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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Loyers commerciaux, 6 juillet 2026, n° 25/00163

Autre décision avant dire droitDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé en date du 20 décembre 2010, la SCI Trois Jean a donné à bail en état futur d'achèvement, à la société Fillol Lodging Management, un immeuble à usage de location meublée pour les étudiants et/ou pour les touristes ainsi que cinq emplacements de stationnement, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, fermes, entières et consécutives, le preneur renonçant à sa faculté de résilier le bail à l'expiration de la première et deuxième période triennale, pour un loyer annuel net de tous impôts, taxes, charges et honoraires d'un montant de 851.700 euros.

Ce contrat a été modifié par plusieurs avenants en date du 24 juillet 2012, 23 octobre 2013, 17 décembre 2014, 23 juin 2016 et 25 juillet 2019.

Ainsi aux termes du dernier avenant, il est indiqué que, par acte sous-seing privé du 28 juillet 2015, les parties ont constaté l'achèvement des locaux, que le preneur en a pris possession à cette date et que ce dernier a sollicité la prise à bail de trois nouveaux emplacements de stationnement.
L'avenant précise donc que, de ce fait, à compter du 01 janvier 2019, le montant du loyer annuel s'élève à la somme de 1.020.051,08 euros.

Par acte signifié le 29 janvier 2024, la preneuse a sollicité de la bailleuresse un renouvellement du bail à compter du 28 juillet 2024 pour une durée de 9 années, avec, sur la base d'un rapport d'expertise établi par le cabinet Colomer, un loyer de renouvellement fixé à la somme de 828.000 euros hors taxes, hors charges pour l'ensemble des locaux, y compris les emplacements de stationnement, l'indexation du loyer de renouvellement sur la base de l'indice des loyers des activités tertiaires, le renouvellement se faisant, pour le surplus, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

Par acte signifié le 29 avril 2024, la SCI Trois Jean a informé la preneuse qu'elle consentait au renouvellement pour une durée de 9 années, à compter du 28 juillet 2024 mais qu’elle entendait porter le montant du loyer annuel en principal à la somme de 1.400.000 euros hors taxes et hors charges, l'ensemble des autres conditions restant applicables.

Par acte signifié le 04 juin 2024, la SARL TSH Paris la Défense a transmis à la SCI Trois Jean son mémoire préalable sollicitant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 828.000 euros.

Par acte délivré le 11 décembre 2024, la SARL TSH Paris la Défense a fait assigner la SCI Trois Jean aux fins d'obtenir, à titre principal, la fixation du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 828.000 euros, à compter du 28 juillet 2024 et, à titre subsidiaire, qu'un expert judiciaire soit désigné.

Aux termes de son mémoire en réplique n°3, notifié par voie électronique le 04 mai 2026 et par courrier recommandé avec accusé de réception le 07 mai 2026, la SARL TSH Paris la Défense demande, au visa des articles L145-33, R145-10, R145-20 et suivants du code de commerce, 1231-6, 1343-2 du code civil, 514, 699 et 700 du code de procédure civile, de:
"A titre principal
Fixer le loyer annuel hors taxes hors charges du bail renouvelé :
- à compter de sa date de prise d'effet soit le 28 juillet 2024, à la somme annuelle de 828.000 euros hors taxes hors charges
- à compter de la notification du présent mémoire, à la somme de 742.073 euros hors taxes hors charges
correspondant à la valeur locative des locaux loués à la date de prise d'effet du bail renouvelé

A titre subsidiaire
Désigner un expert judiciaire ayant pour mission de :
-convoquer les parties et dans le respect du contradictoire,
-se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
-visiter les locaux loués concernés et les décrire,
-entendre les parties en leurs dires et explications,
-rechercher la valeur locative des locaux loués au 28 juillet 2024 au regard de la méthode hôtelière actualisée, conformément à la pratique jurisprudentielle et en application des dispositions des articles L145-33 et R 145-10 du code de commerce
-rendre compte du tout et donner son avis motivé
-dresser un rapport de ses constatations et conclusions
-Fixer le loyer annuel hors taxes hors charges du bail renouvelé, à compter de sa date de prise d'effet, à la valeur locative des locaux loués au 28 juillet 2024, sur la base du rapport dressé par l'expert judiciaire à désigner
En tout état de cause :
Fixer à titre provisoire, pendant le déroulé de la présente procédure et jusqu'au rendu d'une ordonnance tranchant le présent litige, le loyer du bail renouvelé au montant annuel de 742.073 euros hors taxes hors charges correspondant à la valeur locative des locaux loués visés par l'expertise Colomer après application des abattements qu'il convient d'appliquer en raison des clauses exorbitantes
Condamner le bailleur à payer au preneur la différence entre le loyer payé depuis la date de prise d'effet du bail renouvelé et (i) le loyer de renouvellement fixé par l'ordonnance à intervenir sur la fixation du loyer du bail de renouvellement ainsi que (ii) le loyer de renouvellement fixé provisoirement, par le juge des loyers, le cas échéant pendant la durée de la présente instance.
Condamner le bailleur, à compter de la délivrance de l'assignation, à payer au preneur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,
Condamner le bailleur à payer au preneur la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil
Condamner le bailleur à verser au preneur une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir."

Aux termes de son mémoire en réplique n°3, en date du 25 mars 2026, notifié par voie électronique le 31 mars 2026 et par courrier recommandé avec accusé de réception le 28 mars 2026 et le 30 mars 2026, la SCI Trois Jean demande :
"in limine litis et à titre principal 
Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire pour connaître des demandes de la société TSH Paris La Défense Opco
Subsidiairement
Dire que le bail s'est renouvelé pour une durée ferme de 9 années à compter du 28 juillet 2024,
Dire mal fondé le preneur en toutes ses demandes, fins et conclusions et en conséquence les rejeter
Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 28 juillet 2024 à la somme annuelle HT HC de 1.408.600 euros, aux mêmes charges et conditions du bail initial, notamment sur la durée ferme sous réserve des dispositions d'ordre public de la loi Pinel.
Très subsidiairement en cas d'expertise :
Dire que les frais de l'expertise resteront à la charge exclusive du preneur, lequel est demandeur à la présente procédure et à la demande d'expertise
Dans le cadre de ladite expertise, l'expert désigné devra rechercher la valeur locative des locaux loués au 28 juillet 2024, conformément aux usages en la matière du fait de la spécificité de l'immeuble et non pas exclusivement, comme le sollicite, le preneur selon la méthode hôtelière actualisée
Dire mal fondé le preneur en sa demande d'exécution provisoire de "l'ordonnance à intervenir"
Dire que pendant la durée de l'éventuelle expertise le loyer contractuel sera dû par le preneur
Condamner le preneur en tous les dépens, outre une somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC."

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 11 mai 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

La SCI Trois Jean explique que si le preneur maintient sa demande de contestation de la durée du bail, le juge des loyers devrait alors renvoyer la procédure devant le tribunal judiciaire puisque sa compétence est limitée et d'interprétation stricte.
Elle explique en effet qu'il ne lui appartient pas de se prononcer sur la durée du bail à renouveler ni sur l'existence ou non d'accord intervenus à cet égard entre les parties, sa compétence étant limitée aux seules contestations relatives à la fixation du montant du bail renouvelé.
Elle soutient ainsi que "dès lors toutes les autres contestations que celles relevant de la fixation du loyer, y compris donc pour la détermination de la durée du loyer de renouvellement, doivent être portées devant le juge du tribunal judiciaire au fond, lequel statuera sur le montant du loyer de renouvellement.
Dès lors, à titre principal, la juridiction de céans devra se déclarer incompétente et renverra la présente affaire devant le tribunal judiciaire de Nanterre statuant au fond."

Aux termes du dispositif de son mémoire, qui lie la juridiction en application des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, la SARL TSH Paris La Défense ne répond pas à cette prétention.

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, «les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Aux termes de son mémoire, la SCI Trois Jean demande, à titre subsidiaire de :
"dire que le bail s'est renouvelé pour une durée ferme de 9 années à compter du 28 juillet 2024"

et la SARL TSH Paris La Défense demande pour sa part de :
"Condamner le bailleur à payer au preneur la différence entre le loyer payé depuis la date de prise d'effet du bail renouvelé et (i) le loyer de renouvellement fixé par l'ordonnance à intervenir sur la fixation du loyer du bail de renouvellement ainsi que (ii) le loyer de renouvellement fixé provisoirement, par le juge des loyers, le cas échéant pendant la durée de la présente instance."

"Condamner le bailleur, à compter de la délivrance de l'assignation, à payer au preneur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,"

"Condamner le bailleur à payer au preneur la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil"

Or, l'article précité limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux ne peut ainsi que fixer le montant du loyer révisé ou renouvelé, et non condamner au paiement de rappels ou restitutions et s'il est compétent pour fixer le point de départ des intérêts afin de permettre aux parties de faire les comptes, il ne peut en revanche prononcer une condamnation pécuniaire au titre de ces intérêts.

Ces demandes sont donc irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux et, à défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra donc de saisir le tribunal pour trancher ces points. 

Le fait que le juge des loyers soit incompétent sur certaines des demandes formulées n'empêche toutefois nullement qu'il statue sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Il convient donc de débouter la SCI Trois Jean de sa demande tendant à ce que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent, au profit du tribunal judiciaire de Nanterre, pour connaître des demandes de la SARL TSH Paris la Défense. 

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

En l’espèce, la SARL TSH Paris La Défense, après avoir évoqué la situation du local et décrit les locaux ainsi que les spécificités du contrat de bail, indique que les locaux sont monovalents de telle sorte que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Elle indique ainsi que selon l'analyse de l'expert amiable qu'elle a mandaté, cette valeur locative correspond à la somme de la valeur locative de la partie hébergement, à évaluer selon la méthode hôtelière, et à celle de la partie stationnement, devant être évaluée selon la méthode par comparaison, soit un montant de 828.000 euros.
Elle relève que, contrairement à ce qu'applique la SCI Trois Jean, l'évaluation de la valeur locative ne peut dépendre d'un taux de rendement garanti au bailleur dans le cadre de ses investissements immobiliers.
Elle conteste l'étude BNP qu'elle produit en relevant qu'elle a pour objet de déterminer la valeur locative de marché et non la valeur locative des locaux, qu'elle ne fait pas référence à la méthode hôtelière ni à aucun autre usage dans ce type d'activité, qu'elle se fonde sur des perspectives futures de chiffre d'affaires réalisables qui ne peuvent être retenues, la jurisprudence considérant en effet qu'il ne peut être tenu compte que des seuls éléments existants à la date du renouvellement et, enfin, que ces projections futures sont déconnectées des réalités d'exploitation actuelles des locaux loués.

S'agissant de la valeur locative de la partie hébergement, elle indique qu'elle s'élève à 819.541 euros après abattement de 5% en raison de la refacturation au preneur de l'ensemble des travaux prescrits par les autorités administratives, soit une valeur locative de 819.541 euros.
Elle retient également deux autres abattements de 5% chacun du fait de la refacturation de la taxe foncière au preneur et des nombreuses clauses favorables au bailleur et exorbitantes du droit commun, soit un total de 129.401 euros (862.674 X 15%), considérant que la valeur locative après abattements s'établit à la somme annuelle de 733.273 euros.

S'agissant de la valeur locative de la partie stationnement, elle indique que l'expert a recherché les prix couramment pratiqués dans le voisinage et qu'il a ainsi retenu 4 offres de location à [Localité 3] afin de retenir une valeur de 1.100 euros par place, soit 8.800 euros pour l'ensemble des 8 places de stationnement.

Elle indique que l'expert a ainsi fixé la valeur locative des locaux loués à la somme de 828.00 euros (819.451 + 8.800) hors charges et hors taxes par an et, au terme du dispositif de ses écritures, elle sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 28 juillet 2024 à la somme annuelle de 828.000 euros et, à compter de la notification de son mémoire, à la somme de 742.073 euros hors taxes et hors charges.

La SCI Trois Jean indique, pour sa part, après avoir fait état des éléments d'exploitation des locaux et décrit ces derniers comme des locaux monovalents, que la méthodologie retenue par l'expert doit être écartée au profit d'une valorisation par capitalisation du bail.
Elle fait valoir que la demande de la preneuse, portant sur un loyer de renouvellement considérablement inférieur, a nécessairement des conséquences sur la répartition de valeur entre bailleur et preneur et contribue directement à l'augmentation de la valorisation du fonds de commerce du preneur tout en dégradant la valorisation des locaux.
Elle conteste la valeur de 35% appliquée aux recettes issues de l'hébergement étudiant, expliquant qu'elle est habituellement utilisée pour les résidences hôtelières alors qu'il s'agit en l'espèce d'une résidence étudiante contenant, au surplus, des équipements très valorisants, tels que la piscine ou la taille des unités d'hébergement.
Elle conteste également l'abattement pratiqué au titre des travaux de conformité à la charge du preneur en considérant qu'il n'existe aucune charge exorbitante de droit commun justifiant cet abattement et fait valoir qu'il n'y a pas lieu de limiter les recettes annexes à celles des places de stationnement.
Elle soutient qu'en revanche, au vu de la faculté de cession intragroupe dont bénéficie la preneuse, il convient d'appliquer une majoration de la valeur locative à hauteur de 10.000 euros.
Elle soutient donc que le montant du loyer de renouvellement ne saurait être inférieur à la somme de 1.408.600 euros hors charges hors taxes.

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 
Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, procès-verbaux de constat, demande et acceptation du principe du renouvellement), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

De plus, les rapports établis à la requête des parties, à savoir le rapport Colomer pour la preneuse et l'étude BNP pour la bailleuresse, apportent des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenus par la juridiction, qui ne peut se fonder exclusivement sur ces seuls rapports établis non contradictoirement, bien qu'ils aient été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 28 juillet 2024.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SCI Trois Jean, qui sollicite une réévaluation du loyer à la hausse et a ainsi principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la preneuse devra payer à titre provisionnel, durant la durée de l’instance, une somme égale au loyer contractuel annuel actuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,
 
Déclare irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes suivantes:

"dire que le bail s'est renouvelé pour une durée ferme de 9 années à compter du 28 juillet 2024"

"Condamner le bailleur à payer au preneur la différence entre le loyer payé depuis la date de prise d'effet du bail renouvelé et (i) le loyer de renouvellement fixé par l'ordonnance à intervenir sur la fixation du loyer du bail de renouvellement ainsi que (ii) le loyer de renouvellement fixé provisoirement, par le juge des loyers, le cas échéant pendant la durée de la présente instance."

"Condamner le bailleur, à compter de la délivrance de l'assignation, à payer au preneur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,"

"Condamner le bailleur à payer au preneur la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil"

Renvoie les parties à mieux se pourvoir de ces cbefs ; 

Déboute la SCI Trois Jean de sa demande tendant à ce que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nanterre pour connaître des demandes de la SARL TSH Paris la Défense. ; 

Ordonne, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé 



Commet pour y procéder :

M. [D] [T]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01]


Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 28 juillet 2024 des lieux loués, conformément aux usages en la matière, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, dresser rapport ;

Dit que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises, 

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI Trois Jean à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
Dit que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
Désigne le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Surseoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, 

Renvoie l’affaire à l’audience du 12 avril 2027 à 10h au Tribunal de Nanterre, Bâtiment de l’extension pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ou retrait du rôle à la demande des deux parties; 
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT PRONONCÉ LE 06 JUILLET 2026







N° RG 25/00163 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2FGY






AFFAIRE

S.A.R.L. TSH PARIS LA DEFENSE OPCO

C/

S.C.I. TROIS JEAN



DEMANDEUR


S.A.R.L. TSH PARIS LA DEFENSE OPCO
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Maître Christopher SZOSTAK de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T03


DEFENDEUR


S.C.I. TROIS JEAN
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0428



COMPOSITION

Juge des loyers commerciaux : Céline CHAMPAGNE
Greffier : Maëva HENRI

DÉBATS

A l’audience du 11 Mai 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
 







EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous-seing privé en date du 20 décembre 2010, la SCI Trois Jean a donné à bail en état futur d'achèvement, à la société Fillol Lodging Management, un immeuble à usage de location meublée pour les étudiants et/ou pour les touristes ainsi que cinq emplacements de stationnement, sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3], pour une durée de neuf années, fermes, entières et consécutives, le preneur renonçant à sa faculté de résilier le bail à l'expiration de la première et deuxième période triennale, pour un loyer annuel net de tous impôts, taxes, charges et honoraires d'un montant de 851.700 euros.

Ce contrat a été modifié par plusieurs avenants en date du 24 juillet 2012, 23 octobre 2013, 17 décembre 2014, 23 juin 2016 et 25 juillet 2019.

Ainsi aux termes du dernier avenant, il est indiqué que, par acte sous-seing privé du 28 juillet 2015, les parties ont constaté l'achèvement des locaux, que le preneur en a pris possession à cette date et que ce dernier a sollicité la prise à bail de trois nouveaux emplacements de stationnement.
L'avenant précise donc que, de ce fait, à compter du 01 janvier 2019, le montant du loyer annuel s'élève à la somme de 1.020.051,08 euros.

Par acte signifié le 29 janvier 2024, la preneuse a sollicité de la bailleuresse un renouvellement du bail à compter du 28 juillet 2024 pour une durée de 9 années, avec, sur la base d'un rapport d'expertise établi par le cabinet Colomer, un loyer de renouvellement fixé à la somme de 828.000 euros hors taxes, hors charges pour l'ensemble des locaux, y compris les emplacements de stationnement, l'indexation du loyer de renouvellement sur la base de l'indice des loyers des activités tertiaires, le renouvellement se faisant, pour le surplus, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

Par acte signifié le 29 avril 2024, la SCI Trois Jean a informé la preneuse qu'elle consentait au renouvellement pour une durée de 9 années, à compter du 28 juillet 2024 mais qu’elle entendait porter le montant du loyer annuel en principal à la somme de 1.400.000 euros hors taxes et hors charges, l'ensemble des autres conditions restant applicables.

Par acte signifié le 04 juin 2024, la SARL TSH Paris la Défense a transmis à la SCI Trois Jean son mémoire préalable sollicitant la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 828.000 euros.

Par acte délivré le 11 décembre 2024, la SARL TSH Paris la Défense a fait assigner la SCI Trois Jean aux fins d'obtenir, à titre principal, la fixation du loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 828.000 euros, à compter du 28 juillet 2024 et, à titre subsidiaire, qu'un expert judiciaire soit désigné.

Aux termes de son mémoire en réplique n°3, notifié par voie électronique le 04 mai 2026 et par courrier recommandé avec accusé de réception le 07 mai 2026, la SARL TSH Paris la Défense demande, au visa des articles L145-33, R145-10, R145-20 et suivants du code de commerce, 1231-6, 1343-2 du code civil, 514, 699 et 700 du code de procédure civile, de:
"A titre principal
Fixer le loyer annuel hors taxes hors charges du bail renouvelé :
- à compter de sa date de prise d'effet soit le 28 juillet 2024, à la somme annuelle de 828.000 euros hors taxes hors charges
- à compter de la notification du présent mémoire, à la somme de 742.073 euros hors taxes hors charges
correspondant à la valeur locative des locaux loués à la date de prise d'effet du bail renouvelé

A titre subsidiaire
Désigner un expert judiciaire ayant pour mission de :
-convoquer les parties et dans le respect du contradictoire,
-se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
-visiter les locaux loués concernés et les décrire,
-entendre les parties en leurs dires et explications,
-rechercher la valeur locative des locaux loués au 28 juillet 2024 au regard de la méthode hôtelière actualisée, conformément à la pratique jurisprudentielle et en application des dispositions des articles L145-33 et R 145-10 du code de commerce
-rendre compte du tout et donner son avis motivé
-dresser un rapport de ses constatations et conclusions
-Fixer le loyer annuel hors taxes hors charges du bail renouvelé, à compter de sa date de prise d'effet, à la valeur locative des locaux loués au 28 juillet 2024, sur la base du rapport dressé par l'expert judiciaire à désigner
En tout état de cause :
Fixer à titre provisoire, pendant le déroulé de la présente procédure et jusqu'au rendu d'une ordonnance tranchant le présent litige, le loyer du bail renouvelé au montant annuel de 742.073 euros hors taxes hors charges correspondant à la valeur locative des locaux loués visés par l'expertise Colomer après application des abattements qu'il convient d'appliquer en raison des clauses exorbitantes
Condamner le bailleur à payer au preneur la différence entre le loyer payé depuis la date de prise d'effet du bail renouvelé et (i) le loyer de renouvellement fixé par l'ordonnance à intervenir sur la fixation du loyer du bail de renouvellement ainsi que (ii) le loyer de renouvellement fixé provisoirement, par le juge des loyers, le cas échéant pendant la durée de la présente instance.
Condamner le bailleur, à compter de la délivrance de l'assignation, à payer au preneur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,
Condamner le bailleur à payer au preneur la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil
Condamner le bailleur à verser au preneur une indemnité de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens,
Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir."

Aux termes de son mémoire en réplique n°3, en date du 25 mars 2026, notifié par voie électronique le 31 mars 2026 et par courrier recommandé avec accusé de réception le 28 mars 2026 et le 30 mars 2026, la SCI Trois Jean demande :
"in limine litis et à titre principal 
Se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire pour connaître des demandes de la société TSH Paris La Défense Opco
Subsidiairement
Dire que le bail s'est renouvelé pour une durée ferme de 9 années à compter du 28 juillet 2024,
Dire mal fondé le preneur en toutes ses demandes, fins et conclusions et en conséquence les rejeter
Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 28 juillet 2024 à la somme annuelle HT HC de 1.408.600 euros, aux mêmes charges et conditions du bail initial, notamment sur la durée ferme sous réserve des dispositions d'ordre public de la loi Pinel.
Très subsidiairement en cas d'expertise :
Dire que les frais de l'expertise resteront à la charge exclusive du preneur, lequel est demandeur à la présente procédure et à la demande d'expertise
Dans le cadre de ladite expertise, l'expert désigné devra rechercher la valeur locative des locaux loués au 28 juillet 2024, conformément aux usages en la matière du fait de la spécificité de l'immeuble et non pas exclusivement, comme le sollicite, le preneur selon la méthode hôtelière actualisée
Dire mal fondé le preneur en sa demande d'exécution provisoire de "l'ordonnance à intervenir"
Dire que pendant la durée de l'éventuelle expertise le loyer contractuel sera dû par le preneur
Condamner le preneur en tous les dépens, outre une somme de 7.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC."

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux mémoires des parties pour plus ample exposé de leurs moyens en droit et en fait. 

L'affaire a été appelée par le juge des loyers commerciaux à l'audience du 11 mai 2026 et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

La SCI Trois Jean explique que si le preneur maintient sa demande de contestation de la durée du bail, le juge des loyers devrait alors renvoyer la procédure devant le tribunal judiciaire puisque sa compétence est limitée et d'interprétation stricte.
Elle explique en effet qu'il ne lui appartient pas de se prononcer sur la durée du bail à renouveler ni sur l'existence ou non d'accord intervenus à cet égard entre les parties, sa compétence étant limitée aux seules contestations relatives à la fixation du montant du bail renouvelé.
Elle soutient ainsi que "dès lors toutes les autres contestations que celles relevant de la fixation du loyer, y compris donc pour la détermination de la durée du loyer de renouvellement, doivent être portées devant le juge du tribunal judiciaire au fond, lequel statuera sur le montant du loyer de renouvellement.
Dès lors, à titre principal, la juridiction de céans devra se déclarer incompétente et renverra la présente affaire devant le tribunal judiciaire de Nanterre statuant au fond."

Aux termes du dispositif de son mémoire, qui lie la juridiction en application des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, la SARL TSH Paris La Défense ne répond pas à cette prétention.

Aux termes de l’article R145-23 du code de commerce, «les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Aux termes de son mémoire, la SCI Trois Jean demande, à titre subsidiaire de :
"dire que le bail s'est renouvelé pour une durée ferme de 9 années à compter du 28 juillet 2024"

et la SARL TSH Paris La Défense demande pour sa part de :
"Condamner le bailleur à payer au preneur la différence entre le loyer payé depuis la date de prise d'effet du bail renouvelé et (i) le loyer de renouvellement fixé par l'ordonnance à intervenir sur la fixation du loyer du bail de renouvellement ainsi que (ii) le loyer de renouvellement fixé provisoirement, par le juge des loyers, le cas échéant pendant la durée de la présente instance."

"Condamner le bailleur, à compter de la délivrance de l'assignation, à payer au preneur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,"

"Condamner le bailleur à payer au preneur la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil"

Or, l'article précité limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire.

Le juge des loyers commerciaux ne peut ainsi que fixer le montant du loyer révisé ou renouvelé, et non condamner au paiement de rappels ou restitutions et s'il est compétent pour fixer le point de départ des intérêts afin de permettre aux parties de faire les comptes, il ne peut en revanche prononcer une condamnation pécuniaire au titre de ces intérêts.

Ces demandes sont donc irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux et, à défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra donc de saisir le tribunal pour trancher ces points. 

Le fait que le juge des loyers soit incompétent sur certaines des demandes formulées n'empêche toutefois nullement qu'il statue sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Il convient donc de débouter la SCI Trois Jean de sa demande tendant à ce que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent, au profit du tribunal judiciaire de Nanterre, pour connaître des demandes de la SARL TSH Paris la Défense. 

Sur la demande de fixation du montant du loyer renouvelé

Aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et à défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après:
 « 1o Les caractéristiques du local considéré;
 2o La destination des lieux;
 3o Les obligations respectives des parties;
 4o Les facteurs locaux de commercialité;
 5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage », l’article précisant qu’un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33. 

Il prévoit ainsi qu’ « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. »

La méthode d'appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. 

En l’espèce, la SARL TSH Paris La Défense, après avoir évoqué la situation du local et décrit les locaux ainsi que les spécificités du contrat de bail, indique que les locaux sont monovalents de telle sorte que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Elle indique ainsi que selon l'analyse de l'expert amiable qu'elle a mandaté, cette valeur locative correspond à la somme de la valeur locative de la partie hébergement, à évaluer selon la méthode hôtelière, et à celle de la partie stationnement, devant être évaluée selon la méthode par comparaison, soit un montant de 828.000 euros.
Elle relève que, contrairement à ce qu'applique la SCI Trois Jean, l'évaluation de la valeur locative ne peut dépendre d'un taux de rendement garanti au bailleur dans le cadre de ses investissements immobiliers.
Elle conteste l'étude BNP qu'elle produit en relevant qu'elle a pour objet de déterminer la valeur locative de marché et non la valeur locative des locaux, qu'elle ne fait pas référence à la méthode hôtelière ni à aucun autre usage dans ce type d'activité, qu'elle se fonde sur des perspectives futures de chiffre d'affaires réalisables qui ne peuvent être retenues, la jurisprudence considérant en effet qu'il ne peut être tenu compte que des seuls éléments existants à la date du renouvellement et, enfin, que ces projections futures sont déconnectées des réalités d'exploitation actuelles des locaux loués.

S'agissant de la valeur locative de la partie hébergement, elle indique qu'elle s'élève à 819.541 euros après abattement de 5% en raison de la refacturation au preneur de l'ensemble des travaux prescrits par les autorités administratives, soit une valeur locative de 819.541 euros.
Elle retient également deux autres abattements de 5% chacun du fait de la refacturation de la taxe foncière au preneur et des nombreuses clauses favorables au bailleur et exorbitantes du droit commun, soit un total de 129.401 euros (862.674 X 15%), considérant que la valeur locative après abattements s'établit à la somme annuelle de 733.273 euros.

S'agissant de la valeur locative de la partie stationnement, elle indique que l'expert a recherché les prix couramment pratiqués dans le voisinage et qu'il a ainsi retenu 4 offres de location à [Localité 3] afin de retenir une valeur de 1.100 euros par place, soit 8.800 euros pour l'ensemble des 8 places de stationnement.

Elle indique que l'expert a ainsi fixé la valeur locative des locaux loués à la somme de 828.00 euros (819.451 + 8.800) hors charges et hors taxes par an et, au terme du dispositif de ses écritures, elle sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 28 juillet 2024 à la somme annuelle de 828.000 euros et, à compter de la notification de son mémoire, à la somme de 742.073 euros hors taxes et hors charges.

La SCI Trois Jean indique, pour sa part, après avoir fait état des éléments d'exploitation des locaux et décrit ces derniers comme des locaux monovalents, que la méthodologie retenue par l'expert doit être écartée au profit d'une valorisation par capitalisation du bail.
Elle fait valoir que la demande de la preneuse, portant sur un loyer de renouvellement considérablement inférieur, a nécessairement des conséquences sur la répartition de valeur entre bailleur et preneur et contribue directement à l'augmentation de la valorisation du fonds de commerce du preneur tout en dégradant la valorisation des locaux.
Elle conteste la valeur de 35% appliquée aux recettes issues de l'hébergement étudiant, expliquant qu'elle est habituellement utilisée pour les résidences hôtelières alors qu'il s'agit en l'espèce d'une résidence étudiante contenant, au surplus, des équipements très valorisants, tels que la piscine ou la taille des unités d'hébergement.
Elle conteste également l'abattement pratiqué au titre des travaux de conformité à la charge du preneur en considérant qu'il n'existe aucune charge exorbitante de droit commun justifiant cet abattement et fait valoir qu'il n'y a pas lieu de limiter les recettes annexes à celles des places de stationnement.
Elle soutient qu'en revanche, au vu de la faculté de cession intragroupe dont bénéficie la preneuse, il convient d'appliquer une majoration de la valeur locative à hauteur de 10.000 euros.
Elle soutient donc que le montant du loyer de renouvellement ne saurait être inférieur à la somme de 1.408.600 euros hors charges hors taxes.

Les parties sont en désaccord sur le montant du loyer renouvelé.

L’article R. 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce dispose que «lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. ». 
Au vu du désaccord des parties, il apparaît nécessaire de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits qu’elles invoquent.

Or, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale (mémoires, assignation) ou purement factuelle (contrat de bail, procès-verbaux de constat, demande et acceptation du principe du renouvellement), qui étayent leurs demandes mais ne permettent toutefois pas à la juridiction de statuer de manière éclairée. 

De plus, les rapports établis à la requête des parties, à savoir le rapport Colomer pour la preneuse et l'étude BNP pour la bailleuresse, apportent des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenus par la juridiction, qui ne peut se fonder exclusivement sur ces seuls rapports établis non contradictoirement, bien qu'ils aient été soumis à la discussion des parties.

La valeur locative étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, laquelle apportera toutes informations utiles pour permettre au juge des loyers commerciaux d'évaluer la valeur locative des locaux au 28 juillet 2024.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la SCI Trois Jean, qui sollicite une réévaluation du loyer à la hausse et a ainsi principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L. 145-57 du code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la preneuse devra payer à titre provisionnel, durant la durée de l’instance, une somme égale au loyer contractuel annuel actuel.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur toutes les autres demandes formulées par les parties.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant par un jugement contradictoire rendu avant dire droit, par mise à disposition au greffe,
 
Déclare irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes suivantes:

"dire que le bail s'est renouvelé pour une durée ferme de 9 années à compter du 28 juillet 2024"

"Condamner le bailleur à payer au preneur la différence entre le loyer payé depuis la date de prise d'effet du bail renouvelé et (i) le loyer de renouvellement fixé par l'ordonnance à intervenir sur la fixation du loyer du bail de renouvellement ainsi que (ii) le loyer de renouvellement fixé provisoirement, par le juge des loyers, le cas échéant pendant la durée de la présente instance."

"Condamner le bailleur, à compter de la délivrance de l'assignation, à payer au preneur les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de leur exigibilité,"

"Condamner le bailleur à payer au preneur la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil"

Renvoie les parties à mieux se pourvoir de ces cbefs ; 

Déboute la SCI Trois Jean de sa demande tendant à ce que le juge des loyers commerciaux se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Nanterre pour connaître des demandes de la SARL TSH Paris la Défense. ; 

Ordonne, avant-dire droit, une expertise sur le montant du loyer du bail renouvelé 



Commet pour y procéder :

M. [D] [T]
[Adresse 5]
[XXXXXXXX01]


Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix;
* rechercher les références utiles de comparaison proches en date d’effet de celle du présent renouvellement ;
* rechercher la valeur locative à la date du 28 juillet 2024 des lieux loués, conformément aux usages en la matière, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, de l’activité exercée, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, 

Du tout, dresser rapport ;

Dit que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mars 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle des expertises, 

Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la SCI Trois Jean à la régie du tribunal judiciaire de Nanterre avant le 15 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
Dit que la carence d’une partie dans le versement de la consignation pourra être supplée par l’autre,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;
 
Désigne le juge du contrôle des expertises aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges,

Surseoit à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, 

Renvoie l’affaire à l’audience du 12 avril 2027 à 10h au Tribunal de Nanterre, Bâtiment de l’extension pour faire le point sur la procédure au vu de l’état d’avancement des opérations d’expertise et conclusions en ouverture de rapport si ce dernier a été rendu ou retrait du rôle à la demande des deux parties; 
 
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit ;

Le présent jugement a été signé par Madame Céline CHAMPAGNE, Juge des loyers commerciaux et par Madame Maëva HENRI, Greffier.


LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

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Mise à jour de la source le 2026-07-06T19:42:42.153Z.