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Décision de justice

Cour d'appel de Pau, 1ère Chambre, 13 mai 2025, n° 23/03280

AutreResponsabilité et quasi-contratsDommages causés par l'activité professionnelle de certaines personnes qualifiées
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Parties (entreprises)

DIAGNOSTIC IMMOBILIER PYRENEEN

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :



Le 22 décembre 2016, M. [I] [R] et Mme [D] [N] ont acquis un immeuble située [Adresse 5] pour le prix de 460000 ', après négociation du prix initialement fixé à 500 000 '.



Dans ce cadre, la SARLU Diagnostic immobilier pyrénéen (société DIP) a procédé au diagnostic amiante et de performance énergétique. Elle a mentionné la présence d'amiante dans le sous-sol-séjour et a classé l'immeuble en performance énergétique F.



M. [R] et Mme [N] ont fait procéder à un nouveau diagnostic amiante et de performance énergétique par le bureau technique amiante sud-ouest.



Ce diagnostic a fait état de différences avec le précédent diagnostic. Il a notamment mentionné la présence d'amiante dans le séjour, le couloir, le chambre et les combles et a classé l'immeuble en performance énergétique G.



Le 31 mars 2017, M. [R] et Mme [N] ont mis en demeure la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen de réparer le préjudice en résultant.



Ils ont saisi en référé le Président du tribunal judiciaire de Tarbes qui, par ordonnance du 23 avril 2019, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire. L'expert a rendu son rapport le 5 novembre 2019.



Par actes des 27 et 28 décembre 2021, M. [R] et Mme [N] ont fait respectivement assigner la SA Allianz Iard et la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen devant le tribunal judiciaire de Pau en responsabilité et en réparation de leur préjudice.



Suivant jugement contradictoire du 2 mai 2023 (RG n°22/00059), le tribunal judiciaire de Pau a :



- débouté M. [R] et Mme [N] de leurs demandes ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] à payer à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Diagnostic et à la SA Allianz Iard la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté la demande de M. [R] et Mme [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- rappelé l'exécution provisoire du présent jugement. 



Dans sa motivation, le tribunal a considéré : 



- que s'agissant de la faute concernant le diagnostic d'amiante, les deux repérages effectués pour les différents diagnostics ne sont pas comparables puisqu'il s'agit pour le premier d'un repérage avant-vente et pour le suivant d'un repérage avant-travaux qui n'implique pas le même degré de recherche.

- que la différence de conclusions entre les deux rapports s'explique par le fait que le second a procédé à des prélèvements et analyses contrairement au premier. 

- que le pré-rapport et le rapport d'expertise judiciaire précisent bien que les deux rapports ne sont pas comparables puisque celui réalisé par la société DIP, avant-vente, est un examen visuel ne nécessitant pas de prélèvements, contrairement au second.



- qu'en raison des travaux de rénovation importants qui ont été entrepris dans l'immeuble, il n'est pas démontré que les repérages faits lors du deuxième diagnostic étaient accessibles de visu par la société DIP lors de son rapport avant-vente. 

- que le diagnostic de la société DIP n'est pas erroné puisque conforme à l'état des lieux au regard du repérage de visu ; qu'il est également conforme à la réglementation puisqu'en cas de diagnostic avant-vente, il est demandé un repérage de visu et la mention de la présence ou non d'amiante, ce qui a été fait, de sorte que la société DIP n'a commis aucune faute dans la réalisation de son diagnostic amiante.

- qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la surface habitable prise en compte par les deux entreprises est différente, justifiant ainsi une différence d'estimation, de sorte que le diagnostic de la société DIP est exact. 

- que la différence de superficie prise en compte était connue des demandeurs puisque le diagnostic de performance énergétique de la société DIP a été annexé à l'acte authentique de vente du 22 décembre 2016 et a été paraphé par Mme [N].

- que l'expert judiciaire a souligné qu'une telle différence de classification était peu importante, celle-ci permettant d'estimer que le logement en question était bien un logement énergivore.

- qu'au regard de la surface prise en considération qui était connue des demandeurs, la société DIP a réalisé un diagnostic de performance énergétique qui n'était pas erroné compte tenu des mesures prises, et qui était également conforme à la réglementation en vigueur, de sorte qu'elle n'a pas commis de faute dans la réalisation de ce diagnostic et que M. [R] et Mme [N] doivent être déboutés de leurs demandes. 



Par déclaration d'appel du 16 juin 2023, M. [R] et Mme [N] ont interjeté appel de ce jugement et l'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/01678. 



Par conclusions d'incident du 8 décembre 2023, la SARLU DIP et son assureur la SA Allianz Iard ont saisi le magistrat de la mise en état afin de voir prononcer la nullité de la déclaration d'appel sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile, du fait que le conseil des consorts [R]/[N] soit inscrit au Barreau de Toulouse et soit en conséquence incompétent pour agir devant la cour d'appel de Pau. 



Par déclaration du 18 décembre 2023, M. [I] [R] et Mme [D] [N] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a : 



- débouté M. [R] et Mme [N] de leurs demandes ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] à payer à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Diagnostic et à la SA Allianz Iard la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté la demande de M. [R] et Mme [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- rappelé l'exécution provisoire du présent jugement.



Suivant conclusions du 22 janvier 2024, les consorts [R]/[N] ont demandé de voir constater la recevabilité de leur déclaration d'appel du fait de la régularisation de la procédure par la constitution d'un conseil inscrit au Barreau de Pau.

 





Par conclusions du 5 février 2024, la SARLU DIP et son assureur se sont désistés de leur demande de nullité de la déclaration d'appel du fait de la régularisation par les appelants, mais ont maintenu leur demande au titre des dépens de l'incident.

 

Par conclusions du 6 février 2024, les consorts [R]/[N] ont demandé au magistrat de la mise en état de prendre acte du désistement des demandeurs à l'incident, et de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.



Par une ordonnance du 13 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de Pau a constaté le désistement de la demande de la SARLU DIP et de son assureur, ordonné la jonction des procédures N° RG 23/01678 et N° RG 23/03280 sous le N° RG 23/03280 et condamné les consorts [R]/[N] aux dépens de l'incident. 



Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2024 auxquelles il est expressément fait référence, M. [I] [R] et Mme [D] [N], appelants, demandent à la cour de :



Vu le décret n°2011-629 du 3 juin 2011, 

Vu l'arrêté du 12 décembre 2012, 

Vu la norme NFX46-020 

Vu l'article 1240 du code civil 

 

- déclarer recevables et bien fondés M. [R] et Mme [N] en leur appel de la décision rendue le 2 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il a :



- débouté M. [R] et Mme [N] de leurs demandes ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] à payer à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Diagnostic immobilier pyrénéen et à la Société Anonyme Allianz Iard la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; 

- rejeté la demande de M. [R] et Mme [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



et statuant à nouveau : 

- juger que la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL a commis des fautes dans l'établissement de son diagnostic immobilier. 



En conséquence, 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de négocier le prix à la baisse. 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 168 719 euros de dommages et intérêts correspondant au surcoût des travaux d'amélioration de la performance énergétique. 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 14 931 euros de dommages et intérêts correspondant au remboursement des travaux de désamiantage. 



- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 8 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et le coût de l'expertise judiciaire. 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz aux entiers dépens.



Au soutien de leur appel, M. [I] [R] et Mme [D] [N] font valoir :



- qu'à la lecture du diagnostic avant-vente litigieux établi par la société DIP, il est manifeste que celle-ci n'a effectué aucune opération de repérage, n'a établi aucun plan, ni aucun croquis des lieux contrairement aux dispositions de l'article 2 de l'arrêté du 12 décembre 2012, de sorte qu'en s'abstenant de tout préalable, elle a failli dans l'exécution de sa mission. 

- que rien n'interdisait à la société DIP de réaliser, même dans le cadre d'un diagnostic avant-vente, des prélèvements qui ne nécessitent aucune destruction.

- qu'il résulte de l'ensemble des éléments que la société DIP n'a absolument pas effectué un examen intégral des lieux, car si tel avait été le cas elle n'aurait pas manqué de relever la présence d'amiante au niveau de la canalisation en fibres de ciment. 

- que la société DIP en notant seulement qu'il y avait de l'amiante au niveau de la maison sous-sol séjour, sans autre précision, ne remplit pas ses obligations professionnelles. 

- qu'alors même que dans son rapport, la société DIP identifie la présence d'amiante dans le séjour au niveau du « sous-sol », aucun prélèvement n'a été effectué. 

- que la société DIP, dans son rapport, n'a effectué aucune évaluation de l'état de conservation des matériaux et du risque de dégradation, en sorte qu'aucune recommandation n'a été émise alors qu'elle constitue une obligation mise à la charge de ce diagnostiqueur. 

- que la société DIP, en ne réalisant aucune opération préalable de repérage, aucun plan, aucun croquis, aucun examen exhaustif des lieux et en procédant à un examen visuel partiel, a manqué à ses obligations. 

- que par la faute commise par la société DIP sur la nature du bien immobilier, tous les calculs en découlant sont faux (surfaces de plancher, de murs, déperditions énergétiques, nombres d'ouvertures) car elle constitue la base même des calculs. 

- que la société DIP a commis une mauvaise catégorisation du bien du fait qu'elle s'est basée sur une maison individuelle et non sur un immeuble collectif d'habitation et qu'elle a largement sous-estimé les travaux à préconiser pour améliorer le bilan énergétique du bien.

- que ces différentes fautes du diagnostiqueur ont entraîné pour M. [R] et Mme [N], un préjudice certain dès lors qu'ils ont perdu une chance de ne pas contracter ou d'obtenir une réduction du prix d'achat de l'immeuble.



*



Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SARL Diagnostic immobilier pyrénéen et la SA Allianz Iard, intimés demandent à la cour de :



Vu les articles 1240 et suivants du code civil, L271-4 du code de la construction et de l'habitation, L1334-13 et suivants du code de la santé publique, L134-1 du code de la construction et de l'habitation, L112-6 du code des assurances,



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter M. [R] et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Diagnostic immobilier pyrénéen et de son assureur la compagnie Allianz,

 Infiniment subsidiairement,

- faire application des limites de garantie découlant de la police de la Compagnie Allianz et débouter M. [R] et Mme [N] de toute demande qui viendrait contredire l'application de la franchise de 1 500 euros,



En tout état de cause,

- condamner M. [R] et Mme [N] in solidum, au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.



Au soutien de leurs conclusions, la SARL Diagnostic immobilier pyrénéen et la SA Allianz Iard font valoir :



- que le régime de responsabilité du diagnostiqueur immobilier dans les rapports entre l'acquéreur et le diagnostiqueur suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

- que la faute du diagnostiqueur immobilier implique deux critères cumulatifs que sont un diagnostic erroné et un manquement à la norme applicable et ne repose pas sur un devoir de conseil général. 

- qu'en ce qui concerne le repérage de l'amiante, le code de la santé publique distingue le repérage avant transaction et le repérage avant travaux ou démolition qui ne portent pas sur les mêmes matériaux et n'ont pas la même étendue.

- que leur diagnostic avant-vente fait référence aux listes A et B de l'annexe 13-9 du code de la santé publique tandis que celui avant-travaux du bureau technique amiante Sud-ouest fait référence à la liste C de cette annexe et qu'il n'est donc pas pertinent de les comparer.

- qu'au cas d'espèce, il est rappelé qu'au jour de l'expertise judiciaire, l'immeuble avait fait l'objet de tels travaux qu'il n'a pas été possible de procéder à des constats contradictoires permettant de retracer son état au jour du diagnostic.

- que le seul élément amené par les demandeurs, outre le diagnostic avant travaux, est un PV de constat d'huissier datant du 30 juin 2017 soit plus d'un an après le diagnostic avant-vente, et faisant état de cloisons déposées et autres modifications afférentes à un immeuble en travaux, de sorte que rien ne démontre que les éléments amiantés mis en lumière par le repérage avant travaux, auraient été visibles et accessibles dans le cadre d'un repérage avant-vente.

- que le critère du diagnostic erroné n'est pas rempli tout comme celui du manquement à la norme puisque l'expertise judiciaire indique que son diagnostic est conforme à la réglementation. 

- que s'agissant du diagnostic de performance énergétique, il n'a qu'une valeur informative et constitue une estimation de performance énergétique et non une expertise de l'immeuble. 

- qu'il est constant qu'en cas d'erreur dans le classement énergétique de la maison, le préjudice ne constitue qu'une perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble litigieux.

- qu'en l'espèce, aucun constat contradictoire de l'état de l'immeuble au jour du diagnostic n'a pu être réalisé en raison des importants travaux réalisés. 

- que la différence entre l'étiquette énergétique de type F et celle de type G est minime et qualifiée par l'expert comme étant sans incidence, le bâtiment étant de fait, énergivore.

- que l'expert judiciaire confirme que le diagnostic de la société DIP 'est conforme à la réglementation en vigueur'.

- que le préjudice subi n'est pas plus établi que l'erreur de diagnostic.

- que les demandeurs avaient procédé à une refonte totale de l'immeuble pour le transformer aux fins d'exploitation commerciale, de sorte que ses performances énergétiques d'origine, qui étaient en tout état de cause très mauvaises, n'étaient pas un élément déterminant pour eux à la date de la vente.

- que s'agissant du diagnostic de l'amiante, les demandeurs se contentent d'alléguer un surcoût qui n'est établi par aucune pièce, et qui ne résulte d'ailleurs aucunement du diagnostic avant-vente puisque ce dernier était exact et conforme à la réglementation, les choix de travaux des acquéreurs ne se trouvant pas en lien causal avec le diagnostic.

- que s'agissant du diagnostic DPE, il n'y a aucune preuve d'un quelconque préjudice subi par les acquéreurs, qui soit en lien avec une erreur de diagnostic, alors que celle-ci n'est pas plus établie. 

- qu'en cas de garantie de la compagnie Allianz, il conviendra, très subsidiairement, de faire application des limites de garantie que sont le plafond de garantie de 300 000 euros par sinistre et la franchise de 1500 euros.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.

Motifs

MOTIFS :



La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné.



Le fondement de sa responsabilité est contractuel à l'égard du vendeur qui lui a réclamé le diagnostic, mais délictuel à l'égard de l'acquéreur avec lequel il n'a pas contracté.



Pour que sa responsabilité soit retenue il faut que le constat sur l'absence d'amiante ou les performances énergétiques soit effectivement erroné et que les erreurs ou inexactitudes relevées dans le rapport soient la conséquence d'un défaut de diligence du diagnostiqueur par référence à la fois aux normes et aux règles de l'art.





Sur le diagnostic réglementaire de recherche d'amiante en vue de la vente :



Il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble, doit mentionner, notamment, la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 133-13 du code de la santé publique.



Le programme de repérage en matière d'amiante est réglementé par les articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique distinguant les listes de matériaux et produits à vérifier dans le cadre d'un diagnostic avant vente (liste A et B) de ceux de la liste C destinés au repérage avant travaux.



Les articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique précisent que le repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante consiste à rechercher cette présence dans les matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, à identifier et localiser ceux qui contiennent de l'amiante et à évaluer leur état de conservation.







L'article 2 de l'arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante et du risque de dégradation lié à l'environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage entré en vigueur le 1er janvier 2013 dispose que : 



'Préalablement à l'opération de repérage sur site mentionnée à l'article R. 1334-21 du code de la santé publique : 

l'opérateur de repérage prépare sa mission de repérage à partir de l'analyse des documents et informations nécessaires à la bonne exécution de sa mission, qui lui sont transmis par le propriétaire. 

Il effectue, accompagné du propriétaire, une reconnaissance des différentes parties de l'immeuble bâti du bâtiment, définit les éventuels démontages nécessaires et organise un cheminement logique permettant la visite systématique de toutes les parties de l'immeuble bâti.'



En l'espèce, le diagnostic réalisé par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen à la suite de son intervention le 17 août 2016 au domicile de M. [G], en vue de la vente de son immeuble aux consorts [R]-[N], rappelle les éléments des listes à vérifier, et indique que le programme de repérage de la mission de base est limité aux éléments des listes A et B, plus restreint que le repérage avant démolition d'immeubles ou avant réalisation de travaux (liste C).



Il mentionne dans ses conclusions qu'il est décelé de la présence de l'amiante dans le séjour situé au sous-sol de la maison et fournit une photographie des dalles repérées comme amiantées.



Il est exact, comme l'indiquent les consorts [R]-[N], que ce rapport de diagnostic qui affirme pourtant que toutes les parties de l'immeuble ont été visitées ne fait pas état d'un examen visuel permettant de découvrir la conduite en fibres de ciment située dans les combles aménagés, qui sont pourtant accessibles et mentionnés dans la liste des parties visitées.



Ce diagnostic ne comporte pas davantage de repérage ni croquis des éléments amiantés alors que le texte précité l'impose.

Aucune mention d'évaluation de l'état de conservation des matériaux ni du risque de dégradation n'est présente dans ce rapport ; à la rubrique dédiée à cet effet (page 5) seule une petite photographie des dalles (en noir et blanc) y figure, ne permettant pas d'en faire une quelconque déduction sur l'état des dalles ni sur les mesures à prendre.



Il s'évince de ces constatations que le diagnostic amiante, même simplement en vue d'une vente, a été effectué avec légèreté.



Le diagnostic réalisé avant travaux le 12 janvier 2017, effectué à la diligence des acquéreurs par le bureau technique amiante sud-ouest (BTASO), répond au même cadre réglementaire mais vise une liste plus large des matériaux pouvant contenir de l'amiante à examiner (liste C en plus des listes A et B). Il comporte également des analyses en laboratoire non requises en cas de diagnostic avant vente.



Pour autant, ce diagnostic a permis durant le simple repérage, de constater la présence de dalles plastiques comportant de l'amiante non seulement dans le séjour comme lors du premier diagnostic, mais également dans le couloir au rez-de-chaussée puisque celui-ci est la continuité du séjour, dans une chambre, et sur le conduit situé dans les combles qui sont désignés comme accessibles et visitables.





Ce diagnostic comprend comme il se doit un schéma de repérage des parties amiantées ainsi que la mention de leur état de conservation et les recommandations applicables (en l'espèce il est noté un bon état de conservation des matériaux, et la recommandation de faire évaluer périodiquement l'état de ceux-ci).

Ces mentions s'imposaient également au diagnostic d'avant-vente effectué par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen.



L'expertise judiciaire n'apporte aucun élément concret dans la mesure où elle a été réalisée après réalisation des travaux ; l'expert se contente d'indiquer que le premier diagnostic avait déjà permis de porter à la connaissance des consorts [R]-[N] la présence d'amiante dans les locaux.



Or la cour considère, contrairement au premier juge, que le diagnostic réalisé par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen est lacunaire et n'a pas été réalisé conformément aux normes applicables ; il n'a pas permis aux futurs acquéreurs d'avoir une pleine connaissance de la présence d'amiante dans le bien immobilier, alors que les travaux de désamiantage sont des travaux coûteux, notamment si l'amiante est présente dans plusieurs pièces et sur plusieurs supports comme en l'espèce.



Dès lors que les dalles du salon du rez-de-jardin révélaient la présence d'amiante, le diagnostiqueur avait un devoir d'examen attentif des autres pièces compte tenu de la probabilité de la présence d'amiante dans d'autres parties du bien, et à tout le moins un devoir d'information vis-à-vis de ses clients en mentionnant une réserve dans son rapport, cette réserve permettant aux futurs acquéreurs de demander aux vendeurs des sondages plus complets avant la vente.



La SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen engage donc sa responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [R]-[N].





Sur le préjudice des consorts [R]-[N] imputable à la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen :



Le préjudice des consorts [R]-[N] n'est pas constitué par le coût du désamiantage qui est imputable à leur décision de rénover la maison qu'ils avaient acquise et dont ils savaient qu'elle comportait au moins en partie de l'amiante, étant précisé que les matériaux amiantés non repérés lors de ce diagnostic, sont précisés par le second diagnostic comme étant en bon état et ne présentant pas de traces de délitement nécessitant impérativement leur remplacement.



En revanche leur préjudice est constitué par la perte de chance d'avoir pu négocier leur achat à un moindre prix. 



Contrairement à ce qu'indique la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen, il n'est pas démontré que le prix d'achat de l'immeuble a été négocié par les futurs acquéreurs en considération de tels travaux, alors qu'il est produit un bon de visite de l'agence immobilière au prix de 500'000 ' (et non 600 000 ') et que le bien a été acquis au prix de 460'000 ' compte tenu des importants travaux de rénovation à effectuer hors présence d'amiante.



Au regard de ce qui précède et de la facture produite par les consorts [R]-[N] pour les travaux de désamiantage avant rénovation d'un montant de 14'806 ' TTC, cette perte de chance imputable aux manquements de la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen s'établit à hauteur de 30 % de cette somme, soit 4441,80 '.



La SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen sera donc condamnée au paiement de cette somme, par infirmation du jugement déféré.



Sur le diagnostic de performance énergétique :



Il résulte de l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige que :



'Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par décret.'



L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige prévoit :



'I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.



Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 



1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;



2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;



3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;



4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;



5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;



6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;



(...)



L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.'



Il est rappelé que les textes applicables en la cause sont antérieurs à la modification de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan.



Ainsi, si au terme de ces textes la valeur informative du diagnostic de performance énergétique ne permet pas à l'acquéreur de mettre en cause la responsabilité du vendeur, cette valeur informative n'exonère pas le diagnostiqueur de ses obligations professionnelles ni de sa responsabilité.



En cas de manquement du diagnostiqueur aux normes applicables ou aux règles de l'art dans l'établissement de son diagnostic énergétique dont le résultat est erroné, celui-ci est tenu d'indemniser l'acquéreur, en cas de préjudice avéré, de la perte de chance de négocier le bien à un prix moindre et non de supporter le coût des travaux d'isolation (Cass. Civ. 3ème, 21 novembre 2019, n°18-23.251, publié). 



En l'espèce, les consorts [R]-[N] reprochent à la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen d'avoir établi le 17 août 2016 un diagnostic énergétique sur la base d'une maison individuelle de superficie de 160 m² en prenant en compte l'existence du niveau situé en rez-de-jardin comme sous-sol, alors qu'il s'agissait d'un immeuble collectif d'habitation consistant en un grand châlet divisé en trois appartements sur trois niveaux dont le rez-de-jardin, qui ne ressemble nullement à un sous-sol mais à un premier niveau aménagé en appartement avec séjour, chambre, cuisine et salle de bains. 

Ainsi le second diagnostic établi le 15 février 2017 par le BTASO à l'initiative des acquéreurs prend bien en considération cette configuration réelle des lieux, et une surface habitable de 216,50 m², déjà existante lors du premier diagnostic.

Il s'agit d'une différence de surface importante ayant une incidence notable sur la performance énergétique du bien immobilier.



Ainsi, alors que le diagnostic d'avant-vente classait le bien en performance énergétique F et estimait les dépenses annuelles d'énergie à 4459,79 ', le diagnostic énergétique effectué après la vente classe le bien en performance énergétique G (catégorie la plus mauvaise) et estime les dépenses annuelles d'énergie à 7330 ' soit 60,8 % de plus.



De manière surprenante, l'expertise judiciaire (qui n'a été réalisée que sur dossier puisque les lieux avaient déjà fait l'objet de travaux) conclut que 'le bâtiment est énergivore, F ou G cela ne change pas grand-chose, Monsieur [R] qui a eu connaissance de ce DPE ne pouvait l'ignorer' ; alors que le changement de catégorie énergétique implique d'importantes dépenses énergétiques supplémentaires.



Par ailleurs, le premier diagnostic préconisait les travaux d'amélioration suivants :



- remplacement des fenêtres existantes par des fenêtres double vitrage,

- isolation plancher en sous face,

- robinets thermostatiques ;



alors que le deuxième diagnostic émettait les préconisations suivantes, bien plus importantes :



- envisager l'installation d'une pompe à chaleur air/eau,

- isolation des murs par l'extérieur,

- installation d'une VMC hygroréglable,

- remplacement des simples vitrages par des doubles vitrages.



S'il est donc exact que des travaux étaient envisageables dès la lecture du premier diagnostic énergétique, leur ampleur n'était pas aussi considérable qu'à la lecture du deuxième diagnostic.







Ainsi le caractère erroné du diagnostic énergétique réalisé par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen a causé un préjudice aux consorts [R]-[N] qui, mal informés sur le caractère énergivore du bien immobilier et les travaux à prévoir pour y remédier, ont là encore perdu une chance de négocier le bien à un prix moindre, étant rappelé que le diagnostiqueur ne peut être condamné à prendre en charge le coût des travaux d'isolation comme le demandent les consorts [R]-[N].



Les consorts [R]-[N] indiquent avoir réalisé pour 168'719 ' de travaux liés à l'amélioration de la performance énergétique sur ce bien immobilier. 

Pour autant, ils ne produisent aucune facture relative à ces travaux, dont une partie était de toute façon nécessaire même au regard du classement du bien en catégorie F.



Ainsi, la cour estime que la perte de chance des consorts [R]-[N] de négocier le bien immobilier à un prix moindre compte tenu de cette erreur de diagnostic énergétique sera justement réparée par l'allocation de la somme de 3000 '.



Au total, la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen sera condamnée à indemniser les consorts [R]-[N] de leur préjudice résultant de la perte de chance de négocier le prix du bien immobilier à la baisse en raison des diagnostics erronés, à hauteur de 7441,80 '.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.





Sur la garantie de la SA Allianz IARD :



La SA Allianz IARD, assureur de la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen, ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée.

Elle sera donc condamnée in solidum avec celle-ci à indemniser les consorts [R]-[N].

En revanche, elle est fondée au regard des dispositions particulières de la police souscrite à opposer aux parties sa franchise, fixée à 1500 '.

Il en sera donc tenu compte dans le dispositif de la présente décision.





Sur le surplus des demandes :



La SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD, succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise judiciaire, par infirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer aux consorts [R]-[N] la somme de 5000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, le jugement entrepris étant infirmé sur les frais irrépétibles.



Les demandes de la SA Allianz IARD et la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

 





Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [I] [R] et Madame [D] [N] de leurs demandes en paiement des sommes de 168'719' correspondant au surcoût des travaux d'amélioration de la performance énergétique et de 14'930 ' correspondant aux travaux de désamiantage,



L'infirme sur le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,



Condamne in solidum la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [N] la somme de 7441,80 ' à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de négocier le bien immobilier à un prix moindre, en raison des diagnostics erronés,



Dit que la SA Allianz IARD est fondée à opposer aux parties sa franchise contractuelle à hauteur de 1500 ',



Condamne in solidum la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [N] la somme de 5000' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,



Déboute la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise judiciaire, et aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame DENIS, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,







Nathalène DENIS Caroline FAURE
Texte intégral
AB/ND



Numéro 25/01453 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 13/05/2025 







Dossier : N° RG 23/03280 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IWX7 





Nature affaire :



Demande en réparation des dommages causés par l'activité d'un expert en diagnostic, un commissaire aux comptes, un commissaire aux apports, un commissaire à la fusion ou un expert-comptable







Affaire :



[I] [R], [D] [N]



C/



S.A.R.L. DIAGNOSTIC IMMOBILIER PYRENEEN, S.A. ALLIANZ IARD



















Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 10 Mars 2025, devant :



Madame BLANCHARD, magistrate chargée du rapport,



assistée de M. VIGNASSE, greffier présent à l'appel des causes,





Madame BLANCHARD, en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame FAURE, Présidente

Madame DE FRAMOND, Conseillère

Madame BLANCHARD, Conseillère, chargée du rapport conformément à l'article 804 du code de procédure civile, 





qui en ont délibéré conformément à la loi.







dans l'affaire opposant :







APPELANTS :



Monsieur [I] [R]

né le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 8]

de nationalité française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Madame [D] [N] épouse [R]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 7] (Mexique)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentés par Me Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau

Assistés de Me Jean-Charles CHAMPOL, avocat au barreau de Toulouse









INTIMEES :



S.A.R.L.U DIAGNOSTIC IMMOBILIER PYRENEEN

immatriculée au RCS de Pau sous le n° 803 194 810

[Adresse 6]

[Adresse 6]





S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentées par Me Olivier HAMTAT de la SELARL DALEAS-HAMTAT-GABET, avocat au barreau de Pau

Assistées de la Selarl SAINT-JEVIN (AARPI Quinconce), avocat au barreau de Bordeaux















sur appel de la décision 

en date du 02 MAI 2023

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

RG : 23/3280







EXPOSE DU LITIGE :



Le 22 décembre 2016, M. [I] [R] et Mme [D] [N] ont acquis un immeuble située [Adresse 5] pour le prix de 460000 ', après négociation du prix initialement fixé à 500 000 '.



Dans ce cadre, la SARLU Diagnostic immobilier pyrénéen (société DIP) a procédé au diagnostic amiante et de performance énergétique. Elle a mentionné la présence d'amiante dans le sous-sol-séjour et a classé l'immeuble en performance énergétique F.



M. [R] et Mme [N] ont fait procéder à un nouveau diagnostic amiante et de performance énergétique par le bureau technique amiante sud-ouest.



Ce diagnostic a fait état de différences avec le précédent diagnostic. Il a notamment mentionné la présence d'amiante dans le séjour, le couloir, le chambre et les combles et a classé l'immeuble en performance énergétique G.



Le 31 mars 2017, M. [R] et Mme [N] ont mis en demeure la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen de réparer le préjudice en résultant.



Ils ont saisi en référé le Président du tribunal judiciaire de Tarbes qui, par ordonnance du 23 avril 2019, a ordonné une mesure d'expertise judiciaire. L'expert a rendu son rapport le 5 novembre 2019.



Par actes des 27 et 28 décembre 2021, M. [R] et Mme [N] ont fait respectivement assigner la SA Allianz Iard et la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen devant le tribunal judiciaire de Pau en responsabilité et en réparation de leur préjudice.



Suivant jugement contradictoire du 2 mai 2023 (RG n°22/00059), le tribunal judiciaire de Pau a :



- débouté M. [R] et Mme [N] de leurs demandes ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] à payer à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Diagnostic et à la SA Allianz Iard la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté la demande de M. [R] et Mme [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- rappelé l'exécution provisoire du présent jugement. 



Dans sa motivation, le tribunal a considéré : 



- que s'agissant de la faute concernant le diagnostic d'amiante, les deux repérages effectués pour les différents diagnostics ne sont pas comparables puisqu'il s'agit pour le premier d'un repérage avant-vente et pour le suivant d'un repérage avant-travaux qui n'implique pas le même degré de recherche.

- que la différence de conclusions entre les deux rapports s'explique par le fait que le second a procédé à des prélèvements et analyses contrairement au premier. 

- que le pré-rapport et le rapport d'expertise judiciaire précisent bien que les deux rapports ne sont pas comparables puisque celui réalisé par la société DIP, avant-vente, est un examen visuel ne nécessitant pas de prélèvements, contrairement au second.



- qu'en raison des travaux de rénovation importants qui ont été entrepris dans l'immeuble, il n'est pas démontré que les repérages faits lors du deuxième diagnostic étaient accessibles de visu par la société DIP lors de son rapport avant-vente. 

- que le diagnostic de la société DIP n'est pas erroné puisque conforme à l'état des lieux au regard du repérage de visu ; qu'il est également conforme à la réglementation puisqu'en cas de diagnostic avant-vente, il est demandé un repérage de visu et la mention de la présence ou non d'amiante, ce qui a été fait, de sorte que la société DIP n'a commis aucune faute dans la réalisation de son diagnostic amiante.

- qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que la surface habitable prise en compte par les deux entreprises est différente, justifiant ainsi une différence d'estimation, de sorte que le diagnostic de la société DIP est exact. 

- que la différence de superficie prise en compte était connue des demandeurs puisque le diagnostic de performance énergétique de la société DIP a été annexé à l'acte authentique de vente du 22 décembre 2016 et a été paraphé par Mme [N].

- que l'expert judiciaire a souligné qu'une telle différence de classification était peu importante, celle-ci permettant d'estimer que le logement en question était bien un logement énergivore.

- qu'au regard de la surface prise en considération qui était connue des demandeurs, la société DIP a réalisé un diagnostic de performance énergétique qui n'était pas erroné compte tenu des mesures prises, et qui était également conforme à la réglementation en vigueur, de sorte qu'elle n'a pas commis de faute dans la réalisation de ce diagnostic et que M. [R] et Mme [N] doivent être déboutés de leurs demandes. 



Par déclaration d'appel du 16 juin 2023, M. [R] et Mme [N] ont interjeté appel de ce jugement et l'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 23/01678. 



Par conclusions d'incident du 8 décembre 2023, la SARLU DIP et son assureur la SA Allianz Iard ont saisi le magistrat de la mise en état afin de voir prononcer la nullité de la déclaration d'appel sur le fondement de l'article 117 du code de procédure civile, du fait que le conseil des consorts [R]/[N] soit inscrit au Barreau de Toulouse et soit en conséquence incompétent pour agir devant la cour d'appel de Pau. 



Par déclaration du 18 décembre 2023, M. [I] [R] et Mme [D] [N] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a : 



- débouté M. [R] et Mme [N] de leurs demandes ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] à payer à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Diagnostic et à la SA Allianz Iard la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté la demande de M. [R] et Mme [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- rappelé l'exécution provisoire du présent jugement.



Suivant conclusions du 22 janvier 2024, les consorts [R]/[N] ont demandé de voir constater la recevabilité de leur déclaration d'appel du fait de la régularisation de la procédure par la constitution d'un conseil inscrit au Barreau de Pau.

 





Par conclusions du 5 février 2024, la SARLU DIP et son assureur se sont désistés de leur demande de nullité de la déclaration d'appel du fait de la régularisation par les appelants, mais ont maintenu leur demande au titre des dépens de l'incident.

 

Par conclusions du 6 février 2024, les consorts [R]/[N] ont demandé au magistrat de la mise en état de prendre acte du désistement des demandeurs à l'incident, et de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.



Par une ordonnance du 13 mars 2024, le magistrat chargé de la mise en état de la cour d'appel de Pau a constaté le désistement de la demande de la SARLU DIP et de son assureur, ordonné la jonction des procédures N° RG 23/01678 et N° RG 23/03280 sous le N° RG 23/03280 et condamné les consorts [R]/[N] aux dépens de l'incident. 



Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 16 août 2024 auxquelles il est expressément fait référence, M. [I] [R] et Mme [D] [N], appelants, demandent à la cour de :



Vu le décret n°2011-629 du 3 juin 2011, 

Vu l'arrêté du 12 décembre 2012, 

Vu la norme NFX46-020 

Vu l'article 1240 du code civil 

 

- déclarer recevables et bien fondés M. [R] et Mme [N] en leur appel de la décision rendue le 2 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il a :



- débouté M. [R] et Mme [N] de leurs demandes ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] à payer à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Diagnostic immobilier pyrénéen et à la Société Anonyme Allianz Iard la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; 

- rejeté la demande de M. [R] et Mme [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum M. [R] et Mme [N] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire.



et statuant à nouveau : 

- juger que la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL a commis des fautes dans l'établissement de son diagnostic immobilier. 



En conséquence, 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de négocier le prix à la baisse. 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 168 719 euros de dommages et intérêts correspondant au surcoût des travaux d'amélioration de la performance énergétique. 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 14 931 euros de dommages et intérêts correspondant au remboursement des travaux de désamiantage. 



- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz à payer à M. [R] et Mme [N] la somme de 8 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris ceux de référé et le coût de l'expertise judiciaire. 

- condamner solidairement la société Diagnostic immobilier pyrénéen EURL et son assurance Allianz aux entiers dépens.



Au soutien de leur appel, M. [I] [R] et Mme [D] [N] font valoir :



- qu'à la lecture du diagnostic avant-vente litigieux établi par la société DIP, il est manifeste que celle-ci n'a effectué aucune opération de repérage, n'a établi aucun plan, ni aucun croquis des lieux contrairement aux dispositions de l'article 2 de l'arrêté du 12 décembre 2012, de sorte qu'en s'abstenant de tout préalable, elle a failli dans l'exécution de sa mission. 

- que rien n'interdisait à la société DIP de réaliser, même dans le cadre d'un diagnostic avant-vente, des prélèvements qui ne nécessitent aucune destruction.

- qu'il résulte de l'ensemble des éléments que la société DIP n'a absolument pas effectué un examen intégral des lieux, car si tel avait été le cas elle n'aurait pas manqué de relever la présence d'amiante au niveau de la canalisation en fibres de ciment. 

- que la société DIP en notant seulement qu'il y avait de l'amiante au niveau de la maison sous-sol séjour, sans autre précision, ne remplit pas ses obligations professionnelles. 

- qu'alors même que dans son rapport, la société DIP identifie la présence d'amiante dans le séjour au niveau du « sous-sol », aucun prélèvement n'a été effectué. 

- que la société DIP, dans son rapport, n'a effectué aucune évaluation de l'état de conservation des matériaux et du risque de dégradation, en sorte qu'aucune recommandation n'a été émise alors qu'elle constitue une obligation mise à la charge de ce diagnostiqueur. 

- que la société DIP, en ne réalisant aucune opération préalable de repérage, aucun plan, aucun croquis, aucun examen exhaustif des lieux et en procédant à un examen visuel partiel, a manqué à ses obligations. 

- que par la faute commise par la société DIP sur la nature du bien immobilier, tous les calculs en découlant sont faux (surfaces de plancher, de murs, déperditions énergétiques, nombres d'ouvertures) car elle constitue la base même des calculs. 

- que la société DIP a commis une mauvaise catégorisation du bien du fait qu'elle s'est basée sur une maison individuelle et non sur un immeuble collectif d'habitation et qu'elle a largement sous-estimé les travaux à préconiser pour améliorer le bilan énergétique du bien.

- que ces différentes fautes du diagnostiqueur ont entraîné pour M. [R] et Mme [N], un préjudice certain dès lors qu'ils ont perdu une chance de ne pas contracter ou d'obtenir une réduction du prix d'achat de l'immeuble.



*



Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024, auxquelles il est expressément fait référence, la SARL Diagnostic immobilier pyrénéen et la SA Allianz Iard, intimés demandent à la cour de :



Vu les articles 1240 et suivants du code civil, L271-4 du code de la construction et de l'habitation, L1334-13 et suivants du code de la santé publique, L134-1 du code de la construction et de l'habitation, L112-6 du code des assurances,



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter M. [R] et Mme [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Diagnostic immobilier pyrénéen et de son assureur la compagnie Allianz,

 Infiniment subsidiairement,

- faire application des limites de garantie découlant de la police de la Compagnie Allianz et débouter M. [R] et Mme [N] de toute demande qui viendrait contredire l'application de la franchise de 1 500 euros,



En tout état de cause,

- condamner M. [R] et Mme [N] in solidum, au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais de l'expertise judiciaire.



Au soutien de leurs conclusions, la SARL Diagnostic immobilier pyrénéen et la SA Allianz Iard font valoir :



- que le régime de responsabilité du diagnostiqueur immobilier dans les rapports entre l'acquéreur et le diagnostiqueur suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

- que la faute du diagnostiqueur immobilier implique deux critères cumulatifs que sont un diagnostic erroné et un manquement à la norme applicable et ne repose pas sur un devoir de conseil général. 

- qu'en ce qui concerne le repérage de l'amiante, le code de la santé publique distingue le repérage avant transaction et le repérage avant travaux ou démolition qui ne portent pas sur les mêmes matériaux et n'ont pas la même étendue.

- que leur diagnostic avant-vente fait référence aux listes A et B de l'annexe 13-9 du code de la santé publique tandis que celui avant-travaux du bureau technique amiante Sud-ouest fait référence à la liste C de cette annexe et qu'il n'est donc pas pertinent de les comparer.

- qu'au cas d'espèce, il est rappelé qu'au jour de l'expertise judiciaire, l'immeuble avait fait l'objet de tels travaux qu'il n'a pas été possible de procéder à des constats contradictoires permettant de retracer son état au jour du diagnostic.

- que le seul élément amené par les demandeurs, outre le diagnostic avant travaux, est un PV de constat d'huissier datant du 30 juin 2017 soit plus d'un an après le diagnostic avant-vente, et faisant état de cloisons déposées et autres modifications afférentes à un immeuble en travaux, de sorte que rien ne démontre que les éléments amiantés mis en lumière par le repérage avant travaux, auraient été visibles et accessibles dans le cadre d'un repérage avant-vente.

- que le critère du diagnostic erroné n'est pas rempli tout comme celui du manquement à la norme puisque l'expertise judiciaire indique que son diagnostic est conforme à la réglementation. 

- que s'agissant du diagnostic de performance énergétique, il n'a qu'une valeur informative et constitue une estimation de performance énergétique et non une expertise de l'immeuble. 

- qu'il est constant qu'en cas d'erreur dans le classement énergétique de la maison, le préjudice ne constitue qu'une perte de chance de ne pas acquérir l'immeuble litigieux.

- qu'en l'espèce, aucun constat contradictoire de l'état de l'immeuble au jour du diagnostic n'a pu être réalisé en raison des importants travaux réalisés. 

- que la différence entre l'étiquette énergétique de type F et celle de type G est minime et qualifiée par l'expert comme étant sans incidence, le bâtiment étant de fait, énergivore.

- que l'expert judiciaire confirme que le diagnostic de la société DIP 'est conforme à la réglementation en vigueur'.

- que le préjudice subi n'est pas plus établi que l'erreur de diagnostic.

- que les demandeurs avaient procédé à une refonte totale de l'immeuble pour le transformer aux fins d'exploitation commerciale, de sorte que ses performances énergétiques d'origine, qui étaient en tout état de cause très mauvaises, n'étaient pas un élément déterminant pour eux à la date de la vente.

- que s'agissant du diagnostic de l'amiante, les demandeurs se contentent d'alléguer un surcoût qui n'est établi par aucune pièce, et qui ne résulte d'ailleurs aucunement du diagnostic avant-vente puisque ce dernier était exact et conforme à la réglementation, les choix de travaux des acquéreurs ne se trouvant pas en lien causal avec le diagnostic.

- que s'agissant du diagnostic DPE, il n'y a aucune preuve d'un quelconque préjudice subi par les acquéreurs, qui soit en lien avec une erreur de diagnostic, alors que celle-ci n'est pas plus établie. 

- qu'en cas de garantie de la compagnie Allianz, il conviendra, très subsidiairement, de faire application des limites de garantie que sont le plafond de garantie de 300 000 euros par sinistre et la franchise de 1500 euros.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2025.





MOTIFS :



La responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné.



Le fondement de sa responsabilité est contractuel à l'égard du vendeur qui lui a réclamé le diagnostic, mais délictuel à l'égard de l'acquéreur avec lequel il n'a pas contracté.



Pour que sa responsabilité soit retenue il faut que le constat sur l'absence d'amiante ou les performances énergétiques soit effectivement erroné et que les erreurs ou inexactitudes relevées dans le rapport soient la conséquence d'un défaut de diligence du diagnostiqueur par référence à la fois aux normes et aux règles de l'art.





Sur le diagnostic réglementaire de recherche d'amiante en vue de la vente :



Il résulte de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble, doit mentionner, notamment, la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 133-13 du code de la santé publique.



Le programme de repérage en matière d'amiante est réglementé par les articles R. 1334-14 et suivants du code de la santé publique distinguant les listes de matériaux et produits à vérifier dans le cadre d'un diagnostic avant vente (liste A et B) de ceux de la liste C destinés au repérage avant travaux.



Les articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique précisent que le repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l'amiante consiste à rechercher cette présence dans les matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, à identifier et localiser ceux qui contiennent de l'amiante et à évaluer leur état de conservation.







L'article 2 de l'arrêté du 12 décembre 2012 relatif aux critères d'évaluation de l'état de conservation des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante et du risque de dégradation lié à l'environnement ainsi que le contenu du rapport de repérage entré en vigueur le 1er janvier 2013 dispose que : 



'Préalablement à l'opération de repérage sur site mentionnée à l'article R. 1334-21 du code de la santé publique : 

l'opérateur de repérage prépare sa mission de repérage à partir de l'analyse des documents et informations nécessaires à la bonne exécution de sa mission, qui lui sont transmis par le propriétaire. 

Il effectue, accompagné du propriétaire, une reconnaissance des différentes parties de l'immeuble bâti du bâtiment, définit les éventuels démontages nécessaires et organise un cheminement logique permettant la visite systématique de toutes les parties de l'immeuble bâti.'



En l'espèce, le diagnostic réalisé par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen à la suite de son intervention le 17 août 2016 au domicile de M. [G], en vue de la vente de son immeuble aux consorts [R]-[N], rappelle les éléments des listes à vérifier, et indique que le programme de repérage de la mission de base est limité aux éléments des listes A et B, plus restreint que le repérage avant démolition d'immeubles ou avant réalisation de travaux (liste C).



Il mentionne dans ses conclusions qu'il est décelé de la présence de l'amiante dans le séjour situé au sous-sol de la maison et fournit une photographie des dalles repérées comme amiantées.



Il est exact, comme l'indiquent les consorts [R]-[N], que ce rapport de diagnostic qui affirme pourtant que toutes les parties de l'immeuble ont été visitées ne fait pas état d'un examen visuel permettant de découvrir la conduite en fibres de ciment située dans les combles aménagés, qui sont pourtant accessibles et mentionnés dans la liste des parties visitées.



Ce diagnostic ne comporte pas davantage de repérage ni croquis des éléments amiantés alors que le texte précité l'impose.

Aucune mention d'évaluation de l'état de conservation des matériaux ni du risque de dégradation n'est présente dans ce rapport ; à la rubrique dédiée à cet effet (page 5) seule une petite photographie des dalles (en noir et blanc) y figure, ne permettant pas d'en faire une quelconque déduction sur l'état des dalles ni sur les mesures à prendre.



Il s'évince de ces constatations que le diagnostic amiante, même simplement en vue d'une vente, a été effectué avec légèreté.



Le diagnostic réalisé avant travaux le 12 janvier 2017, effectué à la diligence des acquéreurs par le bureau technique amiante sud-ouest (BTASO), répond au même cadre réglementaire mais vise une liste plus large des matériaux pouvant contenir de l'amiante à examiner (liste C en plus des listes A et B). Il comporte également des analyses en laboratoire non requises en cas de diagnostic avant vente.



Pour autant, ce diagnostic a permis durant le simple repérage, de constater la présence de dalles plastiques comportant de l'amiante non seulement dans le séjour comme lors du premier diagnostic, mais également dans le couloir au rez-de-chaussée puisque celui-ci est la continuité du séjour, dans une chambre, et sur le conduit situé dans les combles qui sont désignés comme accessibles et visitables.





Ce diagnostic comprend comme il se doit un schéma de repérage des parties amiantées ainsi que la mention de leur état de conservation et les recommandations applicables (en l'espèce il est noté un bon état de conservation des matériaux, et la recommandation de faire évaluer périodiquement l'état de ceux-ci).

Ces mentions s'imposaient également au diagnostic d'avant-vente effectué par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen.



L'expertise judiciaire n'apporte aucun élément concret dans la mesure où elle a été réalisée après réalisation des travaux ; l'expert se contente d'indiquer que le premier diagnostic avait déjà permis de porter à la connaissance des consorts [R]-[N] la présence d'amiante dans les locaux.



Or la cour considère, contrairement au premier juge, que le diagnostic réalisé par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen est lacunaire et n'a pas été réalisé conformément aux normes applicables ; il n'a pas permis aux futurs acquéreurs d'avoir une pleine connaissance de la présence d'amiante dans le bien immobilier, alors que les travaux de désamiantage sont des travaux coûteux, notamment si l'amiante est présente dans plusieurs pièces et sur plusieurs supports comme en l'espèce.



Dès lors que les dalles du salon du rez-de-jardin révélaient la présence d'amiante, le diagnostiqueur avait un devoir d'examen attentif des autres pièces compte tenu de la probabilité de la présence d'amiante dans d'autres parties du bien, et à tout le moins un devoir d'information vis-à-vis de ses clients en mentionnant une réserve dans son rapport, cette réserve permettant aux futurs acquéreurs de demander aux vendeurs des sondages plus complets avant la vente.



La SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen engage donc sa responsabilité délictuelle à l'égard des consorts [R]-[N].





Sur le préjudice des consorts [R]-[N] imputable à la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen :



Le préjudice des consorts [R]-[N] n'est pas constitué par le coût du désamiantage qui est imputable à leur décision de rénover la maison qu'ils avaient acquise et dont ils savaient qu'elle comportait au moins en partie de l'amiante, étant précisé que les matériaux amiantés non repérés lors de ce diagnostic, sont précisés par le second diagnostic comme étant en bon état et ne présentant pas de traces de délitement nécessitant impérativement leur remplacement.



En revanche leur préjudice est constitué par la perte de chance d'avoir pu négocier leur achat à un moindre prix. 



Contrairement à ce qu'indique la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen, il n'est pas démontré que le prix d'achat de l'immeuble a été négocié par les futurs acquéreurs en considération de tels travaux, alors qu'il est produit un bon de visite de l'agence immobilière au prix de 500'000 ' (et non 600 000 ') et que le bien a été acquis au prix de 460'000 ' compte tenu des importants travaux de rénovation à effectuer hors présence d'amiante.



Au regard de ce qui précède et de la facture produite par les consorts [R]-[N] pour les travaux de désamiantage avant rénovation d'un montant de 14'806 ' TTC, cette perte de chance imputable aux manquements de la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen s'établit à hauteur de 30 % de cette somme, soit 4441,80 '.



La SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen sera donc condamnée au paiement de cette somme, par infirmation du jugement déféré.



Sur le diagnostic de performance énergétique :



Il résulte de l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation dans sa version applicable au litige que :



'Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l'article L. 271-6.

Sa durée de validité est fixée par décret.'



L'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable au litige prévoit :



'I.-En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.



Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants : 



1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;



2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;



3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;



4° L'état de l'installation intérieure de gaz prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;



5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;



6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code ;



(...)



L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.'



Il est rappelé que les textes applicables en la cause sont antérieurs à la modification de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan.



Ainsi, si au terme de ces textes la valeur informative du diagnostic de performance énergétique ne permet pas à l'acquéreur de mettre en cause la responsabilité du vendeur, cette valeur informative n'exonère pas le diagnostiqueur de ses obligations professionnelles ni de sa responsabilité.



En cas de manquement du diagnostiqueur aux normes applicables ou aux règles de l'art dans l'établissement de son diagnostic énergétique dont le résultat est erroné, celui-ci est tenu d'indemniser l'acquéreur, en cas de préjudice avéré, de la perte de chance de négocier le bien à un prix moindre et non de supporter le coût des travaux d'isolation (Cass. Civ. 3ème, 21 novembre 2019, n°18-23.251, publié). 



En l'espèce, les consorts [R]-[N] reprochent à la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen d'avoir établi le 17 août 2016 un diagnostic énergétique sur la base d'une maison individuelle de superficie de 160 m² en prenant en compte l'existence du niveau situé en rez-de-jardin comme sous-sol, alors qu'il s'agissait d'un immeuble collectif d'habitation consistant en un grand châlet divisé en trois appartements sur trois niveaux dont le rez-de-jardin, qui ne ressemble nullement à un sous-sol mais à un premier niveau aménagé en appartement avec séjour, chambre, cuisine et salle de bains. 

Ainsi le second diagnostic établi le 15 février 2017 par le BTASO à l'initiative des acquéreurs prend bien en considération cette configuration réelle des lieux, et une surface habitable de 216,50 m², déjà existante lors du premier diagnostic.

Il s'agit d'une différence de surface importante ayant une incidence notable sur la performance énergétique du bien immobilier.



Ainsi, alors que le diagnostic d'avant-vente classait le bien en performance énergétique F et estimait les dépenses annuelles d'énergie à 4459,79 ', le diagnostic énergétique effectué après la vente classe le bien en performance énergétique G (catégorie la plus mauvaise) et estime les dépenses annuelles d'énergie à 7330 ' soit 60,8 % de plus.



De manière surprenante, l'expertise judiciaire (qui n'a été réalisée que sur dossier puisque les lieux avaient déjà fait l'objet de travaux) conclut que 'le bâtiment est énergivore, F ou G cela ne change pas grand-chose, Monsieur [R] qui a eu connaissance de ce DPE ne pouvait l'ignorer' ; alors que le changement de catégorie énergétique implique d'importantes dépenses énergétiques supplémentaires.



Par ailleurs, le premier diagnostic préconisait les travaux d'amélioration suivants :



- remplacement des fenêtres existantes par des fenêtres double vitrage,

- isolation plancher en sous face,

- robinets thermostatiques ;



alors que le deuxième diagnostic émettait les préconisations suivantes, bien plus importantes :



- envisager l'installation d'une pompe à chaleur air/eau,

- isolation des murs par l'extérieur,

- installation d'une VMC hygroréglable,

- remplacement des simples vitrages par des doubles vitrages.



S'il est donc exact que des travaux étaient envisageables dès la lecture du premier diagnostic énergétique, leur ampleur n'était pas aussi considérable qu'à la lecture du deuxième diagnostic.







Ainsi le caractère erroné du diagnostic énergétique réalisé par la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen a causé un préjudice aux consorts [R]-[N] qui, mal informés sur le caractère énergivore du bien immobilier et les travaux à prévoir pour y remédier, ont là encore perdu une chance de négocier le bien à un prix moindre, étant rappelé que le diagnostiqueur ne peut être condamné à prendre en charge le coût des travaux d'isolation comme le demandent les consorts [R]-[N].



Les consorts [R]-[N] indiquent avoir réalisé pour 168'719 ' de travaux liés à l'amélioration de la performance énergétique sur ce bien immobilier. 

Pour autant, ils ne produisent aucune facture relative à ces travaux, dont une partie était de toute façon nécessaire même au regard du classement du bien en catégorie F.



Ainsi, la cour estime que la perte de chance des consorts [R]-[N] de négocier le bien immobilier à un prix moindre compte tenu de cette erreur de diagnostic énergétique sera justement réparée par l'allocation de la somme de 3000 '.



Au total, la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen sera condamnée à indemniser les consorts [R]-[N] de leur préjudice résultant de la perte de chance de négocier le prix du bien immobilier à la baisse en raison des diagnostics erronés, à hauteur de 7441,80 '.



Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens.





Sur la garantie de la SA Allianz IARD :



La SA Allianz IARD, assureur de la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen, ne conteste pas devoir sa garantie à son assurée.

Elle sera donc condamnée in solidum avec celle-ci à indemniser les consorts [R]-[N].

En revanche, elle est fondée au regard des dispositions particulières de la police souscrite à opposer aux parties sa franchise, fixée à 1500 '.

Il en sera donc tenu compte dans le dispositif de la présente décision.





Sur le surplus des demandes :



La SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD, succombantes, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise judiciaire, par infirmation du jugement déféré, ainsi qu'aux dépens d'appel, et à payer aux consorts [R]-[N] la somme de 5000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, le jugement entrepris étant infirmé sur les frais irrépétibles.



Les demandes de la SA Allianz IARD et la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



PAR CES MOTIFS :



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

 





Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Monsieur [I] [R] et Madame [D] [N] de leurs demandes en paiement des sommes de 168'719' correspondant au surcoût des travaux d'amélioration de la performance énergétique et de 14'930 ' correspondant aux travaux de désamiantage,



L'infirme sur le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,



Condamne in solidum la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [N] la somme de 7441,80 ' à titre de dommages-intérêts pour perte de chance de négocier le bien immobilier à un prix moindre, en raison des diagnostics erronés,



Dit que la SA Allianz IARD est fondée à opposer aux parties sa franchise contractuelle à hauteur de 1500 ',



Condamne in solidum la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD à payer à Monsieur [I] [R] et Madame [D] [N] la somme de 5000' sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel,



Déboute la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum la SARLU Diagnostic Immobilier Pyrénéen et la SA Allianz IARD aux dépens de première instance incluant les frais d'expertise judiciaire, et aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame FAURE, Présidente, et par Madame DENIS, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,







Nathalène DENIS Caroline FAURE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la sante publique L133-13, code des assurances L112-6, code de la construction et de l'habitation L134-1, code de la sante publique R1334-21, code de la sante publique L1334-6, code de la sante publique R1334-14, code de la sante publique L1334-13, code de la sante publique R1334-20, code de l'environnement L125-5, code de la sante publique L1334-5, code de la construction et de l'habitation L271-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-05-17T22:00:00.000Z.