Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 22 avril 2025, n° 24/01068

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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/01068 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GUUP
NAC : 54C

JUGEMENT CIVIL
 DU 22 AVRIL 2025


DEMANDERESSE

SCCV [Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION




DEFENDERESSES

Société IONIQUE 5
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SOCIETE DE DEVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL (SODEGIS)
[Adresse 3]
[Adresse 6]
[Localité 5]
Rep/assistant : Maître Thierry CODET de la SELARL CODET CHOPIN ET ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : Me Stéphanie DE LAROULLIERE, avocat au barreau de PARIS





Copie exécutoire délivrée le :
Expédition délivrée le :
à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS
Maître [J] [Z] de la SELARL [Z] [V] ET ASSOCIES











COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS : 

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge, 
assistées de Mme Dévi POUNIANDY, Greffier
 
 Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..
 Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 25 Février 2025. 


MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 22 Avril 2025.


JUGEMENT :
Contradictoire
du 22 Avril 2025, 
en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Mme Dévi POUNIANDY, Greffière 



En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSE DU LITIGE
Par acte introductif d’instance du 27 mars 2024, la SCCV LE BUTOR a fait assigner la SARL IONIQUE 5 et la SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT ET DE GESTION D’IMMOBILIER SOCIAL-SOGEDIS- en exposant que, par acte notarié de vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 2016, elle s’est engagée à édifier un ensemble immobilier de 55 logements sur un terrain situé [Adresse 9] [Localité 10] [Adresse 7] ;
que la SARL IONIQUE 5 devait l’acquérir dans le but de le donner en crédit-bail à la SOGEDIS ;
qu’il était prévu un crédit-bail d’une durée de sept ans à compter de la livraison des logements avec option d’achat à l’issue de la période de défiscalisation, soit après cinq ans de location dans le secteur du logement social ;
que le prix de vente était fixé à la somme de 6.373.285,18 euros TTC, payable de façon échelonnée suivant l’avancement des travaux ;
que par acte sous seing privé concomitant à l’acte authentique, la SARL IONIQUE 5 a délégué à la SOGEDIS l’obligation de paiement du prix de vente ;
que l’ensemble immobilier a été livré en 2019 sans réserve ;
qu’il reste néanmoins dû les 2,5 % séquestrés, soit la somme de 159.332,13 euros.

La SCCV LE BUTOR fait valoir que, par application de l’article 1338 du Code civil, en sa qualité de délégataire, elle a deux débiteurs ;
que la SOGEDIS n’ayant pas procédé au règlement de ces 2,5 %, la société IONIQUE 5 n’est pas libérée de sa dette et reste tenue solidairement ;
qu’en effet, aux termes de l’acte de délégation, il est spécifié que le règlement par la SOGEDIS à son égard est conditionné par le paiement de la somme de 976.514,08 euros par la SARL IONIQUE 5 à la SOGEDIS ;
que si, en principe, en cas de délégation novatoire, le délégant n’est garant ni du paiement du délégué, ni de sa solvabilité, toutefois, au vu de l’article 1337 al.2 du Code civil, le délégant demeure tenu s’il s’est expressément engagé à garantir la solvabilité future du délégué ;
qu’ainsi, la société IONIQUE 5 ne saurait être mise hors de cause.

La SCCV LE BUTOR demande la condamnation solidaire de la SARL IONIQUE 5 et de la SOGEDIS à lui payer la somme de 159.332,13 euros.

Elle réclame la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL IONIQUE 5 sollicite sa mise hors de cause au motif que l’acte de délégation parfaite a mis fin à tous les recours entre elle et la SCCV LE BUTOR ;
que ce acte ne prévoit pas qu’elle demeurerait garante de la société SOGEDIS ;
que la SCCV LE BUTOR ne saurait créer une obligation supplémentaire à sa charge alors même que telle n’est pas la loi des parties.

La SOGEDIS fait valoir qu’alors qu’elle s’est acquitté du paiement du prix de vente au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ceux-ci ont pris du retard notamment en raison de l’abandon de chantier par certaines entreprises ;
qu’ils ont été réceptionnés avec 4 mois de retard, des réserves restant à lever dans le délai de la garantie de parfait achèvement ;
qu’en outre, elle a dû multiplier les relances et les lettres recommandées pour obtenir la communication par la SCCV LE BUTOR des pièces essentielles à la clôture de son dossier d’assurances dommages ouvrage ;
qu’elle ne les a pas reçues et pas davantage l’ensemble des pièces fiscales listées par le contrat préliminaire de réservation en date du 8 octobre 2015 ;
qu’en procédant de la sorte, la SCCV LE BUTOR fait bien peu de cas de sa situation fiscale.

La SOGEDIS conclut au débouté de la demande et, reconventionnellement, sollicite la condamnation de la SCCV LE BUTOR à lui verser les pièces précitées sous astreinte.

Elle réclame la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


ET SUR QUOI
En vertu de l’article 1336 du Code civil, la délégation est une opération par laquelle une personne, le délégant, obtient d’une autre, le délégué, qu’elle s’oblige envers une troisième, le délégataire, qui l’accepte comme débiteur.
L’article 1337 dispose que lorsque le délégant est débiteur du délégataire et que la volonté du délégataire de décharger le délégant résulte expressément de l’acte, la délégation opère novation.
Toutefois, le délégant demeure tenu s’il s’est expressément engagé à garantir la solvabilité future du délégué ou si ce dernier se trouve soumis à une procédure d’apurement de ses dettes lors de la délégation.
En l’espèce, il est constant que, suivant acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 23 décembre 2016, la SARL IONIQUE 5 a acquis auprès de la SCCV LE BUTOR un ensemble immobilier situé à [Localité 11], pour le prix de 637.328,52 euros, payable à raison de 10 % au jour de l’acte de vente et le surplus au fur et à mesure de l’achèvement des travaux ;
qu’à la livraison des immeubles, 2,5 % du prix de vente étaient séquestrés jusqu’à la remise de tout le dossier fiscal, factures acquittées, tableau de décomposition du prix de revient réactualisé, validation de la base exigible par l’arrangeur fiscal « OUTREMER FINANCE OCÉAN INDIEN » soit la somme de 509.862,81 euros (page 16 de l’acte de vente).
Il est également constant que, par acte de délégation parfaite de créance du 23 décembre 2016, le délégant (la SARL IONIQUE 5) a délégué la SOGEDIS dans le paiement au délégataire (la SCCV LE BUTOR) qui accepte, de la partie du prix de vente des immeubles payable à terme à concurrence de la somme de 5.735.956,67 euros ;
qu’il était indiqué qu’après réalisation de l’augmentation de capital réalisée au plus tard le 31 décembre 2016, la SARL IONIQUE 5 verserait à la SOGEDIS la somme de 976.514,08 euros ;
qu’il était stipulé « Article 3- délégation parfaite 
La présente délégation est une délégation parfaite, elle entraîne novation et met fin à tous les recours entre le DÉLÉGATAIRE et le DÉLÉGANT au titre du paiement de la partie du prix de vente des immeubles payable à terme et incombant au DÉLÉGUÉ.
Article 4 – subrogation
Aux effets ci-dessus, le DÉLÉGANT subroge le DÉLÉGATAIRE dans tous ses droits, actions et privilèges contre le DÉLÉGUÉ, et ce, sans exception ni réserve. »
Il en résulte sans équivoque possible que cette délégation de créance parfaite qui entraîne novation par changement de débiteur met fin à tous les recours entre la SCCV LE BUTOR et la SARL IONIQUE 5.
Le fait que l’acte de délégation ait indiqué qu’après réalisation de l’augmentation de capital réalisée au plus tard le 31 décembre 2016, la SARL IONIQUE 5 verserait à la SOGEDIS la somme de 976.514,08 euros, ne signifie pas que la SARL IONIQUE 5 demeure garante de SOGEDIS.
L’alinéa 2 de l’article 1337 du Code civil n’est pas applicable.
Il convient, en conséquence, de prononcer la mise hors de cause de la SARL IONIQUE 5.
Au vu des pièces produites par la SOGEDIS, il apparaît qu’elle n’a pas obtenu, malgré ses relances, les pièces visées dans le contrat préliminaire de réservation et réclamées aux termes d’un courrier recommandé du 12 juin 2020 ainsi que d’une mise en demeure du 5 août 2020 ;
qu’en ne versant aux débats que l’acte de vente du 23 décembre 2016 ;
qu’or, le versement ultime des 2,5 % du prix de vente est conditionné à la communication des pièces précités.
La SOGEDIS apparaît fondée à ne pas libérer la somme de 509.862,81 euros conformément aux stipulations de l’acte de vente.
Il convient, en conséquence, de débouter la SCCV LE BUTOR de sa demande.
La SOGEDIS ne sera pas davantage accueillie en sa demande de communication de pièces qui vise des pièces autres que celles strictement indiquées dans l’acte de vente.
L’équité commande en la cause d’allouer à la SOGEDIS et à la SARL IONIQUE 5 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la mise hors de cause de la SARL IONIQUE 5,
DÉBOUTE la SCCV LE BUTOR de l’ensemble de ses demandes contre la société SOGEDIS,
DÉBOUTE la société SOGEDIS de sa demande reconventionnelle,
CONDAMNE la SCCV LE BUTOR à payer à la SOGEDIS et à la SARL IONIQUE 5 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
LAISSE les dépens à sa charge.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE