Tribunal judiciaire de Toulouse, POLE CIVIL COLLEGIALE, 11 avril 2025, n° 24/03341

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 11 Avril 2025
DOSSIER : N° RG 24/03341 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TELT
NAC : 54Z


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 11 Avril 2025





COMPOSITION DU TRIBUNAL


En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2025, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint 
et
Madame POUYANNE, Juge 

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de 

Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
Madame POUYANNE, Juge
Madame LOUIS, Vice-Président

GREFFIER lors du prononcé 

M. PEREZ


JUGEMENT 

Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Mme [X]
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à



DEMANDEURS

S.D.C. DU [Adresse 2], représenté par son syndic ARGI, RCS TOULOUSE 389 339 946., dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243



S.C.I. MJL, RCS TOULOUSE 828 213 777, représentée par Madame [D] [P] et Monsieur [L] [P]., dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Mme [T] [U]
née le 08 Février 1988 à [Localité 18], demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

M. [F] [Z]
né le 10 Octobre 1987 à [Localité 18], demeurant [Adresse 6]
représenté par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

S.C.I. AVEA, RCS TOULOUSE 812 977 148, représentée par ses deux gérants : Madame [Y] [C] et Monsieur [G] [C], dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Mme [J] [N]
née le 12 Juillet 1964 à [Localité 14], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Mme [R] [S]
née le 02 Mars 1954 à [Localité 15], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

Mme [B] [O]
née le 28 Août 1984 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Coralie SOLIVERES de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243


DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance BPCE IARD ASSURANCE, dont le siège social est sis [Adresse 12]
représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 107

S.A.R.L. NRBAT, dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par Maître Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 107

Compagnie d’assurance SMA SA, RCS PARIS 332 789 296., dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

S.A.S.U. SASU JITO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par Maître André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 327

Compagnie d’assurance SMABTP, RCS Paris 775 684 764, ès qualité d’assureur de la SARL FORAE, dont le siège social est sis [Adresse 13]
représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

S.A.R.L. NEDD, RCS TOULOUSE 539 352 260., dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par Me Carmen COUDRIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 49

S.A.R.L. FORAE, RCS Montauban 444 326 847, dont le siège social est sis [Adresse 20]
représentée par Maître Emmanuel GILLET de la SCP CARCY-GILLET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 54

Société QBE EUROPE SA/NV, dont le siège social est sis [Adresse 19]
représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 328














FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 
 

L’immeuble situé au [Adresse 3] a obtenu un permis de construire par arrêté du 3 août 2017 valant permis de démolir en vue de réhabiliter et de surélever de deux niveaux supplémentaires un bâtiment sur rue existant avec modification des façades et démolition des planchers et de la toiture portant le nombre de logements de 5 à 7.

La déclaration d’ouverture de chantier a été déposée le 31 juillet 2020.
 
Courant mai 2022, alors que les travaux de démolition étaient en cours de réalisation, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a fait état de fissures apparues sur son immeuble, voisin de celui objet des travaux.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a déclaré le sinistre à son assureur.

La SAS JITO IMMO, par courrier du 23 juin 2022, a indiqué être le propriétaire de l’immeuble situé au [Adresse 3]

A la suite des conclusions d’expertise ELEX du 23 septembre 2022 et du rapport du bureau d’étude BETEM de septembre 2022, des mesures conservatoires ont été prises

Par ordonnance du 8 novembre 2022, à la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] et des copropriétaires dans le cadre d’un référé d’heure à heure, M. [WD] [W] a été désigné en qualité d’expert.

Les demandeurs avaient assigné initialement La SAS JITO IMMO et son assureur la SA SMA, qui ont procédé à des appels en cause.

Le rapport a été déposé le 19 février 2024.

*****

Par requête déposée au greffe le 2 juillet 2024 :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2],La SCI MJL,Mme [T] [U],M. [F] [Z],La SCI AVEA,Mme [J] [N],Mme [R] [S],Mme [B] [O],
Ont demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe :

La SAS JITO IMMO,La SA SMA.
Par ordonnance du 3 juillet 2024, ils ont été autorisés à les assigner avant le 30 juillet 2024 pour l’audience du 18 novembre 2024.

Par actes du 9 juillet 2024 et 10 juillet 2024, ils les ont assignés (RG n° 24/03341).

Par requête déposée au greffe le 31 octobre 2024, la SA SMA a demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe :

La SARL NRBAT,La SA BPCE IARD,La SARL NEDD,La société QBE EUROPE SA/NV.
Par ordonnance du 4 novembre 2024, elle a été autorisée à les assigner avant le 7 novembre 2024 pour l’audience du 18 novembre 2024.

Par actes du 6 novembre 2024 et 7 novembre 2024, elle les a assignés (RG n° 24/05032).

Par requête déposée au greffe le 12 novembre 2024, La SARL NRBAT et la SA BPCE IARD ont demandé l’autorisation d’assigner à jour fixe :

La SA SMA,La SARL FORAE,La SMABTP.
Par ordonnance du 12 novembre 2024, elles ont été autorisées à les assigner avant le 13 novembre 2024 pour l’audience du 18 novembre 2024.

Par actes du 13 novembre 2024, elle les a assignés (RG n° 24/05083).

A l’audience du 18 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à l’audience du 17 février 2025.

Par jugement du 19 novembre 2024, les instances ont été jointes sous le RG n° 24/03341.


*****


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2025 et soutenues oralement, les demandeurs demandent au Tribunal de :
 
Vu la théorie du trouble anormal de voisinage, Vu les dispositions de l’article 1240 du code des assurances, Vu les dispositions de l’article L 124-3 du code des assurances,Concernant les demandes au bénéfice du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic : Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic ARGI les sommes suivantes : - 46.202 € HT soit 50.822,20 euros TTC au titre de la fourniture et de la pose des tyrans + des travaux de confortement + des travaux de reprise à réaliser côté 16 (15.231 euros HT+ 22.676 euros HT+ 8.295 euros HT), avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu 
 - 13.000,00 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre en mission complète étendue au diagnostic, aux études d’exécution et à l’O.P.C., honoraires afférents à la réalisation des travaux ci-avant indiqués, 
- 2.500,00 € TTC au titre des honoraires du contrôleur technique,
- 1.300 euros TTC au titre des honoraires de coordonnateur S.P.S, 
- 53.171,83 € TTC au titre des mesures conservatoires engagées jusqu’à mai 2025, cette somme étant à actualiser au jour où le jugement sera rendu,
- 12.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,
Concernant les demandes au bénéfice de la SCI MJL :Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à la SCI MJL la somme de 350 euros au titre du préjudice de jouissance subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à la SCI MJL la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à la SCI MJL la somme de 11.418 euros TTC au titre des travaux de reprise à entreprendre au sein de son logement, avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu, ou à titre subsidiaire la somme de 3.949 euros TTC avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à la SCI MJL la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance,Concernant les demandes au bénéfice de Mme [T] [U] et M. [F] [Z] :Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [T] [U] et Monsieur [F] [Z] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [T] [U] et Monsieur [F] [Z] la somme de 12.000 euros au titre du préjudice financier subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [T] [U] et Monsieur [F] [Z] les entiers dépens de l’instance,Concernant les demandes au bénéfice de la SCI AVEA :Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à la SCI AVEA la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à la SCI AVEA la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à la SCI AVEA les entiers dépens de l’instance,Concernant les demandes au bénéfice de Mme [J] [N] : Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [N] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [N] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [N] la somme de 18.371,10 euros TTC au titre des travaux de reprise à entreprendre au sein de son logement, avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu ou à titre subsidiaire la somme de 14.740 euros TTC avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [N] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance,Concernant les demandes au bénéfice de Mme [R] [S] :Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [R] [S] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ainsi qu’à régler toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de LA BONNE ETOILE,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [R] [S] la somme de 836 euros TTC au titre des travaux de reprise à entreprendre au sein de son local, avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [S] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de l’instance,Concernant les demandes au bénéfice de Mme [B] [O] :Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [O] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [O] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,Condamner solidairement la société JITO IMMO et son assureur la SMA SA à régler à Madame [O] les entiers dépens de l’instance,Concernant les demandes de réalisation de travaux sous astreinte : Condamner la société JITO IMMO à faire effectuer et commencer les travaux préconisés au sein de sa parcelle à savoir le poste 1.4 du devis [E] CONSTRUCTION du 29 janvier 2024, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinzaine suivant la signification du jugement à intervenir, à savoir le dégarnissage des anciens ancrages des poutres bois des planchers démolis, la manutention et l’évacuation des gravois, le blocage et l’obturation des anciens ancrages de poutres en briques foraines avec reprise de l’appareillage et scellement au mortier de chaux, le sciage de préfissuration entre poteaux créés et mur de refend et la reconstitution de l’épaisseur constante du mur de refend,Condamner la société JITO IMMO à justifier par tout moyen (courrier recommandé, courrier officiel d’avocat) auprès du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic ARGI de la réalisation des travaux de dégarnissage des anciens ancrages des poutres bois des planchers démolis, manutention et évacuation des gravois, blocage et obturation des anciens ancrages de poutres en briques foraines avec reprise de l’appareillage et scellement au mortier de chaux, sciage de préfissuration entre poteaux créés et mur de refend et reconstitution de l’épaisseur constante du mur de refend, en produisant un procès-verbal de réception sans réserve des travaux dument visés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir.
Ils expliquent que l’expert judiciaire décrit des fissurations, des dégradations de planchers, des désolidarisations de murs, des dégradations de maçonnerie, distinguant les désordres en corrélation avec les travaux de la SAS JITO IMMO et les autres désordres. Ils font valoir que l’expert indique que les désordres affectent la solidité de m’immeuble, le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné et sont évolutifs. Ils ajoutent que l’expert impute les désordres en lien avec les travaux voisins notamment à une absence de diagnostic et à une préparation de chantier déficiente par la SARL NRBAT. Ils ajoutent que certaines fissures étaient existantes mais que les travaux voisins les ont amplifiées, notamment sur le mur mitoyen. Ils indiquent ne formuler aucune demande relative aux désordres liés à la vétusté et au défaut d’entretien constatés en sous-sol du bâtiment A, sur le bâtiment B et sur le mur situé au droit du n°14, parfaitement identifiés par l’expert judiciaire.

En ce qui concerne les demandes au bénéfice du syndicat des copropriétaires, ils demandent la condamnation de la SARL JITO IMMO et de la SA SMA à lui payer les sommes retenues par l’expert judiciaire.

En ce qui concerne les demandes au bénéfice de la SCI MJL, ils précisent que celle-ci est propriétaire de l’appartement situé au 1er étage du bâtiment A et que le sinistre a été la cause du départ des précédents locataires, si bien que celui-ci n’a pas été loué pendant 12 jours, du 26 mars 2023 au 8 avril 2023, soit un préjudice de 350 euros. Ils ajoutent que la SCI MJL risque de devoir reloger les locataires au moment de la réalisation des travaux d’embellissement, qu’elle évalue à 11.418,20 euros TTC selon devis, l’expert ne retenant que 3.949 euros TTC, parce qu’il considère que les travaux seraient réalisés par la même entreprise que celle qui s’occupera des parties communes, ce qui mutualise certains postes comme l’installation de chantier, et parce qu’il retient un traitement localisé des fissures dans la chambre, ce qu’ils estiment non opportun.

En ce qui concerne les demandes au bénéfice de Mme [T] [U] et M. [F] [Z], ils indiquent que ceux-ci sont propriétaires d’un appartement dans le bâtiment B. Ils précisent que ceux-ci ont reçu une offre d’achat à 355.000 euros en juillet 2022 mais que l’acheteur s’est rétracté en raison des désordres, si bien qu’ils ont perdu la somme de 188.000 euros de trésorerie pour se reloger. Ils précisent avoir remis l’appartement en location mais avoir perçu seulement 11.000 euros, et perdre environ 500 euros par mois. Ils ajoutent que la valeur a baissé à 300.000-310.000 euros en raison des désordres et de la baisse de l’immobilier. Enfin, ils estiment subir un préjudice moral.

En ce qui concerne les demandes au bénéfice de la SCI AVEA, ils indiquent que celle-ci est propriétaire d’un appartement à l’étage du bâtiment B et qu’elle a subi un préjudice moral du fait d’avoir un ouvrage de confortement devant l’entrée de l’immeuble, favorisant de surcroît les incivilités (déjections), rendant l’accès très difficile avec bicyclette/poubelle et créant une situation de dangerosité du fait d’un défaut de visibilité, plus tracas et inquiétudes.

En ce qui concerne les demandes au bénéfice de Mme [J] [N], ils indiquent que celle-ci est propriétaire de l’appartement situé au 2ème étage du bâtiment A, et subit un préjudice moral et un préjudice de jouissance manifeste, pour les raisons sus évoquées par la SCI AVEA, mais également en ce qui concerne un préjudice de jouissance spécifique au sein de son logement, ne pouvant fermer sa porte d’entrée de l’intérieur, et ne la fermant que très difficilement de l’extérieur. Ils ajoutent que ses fenêtres côté [Adresse 17] sont bloquées par des renforts, ce qui cause manque de lumière et d’air, et que les travaux de reprise s’élèvent à 18.371,10 euros TTC, et non à 14.740 euros TTC comme l’estime l’expert, dans la mesure où ils estiment que Mme [J] [N] n’a pas à être contrainte à accepter l’intervention de l’entreprise qui va intervenir sur les parties communes.

En ce qui concerne les demandes au bénéfice de Mme [R] [S], ils indiquent que celle-ci est propriétaire du local commercial exploité par le restaurant La Bonne Etoile, et que son préjudice correspond à l’ensemble des réclamations formulées par le restaurant, d’autant qu’elle subit un préjudice moral à ce titre.

En ce qui concerne les demandes au bénéfice de Mme [B] [O], ils indiquent qu’elle vit actuellement au rez-de-chaussée sur bâtiment B et qu’elle a subi un préjudice moral et un préjudice de jouissance pour les raisons sus-énoncées.

En ce qui concerne les demandes de réalisation de travaux sous astreinte, ils indiquent que l’expert retient le fait que des travaux de remise en état du mur mitoyen doivent impérativement être réalisés au [Adresse 3], pour un montant de 17.736 euros HT, si bien qu’ils considèrent comme justifié de pouvoir les y contraindre.

Ils indiquent que l’expert dans son rapport pointe expressément les fautes commises par la SAS JITO IMMO, si bien que sa responsabilité délictuelle peut être retenue pour défaut d’appel à un maître d’œuvre et non réalisation du diagnostic structurel sur les avoisinants demandé par le bureau de contrôle. Ils considèrent néanmoins que la construction de la SAS JITO IMMO occasionne un trouble anormal de voisinage, responsabilité sans faute, puisqu’ils ont subi des désordres en lien avec l’opération de démolition et de reconstruction réalisés pour le compte de cette société, ce qui est anormal.

Ils font valoir que la SAS JITO IMMO est assurée en responsabilité civile auprès de la SA SMA, les tiers lésés disposant d’un droit d’action direct. Ils estiment qu’il ne s’agit pas de mobiliser la convention « dommages en cours de chantier » mais la convention « assurance responsabilité civile du maître de l’ouvrage », la garantie couvrant tant les dommages matériels que les dommages immatériels. Ils estiment que les exclusions de garantie opposées par la SA SMA ne doivent pas être retenues, dans la mesure où celles-ci n’ont pas été acceptées par la SAS JITO IMMO. Ils indiquent que la SA SMA oppose en définitive une convention spéciale relative aux troubles anormaux de voisinage, prévoyant l’exclusion de « tous dommages résultant de troubles de voisinage, suscités par la réalisation ou le simple fait de l’implantation de la construction, de ses dimensions, de sa structure (tels que perte d’ensoleillement, brouillage des émission de radiotélévision, mauvais tirage des cheminées voisines », ce qui concerne exclusivement l’implantation d’un bâtiment et non des troubles anormaux de voisinage accidentels. Ils indiquent qu’il existe une garantie des avoisinants, sans obligation préalable de faire effectuer un constat des avoisinants puisqu’il est renvoyé à des dispositions spécifiques qui ne prévoient pas de constat préalable. Ils estiment enfin que les préjudices de jouissance et moraux entre dans la catégorie des dommages immatériels visés dans les conditions générales.

Enfin, ils insistent sur le fait que l’imputabilité des désordres, et notamment le basculement de la façade ayant rendu nécessaire le confortement, ne résulte pas de la vétusté de l’immeuble mais des travaux réalisés par la SAS JITO IMMO.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2025 et soutenues oralement, la SAS JITO IMMO demande au Tribunal de :

Vu le rapport [W] du 19 février 2024, Vu les articles L124-1 et suivants du code des assurances, Vu la police SMA et les garanties tous risques chantier et responsabilité civile, Vu les articles L113-1 et suivants du code des assurances, Vu le protocole SASU JITO IMMO/SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Vu l’article 700 du code de procédure civile, Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de condamnation sous astreinte de la SASU JITO IMMO à réaliser des travaux sur sa propriété,Rejeter les demandes de la compagnie SMA, de la compagnie BCPE IARD, de la société NR BAT et de la société NEDD,Condamner la compagnie SMA à relever et garantir la SASU JITO IMMO de toute condamnation au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de la SCI MJL, de Madame [T] [U] de Monsieur [F] [Z] de la SCI AVEA de Madame [M] [N] de Madame [R] [S] et de Madame [B] [O], que ce soit au titre de la garantie tous risques chantier ou que ce soit au titre de l’assurance de responsabilité civile, Condamner la compagnie SMA à payer à la SASU JITO IMMO la somme de 67.622,20 euros TTC au titre de l’avance faite pour le financement d’une partie des travaux de réparation de l’immeuble situé [Adresse 2],Condamner la compagnie SMA à payer à la SASU JITO IMMO la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle explique être fondée à demander à être relevée et garantie de toute condamnation pouvant intervenir à son endroit, que ce soit au titre de la garantie tous risques chantiers ou que ce soit au titre de son assurance responsabilité civile.

Elle estime que rien ne justifie la proratisation des postes de maîtrise d’œuvre, contrôleur technique et coordonnateur SPS. Elle précise avoir fait l’avance du coût des travaux de reprise et des dépenses de prestations intellectuelles associées pour un montant de 67.622,20 euros TTC, si bien que la SA SMA doit être condamnée à lui payer cette somme, outre revalorisation indiciaire.

En ce qui concerne les préjudices matériels et immatériels des copropriétaires, et le préjudice matériel du Syndicat, elle indique que leur prise en charge ne relèverait pas de la garantie tous risques chantier mais de l’assurance de responsabilité civile du maître de l’ouvrage si celui-ci était jugé responsable. Elle indique que les conditions particulières de la convenions assurance RC du maître de l’ouvrage font référence à des conditions générales et à une convention spéciale. Elle précise que la prétendue exclusion des troubles de voisinage ressort de l’article 1.2.15 de la convention spéciale, alors que l’action des copropriétaires est fondée sur la faute et non sur un régime de responsabilité sans faute, si bien que la SA SMA ne conteste pas utilement sa garantie. En ce qui concerne la garantie des avoisinants, elle estime que c’est à tort que la SA SMA exige un référé préventif puisque la Compagnie renvoie à des clauses introuvables.

En ce qui concerne la position de la SARL NRBAT et de son assureur la SA BPCE IARD, la SAS JITO IMMO fait valoir que l’expert judiciaire ne retient pas son entière responsabilité, et elle ajoute avoir souscrit un contrat de maîtrise d’œuvre complète pour la conduite de son opération, même si rien ne l’y oblige. Elle considère qu’en l’absence de maître d’œuvre, cette fonction est exercée par l’entreprise, débitrice d’un devoir de conseil, si bien que l’absence éventuelle de maître d’œuvre d’exécution n’est quoi qu’il en soit pas de nature à engager sa responsabilité. Elle ajoute ne pas avoir la qualité de professionnel de l’immobilier, même si le gérant, M. [K], est un ancien marchand de biens. Elle considère que les fautes commises par La SARL NRBAT en ne protégeant pas le chantier ou en ancrant l’ouvrage nouveau dans le mur mitoyen sont à l’origine du sinistre.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025 et soutenues oralement, la SA SMA, la SAS FORAE et la SMABTP demandent au Tribunal de :

Vu les pièces produites, Vu le rapport de Monsieur [W],Vu l’article 1231-1 du Code Civil,Vu l’article 1240 du Code Civil,Vu les conditions générales et particulières de la police de la société JITO IMMO, Vu les conditions générales et particulières de la police de la société FORAE,Vu le protocole d’accord entre la société JITO IMMO et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],Sur la garantie de la SMA SA en sa qualité d’assureur de la société JITO IMMO :Limiter la garantie de la SMA SA au préjudice matériel afférent aux fissures affectant le mur mitoyen entre le bâtiment A de la copropriété du [Adresse 2] et le bâtiment en cours de travaux au n°[Adresse 3],Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA au titre du préjudice matériel concernant les désordres localisés à l’intérieur des appartements des copropriétaires (parties privatives non mitoyennes) et au niveau de la façade de la copropriété du [Adresse 2] donnant sur la rue (parties communes non mitoyennes)Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA au titre des préjudices immatériels du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et des différents copropriétaires,Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et sur le recours de la société JITO IMMO :Limiter l’indemnisation du préjudice du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à un pourcentage de 50% en raison des fautes commises par le maître de l’ouvrage,Limiter l’indemnisation du préjudice de la société JITO IMMO subrogée dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à un pourcentage de 50% en raison des fautes commises par le maître de l’ouvrage,Limiter l’indemnisation du préjudice matériel de la société JITO IMMO en lien avec le mur mitoyen entre le Bâtiment A de la copropriété du [Adresse 2] et le bâtiment en cours de travaux au n°[Adresse 3] à la somme de 30. 183,09 € eu égard aux fautes commises,Rejeter toute demande de condamnation de la SMA SA au titre des mesures conservatoires,Rejeter le surplus des demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la société JITO IMMO,Sur le préjudice des copropriétaires :Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA au titre des préjudices des différents copropriétaires dans la mesure où la compagne concluante ne garantit que les dommages matériels causés aux ouvrages existants et non les dommages matériels aux ouvrages avoisinants,Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA au titre des dommages immatériels causés aux ouvrages existants des copropriétaires,Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral des différents copropriétaires,Rejeter l’ensemble des moyens, fins et prétentions de la SCI MJL, de Madame [U], de Monsieur [Z], de la SCI AVEA, de Madame [N], de Madame [S] et de Madame [O],A défaut :Limiter l’indemnisation du préjudice des différents copropriétaires à un pourcentage de 50% en raison des fautes commises par les maîtres de l’ouvrage,Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’exécution des travaux sous astreinte : Statuer ce que de droit sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte formulée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à l’encontre de la société JITO IMMO,Sur l’appel en garantie de la société NR BAT, de la compagne BPCE IARD, de la société NEDD et de la compagnie QBE EUROPE SA/NV :Condamner in solidum la société NR BAT, la compagnie BPCE IARD, la société NEDD et la compagnie QBE EUROPE SA/NV à relever et garantir intégralement la SMA SA pour toute condamnation prononcée à son encontre en principal, intérêts, accessoires et frais,Sur la demande de garantie de la SMA SA par la société NR BAT, la compagne BPCE IARD, la société NEDD et la compagnie QBE EUROPE SA/NV :Rejeter toute demande de garantie de la SMA SA en ce qu’elle est formulée par la société NR BAT, la compagne BPCE IARD, la société NEDD et la compagnie QBE EUROPE SA/NV,Sur les franchises contractuelles :Dire et juger recevable et bien fondée la SMA SA à opposer à toute partie la franchise contractuelle de la société JITO IMMO prévue au titre du préjudice matériel des maîtres de l’ouvrage,Dire et juger que la SMABTP est en droit d’opposer la franchise contractuelle de la société JITO IMMO à toute partie au titre du préjudice immatériel du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires,Sur la responsabilité de la société FORAE et la garantie de la SMABTP en sa qualité d’assureur de la société FORAE :Rejeter toute demande de condamnation de la société FORAE et de la SMABTP au titre du préjudice matériel des maîtres de l’ouvrage et du préjudice immatériel des copropriétairesRejeter toute demande de garantie de la SMABTP au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral des différents copropriétaires,Sur l’appel en garantie de la société NR BAT, de la compagne BPCE IARD, de la société NEDD et de la compagnie QBE EUROPE SA/NV :Condamner in solidum la société NR BAT, la compagnie BPCE IARD, la société NEDD et la compagnie QBE EUROPE SA/NV à relever et garantir intégralement la société FORAE et la SMABTP pour toute condamnation prononcée à leur encontre en principal, intérêts, accessoires et frais,Sur les franchises contractuelles :Dire et juger recevable et bien fondée la SMABTP à opposer à toute partie la franchise contractuelle de la société FORAE prévue au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel des maîtres de l’ouvrage,En tout état de cause :Condamner toute partie succombante à verser à la SMA SA, à la société FORAE et à la SMABTP la somme de 3.000 € chacune en application de l’article 700 du CPC,Condamner la ou les mêmes parties aux entiers dépens de l'instance avec distraction de droit au profit de SCP CARCY GILLET, avocats constitués, en application de l’article 699 du CPC.
Elles expliquent que selon l’expert, l’aggravation des fissures ainsi que les nouvelles fissures et autres dégradations sur le mur mitoyen du bâtiment A de la copropriété du [Adresse 2] sont les conséquences des travaux de l’opération immobilière engagée au [Adresse 3], ainsi que de la vétusté, de l’usure du temps et de l’absence de travaux de maintenance adaptés pour remédier à des problématiques structurelles, si bien qu’une part de responsabilité dans la survenance des désordres devra être laissée à la charge du Syndicat des copropriétaires et des copropriétaires.

S’agissant de l’imputabilité des désordres, hors vétusté et absence de maintenance, elles indiquent que selon l’expert, d’une part il n’y a pas eu de maîtrise d’œuvre d’exécution, ni de maîtrise d’œuvre complète de conception, ce qui fut très préjudiciable, d’autre part la responsabilité de la SARL NRBAT est engagée. Selon elle, l’expert relève également un manquement à son obligation de conseil de la part de la SARL NEDD.

Sur la garantie de la SA SMA, elles expliquent que la SAS JITO IMMO a souscrit à effet le 8 juin 2022 une police dite DELTA CHANTIER, comportant une convention « garantie des dommages en cours de chantier » et une convention « assurance de responsabilité civile maître de l’ouvrage ».

En ce qui concerne la convention « garantie des dommages en cours de chantier », elles indiquent que selon les conditions particulières, les garanties s’appliquent pendant la période des travaux aux maîtres de l’ouvrage, aux entrepreneurs, aux architectes ou autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, y compris les sous-traitants, mais que cette convention couvre les dommages matériels subis par les biens assurés, et non les dommages aux avoisinants. Pour la garantie dommages aux existants, elles indiquent que celle-ci s’applique à une partie ancienne de la construction qui est la propriété du maître de l’ouvrage ou qui est destinée à le devenir, si bien que la SA SMA ne doit garantie que pour les fissures affectant le mur mitoyen propriété de la SAS JITO IMMO.

En ce qui concerne la convention « assurance de responsabilité civile maître de l’ouvrage », elle explique que cette convention couvre la réparation des dommages matériels et immatériels consécutifs causés aux avoisinants, à l’exclusion notamment des dommages résultant de troubles de voisinage, suscités par la réalisation ou le simple fait de l’implantation de la construction, de ses dimensions, de sa structure, que les troubles soient accidentels ou pas, issus de fautes ou pas. Elles ajoutent que cette garantie des avoisinants ne peut jouer que si l’assuré justifie de l’état des avoisinants avant travaux, ce que La SAS JITO IMMO ne fait pas, celle-ci ne produisant ni référé préventif ni constat de commissaire de justice, sauf un constata du 30 décembre 2021 extrêmement succinct et établi alors que les travaux avaient déjà commencé. 

Elles ajoutent que la garantie du préjudice immatériel des copropriétaires n’est pas due, puisque ne sont garantis que les préjudices pécuniaires résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service ou de la perte d’un bénéfice, ce que ne sont pas le préjudice moral et le préjudice de jouissance.

Elles estiment que la SAS JITO IMMO est responsable à 50% avec le Syndicat. Sur le préjudice de ce dernier, elles indiquent que seule la SAS JITO IMMO est en droit de demander à être indemnisée au titre des travaux de reprise, honoraires de maîtrise d’œuvre, honoraires du contrôleur technique et honoraires du coordonnateur SPS, en sa qualité de subrogé dans les droits du Syndicat, puisqu’elle a pris en charge ces postes en exécution d’un protocole d’accord. Elles indiquent qu’il ne peut être alloué à la SAS JITO IMMO que la somme de 50.822,20 euros sur le coût global des travaux évalué par l’expert à 89.460,80 euros, puisque seules les réparations du mur mitoyen sont garanties. Il convient donc de proratiser les dépenses de maîtrise d’œuvre, contrôleur technique et coordonnateur SPS, soit la somme de 60.336,18 euros x 50% = 30.183,09 euros. Elles ajoutent que la SA SMA ne saurait prendre en charge les mesures conservatoires financées par le Syndicat, dont l’autorisation ne lui a pas été demandé, les façades n’étant quoiqu’il en soit pas un bien assuré par elle. Pour la SCI MJL, elles font valoir que le devis n’a pas été validé par l’expert, et la SA SMA ne couvre pas les dommages aux avoisinants et qui plus est ne couvre que les dommages matériels. Pour Mme [T] [U] et M. [F] [Z], ainsi que pour la SCI AVEA, elles font valoir les mêmes moyens, ajoutant que le bâtiment B n’est pas affecté de désordres. Pour Mme [J] [N], elles rappellent que la SA SMA ne garantit pas les dommages causés aux avoisinants mais uniquement aux existants propriété de la SAS JITO IMMO, et que l’expert ne les a évalués qu’à 14.740 euros TTC. Elles ajoutent que la SA SMA ne garantit que les dommages matériels en ce qui concerne les existants, non les dommages immatériels, et que Mme [J] [N] ne rapporte pas la preuve de ses prétendus préjudices moral et de jouissance. Pour Mme [R] [S], elles indiquent que les travaux de reprise du local commercial sont des désordres aux avoisinants et donc non garantis et ajoutent que la garantie aux existants ne couvre que les dommages matériels. Pour Mme [B] [O], elles font valoir que le bâtiment B n’est affecté d’aucun désordre, et qu’en outre, la SA SMA ne garantit que les dommages aux existants et non aux avoisinants, et que les dommages matériels et non les dommages immatériels.

En ce qui concerne la garantie de la SARL NRBAT, la SA BPCE IARD, la SARL NEDD et la société QBE EUROPE SA/NV, elles indiquant que l’expert retient la responsabilité de la SARL NRBAT, chargée du lot gros-œuvre démolition, et de la SARL NEDD, BET structure, les deux engageant leur responsabilité contractuelle à l’égard de la SAS JITO IMMO et les garanties de leurs assureurs étant acquises. Elles ajoutent que ces sociétés demandent que la SA SMA en qualité d’assureur de la SAS JITO IMMO les relève et garantisse au titre de la convention « garantie des dommages en cours de travaux », au motif qu’elles auraient la qualité de souscripteur. Néanmoins elles considèrent que la garantie « dommages aux existants », seule susceptible d’être invoquées à l’encontre de la SAS JITO IMMO, n’est pas une garantie de dommages mais une garantie de responsabilité, si bien que ces sociétés n’ont pas la qualité de souscripteur au sens de la convention « garantie des dommages en cours de travaux ». Elles ajoutent que si la garantie « dommages aux existants » devait être analysée comme une garantie de dommages, la SA SMA serait bien fondée à exercer son recours contre la SA BPCE IARD et la société QBE EUROPE SA/NV puisqu’ils ne sont pas bénéficiaires de la police d’assurance. Elles ne pensent pas, comme le pense la SA BPCE IARD, que la SARL NRBAT bénéficie d’un cumul d’assurance au sens de l’article L. 121-4 du Code des assurances, dans la mesure où il existe deux contrats d’assurance souscrits par deux assurés différents, police de la SA SMA souscrite par la SAS JITO IMMO et police de la SA BPCE IARD souscrite par la SARL NRBAT.

En ce qui concerne la SARL FORAE et la SMABTP, elles expliquent que la SARL FORAE a réalisé les travaux de fondation par micropieux et a souscrit une police d’assurance « CAP 2000 » auprès de la SMABTP à compter du 1er janvier 2010. Elles précisent que la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD, ainsi que la SARL NEDD et la société QBE EUROPE SA/NV, demandent à être garanties par la SARL FORAE et la SMABTP, alors qu’en matière de responsabilité extracontractuelle, il leur appartient d’apporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elles indiquent que l’expert a indiqué que les travaux de la SARL FORAE n’avait été qu’un facteur aggravant, et non déclenchant, des désordres. Elles ajoutent que la SMABTP ne garantit par le préjudice de jouissance et le préjudice moral des copropriétaires, compte tenu de la définition contenue dans sa police des préjudices immatériels.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 17 février 2025 et soutenues oralement, la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD demandent au Tribunal de :


Vu le rapport d’expertise judiciaire, Vu les articles 1131-1 et 1240 et suivants du Code civil, Vu la police d’assurance de la SMA SA et les articles 1103 et 1104 du Code civil, A titre principal :Rejeter l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la société NR BAT et son assureur BPCE IARD, En tant que de besoin, condamner in solidum la société JITO IMMO et son assureur SMA SA à relever indemnes et garantir la société NR BAT et son assureur BPCE IARD de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires, Les condamner à régler aux sociétés NR BAT et BPCE IARD une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, A titre subsidiaire :Laisser à la charge du syndicat des copropriétaires une part de responsabilité de 20 % pour l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son profit,Le condamner à relever indemnes et garantir la société NR BAT et la compagnie BPCE IARD à hauteur de 20 % de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires au profit des copropriétaires, Condamner la SMA SA au titre de sa garantie « dommages en cours de travaux » à relever indemnes et garantir la société NR BAT et la compagnie BPCE IARD de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires, A minima, condamner la SMA SA au titre de sa garantie « dommages en cours de travaux » à relever indemnes et garantir la société NR BAT et la compagnie BPCE IARD de la moitié des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires, Pour les dommages qui ne seraient pas laissés à la charge définitive de la SMA SA au titre de sa garantie « dommages en cours de travaux » :Réduire la part de responsabilité de la société NR BAT à 5,5 % de l’ensemble des dommages, Condamner in solidum la société JITO IMMO, son assureur SMA SA, la société NEDD, son assureur QBE EUROPE SA/NA, la société FORAE et son assureur SMABTP à relever indemnes et garantir les sociétés NR BAT et BPCE IARD des condamnations plus amples susceptibles d’être prononcées à leur encontre en principal, frais, intérêts et accessoires, Dans tous les cas, rejeter les demandes formées à l’encontre des sociétés NR BAT et BPCE IARD au titre : - De tous les préjudices moraux allégués, 
- Du préjudice de jouissance de la SCI MJL, de la SCI AVEA et de Madame [O], 
- Du préjudice financier de Madame [U] et Monsieur [Z], 
Déclarer irrecevable, en tout cas de cause mal fondée, la demande de Madame [S] concernant « les condamnations susceptibles d’être prononcées au profit de LA BONNE ETOILE » et la rejeter, Limiter le montant des indemnités octroyées aux demandeurs au titre des travaux de prise conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire, soit : - 3 949 € TTC pour la SCI MJL, 
- 14 740 € TTC pour Madame [N], 
Réduire à de plus justes proportions le montant de la condamnation susceptible d’être prononcée au profit de Madame [N] au titre de son préjudice de jouissance et rejeter la demande formulée à ce titre à l’encontre de la compagnie BPCE IARD, Réduire à de plus justes proportions le montant de la condamnation susceptible d’être prononcée au profit des demandeurs sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner tout succombant à régler aux sociétés NR BAT et BPCE la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Elles expliquent que la SAS JITO IMMO, qui avait pourtant sollicité la société ADEKWAT afin de lui confier une mission complète de maîtrise d’œuvre, a pris la décision en définitive de s’en passer pour la phase cruciale de démolition et de gros œuvre. Elles ajoutent que la SAS JITO IMMO a du reste déclaré à son assureur la SA SMA « maîtrise d’œuvre partielle assurée par le maître d’ouvrage », malgré l’avertissement par le bureau de contrôle. Elles ajoutent que la SAS JITO IMMO est spécialement aguerrie en matière d’immobilier et de construction, par l’intermédiaire de son gérant à l’époque des travaux, M. [H] [K]. Elles font valoir du reste que le projet litigieux, qui portait sur la construction/rénovation de 13 lots, dépasse le cadre d’un simple investissement patrimonial, et que la SAS JITO IMMO a déclaré à son assureur que ses propres services techniques se chargeraient de la conception.

Elles ajoutent que la SARL NRBAT de son côté se trouve dans une très forte dépendance économique par rapport à M. [H] [K] et ses sociétés. Elles font valoir qu’en matière de responsabilité contractuelle, les constructeurs ne peuvent se voir condamnés à prendre en charge le coût des travaux non inclus dans les marchés mais nécessaires, puisque ces travaux auraient été assumés par le maître de l’ouvrage à l’origine. Selon elles, tel est le cas des travaux de confortement et d’embellissement, soit la quasi-totalité du coût des travaux de reprise.

Dans le cas où la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD seraient condamnées, elles estiment que la SARL NRBAT est bénéficiaire des garanties souscrites par la SAS JITO IMMO auprès de la SA SMA au titre des dommages en cours de travaux, c’est-à-dire d’une part la garantie tous risques chantier pour les dommages matériels subis par les biens assurés, appartenant ou non à l’assuré, d’autre part la garantie dommage aux existants, puisque le mur impacté par les désordre est mitoyen et appartient donc bien à la SAS JITO IMMO. Elles estiment que c’est à tort que la SA SMA distingue assurance de dommages et assurance de responsabilité, les dispositions du code des assurances sur les assurances de responsabilité (L. 124-1 à L. 124-5) figurant dans le titre relatif aux assurances de dommages. Elles estiment que l’assureur du chantier dont les garanties ont été souscrites au profit du maître de l’ouvrage et des intervenants à l’acte de construire n’a pas vocation à exercer de recours à l’encontre de ces derniers et de leurs assureurs. Elles indiquent qu’il existe un cumul d’assurance si bien que la SA BPCE IARD est fondée à exercer à l’encontre de la SA SMA un recours égal à la moitié des condamnations prononcées à son encontre au titre des dommages couverts par la SA SMA.

En ce qui concerne les responsabilités, elles indiquent que les désordres ont deux causes cumulatives, les travaux de la SAS JITO IMMO au [Adresse 3] mais également la vétusté, l’usure du temps et l’absence de travaux de maintenance adaptés pour remédier à des problématiques structurelles au [Adresse 2], si bien qu’il y a faute du Syndicat des copropriétaires ayant contribué à la réalisation du préjudice à hauteur de 20%, les 80% restant devant être imputés à la SAS JITO IMMO, garantie par la SA SMA. A cet égard, elles indiquent qu’au titre de la « garantie des avoisinants », il est stipulé que celle-ci est subordonnée au respect, avant le début des travaux, des dispositions prévues à l’article des dispositions spécifiques des conditions particulières permettant de constater l’état des avoisinants. Or, elle fait valoir qu’une telle disposition ne se trouve pas dans les conditions particulières négociées entre les parties. Elles estiment que la clause excluant les troubles de voisinage n’est pas applicable non plus. Elles indiquent que la mission de la SARL NEDD ne portait pas sur les murs mitoyens existants, mais qu’en qualité de bureau d’études techniques, elle a failli à son devoir de conseil. Elles ajoutent que la SARL FORAE a réalisé les micropieux au droit du mur mitoyen non conforté, dont les vibrations sont l’une des causes des désordres, si bien qu’elle a commis une faute. Elles estiment donc que la responsabilité de la SARL NRBAT doit rester limitée à 5,5%.

En ce qui concerne les préjudices, elles indiquant que les préjudices moraux et de jouissances n’étant pas des dommages immatériels de nature pécuniaires, ils ne sont pas garantis, outre le fait qu’ils ne sont pas démontrés. Pour la SCI MJL, elles indiquant que les travaux de reprise doivent être limités à ceux préconisés par l’expert à hauteur de 3.590 euros HT. Pour Mme [T] [U] et M. [F] [Z], elles doutent de la réalité de l’offre de vente et de l’acceptation, et considèrent que rien n’est justifié. Pour la SCI AVEA, elles indiquent que la jouissance de l’appartement n’a pas été affectée, par une remise de loyer par exemple. Pour Mme [J] [N], elles considèrent qu’il faut réduire ses indemnités au titre du préjudice de jouissance, comme au titre des travaux de reprise pour un montant préconisé par l’expert de 13.400 euros HT. Pour Mme [R] [S], elles indiquent que celle-ci demande une condamnation correspondant aux demandes du restaurant sans justifier de ces prétendues demandes, si bien que l’existence d’un quelconque préjudice n’est pas démontrée. Pour Mme [B] [O], elles considèrent que ses demandes doivent être rejetées en ce qu’elles sont purement opportunistes.

Elles estiment enfin que rien ne justifie qu’elles soient condamnées à garantir la SA SMA ou la SAS JITO IMMO des condamnations aux travaux sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 février 2025 et soutenues oralement, la SARL NEDD demande au Tribunal de :

Vu les pièces produites, Vu les jurisprudences citées, Vu le rapport de Monsieur [W], Rejetant toutes conclusions contraires comme étant irrecevables et en tout cas mal fondées, A titre principal :Rejeter l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de la société NEDD, Débouter la SMA et de toute autre partie, notamment de la société NR BAT et son assureur BPCE IARD, de la société FORAE et de la SMABTP son assureur de leurs demandes tendant à voir condamner la société NEDD à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts et accessoires,Condamner in solidum la société JITO IMMO, la SMA SA, la société NRBAT et la BPCE IARD, la société FORAE et la SMABTP à payer à la société NEDD la somme de 4 000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,A titre subsidiaire :Laisser à charge du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] une part de responsabilité de 20 %,Le condamner à relever et garantir la société NEDD à hauteur de 20 % de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, frais, intérêts et accessoires,Condamner in solidum la société JITO IMMO et la SMA SA, la société NR BAT et son assureur BPCE IARD, la société FORAE et son assureur la SMABTP à relever indemne et garantir la société NEDD de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts et accessoires, Condamner la société QBE EUROPE à relever indemne et garantir la société NEDD de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre en principal, intérêts et accessoires, Condamner toute partie succombante à payer à la société NEDD la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
Elle explique que certains défendeurs affirment que sa responsabilité serait susceptible d’être engagée pour manquement à son obligation de conseil. Elle fait valoir néanmoins que les fautes commises par la SAS JITO IMMO sont exonératoires de toute responsabilité, seules ces fautes étant la cause directe des désordres, comme le relève l’expert, puisque la SAS JITO IMMO a décidé d’effectuer les travaux de démolitions, de fondations spéciales, de terrassement, de gros-œuvre, de charpente couverture sans maîtrise d’œuvre et sans respecter les conseils donnés par le contrôleur technique ALPES CONTROLE. Elle ajoute n’avoir été mandatée que le 3 février 2022, soit plus d’un ana après les premières démolitions de décembre 2020, sa mission étant de surcroît limitée à la fourniture de pièces graphiques et ratio d’armature (non compris le CCTP, les quantitatifs et estimatifs) et l’étude d’exécution des éléments de béton armé et en maçonnerie, n’ayant aucune mission sur les avoisinants, raison pour laquelle sur chacun de ses plans elle attirait l’attention des intervenants sur les précautions nécessaires à prendre au titre des existants. Elle ajoute que ALPES CONTROLE a été mandaté le 2 février 2022 pour une mission de type AV (stabilité des avoisinants) et LE (solidité des existants), et que ce bureau d’étude a demandé le 8 mars 2022 à la SAS JITO IMMO un diagnostic des avoisinants, avant que celle-ci choisisse délibérément de ne pas suivre les recommandations, si bien que le moyen tiré d’un défaut de conseil de la part de la SARL NEDD est sans portée.

Si une part de responsabilité devait être retenue à son encontre, elle fait valoir que la responsabilité de la SAS JITO IMMO est prépondérante et que celle-ci aurait du prendre à sa charge les travaux qu’elle a omis de mettre en œuvre, comme ceux de confortement, d’embellissement, diagnostic structure, maîtrise d’œuvre mission complète, contrôle technique et coordonnateur SPS. Elle ajoute que la responsabilité de la SARL NRBAT est quant à elle significative selon l’expert, de même que la SARL FORAE et le Syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, elle considère que les demandes de la SA SMA à son encontre doivent être rejetées en raison de l’assurance souscrite par la SAS JITO IMMO auprès de la SMA incluant la garantie des dommages en cours, dont la SARL NEDD est bénéficiaire car elle fait partie des assurés. Selon elle, elle bénéficie donc de la garantie « tous risques chantiers » qui couvre les dommages matériels subis par les biens assurés appartenant ou non à l’assuré, ainsi que de la garantie « dommages aux existants » qui concerne les biens appartenant à l’assuré et donc le mur mitoyen. Elle estime que par conséquent, la SA SMA ne peut exercer de recours à son encontre et à l’encontre de son assureur.

Elle ajoute devoir le cas échéant être relevée et garantie par son assureur la société QBE EUROPE SA/NV, puisqu’elle a souscrit un assurance responsabilité civile professionnelle et décennale, précisant que son assureur ne conteste pas devoir sa garantie au titre des dommages matériels, travaux réparatoires et conservatoires. Elle indique néanmoins que la garantie de la société QBE EUROPE SA/NV est également mobilisable pour les dommages immatériels des copropriétaires, au titre de la « perte d’usage ».

A cet égard elle considère que les demandes relatives à des préjudices moraux ne sont pas justifiées. Pour la SCI MJL, elle estime que le lien entre le sinistre et le départ du locataire n’est pas démontré. Pour Mme [T] [U] et M. [F] [Z], qui demandent l’allocation d’un préjudice financier à hauteur de 12.000 euros, elle fait valoir que rien n’est justifié quant à la vente alléguée de l’appartement. Pour la SCI AVEA, elle estime que celle-ci ne justifie pas d’une perte de loyer. Pour Mme [J] [N], elle estime que celle-ci ne justifie d’aucun préjudice de jouissance, ayant pu disposer de son logement. Pour Mme [R] [S], elle indique que celle-ci ne justifie d’aucune réclamation de la part du locataire commercial. Pour Mme [B] [O], elle indique que les désordres sont exclusivement dus à un défaut d’entretien, et qu’elle a pu disposer de son logement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2025 et soutenues oralement, la Société QBE EUROPE SA/NV demande au Tribunal de :

Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil, A titre principal :Rejeter l’ensemble des réclamations formulées à l’encontre de la compagnie QBE, l’intervention de son assurée (société NEDD) étant non fautive et sans aucun lien avec le sinistre objet du litige,En tout état de cause :Juger qu’au titre des travaux de reprise : - il ne saurait être alloué à la SCI MJL une somme supérieure à 3.949 €
- il ne saurait être alloué à Madame [N] une somme supérieure à 14.740 €, 
et ainsi REJETER toute demande plus ample ou contraire,
Rejeter l’ensemble des demandes relatives aux prétendus dommages immatériels (préjudice moral / préjudice de jouissance / préjudice financier) au motif qu’ils sont infondés, si par extraordinaire, le Tribunal retenait le bien fondé de dommages immatériels,Rejeter toute réclamation au titre des prétendus dommages immatériels dirigée à l’encontre de la concluante au motif que sa police ne couvre nullement les dommages immatériels non constitutifs d’un préjudice économique (perte financière),Rejeter toute réclamation directe ou indirecte au titre des travaux que les demandeurs souhaitent voir entrepris sous astreinte par la société JITO IMMO au motif que : - une demande de faire est, par définition, étrangère au statut/rôle même d’un assureur ; 
- l’expert judiciaire ne retient la responsabilité d’aucun intervenant au chantier litigieux à ce titre. 
Si par extraordinaire, le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de QBE :Condamner la compagnie SMA SA, la société JITO IMMO, la société NR BAT, la compagnie BPCE IARD, la société FORAE et la SMABTP à la garantir et relever indemne de toute éventuelle condamnation,Faire application des limites de garanties stipulées dans sa police, notamment la franchise de 3.000 euros,Condamner la SMA ou tout succombant aux entiers dépens et à payer à QBE une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle explique que le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert, qui a à tort considéré que la SARL NEDD pourrait engager sa responsabilité du fait d’un défaut de conseil constitué par l’absence de sensibilisation de la SAS JITO IMMO et la SARL NRBAT sur les dispositions à prendre quant à la stabilité des constructions avoisinantes. Elle estime que de telles conclusions font fi de la mission de ALPES CONTROLE, et que quoi qu’il en soit la SARL NEDD a attiré l’attention du maître de l’ouvrage, sans pour autant se voir confier une mission complémentaire.

En tout état de cause, elle considère que la SCI MJL ne saurait se voir allouer une somme supérieure à 3.949 euros. Pour Mme [J] [N], elle estime que la somme doit être limitée à 14.740 euros. En ce qui concerne les dommages immatériels, elle considère pour la SCI JML que celle-ci ne justifie aucune perte de loyer. Pour Mme [T] [U] et M. [F] [Z], comme pour la SCI AVEA, elle estime que ceux-ci ne démontrent aucun préjudice. Pour Mme [J] [N], elle indique que malgré une vue sur le butonnage, elle peut disposer de son logement. Pour Mme [R] [S], elle estime que celle-ci ne justifie nullement avoir été destinataire de réclamations de la part de son preneur. Pour Mme [B] [O], elle indique que celle-ci dispose de son logement sans aucune restriction. Elle indique que la garantie applicable aux dommages aux avoisinants vise l’indemnisation de conséquences pécuniaires, raison pour laquelle les dommages immatériels consécutifs comme non consécutifs sont définis comme des préjudices économiques, que ne sont pas les préjudices moraux et de jouissance.

En ce qui concerne la demande de réalisation de travaux sous astreinte, elle estime que celle-ci est dirigée exclusivement contre la SAS JITO IMMO et ne saurait lui être adressée.

Enfin, si elle devait être condamnée, elle estime être bien fondée à demander que les entreprises et leurs assureurs la garantissent et la relèvent indemne, sur le fondement des articles 1231-1 et 1240 du Code civil.


*****

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

A l’audience du 17 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur le contenu du rapport d’expertise :
Le rapport de M. [WD] [W] a été déposé le 19 février 2024.

Il en ressort que les travaux de réhabilitation/reconstruction et surélévation (démolition/reconstruction) ont débuté le 31 juillet 2020, puis furent interrompus après quelques démolitions intérieures (cloisonnements et cheminées y compris conduits) mi-décembre 2020, le chantier ne reprenant qu’en décembre 2021. Ont commencé les démolitions significatives puis le gros-œuvre puis les fondations par micropieux en mars 2022 puis les ouvrages d’élévation des divers niveaux. L’expert indique que ces travaux ont été réalisés sans CCTP et sans maîtrise d’œuvre d’exécution, le devis de la société ADEKWAT du 16 décembre 2021 d’un montant de 46.656 euros TTC étant en définitive réduit à relevé/faisabilité/avant-projet et démarches administratives pour le raccordement électrique.

L’expert ajoute que la SARL NEDD, bureaux d’étude, s’est vue confier les études d’exécution structure de l’immeuble selon devis du 3 février 2022 pour 15.000 euros TTC, le contrôle technique de l’opération étant confié à ALPES CONTROLES (qui n’a pas été assignée au fond) selon contrat du 2 février 2022 pour 19.320 euros TTC avec missions type AV (stabilité des avoisinants), type LE (solidité des existants) et type LP (solidité des ouvrages et éléments d’équipement dissociables et indissociables) notamment.

La SARL NRBAT avait quant à elle en charge les travaux de démolitions et gros-œuvre selon devis du 11 juillet 2021 de 72.000 euros et du 16 mai 2022 de 462.906 euros ; il est indiqué par l’expert que cette société a sous-traité la réalisation d’une étude géotechnique, mais elle a également sous-traité à la SARL FORAE les travaux de fondations par micropieux selon devis du 9 mars 2022 pour 65.580 euros TTC.

L’expert relève les conditions d’assurance, notamment en ce qui concerne la SAS JITO IMMO qui a souscrit à effet le 8 juin 2022 un contrat Tous Risques Chantier, un contrat Constructeur Non Réalisateur et un contrat Dommages ouvrage.

L’expert relève que les travaux n’étant pas achevés, ne sont pas réceptionnés. Il relève divers désordres qu’il qualifie de « sans lien avec les travaux engagés au [Adresse 3] ».

En ce qui concerne les autres désordres, il constate :

Local commercial RDC bâtiment A (Mme [R] [S]) : fissurations verticales dans la salle de restauration,Logement au 1er étage bâtiment A (SCI MJL) : chambre 1, deux fissures l’une verticale l’autre en escalier sur le mur mitoyen, désolidarisation du mur de façade par rapport au mur perpendiculaire, fissuration verticale au niveau du doublage de part et d’autre de la fenêtre. Chambre 2, fissuration et microfissuration en cueillie,Logement aux 2ème et 3ème étage bâtiment A (Mme [J] [N]) : entrée fissurations, difficulté ouverture et fermeture porte d’entrée, salle de bains fissurations, chambre 1 fissurations, chambre 2 fissurations,Logement RDC bâtiment B (Mme [B] [O]) : microfissurations,RDC bâtiment A : fissuration verticale sur mur mitoyen,Escaliers de distribution des logements des deux bâtiments : multiples fissures verticales et obliques à tous les étages sur le mur mitoyen, Façade sur rue du bâtiment A : fissuration oblique importante au-dessus de la fenêtre du 2ème étage au droit de la mitoyenneté avec déstructuration du linteau, fissuration et destruction de la maçonnerie sous cette fenêtre, dégradation de la maçonnerie au droit de la mitoyenneté,Côté [Adresse 3] : fissurations et dégradations diverses du mur du bâtiment A, les empochements des poutres dans anciens planchers du 18 n’ont pas été rebouchés, désolidarisation du mur mitoyen/mur de façade.
L’expert indique que les désordres sur l’immeuble du 16 affectent indéniablement sa solidité et sont de nature à rendre, à court ou moyen terme, des parties d’immeuble impropres à l’usage auquel elles sont destinées.

Sur les causes de ces désordres, l’expert indique :

Aggravation significative de fissures existantes, nouvelles fissures et autres dégradations sur le mur mitoyen entre le bâtiment A du 16 et le bâtiment sur rue en cours de travaux du 18, et sur les zones situées à proximité dudit mur, sont les conséquences :Des travaux de l’opération immobilière engagée au 18 et plus précisément : absence de diagnostic des immeubles voisins avant démarrage des travaux malgré préconisations de ALPES CONTROLES, absence de maîtrise d’œuvre pour la définition des divers ouvrages, aucun dossier projet complet établi avec élaboration d’un CCTP, absence de maîtrise d’œuvre pour la direction de l’exécution des travaux, préparation de chantier déficiente par la SARL NRBAT, absence de butonnage du mur pignon mitoyen et du mur façade et défaut de protection du mur mitoyen contre les intempéries après démolitions, vibrations engendrées par la réalisation des travaux de gros-œuvre, fondations spéciales et autres,
De la vétusté, de l’usure du temps et de l’absence de travaux de maintenance adaptés pour remédier à des problématiques structurelles, précisant que les travaux ont amplifié des fissures présentes sur le mur mitoyen et en ont amené d’autres.
Désordres en sous-sol bâtiment A, sur le bâtiment B et mur situé au droit du n° 14 : ils sont les conséquences de l’usure du temps, d’une absence de travaux d’entretien adaptés depuis de nombreuses années sur les ouvrages concernés et de mouvements structurels sans lien avec les travaux réalisés au 18.
L’expert indique que les désordres sont apparus en mai et juin 2022, et qu’à cette date les démolitions et les fondations spéciales étaient achevées, et les travaux d’élévation de la structure (gros-œuvre) étaient en cours.

En ce qui concerne les responsabilités, l’expert relève que la SAS JITO IMMO a réduit la mission du maître d’œuvre initialement complète au seul établissement d’un avant-projet et aux démarches administratives pour raccordement électrique, n’a pas donné suite aux demandes de ALPES CONTROLES de réaliser un diagnostic structurel des avoisinants, a fait effectuer les travaux sans maîtrise d’œuvre d’exécution alors que de tels travaux le nécessitaient impérativement (de même qu’une maîtrise d’œuvre de conception).

Il relève que la SARL NRBAT n’a pas suffisamment et correctement préparé son chantier : prise en compte des phénomènes de décompression, absence de protection des pignons vis-à-vis des intempéries, vibrations au regard de l’absence de tout butonnage. Il relève également que cette société n’a pas répondu aux demandes de ALPES CONTROLES concernant la méthodologie de reprise des ouvrages avoisinants en phase provisoire, a manqué de soin dans la réalisation de plusieurs ouvrages.

Il relève un défaut de conseil de la part de la SARL NEDD, bureau d’étude, vis-à-vis des avoisinants, même si sa mission se limitait à l’élaboration des plans structure. L’expert estime que cette société aurait dû sensibiliser la SAS JITO IMMO et la SARL NRBAT sur les dispositions à prendre vis-à-vis de la stabilité des constructions avoisinantes en phase provisoire et définitive.

En ce qui concerne les travaux à envisager, l’expert prévoit 2 à 3 mois pour la réalisation de la totalité des ouvrages correctifs hors délais d’étude, de commande et d’approvisionnement des matériaux.

Il indique les montants suivants :

Fourniture et pose de tirants vis-à-vis du mur mitoyen : 15.231 euros,Travaux de confortement du mur mitoyen côté du 16 : 22.676 euros,Travaux de reprise diverses sur mur mitoyen du 16 hors partie imputable à l’absence de maintenance : 8.295 euros,Travaux de remise en état du mur mitoyen côté 18, qui étaient obligatoirement à prévoir dans le cadre de l’opération, et devant nécessairement être à la charge de la SAS JITO IMMO : 17.376 euros,Travaux de reprise local commercial RDC (restaurant) : 760 euros,Travaux dans logement 1er étage bâtiment A (SCI MJL) : 3.590 euros,Travaux dans logement 2ème et 3ème étage bâtiment A (Mme [J] [N]) : 13.400 euros.
Il ajoute :

Honoraires maîtrise d’œuvre mission complète étendue aux diagnostics, études d’exécution et OPC : 13.000 euros,Honoraires contrôle technique : 2.500 euros,Honoraires coordonnateur SPS : 1.300 euros,Mesures conservatoires : 46.569,09 euros.

Sur les responsabilités :
Lorsque les parties ne sont pas liées par un contrat, les dispositions de l’article 1240 du Code civil s’appliquent : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Lorsque les parties sont liées par un contrat, les dispositions de l’article 1231-1 du même code s’appliquent : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Dans les deux cas, celui qui demande réparation doit établir une faute, un dommage et un lien de causalité direct et certain entre les deux.

Néanmoins, l’article 1253 alinéa 1er du même code, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024 mais reprenant une jurisprudence établie en application de l’article 544 du même code, dispose que « Le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte », ce qui dispense celui qui demande réparation d’établir une faute.

En outre, il convient de préciser que si en application de l’article 655 du Code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun, il est jugé que le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait ou par le fait des choses qu’il a sous sa garde.
En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire les désordres suivants, à l’exclusion de ceux qui sont qualifiés par l’expert, dès leur constat, de « sans lien avec les travaux engagés au [Adresse 3] », et à l’exclusion de ceux qui sont constatés au [Adresse 3], la SAS JITO IMMO ne formulant aucune demande de réparation :

Tout d’abord en ce qui concerne les parties privatives :

Local commercial RDC bâtiment A (Mme [R] [S]) : fissurations verticales dans la salle de restauration,Logement au 1er étage bâtiment A (SCI MJL) : chambre 1, deux fissures l’une verticale l’autre en escalier sur le mur mitoyen, désolidarisation du mur de façade par rapport au mur perpendiculaire, fissuration verticale au niveau du doublage de part et d’autre de la fenêtre. Chambre 2, fissuration et microfissuration en cueillie,Logement aux 2ème et 3ème étage bâtiment A (Mme [J] [N]) : entrée fissurations, difficulté ouverture et fermeture porte d’entrée, salle de bains fissurations, chambre 1 fissurations, chambre 2 fissurations,Logement RDC bâtiment B (Mme [B] [O]) : microfissurations.
Ensuite en ce qui concerne les parties communes (SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2]) :

RDC bâtiment A : fissuration verticale sur mur mitoyen,Escaliers de distribution des logements des deux bâtiments : multiples fissures verticales et obliques à tous les étages sur le mur mitoyen, Façade sur rue du bâtiment A : fissuration oblique importante au-dessus de la fenêtre du 2ème étage au droit de la mitoyenneté avec déstructuration du linteau, fissuration et destruction de la maçonnerie sous cette fenêtre, dégradation de la maçonnerie au droit de la mitoyenneté,Côté [Adresse 3] : fissurations et dégradations diverses du mur du bâtiment A, les empochements des poutres dans anciens planchers du [Adresse 3] n’ont pas été rebouchés, désolidarisation du mur mitoyen/mur de façade.
En ce qui concerne les causes de ces désordres, l’expert indique :

Aggravation significative de fissures existantes, nouvelles fissures et autres dégradations sur le mur mitoyen entre le bâtiment A du 16 et le bâtiment sur rue en cours de travaux du 18, et sur les zones situées à proximité dudit mur, sont les conséquences :Des travaux de l’opération immobilière engagée au 18 et plus précisément : absence de diagnostic des immeubles voisins avant démarrage des travaux malgré préconisations de ALPES CONTROLES, absence de maîtrise d’œuvre pour la définition des divers ouvrages, aucun dossier projet complet établi avec élaboration d’un CCTP, absence de maîtrise d’œuvre pour la direction de l’exécution des travaux, préparation de chantier déficiente par la SARL NRBAT, absence de butonnage du mur pignon mitoyen et du mur façade et défaut de protection du mur mitoyen contre les intempéries après démolitions, vibrations engendrées par la réalisation des travaux de gros-œuvre, fondations spéciales et autres,
De la vétusté, de l’usure du temps et de l’absence de travaux de maintenance adaptés pour remédier à des problématiques structurelles, précisant que les travaux ont amplifié des fissures présentes sur le mur mitoyen et en ont amené d’autres.
Désordres en sous-sol bâtiment A, sur le bâtiment B et mur situé au droit du n° 14 : ils sont les conséquences de l’usure du temps, d’une absence de travaux d’entretien adaptés depuis de nombreuses années sur les ouvrages concernés et de mouvements structurels sans lien avec les travaux réalisés au 18.
Il résulte de ces éléments que d’une part l’absence d’entretien par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a participé aux dommages constatés sur le mur mitoyen et les zones à proximité, et que d’autre part les actes des personnes dont la responsabilité est recherchée sont sans lien avec les désordres en sous-sol du bâtiment A, sur le bâtiment B (Mme [B] [O]) et sur le mur situé au droit du n° 14.

Au titre des dommages matériels réparables, il convient par conséquent de retenir les fissures et dégradations sur le mur mitoyen et sur les zones situées à proximité (façade sur rue du bâtiment A : fissuration oblique importante au-dessus de la fenêtre du 2ème étage au droit de la mitoyenneté avec déstructuration du linteau, fissuration et destruction de la maçonnerie sous cette fenêtre, dégradation de la maçonnerie au droit de la mitoyenneté).

Au titre des faits générateurs en lien direct et certain avec ces dommages, il convient de retenir :

La négligence du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] dans l’entretien des parties communes et notamment du mur mitoyen,
Les défaillances de la SAS JITO IMMO en qualité de maître d’ouvrage, qui a réduit la mission du maître d’œuvre initialement complète au seul établissement d’un avant-projet et aux démarches administratives pour raccordement électrique, si bien qu’il a fait effectuer les travaux sans maîtrise d’œuvre d’exécution alors que de tels travaux le nécessitaient impérativement (de même qu’une maîtrise d’œuvre de conception), et n’a pas donné suite aux demandes de ALPES CONTROLES de réaliser un diagnostic structurel des avoisinants.
L’expert judiciaire considère également que la SARL NRBAT a une part de responsabilité.

Celle-ci avait la mission suivante, selon devis détaillés du 11 juillet 2021, du 16 mai 2022, du 21 septembre 2022 et du 3 novembre 2022, notamment : lot démolition, protection des abords palissade, mise en sécurité pour les locataires à l’arrière, ce qui incluait toutes les déposes, le terrassement, fouille, percement, hourdis, nettoyage suite au forage, préparation de 13 têtes de pieux en béton armé, mise en place des platines fournies par FORAE, ferraillage, coulage en place, coffrage, pose hérisson sur partie cave, bâtisse brique.

De manière technique et étayée, l’expert relève des manquements de la part de l’entreprise : elle n’a pas suffisamment et correctement préparé son chantier puisqu’elle n’a pas pris en compte des phénomènes de décompression, elle n’a pas protégé les pignons vis-à-vis des intempéries, elle ne s’est pas souciée des vibrations au regard de l’absence de tout butonnage (soutien du mur fragilisé). L’expert judiciaire relève également que cette société n’a pas répondu aux demandes de ALPES CONTROLES concernant la méthodologie de reprise des ouvrages avoisinants en phase provisoire, a manqué de soin dans la réalisation de plusieurs ouvrages.

Si ces manquements relèvent de malfaçons affectant l’ouvrage lui-même, ils ont également participé aux désordres subis par les demandeurs.

L’expert judicaire considère en outre que la SARL NEDD a une part de responsabilité.

Celle-ci avait la mission suivante, selon devis du 17 janvier 2022 accepté le 3 février 2022 : étude de conception structure, non compris CCTP, étude d’exécution des éléments en béton armé et en maçonnerie non compris préfas lourdes.

Contrairement à l’avis de l’expert, ses obligations n’incluaient pas une obligation de conseil sous la forme d’une « sensibilisation de la SAS JITO IMMO et de la SARL NRBAT sur les dispositions à prendre vis-à-vis de la stabilité des constructions avoisinantes en phase provisoire et définitive. »

Quoi qu’il en soit, il ressort du rapport d’expertise que les travaux de démolition ont recommencé en décembre 2021, les travaux d’élévation de la structure étant en cours au moment de l’apparition des désordres en mai 2022, alors que le devis de la SARL NEDD n’a été accepté que le 3 février 2022, date à laquelle les travaux de démolition à l’origine des dommages étaient nécessairement quasi achevés.

En revanche, l’expert ne dit mot quant à l’éventuelle part de responsabilité de la SARL FORAE, ce qui signifie implicitement qu’il ne l’inclut pas.

Celle-ci avait la mission suivante, selon facture du 29 avril 2022, notamment : réalisation des micropieux y compris le forage.

L’expert indique que ces travaux, en sous-traitance de la SARL NRBAT, à savoir réalisation de micropieux au droit notamment du mur mitoyen, « ont très vraisemblablement généré des vibrations, toutefois ces travaux de peuvent que représenter un facteur aggravant. »

La SARL NRBAT, qui l’a mise en cause, se contente de déduire des remarques de l’expert que la SARL FORAE a manqué à ses obligations contractuelles.

Outre le caractère peu affirmatif des remarques de l’expert, il convient de noter que la SARL NRBAT a effectué toute la préparation du chantier de la SARL FORAE, qui n’a fait que forer et couler les pieux.

Il n’est ainsi pas établi de lien de causalité direct et certain entre les travaux effectués par la SARL FORAE et les dommages subis.

Par conséquent, la responsabilité des dommages sera partagée entre :

La SAS JITO IMMO à hauteur de 80% (responsabilité pour faute)La SARL NRBAT à hauteur de 10% (responsabilité pour faute)Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à hauteur de 10% (participation à son propre préjudice).

Sur les préjudices :
Sur le préjudice subi par Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] évalue son préjudice de la façon suivante :

46.202 euros HT soit 50.822,20 euros TTC au titre de la fourniture et de la pose des tyrans + des travaux de confortement + des travaux de reprise à réaliser côté 16 (15.231 euros HT+ 22.676 euros HT+ 8.295 euros HT), 13.000 euros TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre en mission complète étendue au diagnostic, aux études d’exécution et à l’O.P.C., honoraires afférents à la réalisation des travaux ci-avant indiqués, 2.500 euros TTC au titre des honoraires du contrôleur technique,1.300 euros TTC au titre des honoraires de coordonnateur S.P.S, 53.171,83 euros TTC au titre des mesures conservatoires engagées jusqu’à mai 2025, cette somme étant à actualiser au jour où le jugement sera rendu.
L’expert judiciaire évalue le coût des travaux de reprise de la façon suivante :

Fourniture et pose de tirants vis-à-vis du mur mitoyen : 15.231 euros HT soit 16.754,10 euros TTC,Travaux de confortement du mur mitoyen côté du 16 : 22.676 euros HT soit 24.943,60 euros TTC,Travaux de reprise diverses sur mur mitoyen du 16 hors partie imputable à l’absence de maintenance : 8.295 euros HT soit 9.124,50 euros TTC,Honoraires maîtrise d’œuvre mission complète étendue aux diagnostics, études d’exécution et OPC : 13.000 euros TTC,Honoraires contrôle technique : 2.500 euros TTC,Honoraires coordonnateur SPS : 1.300 euros TTC,Mesures conservatoires : 46.569,09 euros TTC.
Ainsi, les demandes correspondent aux conclusions de l’expert, sauf en ce qui concerne les mesures conservatoires, que l’expert avait actualisées à mai 2024, et que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] actualise à mai 2025, sans néanmoins fournir d’explications.

L’expert judiciaire énumère les devis produits par les parties, et propose des montants pour les travaux de reprise adaptés aux dommages subis, si bien que ses conclusions seront retenues.


Sur le préjudice subi par la SCI MJL :
La SCI MJL est propriétaire de l’appartement situé au 1er étage du bâtiment A et évalue son préjudice de la façon suivante :

350 euros au titre du préjudice de jouissance subi,5.000 euros au titre du préjudice moral subi,11.418 euros TTC au titre des travaux de reprise à entreprendre au sein de son logement, avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu, ou à titre subsidiaire la somme de 3.949 euros TTC avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu.
En ce qui concerne le préjudice de jouissance, la SCI MJL prétend que le sinistre est la cause du départ des précédents locataires et que l’appartement n’a pas été loué pendant 12 jours, du 26 mars 2023 au 8 avril 2023, le loyer convenu s’élevant à 865 euros HC.

Néanmoins, le préjudice ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de louer aussitôt l’appartement, et par ailleurs, la SCI MJL échoue à démontrer l’absence de location pendant 12 jours, qui de surcroît serait liée de manière directe et certaine au sinistre.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de condamnation au titre du préjudice de jouissance.

En ce qui concerne le préjudice moral, la SCI MJL ne justifie ni le principe ni le quantum si bien qu’elle sera déboutée de cette demande.

En ce qui concerne les travaux de reprise, l’expert judiciaire évalue le coût des travaux de reprise de la façon suivante : 3.590 euros HT soit 3.949 euros TTC avec toile de verre selon devis [E], qui serait l’entreprise qui serait en charge de l’ensemble des travaux de reprise, sur les parties communes comme sur les parties privatives, si bien que certains postes seraient mutualisés.

L’expert relève que la SCI MJL avait produit un devis avec toile de verre de 6.130 euros HT soit 6.743 euros TTC.

La SCI MJL, à l’appui de sa demande de 11.418 euros TTC, vise une pièce qui correspond à un devis sans toile de verre de 4.675 euros TTC, devis initialement produit à l’expert.

Sa demande à hauteur de 11.418 euros TTC n’est donc pas justifiée, en revanche, il ne peut être imposé aux copropriétaires de mandater la même entreprise que le Syndicat, de subir d’éventuels délais et dates d’intervention, si bien que le devis « mutualisé » de [E] ne sera pas retenu et que les travaux de reprise pour la partie privative de la SCI MJL seront évalués à 6.743 euros TTC.


Sur le préjudice subi par Mme [T] [U] et M. [F] [Z] :
Mme [T] [U] et M. [F] [Z] sont propriétaires d’un appartement dans le bâtiment B et évaluent leur préjudice de la façon suivante :

5.000 euros au titre de leur préjudice moral,12.000 euros au titre de leur préjudice financier.
En ce qui concerne le préjudice moral, ils ne justifient ni le principe ni le quantum.

En ce qui concerne le préjudice financier, ils produisent une « proposition d’offre d’achat » datée du 24 juin 2022, au nom de Mme [I] [V] [A], non signée, et acceptée par M. [F] [Z] et par Mme [T] [U] par mentions manuscrites le 24 juin 2022, pour 355.000 euros.

Ils indiquent ensuite que Mme [I] [V] [A] s’est rétractée en raison du sinistre, qu’ils ont déménagé le 20 juillet 2022, qu’ils n’ont pu bénéficier de trésorerie, qu’ils ont des frais multiples, qu’ils ont mis l’appartement en location meublée depuis décembre 2022, que la valeur de l’appartement a baissé à hauteur de 300.000-310.000 euros, qu’ils perdent environ 500 euros par mois depuis août 2022 ce qui fait 12.000 euros en juin 2024, néanmoins il n’apportent strictement aucun justificatif à l’appui de leur demande, les calculs et déductions auxquels ils se livrent n’étant quoi qu’il en soit pas compréhensibles pour parvenir à l’évaluation d’un préjudice à hauteur de 12.000 euros, à supposer que celui-ci soit lié directement au sinistre.

Par conséquent, ils seront déboutés de leurs demandes, tant au titre du préjudice moral que du préjudice financier.


Sur le préjudice subi par la SCI AVEA :
La SCI AVEA est propriétaire de l’appartement situé à l’étage du bâtiment B et évalue son préjudice de la façon suivante :

10.000 euros au titre de son préjudice moral,5.000 euros au titre de son préjudice de jouissance.
En ce qui concerne le préjudice moral, elle ne justifie ni le principe ni le quantum.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, elle n’expose aucun moyen à cet égard puisqu’elle ne motive que sur le préjudice moral.

Par conséquent, elle sera déboutée de ses demandes, tant au titre du préjudice moral que du préjudice de jouissance.


Sur le préjudice subi par Mme [J] [N] :
Mme [J] [N] est propriétaire de l’appartement situé aux 2ème et 3ème étages du bâtiment A et évalue son préjudice de la façon suivante :

10.000 euros au titre du préjudice moral,5.000 euros au titre du préjudice de jouissance,18.371,10 euros TTC au titre des travaux de reprise à entreprendre au sein de son logement, avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu ou à titre subsidiaire la somme de 14.740 euros TTC avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu.
En ce qui concerne le préjudice moral, elle ne justifie ni le principe ni le quantum.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, elle indique avoir des difficultés à fermer la porte d’entrée de son logement, au point de devoir se contenter de fermer le volet, ce qui engendre froid et insécurité. Elle ajoute que ses fenêtres sont partiellement ou complétement bloquées par les renforts. 

L’expert judiciaire note une difficulté d’ouverture et de fermeture de la porte d’entrée, difficulté directement liée aux importantes dégradations subies par le logement, en outre le fait que les fenêtres soient occultées par les renforts est de nature à créer un préjudice de jouissance, un tel préjudice pouvant être évalué à hauteur de 2.500 euros.

En ce qui concerne les travaux de reprise, l’expert judiciaire évalue le coût des travaux de reprise de la façon suivante : 13.400 euros HT soit 14.740 euros TTC avec déposes des radiateurs, toile de verre et surfaces de peinture omises, selon devis [E], qui serait l’entreprise qui serait en charge de l’ensemble des travaux de reprise, sur les parties communes comme sur les parties privatives, si bien que certains postes seraient mutualisés.

Mme [J] [N] considère que dans ce devis, retenu par l’expert, il y a une erreur de surface et certains postes non prévus.

Quoi qu’il en soit, il ne peut être imposé aux copropriétaires de mandater la même entreprise que le Syndicat, de subir d’éventuels délais et dates d’intervention, si bien que le devis « mutualisé » de [E] ne sera pas retenu et que les travaux de reprise pour la partie privative de Mme [J] [N] seront évalués à 18.371,10 euros TTC.





Sur le préjudice subi par Mme [R] [S] :
Mme [R] [S] est propriétaire du local commercial au rez-de-chaussée du bâtiment A et évalue son préjudice de la façon suivante :

5.000 euros au titre du préjudice moral,Toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de LA BONNE ETOILE,836 euros TTC au titre des travaux de reprise à entreprendre au sein de son local, avec réévaluation selon l’indice BT01 entre la date du 19 février 2024 et la date à laquelle le jugement sera rendu.
En ce qui concerne le préjudice moral, elle ne justifie ni le principe ni le quantum

En ce qui concerne les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de LA BONNE ETOILE, qui est le restaurant locataire, elle n’apporte strictement aucun justificatif, étant ajouté qu’un préjudice éventuel ne saurait donner lieu à réparation.

En ce qui concerne les travaux de reprise, l’expert judiciaire évalue le coût des travaux de reprise de la façon suivante : 760 euros HT 836 euros TTC, selon devis [E], qui serait l’entreprise qui serait en charge de l’ensemble des travaux de reprise, sur les parties communes comme sur les parties privatives, si bien que certains postes seraient mutualisés.

Il convient de rappeler que le local a subi des fissurations verticales dans la salle de restauration, et de préciser que l’évaluation de l’expert correspond à la demande de Mme [R] [S].

Par conséquent, les travaux de reprise pour la partie privative de Mme [R] [S] seront évalués à 836 euros TTC.

Sur le préjudice subi par Mme [B] [O] :
Mme [B] [O] est propriétaire de l’appartement situé au rez-de-chaussée du bâtiment B.

Il convient de rappeler que les actes des personnes dont la responsabilité est recherchée sont sans lien avec les désordres sur le bâtiment B.

Néanmoins Mme [B] [O] ne fait aucune demande au titre des travaux de reprise, malgré les microfissurations constatées dans son appartement, et évalue son préjudice de la façon suivante :

10.000 euros au titre du préjudice moral,5.000 euros au titre du préjudice de jouissance.
En ce qui concerne le préjudice moral, elle ne justifie ni le principe ni le quantum.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, elle indique avoir dû renoncer à mettre en vente le bien du fait du sinistre. Néanmoins, d’une part elle n’apporte aucun élément à l’appui de son affirmation, d’autre part elle n’en titre aucune conséquence.

Par conséquent, elle sera déboutée de ses demandes, tant au titre du préjudice moral que du préjudice de jouissance.


Sur les garanties :
Sur la garantie de la SA SMA :
La responsabilité pour faute de la SAS JITO IMMO est retenue à hauteur de 80%.

Le SAS JITO IMMO a souscrit auprès de la SA SMA une police d’assurance « DELTA CHANTIER » à effet du 8 juin 2022, comportant dans ses conditions particulières une convention « garantie des dommages en cours de travaux » et une convention « assurance de responsabilité civile du maître d’ouvrage ».

En ce qui concerne la convention « garantie des dommages en cours de travaux », celle-ci couvre le paiement de tous dommages matériels subis par les biens assurés, appartenant ou non à l’assuré, qui se trouvent sur le site du chantier objet de l’opération de construction.

Elle comprend les dommages aux existants, sans aucune condition, un diagnostic préalable de la solidité des existants n’étant exigé que dans le cadre de la convention « dommages-ouvrages » article 4.1.5 du document synthétique.

En ce qui concerne la convention « assurance de responsabilité civile du maître d’ouvrage », sont garantis les dommages matériels et immatériels, et aucune exclusion de garantie spécifique n’est mentionnée dans le document synthétique.

Dans les conditions particulières, l’article 1.2.15 stipule que ne sont pas garantis « tous dommages résultant de troubles de voisinage, suscités par la réalisation ou le simple fait de l’implantation de la construction, de ses dimensions, de sa structure (tels que perte d’ensoleillement, brouillage des émissions de radiotélévision, mauvais tirage des cheminées voisines) sous réserve des dispositions prévues à l’article 2 de la présente convention. »

Cet article 2 prévoit des « dispositions spécifiques : garantie des avoisinants » et stipule, article 2.2, que sont applicables les exclusions prévues à l’article 1.2 de la présente convention et 3 des conditions générales.

Les conditions générales de la police « DELTA CHANTIER » prévoient en leur article 3 plusieurs exclusions générales qui s’appliquent aux deux conventions, dont les dommages résultants :




Des effets d’un défaut d’entretien.
Enfin, au sein des « dispositions spécifiques : garantie des avoisinants », l’article 2.3 stipule que « l’application de cette garantie est subordonnée au respect, avant le début des travaux, des dispositions prévues à l’article dispositions spécifiques des conditions particulières, permettant de constater l’état des avoisinants ».

Les « dispositions prévues à l’article dispositions spécifiques des conditions particulières » qui traiteraient du constat des avoisinants sont cependant introuvables, puisque les dispositions spécifiques des conditions particulières sont précisément celles dont fait partie l’article 2.3, et ne mentionnent aucune exigence quant au constat des avoisinants, contrairement à la convention « dommages-ouvrages » qui n’est pas mobilisée en l’espèce.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SA SMA doit à la SAS JITO IMMO sa garantie pour les dommages matériels causés au mur mitoyen, appartenant à l’assuré, ce que la SA SMA ne conteste du reste pas.

En ce qui concerne les dommages causés aux tiers, soit le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] d’une part, et les copropriétaires dont il a été établi qu’ils ont subi un préjudice la SCI MJL, Mme [J] [N] et Mme [R] [S] d’autre part, l’assurance de responsabilité civile du maître d’ouvrage s’applique, pour les dommages matériels et immatériels.

Aucune exclusion de garantie prévue dans cette assurance n’est applicable en l’espèce, pour deux raisons :

En premier lieu, les troubles de voisinage exclus de la garantie sont étrangers aux dommages subis en l’espèce, et quoi qu’il en soit semblent réintégrer la garantie puisque l’article 1.2.15 in fine émet la « réserve » de l’article 2 sur la disposition spécifique de la garantie des avoisinants, que tous les assurés ne souscrivent pas nécessairement mais que la SAS JITO IMMO a souscrits.

Cette disposition spécifique prévoit la garantie, lorsque la responsabilité de l’assuré est engagée, de la réparation des dommages matériels et immatériels consécutifs, causés aux avoisinants de l’opération de construction mais prévoit également que sont exclus les troubles de voisinage.

Ainsi, à moins de vider cette garantie spécifique de sa substance, il convient d’interpréter la notion de trouble de voisinage de façon restrictive, c’est-à-dire comme un dommage dont se plaindrait un voisin du fait de l’existence même de la construction, et non d’un dommage causé par les travaux entrepris sans précaution comme en l’espèce.

En second lieu, les dommages résultant des effets d’un défaut d’entretien sont d’ores et déjà exclus puisqu’ils sont mis à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à hauteur de 10%.

Reste le seul « dommage immatériel » établi, qui est le préjudice de jouissance subi par Mme [J] [N] à hauteur de 2.500 euros.

Celui-ci est défini page 5 des conditions générales de la police « DELTA CHANTIER » comme « tout préjudice pécuniaire résultant de la privation de jouissance d’un droit, de l’interruption d’un service ou de la perte d’un bénéficie ».

Néanmoins, le « préjudice pécuniaire » n’est pas défini, notamment au regard de ce que serait un « préjudice non pécuniaire ».

En outre, il n’est pas contestable que réparation est due à Mme [J] [N] en raison de la privation de jouissance de son droit de propriété (porte fermant mal, ouvertures occultées).

Par conséquent, la SA SMA doit sa garantie à hauteur de 80% de tous les dommages établis à l’existant (mur mitoyen) et aux dommages subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] d’une part, et par la SCI MJL, Mme [J] [N] et Mme [R] [S] d’autre part.

Sur la garantie de la SA BPCE IARD :
La responsabilité de la SARL NR BAT est retenue à hauteur de 10%.

L’article L. 121-4 alinéas 1 et 2 du Code des assurances dispose que celui qui est assuré auprès de plusieurs assureurs par plusieurs polices, pour un même intérêt, contre un même risque, doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs. L'assuré doit, lors de cette communication, faire connaître le nom de l'assureur avec lequel une autre assurance a été contractée et indiquer la somme assurée.
Néanmoins, en l’espèce, aucun cumul d’assurance n’existe en ce que chaque assuré, en l’occurrence la SAS JITO IMMO d’une part et la SARL NR BAT d’autre part, a souscrit une police distincte en qualité d’assuré.
La SARL NR BAT a accepté une proposition à effet le 8 décembre 2021, valant conditions particulières du contrat « ASSUR-BP Multirisque Bâtiment », avec garantie supplémentaire pour les dommages immatériels non consécutif, dans le cadre de l’assurance responsabilité.
Les garanties de responsabilités sont : responsabilité civile liée à l’exploitation de l’entreprise, responsabilité civile professionnelle et responsabilité civile construction, avec renvoi aux conditions générales.
Dans les conditions générales, il n’est fait aucune mention de la « responsabilité civile construction ».
La responsabilité civile liée à l’exploitation de l’entreprise ne s’applique pas en l’espèce, dans la mesure où il est mentionné notamment qu’elle permet de compenser financièrement les dommages matériels ou immatériels consécutifs subis par un tiers ne résultant ni de l’exécution d’une prestation, ni d’une erreur ou faute professionnelle.
Reste la responsabilité civile professionnelle (article 7), qui permet notamment de compenser financièrement les dommages matériels ou immatériels consécutifs subis par un tiers pendant l’exécution d’une prestation.
Cette dernière garantie est mobilisable en l’espèce.
Les exclusions sont prévues aux articles 10 et 26 des conditions générales mais ne concernent aucun dommage ou fait générateur de dommage correspondant à la présente espèce.
Par conséquent, la SA BPCE IARD doit sa garantie à hauteur de 10% de tous les dommages subis par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] d’une part, et par la SCI MJL, Mme [J] [N] et Mme [R] [S] d’autre part.
Sur la garantie de la société QBE EUROPE SA/NV :
La responsabilité de la SARL NEDD n’est pas retenue.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la garantie de la société QBE EUROPE SA/NV.

Sur la garantie de la SMABTP :
La responsabilité de la SAS FORAE n’est pas retenue.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur la garantie de la SMABTP.

Sur les condamnations :
Compte tenu de ce qui précède, la SAS JITO IMMO, la SA SMA, la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD seront condamnées in solidum à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 114.191,29 euros au titre des travaux de reprise.

Aucune demande n’étant formée à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], les copropriétaires dont il a été établi qu’ils ont subi un préjudice la SCI MJL, Mme [J] [N] et Mme [R] [S] d’autre part, garderont à leur charge 10% du préjudice subi.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] ainsi que les copropriétaires demandent par ailleurs que la SAS JITO IMMO soit condamnée sous astreinte à effectuer les travaux de remise en état du mur mitoyen côté n° 18 de la rue.

En effet, l’expert judiciaire, qui évalue ces travaux à partir du devis général [E] du 29 janvier 2024, poste 1.4, à 17.376 euros HT soit 19.113,60 euros TTC, mentionne qu’ils « étaient obligatoirement à être à prévoir dans le cadre de l’opération immobilière engagée par la SAS JITO IMMO et devaient être nécessairement à la charge de cette dernière ».

La SAS JITO IMMO se prévaut d’un protocole signé entre les parties le 14 novembre 2024, chaque propriétaire s’engageant à mettre en œuvre les travaux sur le mur mitoyen et la SAS JITO IMMO s’engageant à payer par avance la somme de 67.622,20 euros TTC, mais n’établit pas dans quelle mesure ce protocole a été exécuté.

Afin que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] puisse utilement mettre en œuvre les réparations du mur mitoyen de son côté, il est en effet nécessaire que la SAS JITO IMMO y procède de son côté, et soit donc condamnée à exécuter les travaux sous astreinte, selon modalités décrites au dispositif.

Compte tenu du délai écoulé depuis le sinistre apparu en mai 2022, cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement.

Dans le cas où la SAS JITO IMMO aurait déjà entrepris ces réparations, il lui appartient de le démontrer afin que ne court pas l’astreinte, de même qu’il lui appartient de démontrer le cas échéant qu’elle a déjà payé des sommes, notamment en exécution du protocole d’accord du 14 novembre 2024.

Il convient de relever que tant les conditions générales de la police « DELTA CHANTIER » de la SA SMA (article 3), que les conditions générales de la police « ASSUR-BP Multirisque Bâtiment » de la SA BPCE IARD (article 7) excluent les astreintes de leurs garanties.

En ce qui concerne les franchises, la SA SMA demande qu’il soit dit et jugé qu’elle est recevable et bien fondée à opposer à toute partie la franchise contractuelle de la SAS JITO IMMO prévue au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel des maîtres de l’ouvrage.

Néanmoins, elle ne détermine pas quelles sont les franchises applicables selon les garanties mobilisées, si bien qu’elle sera déboutée de sa demande.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.


Sur les frais et dépens :
Compte tenu du partage des responsabilités, la SAS JITO IMMO et la SA SMA seront condamnées in solidum à payer 80% des dépens, la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD seront condamnées in solidum à payer 10% des dépens et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] sera condamné à payer 10% des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.
Ils seront condamnés in solidum à payer à la SCI MJL, Mme [J] [N] et Mme [R] [S] chacun la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition du greffe : 


Déclare le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], la SAS JITO IMMO et la SARL NRBAT responsables sur le fondement de l’article 1240 du Code civil ;

Dit que le préjudice du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] au titre des travaux de reprise s’élève à la somme de 114.191,29 euros se décomposant comme suit :

Fourniture et pose de tirants vis-à-vis du mur mitoyen : 15.231 euros HT soit 16.754,10 euros TTC,Travaux de confortement du mur mitoyen côté du 16 : 22.676 euros HT soit 24.943,60 euros TTC,Travaux de reprise diverses sur mur mitoyen du 16 hors partie imputable à l’absence de maintenance : 8.295 euros HT soit 9.124,50 euros TTC,Honoraires maîtrise d’œuvre mission complète étendue aux diagnostics, études d’exécution et OPC : 13.000 euros TTC,Honoraires contrôle technique : 2.500 euros TTC,Honoraires coordonnateur SPS : 1.300 euros TTC,Mesures conservatoires : 46.569,09 euros TTC ;
Dit que le préjudice de la SCI MJL au titre des travaux de reprise s’élève à 6.743 euros ;

Dit que le préjudice de Mme [J] [N] s’élève à 20.871,10 euros se décomposant comme suit :

Travaux de reprise : 18.371,10 euros TTC,Préjudice de jouissance : 2.500 euros ;
Dit que le préjudice de Mme [R] [S] au titre des travaux de reprise s’élève à 836 euros ;

Condamne la SA SMA à garantir la SAS JITO IMMO ;

Condamne la SA BPCE IARD à garantir la SARL NRBAT ;

Condamne in solidum la SAS JITO IMMO, la SA SMA, la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 114.191,29 euros au titre des travaux de reprise ;

Condamne in solidum la SAS JITO IMMO, la SA SMA, la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD à payer à la SCI MJL la somme de 6.743 euros au titre des travaux de reprise ;

Condamne in solidum la SAS JITO IMMO, la SA SMA, la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD à payer à Mme [J] [N] la somme de 18.371,10 euros au titre des travaux de reprise et la somme de 2.500 euros au titre du préjudice de jouissance ;
Condamne in solidum la SAS JITO IMMO, la SA SMA, la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD à payer à Mme [R] [S] la somme de 836 euros au titre des travaux de reprise ;

Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité pour l’ensemble des préjudices s’effectuera de la manière suivante :

La SAS JITO IMMO 80%
La SARL NRBAT 10%


Condamne dans leurs recours entre eux, le maître de l’ouvrage et le constructeur déclaré responsable ainsi que leurs assureurs respectifs, à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée ;

Dit que les sommes précitées porteront intérêt au taux légal à compter du jugement, à l’exclusion des sommes allouées au titre des travaux de reprise qui seront indexées sur l’indice BT 01 du coût de la construction à la date du règlement effectif des sommes ;

Condamne la SAS JITO IMMO à exécuter les travaux de reprise du mur mitoyen côté [Adresse 3] décrits dans le devis [E] du 29 janvier 2024, poste 1.4, évalués à 17.376 euros HT soit 19.113,60 euros TTC, devis validé par l’expert judiciaire, sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement ;

Déboute la SCI MJL de ses demandes au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [T] [U] et M. [F] [Z] de leurs demandes au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

Déboute la SCI AVEA de ses demandes au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [J] [N] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Déboute Mme [R] [S] de ses demandes au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [B] [O] de ses demandes au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

Déboute la SA SMA de sa demande qu’il soit dit et jugé qu’elle est recevable et bien fondée à opposer à toute partie la franchise contractuelle de la SAS JITO IMMO prévue au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel des maîtres de l’ouvrage ;

Condamne in solidum la SAS JITO IMMO et la SA SMA à payer 80% des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Condamne in solidum la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD à payer 10% des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

Condamne le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à payer 10% des dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ; 

Condamne in solidum la SAS JITO IMMO et la SA SMA la SARL NRBAT et la SA BPCE IARD le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] à payer chacun la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.



LE GREFFIER LE PRESIDENT