Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 30 avril 2025, n° 19/02064

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 5] c/ S.C.I. PAVILLON NIÇOIS, Société [C] ET ASSOCIES 

N°25/ 
Du 30 Avril 2025 

4ème Chambre civile
N° RG 19/02064 - N° Portalis DBWR-W-B7D-MGU5 

 


























Grosse délivrée à 

Me Julie BOANO

la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES

expédition délivrée à 


le 30 Avril 2025 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 17 Décembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 25 février 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Avril 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDERESSE: 

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice, 
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Julien CHAMARRE de la SELARL NEVEU- CHARLES & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant


DÉFENDERESSES:

S.C.I. PAVILLON NIÇOIS, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Julie BOANO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



INTERVENANT VOLONTAIRE

S.E.L.A.R.L. [C] ET ASSOCIES, prise en la personne de Me [Z] [V] [C], société de mandataire judiciaire en sa qualité de commissaire à l’éxécution du plan de la SCI PAVILLON NICOIS, désignée à ces fonctions suivant jugement en date du 19 avril 2021 de la Chambre des Procédures collectives du Tribunal Judiciaire de NICE
[Adresse 2] 
[Localité 4]
représentée par Me Julie BOANO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant





EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière Pavillon Niçois est propriétaire des los 33 et 34 correspondant au rez-de-chaussée et au 1er étage du bâtiment C d’un immeuble en copropriété dénommé le [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4], dans lequel est exploité un hôtel.

Le premier étage de ce bâtiment est surplombé par une toiture terrasse sur laquelle était édifié un local à usage de séchoir de 46 m².

L’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] a décidé dans une résolution n°5 votée le 27 novembre 2009 de procéder à la réfection de l’étanchéité de cette toiture terrasse.

La société civile immobilière Pavillon Niçois a fait assigner le syndicat des copropriétaires le 20 janvier 2010 aux fins d’obtenir la nullité de cette décision mais également d’être déclarée propriétaire de la construction édifiée sur la toiture terrasse et bénéficiaire de la jouissance exclusive du reste de la terrasse.

Elle a été déboutée de ses demandes par jugement du 15 mai 2012, confirmé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 28 juin 2013 jugeant que la construction édifiée sur la toiture terrasse et la terrasse étaient des parties communes sans aucun droit de jouissance privative et ordonnant la remise en état de la construction et la cessation toute habitation dans un délai de trois mois et, passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Le pourvoi en cassation inscrit à l’encontre de cet arrêt a été déclaré non admis le 10 mars 2015.

L’astreinte a été liquidée à la somme de 20.000 euros et une nouvelle astreinte a été fixée à la somme de 200 euros par jour de retard passé le délai de quatre mois à compter de la signification de la décision par jugement du juge de l’exécution du 20 janvier 2014.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait assigner en référé d’heure à heure la société civile immobilière Pavillon Niçois en faisant valoir que, sous couvert d’exécuter la condamnation à remettre les lieux en l’état, la copropriétaire avait fait procéder à la démolition de la couverture béton recouvrant le toit terrasse.

Par ordonnance du 25 septembre 2013, le juge des référés a ordonné à la société civile immobilière Pavillon Niçois d’interrompre immédiatement les travaux de démolition entrepris sur le toit terrasse du bâtiment C, partie commune, et de remettre les lieux en l’état en rétablissant la chape de ciment, ces deux obligations sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision.

L’astreinte a été liquidée à la somme de 120.000 euros par jugement rendu par le juge de l’exécution le 18 mai 2015.

Cette décision a partiellement été infirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 25 novembre 2016 liquidant l’astreinte à la somme de 123.000 euros au motif qu’ayant été condamnée à remettre en état la construction à usage de séchoir et à laisser l’entreprise choisie par l’assemblée générale du 27 novembre 2009 effectuer les travaux d’étanchéité de la toiture terrasse, la société civile immobilière Pavillon Niçois avait en réalité fait procéder à la réfection intégrale de l’étanchéité au mépris de l’interdiction qui lui avait été faite par décision de justice.

Par ordonnance du 3 novembre 2015, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, saisi par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], a désigné M. [D] [H] en qualité d’expert judiciaire avec pour mission, notamment, de décrire les travaux réalisés par l’entreprise missionnée par la société Pavillon Niçois, de dire si ces travaux présentent des désordres et dans l’affirmative, s’ils compromettaient la solidité de l’ouvrage, l’affectaient dans un de ses éléments d’équipent ou le rendaient impropre à sa destination, d’indiquer les moyens et travaux nécessaires pour remédier aux potentiels désordres en chiffrant leur coût et de donner son avis sur les éventuels préjudices subis par le syndicat des copropriétaires

L’expert judiciaire a établi son rapport le 10 juillet 2016.

Le syndic a été autorisé à agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] par l’assemblée générale du 3 mai 2018 qui a adopté la résolution suivante :

« 31ème résolution : Autorisation à agir en homologation du rapport de Mr [H], exécution des travaux par la SCI PAVILLON NICOIS et condamnation à réparer le préjudice du syndicat (selon le rapport d’expertise de Mr [H] joint)
L’assemblée autorise e syndic à agir en homologation du rapport et condamnation à réparer le préjudice du syndicat selon le rapport d’expertise de Mr [H]
Donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires (avocat, maître d’œuvre…) à la défense des intérêts de la copropriété (…) ».

Par acte d’huissier du 6 mai 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait assigner la société Pavillon Niçois devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement le paiement des sommes suivantes :

26.448,95 euros au titre du surcoût généré par la nécessité de démolir les travaux réalisés sur la toiture terrasse et de refaire une étanchéité strictement conforme aux règles de l’art,2.115,92 euros en paiement des honoraires de maîtrise d’œuvre,817,07 euros en paiement des honoraires du syndic,1.850 euros au titre de l’assurance dommages ouvrage. 
Par jugement du 23 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société civile immobilière Pavillon Niçois désignant la société [C] et Associés, prise en la personne de Maître [Z]-[V] [C], en qualité de mandataire.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a déclaré sa créance par lettre du 3 octobre 2019 auprès de Maître [Z]-[V] [C], mandataire qui est volontairement intervenu à l’instance par conclusions du 24 mars 2020.

Par jugement du 19 avril 2021, le tribunal judiciaire de Nice a désigné la société [C] et Associés, prise en la personne de Maître [Z]-[V] [C], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Pavillon Niçois.

Par acte du 25 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait assigner en intervention forcée la société [C] et Associés en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Pavillon Niçois, procédure enrôlée sous le numéro de RG 22/4716.

La société Pavillon Niçois et la société [C] et Associés, agissant en qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Pavillon Niçois, ont saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incidents notifiées le 26 janvier 2023 afin d’obtenir le prononcé de la nullité de l’assignation délivrée le 6 mai 2019 et de tous les actes de procédure subséquents ainsi que le paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par ordonnance du 19 janvier 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’assignation en intervention forcée de la société [C] et Associés en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Pavillon Niçois à l’instance principale rejeté l’exception de nullité de l’assignation introductive d’instance délivrée le 6 mai 2019 et condamné la société Pavillon Niçois à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 500 euro sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* * * * *

Dans ses conclusions récapitulatives et en réponse n°3 communiquées le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4], sollicite la fixation au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société civile immobilière Pavillon Niçois d’une créance chirographaire de 39.080,78 euros se décomposant comme suit :

26.448,95 euros TTC au titre du surcoût généré par la nécessité de démolir les travaux réalisés sur la toiture terrasse et de refaire une étanchéité conforme aux règles de l’art,2.115,92 euros TTC d’honoraires de maîtrise d’œuvre,817,07 euros TTC au titre des honoraires du syndic,1.850 euros correspondant au coût de l’assurance dommages-ouvrage,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,4.848,84 euros de frais d’expertise, selon ordonnance de taxe du 12 octobre 2017, outre les dépens de l’instance en cours.Il précise à titre liminaire, sur le fondement des articles L. 622-22, L. 624-2 et R. 624-9 du code de commerce, que l’existence d’une instance en cours ôte au juge commissaire le pouvoir de décision de l’admission ou du rejet d’une créance et qu’il appartient uniquement à la juridiction saisie de l’instance de constater cette créance en fixant son montant.
Il fait valoir que la toiture terrasse, partie commune est placée sous la responsabilité du syndicat des copropriétaires par application des articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, si bien qu’il est fondé à exiger que des travaux illicites soient démolis pour permettre la mise en place d’une étanchéité conforme aux règles de l’art et l’exécution de la résolution votée par l’assemblée générale des copropriétaires en 2009.
Il conteste que l’architecte de la Ville de [Localité 4] se soit opposé aux travaux votés en 2009 et soutient que l’absence de désordre provoqué à ce jour par les travaux illicites n’est pas de nature à alléger sa responsabilité. Il relève que l’expert judiciaire a retenu deux options dont la première a été retenue par son architecte qu’il devra mettre en œuvre. Il fait observer que la société civile immobilière Pavillon Niçois a empêché l’exécution des travaux décidés en assemblée générale en 2009, engagé de sa propre initiative des travaux de nature décennale sans son autorisation alors que des décisions de justice avaient confirmé que la toiture était une partie commune, missionné pour ce faire une entreprise ne présentant aucune garantie et achevé ses travaux nonobstant l’ordonnance de référé définitive du 25 septembre 2013.
Il expose que le budget des travaux voté en 2009 était de 13.950 euros et que le surcoût des travaux à réaliser a été estimé par l’expert à la somme de 20.912,50 euros HT à laquelle il convient d’ajouter les honoraires de maîtrise d’œuvre, les honoraires du syndic et le coût de l’assurance dommages ouvrage, outre le coût de l’isolation thermique rendue obligatoire depuis le vote de la résolution en 2009. Il explique que la différence entre le budget voté et appelé en 2009 et le coût actuel des travaux s’établit à 17.281,94 euros TTC, somme qu’elle n’aurait pas exposée s’il n’avait pas été empêché de réaliser l’étanchéité de la toiture dans les règles de l’art en 2009. Il considère que sa créance devra être inscrite au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société civile immobilière Pavillon Niçois conformément à l’article L. 622-22 du code de commerce dont il a rempli les conditions.
En réplique à l’argumentation des défendeurs, il rappelle qu’il réclame le paiement de cette somme sur le fondement de la responsabilité du copropriétaire qui a réalisé de manière illicite des travaux sur les parties communes. Il précise qu’à défaut d’autorisation, il est fondé à demander la remise des lieux en leur état initial et à payer des dommages-intérêts quand bien même les travaux réalisés n’auraient engendré aucun désordre. Il relève que l’expert a constaté que l’entreprise mandaté par la société civile immobilière Pavillon Niçois n’avait pas d’assurance, le défaut de conception et des non-conformités aux règles de l’art et des risques de dommages sur les murs façades de l’immeuble. Il indique par ailleurs que le gérant de la société civile immobilière Pavillon Niçois a sollicité l’inscription d’un ordre du jour complémentaire à l’assemblée générale le 10 février 2017 se plaignant d’un risque d’infiltration d’eau dans les chambres par le mur extérieur, ce qui corrobore le défaut de conformité de l’étanchéité entre la terrasse et le pied des balustres.

Dans leurs dernières écritures notifiées le 10 octobre 2024, la société civile immobilière Pavillon Niçois et la Selarl [C] et Associés, prise en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société civile immobilière Pavillon Niçois, concluent au débouté ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société civile immobilière Pavillon Niçois fait valoir qu’elle a été contrainte, par la carence du syndic, de faire réaliser les travaux d’étanchéité sur la toiture terrasse en 2013 en raison d’infiltrations répétées qui ont endommagé et rendues inutilisables plusieurs chambre de l’hôtel. Elle indique que l’expert n’a constaté aucun désordre causé par les travaux mettant en péril la copropriété et qu’il a précisé qu’il n’était pas compétent pour apprécier si les travaux devaient être conformes au DTU et/ou garantis par une assurance décennale. Elle précise avoir voté contre les travaux votés en 2009 qui avaient reçus un avis défavorable de l’architecte de la ville de [Localité 4] et que le syndicat des copropriétaires s’est, depuis, livré à un acharnement procédural à son encontre ayant conduite à l’ouverture d’une procédure collective notamment en raison de la liquidation d’astreintes conséquentes. Elle relève qu’elle a fait procéder à des travaux pour se conformer à sa condamnation à remettre les lieux en l’état, travaux dont le syndicat tire argument pour lui réclamer désormais des dommages-intérêts. Elle fait valoir que les travaux ont été autorisés en 2009 puis implicitement ratifiés par les différentes décisions de justice, notamment l’ordonnance de référé du 25 septembre 2013. Elle souligne que l’absence de désordre établit que les travaux ont été exécutés dans les règles de l’art si bien qu’ils n’ont causé aucun préjudice au syndicat. Elle ajoute que les travaux étaient nécessaires à la conservation de l’immeuble, notamment pour préserver la santé et la sécurité des occupants, et que le syndicat a méconnu manifestement cette obligation l’obligeant à prendre des mesures pour y remédier.
Elle soutient enfin que le juge commissaire n’ayant pas constaté l’existence d’une instance en cours pour admettre ou non la créance, le tribunal ne peut se prononcer sur la créance revendiquée par le syndicat.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 février 2025 prorogé au 30 avril 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure.

En vertu de l’article L. 622-22 du code de commerce, sous réserve des dispositions de l'article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. 

Ce texte ajoute qu’elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

L’article 376 du code civil rappelle que l’interruption de l’instance, quelle que soit sa cause, ne dessaisit pas le juge qui peut inviter les parties à lui faire part de leurs initiatives en vue de reprendre l'instance et radier l'affaire à défaut de diligences dans le délai par lui imparti.

Il résulte de ces textes que l’instance, interrompue par l’ouverture d’une procédure collective, est reprise à l’initiative du créancier poursuivant, sur justification de la déclaration de créance et de la mise en cause des organes de la procédure.

L’interruption d’instance du code de commerce est liée à l'arrêt des poursuites et à l'obligation pour le créancier de déclarer sa créance. Elle permet, si les conditions sont réunies de substituer le tribunal saisi au juge-commissaire dans l’admission des créances, qui se nomme alors la fixation de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté a fait assigner la société Pavillon Niçois devant le tribunal judiciaire de Nice, par acte d’huissier du 6 mai 2019, en paiement de diverses sommes.

Par jugement du 23 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Nice a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la société civile immobilière Pavillon Niçois désignant la société [C] et Associés, prise en la personne de Maître [Z]-[V] [C], en qualité de mandataire.

L’ouverture de cette procédure collective a emporté l’interruption de l’instance jusqu’à la déclaration de créance du syndicat auprès du mandataire judiciaire et la mise en cause des organes de la procédure de la société civile immobilière Pavillon Niçois.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a déclaré sa créance d’un montant de 39.080,78 euros au titre de la présente procédure par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 octobre 2019 et a fait assigner en intervention forcée la société [C] et Associés en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société Pavillon Niçois par acte du 25 novembre 2022.

Il a donc accompli les diligences nécessaires à la reprise de l’instance initiée à l’encontre de la société civile immobilière Pavillon Niçois pour obtenir la fixation de sa créance au passif de la procédure de redressement judiciaire.

L’instance étant en cours à la date de l’ouverture de la procédure collective de la société civile immobilière Pavillon Niçois et ayant valablement été reprise, le tribunal n’a pas été dessaisi mais s’est trouvé au contraire substitué au juge commissaire dans l’admission des créances.

Il importe dès lors peu que le juge commissaire n’est pas « constaté qu’une instance était en cours » puisqu’il n’était en tout état de cause pas compétent pour se prononcer sur l’admission de la créance revendiquée par le syndicat qui faisait l’objet d’une procédure introduite avant l’ouverture de la procédure collective.

Il s’ensuit que le moyen tiré de ce que le tribunal ne peut se prononcer sur la créance revendiquée par le syndicat car le juge commissaire n’a pas constaté l’existence d’une instance en cours pour admettre ou non la créance est dépourvu de fondement et sera par conséquent rejeté.

Sur la responsabilité de la société civile immobilière Pavillon Niçois.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Tous travaux entrepris sans l'autorisation de l'assemblée générale sont irréguliers, à moins d’être ultérieurement ratifiés, de sorte que dès lors qu’une atteinte aux parties communes est constaté, le copropriétaire doit être condamné à rétablir les lieux en leur état antérieur, quelles que soient les conséquences de la démolition pour le copropriétaire concerné, le syndicat n’ayant pas à rapporter la preuve d'un préjudice.

L'existence de prescriptions émanant de l'autorité administrative dont la non-exécution peut entraîner différentes mesures coercitives ou l’invocation de la responsabilité du syndicat n’ayant pas entrepris des travaux urgents sont inopérantes, dès lors qu'elles ne peuvent dispenser le copropriétaire de respecter les règles régissant la copropriété et de solliciter, en conséquence, l'autorisation de l'assemblée générale.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Il ajoute qu’il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toute action récursoire.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] réunie le 27 novembre 2009 a décidé « de ratifier les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse au-dessus de l’hôtel [3] exécutés par l’entreprise STS Côte d’Azur pour un coût de 11.175 euros, les honoraires de l’architecte le cabinet Groupe Espace 06 sur la base de 8 % HT sur le montant des travaux HT des travaux, l’assurance dommages ouvrage (loi Spinetta), prend acte des honoraires du syndic pour la gestion administrative et financière conformément au contrat, autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ainsi définies : 30 % déjà appelé par le syndic le 30/10/09 et 70 % le 15 janvier 2010 ».

La société civile immobilière Pavillon Niçois a voté contre cette résolution à l’encontre de laquelle elle a introduit un recours, ajoutant une demande tendant à être déclarée propriétaire de la construction édifiée sur la toiture terrasse et bénéficiaire d’un droit de jouissance privative du surplus de la terrasse.

Elle a été déboutée de ses demandes par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 28 juin 2013 jugeant que la construction édifiée sur la toiture terrasse et la terrasse étaient des parties communes sans aucun droit de jouissance privative et ordonnant la remise en état de la construction et la cessation toute habitation dans un délai de trois mois et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai. Cet arrêt est devenu définitif par suite de la non-admission du pourvoi en cassation qu’elle avait inscrit à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a, par la suite, fait assigner en référé d’heure à heure la société civile immobilière Pavillon Niçois en faisant valoir que, sous couvert d’exécuter la condamnation à remettre les lieux en l’état, la copropriétaire avait fait procéder à la démolition de la couverture béton recouvrant le toit terrasse pour poser une nouvelle étanchéité en se substituant à l’entreprise choisie par l’assemblée générale.

Par ordonnance du 25 septembre 2013, le juge des référés a ordonné à la société civile immobilière Pavillon Niçois d’interrompre immédiatement les travaux de démolition entrepris sur le toit terrasse du bâtiment C, partie commune, et de remettre les lieux en l’état en rétablissant la chape de ciment, ces deux obligations sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision.

Comme l’a relevé la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 25 novembre 2016 liquidant l’astreinte à hauteur de 123.000 euros, il n’existait aucune équivoque sur les obligations mises à la charge de la société civile immobilière Pavillon Niçois, à savoir remettre en état de la construction à usage de séchoir et interrompre les travaux de démolition de réfection intégrale de l’étanchéité, après démolition de la chape existante, réalisés de sa seule initiative.

L’expert [D] [H] désigné par ordonnance de référé du 3 novembre 2015 a examiné les travaux d’étanchéité qu’à fait réaliser la société civile immobilière Pavillon Niçois par l’entreprise Weparchowski dont il souligne qu’elle n’avait aucune qualification technique adaptée ni ne bénéficiait d’aucune couverture d’assurance de responsabilité décennale.

Il indique, dans son rapport établi le 10 juillet 2017, que cette entreprise a réalisé le concept d’une toiture dite inversée sur un support en béton qui est admis par les règles de l’art à condition de respecter les normes dont notamment le DTU 43.1.

Or, il constate en page 9 de son rapport des défauts de conception par rapport aux règles de l’art et au DTU 43.1 qui, même s’ils n’ont pas causé de dommages, ne rendent pas l’ouvrage pérenne du fait de la faible hauteur des relevés d’étanchéité et de l’éventuel risque de saturation de l’isolation en raison de l’utilisation de matériaux non admissibles en toiture terrasse.

Il conclut que les défauts de conception doivent être rectifiés car la faible hauteur des relevés d’étanchéité au regard de celle préconisé par le DTU est susceptible d’engendrer des dommages sur les murs de façades de l’immeuble par des infiltrations d’une part, et le risque de saturation de l’isolation par les eaux pluviales pouvait engendrer des moisissures en sous-face du plancher au plafond des chambres de l’hôtel les rendant impropres à leur destination d’autre part.

En l’état de ce rapport d’expertise qui établit que, même en l’absence de dommages actuels, le défaut de conception de l’étanchéité de la toiture terrasse commune, non conforme au DTU, fait peser un risque de d’infiltrations, le syndicat, tenu d’assurer la conservation de l’immeuble en procédant à tous travaux sous peine d’engager sa responsabilité de plein droit pour vice de construction, est fondé à soutenir qu’il va être contraint de faire procéder à la réfection de cet ouvrage non pérenne conformément aux règles de l’art.

Il importe peu qu’aucun dommage ne se soit produit puisqu’en l’état de l’avis technique de l’expert judiciaire, sa responsabilité serait nécessairement engagée en cas de survenance d’un sinistre non couvert par son assurance responsabilité civile puisqu’un défaut d’entretien pourrait lui être opposé.

Or, le syndicat avait décidé de faire procéder aux travaux de réfection de cette étanchéité dès son assemblée générale du 27 novembre 2009 et avait procédé aux appels de fonds nécessaires, travaux que la société civile immobilière Pavillon Niçois ne l’a pas laissé exécuter en se substituant à lui de manière illicite malgré les condamnations intervenues.

La société civile immobilière Pavillon Niçois ne saurait soutenir qu’elle y a été contrainte par la carence du syndic alors qu’elle s’est opposée par tous moyens aux travaux décidés en urgence et ratifiés par l’assemblée générale du 27 novembre 2009, se prévalant d’un avis non conforme de l’architecte de la Ville de [Localité 4] que, malgré les nombreuses procédures qui l’ont opposé au syndicat, elle ne produit toujours pas.

L’obligation du syndicat des copropriétaires de faire procéder à la reprise de cet ouvrage conformément aux règles de l’art est dès lors imputable à la faute de la société civile immobilière Pavillon Niçois qui a fait exécuter des travaux non seulement, sans autorisation de l’assemblée générale, mais également, en dépit de l’interdiction qui lui en avait été faite par le juge des référés.

Elle a donc commis une faute à l’origine d’un préjudice, qui ne consiste pas dans la réparation d’un dommage qui aurait été causé par cet ouvrage, mais dans l’obligation pour le syndicat d’assumer un surcoût de travaux pour le rendre conforme aux règles de l’art car les fonds appelés en 2009 et 2010 pour un total de 13.950 euros ne pourront pas permettre de les financer.

Sans la faute de la société civile immobilière Pavillon Niçois, un tel surcoût n’aurait pas été mis à la charge de la collectivité plus de quatorze ans après la décision prise par l’assemblée générale de faire procéder à ces travaux d’étanchéité.

L’expert indique que plusieurs méthodes sont possibles pour pallier les défauts de conception de l’étanchéité : une méthode toiture chaude inversée pour terrasse inaccessible et une méthode toiture chaude non ventilée pour terrasse inaccessible.

Après analyse des devis fournis, il retient deux solutions :

1 ° le devis STS conforme au DTU comportant la démolition des travaux d’étanchéité réalisés par la société civile immobilière Pavillon Niçois et la mise en place d’une étanchéité auto protégé dont le montant comparatif avec le devis de 2009 est ramené à 20.912,50 euros HT,

2° le devis TBS bénéficiant d’une assurance décennale avec la mise en place d’une résine appliquée sur l’existant sans démolition de l’état actuel, dont le produit fabriqué par la société Labo France est garanti par une assurance décennale émanant de la compagnie Generali pour un montant de 19.336 euros HT. Il indique qu’il est favorable à cette solution dans la mesure où il n’y a pas de désordre.

Il estime le préjudice du syndicat des copropriétaires, sur le fondement de cette seconde option, à la somme de 10.918,13 euros HT incluant les honoraires de maîtrise d’œuvre à laquelle il faut ajouter l’augmentation non chiffrée de l’assurance dommages ouvrage.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande que l’autre option soit retenue, correspondant au devis de la société STS incluant l’isolation thermique rendue obligatoire par le décret du 30 mai 2016 pour un total de 31.231,94 euros, soit un préjudice évalué après déduction des appels de fonds perçus, à la somme de 17.281,94 euros TTC.

Toutefois, le principe de réparation intégrale ne permettant qu’une indemnisation sans perte ni profit pour la victime d’un dommage, il ne permet pas de retenir cette solution plus coûteuse non justifiée selon l’avis technique de l’expert retenant que l’existant peut seulement être repris.

Dès lors, le surcoût de travaux sera évalué, sur le fondement du devis TBS d’un montant de 21.269,60 euros TTC, à la somme de 7 319,60 euros (21.269,60 euros – 13.950 euros déjà appelés au titre de ces travaux).

Le syndicat devra également prendre en charge des honoraires de maîtrise d’œuvre de 1 546,88 euros (8% du coût HT des travaux), régler les honoraires contractuels du syndic pour leur suivi de 817,07 euros TTC et régler la prime d’une assurance dommages ouvrage de 1.850 euros.

En définitive, la réparation du préjudice du syndicat du [Adresse 5] sera évaluée à la somme de 11.533,55 euros.

Par conséquent, il convient de fixer la créance de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au passif du redressement judiciaire de la société civile immobilière Pavillon Niçois à la somme de 11.533,55 euros.

Sur les demandes accessoires.

L’expertise judiciaire ayant été rendue nécessaire par la faute de la société civile immobilière Pavillon Niçois, il convient également de fixer au passif de son redressement judiciaire les créances suivantes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] :

- 4.848,84 euros en remboursement des honoraires de l’expert judiciaire,
- 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront déclarés frais privilégiés de la procédure collective de la société civile immobilière Pavillon Niçois qui sera déboutée de sa demande formée au titre de ses frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

FIXE les créances, à titre chirographaire, du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] au passif de la procédure de redressement judiciaire de la société Pavillon Niçois aux sommes suivantes :

11.533,55 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa faute,4.848,84 euros en remboursement des honoraires de l’expert judiciaire,3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] situé [Adresse 1] à [Localité 4] du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE la société civile immobilière Pavillon Niçois et la Selarl [C] et Associés, prise en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société civile immobilière Pavillon Niçois, de toutes leurs demandes ;

DIT que les dépens des frais privilégiés de la procédure collective de la société civile immobilière Pavillon Niçois ;


Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

                      LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT