Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 12 mai 2025, n° 23/05025

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique du 17 novembre 2022, M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] ont acquis auprès de M. [E] [F] une maison à usage d’habitation située à [Localité 2]. 
 
Le 17 avril 2023, une entreprise mandatée par les époux [I] pour intervenir sur la toiture de la maison a relevé la présence d’amiante dans des plaques sous tuile et a refusé pour ce motif de procéder aux travaux prévus.
 
La présence d’amiante dans les plaques sous toit de la maison a ensuite été confirmée par deux expertises diligentées à la demande des époux [I], la première par la société Eurofins qui a établi son rapport le 22 avril 2023, la seconde par la société Eric Jacasse qui a dressé son rapport le 30 mai 2023. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, M. et Mme [I] ont assigné M. [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de condamnation au paiement des coûts du désamiantage, de la remise en état de la toiture et de relogement des occupants durant la réalisation des travaux, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance occasionné. 
 
Une ordonnance en date du 13 février 2025 a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 4 mars 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 février 2025, les époux [I] demandent au tribunal de : 
- condamner M. [E] [F] au paiement de la somme de 53.866,22 euros toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal entre la date des devis et le complet paiement, au titre des frais de désamiantage et de remise en état de la toiture d’un montant ;
- condamner M. [E] [F] au paiement de la somme 10.000 euros à titre de dommage et intérêts résultant du préjudice de jouissance ; 
- condamner M. [E] [F] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise d’amiante ; 
- condamner M. [E] [F] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Au soutien de leur demande de condamnation de M. [F] à la prise en charge de l’intégralité des frais, formée sur le fondement des articles 1103 et 1641 du code civil, les époux [I] exposent que le contrat de vente prévoit qu’il appartient au vendeur de prendre à sa charge le coût d’enlèvement de l’amiante et la remise en état de la toiture. Ils ajoutent que la présence d’amiante dans la toiture, qui préexistait à la vente, était connue du vendeur dès lors qu’il a sollicité une entreprise aux fins d’estimer le coût travaux de désamiantage et a reçu un devis en 2018, mais leur a été dissimulée lors de la vente alors qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils en avaient été informés. 
 
Ils exposent également que l’évaluation du coût des travaux est fondée sur un rapport d’expertise amiable contradictoire du cabinet Ingex établi le 3 octobre 2024, qui s’est appuyé sur le devis daté du 19 août 2024 de la société Provence dépollution évaluant à la somme de 19.851,60 euros le coût du désamiantage de la toiture et sur le devis de la société Salvador couvreur daté du 18 septembre 2024 estimant à 34.014,62 euros le coût de réalisation d’une nouvelle toiture après dépollution, soit un montant total de 53.866,22 euros. 
 
Ils font état par ailleurs d’un préjudice de jouissance, actuel d’une part dès lors qu’ils ont des craintes pour leur santé en raison de la présence d’amiante, futur d’autre part dès lors que la réalisation des travaux va leur causer des nuisances. 
 
Ainsi demandent-t-ils la condamnation du vendeur, à titre principal, sur le fondement de l’engagement pris par acte notarié et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’intention dolosive du cédant. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 février 2025, M. [E] [F] demande au tribunal de : 
- à titre, principal, débouter les époux [I] de leurs demandes ; 
- à titre subsidiaire, limiter sa condamnation au paiement de la somme maximale de 36.641,20 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de désamiantage et de remise en état de la toiture ;
- en tout état de cause, condamner les époux [I] à lui payer la somme de 3000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ; 
- juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire. 
 
Pour s’opposer à titre principal à l’ensemble des demandes des époux [I], M. [F] fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1641 du code civil, R1334-20 du code de la santé publique et R.4412-144 à R.4412-148 du code du travail que la présence d’amiante ne constitue pas nécessairement un vice caché. Il soutient à cette fin qu’il ignorait qu’il y avait de l’amiante dans la toiture et que c’est en bonne foi qu’il a procédé à la vente, précisant qu’il n’est pas un professionnel du bâtiment. Il ajoute que dès lors que le contrat de vente prévoit deux conditions cumulatives nécessaires à la prise en charge des travaux de désamiantage par le vendeur, la présence d’amiante et l’obligation de retirer les éléments concernés, en l’absence de preuve apportée par les demandeurs de l’obligation de retirer les tuiles sous toit contenant de l’amiante, il n’y pas lieu de mettre les frais de désamiantage à sa charge. 
 
Au soutien de sa demande subsidiaire en limitation du montant de la condamnation, M. [F] expose qu’il n’a pas expressément accepté l’évaluation du coût du désamiantage établi par le rapport d’expertise du 3 octobre 2024, qu’il n’y en outre pas lieu en cas de condamnation de mettre à sa charge des travaux d’embellissement de la toiture et sollicite que l’indemnisation soit limitée à la somme de 34 641,20 euros conformément au devis établi à sa demande par la société AP experts et service le 8 avril 2024 relatif au travaux de désamiantage et de remise en état de la toiture. 
 
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande principale
 
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
Aux termes de l’acte notarié, il est indiqué dans les développements relatifs à l’état du bien que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. / S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est par l’acquéreur dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. / Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés. / Pour information, le vendeur déclare ici avoir traité la charpente de la maison contre les capricornes et les vrillettes ». 
 
Il est également précisé dans l’acte authentique, s’agissant des diagnostics, « que le diagnostiqueur a émis des réserves quant à des locaux ou parties de locaux qu’il n’a pas pu visiter (toiture) en raison d’une sécurité insuffisante. / Les obligations règlementaires des propriétaires prévues aux articles R1334-15 à R1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 (listes ‘’A’’ et ‘’B’’). / De ce fait le vendeur reste responsable au titre des vices cachés en cas de présence d’amiante. / En cas de présence d’amiante, et si il y a obligation de retrait, ce dernier sera à la charge du vendeur. » 
 
Ainsi, les parties ont convenu d’écarter l’exclusion générale de garantie des vices cachés en cas de présence d’amiante. 
 
Par conséquent, il convient de déterminer si la maison était affectée d’un vice caché du fait de la présence d’amiante dans la toiture et si la responsabilité du vendeur peut être recherchée. 
 
- Sur l’existence d’un vice caché
 
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
 
Il résulte de l'application de ce texte que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c'est à dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure au transfert des risques. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.
 
En l’espèce, il est établi que la toiture du bien acquis pas les époux [I] auprès de M. [F] comporte des plaques sous toit qui contiennent des fibres d’amiante, ce qui ressort du rapport d’analyse dressé par la société Eurofins le 22 avril 2023 et du rapport de repérage des matériaux contenant de l’amiante établi par la société Eric Jacasse le 30 mai 2023, et n’est pas contesté par le défendeur. 
 
La présence d’amiante ainsi reconnue est de nature à constituer un défaut inhérent à la maison acquise par les demandeurs. 
 
Il n’est pas contesté par ailleurs par M. [F] que ce défaut est antérieur à la vente. 
 
Il est indiqué dans l’acte de vente en date du 17 novembre 2022 que « le diagnostiqueur a émis des réserves quant à des locaux ou parties de locaux qu’il n’a pas pu visiter (toiture) en raison d’une sécurité insuffisante. Les obligations réglementaires des propriétaires prévues aux articles R1334-15 à 1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 (listes « A » et « B »). » 
 
Il découle en outre de ce que M. [F] fait valoir aux termes de ses écritures qu’il n’avait pas connaissance de la présence d’amiante dans les tuiles sous toit qu’il n’a pas fait état de défaut aux acquéreurs.
 
Il en résulte que les époux [I] n’ont pas été informés avant la vente de la présence d’amiante dans la toiture du bien dont ils se portaient acquéreurs. 
 
S’agissant des conséquences de la présence d’amiante sur l’usage du bien, si les demandeurs exposent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils en avaient été informés, le défendeur oppose qu’elle ne constitue pas un vice caché dès lors que les traces d’amiante repérées en l’espèce se trouvent dans des plaques de fibrociment, que l’amiante n’est dès lors pas accessible et ne présente pas de danger. 
 
Il ressort des expertises précédemment citées que l’amiante détectée dans la toiture du bien acquis par les demandeurs se trouvent dans fibres contenues dans des plaques sous tuiles en ciment. Il est précisé également dans le rapport d’expertise contradictoire établi le 3 octobre 2024 que l’isolant de la toiture également contaminé par l’amiante contenue dans les tuiles « peut dans la réalité être conservé en l’état puisqu’il est confiné dans le plafond en plaques de plâtre ». 
 
Cette présence d’amiante a toutefois rendu impossible la pose de panneaux photovoltaïques engagée par les demandeurs dès lors que tout travaux sur un toit comportant ce polluant doit donner lieu à la mise en place de protocoles spéciaux, qui sont rappelés dans le rapport de repérage de l’amiante en date du 30 mai 2023. 
 
S’il n’est ainsi pas établi par les demandeurs que le vice rend la maison impropre à son usage dans la mesure où l’amiante se situe dans la toiture et se trouve confinée par l’isolation qui l’entoure, il n’en demeure pas moins que la présence d’amiante diminue l’usage du bien de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture ne peuvent pas être entrepris sans qu’une procédure spéciale de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne soit engagée. 
 
Par conséquent, il en découle que la présence d’amiante dans la toiture constitue un vice caché qui affecte la maison acquise par les époux [I], diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs ne l’aurait pas acquise ou à un moindre prix. 
 
- Sur la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices caché
 
En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.
 
En outre, aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 à 1643 du même code, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire une partie du prix. 
 
Enfin, il résulte de l’application combinée des articles 1645 et 1646 du code civil que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, tandis que s’il ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.
 
Ainsi, l’acheteur d’un bien affecté par un vice caché bénéficie d’un droit d’option entre une action résolutoire et une action estimatoire. Il peut au surplus solliciter des dommages et intérêts s’il établit que le vendeur connaissait le vice de la chose avant la vente, connaissance préalable qui prive en outre d’effet toute clause contractuelle exonératoire de garantie du vendeur en raison des vices cachés. 
 
Le contrat de vente contient une clause d’exclusion des vices cachés, qui doit cependant être écartée en présence d’amiante, ce qui est le cas en l’espèce. 
 
Par conséquent, deux hypothèses doivent être distinguées. 
 
Soit le vendeur est de bonne foi, ce qui signifie qu’il ignorait la présence d’amiante, alors l’action ne peut viser qu’à la résolution de la vente ou à la réduction du prix mais également à l’indemnisation du préjudice subi par l’acheteur, à condition toutefois que les époux [I] démontrent l’obligation de retirer l’amiante. 
 
Soit le vendeur est de mauvaise foi, ce qui signifie qu’il avait connaissance de la présence d’amiante, alors l’action en indemnisation est possible sans que les époux [I] n’aient à démontrer l’obligation de retirer l’amiante. 
 
Ces deux hypothèses seront examinées successivement. 
 
- L’obligation de retrait de l’amiante 
 
Si la présence d’amiante dans la toiture de la maison est établie, les demandeurs ne démontrent pas qu’il existe une obligation, qu’elle soit prévue par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur ou qu’elle relève de préconisations des autorités de santé ou d’experts qui ont constaté la présence d’amiante dans le bien, de procéder au retrait des tuiles sous toit concerné. Il doit à ce titre être souligné que les deux expertises amiables versées aux débats ne concluent pas à la nécessité de retirer l’amiante du toit. 
 
Ainsi que cela a été précédemment rappelé, l’acte notarié ne prévoit que les frais de retrait des éléments amiantés seront à la charge du vendeur qu’en cas d’obligation de procéder à leur retrait. 
 
Dès lors qu’il n’est pas établi par les demandeurs que le retrait des tuiles sous toit relève d’une obligation, ils ne peuvent solliciter l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés, à moins d’établir la mauvaise foi du vendeur. 
 
 
- La mauvaise foi du vendeur 
 
Les époux [I] indiquent qu’un avis de désamiantage a été remis à M. [F] à sa demande, en 2018, par l’entreprise Roure Noel, soit antérieurement à la vente. 
 
Ils ne produisent cependant pas de pièces permettant de prouver ce fait, ni aucun élément susceptible de démontrer que le vendeur avait connaissance de la présence d’amiante dans le toit de la maison avant la cession du bien. 
 
Au surplus, le défendeur, à qui n’incombe pas la charge de la preuve qu’il n’avait pas connaissance de la présence d’amiante dans la toiture, a joint en procédure un devis et une facture datés des 5 septembre 2017 et 15 février 2018 établis par la société Roure Noel, ainsi qu’une facture de la société Sogebi en date du 6 septembre 2018, relatifs à des travaux de toitures comportant notamment des remplacements de tuiles de la maison cédée aux demandeurs, dont aucun ne fait état de la présence d’amiante.
 
Par suite, il convient de considérer que M. [F] n’avait pas connaissance de la présence d’amiante dans la toiture lors de la vente du bien immobilier aux époux [I]. Dès lors, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil.
 
Enfin, la demande de prise en charge des travaux de désamiantage et de remise en état de la toiture ne constitue ni une demande de restitution partielle du prix de vente, ni une demande au titre des frais occasionnés par la vente. 
 
Il s’en suit que les demandes des époux [I] doivent être intégralement rejetées. 
 

Sur les demandes accessoires
 
M. et Mme [I] perdent le procès et doivent être condamnées au paiement des dépens. 
En outre, l’équité commande leur condamnation à payer à M. [E] [F] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort : 
 
DEBOUTE M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] de leurs demandes ; 
 
CONDAMME M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] aux dépens ; 
 
CONDAMNE M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] à payer à M. [E] [F] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

Copie délivrée 
à 
la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS
la SELARL GAUTIER 2 - AVOCATS ASSOCIES


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe 
 DE NIMES
 **** Le 12 Mai 2025
1ère Chambre Civile
 

N° RG 23/05025 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KFHZ




JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : 

M. [K] [I]
né le 09 Décembre 1957 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 3]

Mme [W] [O] épouse [I]
née le 25 Mai 1961 à [Localité 5], 
demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

 
à :


M. [E] [F]
né le 15 Avril 1946 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 1]

représenté par la SELARL GAUTIER 2 - AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant



Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 18 Mars 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.






EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte authentique du 17 novembre 2022, M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] ont acquis auprès de M. [E] [F] une maison à usage d’habitation située à [Localité 2]. 
 
Le 17 avril 2023, une entreprise mandatée par les époux [I] pour intervenir sur la toiture de la maison a relevé la présence d’amiante dans des plaques sous tuile et a refusé pour ce motif de procéder aux travaux prévus.
 
La présence d’amiante dans les plaques sous toit de la maison a ensuite été confirmée par deux expertises diligentées à la demande des époux [I], la première par la société Eurofins qui a établi son rapport le 22 avril 2023, la seconde par la société Eric Jacasse qui a dressé son rapport le 30 mai 2023. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, M. et Mme [I] ont assigné M. [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de condamnation au paiement des coûts du désamiantage, de la remise en état de la toiture et de relogement des occupants durant la réalisation des travaux, ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance occasionné. 
 
Une ordonnance en date du 13 février 2025 a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire au 4 mars 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 17 février 2025, les époux [I] demandent au tribunal de : 
- condamner M. [E] [F] au paiement de la somme de 53.866,22 euros toutes taxes comprises, avec intérêts au taux légal entre la date des devis et le complet paiement, au titre des frais de désamiantage et de remise en état de la toiture d’un montant ;
- condamner M. [E] [F] au paiement de la somme 10.000 euros à titre de dommage et intérêts résultant du préjudice de jouissance ; 
- condamner M. [E] [F] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise d’amiante ; 
- condamner M. [E] [F] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
Au soutien de leur demande de condamnation de M. [F] à la prise en charge de l’intégralité des frais, formée sur le fondement des articles 1103 et 1641 du code civil, les époux [I] exposent que le contrat de vente prévoit qu’il appartient au vendeur de prendre à sa charge le coût d’enlèvement de l’amiante et la remise en état de la toiture. Ils ajoutent que la présence d’amiante dans la toiture, qui préexistait à la vente, était connue du vendeur dès lors qu’il a sollicité une entreprise aux fins d’estimer le coût travaux de désamiantage et a reçu un devis en 2018, mais leur a été dissimulée lors de la vente alors qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils en avaient été informés. 
 
Ils exposent également que l’évaluation du coût des travaux est fondée sur un rapport d’expertise amiable contradictoire du cabinet Ingex établi le 3 octobre 2024, qui s’est appuyé sur le devis daté du 19 août 2024 de la société Provence dépollution évaluant à la somme de 19.851,60 euros le coût du désamiantage de la toiture et sur le devis de la société Salvador couvreur daté du 18 septembre 2024 estimant à 34.014,62 euros le coût de réalisation d’une nouvelle toiture après dépollution, soit un montant total de 53.866,22 euros. 
 
Ils font état par ailleurs d’un préjudice de jouissance, actuel d’une part dès lors qu’ils ont des craintes pour leur santé en raison de la présence d’amiante, futur d’autre part dès lors que la réalisation des travaux va leur causer des nuisances. 
 
Ainsi demandent-t-ils la condamnation du vendeur, à titre principal, sur le fondement de l’engagement pris par acte notarié et, à titre subsidiaire, sur le fondement de l’intention dolosive du cédant. 
 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 26 février 2025, M. [E] [F] demande au tribunal de : 
- à titre, principal, débouter les époux [I] de leurs demandes ; 
- à titre subsidiaire, limiter sa condamnation au paiement de la somme maximale de 36.641,20 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de désamiantage et de remise en état de la toiture ;
- en tout état de cause, condamner les époux [I] à lui payer la somme de 3000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile ; 
- juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire. 
 
Pour s’opposer à titre principal à l’ensemble des demandes des époux [I], M. [F] fait valoir sur le fondement des articles 1103 et 1641 du code civil, R1334-20 du code de la santé publique et R.4412-144 à R.4412-148 du code du travail que la présence d’amiante ne constitue pas nécessairement un vice caché. Il soutient à cette fin qu’il ignorait qu’il y avait de l’amiante dans la toiture et que c’est en bonne foi qu’il a procédé à la vente, précisant qu’il n’est pas un professionnel du bâtiment. Il ajoute que dès lors que le contrat de vente prévoit deux conditions cumulatives nécessaires à la prise en charge des travaux de désamiantage par le vendeur, la présence d’amiante et l’obligation de retirer les éléments concernés, en l’absence de preuve apportée par les demandeurs de l’obligation de retirer les tuiles sous toit contenant de l’amiante, il n’y pas lieu de mettre les frais de désamiantage à sa charge. 
 
Au soutien de sa demande subsidiaire en limitation du montant de la condamnation, M. [F] expose qu’il n’a pas expressément accepté l’évaluation du coût du désamiantage établi par le rapport d’expertise du 3 octobre 2024, qu’il n’y en outre pas lieu en cas de condamnation de mettre à sa charge des travaux d’embellissement de la toiture et sollicite que l’indemnisation soit limitée à la somme de 34 641,20 euros conformément au devis établi à sa demande par la société AP experts et service le 8 avril 2024 relatif au travaux de désamiantage et de remise en état de la toiture. 
 
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025. 


MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la demande principale
 
En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
 
Aux termes de l’acte notarié, il est indiqué dans les développements relatifs à l’état du bien que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. / S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas : si le vendeur a la qualité de professionnelle de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est par l’acquéreur dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. / Toutefois, le vendeur est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés. / Pour information, le vendeur déclare ici avoir traité la charpente de la maison contre les capricornes et les vrillettes ». 
 
Il est également précisé dans l’acte authentique, s’agissant des diagnostics, « que le diagnostiqueur a émis des réserves quant à des locaux ou parties de locaux qu’il n’a pas pu visiter (toiture) en raison d’une sécurité insuffisante. / Les obligations règlementaires des propriétaires prévues aux articles R1334-15 à R1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 (listes ‘’A’’ et ‘’B’’). / De ce fait le vendeur reste responsable au titre des vices cachés en cas de présence d’amiante. / En cas de présence d’amiante, et si il y a obligation de retrait, ce dernier sera à la charge du vendeur. » 
 
Ainsi, les parties ont convenu d’écarter l’exclusion générale de garantie des vices cachés en cas de présence d’amiante. 
 
Par conséquent, il convient de déterminer si la maison était affectée d’un vice caché du fait de la présence d’amiante dans la toiture et si la responsabilité du vendeur peut être recherchée. 
 
- Sur l’existence d’un vice caché
 
Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
 
Il résulte de l'application de ce texte que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c'est à dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure au transfert des risques. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs.
 
En l’espèce, il est établi que la toiture du bien acquis pas les époux [I] auprès de M. [F] comporte des plaques sous toit qui contiennent des fibres d’amiante, ce qui ressort du rapport d’analyse dressé par la société Eurofins le 22 avril 2023 et du rapport de repérage des matériaux contenant de l’amiante établi par la société Eric Jacasse le 30 mai 2023, et n’est pas contesté par le défendeur. 
 
La présence d’amiante ainsi reconnue est de nature à constituer un défaut inhérent à la maison acquise par les demandeurs. 
 
Il n’est pas contesté par ailleurs par M. [F] que ce défaut est antérieur à la vente. 
 
Il est indiqué dans l’acte de vente en date du 17 novembre 2022 que « le diagnostiqueur a émis des réserves quant à des locaux ou parties de locaux qu’il n’a pas pu visiter (toiture) en raison d’une sécurité insuffisante. Les obligations réglementaires des propriétaires prévues aux articles R1334-15 à 1334-18 du code de la santé publique ne sont pas remplies conformément aux dispositions de l’article 3 de l’arrêté du 12 décembre 2012 (listes « A » et « B »). » 
 
Il découle en outre de ce que M. [F] fait valoir aux termes de ses écritures qu’il n’avait pas connaissance de la présence d’amiante dans les tuiles sous toit qu’il n’a pas fait état de défaut aux acquéreurs.
 
Il en résulte que les époux [I] n’ont pas été informés avant la vente de la présence d’amiante dans la toiture du bien dont ils se portaient acquéreurs. 
 
S’agissant des conséquences de la présence d’amiante sur l’usage du bien, si les demandeurs exposent qu’ils n’auraient pas acquis le bien s’ils en avaient été informés, le défendeur oppose qu’elle ne constitue pas un vice caché dès lors que les traces d’amiante repérées en l’espèce se trouvent dans des plaques de fibrociment, que l’amiante n’est dès lors pas accessible et ne présente pas de danger. 
 
Il ressort des expertises précédemment citées que l’amiante détectée dans la toiture du bien acquis par les demandeurs se trouvent dans fibres contenues dans des plaques sous tuiles en ciment. Il est précisé également dans le rapport d’expertise contradictoire établi le 3 octobre 2024 que l’isolant de la toiture également contaminé par l’amiante contenue dans les tuiles « peut dans la réalité être conservé en l’état puisqu’il est confiné dans le plafond en plaques de plâtre ». 
 
Cette présence d’amiante a toutefois rendu impossible la pose de panneaux photovoltaïques engagée par les demandeurs dès lors que tout travaux sur un toit comportant ce polluant doit donner lieu à la mise en place de protocoles spéciaux, qui sont rappelés dans le rapport de repérage de l’amiante en date du 30 mai 2023. 
 
S’il n’est ainsi pas établi par les demandeurs que le vice rend la maison impropre à son usage dans la mesure où l’amiante se situe dans la toiture et se trouve confinée par l’isolation qui l’entoure, il n’en demeure pas moins que la présence d’amiante diminue l’usage du bien de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des combles ou portant sur la toiture ne peuvent pas être entrepris sans qu’une procédure spéciale de travaux sur produits ou matériaux amiantés ne soit engagée. 
 
Par conséquent, il en découle que la présence d’amiante dans la toiture constitue un vice caché qui affecte la maison acquise par les époux [I], diminuant tellement son usage que, s’ils l’avaient connu, les acquéreurs ne l’aurait pas acquise ou à un moindre prix. 
 
- Sur la responsabilité du vendeur au titre de la garantie des vices caché
 
En application de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.
 
En outre, aux termes de l’article 1644 du code civil, dans le cas des articles 1641 à 1643 du même code, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire une partie du prix. 
 
Enfin, il résulte de l’application combinée des articles 1645 et 1646 du code civil que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, tandis que s’il ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.
 
Ainsi, l’acheteur d’un bien affecté par un vice caché bénéficie d’un droit d’option entre une action résolutoire et une action estimatoire. Il peut au surplus solliciter des dommages et intérêts s’il établit que le vendeur connaissait le vice de la chose avant la vente, connaissance préalable qui prive en outre d’effet toute clause contractuelle exonératoire de garantie du vendeur en raison des vices cachés. 
 
Le contrat de vente contient une clause d’exclusion des vices cachés, qui doit cependant être écartée en présence d’amiante, ce qui est le cas en l’espèce. 
 
Par conséquent, deux hypothèses doivent être distinguées. 
 
Soit le vendeur est de bonne foi, ce qui signifie qu’il ignorait la présence d’amiante, alors l’action ne peut viser qu’à la résolution de la vente ou à la réduction du prix mais également à l’indemnisation du préjudice subi par l’acheteur, à condition toutefois que les époux [I] démontrent l’obligation de retirer l’amiante. 
 
Soit le vendeur est de mauvaise foi, ce qui signifie qu’il avait connaissance de la présence d’amiante, alors l’action en indemnisation est possible sans que les époux [I] n’aient à démontrer l’obligation de retirer l’amiante. 
 
Ces deux hypothèses seront examinées successivement. 
 
- L’obligation de retrait de l’amiante 
 
Si la présence d’amiante dans la toiture de la maison est établie, les demandeurs ne démontrent pas qu’il existe une obligation, qu’elle soit prévue par les dispositions législatives et réglementaires en vigueur ou qu’elle relève de préconisations des autorités de santé ou d’experts qui ont constaté la présence d’amiante dans le bien, de procéder au retrait des tuiles sous toit concerné. Il doit à ce titre être souligné que les deux expertises amiables versées aux débats ne concluent pas à la nécessité de retirer l’amiante du toit. 
 
Ainsi que cela a été précédemment rappelé, l’acte notarié ne prévoit que les frais de retrait des éléments amiantés seront à la charge du vendeur qu’en cas d’obligation de procéder à leur retrait. 
 
Dès lors qu’il n’est pas établi par les demandeurs que le retrait des tuiles sous toit relève d’une obligation, ils ne peuvent solliciter l’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés, à moins d’établir la mauvaise foi du vendeur. 
 
 
- La mauvaise foi du vendeur 
 
Les époux [I] indiquent qu’un avis de désamiantage a été remis à M. [F] à sa demande, en 2018, par l’entreprise Roure Noel, soit antérieurement à la vente. 
 
Ils ne produisent cependant pas de pièces permettant de prouver ce fait, ni aucun élément susceptible de démontrer que le vendeur avait connaissance de la présence d’amiante dans le toit de la maison avant la cession du bien. 
 
Au surplus, le défendeur, à qui n’incombe pas la charge de la preuve qu’il n’avait pas connaissance de la présence d’amiante dans la toiture, a joint en procédure un devis et une facture datés des 5 septembre 2017 et 15 février 2018 établis par la société Roure Noel, ainsi qu’une facture de la société Sogebi en date du 6 septembre 2018, relatifs à des travaux de toitures comportant notamment des remplacements de tuiles de la maison cédée aux demandeurs, dont aucun ne fait état de la présence d’amiante.
 
Par suite, il convient de considérer que M. [F] n’avait pas connaissance de la présence d’amiante dans la toiture lors de la vente du bien immobilier aux époux [I]. Dès lors, il n’y a pas lieu de le condamner au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil.
 
Enfin, la demande de prise en charge des travaux de désamiantage et de remise en état de la toiture ne constitue ni une demande de restitution partielle du prix de vente, ni une demande au titre des frais occasionnés par la vente. 
 
Il s’en suit que les demandes des époux [I] doivent être intégralement rejetées. 
 

Sur les demandes accessoires
 
M. et Mme [I] perdent le procès et doivent être condamnées au paiement des dépens. 
En outre, l’équité commande leur condamnation à payer à M. [E] [F] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS
 
Le tribunal statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort : 
 
DEBOUTE M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] de leurs demandes ; 
 
CONDAMME M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] aux dépens ; 
 
CONDAMNE M. [K] [I] et Mme [W] [O] épouse [I] à payer à M. [E] [F] la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. 

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2025-05-12T21:11:01.940Z.