Tribunal judiciaire de Metz, Chambre 1 Cabinet 2, 30 avril 2025, n° 20/00839

Motifs

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées; 


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte authentique du 13 mars 2018, la SCI SR IMMO a acquis de la SCI REMI II un immeuble à usage mixte d'habitation, de bureau et d'atelier situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un prix de 930.000 €.
L'acte de vente indique que l'immeuble est composé de 11 appartements à usage d'habitation et un dépôt, et détaille les titres de location et situations locatives des 11 appartements dont le « bureau n°1 devenu un appartement ».
Les divers diagnostics obligatoires sont joints à l'acte de vente.

Par lettre du 11 février 2020, la SCI SR IMMO s'est plainte auprès de la SCI REMI II :
-de ce que l'ARS avait visité l'appartement n°3 situé niveau -1 loué à Mme [S], ce le 09 mars 2018, quelques jours avant la vente, et avait conclu, selon rapport du 04 avril 2018, que l'appartement était une cave et ne pouvait être loué à usage d'habitation si bien que la locataire avait été relogée et que la SCI SR IMMO tentait depuis lors, en vain, de louer le local comme bureau et que, compte tenu de la date de passage de l'ARS, la SCI REMI II ne pouvait ignorer cette information lors de la vente et ne l'en a pas informée, et alors qu'un second appartement, loué à Mme [R], décrit lors de la vente comme bureau n°1 devenu appartement, était dans la même situation ;
-de ce que la toiture de l'immeuble avait fait l'objet d'un diagnostic amiante erroné et surtout, présentait de nombreuses fuites ce qui avait fait l'objet de litiges avec des locataires sans que cette situation ait été portée à sa connaissance lors de la vente ;
et l'a mise en demeure de lui faire part de sa position en vue de réparer son préjudice.

A défaut d'accord amiable, la SCI SR IMMO a diligenté la présente procédure.


2°) LA PROCEDURE 

Par exploits d'huissier délivrés le 12 mars 2020, la SCI SR IMMO a constitué avocat et a fait assigner la SCI REMI II et M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG devant le tribunal judiciaire de METZ, afin de le voir :
Au titre des appartements impropres à l'habitation,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'impossibilité d'affecter à l'habitation les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 » devenu appartement,

Subsidiairement,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de réduction du prix de vente en conséquence du vice caché affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 » devenu appartement,
Plus subsidiairement,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut de délivrance conforme affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 » devenu appartement,
Au titre des défauts affectant la toiture,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
Subsidiairement,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
-condamner M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum avec la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts,
En toute hypothèse,
-condamner la SCI REMI II et M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La SCI REMI II d'une part, M [Z] d'autre part, ont constitué avocat.

Par jugement avant dire droit du 14 décembre 2022, le tribunal a :
-ordonné la réouverture des débats,
-révoqué l'ordonnance de clôture,
-invité les parties, spécialement la SCI REMI II, à présenter leurs observations sur l'irrecevabilité entachant la fin de non-recevoir soulevée par la SCI REMI II à l'encontre des demandes dirigées à son endroit par la SCI SR IMMO, demanderesse en la cause, en application des dispositions de l'article 789 pris en son 6° du code de procédure civile ;
-invité en outre les parties, spécialement la SCI SR IMMO et la SCI REMI II à :
*présenter leurs observations sur la radiation de la SCI REMI II du registre du commerce et des sociétés à la date du 14 septembre 2021, ainsi que sur la situation juridique de celle-ci, et sur les conséquences à en tirer le cas échéant sur la survie de sa personnalité morale ainsi que sur la représentation de cette dernière lors de la présente instance ;
*produire un extrait du registre du commerce et des sociétés à jour de telle situation juridique, et en tout état de cause postérieur à la date indiquée de sa radiation du 14 septembre 2021, ainsi que tous éléments habiles à en justifier qu'elles estimeront nécessaires ;
Et a renvoyé l'affaire à la mise en état et réservé les demandes en ce compris les dépens et frais non compris dans les dépens.

Par ordonnance du 16 juin 2023, le Président du tribunal judiciaire de METZ a désigné M [I] [C] en qualité d'administrateur ad hoc de la SCI REMI II afin de la représenter dans le cadre de la procédure.

Par acte du 21 juillet 2023, M [C], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire, est intervenu volontairement à la procédure.


L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024 et a fixé l'affaire à l'audience du 04 décembre 2024, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été appelée, plaidée et mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 30 avril 2025.


3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 12 octobre 2023, la SCI SR IMMO demande au tribunal,


Au titre des appartements impropres à l'habitation,
-de condamner la SCI REMI II et M [C] in solidum au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'impossibilité d'affecter à l'habitation les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 devenu appartement »,
Subsidiairement,
-de condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de réduction du prix de vente en conséquence du vice caché affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 devenu appartement »,
Plus subsidiairement,
-de condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut de délivrance conforme affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 devenu appartement »,
Au titre des défauts affectant la toiture,
-de condamner la SCI REMI II et M [C] in solidum au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
-subsidiairement, de condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
-de condamner M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum avec la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts,
En toute hypothèse,
-de débouter M [W] [Z] de ses demandes,
-de débouter la SCI REMI II de ses demandes,
-de condamner la SCI REMI II, M [C] et M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

En liminaire, en réplique à l'argument de M [C] et de la SCI REMI II selon lesquels elle aurait fait signifier l'assignation à la dernière adresse connue de la SCI REMI II alors qu'elle connaissait le domicile du gérant au Luxembourg, la SCI SR IMMO fait valoir :
-que le moyen relevait du juge de la mise en état, saisi par conclusions qui lui sont directement adressées ;
-il est constant que le défendeur qui, devant le tribunal, soulève une exception de procédure tout en concluant au fond, n'est plus recevable, par la suite, à saisir le juge de la mise en état de son exception ;
-les conclusions d'irrecevabilité adressées par M [C] au tribunal ne sont pas valablement dirigées ;
-en toute hypothèse, l'assignation d'une SCI se fait au lieu de son siège social et, au jour de l'assignation, celui de la SCI REMI II était bien celui porté sur l'assignation ; l'assignation d'une SCI au domicile du gérant n'est pas régulière ; la SCI REMI II a bien reçu l'assignation, elle a constitué avocat et n'a subi aucun grief.
 
Sur le fond, elle invoque en premier lieu le manquement de la SCI REMI II à son obligation d'information tirée de l'article 1112-1 du code civil, rappelle les termes de l'article 1137 du code civil relatifs au dol et fait valoir que :
-le vendeur d'immeuble qui détient une information susceptible d'affecter le consentement de l'acquéreur doit la lui fournir; informé d'un risque de requalification de l'immeuble excluant toute possibilité d'habitation, le vendeur d'un immeuble à usage d'habitation doit informer l'acquéreur de ce risque, qui affecte le consentement de l'acquéreur, spécialement lorsqu'il s'agit d'un achat destiné à un investissement locatif ; par ailleurs, le vendeur, professionnel de l'immobilier, qui connaît un défaut de l'immeuble, doit en informer l'acquéreur ;
-en l'espèce, l'acte de vente porte sur un immeuble composé de 11 appartements loués pour un cumul de 5.586 € en principal; or, peu de temps avant la vente, le 09 mars 2018, un inspecteur de l'ARS est venu inspecter l'appartement n°3 situé au niveau -1 et a conclu que l'appartement était une cave et ne pouvait être loué comme appartement; le vendeur ne pouvait l'ignorer ; l'ARS a transmis son rapport à la SCI REMI II puis l'a mis à jour le 04 avril 2018 après que la SCI REMI II lui a indiqué avoir relogé sa locataire et relouer le local comme bureau, alors que l'immeuble était vendu ; la SCI SR IMMO n'a obtenu copie du rapport du 04 avril 2018 que postérieurement ; elle produit l'attestation de son notaire selon lequel l'information n'a jamais été communiquée lors de la vente ; à défaut, il en aurait été fait mention dans l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas ; elle a tenté de louer le local comme bureau, mais, malgré deux annonces et une baisse de prix, elle n'a pas trouvé de locataire ; contrairement à ce qu'indique la venderesse, ce local n'a jamais été loué précédemment comme bureau ; le local situé au même niveau, auparavant loué à Mme [R], décrit comme «bureau n°1 devenu un appartement » suivra le même sort en cas de procédure menée par l'ARS ; si l'information avait été portée à sa connaissance, elle aurait contracté à des conditions différentes ou aurait stipulé une condition ; ce défaut d'information engage la responsabilité de la SCI REMI II tant sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil que sur celui du dol ; 
-le préjudice pour elle est avéré s'agissant de l'appartement n°3 requalifié par l'ARS ; le préjudice est tout aussi certain concernant le « bureau n°1 devenu un appartement » situé au même niveau et présentant les mêmes caractéristiques ; ces locaux représentent 17% de la valeur locative totale de l'immeuble ; son préjudice peut donc être évalué à 159.828 € correspondant à la perte de valeur des deux locaux rapportée au prix (930.000 X 17%) ; en conséquence de l'intervention volontaire de M [C], elle présente ses demandes également contre lui ;
-s'agissant de l'état de la toiture, elle a été contrainte, trois mois après la vente, de faire réaliser des travaux de toiture à la suite d'infiltrations récurrentes alors qu'un examen visuel avant la vente ne lui avait pas permis de constater l'état de la toiture ; ces fuites ne sont pas limitées à l'ancienneté des ouvrants qu'elle a fait remplacer ; certains locataires lui ont fait part d'infiltrations antérieures; ces problèmes récurrents apparaissent clairement au travers des factures et attestations produites par la venderesse qui démontrent la multiplication d'interventions ponctuelles consécutives à des infiltrations, insusceptibles de mettre fin aux désordres à long terme ; la SCI REMI II disposait donc d'une information déterminante qu'elle n'a pas portée à sa connaissance ; elle a fait réaliser des prises de vue aériennes par drone qui permettent de constater l'état de la toiture ; elle a fait remplacer la partie 2 de la toiture après la vente; 
-elle a fait établir un devis de réfection de la toiture qui s'élève à 221.369,76 € TTC, tenant compte de la nécessité de désamianter la toiture ; le devis [X] que produit la SCI REMI II est largement sous-évalué et a été établi en 2019 alors que l'immeuble a été vendu en 2018.

Subsidiairement, elle invoque la garantie des vices cachés en ce que
-une décision administrative privant l'immeuble vendu d'une partie de son utilité constitue un vice caché selon la jurisprudence ;
-de même, le défaut affectant la toiture de l'immeuble, fuyarde, constitue un tel vice ;
-la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente n'est pas opposable dès lors que le vendeur connaissait le vice de la chose vendue compte tenu des plaintes de ses locataires ; en l'espèce, les vices étaient connus du vendeur ; par ailleurs, le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue ; M [C], gérant de la SCI venderesse, dirige la SARL BATI PRO qui a une activité de marchand de biens, ainsi que d'autres SCI ; 

Plus subsidiairement, elle présente les mêmes demandes sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme de l'article 1604 du code civil, compte tenu de la requalification des appartements situés au niveau -1 de l'immeuble vendu, avéré pour le premier, encourue pour le second, alors qu'ils ont été vendus comme étant à usage d'appartements ou mixte d'appartement et de bureau.

S'agissant de M [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG, elle rappelle les termes de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation relatif à l'obligation en cas de vente d'immeuble d'établir un dossier de diagnostic comprenant notamment un état de la présence d'amiante, et fait valoir que :
-selon la jurisprudence, l'acquéreur d'une maison à usage d'habitation comportant de l'amiante dans une mesure telle qu'elle ne lui a pas été révélée avant la vente, est susceptible d'agir contre le vendeur ou le diagnostiqueur, notamment en paiement de dommages et intérêts correspondant au coût du désamiantage ;
-en l'espèce, le diagnostic antérieur à la vente, réalisé par M [Z] suivant repérage du 14 février 2018, indique la présence d'une toiture en amiante mais ne préconise qu'une évaluation périodique compte tenu de l'absence de dégradation du matériau;


-elle a fait réaliser un nouveau diagnostic par la société ALPHA DIAGNOSTICS qui conclut à la nécessité d'une action corrective de niveau 1 à savoir remplacement et/ou recouvrement des éléments dégradés ;
-18 mois seulement séparent les deux diagnostics ; à supposer qu'une telle dégradation puisse subitement se révéler en une telle période sur une toiture ancienne, il appartenait au diagnostiqueur de préciser la périodicité de l'examen qu'il estimait nécessaire ;
-en réalité, l'examen de la toiture n'a été réalisé qu'à distance, sans examen de proximité, ce que confirme l'absence d'examen des parties arrières ; le diagnostiqueur n'a en fait pas pu se rendre compte de l'état exact de la toiture ; son examen visuel n'était pas suffisamment précis ; il aurait du indiquer qu'il n'était pas en mesure de constater l'état de la toiture, comme il l'a fait pour les parties arrières ; le diagnostic incomplet était de nature à l'induire en erreur ; la note de synthèse laisse entendre que l'examen a porté sur l'ensemble de l'immeuble ;
-si elle avait été informée de ce fait avant la vente, elle aurait pu négocier une réduction de prix en conséquence ;
-M [Z] engage sa responsabilité ;
-elle produit un devis chiffrant le coût de réfection de la toiture à 221.369,76 €.

*

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées en RPVA le 08 février 2024, la SCI REMI II et M. [I] [C] demandent au tribunal
-de dire la demande irrecevable, subsidiairement mal fondée,
En conséquence,
-de débouter purement et simplement la SCI SR IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-de la condamner reconventionnellement au paiement d'une somme de 10.000 € pour procédure abusive à titre de dommages et intérêts,
-de la condamner en outre au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de la condamner aux entiers frais et dépens.

En liminaire, ils expliquent que M [C], gérant de la SCI REMI II, âgé de 80 ans, a souhaité mettre fin à la gestion de son patrimoine immobilier, que deux ans avant la cession litigieuse, la SCI REMI II a vendu un premier bien à la SR IMMO, sans difficulté, puis a manifesté le souhait d'acquérir l'immeuble en litige.

Sur le manquement de la SCI REMI II à son devoir d'information, ils font valoir que :
-le contrôle de l'ARS, intervenu à la demande de Mme [S], locataire en impayés, a eu lieu le 09 mars 2018, quatre jours avant la vente du 13 mars 2018 ; 
-M [C] n'a pas cherché à cacher la visite de l'ARS à l'acquéreur ; il résulte d'une attestation de Maître [P], notaire, qu'il a été fait état de la situation lors de la signature de l'acte de vente;
-le rapport de l'ARS est intervenu le 04 avril 2018, soit après la vente; le vendeur ne pouvait donc en informer l'acquéreur;
-ce rapport n'interdit que la location à usage d'habitation et le local peut être loué en tant que bureau, au même montant;
-la SCI SR IMMO, professionnelle de l'immobilier, a visité l'immeuble avant la vente, dans toutes ses composantes et s'est bien rendu compte qu'un sous-sol avait été aménagé;

-le niveau de la rue est en surplomb et il existe une descente d'environ 22 mètres qui dessert 5 appartements et 1 bureau ; le logement en cause est parfaitement accessible ainsi qu'il résulte des photographies ; lors de l'acquisition de ce bien par la SCI en 1993, il s'agissait d'un local à usage de bureau qui a toujours été loué en tant que tel de 1995 jusqu'au 27 avril 2017; 
-l'objet de la vente est un immeuble à usage mixte d'habitation, de bureau et d'atelier ; le montant de la location est identique quelle que soit la destination des locaux ; la SCI SR IMMO ne prouve pas son préjudice et les annonces produites ne sont pas de nature à l'établir ; le bureau en litige est de 60m2, parfaitement équipé, muni de fenêtre, porte, installation sanitaire et a toujours été loué;
-elle produit des attestations des anciens locataires logés sous les toits de l'immeuble, ainsi que des factures qui démontrent qu'elle a toujours entretenu l'immeuble ;
-l'entreprise [X] avait initialement dressé un devis de 55.500 € incluant le désamiantage pour la SCI SR IMMO qui a ensuite fait établir un devis du quadruple pour les seuls besoins de la cause ; la photographie qu'elle produit démontre que la partie cotée 5 est en tuiles et que la partie n°1 a été refaite à neuf en 2001 avec évacuation de l'amiante, pour un coût de 12.000 €, ce qui correspond au tiers de la surface totale des toitures 1, 2, 3 et 4 ; la réfection totale ne peut ressortir à 221.369,76 € ;
-l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; l'acquéreur, qui en quelques années a acheté 2 immeubles de 2.700 m2 pour 25 locations, est une professionnelle de l'immobilier ;
-elle fait sienne les observations de M [Z] ;
-la procédure est abusive et lui cause un préjudice moral.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 28 février 2022, M. [W] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, L271-4 à 6 du code de la construction et de l'habitation, R1334-20 et suivants du code de la santé publique,
A titre principal,
-d'accueillir M [W] [Z] en ses conclusions et les déclarer recevables et bien fondées,
-de constater, dire et juger que M [W] [Z] n'a commis aucune faute dans l'établissement de sa mission,
-de débouter la SCI SR IMMO de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M [W] [Z],
Subsidiairement, à supposer que soit rapporté la preuve d'une faute de M [Z] dans l'exécution de sa mission,
-de condamner M [W] [Z] à hauteur de 2.783,17 € HT correspondant à la seule facture communiquée mentionnant les travaux de désamiantage et subsidiairement de limiter son indemnisation à la somme de 11.587 € HT correspondant aux travaux de désamiantage chiffrés par la société [F],
En tout état de cause,
-de condamner la SCI SR IMMO à payer à M [W] [Z] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral résultant de la présente procédure,
-de condamner solidairement la SCI SR IMMO et la SCI REMI II à payer à M [W] [Z] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner solidairement la SCI SR IMMO et la SCI REMI II aux frais et dépens.

M [Z] fait valoir que
-il indique expressément dans son rapport, par des mentions bien visibles, avoir constaté la présence d'amiante en toiture : plaques de fibres ciment et accessoires de couverture en fibres ciment ; il précise qu'à la date de son relevé, les matériaux ne sont pas dégradés et préconise une évaluation périodique ; les photographies prises sur site permettent de constater que la toiture ne présentait pas de traces de dégradations à la date du 14 février 2018, peu important qu'il s'agisse de photographies prises à distance ; l'annexe 7.4 du rapport précise le détail des préconisations et en quoi consiste l'évaluation périodique ; ses préconisations sont donc conformes à la réglementation en vigueur, 

-aucun texte n'impose à l'opérateur de préciser la périodicité de l'examen, notamment l'article R1334-20 du code de la santé publique ; le rapport rappelle les dispositions de l'article R1334-27 du CSP qui dispose que « l'évaluation périodique de l'état de conservation de ces matériaux et produits de la Liste A contenant de l'amiante est effectué dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de remise au propriétaire du rapport de repérage .. » ;aucune faute ne peut donc lui être reprochée ;il appartenait au propriétaire, alerté par le rapport, de procéder à un contrôle ultérieur dans le délai de 3 ans ;
-à l'exception de la toiture du bâtiment arrière qui était trop haute et non accessible puisque aucun moyen d'accès n'avait été prévu par le propriétaire, il a procédé à l'examen de la toiture conformément aux normes applicables ; le fait que les photographies soient prises de loin n'établit pas que l'opérateur n'a pas procédé à un examen visuel précis de la toiture ou qu'il n'a pas rempli sa mission conformément à la réglementation ; si la demanderesse estimait les vérifications insuffisantes, il lui était loisible de solliciter des investigations supplémentaires de son vendeur ou d'y faire rapidement procéder elle-même ;
-il a précisé dans son rapport, de manière visible, la nécessité de procéder à des investigations complémentaires sur certains éléments requérant des sondages:conduits de la cour et ardoises des joues de chien assis et ardoises des rives de toiture, qu'il n'a pas été en mesure de réaliser, sa mission se limitant à des constats non destructifs ; en outre, certaines parties de la toiture n'ont pu être contrôlées ; il appartenait à l'acquéreur d'insérer une clause à ce titre dans l'acte de vente et le fait d'avoir été négligent ne l'autorise pas à rejeter son manquement sur le diagnostiqueur ;
-le rapport précise que le périmètre de repérage se limite à toutes parties accessibles sans démontage ni destruction, que l'opérateur n'a pu vérifier la présence d'amiante sur la toiture arrière du bâtiment trop haute et précise que des investigations complémentaires doivent être réalisées afin d'y vérifier la présence d'amiante en rappelant qu'en l'état, les obligations des articles R1334-15 et 1334-18 du CSP ne sont pas remplies et que le vendeur reste responsable au titre des vices cachés en cas de découverte d'amiante ; l'ensemble des mentions du rapport ne laissait aucun doute sur l'étendue des investigations réalisées ; c'est à la seule SCI REMI II de répondre de l'absence de constat dans les parties dont l'accessibilité n'a pas été permise au diagnostiqueur ; à la suite du rapport, aucune investigation supplémentaire ne lui a été demandée par le vendeur qui connaissait l'état de sa toiture compte tenu des travaux réguliers depuis 2001, ou par l'acquéreur ;
-il n'est pas rapporté la preuve qu'à la date du 14 février 2018, les supports contenant de l'amiante aient été dégradés et nécessitaient autre chose qu'une évaluation périodique prévue en présence de matériaux non dégradés et notamment une action corrective de niveau 1 ; les constats effectués le 2 août 2019 soit 18 mois plus tard ne permettent pas d'établir que les supports considérés en bon état par M [Z] auraient été dégradés en février 2018 ; 
-dans son rapport du 2 août 2019, le diagnostiqueur préconise une action corrective uniquement pour les toitures 3 et 4 situées à l'arrière du bâtiment qui présenteraient des plaques de fibrociment dégradées ; aucune photographie n'est annexée et aucune précision n'est apportée quant à l'ampleur de la dégradation ; il s'agit des zones que lui-même n'avait pu contrôler faute d'accès ; pour les autres zones en toiture, le second diagnostiqueur a également préconisé des évaluations périodiques en relevant l'absence de dégradation ; si toute la toiture avait du être remplacée, il aurait préconisé une action corrective de niveau 2.

Il sollicite en outre la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral en exposant qu'il vit très mal les accusations de négligence qui lui sont faites et qui sont de nature à nuire à sa réputation dans le secteur fermé du diagnostic immobilier.


IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) Sur « l'irrecevabilité »des demandes de la SCI SR IMMO 

La SCI REMI II maintient, après le jugement du 14 décembre 2022, qui l'a invitée à présenter ses observations sur l'irrecevabilité entachant sa fin de non-recevoir soulevée à l'encontre des demandes dirigées à son endroit par la SCI SR IMMO, demanderesse en la cause, en application des dispositions de l'article 789 pris en son 6° du code de procédure civile, un moyen tenant à l'irrecevabilité des demandes de la SCI SR IMMO eu égard à une assignation délivrée par PV 659, à une adresse qu'elle savait erronée.

Aux termes de l'article 73 du code de procédure civile, Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. 

Selon l'article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

Ainsi, le moyen soulevé tenant à l'irrégularité de l'assignation n'est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure.

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure.

Au surplus, 
-selon l'article 74 du même code, Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ;
-selon l'article 791, Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768. 

En l'espèce, le juge de la mise en état n'a pas été saisi avant toute défense au fond de l'exception de procédure soulevée devant le tribunal par la SCI REMI II.

Elle sera déclarée irrecevable.


2°) Sur les demandes à l'encontre de M [C]

La SCI SR IMMO demande la condamnation de la SCI REMI II et de M [C] in solidum, « en conséquence de l'intervention volontaire de M [C] »,et subsidiairement la seule condamnation de la SCI REMI II.

Par ordonnance du 16 juin 2023, le Président du tribunal judiciaire de METZ a désigné M [I] [C] en qualité d'administrateur ad hoc de la SCI REMI II, radiée, afin de la représenter dans le cadre de la procédure.

Par acte du 31 juillet 2023, M [C], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire, est intervenu volontairement à la procédure.

A aucun moment M [C] n'est intervenu à titre personnel mais uniquement en sa qualité de représentant de la SCI REMI II.

Les demandes présentées à son encontre seront donc déclarées irrecevables.
 

3°) Sur les demandes à l'encontre de la SCI REMI II

La SCI SR IMMO fonde ses demandes
-au titre des appartements ne pouvant être loués à usage d'habitation sur le fondement de l'obligation d'information et le dol, subsidiairement sur la garantie des vices cachés, encore plus subsidiairement sur l'obligation de délivrance ;
-au titre de la toiture, sur le fondement de l'obligation d'information, subsidiairement sur la garantie des vices cachés.

A.sur les appartements

1.sur la demande en tant que fondée sur l'obligation d'information et le dol

Il est constant que, selon le rapport de l'ARS versé aux débats, non daté mais qui fait mention d'une mise à jour au 04 avril 2018, l'appartement n°3 loué à Mme [S] pour un montant de 430 € HC, est considéré comme une cave au regard des normes d'habitabilité (éclairement naturel des pièces principales) eu égard à la situation des ouvertures en chambre et salon, et ne peut être loué à usage d'habitation.
Il résulte par ailleurs de ce rapport que le seul propriétaire alors connu de l'ARS, la SCI SR IMMO, lui a indiqué qu'elle avait fait le nécessaire pour reloger la locataire et qu'elle relouerait le local en tant que bureau.


S'agissant de l'appartement n°1 intitulé dans l'acte de vente « bureau n°1 devenu un appartement », il n'est pas contesté qu'il présente la même configuration que le local n°3 mais qu'il n'a pas fait l'objet d'un contrôle de l'ARS. 
La SCI SR IMMO indique que la locataire a quitté les lieux.

Il n'est pas contesté par la SCI SR IMMO qu'à la date de la vente, elle était au courant du contrôle de l'ARS du 09 mars 2018 puisqu'elle soutient l'avoir évoqué et que Maître [P], second notaire participant à l'acte au côté de Maître [A], atteste que M [C] lui en a parlé et lui a dit qu'il n'en connaissait pas le résultat. 

Il est tout aussi constant que l'acte de vente fait mention de 3 mois d'impayés de Mme [S] mais ne mentionne pas le contrôle de l'ARS.

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Selon l'article 1137 du code civil, Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La vente ayant porté sur un immeuble à usage mixte, d'habitation, de bureau et d'atelier comprenant 11 appartements à usage d'habitation et un dépôt, et détaillant les titres de location et situations locatives des 11 appartements dont le « bureau n°1 devenu un appartement », la situation locative des locaux et la rentabilité de l'acquisition était un élément déterminant du consentement de la SCI SR IMMO.

Il appartenait par conséquent à la SCI REMI II de porter à la connaissance de la SCI SR IMMO l'existence du contrôle de l'ARS qui était de nature à influer sur cette situation locative.

Or, l'acte de vente, s'il évoque les impayés de Mme [S], ne fait pas mention du contrôle de l'ARS provoqué par cette locataire, et Maître [A] atteste que cet élément n'a pas été porté à la connaissance de l'acquéreur, absent et représenté lors de l'acte authentique. Ainsi, le fait que la SCI REMI II l'ait évoqué à Maître [P], notaire participant à l'acte, ne suffit pas, en l'absence de mention dans l'acte authentique, à démontrer que la SCI REMI II en a été informée.

Cependant, le seul élément susceptible d'être porté à la connaissance de l'acquéreur était l'existence du passage de l'ARS le 09 mars 2018. Il n'est en effet ni soutenu ni démontré que la SCI REMI II avait connaissance, à la date du 13 mars 2018, du résultat de ce contrôle.
Par ailleurs, le contrôle n'a porté que sur l'appartement n°3. Le bureau n°1 devenu appartement n'a pas été contrôlé et il était alors loué.
La négociation des parties et la préparation de l'acte de vente étant antérieures à ce contrôle, limité à un local sur 12, ce défaut d'information d'un événement très récent et sur les conséquences duquel le propriétaire ne disposait d'aucun élément, ne peut suffire à caractériser de la part de la SCI REMI II une manœuvre ou une réticence dans le but d'obtenir le consentement à la vente de la SCI SR IMMO.

Le dol allégué n'est par conséquent pas caractérisé et la demande n'est pas susceptible d'aboutir sur ce fondement.

2.sur la demande en tant que fondée sur le vice caché et le défaut de conformité

Selon l'article 1641 du code civil, Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Le vendeur est par ailleurs tenu, en application de 1604 du même code, de délivrer la chose de la qualité convenue au contrat.

Les deux obligations, celle de délivrer et celle de garantir, donnent lieu à deux actions distinctes :
-la première action pour non conformité vise la différence entre la chose promise et la chose livrée et se réfère donc à la définition de la chose par les parties ;
-la seconde action en garantie des vices cachés s'applique à un défaut rendant la chose impropre à son usage.

La SCI SR IMMO présente sa demande d'abord sur la garantie des vices cachés, subsidiairement sur l'obligation de délivrance.

Au chapitre DESIGNATION DES BIENS du contrat de vente, les parties ont décrit l'immeuble vendu comme « un immeuble à usage mixte, d'habitation, de bureau et d'atelier comprenant onze appartements à usage d'habitation et un dépôt. »
Il détaille en page 17 les conditions des locations consenties et précise notamment que « le bureau n°1 devenu appartement » est loué à Mme [R] conformément à un contrat de bail signé le 27 avril 2017, que l'appartement n°3 est loué à Mme [S] selon contrat de bail du 1er juillet 2019 et qu'elle n'a pas réglé ses loyers de janvier à mars 2018.

Le fait que l'appartement n°3 loué à usage d'habitation, s'il peut être loué comme bureau, ne remplit pas les conditions réglementaires pour servir à l'usage d'habitation n'est cependant pas un vice inhérent à la chose mais une délivrance non conforme à l'affectation que le vendeur a fait des lieux, acquis comme telle par la SCI SR IMMO dans l'acte de vente.

S'agissant du Bureau n°1 devenu appartement, si la SCI REMI II ne conclut pas sur ce point, et ne disconvient donc pas réellement du fait qu'il présente les mêmes caractéristiques que l'appartement n°3, et par conséquent possiblement les mêmes restrictions à la location à usage d'habitation, d'une part la précision qu'il s'agit d'un bureau devenu appartement rendait l'acquéreur attentif à la vocation première de ce local, d'autre part il n'est produit aucune pièce justifiant du départ de la locataire et de la situation locative actuelle du bien.

Il apparaît par conséquent que la demande n'est pas susceptible d'aboutir sur le fondement de la garantie des vices cachés mais que la SCI REMI II a manqué à son obligation de délivrance conforme au sujet de l'appartement n°3.

Si ce manquement l'oblige à réparer le préjudice subi, celui-ci ne peut être basé sur le calcul présenté par la SCI SR IMMO qui réclame en fait une somme représentant une perte totale de locaux.
Le local étant susceptible d'être loué en tant que bureau voire de locaux commerciaux, le préjudice ne pourrait porter que sur la différence de rendement locatif entre celui qui était attendu d'une habitation et celui susceptible d'être obtenu d'un bureau.
Or, il n'est produit aucune pièce à type d'estimation immobilière de nature à justifier de façon argumentée de la différence de rendement entre ces deux usages, et la seule production de deux annonces non datées, indiquées infructueuses, n'est pas de nature à justifier de démarches sérieuses en vue d'une location de bureau ou d'une impossibilité de trouver un locataire pour un bureau ou un local commercial.

Il en résulte que la SCI SR IMMO ne prouve pas le préjudice dont elle se plaint.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.


B.sur la toiture

A l'appui de ses demandes, fondée sur l'obligation d'information, subsidiairement sur les vices cachés, la SCI SR IMMO qui soutient que la toiture présentait des problèmes récurrents d'infiltrations dont la SCI REMI II ne l'a pas avisée, verse aux débats:
-un mail de M [O], locataire, daté du 08 mai 2018, où il se plaint de nombreuses infiltrations dues à un problème récurant de toiture ;
-le rapport d'intervention par drone de la société VOLTIGE, non daté, qui fait état d'infiltrations constatées par drone autour des velux chez M et Mme [L], d'infiltrations constatées chez Mme [H] et d'infiltrations constatées le long de la zinguerie chez M [O] ;
-un devis de réparation de la société VOLTIGE, daté du 27 juin 2018, portant sur le nettoyage de la toiture, la vérification des plaques et remplacement si nécessaire, la reprise de l'étanchéité autour des vélux et la vérification de la zinguerie et reprise si nécessaire ;
-les factures de la société VOLTIGE, datées du 31 décembre 2018 ainsi qu'un mail de cette société adressée le 18 décembre 2018 qui détaille les travaux réalisés ;
-des factures de MULLER TOITURE en date du 15 mai 2019 portant sur la dépose d'anciennes fenêtres de toit et la fourniture d'un vélux pour 7.000 €, du 20 mai 2019 portant sur divers travaux en toiture pour 4.850 €, du 18 juin 2019 pour la fourniture et la pose d'un vélux pour 360 € ;
-deux devis datés de novembre et décembre 2019
-le devis dressé par la société SOPREMA du 07 janvier 2020 qui chiffre la réfection totale des 5 toitures à 221.369,76 €.

A l'inverse, la SCI REMI II a produit diverses factures de petits travaux d'entretien de toiture depuis 2001, dont un changement de 118m2 de plaque fibro-ciment sur l'une des toitures en 2001 pour 12.679 € en 2001.

Il est rappelé qu'aux termes de l'article 1112-1 du code civil, Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il appartient à celui qui réclame l'information d'établir qu'elle lui était due.

Par ailleurs, l'action en garantie des vices cachés suppose la démonstration de l'existence d'un vice affectant la chose vendue, antérieur à la vente, d'une certaine gravité, caché lors de la vente et dont l'acquéreur n'a pu aisément se convaincre.

En l'espèce, si un seul locataire invoque des problèmes récurrents de toiture, la SCI SR IMMO ne produit ensuite que des factures qui relèvent d'un entretien régulier d'une vieille toiture, et aucune expertise, même non contradictoire, ni même aucune mention sur les factures, ne vient accréditer l'idée que la toiture présente des infiltrations graves et récurrentes et nécessite une réfection complète, au surplus pour le prix annoncé.

La SCI SR IMMO a acquis un immeuble que la SCI REMI II avait elle-même acheté en 1993. Le vendeur déclare dans l'acte n'avoir pas réalisé sur l'immeuble vendu de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages ouvrage dans les dix dernières années. 
Il est précisé dans l'acte de vente que l'installation intérieure électrique n'est pas conforme aux normes et que l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle.
Il y est déclaré que l'installation intérieure de gaz (la chaufferie) comporte des anomalies et que l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle.
Il y est précisé la présence d'amiante dans les parties communes et que l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle.
Il a été remis à l'acquéreur le diagnostic amiante l'informant de la présence d'amiante.

La SCI SR IMMO a acquis un ensemble immobilier comportant plusieurs toitures et plusieurs appartements sous-toiture, équipés de velux. Elle était avisée qu'aucuns travaux d'envergure n'avaient été réalisés par son vendeur dans les 10 ans précédant la vente, que l'immeuble était ancien, plus aux normes et comportait de l'amiante.

Elle pouvait aisément se convaincre de l'état de vétusté corrélatif de la toiture, sans même procéder à des investigations particulières, et du fait qu'elle allait nécessiter des travaux réguliers de réfection, rendus plus onéreux du fait de la présence d'amiante.

Le vendeur ne lui devait aucune information particulière à ce titre et l'existence de désordres graves constitutifs d'un vice caché n'est pas démontrée. 

La demande sera par conséquent rejetée.


4°) Sur la demande à l'encontre de M [Z]

Aux termes de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (..)
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L.1334-13 du même code ; (...)
II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Selon l'article R 1334-20 du code de la santé publique :
I.-On entend par " repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante " la mission qui consiste à :
1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs ;
2° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante ;
3° Evaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante.
II.-Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24.
III.-A l'issue du repérage, la personne qui l'a réalisé établit un rapport de repérage qu'elle remet au propriétaire contre accusé de réception.
IV.-En fonction du résultat de l'évaluation de l'état de conservation, le rapport de repérage préconise :
1° Soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés au I ;
2° Soit une mesure d'empoussièrement dans l'air ;
3° Soit des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.
V.-Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de la santé et du travail précise les critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits et le contenu du rapport de repérage.

Il est constant que le diagnostiqueur qui émet un rapport erroné engage sa responsabilité, contractuelle à l'égard de son mandant, délictuelle envers les tiers.

En l'espèce, le rapport de M [Z], daté du 14 février 2018 :
-mentionne en rouge en page 3/15 que certains locaux, parties de locaux ou composants n'ont pu être sondés, des investigations complémentaires doivent être réalisées afin d'y vérifier la présence éventuelle d'amiante. Les obligations réglementaires du (des) propriétaire(s) prévues aux articles R 1334-15 à R 1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l'article 3 de l'arrêté du 12 décembre 2012 (Liste « A » et « B »). De ce fait, le vendeur reste responsable au titre des vices cachés en cas de présence d'amiante. En cas de présence d'amiante, et si il y a obligation de retrait, ce dernier sera à la charge du vendeur ;
-indique qu'aucun matériau de la liste A n'a été repérée dans le périmètre de repérage mentionné au paragraphe 3.2.6 ;
-indique les matériaux de la liste B repérés ;
-précise que les matériaux repérés ne sont pas dégradés et préconise de réaliser une évaluation périodique ;
-annexe le schéma de repérage, les grilles réglementaires d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante et les conséquences réglementaires ou recommandations ;
-précise en page 15/15 les différences entre « évaluation périodique », « action corrective de premier niveau » et « action corrective de second niveau »

Le rapport de repérage amiante réalisé par ALPHA DIAGNOSTICS établi le 09 août 2019, qui a porté sur l'ensemble du bien et comporté des prélèvements :
-indique qu'aucun matériau de la liste A n'a été repérée dans le périmètre de repérage ;
-liste précisément les matériaux de la liste B repérés avec leur localisation ;
-pour l'essentiel, préconise des « EP » (évaluation périodique) notamment pour la toiture 1 et la toiture 5, les façades extérieures
-préconise des AC1 (action corrective de 1er niveau pour la toiture 1 (extérieur), la toiture 4 (extérieur) en ajoutant : nombreuses plaques dégradées, présence de nombreuses fissures (anciennes actions de rebouchage d'étanchéité, présence de plaques déformées et soulevées aux coins. La cause de ces dégradations est à rechercher mais semble l'âge de la couverture. Action de remise en état, limitée au remplacement et/ou recouvrement des éléments dégradés
-y joint un croquis de repérage ;

Il est rappelé que M [Z] était mandaté par le vendeur et non par le futur acquéreur envers lequel il n'avait donc aucune obligation de conseil.

En l'espèce, son rapport indique clairement à son lecteur, même non professionnel de l'immobilier : 
-la présence d'amiante, 
-et le fait que certaines parties de la toiture n'ont pu être contrôlées, que des investigations complémentaires sont nécessaires et que les obligations réglementaires du (des) propriétaire(s) prévues aux articles R 1334-15 à R 1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies.

Aucun texte n'impose au diagnostiqueur de préciser plus avant la notion « d'évaluation périodique » .

Le second rapport du mois d'août 2019 fait pour l'essentiel également état « d'évaluation périodique » comme le premier rapport, et ne mentionne des mesures correctives de niveau 1 que pour les seules toiture 1 et 4 en précisant que l'action de remise en état est limitée au remplacement/recouvrement des éléments dégradés.

D'une part, le délai de 18 mois écoulé entre les deux rapports peut expliquer l'aggravation au demeurant limitée de l'état des couvertures dont l'ancienneté n'a pu échapper à l'acquéreur.

D''autre part, le rapport d'ALPHA DIAGNOSTICS ne conclut absolument pas à la nécessité de remplacer complètement la toiture amiantée.

Il en résulte que la faute de M [Z] n'est pas établie pas plus que le principe du remplacement de la toiture, et du montant qui se base sur un seul devis non contradictoire, aucune expertise n'ayant été sollicitée ni réalisée.

La SCI SR IMMO sera par conséquent déboutée de sa demande à l'encontre de M [Z].


5°) Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI REMI II

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». 

Par ailleurs, il résulte de l’article 1240 du Code civil que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

L'application de ces articles suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

Il appartient à toute juridiction de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie au procès.

Cependant, le droit de défendre en justice ses intérêts légitimes ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages et intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage. Ainsi, le seul fait de défaillir en son action ne suffit pas à caractériser un abus susceptible de causer un préjudice réparable. 

En l’espèce, si la SCI SR IMMO échoue à démontrer la responsabilité de la SCI REMI II qu'elle invoque, il n'en résulte aucune malice, mauvaise foi, ou légèreté blâmable qui justifierait l'allocation de dommages et intérêts. 

En conséquence, la SCI REMI II sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.


6°) Sur la demande en dommages et intérêts de M [Z]


De la même manière, si la SCI SR IMMO échoue à démontrer la responsabilité de M [Z] qu'elle invoque, il n'en résulte aucune malice, mauvaise foi, ou légèreté blâmable qui justifierait l'allocation de dommages et intérêts. 

En conséquence, Monsieur [Z] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 


7°) Sur les décisions de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SCI SR IMMO sera condamnée aux dépens.


*

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La SCI SR IMMO, seule à l'origine de la mise en cause de M [Z], sera condamnée sur ce fondement à lui payer la somme de 2.500 €.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 3.000 € à la SCI REMI II.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

*



Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable le moyen d'irrecevabilité, en réalité l'exception de procédure, soulevée par la SCI REMI II à raison de l'irrégularité de l'assignation qui lui a été délivrée selon procès-verbal de recherches infructueuses,

DECLARE irrecevables les demandes de la SCI SR IMMO en tant qu'elles sont présentées à l'encontre de M [C], présent à la cause uniquement en qualité de représentant de la SCI REMI II,

DEBOUTE la SCI SR IMMO de toutes ses demandes à l'égard de la SCI REMI II,

DEBOUTE la SCI REMI II de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE la SCI SR IMMO de ses demandes à l'encontre de M [W] [Z] à l'enseigne AUMEDIAG,

DEBOUTE M. [W] [Z] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SCI SR IMMO à payer à la SCI REMI II la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SR IMMO à payer à M [W] [Z] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI SR IMMO de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI SR IMMO aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.


Le Greffier Le Président

Minute n°2025/363 

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE


 N° de RG : 20/00839 
 N° Portalis DBZJ-W-B7E-IMT6
 



JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025




I PARTIES


DEMANDERESSE :

S.C.I. SR IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Jonathan SAVOURET de la SARL ILIADE AVOCATS, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : A401 et par Me Julien MAROTTE, avocat plaidant au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

S.C.I. REMI II, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [I] [Y] [C], en sa qualité d’administrateur ad hoc, demeurant [Adresse 1] (LUXEMBOURG)

représenté par Me Bertrand BECKER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C300

Monsieur [W] [Z], exploitant à l’enseigne AUMEDIAG
né le 22 Janvier 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Benoît VELER de l’ASSOCIATION LOMOVTZEFF-PAVEAU-VELER, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : C403 et par Me Juliette MEL, avocat plaidant au barreau de PARIS


II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sophie LEBRETON, Vice-Présidente 
Assesseur : Sabine REEB, Vice-Présidente 
Assesseur : Cécile GASNIER, Juge 
Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Débats à l’audience du 04 Décembre 2024 tenue publiquement.
III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l'article 455 du Code de procédure civile qui dispose que Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif;

Vu l'article 768 du code de procédure civile selon lequel Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées; 


1°) LES FAITS CONSTANTS

Par acte authentique du 13 mars 2018, la SCI SR IMMO a acquis de la SCI REMI II un immeuble à usage mixte d'habitation, de bureau et d'atelier situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un prix de 930.000 €.
L'acte de vente indique que l'immeuble est composé de 11 appartements à usage d'habitation et un dépôt, et détaille les titres de location et situations locatives des 11 appartements dont le « bureau n°1 devenu un appartement ».
Les divers diagnostics obligatoires sont joints à l'acte de vente.

Par lettre du 11 février 2020, la SCI SR IMMO s'est plainte auprès de la SCI REMI II :
-de ce que l'ARS avait visité l'appartement n°3 situé niveau -1 loué à Mme [S], ce le 09 mars 2018, quelques jours avant la vente, et avait conclu, selon rapport du 04 avril 2018, que l'appartement était une cave et ne pouvait être loué à usage d'habitation si bien que la locataire avait été relogée et que la SCI SR IMMO tentait depuis lors, en vain, de louer le local comme bureau et que, compte tenu de la date de passage de l'ARS, la SCI REMI II ne pouvait ignorer cette information lors de la vente et ne l'en a pas informée, et alors qu'un second appartement, loué à Mme [R], décrit lors de la vente comme bureau n°1 devenu appartement, était dans la même situation ;
-de ce que la toiture de l'immeuble avait fait l'objet d'un diagnostic amiante erroné et surtout, présentait de nombreuses fuites ce qui avait fait l'objet de litiges avec des locataires sans que cette situation ait été portée à sa connaissance lors de la vente ;
et l'a mise en demeure de lui faire part de sa position en vue de réparer son préjudice.

A défaut d'accord amiable, la SCI SR IMMO a diligenté la présente procédure.


2°) LA PROCEDURE 

Par exploits d'huissier délivrés le 12 mars 2020, la SCI SR IMMO a constitué avocat et a fait assigner la SCI REMI II et M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG devant le tribunal judiciaire de METZ, afin de le voir :
Au titre des appartements impropres à l'habitation,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'impossibilité d'affecter à l'habitation les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 » devenu appartement,

Subsidiairement,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de réduction du prix de vente en conséquence du vice caché affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 » devenu appartement,
Plus subsidiairement,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut de délivrance conforme affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 » devenu appartement,
Au titre des défauts affectant la toiture,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
Subsidiairement,
-condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
-condamner M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum avec la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts,
En toute hypothèse,
-condamner la SCI REMI II et M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La SCI REMI II d'une part, M [Z] d'autre part, ont constitué avocat.

Par jugement avant dire droit du 14 décembre 2022, le tribunal a :
-ordonné la réouverture des débats,
-révoqué l'ordonnance de clôture,
-invité les parties, spécialement la SCI REMI II, à présenter leurs observations sur l'irrecevabilité entachant la fin de non-recevoir soulevée par la SCI REMI II à l'encontre des demandes dirigées à son endroit par la SCI SR IMMO, demanderesse en la cause, en application des dispositions de l'article 789 pris en son 6° du code de procédure civile ;
-invité en outre les parties, spécialement la SCI SR IMMO et la SCI REMI II à :
*présenter leurs observations sur la radiation de la SCI REMI II du registre du commerce et des sociétés à la date du 14 septembre 2021, ainsi que sur la situation juridique de celle-ci, et sur les conséquences à en tirer le cas échéant sur la survie de sa personnalité morale ainsi que sur la représentation de cette dernière lors de la présente instance ;
*produire un extrait du registre du commerce et des sociétés à jour de telle situation juridique, et en tout état de cause postérieur à la date indiquée de sa radiation du 14 septembre 2021, ainsi que tous éléments habiles à en justifier qu'elles estimeront nécessaires ;
Et a renvoyé l'affaire à la mise en état et réservé les demandes en ce compris les dépens et frais non compris dans les dépens.

Par ordonnance du 16 juin 2023, le Président du tribunal judiciaire de METZ a désigné M [I] [C] en qualité d'administrateur ad hoc de la SCI REMI II afin de la représenter dans le cadre de la procédure.

Par acte du 21 juillet 2023, M [C], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire, est intervenu volontairement à la procédure.


L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024 et a fixé l'affaire à l'audience du 04 décembre 2024, en formation collégiale, lors de laquelle elle a été appelée, plaidée et mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée en son dernier état au 30 avril 2025.


3°)PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées en RPVA le 12 octobre 2023, la SCI SR IMMO demande au tribunal,


Au titre des appartements impropres à l'habitation,
-de condamner la SCI REMI II et M [C] in solidum au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'impossibilité d'affecter à l'habitation les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 devenu appartement »,
Subsidiairement,
-de condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de réduction du prix de vente en conséquence du vice caché affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 devenu appartement »,
Plus subsidiairement,
-de condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 159.828 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut de délivrance conforme affectant les locaux désignés comme « appartement n°3 » et « bureau n°1 devenu appartement »,
Au titre des défauts affectant la toiture,
-de condamner la SCI REMI II et M [C] in solidum au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
-subsidiairement, de condamner la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts en conséquence du défaut d'information portant sur l'état de la toiture,
-de condamner M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum avec la SCI REMI II au paiement de la somme de 221.369,76 € à titre de dommages et intérêts,
En toute hypothèse,
-de débouter M [W] [Z] de ses demandes,
-de débouter la SCI REMI II de ses demandes,
-de condamner la SCI REMI II, M [C] et M [W] [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG in solidum au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

En liminaire, en réplique à l'argument de M [C] et de la SCI REMI II selon lesquels elle aurait fait signifier l'assignation à la dernière adresse connue de la SCI REMI II alors qu'elle connaissait le domicile du gérant au Luxembourg, la SCI SR IMMO fait valoir :
-que le moyen relevait du juge de la mise en état, saisi par conclusions qui lui sont directement adressées ;
-il est constant que le défendeur qui, devant le tribunal, soulève une exception de procédure tout en concluant au fond, n'est plus recevable, par la suite, à saisir le juge de la mise en état de son exception ;
-les conclusions d'irrecevabilité adressées par M [C] au tribunal ne sont pas valablement dirigées ;
-en toute hypothèse, l'assignation d'une SCI se fait au lieu de son siège social et, au jour de l'assignation, celui de la SCI REMI II était bien celui porté sur l'assignation ; l'assignation d'une SCI au domicile du gérant n'est pas régulière ; la SCI REMI II a bien reçu l'assignation, elle a constitué avocat et n'a subi aucun grief.
 
Sur le fond, elle invoque en premier lieu le manquement de la SCI REMI II à son obligation d'information tirée de l'article 1112-1 du code civil, rappelle les termes de l'article 1137 du code civil relatifs au dol et fait valoir que :
-le vendeur d'immeuble qui détient une information susceptible d'affecter le consentement de l'acquéreur doit la lui fournir; informé d'un risque de requalification de l'immeuble excluant toute possibilité d'habitation, le vendeur d'un immeuble à usage d'habitation doit informer l'acquéreur de ce risque, qui affecte le consentement de l'acquéreur, spécialement lorsqu'il s'agit d'un achat destiné à un investissement locatif ; par ailleurs, le vendeur, professionnel de l'immobilier, qui connaît un défaut de l'immeuble, doit en informer l'acquéreur ;
-en l'espèce, l'acte de vente porte sur un immeuble composé de 11 appartements loués pour un cumul de 5.586 € en principal; or, peu de temps avant la vente, le 09 mars 2018, un inspecteur de l'ARS est venu inspecter l'appartement n°3 situé au niveau -1 et a conclu que l'appartement était une cave et ne pouvait être loué comme appartement; le vendeur ne pouvait l'ignorer ; l'ARS a transmis son rapport à la SCI REMI II puis l'a mis à jour le 04 avril 2018 après que la SCI REMI II lui a indiqué avoir relogé sa locataire et relouer le local comme bureau, alors que l'immeuble était vendu ; la SCI SR IMMO n'a obtenu copie du rapport du 04 avril 2018 que postérieurement ; elle produit l'attestation de son notaire selon lequel l'information n'a jamais été communiquée lors de la vente ; à défaut, il en aurait été fait mention dans l'acte de vente, ce qui n'est pas le cas ; elle a tenté de louer le local comme bureau, mais, malgré deux annonces et une baisse de prix, elle n'a pas trouvé de locataire ; contrairement à ce qu'indique la venderesse, ce local n'a jamais été loué précédemment comme bureau ; le local situé au même niveau, auparavant loué à Mme [R], décrit comme «bureau n°1 devenu un appartement » suivra le même sort en cas de procédure menée par l'ARS ; si l'information avait été portée à sa connaissance, elle aurait contracté à des conditions différentes ou aurait stipulé une condition ; ce défaut d'information engage la responsabilité de la SCI REMI II tant sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil que sur celui du dol ; 
-le préjudice pour elle est avéré s'agissant de l'appartement n°3 requalifié par l'ARS ; le préjudice est tout aussi certain concernant le « bureau n°1 devenu un appartement » situé au même niveau et présentant les mêmes caractéristiques ; ces locaux représentent 17% de la valeur locative totale de l'immeuble ; son préjudice peut donc être évalué à 159.828 € correspondant à la perte de valeur des deux locaux rapportée au prix (930.000 X 17%) ; en conséquence de l'intervention volontaire de M [C], elle présente ses demandes également contre lui ;
-s'agissant de l'état de la toiture, elle a été contrainte, trois mois après la vente, de faire réaliser des travaux de toiture à la suite d'infiltrations récurrentes alors qu'un examen visuel avant la vente ne lui avait pas permis de constater l'état de la toiture ; ces fuites ne sont pas limitées à l'ancienneté des ouvrants qu'elle a fait remplacer ; certains locataires lui ont fait part d'infiltrations antérieures; ces problèmes récurrents apparaissent clairement au travers des factures et attestations produites par la venderesse qui démontrent la multiplication d'interventions ponctuelles consécutives à des infiltrations, insusceptibles de mettre fin aux désordres à long terme ; la SCI REMI II disposait donc d'une information déterminante qu'elle n'a pas portée à sa connaissance ; elle a fait réaliser des prises de vue aériennes par drone qui permettent de constater l'état de la toiture ; elle a fait remplacer la partie 2 de la toiture après la vente; 
-elle a fait établir un devis de réfection de la toiture qui s'élève à 221.369,76 € TTC, tenant compte de la nécessité de désamianter la toiture ; le devis [X] que produit la SCI REMI II est largement sous-évalué et a été établi en 2019 alors que l'immeuble a été vendu en 2018.

Subsidiairement, elle invoque la garantie des vices cachés en ce que
-une décision administrative privant l'immeuble vendu d'une partie de son utilité constitue un vice caché selon la jurisprudence ;
-de même, le défaut affectant la toiture de l'immeuble, fuyarde, constitue un tel vice ;
-la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente n'est pas opposable dès lors que le vendeur connaissait le vice de la chose vendue compte tenu des plaintes de ses locataires ; en l'espèce, les vices étaient connus du vendeur ; par ailleurs, le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue ; M [C], gérant de la SCI venderesse, dirige la SARL BATI PRO qui a une activité de marchand de biens, ainsi que d'autres SCI ; 

Plus subsidiairement, elle présente les mêmes demandes sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme de l'article 1604 du code civil, compte tenu de la requalification des appartements situés au niveau -1 de l'immeuble vendu, avéré pour le premier, encourue pour le second, alors qu'ils ont été vendus comme étant à usage d'appartements ou mixte d'appartement et de bureau.

S'agissant de M [Z] exerçant sous l'enseigne AUMEDIAG, elle rappelle les termes de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation relatif à l'obligation en cas de vente d'immeuble d'établir un dossier de diagnostic comprenant notamment un état de la présence d'amiante, et fait valoir que :
-selon la jurisprudence, l'acquéreur d'une maison à usage d'habitation comportant de l'amiante dans une mesure telle qu'elle ne lui a pas été révélée avant la vente, est susceptible d'agir contre le vendeur ou le diagnostiqueur, notamment en paiement de dommages et intérêts correspondant au coût du désamiantage ;
-en l'espèce, le diagnostic antérieur à la vente, réalisé par M [Z] suivant repérage du 14 février 2018, indique la présence d'une toiture en amiante mais ne préconise qu'une évaluation périodique compte tenu de l'absence de dégradation du matériau;


-elle a fait réaliser un nouveau diagnostic par la société ALPHA DIAGNOSTICS qui conclut à la nécessité d'une action corrective de niveau 1 à savoir remplacement et/ou recouvrement des éléments dégradés ;
-18 mois seulement séparent les deux diagnostics ; à supposer qu'une telle dégradation puisse subitement se révéler en une telle période sur une toiture ancienne, il appartenait au diagnostiqueur de préciser la périodicité de l'examen qu'il estimait nécessaire ;
-en réalité, l'examen de la toiture n'a été réalisé qu'à distance, sans examen de proximité, ce que confirme l'absence d'examen des parties arrières ; le diagnostiqueur n'a en fait pas pu se rendre compte de l'état exact de la toiture ; son examen visuel n'était pas suffisamment précis ; il aurait du indiquer qu'il n'était pas en mesure de constater l'état de la toiture, comme il l'a fait pour les parties arrières ; le diagnostic incomplet était de nature à l'induire en erreur ; la note de synthèse laisse entendre que l'examen a porté sur l'ensemble de l'immeuble ;
-si elle avait été informée de ce fait avant la vente, elle aurait pu négocier une réduction de prix en conséquence ;
-M [Z] engage sa responsabilité ;
-elle produit un devis chiffrant le coût de réfection de la toiture à 221.369,76 €.

*

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées en RPVA le 08 février 2024, la SCI REMI II et M. [I] [C] demandent au tribunal
-de dire la demande irrecevable, subsidiairement mal fondée,
En conséquence,
-de débouter purement et simplement la SCI SR IMMO de toutes ses demandes, fins et conclusions,
-de la condamner reconventionnellement au paiement d'une somme de 10.000 € pour procédure abusive à titre de dommages et intérêts,
-de la condamner en outre au paiement d'une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-de la condamner aux entiers frais et dépens.

En liminaire, ils expliquent que M [C], gérant de la SCI REMI II, âgé de 80 ans, a souhaité mettre fin à la gestion de son patrimoine immobilier, que deux ans avant la cession litigieuse, la SCI REMI II a vendu un premier bien à la SR IMMO, sans difficulté, puis a manifesté le souhait d'acquérir l'immeuble en litige.

Sur le manquement de la SCI REMI II à son devoir d'information, ils font valoir que :
-le contrôle de l'ARS, intervenu à la demande de Mme [S], locataire en impayés, a eu lieu le 09 mars 2018, quatre jours avant la vente du 13 mars 2018 ; 
-M [C] n'a pas cherché à cacher la visite de l'ARS à l'acquéreur ; il résulte d'une attestation de Maître [P], notaire, qu'il a été fait état de la situation lors de la signature de l'acte de vente;
-le rapport de l'ARS est intervenu le 04 avril 2018, soit après la vente; le vendeur ne pouvait donc en informer l'acquéreur;
-ce rapport n'interdit que la location à usage d'habitation et le local peut être loué en tant que bureau, au même montant;
-la SCI SR IMMO, professionnelle de l'immobilier, a visité l'immeuble avant la vente, dans toutes ses composantes et s'est bien rendu compte qu'un sous-sol avait été aménagé;

-le niveau de la rue est en surplomb et il existe une descente d'environ 22 mètres qui dessert 5 appartements et 1 bureau ; le logement en cause est parfaitement accessible ainsi qu'il résulte des photographies ; lors de l'acquisition de ce bien par la SCI en 1993, il s'agissait d'un local à usage de bureau qui a toujours été loué en tant que tel de 1995 jusqu'au 27 avril 2017; 
-l'objet de la vente est un immeuble à usage mixte d'habitation, de bureau et d'atelier ; le montant de la location est identique quelle que soit la destination des locaux ; la SCI SR IMMO ne prouve pas son préjudice et les annonces produites ne sont pas de nature à l'établir ; le bureau en litige est de 60m2, parfaitement équipé, muni de fenêtre, porte, installation sanitaire et a toujours été loué;
-elle produit des attestations des anciens locataires logés sous les toits de l'immeuble, ainsi que des factures qui démontrent qu'elle a toujours entretenu l'immeuble ;
-l'entreprise [X] avait initialement dressé un devis de 55.500 € incluant le désamiantage pour la SCI SR IMMO qui a ensuite fait établir un devis du quadruple pour les seuls besoins de la cause ; la photographie qu'elle produit démontre que la partie cotée 5 est en tuiles et que la partie n°1 a été refaite à neuf en 2001 avec évacuation de l'amiante, pour un coût de 12.000 €, ce qui correspond au tiers de la surface totale des toitures 1, 2, 3 et 4 ; la réfection totale ne peut ressortir à 221.369,76 € ;
-l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; l'acquéreur, qui en quelques années a acheté 2 immeubles de 2.700 m2 pour 25 locations, est une professionnelle de l'immobilier ;
-elle fait sienne les observations de M [Z] ;
-la procédure est abusive et lui cause un préjudice moral.

*

Par dernières conclusions récapitulatives n°2 notifiées en RPVA le 28 février 2022, M. [W] [Z] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, L271-4 à 6 du code de la construction et de l'habitation, R1334-20 et suivants du code de la santé publique,
A titre principal,
-d'accueillir M [W] [Z] en ses conclusions et les déclarer recevables et bien fondées,
-de constater, dire et juger que M [W] [Z] n'a commis aucune faute dans l'établissement de sa mission,
-de débouter la SCI SR IMMO de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre de M [W] [Z],
Subsidiairement, à supposer que soit rapporté la preuve d'une faute de M [Z] dans l'exécution de sa mission,
-de condamner M [W] [Z] à hauteur de 2.783,17 € HT correspondant à la seule facture communiquée mentionnant les travaux de désamiantage et subsidiairement de limiter son indemnisation à la somme de 11.587 € HT correspondant aux travaux de désamiantage chiffrés par la société [F],
En tout état de cause,
-de condamner la SCI SR IMMO à payer à M [W] [Z] la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral résultant de la présente procédure,
-de condamner solidairement la SCI SR IMMO et la SCI REMI II à payer à M [W] [Z] la somme de 7.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner solidairement la SCI SR IMMO et la SCI REMI II aux frais et dépens.

M [Z] fait valoir que
-il indique expressément dans son rapport, par des mentions bien visibles, avoir constaté la présence d'amiante en toiture : plaques de fibres ciment et accessoires de couverture en fibres ciment ; il précise qu'à la date de son relevé, les matériaux ne sont pas dégradés et préconise une évaluation périodique ; les photographies prises sur site permettent de constater que la toiture ne présentait pas de traces de dégradations à la date du 14 février 2018, peu important qu'il s'agisse de photographies prises à distance ; l'annexe 7.4 du rapport précise le détail des préconisations et en quoi consiste l'évaluation périodique ; ses préconisations sont donc conformes à la réglementation en vigueur, 

-aucun texte n'impose à l'opérateur de préciser la périodicité de l'examen, notamment l'article R1334-20 du code de la santé publique ; le rapport rappelle les dispositions de l'article R1334-27 du CSP qui dispose que « l'évaluation périodique de l'état de conservation de ces matériaux et produits de la Liste A contenant de l'amiante est effectué dans un délai maximal de trois ans à compter de la date de remise au propriétaire du rapport de repérage .. » ;aucune faute ne peut donc lui être reprochée ;il appartenait au propriétaire, alerté par le rapport, de procéder à un contrôle ultérieur dans le délai de 3 ans ;
-à l'exception de la toiture du bâtiment arrière qui était trop haute et non accessible puisque aucun moyen d'accès n'avait été prévu par le propriétaire, il a procédé à l'examen de la toiture conformément aux normes applicables ; le fait que les photographies soient prises de loin n'établit pas que l'opérateur n'a pas procédé à un examen visuel précis de la toiture ou qu'il n'a pas rempli sa mission conformément à la réglementation ; si la demanderesse estimait les vérifications insuffisantes, il lui était loisible de solliciter des investigations supplémentaires de son vendeur ou d'y faire rapidement procéder elle-même ;
-il a précisé dans son rapport, de manière visible, la nécessité de procéder à des investigations complémentaires sur certains éléments requérant des sondages:conduits de la cour et ardoises des joues de chien assis et ardoises des rives de toiture, qu'il n'a pas été en mesure de réaliser, sa mission se limitant à des constats non destructifs ; en outre, certaines parties de la toiture n'ont pu être contrôlées ; il appartenait à l'acquéreur d'insérer une clause à ce titre dans l'acte de vente et le fait d'avoir été négligent ne l'autorise pas à rejeter son manquement sur le diagnostiqueur ;
-le rapport précise que le périmètre de repérage se limite à toutes parties accessibles sans démontage ni destruction, que l'opérateur n'a pu vérifier la présence d'amiante sur la toiture arrière du bâtiment trop haute et précise que des investigations complémentaires doivent être réalisées afin d'y vérifier la présence d'amiante en rappelant qu'en l'état, les obligations des articles R1334-15 et 1334-18 du CSP ne sont pas remplies et que le vendeur reste responsable au titre des vices cachés en cas de découverte d'amiante ; l'ensemble des mentions du rapport ne laissait aucun doute sur l'étendue des investigations réalisées ; c'est à la seule SCI REMI II de répondre de l'absence de constat dans les parties dont l'accessibilité n'a pas été permise au diagnostiqueur ; à la suite du rapport, aucune investigation supplémentaire ne lui a été demandée par le vendeur qui connaissait l'état de sa toiture compte tenu des travaux réguliers depuis 2001, ou par l'acquéreur ;
-il n'est pas rapporté la preuve qu'à la date du 14 février 2018, les supports contenant de l'amiante aient été dégradés et nécessitaient autre chose qu'une évaluation périodique prévue en présence de matériaux non dégradés et notamment une action corrective de niveau 1 ; les constats effectués le 2 août 2019 soit 18 mois plus tard ne permettent pas d'établir que les supports considérés en bon état par M [Z] auraient été dégradés en février 2018 ; 
-dans son rapport du 2 août 2019, le diagnostiqueur préconise une action corrective uniquement pour les toitures 3 et 4 situées à l'arrière du bâtiment qui présenteraient des plaques de fibrociment dégradées ; aucune photographie n'est annexée et aucune précision n'est apportée quant à l'ampleur de la dégradation ; il s'agit des zones que lui-même n'avait pu contrôler faute d'accès ; pour les autres zones en toiture, le second diagnostiqueur a également préconisé des évaluations périodiques en relevant l'absence de dégradation ; si toute la toiture avait du être remplacée, il aurait préconisé une action corrective de niveau 2.

Il sollicite en outre la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral en exposant qu'il vit très mal les accusations de négligence qui lui sont faites et qui sont de nature à nuire à sa réputation dans le secteur fermé du diagnostic immobilier.


IV MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) Sur « l'irrecevabilité »des demandes de la SCI SR IMMO 

La SCI REMI II maintient, après le jugement du 14 décembre 2022, qui l'a invitée à présenter ses observations sur l'irrecevabilité entachant sa fin de non-recevoir soulevée à l'encontre des demandes dirigées à son endroit par la SCI SR IMMO, demanderesse en la cause, en application des dispositions de l'article 789 pris en son 6° du code de procédure civile, un moyen tenant à l'irrecevabilité des demandes de la SCI SR IMMO eu égard à une assignation délivrée par PV 659, à une adresse qu'elle savait erronée.

Aux termes de l'article 73 du code de procédure civile, Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. 

Selon l'article 122 du code de procédure civile, Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

Ainsi, le moyen soulevé tenant à l'irrégularité de l'assignation n'est pas une fin de non-recevoir mais une exception de procédure.

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure.

Au surplus, 
-selon l'article 74 du même code, Les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ;
-selon l'article 791, Le juge de la mise en état est saisi par des conclusions qui lui sont spécialement adressées distinctes des conclusions au sens de l'article 768. 

En l'espèce, le juge de la mise en état n'a pas été saisi avant toute défense au fond de l'exception de procédure soulevée devant le tribunal par la SCI REMI II.

Elle sera déclarée irrecevable.


2°) Sur les demandes à l'encontre de M [C]

La SCI SR IMMO demande la condamnation de la SCI REMI II et de M [C] in solidum, « en conséquence de l'intervention volontaire de M [C] »,et subsidiairement la seule condamnation de la SCI REMI II.

Par ordonnance du 16 juin 2023, le Président du tribunal judiciaire de METZ a désigné M [I] [C] en qualité d'administrateur ad hoc de la SCI REMI II, radiée, afin de la représenter dans le cadre de la procédure.

Par acte du 31 juillet 2023, M [C], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire, est intervenu volontairement à la procédure.

A aucun moment M [C] n'est intervenu à titre personnel mais uniquement en sa qualité de représentant de la SCI REMI II.

Les demandes présentées à son encontre seront donc déclarées irrecevables.
 

3°) Sur les demandes à l'encontre de la SCI REMI II

La SCI SR IMMO fonde ses demandes
-au titre des appartements ne pouvant être loués à usage d'habitation sur le fondement de l'obligation d'information et le dol, subsidiairement sur la garantie des vices cachés, encore plus subsidiairement sur l'obligation de délivrance ;
-au titre de la toiture, sur le fondement de l'obligation d'information, subsidiairement sur la garantie des vices cachés.

A.sur les appartements

1.sur la demande en tant que fondée sur l'obligation d'information et le dol

Il est constant que, selon le rapport de l'ARS versé aux débats, non daté mais qui fait mention d'une mise à jour au 04 avril 2018, l'appartement n°3 loué à Mme [S] pour un montant de 430 € HC, est considéré comme une cave au regard des normes d'habitabilité (éclairement naturel des pièces principales) eu égard à la situation des ouvertures en chambre et salon, et ne peut être loué à usage d'habitation.
Il résulte par ailleurs de ce rapport que le seul propriétaire alors connu de l'ARS, la SCI SR IMMO, lui a indiqué qu'elle avait fait le nécessaire pour reloger la locataire et qu'elle relouerait le local en tant que bureau.


S'agissant de l'appartement n°1 intitulé dans l'acte de vente « bureau n°1 devenu un appartement », il n'est pas contesté qu'il présente la même configuration que le local n°3 mais qu'il n'a pas fait l'objet d'un contrôle de l'ARS. 
La SCI SR IMMO indique que la locataire a quitté les lieux.

Il n'est pas contesté par la SCI SR IMMO qu'à la date de la vente, elle était au courant du contrôle de l'ARS du 09 mars 2018 puisqu'elle soutient l'avoir évoqué et que Maître [P], second notaire participant à l'acte au côté de Maître [A], atteste que M [C] lui en a parlé et lui a dit qu'il n'en connaissait pas le résultat. 

Il est tout aussi constant que l'acte de vente fait mention de 3 mois d'impayés de Mme [S] mais ne mentionne pas le contrôle de l'ARS.

Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Selon l'article 1137 du code civil, Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

La vente ayant porté sur un immeuble à usage mixte, d'habitation, de bureau et d'atelier comprenant 11 appartements à usage d'habitation et un dépôt, et détaillant les titres de location et situations locatives des 11 appartements dont le « bureau n°1 devenu un appartement », la situation locative des locaux et la rentabilité de l'acquisition était un élément déterminant du consentement de la SCI SR IMMO.

Il appartenait par conséquent à la SCI REMI II de porter à la connaissance de la SCI SR IMMO l'existence du contrôle de l'ARS qui était de nature à influer sur cette situation locative.

Or, l'acte de vente, s'il évoque les impayés de Mme [S], ne fait pas mention du contrôle de l'ARS provoqué par cette locataire, et Maître [A] atteste que cet élément n'a pas été porté à la connaissance de l'acquéreur, absent et représenté lors de l'acte authentique. Ainsi, le fait que la SCI REMI II l'ait évoqué à Maître [P], notaire participant à l'acte, ne suffit pas, en l'absence de mention dans l'acte authentique, à démontrer que la SCI REMI II en a été informée.

Cependant, le seul élément susceptible d'être porté à la connaissance de l'acquéreur était l'existence du passage de l'ARS le 09 mars 2018. Il n'est en effet ni soutenu ni démontré que la SCI REMI II avait connaissance, à la date du 13 mars 2018, du résultat de ce contrôle.
Par ailleurs, le contrôle n'a porté que sur l'appartement n°3. Le bureau n°1 devenu appartement n'a pas été contrôlé et il était alors loué.
La négociation des parties et la préparation de l'acte de vente étant antérieures à ce contrôle, limité à un local sur 12, ce défaut d'information d'un événement très récent et sur les conséquences duquel le propriétaire ne disposait d'aucun élément, ne peut suffire à caractériser de la part de la SCI REMI II une manœuvre ou une réticence dans le but d'obtenir le consentement à la vente de la SCI SR IMMO.

Le dol allégué n'est par conséquent pas caractérisé et la demande n'est pas susceptible d'aboutir sur ce fondement.

2.sur la demande en tant que fondée sur le vice caché et le défaut de conformité

Selon l'article 1641 du code civil, Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

Le vendeur est par ailleurs tenu, en application de 1604 du même code, de délivrer la chose de la qualité convenue au contrat.

Les deux obligations, celle de délivrer et celle de garantir, donnent lieu à deux actions distinctes :
-la première action pour non conformité vise la différence entre la chose promise et la chose livrée et se réfère donc à la définition de la chose par les parties ;
-la seconde action en garantie des vices cachés s'applique à un défaut rendant la chose impropre à son usage.

La SCI SR IMMO présente sa demande d'abord sur la garantie des vices cachés, subsidiairement sur l'obligation de délivrance.

Au chapitre DESIGNATION DES BIENS du contrat de vente, les parties ont décrit l'immeuble vendu comme « un immeuble à usage mixte, d'habitation, de bureau et d'atelier comprenant onze appartements à usage d'habitation et un dépôt. »
Il détaille en page 17 les conditions des locations consenties et précise notamment que « le bureau n°1 devenu appartement » est loué à Mme [R] conformément à un contrat de bail signé le 27 avril 2017, que l'appartement n°3 est loué à Mme [S] selon contrat de bail du 1er juillet 2019 et qu'elle n'a pas réglé ses loyers de janvier à mars 2018.

Le fait que l'appartement n°3 loué à usage d'habitation, s'il peut être loué comme bureau, ne remplit pas les conditions réglementaires pour servir à l'usage d'habitation n'est cependant pas un vice inhérent à la chose mais une délivrance non conforme à l'affectation que le vendeur a fait des lieux, acquis comme telle par la SCI SR IMMO dans l'acte de vente.

S'agissant du Bureau n°1 devenu appartement, si la SCI REMI II ne conclut pas sur ce point, et ne disconvient donc pas réellement du fait qu'il présente les mêmes caractéristiques que l'appartement n°3, et par conséquent possiblement les mêmes restrictions à la location à usage d'habitation, d'une part la précision qu'il s'agit d'un bureau devenu appartement rendait l'acquéreur attentif à la vocation première de ce local, d'autre part il n'est produit aucune pièce justifiant du départ de la locataire et de la situation locative actuelle du bien.

Il apparaît par conséquent que la demande n'est pas susceptible d'aboutir sur le fondement de la garantie des vices cachés mais que la SCI REMI II a manqué à son obligation de délivrance conforme au sujet de l'appartement n°3.

Si ce manquement l'oblige à réparer le préjudice subi, celui-ci ne peut être basé sur le calcul présenté par la SCI SR IMMO qui réclame en fait une somme représentant une perte totale de locaux.
Le local étant susceptible d'être loué en tant que bureau voire de locaux commerciaux, le préjudice ne pourrait porter que sur la différence de rendement locatif entre celui qui était attendu d'une habitation et celui susceptible d'être obtenu d'un bureau.
Or, il n'est produit aucune pièce à type d'estimation immobilière de nature à justifier de façon argumentée de la différence de rendement entre ces deux usages, et la seule production de deux annonces non datées, indiquées infructueuses, n'est pas de nature à justifier de démarches sérieuses en vue d'une location de bureau ou d'une impossibilité de trouver un locataire pour un bureau ou un local commercial.

Il en résulte que la SCI SR IMMO ne prouve pas le préjudice dont elle se plaint.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.


B.sur la toiture

A l'appui de ses demandes, fondée sur l'obligation d'information, subsidiairement sur les vices cachés, la SCI SR IMMO qui soutient que la toiture présentait des problèmes récurrents d'infiltrations dont la SCI REMI II ne l'a pas avisée, verse aux débats:
-un mail de M [O], locataire, daté du 08 mai 2018, où il se plaint de nombreuses infiltrations dues à un problème récurant de toiture ;
-le rapport d'intervention par drone de la société VOLTIGE, non daté, qui fait état d'infiltrations constatées par drone autour des velux chez M et Mme [L], d'infiltrations constatées chez Mme [H] et d'infiltrations constatées le long de la zinguerie chez M [O] ;
-un devis de réparation de la société VOLTIGE, daté du 27 juin 2018, portant sur le nettoyage de la toiture, la vérification des plaques et remplacement si nécessaire, la reprise de l'étanchéité autour des vélux et la vérification de la zinguerie et reprise si nécessaire ;
-les factures de la société VOLTIGE, datées du 31 décembre 2018 ainsi qu'un mail de cette société adressée le 18 décembre 2018 qui détaille les travaux réalisés ;
-des factures de MULLER TOITURE en date du 15 mai 2019 portant sur la dépose d'anciennes fenêtres de toit et la fourniture d'un vélux pour 7.000 €, du 20 mai 2019 portant sur divers travaux en toiture pour 4.850 €, du 18 juin 2019 pour la fourniture et la pose d'un vélux pour 360 € ;
-deux devis datés de novembre et décembre 2019
-le devis dressé par la société SOPREMA du 07 janvier 2020 qui chiffre la réfection totale des 5 toitures à 221.369,76 €.

A l'inverse, la SCI REMI II a produit diverses factures de petits travaux d'entretien de toiture depuis 2001, dont un changement de 118m2 de plaque fibro-ciment sur l'une des toitures en 2001 pour 12.679 € en 2001.

Il est rappelé qu'aux termes de l'article 1112-1 du code civil, Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il appartient à celui qui réclame l'information d'établir qu'elle lui était due.

Par ailleurs, l'action en garantie des vices cachés suppose la démonstration de l'existence d'un vice affectant la chose vendue, antérieur à la vente, d'une certaine gravité, caché lors de la vente et dont l'acquéreur n'a pu aisément se convaincre.

En l'espèce, si un seul locataire invoque des problèmes récurrents de toiture, la SCI SR IMMO ne produit ensuite que des factures qui relèvent d'un entretien régulier d'une vieille toiture, et aucune expertise, même non contradictoire, ni même aucune mention sur les factures, ne vient accréditer l'idée que la toiture présente des infiltrations graves et récurrentes et nécessite une réfection complète, au surplus pour le prix annoncé.

La SCI SR IMMO a acquis un immeuble que la SCI REMI II avait elle-même acheté en 1993. Le vendeur déclare dans l'acte n'avoir pas réalisé sur l'immeuble vendu de travaux nécessitant la souscription d'une assurance dommages ouvrage dans les dix dernières années. 
Il est précisé dans l'acte de vente que l'installation intérieure électrique n'est pas conforme aux normes et que l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle.
Il y est déclaré que l'installation intérieure de gaz (la chaufferie) comporte des anomalies et que l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle.
Il y est précisé la présence d'amiante dans les parties communes et que l'acquéreur déclare en faire son affaire personnelle.
Il a été remis à l'acquéreur le diagnostic amiante l'informant de la présence d'amiante.

La SCI SR IMMO a acquis un ensemble immobilier comportant plusieurs toitures et plusieurs appartements sous-toiture, équipés de velux. Elle était avisée qu'aucuns travaux d'envergure n'avaient été réalisés par son vendeur dans les 10 ans précédant la vente, que l'immeuble était ancien, plus aux normes et comportait de l'amiante.

Elle pouvait aisément se convaincre de l'état de vétusté corrélatif de la toiture, sans même procéder à des investigations particulières, et du fait qu'elle allait nécessiter des travaux réguliers de réfection, rendus plus onéreux du fait de la présence d'amiante.

Le vendeur ne lui devait aucune information particulière à ce titre et l'existence de désordres graves constitutifs d'un vice caché n'est pas démontrée. 

La demande sera par conséquent rejetée.


4°) Sur la demande à l'encontre de M [Z]

Aux termes de l'article L271-4 du code de la construction et de l'habitation I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.
Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : (..)
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L.1334-13 du même code ; (...)
II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Selon l'article R 1334-20 du code de la santé publique :
I.-On entend par " repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante " la mission qui consiste à :
1° Rechercher la présence des matériaux et produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs ;
2° Identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l'amiante ;
3° Evaluer l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante.
II.-Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A, et si un doute persiste sur la présence d'amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l'objet d'analyses selon les modalités définies à l'article R. 1334-24.
III.-A l'issue du repérage, la personne qui l'a réalisé établit un rapport de repérage qu'elle remet au propriétaire contre accusé de réception.
IV.-En fonction du résultat de l'évaluation de l'état de conservation, le rapport de repérage préconise :
1° Soit une évaluation périodique de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés au I ;
2° Soit une mesure d'empoussièrement dans l'air ;
3° Soit des travaux de confinement ou de retrait de l'amiante.
V.-Un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction, de la santé et du travail précise les critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits et le contenu du rapport de repérage.

Il est constant que le diagnostiqueur qui émet un rapport erroné engage sa responsabilité, contractuelle à l'égard de son mandant, délictuelle envers les tiers.

En l'espèce, le rapport de M [Z], daté du 14 février 2018 :
-mentionne en rouge en page 3/15 que certains locaux, parties de locaux ou composants n'ont pu être sondés, des investigations complémentaires doivent être réalisées afin d'y vérifier la présence éventuelle d'amiante. Les obligations réglementaires du (des) propriétaire(s) prévues aux articles R 1334-15 à R 1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l'article 3 de l'arrêté du 12 décembre 2012 (Liste « A » et « B »). De ce fait, le vendeur reste responsable au titre des vices cachés en cas de présence d'amiante. En cas de présence d'amiante, et si il y a obligation de retrait, ce dernier sera à la charge du vendeur ;
-indique qu'aucun matériau de la liste A n'a été repérée dans le périmètre de repérage mentionné au paragraphe 3.2.6 ;
-indique les matériaux de la liste B repérés ;
-précise que les matériaux repérés ne sont pas dégradés et préconise de réaliser une évaluation périodique ;
-annexe le schéma de repérage, les grilles réglementaires d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante et les conséquences réglementaires ou recommandations ;
-précise en page 15/15 les différences entre « évaluation périodique », « action corrective de premier niveau » et « action corrective de second niveau »

Le rapport de repérage amiante réalisé par ALPHA DIAGNOSTICS établi le 09 août 2019, qui a porté sur l'ensemble du bien et comporté des prélèvements :
-indique qu'aucun matériau de la liste A n'a été repérée dans le périmètre de repérage ;
-liste précisément les matériaux de la liste B repérés avec leur localisation ;
-pour l'essentiel, préconise des « EP » (évaluation périodique) notamment pour la toiture 1 et la toiture 5, les façades extérieures
-préconise des AC1 (action corrective de 1er niveau pour la toiture 1 (extérieur), la toiture 4 (extérieur) en ajoutant : nombreuses plaques dégradées, présence de nombreuses fissures (anciennes actions de rebouchage d'étanchéité, présence de plaques déformées et soulevées aux coins. La cause de ces dégradations est à rechercher mais semble l'âge de la couverture. Action de remise en état, limitée au remplacement et/ou recouvrement des éléments dégradés
-y joint un croquis de repérage ;

Il est rappelé que M [Z] était mandaté par le vendeur et non par le futur acquéreur envers lequel il n'avait donc aucune obligation de conseil.

En l'espèce, son rapport indique clairement à son lecteur, même non professionnel de l'immobilier : 
-la présence d'amiante, 
-et le fait que certaines parties de la toiture n'ont pu être contrôlées, que des investigations complémentaires sont nécessaires et que les obligations réglementaires du (des) propriétaire(s) prévues aux articles R 1334-15 à R 1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies.

Aucun texte n'impose au diagnostiqueur de préciser plus avant la notion « d'évaluation périodique » .

Le second rapport du mois d'août 2019 fait pour l'essentiel également état « d'évaluation périodique » comme le premier rapport, et ne mentionne des mesures correctives de niveau 1 que pour les seules toiture 1 et 4 en précisant que l'action de remise en état est limitée au remplacement/recouvrement des éléments dégradés.

D'une part, le délai de 18 mois écoulé entre les deux rapports peut expliquer l'aggravation au demeurant limitée de l'état des couvertures dont l'ancienneté n'a pu échapper à l'acquéreur.

D''autre part, le rapport d'ALPHA DIAGNOSTICS ne conclut absolument pas à la nécessité de remplacer complètement la toiture amiantée.

Il en résulte que la faute de M [Z] n'est pas établie pas plus que le principe du remplacement de la toiture, et du montant qui se base sur un seul devis non contradictoire, aucune expertise n'ayant été sollicitée ni réalisée.

La SCI SR IMMO sera par conséquent déboutée de sa demande à l'encontre de M [Z].


5°) Sur la demande en dommages et intérêts de la SCI REMI II

En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ». 

Par ailleurs, il résulte de l’article 1240 du Code civil que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

L'application de ces articles suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 

Il appartient à toute juridiction de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie au procès.

Cependant, le droit de défendre en justice ses intérêts légitimes ne dégénère en abus de nature à justifier l'allocation de dommages et intérêts que dans l'hypothèse d'une attitude fautive génératrice d'un dommage. Ainsi, le seul fait de défaillir en son action ne suffit pas à caractériser un abus susceptible de causer un préjudice réparable. 

En l’espèce, si la SCI SR IMMO échoue à démontrer la responsabilité de la SCI REMI II qu'elle invoque, il n'en résulte aucune malice, mauvaise foi, ou légèreté blâmable qui justifierait l'allocation de dommages et intérêts. 

En conséquence, la SCI REMI II sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.


6°) Sur la demande en dommages et intérêts de M [Z]


De la même manière, si la SCI SR IMMO échoue à démontrer la responsabilité de M [Z] qu'elle invoque, il n'en résulte aucune malice, mauvaise foi, ou légèreté blâmable qui justifierait l'allocation de dommages et intérêts. 

En conséquence, Monsieur [Z] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 


7°) Sur les décisions de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie qui succombe, la SCI SR IMMO sera condamnée aux dépens.


*

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La SCI SR IMMO, seule à l'origine de la mise en cause de M [Z], sera condamnée sur ce fondement à lui payer la somme de 2.500 €.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 3.000 € à la SCI REMI II.

Elle sera déboutée de sa demande sur le même fondement.

*



Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable le moyen d'irrecevabilité, en réalité l'exception de procédure, soulevée par la SCI REMI II à raison de l'irrégularité de l'assignation qui lui a été délivrée selon procès-verbal de recherches infructueuses,

DECLARE irrecevables les demandes de la SCI SR IMMO en tant qu'elles sont présentées à l'encontre de M [C], présent à la cause uniquement en qualité de représentant de la SCI REMI II,

DEBOUTE la SCI SR IMMO de toutes ses demandes à l'égard de la SCI REMI II,

DEBOUTE la SCI REMI II de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE la SCI SR IMMO de ses demandes à l'encontre de M [W] [Z] à l'enseigne AUMEDIAG,

DEBOUTE M. [W] [Z] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE la SCI SR IMMO à payer à la SCI REMI II la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SR IMMO à payer à M [W] [Z] la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI SR IMMO de sa demande sur le même fondement,

CONDAMNE la SCI SR IMMO aux dépens,

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AVRIL 2025 par Madame Sophie LEBRETON, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.


Le Greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L1334-13, code de la construction et de l'habitation 6, code de la sante publique R1334-18, code de la sante publique R1334-20, code civil 1112-1, code de procedure civile 73, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 20 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Béziers · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00697

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L1334-13, code de la sante publique R1334-18, code de la construction et de l'habitation L271-4

• 13 juin 2024 · Tribunal judiciaire de Nantes · Sursis à statuer · n° 21/05220

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L1334-13, code de la sante publique R1334-20

• 7 novembre 2024 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 23/04459

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L1334-13, code de la sante publique R1334-20

• 21 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00767

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L1334-13, code de la sante publique R1334-20

• 28 janvier 2025 · Tribunal judiciaire de Mulhouse · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/00032

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la construction et de l'habitation L1334-13, code de la sante publique R1334-20

• 20 janvier 2023 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/05344

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la sante publique R1334-18, code de la sante publique R1334-20

• 14 septembre 2023 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 20/07438

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la sante publique R1334-18, code de la sante publique R1334-20

• 12 mai 2025 · Tribunal judiciaire de Nîmes · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/05025

  en commun : code de la sante publique R1334-15, code de la sante publique R1334-18, code de la sante publique R1334-20

Mise à jour de la source le 2025-05-02T20:51:05.586Z.