Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 11 avril 2025, n° 24/05677

Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 1992, la société civile SCI ARSIT (ci-après la SCI ARSIT) a donné à bail à la S.A.S. A L'HOTEL [13] (ci-après A L'HOTEL [13]) un hôtel dépendant de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 12] et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1992.

Le bail a été renouvelé par des conventions ultérieures et notamment pour la dernière fois, par un protocole d'accord transactionnel valant avenant de renouvellement de bail en date du 7 août 2013 et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2010.

Suivant un avenant n°1 au bail commercial non daté qui serait intervenu en juillet 2017, les parties sont convenues, en contrepartie de l'autorisation du bailleur de transformer une fenêtre en porte de façon à permettre l'accès aux clients de l'hôtel, à travers la cour de l'immeuble, aux chambres exploitées au sein de l'immeuble mitoyen, de porter le loyer, initialement appelé à hauteur de 192.272 euros hors taxes, à la somme de 211.272 euros hors taxes et ce à compter du 30 juillet 2017.

A son terme, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Suivant exploit extrajudiciaire en date du 30 septembre 2020, la société locataire a signifié une demande de renouvellement au bailleur et ce, à effet du 1er octobre 2020.

La société A L'HOTEL [13] a régulièrement notifié le 29 avril 2021 à la SCI ARSIT un mémoire en demande de fixation du loyer à la somme de 142.000 euros hors taxes et hors charges par an, sur la base du rapport d'expertise amiable établi le 25 septembre 2020 par Monsieur [R] [U] et Madame [X] [G], experts, le loyer s'élevant, à la veille du renouvellement, à la somme de 212.272 euros.

Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société A L'HOTEL [13] a, par acte délivré le 2 décembre 2021, fait assigner la SCI ARSIT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Par jugement en date du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a :

- Constaté, par l'effet de l'offre en renouvellement délivrée le 30 septembre 2020 par la société A L'HOTEL [13], le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020,
- Pour le surplus et avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise judiciaire avec la mission d'usage et a désigné en qualité d'expert, Monsieur [D] [I].

Par jugement en date du 15 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme annuelle de 158.428 (cent cinquante-huit mille quatre cent vingt-huit euros) hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020, entre la société civile SCI ARSIT et la société S.A.S. A L'HOTEL [13] pour les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 12].

Parallèlement suivant exploit du 2 octobre 2023, la SCI ARSIT a notifié à la S.A.S A L'HOTEL [13] une demande de révision de loyer sur le fondement de l'article L.145-38 du code de commerce à la somme par an en principal de 290.000 euros.

La SCI ARSIT a régulièrement notifié le 25 novembre 2023 à la S.A.S A L'HOTEL [13] un mémoire en demande de fixation du loyer à la somme majorée de 312.712,55 euros.

Par acte délivré le 10 janvier 2024, la SCI ARSIT a fait assigner la locataire en fixation du loyer révisé à la valeur locative, au 2 octobre 2023 à la somme de de 312.712,55 euros conformément aux termes de son mémoire.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 11 février 2025, la SCI ARSIT demande au juge des loyers de :

- DEBOUTER la société A L'HOTEL [13] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions 
- FIXER, au visa des articles L .145-38 et R. 145-6 du code de commerce, le loyer du bail révisé au 2 octobre 2023 à la valeur locative. 
- FIXER dans ces conditions le loyer du bail révisé au 2 octobre 2023 à la somme principale annuelle HT et HC de 322.940,10 €. 
- JUGER que les arriérés de loyers et du dépôt de garantie produiront intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil à compter du 2 octobre 2023 et qui seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code de commerce, lorsqu'ils seront dus pour une d'une année entière. 

A titre subsidiaire, 
- ORDONNER une mesure d'instruction en application de l'article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 290.000 € à compter du 2 octobre 2023. 
 
En toute hypothèse, 
 
- CONDAMNER la société A L'HOTEL [13] aux entiers dépens. 
 

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 6 février 2025, la société A L'HOTEL [13] demande au juge des loyers commerciaux de :

In limine litis : 
- DONNER ACTE à la société locataire de sa renonciation à sa demande de sursis à statuer dès lors que le jugement de fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2020 la justifiant est intervenu le 15 octobre 2024 ; 

À titre principal : 
- JUGER que la SCI ARSIT n'apporte pas la preuve de la réunion des conditions permettant la mise en œuvre de la révision déplafonnée à la hausse invoquée par ses soins au visa des dispositions de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce ; 

Et par conséquent : 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande tendant à voir fixer le loyer du bail révisé. à effet du 2 octobre 2023 à la valeur locative, appréciée à la somme, également injustifiée, de 312.712,55 euros ; 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande tendant à voir juger que les arriérés des loyers et du dépôt de garantie produiront intérêts à compter du 2 octobre 2023 et seront capitalisés lorsqu'ils seront dus pour une année entière, dans des conditions étrangères de surcroit à la jurisprudence en vigueur ; 

À titre subsidiaire : 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande de désignation d'un expert, la présente juridiction n'ayant pas vocation à suppléer la carence du demandeur dans l' administration de la preuve ; 

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction faisait droit à la demande de désignation d'un expert: 
- DIRE que l'expert devra apprécier, dans le cadre de sa mission, la réunion, ou non, des trois critères prévus par la Loi en matière de révision fondées sur les dispositions de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, et notamment le caractère matériel et local des modifications alléguées; 
- DIRE que l'expert devra apprécier la valeur locative à la date d'effet de la demande de révision sur le fondement des dispositions de l'article R. 145-10 du Code de Commerce et donc en application de la méthode hôtelière ; 
- FIXER le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel pendant toute la durée de l'instance ; 

En tout état de cause : 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme de 290.000 Euros pour la durée de l'instance ; 
- CONDAMNER la SCI ARSIT à payerla somme de 5.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI ARSIT aux entiers dépens de l'instance.


La SCI ARSIT soutient que depuis la dernière fixation du loyer au 1er octobre 2020, la situation économique a substantiellement changé, tout comme la commercialité et l'aspect du quartier où l'hôtel est situé.

A l'appui de sa demande elle fait valoir que la fin des fermetures administratives au milieu de l'année 2021 après la période de l'épidémie de Covid -19, sont des mesures concrètes qui caractérisent une modification des facteurs locaux de commercialité du lieu de situation de l'hôtel ayant conduit à une hausse significative des valeurs locatives des commerces et notamment hôteliers dans le quartier ; que s'agissant d'un hôtel dont la clientèle est en partie touristique et étrangère, les modifications matérielles doivent être recherchées en fonction du commerce considéré, dans un périmètre plus large, tenant compte des moyens de transport.

Elle soutient qu'il existe une variation de plus de 10 % la valeur locative qu'elle évalue à la somme de 322.940,10 euros qu'elle prétend avoir calculé selon la méthode hôtelière à partir des variations constatées pour des hôtels similaires (taux d'ocupation, prix moyen par chambre entre 2020 et 2023) et des statitistiques STATHOTEL.

En réponse la S.A.S A L'HOTEL [13] conteste le principe même de la possibilté d'une révision déplafonnée en faisant valoir que les éléments mis en avant par la demanderesse résultent de la "réouverture post-covid" qui ne caractérise pas une modification locale et concrète des facteurs de commercialité s'agissant d'une situation générale basée sur la levée des mesures administratives.

Elle ajoute que la démonstration d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative calculée sur des bases d'appréciation de la valeur locative erronnées et approximatives produites par la SCI ARSIT, n'est pas non plus rapportée.

Elle s'oppose enfin à la demande d'expertise qui reviendrait à suppléer la carence de la preuve de la demanderesse et sollicite le rejet de la demande à voir fixer le loyer provisionnel.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


La demande de sursis à statuer n'étant plus soutenue, il n'y a plus lieu de statuer sur cette demande.


Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé

L'article L.145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Aux termes des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu'au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision. L'article L.145-38 précise que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Il résulte de l'application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce, que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative même si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d'une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Aux termes de l'article R.145-6 du code de commerce, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ».


Le juge des loyers à qu'il appartient de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative doit donc fixer le loyer révisé et déterminer si, la bailleresse rapporte la preuve de la réunion des conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices.

La période de référence pour la révision, au cours de laquelle cette modification doit être appréciée, se situe entre la date de la dernière fixation du loyer , le 1er octobre 2020 , et la date de la demande de révision du loyer, le 2 octobre 2023.

Il est constant que durant la période considérée, les mesures législatives et réglementaires visant à des fermetures administratives des commerces et des lieux de loisirs liées à l'épidémie de Covid, ont pris fin, à proximité des lieux loués entrainant des répouvertures et la reprise du trafic national et international, ayant un impact sur l'activité hotelière. 

Compte tenu de la divergence des parties sur la question de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, sur l'éventuelle variation que celle-ci aurait entrainé sur la valeur locative, le juge des loyers commerciaux n'est pas en mesure de déterminer s'il convient de réviser le loyer et le montant du loyer en l'état des éléments produits.

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient donc de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la SCI ARSIT , en demande, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire-droit sur le prix du bail révisé,

Désigne en qualité d'expert judiciaire :


Monsieur [T] [P]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 11]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 9] à [Localité 12] et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, intervenue entre le 1er octobre 2020 et le 2 octobre 2023,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2020, d'une part, et au 2 octobre 2023, d'autre part, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 2 octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 decémbre 2025,

Fixe à la somme de 4.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI ARSIT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème ) au plus tard le 15 juin 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 8 juillet 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [K] [H]
[Adresse 8]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 10]


Dit que le médiateur n'interviendra pour satisfaire à l'injonction ainsi ordonnée qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

- d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges 

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 11 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/05677
N° Portalis 352J-W-B7I-C4YLG


N° MINUTE : 1

Assignation du :
10 Janvier 2024


Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [T] [P][2]

[2] 
[Adresse 3]
[Localité 6]

Médiateur : [K] [H]
[Adresse 7]
[Localité 5]





JUGEMENT 
rendu le 11 avril 2025
DEMANDERESSE

S.C. SCI ARSIT
[Adresse 9]
[Localité 6]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102



DEFENDERESSE

S.A.S. A L’HOTEL [13]
[Adresse 9]
[Localité 6]

représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 14 Février 2025 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 1992, la société civile SCI ARSIT (ci-après la SCI ARSIT) a donné à bail à la S.A.S. A L'HOTEL [13] (ci-après A L'HOTEL [13]) un hôtel dépendant de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 12] et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1992.

Le bail a été renouvelé par des conventions ultérieures et notamment pour la dernière fois, par un protocole d'accord transactionnel valant avenant de renouvellement de bail en date du 7 août 2013 et ce, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2010.

Suivant un avenant n°1 au bail commercial non daté qui serait intervenu en juillet 2017, les parties sont convenues, en contrepartie de l'autorisation du bailleur de transformer une fenêtre en porte de façon à permettre l'accès aux clients de l'hôtel, à travers la cour de l'immeuble, aux chambres exploitées au sein de l'immeuble mitoyen, de porter le loyer, initialement appelé à hauteur de 192.272 euros hors taxes, à la somme de 211.272 euros hors taxes et ce à compter du 30 juillet 2017.

A son terme, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation.

Suivant exploit extrajudiciaire en date du 30 septembre 2020, la société locataire a signifié une demande de renouvellement au bailleur et ce, à effet du 1er octobre 2020.

La société A L'HOTEL [13] a régulièrement notifié le 29 avril 2021 à la SCI ARSIT un mémoire en demande de fixation du loyer à la somme de 142.000 euros hors taxes et hors charges par an, sur la base du rapport d'expertise amiable établi le 25 septembre 2020 par Monsieur [R] [U] et Madame [X] [G], experts, le loyer s'élevant, à la veille du renouvellement, à la somme de 212.272 euros.

Aucun accord n'ayant été trouvé entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, la société A L'HOTEL [13] a, par acte délivré le 2 décembre 2021, fait assigner la SCI ARSIT devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Par jugement en date du 10 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a :

- Constaté, par l'effet de l'offre en renouvellement délivrée le 30 septembre 2020 par la société A L'HOTEL [13], le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020,
- Pour le surplus et avant dire droit sur le fond, ordonné une expertise judiciaire avec la mission d'usage et a désigné en qualité d'expert, Monsieur [D] [I].

Par jugement en date du 15 octobre 2024, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme annuelle de 158.428 (cent cinquante-huit mille quatre cent vingt-huit euros) hors taxes et hors charges, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020, entre la société civile SCI ARSIT et la société S.A.S. A L'HOTEL [13] pour les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 12].

Parallèlement suivant exploit du 2 octobre 2023, la SCI ARSIT a notifié à la S.A.S A L'HOTEL [13] une demande de révision de loyer sur le fondement de l'article L.145-38 du code de commerce à la somme par an en principal de 290.000 euros.

La SCI ARSIT a régulièrement notifié le 25 novembre 2023 à la S.A.S A L'HOTEL [13] un mémoire en demande de fixation du loyer à la somme majorée de 312.712,55 euros.

Par acte délivré le 10 janvier 2024, la SCI ARSIT a fait assigner la locataire en fixation du loyer révisé à la valeur locative, au 2 octobre 2023 à la somme de de 312.712,55 euros conformément aux termes de son mémoire.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 11 février 2025, la SCI ARSIT demande au juge des loyers de :

- DEBOUTER la société A L'HOTEL [13] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions 
- FIXER, au visa des articles L .145-38 et R. 145-6 du code de commerce, le loyer du bail révisé au 2 octobre 2023 à la valeur locative. 
- FIXER dans ces conditions le loyer du bail révisé au 2 octobre 2023 à la somme principale annuelle HT et HC de 322.940,10 €. 
- JUGER que les arriérés de loyers et du dépôt de garantie produiront intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil à compter du 2 octobre 2023 et qui seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code de commerce, lorsqu'ils seront dus pour une d'une année entière. 

A titre subsidiaire, 
- ORDONNER une mesure d'instruction en application de l'article R. 145-30 du code de commerce et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 290.000 € à compter du 2 octobre 2023. 
 
En toute hypothèse, 
 
- CONDAMNER la société A L'HOTEL [13] aux entiers dépens. 
 

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié le 6 février 2025, la société A L'HOTEL [13] demande au juge des loyers commerciaux de :

In limine litis : 
- DONNER ACTE à la société locataire de sa renonciation à sa demande de sursis à statuer dès lors que le jugement de fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2020 la justifiant est intervenu le 15 octobre 2024 ; 

À titre principal : 
- JUGER que la SCI ARSIT n'apporte pas la preuve de la réunion des conditions permettant la mise en œuvre de la révision déplafonnée à la hausse invoquée par ses soins au visa des dispositions de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce ; 

Et par conséquent : 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande tendant à voir fixer le loyer du bail révisé. à effet du 2 octobre 2023 à la valeur locative, appréciée à la somme, également injustifiée, de 312.712,55 euros ; 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande tendant à voir juger que les arriérés des loyers et du dépôt de garantie produiront intérêts à compter du 2 octobre 2023 et seront capitalisés lorsqu'ils seront dus pour une année entière, dans des conditions étrangères de surcroit à la jurisprudence en vigueur ; 

À titre subsidiaire : 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande de désignation d'un expert, la présente juridiction n'ayant pas vocation à suppléer la carence du demandeur dans l' administration de la preuve ; 

À titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction faisait droit à la demande de désignation d'un expert: 
- DIRE que l'expert devra apprécier, dans le cadre de sa mission, la réunion, ou non, des trois critères prévus par la Loi en matière de révision fondées sur les dispositions de l'article L. 145-38 alinéa 3 du Code de Commerce, et notamment le caractère matériel et local des modifications alléguées; 
- DIRE que l'expert devra apprécier la valeur locative à la date d'effet de la demande de révision sur le fondement des dispositions de l'article R. 145-10 du Code de Commerce et donc en application de la méthode hôtelière ; 
- FIXER le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel pendant toute la durée de l'instance ; 

En tout état de cause : 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 
- DÉBOUTER la SCI ARSIT de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme de 290.000 Euros pour la durée de l'instance ; 
- CONDAMNER la SCI ARSIT à payerla somme de 5.000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI ARSIT aux entiers dépens de l'instance.


La SCI ARSIT soutient que depuis la dernière fixation du loyer au 1er octobre 2020, la situation économique a substantiellement changé, tout comme la commercialité et l'aspect du quartier où l'hôtel est situé.

A l'appui de sa demande elle fait valoir que la fin des fermetures administratives au milieu de l'année 2021 après la période de l'épidémie de Covid -19, sont des mesures concrètes qui caractérisent une modification des facteurs locaux de commercialité du lieu de situation de l'hôtel ayant conduit à une hausse significative des valeurs locatives des commerces et notamment hôteliers dans le quartier ; que s'agissant d'un hôtel dont la clientèle est en partie touristique et étrangère, les modifications matérielles doivent être recherchées en fonction du commerce considéré, dans un périmètre plus large, tenant compte des moyens de transport.

Elle soutient qu'il existe une variation de plus de 10 % la valeur locative qu'elle évalue à la somme de 322.940,10 euros qu'elle prétend avoir calculé selon la méthode hôtelière à partir des variations constatées pour des hôtels similaires (taux d'ocupation, prix moyen par chambre entre 2020 et 2023) et des statitistiques STATHOTEL.

En réponse la S.A.S A L'HOTEL [13] conteste le principe même de la possibilté d'une révision déplafonnée en faisant valoir que les éléments mis en avant par la demanderesse résultent de la "réouverture post-covid" qui ne caractérise pas une modification locale et concrète des facteurs de commercialité s'agissant d'une situation générale basée sur la levée des mesures administratives.

Elle ajoute que la démonstration d'une variation de plus de 10 % de la valeur locative calculée sur des bases d'appréciation de la valeur locative erronnées et approximatives produites par la SCI ARSIT, n'est pas non plus rapportée.

Elle s'oppose enfin à la demande d'expertise qui reviendrait à suppléer la carence de la preuve de la demanderesse et sollicite le rejet de la demande à voir fixer le loyer provisionnel.


MOTIFS DE LA DECISION


La demande de sursis à statuer n'étant plus soutenue, il n'y a plus lieu de statuer sur cette demande.


Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé

L'article L.145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Aux termes des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu'au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision. L'article L.145-38 précise que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Il résulte de l'application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce, que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative même si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d'une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Aux termes de l'article R.145-6 du code de commerce, « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire ».


Le juge des loyers à qu'il appartient de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative doit donc fixer le loyer révisé et déterminer si, la bailleresse rapporte la preuve de la réunion des conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices.

La période de référence pour la révision, au cours de laquelle cette modification doit être appréciée, se situe entre la date de la dernière fixation du loyer , le 1er octobre 2020 , et la date de la demande de révision du loyer, le 2 octobre 2023.

Il est constant que durant la période considérée, les mesures législatives et réglementaires visant à des fermetures administratives des commerces et des lieux de loisirs liées à l'épidémie de Covid, ont pris fin, à proximité des lieux loués entrainant des répouvertures et la reprise du trafic national et international, ayant un impact sur l'activité hotelière. 

Compte tenu de la divergence des parties sur la question de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, sur l'éventuelle variation que celle-ci aurait entrainé sur la valeur locative, le juge des loyers commerciaux n'est pas en mesure de déterminer s'il convient de réviser le loyer et le montant du loyer en l'état des éléments produits.

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient donc de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la SCI ARSIT , en demande, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019.

Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire-droit sur le prix du bail révisé,

Désigne en qualité d'expert judiciaire :


Monsieur [T] [P]
[Adresse 4]
[XXXXXXXX01] - [Courriel 11]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 9] à [Localité 12] et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, intervenue entre le 1er octobre 2020 et le 2 octobre 2023,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er octobre 2020, d'une part, et au 2 octobre 2023, d'autre part, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 2 octobre 2023 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 decémbre 2025,

Fixe à la somme de 4.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SCI ARSIT à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème ) au plus tard le 15 juin 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 8 juillet 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :


Madame [K] [H]
[Adresse 8]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 10]


Dit que le médiateur n'interviendra pour satisfaire à l'injonction ainsi ordonnée qu'après que l'expert l'aura informé qu'il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :

- d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
- de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:

- le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
- le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige.

Dit qu'au terme de la médiation, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges 

Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ;

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 11 avril 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER L. ALDEBERT

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