Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 15 mai 2025, n° 20/05929

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 20/05929 
N° Portalis 352J-W-B7E-CSKEC

N° MINUTE : 


Assignation du :
29 Juin 2020




JUGEMENT 
rendu le 15 Mai 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, Monsieur [R] [K]
Chez Monsieur [R] [K]
[Adresse 2]
[Localité 12]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0049


DÉFENDEURS

Madame [G] [H] épouse [Z]
[Adresse 3]
[Localité 15]

représentée par Maître Clément HURSTEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0555

La société AXA FRANCE IARD, SA, prise en la personne de son représentant légal, en qualité d’assureur du SDC [Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 20]

représentée par Maître Florence ROSANO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0390

Monsieur [CZ] [UR]
[Adresse 6]
[Localité 11]

La Société PACIFICA, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur de Monsieur [UR]
[Adresse 16]
[Localité 13]

Tous deux représentés par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D2066

La MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES (MFA), prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 10]
[Localité 17]

représentée par Maître Mariam PAPAZIAN de la SCP HOURBLIN - PAPAZIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #J0017

Monsieur [C] [D]
[Adresse 1]
[Localité 21]

représenté par Maître Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0050


PARTIES INTERVENANTES 

Monsieur [O] [HY]
[Adresse 9]
[Localité 14]

représenté par Maître Simon CLEMENCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A431

Monsieur [J] [OZ]
[Adresse 2]
[Localité 12]

représenté par Maître Séverine CARDONEL de la SELEURL SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #D1172

Monsieur [U], [HE], [X] [A]
Madame [B] [M] [BU] épouse [A]
[Adresse 4]
[Localité 19]

représentés par Maître Frédéric SANTINI de la SCP CRTD & Associés, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #713

La GMF, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 18]

représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0074
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/05929 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSKEC




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière


DEBATS

A l’audience du 11 Février 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort





Exposé du litige :

Madame [G] [Z] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 28 situé au 3ème étage gauche de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle est assurée par la GMF.

Madame [B] [BU] épouse [A] et Monsieur [U] [A] (ci-après : les époux [A]) sont propriétaires d’un appartement situé au 3ème étage droite au sein du même immeuble. 

Monsieur [C] [D] est propriétaire non occupant de l’appartement situé au 2ème étage face (lot n°24) du même immeuble. Il est assuré par la société MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE.

Monsieur [CZ] [UR] est copropriétaire non occupant de l’appartement situé au 2ème étage gauche de l’immeuble. Il est assuré par la société PACIFICA.

Monsieur [J] [OZ] est copropriétaire non occupant de l’appartement situé au 1er étage porte face de l’immeuble (lot n° 21).

Monsieur [O] [HY] est propriétaire non occupant du lot n° 29 au 1er étage droite.

Madame [EE] [RP] est propriétaire non occupante de l’appartement situé au premier étage gauche de l’immeuble (lot n°22).

La copropriété a eu pour syndic le Cabinet CGLV, la société G.M.F. puis, en dernier lieu, un syndic bénévole pris en la personne de Monsieur [R] [K].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble est assuré auprès de la compagnie AXA France IARD.

A partir de novembre 2010, des dégâts des eaux ont été signalés semblant provenir majoritairement du lot de Monsieur [C] [D], propriétaire bailleur du lot n° 24.

Par la suite, six inondations ou fuites ont été signalées, dont trois en parties privatives, et trois en parties communes. 

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR], Monsieur [J] [OZ] et Madame [EE] [RP].

Par ordonnance de référé du 20 février 2015, Monsieur [JO] [EY] a été désigné en qualité d’expert. 

Par ordonnances de référé des 29 octobre 2015, 15 avril 2016, 4 mai 2016, 4 mai 2017, 9 novembre 2017, 14 novembre 2017, les opérations d’expertises ont ensuite été rendues communes et opposables, notamment, à :
- la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires,
- la S.A. PACIFICA, en qualité d’assureur de Monsieur [CZ] [UR],
- la M.F.A, en qualité d’assureur de Monsieur [C] [D],
- la compagnie AREAS ASSURANCES, en qualité d’assureur de Monsieur [J] [OZ],
- Monsieur [O] [HY], propriétaire bailleur,
- Madame [Z], propriétaire bailleur,
- Messieurs [P] et [A],
- d’autres copropriétaires et assureurs, n’étant pas parties à la présente procédure au fond.

Monsieur [JO] [EY] a déposé son rapport le 19 décembre 2018.

C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 29 juin, 30 juin, 1er juillet et 2 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], a fait assigner Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la compagnie PACIFICA, la société AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE (MFA), en qualité d’assureur de Monsieur [D], et Madame [G] [Z] née [H], devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices consécutifs aux dégâts des eaux subis (travaux d’éradication du mérule, travaux de restauration des parties communes, travaux d’investigation exposés lors des opérations d’expertise, frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise).

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 18ème demande au tribunal de :

Vu les articles 544 et suivants, 1101 et suivants, 1231 et suivants du code civil, 113-1 du code des assurances, 695 et 700 du code de procédure civile, 
Vu l’ensemble des pièces versées au débat, 

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit, 

Débouter Madame [G] [Z] née [H] de ses demandes reconventionnelles formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], 

Débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], 

Constater la nullité de la clause d’exclusion de garantie relative au défaut d’entretien et de réparation incombant à l’assuré figurant à l’article 63 du contrat multirisque immeuble AXA France IARD, 

Par conséquent, 

Condamner solidairement, à défaut in solidum : 
* Monsieur [C] [D] et, dans les limites et conditions de ses garanties la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, 
* Monsieur [CZ] [UR] et, dans les limites et conditions de ses garanties la COMPAGNIE PACIFICA, 
* Madame [Z] et, dans les limites et conditions de ses garanties la société GMF, 
* Et dans les limites de ses garanties, AXA FRANCE IARD, assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2], 

A payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 12] les sommes de : 
- 13.391,40 € TTC au titre des travaux d’éradication du mérule, 
- 117.805,42 € TTC au titre des travaux de restauration des parties communes, 
- 61.826,92 € au titre des travaux d’investigation exposés à l’occasion des opérations d’expertise, 
- 25.771,21 € TTC au titre de frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise, 
- 47.522,96 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et en tous les dépens qui comprendront les honoraires taxés des experts MM. [EY] et [N].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] 18ème, demande au tribunal de :

SUR LA RESPONSABILITE DE MONSIEUR [D], MONSIEUR [UR] et Madame [Z]

Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article L124-3 du code des assurances, 

Juger que Monsieur [D], Monsieur [UR] et Madame [Z] engagent leur responsabilité sur le fondement des articles 544 et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 envers le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], 

Juger que la compagnie La MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, la Compagnie PACIFICA doivent garantir leur assuré de leur responsabilité, 

SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

Sur l’exclusion de garantie des dommages causés par les champignons

Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dirigées contre AXA France au titre des travaux de réfection des parties communes,

Rejeter l’ensemble la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dirigée contre AXA France au titre des travaux d’investigation des opérations d’expertises, celles-ci étant dues à la présence de mérule,

En conséquence

Mettre hors de cause la société AXA France,

A titre subsidiaire,

Sur l’exclusion de garantie au titre du défaut d’entretien

Juger que la police souscrite par le syndicat des copropriétaires prévoit une exclusion de garantie pour les dommages causés par un défaut de réparation ou d’entretien indispensable incombant à l’assuré,

Juger que le syndicat des copropriétaires a fait preuve d’un défaut d’entretien et de réparation manifeste des désordres des parties communes dont il savait parfaitement qu’elles étaient l’objet d’infiltrations récurrentes,

Juger que la société AXA France est bien fondée à opposer au syndicat des copropriétaires et aux tiers lésés la clause d’exclusion de garantie pour défaut d’entretien et de réparation,

En conséquence,
Mettre hors de cause la société AXA France,

A titre subsidiaire,

Vu l’article L112-6 code des assurances

Juger AXA France bien fondée à opposer ses limites et plafonds de garanties,

SUR LES DEMANDES DES EPOUX [A]

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas responsable des dommages des époux [A],

Juger qu’AXA France, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne peut être condamné à garantir son assuré en l’absence de toute responsabilité de son assuré,

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [A] et Madame [A] au titre des prétendus préjudices de travaux, préjudice locatif et préjudice financier et moral comme mal fondées,

A titre subsidiaire,

Limiter à deux années la demande au titre des pertes de loyers à 2 ans conformément à la police d’assurance,

SUR LES DEMANDES DE MADAME [Z]

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas responsable des dommages Madame [Z],

Juger que Madame [Z] ne justifie ni des préjudices ni de leur quantum de ses demandes au titre des dommages subis du fait du mérule,

Juger que Madame [Z] ne produit aucune facture et ne justifie pas du quantum de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence,

Débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées,

SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [UR] et [L]

Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] n’est pas responsable des dommages de Monsieur [UR],

Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [UR] et de son assureur au titre de ses prétendus préjudices comme mal fondées,

SUR LES RECOURS D’AXA FRANCE

Vu l’article 544 du code civil,
Vu l’article 124-3 du code des assurances,

Juger Monsieur [D] et Monsieur [UR] Madame [Z] responsables sur le fondement de l’article 544 du Code civil au titre des préjudices subis par son assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et des autres copropriétaires,

En conséquence,

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur, PACIFICA, et Madame [Z] à relever et garantir indemne AXA France au titre des préjudices matériels subis par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur la Compagnie PACIFICA et Madame [Z] à relever et garantir indemne AXA France de toute condamnation mise à sa charge,

En tout état de cause,

Vu l’article 514 du code de procédure civile,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 35.902,96 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Monsieur et Madame [A] de leur demande de paiement de la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur la Compagnie PACIFICA et Madame [Z] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Monsieur [HY], Monsieur [OZ], Monsieur [A] et Madame [A] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [D], son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, Monsieur [UR], son assureur la Compagnie PACIFICA et Madame [Z] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], Monsieur [HY], Monsieur [OZ], Monsieur [A] et Madame [A] aux entiers dépens frais d’expertise, frais de constats, frais d’huissiers, dont distraction faite de Maître Florence ROSANO et ce en application de l’article 699 du Code de procédure civile,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 décembre 2023, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), recherchée en qualité d’assureur de Monsieur [C] [D], demande au tribunal de :

Recevoir la MFA en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée,

Vu les Conditions Générales du contrat Multirisque Habitation de la MFA,
Vu l’article 113-1 Al 2 du code des assurances,
Vu le rapport de Mr [EY],

Dire et juger que la garantie de la MFA ne peut être mobilisée en l’espèce, s’agissant de dommages aux parties communes et privatives de l’immeuble ayant pour origine un manque d’entretien persistant durant des années, constitutif d’une faute intentionnelle imputable à M. [D], 

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires ainsi que M. [HY], M. [OZ], les époux [A] et M. [UR] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MFA,

A titre infiniment subsidiaire,

Entériner les conclusions de l’expert quant aux couts des travaux,

Rejeter les demandes de M. [HY], M. [OZ] et les époux [A] tendant à la prise en charge des travaux de mise aux normes de leurs installations,

Ramener à de plus juste proportions les indemnités sollicitées au titre des pertes locatives,

Débouter les époux [A] de leur demande au titre d’un prétendu préjudice moral,

Débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de la MFA,

Condamner M. [D] au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Madame [G] [Z] demande au tribunal de :

A titre principal : 

Condamner la Compagnie AXA à indemniser le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de son préjudice ; 

Débouter les demandeur et intervenants volontaires de l’ensemble de leurs demandes formées contre Madame [H] ; 

A titre subsidiaire : 

Débouter les demandeur et intervenants volontaires de l’ensemble de leurs demandes formées contre Madame [H] ; 

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la Compagnie AXA à payer la somme de 50.000,00 euros à Madame [H], au titre de ses dommages subis du fait du mérule ; 

En tout état de cause : 

Condamner la Compagnie GMF à garantir Madame [H] de l’ensemble de ses condamnations ; 

Condamner la Compagnie GMF à payer à Madame [H] la somme de 10.000,00 euros, au titre de sa résistance abusive ; 

Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et l’ensemble des parties succombant à payer la somme de 8.000,00 euros à Madame [H], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2023, la S.A. PACIFICA et Monsieur [CZ] [UR] demandent au tribunal de :

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [EY], 
Vu les articles 544 et suivants du Code civil, 
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, 
Vu les pièces versées, 

Recevoir la société PACIFICA et Monsieur [UR] en leurs conclusions et les y déclarer bien fondés, 

En conséquence, 

Débouter le syndicat des copropriétaires, les époux [A] et Monsieur [HY] de leurs demandes de condamnation solidaire ou in solidum à l’encontre de Monsieur [UR] et de la société PACIFICA, 

Fixer la responsabilité des désordres pouvant être imputées au logement de Monsieur [UR] à un pourcentage qui ne saurait dépasser 10 % du total, 

A tout le moins, dire et juger que celle-ci ne saurait dépasser le pourcentage de responsabilité fixé par l’Expert judiciaire soit 30 %, 

Débouter les époux [A] et Monsieur [HY] et Monsieur [OZ] de leurs demandes, fins et conclusions telles que formées à l’encontre de Monsieur [UR] et de la société PACIFICA, 

Condamner in solidum Monsieur [D] et son assureur la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCES, Madame [H] et son assureur la GMF à lui payer les sommes de 12.081 €, 30.829 € et 28.350 €, 

En tout état de cause, 

Relevant que la société PACIFICA ne saurait être tenue que dans le termes et limites de la police souscrite, 

Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles, 

En tant que de besoin, 

Condamner in solidum la société AXA France IARD, Monsieur [D], la Mutuelle Fraternelle d’Assurances et Madame [H] à relever et garantir Monsieur [UR] et la société PACIFICA de toutes éventuelles condamnations portées à son encontre, 

Débouter le syndicat des copropriétaires, les époux [A] et Monsieur [HY] de leurs demandes de paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner in solidum toutes parties succombantes à payer à la société PACIFICA et à Monsieur [UR] la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 juillet 2022, la société GMF, recherchée en qualité d’assureur de Madame [G] [Z], demande au tribunal de :

Vu les articles 328 et 329 du code de procédure civile,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu les Conditions Générales et particulières du Contrat d’Assurance,

Prendre acte de l’intervention volontaire de la GMF prise en sa qualité d’assureur de Madame [Z] dans le cadre de la présente instance,

Dire et juger que l’article 3.5 des Conditions Générales du contrat d’assurance prévoyant une exclusion de garantie a vocation à s’appliquer en l’espèce et que les garanties du contrat n’ont aucune vocation à s’appliquer au présent sinistre,

Débouter Monsieur [UR] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2022, Monsieur [C] [D] demande au tribunal de :

A titre principal :

Débouter l’ensemble des demandeurs de toutes leurs demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [D],

A titre subsidiaire :

Condamner la société MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES à :
- garantir et relever indemne Monsieur [D] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
- payer à Monsieur [D] la somme de 100.000 €, sauf à parfaire, à titre d’indemnité d’assurance.

En tout état de cause : 

Condamner solidairement les parties succombantes à payer la somme de 15.000 € à Monsieur [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2021, Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] (les époux [A]) demandent au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu les dispositions des articles 544 et suivants du code civil,

Recevoir Madame [B] [BU], épouse [A] et Monsieur [U] [A] dans leur intervention volontaire,

Condamner in solidum Monsieur [CZ] [UR] et son assureur la société PACIFICA, Monsieur [C] [D] et son assureur la MFA, Madame [G] [Z] née [H], la compagnie AXA FRANCE IARD, à payer à Madame [B] [BU] épouse [A] et à Monsieur [U] [A] les sommes suivantes :
- 18.108,73 euros au titre des travaux,
- 27.500 euros au titre de la perte locative,
- 10.000 euros au titre du préjudice financier et moral,

Condamner in solidum Monsieur [CZ] [UR] et son assureur la société PACIFICA, Monsieur [C] [D] et son assureur la MFA, Madame [G] [Z] née [H], la compagnie AXA FRANCE IARD, à payer à Madame [B] [BU] épouse [A] et à Monsieur [U] [A] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2022, Monsieur [J] [OZ] demande au tribunal de :
Vu le rapport déposé par Monsieur [EY], 
Vu les articles 328 et suivants du code de procédure civile, 
Vu les articles 544 et suivants, 1240 et suivants du code civil, 
Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Monsieur [OZ], 

CONDAMNER in solidum Monsieur [UR] et son assureur, PACIFICA, Monsieur [D] et son assureur, la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE, et Madame [Z], à régler à Monsieur [OZ] le montant de ses préjudices, soit :
- 11.395,54 € TTC au titre de son préjudice matériel correspondant à la réfection des embellissements de son appartement,
- 36.048 € au titre de son préjudice immatériel correspondant aux pertes de loyers charges comprises à partir d’octobre 2016, sauf à parfaire, 
- 8.621,90 € au titre de l’appel du syndic pour les travaux des parties communes (prorata dû par Monsieur [OZ], 
- 5.000 € de dommages et intérêts pour le préjudice personnel, 
- 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Séverine CARDONEL de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, en application de l’article 699 du même code, 
- Avec intérêts au taux légal capitalisés sur ces sommes à compter de la signification des présentes écritures et à défaut, du prononcé du jugement à intervenir. 

DEBOUTER tout concluant de toutes demandes contre Monsieur [OZ]. 

Aux termes de ses dernières conclusions d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 12 octobre 2020, Monsieur [O] [HY] demande au tribunal de :

Vu les articles 325 et 328 du code de procédure civile,

Recevoir l’intervention volontaire de Monsieur [O] [HY] et la déclarer bien fondée,

En conséquence, 

Condamner solidairement et à défaut, in solidum :
- Monsieur [C] [D] et dans les limites et conditions de garanties, la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE,
- Monsieur [CZ] [UR], et dans les limites de ses garanties, la Compagnie PACIFICA,
- Madame [Z],

A payer à Monsieur [O] [HY] les sommes de :

- 21.960 euros au titre du préjudice immatériel subi du fait de la perte de loyer en principal et charges,
- 26.794,74 euros au titre des dépenses engagées pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés,
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 11 février 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025.
 
MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de recevoir les époux [A], la GMF et Monsieur [O] [HY] en leurs interventions volontaires. 

I - Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] considère que Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR] et Madame [Z] sont responsables des dégâts des eaux ayant affectés l’immeuble. 

Il soutient notamment que :
- aux termes de son rapport d’expertise, Monsieur [EY] conclut que l’origine et les causes des désordres allégués dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux proviennent de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires des appartements de Madame [Z], de Monsieur [D] et Monsieur [UR],
- l’expert conclut à un partage de responsabilité de 50 % pour le logement de Monsieur [D], 30 % pour celui de Monsieur [UR] et 20 % pour celui de Madame [Z],
- cette responsabilité est fondée sur les troubles anormaux du voisinage. 
En réponse aux arguments des défendeurs, il avance que :
- l’expert judiciaire a bien indiqué que les défectuosités constatées dans les appartements autres que ceux de Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR] et Madame [G] [Z] n’ont aucun lien avec les désordres allégués et le développement de mérule,
- les désordres ont seulement été constatés, s’agissant des parties communes, dans le hall de l’immeuble au niveau du rez-de-chaussée haut, dans l’angle des appartements de gauche et de face et au niveau des paliers des 1er et 2ème étages,
- c’est la raison pour laquelle les opérations d’expertise ont été limitées aux rez-de-chaussée, 1er, 2ème et 3ème étages de l’immeuble,
- dès lors, seules les installations privatives de Monsieur [C] [D], Monsieur [CZ] [UR] et Madame [Z], ainsi que l’inertie de ces derniers à réaliser les travaux nécessaires, sont à l’origine des désordres ayant affecté les parties communes de l’immeuble,
- les défendeurs ne sauraient opposer qu’un partage des responsabilités aurait été réalisé par l’expert judiciaire aux termes de son rapport pour échapper à une condamnation in solidum.

Sur son préjudice, il soutient que :
- il a dû procéder à des travaux d’éradication du mérule pour un montant de 13.391,40 euros TTC,
- il a également dû procéder à des travaux de restauration des parties communes endommagées par le mérule, pour un montant total, après déduction de sommes correspondant au coût de travaux sans lien avec les dégâts causés par le mérule, à hauteur de 117.805,42 euros TTC,
- s’ajoute à ces coûts des travaux d’investigations réalisés afin de procéder à des recherches de fuites, une mise à nu des zones infestées et des sondages, pour un montant total de 61.826,92 euros TTC,
- ainsi que des frais et honoraires des intervenants (maîtrise d’œuvre ; 14.142,36 euros et honoraires du syndic pour 11.627,85 euros) pour un montant total de 25.771,21 euros TTC. 

Sur la garantie due par la société AXA France IARD au syndicat des copropriétaires, il fait valoir que :
- la société AXA France IARD ne saurait se prévaloir d’une clause d’exclusion de garantie au motif que le champignon ne serait pas garanti,
- en effet, le mérule dont la présence a été constatée dans l’immeuble n’est pas la cause des désordres mais la conséquence des dégâts des eaux survenus, lesquels sont bien garantis par le contrat d’assurance,
- à titre subsidiaire, la compagnie AXA estime pouvoir se prévaloir des dispositions de l’article 63 du contrat d’assurance, selon lesquelles : « Aux termes de l’article 1964 du code civil : Le contrat d’assurances garantir un risque aléatoire et par conséquence la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un évènement incertain. Ainsi, n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui »,
- or, il ressort de l’article L. 113-1 du code des assurances que : « les pertes et les dommages occasions par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré »,
- dès lors, l’article 63 n’est ni formel ni limité car il ne définit pas les notions de défaut d’entretien et de réparation, et ne répond pas aux critères imposés par le texte : ces dispositions sont donc nulles et inopposables au syndicat des copropriétaires,
- en tout état de cause, il ne saurait être reproché au syndicat des copropriétaires un défaut d’entretien, ni une faute intentionnelle ou dolosive au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances, ni une quelconque inertie, 
- le syndicat a en effet agi dès l’apparition du premier dégât des eaux en 2011 en mandatant M. [VJ], architecte, afin d’effectuer une campagne de recherche de fuites dans les appartements, des dégradations liées à des infiltrations et à de l’humidité ayant été constatées,
- en toute état de cause, le syndicat des copropriétaires ne pouvait mettre en œuvre les travaux de rénovation des parties communes dès lors que les travaux de remise en état des installations privatives destinés à mettre un terme aux infiltrations n’étaient pas réalisés par les copropriétaires concernés.

La compagnie AXA France IARD soutient comme le syndicat des copropriétaires que les responsabilités de Monsieur [D], Monsieur [UR] et Madame [Z] doivent être retenues selon le partage retenu par l’expert judiciaire.

Elle oppose cependant au syndicat des copropriétaires que : 
- tous les travaux dont le remboursement est sollicité par le syndicat sont la conséquence de la dégradation des parties communes par le mérule,
- or, la police AXA France prévoit une exclusion de garantie pour les dommages causés par des champignons,
- ce cas d’exclusion est bien clair et précis et ne saurait donc être déclaré inopposable,
- l’article 63 des conditions générales de la police d’AXA prévoit que sont exclus les dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui,
- il apparait en l’espèce que le syndicat était averti depuis novembre 2010 de l’existence des premiers sinistres dans l’appartement de Monsieur [D],
- de 2010 à 2014, malgré la multiplication des sinistres, le syndicat des copropriétaires s’est contenté d’adresser des courriers mettant en demeure les copropriétaires concernés de réaliser des travaux dans leurs appartements,
- enfin, en 2011, le rapport de Monsieur [VJ] a averti le syndicat des copropriétaires de la présence de mérule dans les parties communes de l’immeuble,
- tous les travaux d’investigations rendus nécessaires du fait de la présence de mérule sont exclus de la garantie au même titre que les travaux de reprise des parties communes,
- subsidiairement, en cas de condamnation de la société AXA France IARD, il conviendra d’appliquer les plafonds et limites contenus dans la police,
- enfin, elle sollicite la condamnation de Monsieur [D], de Monsieur [UR] et de Madame [Z] de la MUTUELLE FRATERNELLE ASSURANCE et la Compagnie PACIFICA à la garantir indemne de toutes condamnations pouvant être mises à sa charge, selon la part de responsabilité incombant à leurs assurés.

Monsieur [C] [D] oppose que l’expertise apparaît incomplète. Il soutient notamment que :
- alors que toutes les installations de l’immeuble étaient fuyardes, c’est vers son seul appartement que le syndicat des copropriétaires s’est tourné en début de procédure, 
- l’expert a arrêté ses investigations au 3ème étage, alors même que la présence de mérule a été constatée dans tous les appartements et parties communes du rez-de-chaussée et des trois premiers étages,
- dès lors, même à supposer que les installations sanitaires de l’appartement du 2èm étage de Monsieur [D] aient pu participer au développement du mérule, elles ne sauraient expliquer en tout ou partie sa présence au 2ème et surtout au 3ème étage,
- rien dans le rapport de d’expertise ne permet de justifier que 50 % de responsabilité à Monsieur [D],
- l’expertise est contradictoire, l’expert prétendant à la fois que toutes les installations sanitaires ont été à l’origine des désordres et que seules trois d’entre elles portent l’entière responsabilité des désordres, 
- le syndicat des copropriétaires inclut dans ses demandes à l’encontre de Monsieur [D] l’ensemble des sommes réglées aux différents intervenants par le syndicat des copropriétaires,
- or, Monsieur [D] a réglé sa quote-part de ses sommes, si bien qu’on lui demande de les payer deux fois,
- le quantum du préjudice du syndicat n’est pas établi, dans la mesure où il n’a pas déduit des sommes demandées les subventions reçues pour la réalisation des travaux et où il ne fournit aucune facture.

En réponse aux arguments de la MFA en qualité d’assureur de Monsieur [D], il oppose que :
- la MFA ne saurait lui opposer sa négligence dans l’entretien de ses installations sanitaires, puisqu’il est établi qu’il a fait intervenir un plombier à quatre reprises, dès qu’il était averti d’un problème par le syndic,
- il a également dû mettre un terme à la location de son studio, renonçant à 1.000 euros par mois sur 57 mois de loyers,
- il a dû supporter le cout de la remise en état de ses parties privatives,
- dès lors, la MFA devra prendre en charge son préjudice à hauteur de 100.000 euros.

Monsieur [CZ] [UR] et la société PACIFICA opposent que :
- les conclusions de l’expert sont sujettes à discussion, 
- l’expert valide des travaux aux 4ème étage et au 5ème étage alors que l’appartement de Monsieur [UR], considéré comme étant à 30 % responsable des désordres litigieux, est situé au 2ème étage de l’immeuble,
- sa responsabilité ne saurait dépasser 10 %,
- il convient de déduire des dommages et intérêts auxquels il serait condamné les sommes versées au titre de sa quote-part des travaux de réfection,
- le montant total des travaux de restauration ne saurait dépasser la somme de 108.223,52 euros conformément à ce qui a été retenu par l’expert judiciaire,
- il en va de même pour les travaux d’investigation lors des opérations d’expertise dont le coût ne saurait dépasser 60.337,50 euros,
- l’expert judiciaire avait également chiffré les honoraires de l’architecte à la somme de 13.493,97 euros,
- les demandes formulées au titre des honoraires du syndic ne sauraient prospérer,
- la solidarité ne se présume pas, et Monsieur [EY] a bien distingué les différentes imputations de sorte que toute condamnation solidaire ou in solidum devra être écartée,
- en cas de condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [UR], la société AXA France IARD sera également condamnée en sa qualité d’assureur de la copropriété et des copropriétaires non occupants,
- Monsieur [D] et Madame [Z] ont engagé leur responsabilité sur le fondement de l’article 544 du code civil.

Madame [G] [Z] née [H] oppose que le rapport d’expertise judiciaire ne permet pas d’établir sa responsabilité. Elle soutient notamment que :
- le rapport d’expertise se fonde sur de nombreuses photographies de mauvaise qualité qui ne sauraient être exploitables, 
- aucune mesure d’investigation n’a été réalisée aux étages supérieurs au 3ème étage,
- pourtant, le mérule est un champignon qui se développe dans un environnement humide, et l’eau tombe nécessairement du haut vers le bas,
- il n’est donc pas explicable, alors que tous les appartements et parties communes des quatre premiers étages étaient affectés par le champignon, que les recherches ne se soient pas étendues au 4ème et 5ème étages,
- le rapport d’expertise judicaire ne fait que constater des infiltrations d’eau dans le plancher de la salle de bain de Madame [H] lorsque la douche était utilisée,
- non seulement les conditions dans lesquelles ont été réalisées les constatations ne permettent pas d’en tirer de conclusions pertinentes, mais encore il n’est pas expliqué ce qui diffère entre la situation de l’appartement de Madame [Z] et celle de tous les autres appartements visités par l’expert judiciaire,
- la responsabilité de Madame [Z] retenue à hauteur de 20 % ne fait pas plus l’objet d’une explication par l’expert judicaire, 
- les travaux de réfection dans l’appartement de Madame [Z] ont donné lieu au plus petit devis de la copropriété, ce qui laisse à penser que sa responsabilité dans les dommages des parties communes est moindre que celle des autres appartements, 
- l’absence d’investigation aux étages supérieurs induit artificiellement la responsabilité de Madame [Z],
- l’expert judicaire se contredit à plusieurs reprises dans son rapport, en affirmant que tous les appartements visités ont contribué au développement du mérule, tout en soulignant que les installations sanitaires autres que celles des appartements de Madame [Z], Monsieur [UR] et Monsieur [D] n’ont aucun lien avec le mérule,
- le devis produit par la société APBM en présence de l’architecte de la copropriété met hors de cause Madame [Z],
- l’expert judiciaire a effectué ses constats chez Madame [Z] de manière déloyale, en constatant une absence d’étanchéité au sol et mur de la salle de bain, après que cette dernière ait été partiellement détruite pour rechercher d’éventuelles fuites d’eau,
- aucune photo de son appartement n’apparaît dans l’expertise judicaire,
- enfin, sur les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires, étant elle-même copropriétaire, elle a payé sa quote-part de charges et ne saurait donc se voir réclamer des sommes supplémentaires au titre des travaux de réfection effectués par la copropriété. 

La MUTUELLE FRATERNELLE D’ASSURANCES (MFA) oppose au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [D] que : 
- l’expert a défini une répartition des responsabilités entre les copropriétaires à l’origine des dommages, de sorte que le syndicat ne saurait solliciter une condamnation solidaire et à défaut in solidum de Monsieur [D], Monsieur [UR] et de Madame [Z],
- il résulte de l’article 26 des conditions générales du contrat multirisque habitation souscrit par Monsieur [D] que : « les dommages ayant pour cause une négligence caractérisée d’entretien notamment après une injonction d’avoir à faire exécuter les travaux pour remédier à une situation précise soit de la part de l’administration, soit de la part des voisins, tiers ou locataires »,
- il est manifestement établi que les travaux réalisés avant l’expertise judiciaire pour remédier à l’apparition des premiers désordres en 2011, signalés par l’architecte de la copropriété d’alors, Monsieur [VJ], ont été manifestement insuffisants,
- l’expert judiciaire a confirmé l’absence de mise en conformité des installations sanitaires de Monsieur [D],
- il est donc établi que ce dernier a laissé perdurer des infiltrations en connaissance de cause, au mépris des risques encourus pour ses parties privatives et les parties communes de l’immeuble,
- il a donc commis une faute intentionnelle au sens de l’article L. 113-1 alinéa 2 du code des assurances dont l’assureur ne répond pas,
- il résulte en outre de l’article 7 du même contrat que sont exclus de la garantie « les dommages résultant d’un manque d’entretien manifeste ou d’un défaut de réparation indispensable incombant à l’assuré », ce qui a été démontré précédemment,
- enfin l’article 12 du même contrat stipule que « l’assuré propriétaire non occupant ou copropriétaire non occupant est garanti contre la perte de loyers qu’il peut subir à la suite d’un sinistre causé par un des évènements prévus aux articles 1, 4 7. Le montant de l’indemnité est déterminé en fonction de temps nécessaire, à dire d’expert ou d’inspecteur mandaté par la société, à la remise en état des locaux. Cette indemnité est versée au maximum pendant une année à compter du sinistre » 
- Monsieur [D] est donc mal fondé à demander la garantie de la MFA pour la perte des loyers.

*** 
1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine :

Les désordres d’infiltration subis sont décrits en page 50 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et consistent en : 
- dans le hall de l’immeuble - rez-de-chaussée dans l’angle des appartements de gauche et de face : des dégradations très importantes au niveau du plafond (enduit fissuré, décollement d’enduit plâtre, peinture dégradée, anciennes traces de coulure d’eau sur le bâti de la porte du logement du rez-de-chaussée de gauche) avec présence de poutrelles métalliques fortement oxydées dans la zone la plus dégradée, 
- dans l’angle gauche à l’emplacement du coffrage bois dissimulant la colonne montante de gaz : la présence de « champignons » avec une forte humidité, mesurée à l’humitest à 999/1000. 

Des désordres importants ont globalement été relevés dans les parties communes, entre le rez-de-chaussée et le 3ème étage, avec présence de champignons type mérule, ce champignon étant qualité par l’expert de « très destructeur » et ayant « besoin d’humidité pour s’installer » (rapport, page 36). 

La matérialité des désordres est ainsi établie. 

S’agissant de leur origine (rapport, pages 54 à 56), ces désordres proviennent exclusivement de la vétusté, de la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires privatives de trois appartements au sein de l’immeuble, à savoir : 

1 - L’appartement situé au 3ème étage gauche (lot n° 28) dont la propriétaire non occupante est Madame [G] [H] épouse [Z] : 
* dans la salle de bain : absence de revêtement d’étanchéité sol et murs, vétusté, défectuosité et non-conformité de la paillasse réalisée entre la baignoire et la cloison de l’entrée. 

Après essais d’étanchéité réalisés à l’aide d’une douchette au pourtour de la baignoire et au droit des colonnettes sur lesquelles est montée la robinetterie, l’eau s’écoule instantanément sous la baignoire, s’infiltrant ensuite dans le plancher. 
 
2 - L’appartement situé au 2ème étage face (lot n° 24), dont le propriétaire non occupant est Monsieur [C] [D] : 
* dans le cabinet d’aisances : 
- vétusté, non-conformité, absence d’entretien, 
- absence de revêtement d’étanchéité au sol : joints dégradés entre plusieurs carrelages au sol ; lorsqu’une fuite se déclare ou lorsqu’on nettoie le sol avec une serpillière humide, l’absence de protection et de barrière étanche sous le carrelage autorise « inévitablement » l’eau à s’infiltrer dans le plancher, 
- vétusté, non-conformité de l’installation de vidage du lave-main, colmatage de fuites à l’aide de silicone. 
* dans la cuisine : 
- absence au sol d’un revêtement d’étanchéité, 
- plusieurs carreaux au sol décollés et détériorés, 
- absence d’entretien, vétusté, défectuosité, non-conformité de l’installation de l’évier : entraînant un passage important d’eau entre la robinetterie de l’évier et le plan de travail. 
* dans la salle de bain : 
- absence d’entretien, vétusté, défectuosité et non-conformité des installations sanitaire : baignoire d’angle en acrylique, 
- aucun revêtement d’étanchéité sol et murs réalisé, 
- fuite active au niveau du raccordement de la robinetterie bain/douche aux raccords encastrés, 
- hauteur insuffisante du revêtement de faïence au-dessus de la baignoire : lorsqu’on utilise la douche, l’eau éclabousse les murs et dégrade les enduits, 
- non-conformité aux règles de l’art de l’installation de la baignoire en acrylique : aucun support périmétrique n’a été installé sous la baignoire pour empêcher la déformation du matériau, dès son utilisation, 
- défectuosité du joint au pourtour de la baignoire, carreaux de faïence cassé : au cours d’essais, passage d’eau instantané entre le bord de la baignoire et le mur, l’eau s’écoulant sur le sol et s’infiltrant dans le plancher, 
- absence de pare douche ou de rideau empêchant l’eau de s’écouler sur le sol dès l’utilisation de la douchette, 
- revêtement de sol dégradé, plusieurs joints entre les carrelages étant fissurés. 
Il a été relevé à l’humitest une valeur de 999/1000. 
Les carrelages semblent en outre avoir été collés au sol sur un « support bois (effet de trampoline) ». 

3 - L’appartement situé au 2ème étage gauche de l’immeuble, dont le propriétaire non occupant est Monsieur [CZ] [UR] : 
* dans la salle d’eau : 
- non-conformité, défectuosité, vétusté des installations, 
- absence d’un revêtement d’étanchéité sol et murs, 
- au niveau du receveur de douche : 
> absence de regard sous le receveur permettant un accès aux raccords ainsi que la ventilation du vide pour empêcher la condensation, 
> défectuosité de l’étanchéité du joint au pourtour du bac à douche (à chaque utilisation de la douche, de l’eau s’infiltre entre le receveur et les murs, qui s’écoule sur le sol dépourvu d’un revêtement d’étanchéité puis s’infiltre dans le plancher (constatations du 5 octobre 2016), 
> revêtement de faïence détérioré par la pose de chevilles dans le mur non étanché (l’eau ruisselle sur la paroi et s’infiltre par la pénétration des chevilles dans le mur en humidiant celui-ci), 
> non-conformité et défectuosité de l’assemblage réalisé au niveau du collecteur d’évacuation des eaux usées reprenant les eaux usagées de la douche et du lavabo et le té en PVC sur lequel se raccordent les eaux vannes du WC (en réunion d’expertise du 16 juin 2015, un patin de plâtre autour de la canalisation en PVC près WC avait été constaté et une très forte humidité au droit de cet emplâtre relevée. Le 5 octobre 2016, après piochage de l’emplâtre, il a été relevé une fuite au niveau du bouchon de dégorgement collé sur le tampon de la culotte des eaux vannes). 
Le collecteur des eaux usées se raccordant au collecteur des eaux vannes du WC, il a été constaté contradictoirement lors d’essais de chasse, que de l’eau passait par le raccord, cette fuite active perdurant « certainement depuis des années ». 
 
Les installations susmentionnées n’ayant pas été réalisés par des professionnels, leur absence de conformité a été à l’origine d’infiltrations à répétition puis du développement de mérule (rapport, page 36). 

Aucun élément technique n’est produit dans le cadre de la présente instance qui viendrait : 
- contredire les constatations et éléments d’imputabilité susmentionnés retenus par l’expert judiciaire, à l’issue d’investigations nombreuses, complètes et approfondies, dans les conclusions circonstanciées de son rapport, 
- justifier que d’autres appartements aux 4ème et 5ème étages auraient pu être à l’origine des désordres faisant l’objet du présent litige, nonobstant la généralisation des désordres entraînées par le mérule aux parties communes de l’immeuble du rez-de-chaussée au 5ème étage. 

Les installations sanitaires privatives vétustes, défectueuses et non conformes des appartements susvisés ayant contribué ensemble, par leur action conjuguée, à la réalisation de l’intégralité des désordres subis par le syndicat des copropriétaires, une condamnation « in solidum » s’impose en l’espèce. 
 
1-2 Sur les responsabilités : 

En droit, l’article 544 du code civil dispose “la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements”. 

Aux termes du nouvel article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours : 

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d'une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément. 

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d'une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux. 

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

En l’espèce, les désordres susvisés, qualifiés par l’expert judiciaire de « très importants », excèdent à l’évidence par leur ampleur, leur répétition et leurs conséquences, avec développement de mérule dans l’immeuble, les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété, avec des planchers en bois et des pans de bois présents dans la cage d’escalier, les infiltrations en provenance des installations litigieuses ayant « porté atteinte à la solidité du bâtiment » (rapport, page 57). 

La responsabilité objective de Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR], en leur qualité de copropriétaires voisins à l’origine des désordres d’infiltration litigieux, sera donc retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. 

1-3 Sur les préjudices : 

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, au regard des éléments de la procédure (rapport d’expertise judiciaire, pages 59 à 61) et des pièces produites en demande par le syndicat des copropriétaires, il convient de retenir comme justifiés, acceptables et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, les postes de préjudices suivants : 

1 - au titre des travaux de restauration des parties communes endommagées : 80.901,98 € HT (rapport, pages 59 et 60, et non pas la somme de 89.176,58 € HT non validée par l’expert judiciaire), soit 88.992,18 € TTC (TVA à 10 %, soit 8.090,20 €) :
+ les honoraires de maîtrise d’œuvre justifiés à hauteur de 2,20 % du montant des travaux HT, avec une TVA à 20 % (pièce n° 38 produite en demande), soit 80.901,98 € x 2,20 % = 1.779,84 € HT et 2.135,81 € TTC (TVA : 355,97 €) et non pas 7.491,08 € TTC,
+ honoraires d’assurance dommages-ouvrage : 2.355,00 € TTC (pièce n° 41). 

Soit au total : 93.482,99 € TTC. 

Les honoraires de suivi administratif et comptable des travaux par le syndic à hauteur de 1,8 % du montant HT ne sont justifiés par aucun élément de preuve permettant d’établir la nature et la légitimité des prestations prétendument effectuées ainsi que le taux allégué (contrat de syndic, vote de l’assemblée générale en application de l’article 18-1 A III). 

A cette somme, il convient d’ajouter les « mesures conservatoires » retenues par l’expert judiciaire à hauteur de la somme globale de 10.080,00 € TTC (rapport, page 60), soit au total la somme de 103.562,99 € TTC. 

2 - au titre des travaux d’éradication du mérule : 13.391,40 € TTC (pièces n° 24 à 26 produites en demande et rapport, page 60), 

3 - au titre des travaux d’investigation (recherches de fuites, sondages) : 60.337,50 € TTC (montant validé par l’expert, dans son rapport, page 60) et non pas 61.826,92 € TTC, 

4 - au titre des honoraires justifiés de suivi des intervenants aux opérations d’expertise (maître d’œuvre, syndic) : 

* maîtrise d’œuvre (pièces n° 59 à 71) : 13.493,97 € TTC, 
* honoraires de suivi de la procédure et de la campagne travaux par le syndic (pièces n° 72-1 à 72-14) : 5.313,28 € TTC, 

Soit au total 18.807,25 € TTC. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] sera débouté du surplus, non justifié, de ses demandes indemnitaires formées au titre des travaux de restauration des parties communes, des travaux d’investigation exposés à l’occasion des opérations d’expertise, ainsi que des frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise. 

1-4 Sur la garantie des assureurs :

1-4-1 Sur la garantie de la Mutuelle Fraternelle d’Assurances, recherchée en qualité d’assureur de Monsieur [C] [D] : 

Selon l'article L. 113-1 du Code des assurances, les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.

La faute intentionnelle implique la volonté de son auteur de créer le dommage tel qu’il est survenu. Ainsi, la volonté de créer le risque de dommage ne suffit pas à caractériser la faute intentionnelle ou dolosive. Il en est de même pour une conduite gravement négligente de l’assuré.

Selon cette conception subjective la faute intentionnelle suppose de la part de son auteur non seulement la commission d’un manquement délibéré mais également la volonté de causer le dommage tel qu’il est survenu et non pas seulement la conscience d’en créer le risque.

Dès lors qu'un assureur se prévaut d'une clause d'exclusion de garantie, il appartient au tribunal de vérifier les conditions d'application de l'article L. 113-1 du code des assurances, donc de s'assurer que la clause d'exclusion de garantie invoquée par l'assureur est bien formelle et limitée (ex. : Civ. 3ème, 28 octobre 2003, n° 01-13.490).

En l’espèce, les clauses d’exclusion invoquées par l’assureur au titre de la garantie « responsabilité civile propriétaire d’immeuble » (page 49) pour les « dommages ayant pour cause une négligence caractérisée d’entretien notamment après une injonction d’avoir à faire exécuter des travaux pour remédier à une situation précise, soit de la part de l’administration, soit de la part de voisins, tiers ou locataires » (article 26) et au titre de la garantie « dégât des eaux » (page 26) pour les « dommages résultant d’un manque d’entretien manifeste ou un défaut de réparation indispensable inconnu de l’assuré » (article 7) ne sont pas formelles et limitées, au sens des dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances, en ce qu’elles ne se réfèrent pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de nature à permettre à l'assuré de savoir, avec certitude, dans quels cas et à quelles conditions il n'est pas garanti, de sorte qu'elles ne peuvent recevoir application en raison de leur imprécision (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 2, Chambre 1, 25 janvier 2017, n° RG 14/00382 ; Civ. 3ème, 26 septembre 2012, n° 11-19.117, publié au bulletin ; Civ. 2ème, 12 décembre 2013, n° 12-25.777, 15 janvier 2015, n° 13-19.405, Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-17.954, 9 avril 2013, n° 11-18.212, etc.).

Au surplus, le défaut d'entretien, à le supposer caractérisé, ne suffit pas, à lui-seul, à établir l'absence d'aléa inhérent au contrat d'assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen).

S'agissant de la faute intentionnelle alléguée par l'assureur, il n'est pas justifié en l'espèce de l'existence d'une telle faute de l'assuré, au sens de l'article L. 113-1 du code des assurances, de nature à faire perdre au contrat d'assurance son caractère aléatoire, ayant eu pour effet de rendre inéluctable la réalisation du dommage, en s'étant volontairement abstenu d'exécuter certains travaux.

A cet égard, s'il est acquis que Monsieur [C] [D] a fait preuve d'une inertie dans la cadre de la gestion du sinistre faisant l’objet du présent, notamment en ne faisant pas réaliser les travaux de mise en conformité de ses installations sanitaires privatives après mises en demeure du syndic de l’immeuble, les 28 juillet 2014, 16 septembre 2014 et 30 septembre 2014 (rapport, page 34), il ne peut cependant lui être reproché une abstention volontaire de réaliser les travaux de réparations nécessaires après avoir été informé de l'existence d'infiltrations, alors que la négligence de l'assuré ne suffit pas à exclure tout aléa et qu'il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites que Monsieur [C] [D] a fait réaliser des travaux de plomberie par un professionnel en 2012 puis en 2014 (pièces n° 2a à 2d produites par M. [D]) et qu’il a transmis un devis de mise en conformité de ses installations sanitaires à Monsieur [JO] [EY] dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire (rapport, page 25). 

La preuve n'est donc rapportée de la volonté de l'assuré de créer le dommage tel qu'il est survenu (défaut délibéré d’entretien ayant eu pour effet de retirer au contrat son caractère aléatoire ou prise de risque ayant faussé l'élément aléatoire attaché à la couverture du risque), de sorte que l'assureur ne caractérise pas, en l'espèce, de faute intentionnelle au sens des dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances.

La garantie de la Mutuelle Fraternelle d’Assurances, recherchée en qualité d’assureur de Monsieur [C] [D], est donc parfaitement mobilisable en l’espèce.

L’assureur sera donc condamné à garantir son assuré, Monsieur [C] [D], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et de son sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N], et les frais irrépétibles. 

En revanche, Monsieur [C] [D] ne justifie par aucun élément de preuve de l’existence d’un quelconque lien de causalité entre les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige et la perte locative dont il fait état, ce préjudice locatif n’étant lui-même établi par aucun élément autre qu’un contrat de location meublée en date du 1er mai 2014, sans qu’il soit démontré d’une quelconque façon : 
- que le locataire du studio aurait mis fin à la location à compter du mois de mars 2017, comme le prétend Monsieur [D], 
- ni que ce départ, à le supposer avéré, aurait été motivé par les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige. 
Le préjudice locatif allégué par Monsieur [C] [D] n’est donc établi ni dans son principe, ni dans son quantum (100.000 € à « parfaire »). 

Au regard de ces éléments, Monsieur [C] [D] devra être intégralement débouté de sa demande de condamnation de son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) à lui payer la somme de 100.000 €, sauf à parfaire, à titre d’indemnité d’assurance. 

1-4-2 Sur la garantie de la S.A. PACIFICA, recherchée en qualité d’assureur de Monsieur [CZ] [UR] : 

La S.A. PACIFICA ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa garantie, en qualité d’assureur de Monsieur [CZ] [UR]. 

S’agissant de garanties facultatives, elle sera déclarée bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers lésés, les limites de ses garanties contractuelles.

1-4-3 Sur la garantie de la société GMF, recherchée en qualité d’assureur de Madame [G] [H] épouse [Z] : 

La police d’assurance habitation souscrite par Madame [G] [H] épouse [Z] auprès de la compagnie GMF comporte une garantie « dégât de eaux » garantissant l’assuré pour les « dommages matériels causés par l’eau aux biens assurés » et provoqués par […] : 
« - des infiltrations : […] 
* par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages » (pièce n° 1 produite par la GMF, article 3.5, conditions générales, page 37). 

Par ailleurs, les biens sinistrés au sens de la police d’assurance sont définis en page 11 desdites conditions générales comme étant : 
« Les bâtiments situés à l’adresse déclarée sur vos Conditions Particulières, c’est-à-dire : 
- votre habitation et ses dépendances […] 
* Votre contrat garantit également : 
- votre quote-part dans les parties communes si vous êtes copropriétaire ». 

La société GMF oppose, sans pour autant justifier de leur applicabilité au cas d’espèce, des exclusions de la garantie « dégât des eaux » prévues à l’article 3.5 des conditions générales pour les dommages : 

« - qui ont pour origine l’humidité, la porosité, la condensation, les phénomènes de capillarité », 
- et « causés par des micro-organismes (exemples : champignons, moisissures) ». 

Ce faisant, l’assureur confond la cause et les conséquences du sinistre, qui ne provient pas du mérule, ni de la porosité, la condensation, l’humidité, ou un phénomène de capillarité mais d’infiltrations résultant de la défectuosité, vétusté, non-conformité d’installations sanitaires privatives, ayant favorisé le développement de champignons, de sorte que le sinistre entre bien dans le champ des dommages matériels garantis et que les exclusions de garantie invoquées par l’assureur n’ont pas vocation à s’appliquer au cas d’espèce. 

Les dommages subis ne sont pas causés par des champignons ou des moisissures, et n’ont pas pour origine la porosité, la condensation, les phénomènes de capillarité. À cet égard, le champignon lignivore ne constitue pas un sinistre en soi, mais n’est en réalité que la conséquence des infiltrations d’eau, qui sont elles-mêmes garanties par le contrat d’assurance (ex. en ce sens : Cour d’appel de Douai, 3ème chambre, 7 juillet 2022, n° RG 21/01688).
 
La garantie de la GMF, en qualité d’assureur de Madame [G] [H] épouse [Z], est donc parfaitement mobilisable. 

La GMF sera donc condamnée à garantir son assurée, Madame [G] [H] épouse [Z], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et de son sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N], et les frais irrépétibles. 

En revanche, Madame [G] [H] épouse [Z] ne développe aucun moyen au soutien de sa demande de condamnation de la GMF à lui payer la somme de 10.000 € au titre de sa résistance abusive et elle ne justifie par aucun élément de preuve de la nature et du quantum de sa demande indemnitaire. 

Elle sera donc intégralement déboutée de sa demande de condamnation de la compagnie GMF à lui payer la somme de 10.000,00 € « au titre de sa résistance abusive ». 

1-4-4 Sur la garantie de la S.A. AXA France IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] : 

La S.A. AXA France IARD invoque une exclusion de garantie pour les dommages causés par des champignons ou des moisissures (§ 19, page 8, des conditions générales de la police multirisque immeuble n° 3873502504 souscrite par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], pièce n° 1 produite par l’assureur). 

Toutefois, il a été vu précédemment (§ 1-4-3) que les dommages subis ne sont pas causés par des champignons ou des moisissures, qui sont une conséquence du sinistre. À cet égard, le champignon lignivore ne constitue pas un sinistre en soi, mais n’est en réalité que la conséquence des infiltrations d’eau « par les joints d’étanchéité aux pourtours des installations sanitaires et au travers des carrelages », qui sont elles-mêmes garanties par le contrat d’assurance (pièce n° 1 précitée, garantie « dégâts des eaux », § 18, page 8 ; ex. en ce sens : Cour d’appel de Douai, 3ème chambre, 7 juillet 2022, n° RG 21/01688).

A titre subsidiaire, l’assureur invoque une exclusion commune à toutes les garanties pour les « dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui » (conditions générales, § 63, page 19). 

Toutefois, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que le syndic de l’immeuble, tenu d’une obligation de moyen, n’est nullement resté inactif entre 2011 et 2014, jusqu’à l’assignation en référé expertise délivrée en janvier/février 2015, dans la gestion des sinistres « dégâts des eaux » causés par les installations sanitaires privatives défectueuses de plusieurs copropriétaires au sein de l’immeuble :

- en mandatant fin 2011 un architecte pour effectuer une campagne de recherche de fuite dans les appartements, transmis aux copropriétaires concernés afin qu’ils prennent les mesures nécessaires, 
- puis en prenant de nouvelles mesures à la suite de la survenance d’un nouveau dégât des eaux en 2014, en mettant en demeure Monsieur [D] d’effectuer les réparations qui s’imposaient pour remédier aux désordres, en mandatant un cabinet d’étude structure et en faisant réaliser une étude parasitaire des bois (pièces n° 1 à 14 produite par le syndicat des copropriétaires). 

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne pouvait utilement procéder aux travaux de réfection des parties communes avant que les travaux de remise en état de leurs installations privatives, seules de nature à mettre un terme définitif aux infiltrations, aient été réalisés par les copropriétaires concernés. 

En tout état de cause, comme le relève le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], la clause d’exclusion invoquée par la S.A. AXA France IARD, n’est pas formelle et limitée, au sens des dispositions de l’article L. 113-1 du code des assurances, en ce qu’elle ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées de nature à permettre à l'assuré de savoir, avec certitude, dans quels cas et à quelles conditions il n'est pas garanti, de sorte qu'elle ne peut recevoir application en raison de son imprécision.

Au surplus, le défaut d'entretien, à le supposer caractérisé, ne suffit pas, à lui-seul, à établir l'absence d'aléa inhérent au contrat d'assurance (ex. : Civ. 2ème, 24 mars 2016, n° 15-16.765, premier moyen).

La police de la S.A. AXA France IARD est donc parfaitement mobilisable en l’espèce, de sorte que l’assureur devra être condamné à indemniser son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] de l’intégralité des préjudices subis consécutivement aux dégâts des eaux faisant l’objet du présent litige, dans les limites, conditions et plafonds de ses garanties. 

II - Sur la demande indemnitaire formée à titre reconventionnel par Madame [Z] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et de son assureur, la S.A. AXA France IARD :

Madame [Z] soutient que :
- sa responsabilité n’est nullement démontrée et l’expertise judiciaire a été menée déloyalement à son encontre,
- dès lors, elle a subi un préjudice important du fait de l’apparition du mérule dans l’immeuble, au même titre que les autres copropriétaires mis en cause, 
- elle a ainsi subi 50.000 euros de dommages au titre des travaux de réfection de son appartement, de pertes de loyers et de jouissance de son appartement et de participation au prorata des paiements effectués par la copropriété pour la réfection des parties communes de l’immeuble. 

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris [Localité 7] oppose que :
- la demande d’indemnisation formée par Mme [Z] au titre d’un préjudice de jouissance et des pertes de loyers ne repose sur aucun fondement juridique,
- en outre, aucune faute ne saurait être reprochée au syndicat des copropriétaires,
- en effet, la dégradation des parties communes a pour unique origine la non-conformité et la vétusté des installations privatives de Monsieur [UR], Monsieur [D] et Madame [Z],
- le cas échéant Madame [Z] ne rapporte pas la preuve du préjudice évoqué. 

La S.A. AXA France IARD oppose que : 
- il ressort du rapport d’expertise que les installations sanitaires de Madame [Z] n’étaient pas conformes et à l’origine des désordres constatés sur les parties communes de l’immeuble,
- elle ne justifie pas du quantum de 50.000 euros réclamés au titre du préjudice moral allégué.

*** 
La demande indemnitaire formée par Madame [G] [Z] née [H] n’est pas fondée en droit alors que les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige ont pour origine exclusive la vétusté, la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires privatives de trois appartements au sein de l’immeuble, dont celui de Madame [G] [Z] née [H], et non les parties communes, elles-mêmes dégradées par les infiltrations provenant desdites installations, Madame [G] [Z] née [H] opérant à cet égard une confusion entre la cause et les conséquences des désordres. 

Le préjudice allégué forfaitairement à hauteur de la somme de 50.000 €, au titre des travaux de réfection de l’appartement, des pertes de loyers et de jouissance de l’appartement, ainsi que de la participation au prorata des paiements effectués par la copropriété pour la réfection des parties communes de l’immeuble, n’est par ailleurs justifié par aucun élément de preuve. 

Dans ces conditions, Madame [G] [Z] née [H] ne pourra qu’être intégralement déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et de son assureur, la S.A. AXA France IARD, à lui payer la somme de 50.000 € au titre de ses dommages subis du fait du mérule. 
III - Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation formée par Monsieur [CZ] [UR] et la S.A. PACIFICA à l’encontre de Monsieur [C] [D], de son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances, de Madame [Z] et de son assureur, la GMF :

Monsieur [CZ] [UR] et la société PACIFICA soutiennent que :
- Monsieur [UR] s’est vu contraint de supporter la somme de 12.081 euros au titre des coûts de recherches de fuites, sondages et travaux mis en œuvre dans les parties communes, 
- les frais de réfection dans son appartement induits par les destructions liées aux recherches de fuite et à la remise en état des parties communes ont été de 30.829 euros, 
- le locataire de Monsieur [UR], Monsieur [I], a sollicité la résiliation de son bail meublé à compter d’octobre 2017, après les sondages destructifs,
- Monsieur [UR] a donc subi une perte de loyers sur la période allant d’octobre 2017 à septembre 2020, soit 35 mois d’un loyer de 740 euros augmenté de 70 euros de provision sur charges.

La Mutuelle Fraternelle d’Assurances, recherchée en qualité d’assureur de Monsieur [C] [D], rappelle que l’expert a imputé à Monsieur [UR] « une part de responsabilité de 30 % dans la survenance des dommages de sorte qu’il est totalement mal fondé à prétendre obtenir des coresponsables de ce sinistre la prise en charge de l’intégralité de ses prétendues pertes locatives » à la suite de sondages destructifs réalisés au cours des opérations d’expertise pour rechercher l’origine du sinistre. 

*** 
La faute de la victime peut être prise en compte comme un fait causal totalement ou partiellement exonératoire de la responsabilité de plein droit de l’auteur du trouble anormal de voisinage, qui découle de l’article 544 du code civil et n’exige pas la démonstration de l’existence d’une faute de l’auteur du trouble (ex. : Cour d’appel de Dijon, 1ère chambre civile, 5 janvier 2016, n° RG 13/02139). L’exonération est totale lorsque la faute de la victime revêt les caractères de la force majeure ou lorsqu’elle rompt le lien causal avec le trouble litigieux.

Elle peut également être une cause d’exonération partielle de responsabilité lorsqu’il est établi par l’auteur du trouble que cette faute de la victime consiste à s’être exposée volontairement à subir le dommage dont elle demande réparation (ex. Cour d’appel de Douai, 3ème chambre, 21 novembre 2024, n° RG 23/03639).

En l’espèce, outre que l’expert judiciaire a effectivement retenu une part de responsabilité à la charge de Monsieur [CZ] [UR] à hauteur de 30 % (rapport, page 57) en raison de la vétusté, la défectuosité et de la non-conformité des installations sanitaires privatives de son appartement, ce dernier ne justifie au travers des pièces produites : 
- ni des « préjudices » dont il fait état : frais de « recherche de fuite, sondage et travaux mis en œuvre dans les parties communes » (aucun document justificatif), « destructions liées aux recherches de fuite et à la remise en état des parties communes » qui ont dû être assumées par l’ensemble des copropriétaires (aucun justificatif du paiement de sommes réglées au titre de sa quote-part de charges de copropriété concernant lesdites « destructions » et lesdits travaux de remise en état), pertes locatives, 
- ni du lien de causalité qui serait susceptible d’exister entre lesdits préjudices et les vétusté/défectuosité/non-conformité des installations sanitaires privatives des appartements de Monsieur [C] [D] et de Madame [G] [Z] née [H]. 

Les postes de préjudices réclamés par Monsieur [CZ] [UR] n’ont pas été débattus contradictoirement dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, qui auraient permis d’établir l’existence éventuelle d’un lien d’imputabilité technique, Monsieur [JO] [EY] ayant au contraire mis en évidence de multiples défectuosités et non-conformités affectant les installations sanitaires privatives de la salle d’eau de l’appartement de Monsieur [CZ] [UR], générant un risque « certain » de développement du mérule (rapport, page 36), sans qu’aucune mesure efficace pour remédier aux désordres n’ait été prise par ce copropriétaire, qui a indiqué en 2012 au syndic de l’immeuble avoir fait réparer lui-même une « fuite de soudure de la tuyauterie d’eau, dans la salle de bain qui inondait la salle de bain de » sa « voisine du dessous » (rapport, page 56). 

Alors que des infiltrations en provenance de la salle d’eau de Monsieur [UR] perduraient « depuis août 2011 » (fuite importante au niveau du joint périmétrique au pourtour du receveur, présence de chevilles plastifiées sur le mur de la douche, autorisant l’eau à s’infiltrer dès son utilisation, fuite active sur un raccord en PVC, placé sur la culotte des eaux vannes du WC, défectuosité de l’assemblage réalisé entre la culotte en PVC et le bouchon de dégorgement, de l’eau ressortant par ce raccord), aucune mesure de réparation pérenne n’a été prise par ce copropriétaire qui aurait dû « se rapprocher d’entreprises qualifiées pour mettre en conformité les installations » (rapport, page 42) au lieu de procéder à un « bricolage » qualifié par l’expert judiciaire de « dangereux » (rapport, page 36). 

S’agissant de la perte de loyers alléguée par Monsieur [CZ] [UR], consécutivement au départ de son locataire prétendument « ensuite des sondages destructifs entrepris dans l’appartement », le tribunal relève que celui-ci se contente de produire un contrat de bail meublé du 1er août 2014, une quittance de loyer du 5 septembre 2016 et ou courrier de son locataire, en date du 20 août 2017, indiquant souhaitant résilier son bail meublé et quitter le logement « en raison de son insalubrité », sans autres précisions (pièces n° 2 à 4), de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si le départ du locataire de Monsieur [CZ] [UR] a été effectivement motivé par la mise en œuvre de sondages destructifs, voire même par le développement de mérule résultant des vétusté/défectuosité/non-conformité des installations sanitaires privatives des appartements de Monsieur [C] [D] et de Madame [G] [Z] née [H]. 

Au regard de l’ensemble des éléments susvisés, Monsieur [CZ] [UR] et la S.A. PACIFICA devront être intégralement déboutés de leur demande reconventionnelle de condamnation in solidum de Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances, Madame [G] [Z] née [H] et son assureur, la GMF, au paiement des sommes de 12.081 €, 30.829 € et 28.350 €.

IV - Sur les demandes indemnitaires formées :
- par Monsieur [J] [OZ] à l’encontre Monsieur [CZ] [UR], son assureur PACIFICA, Monsieur [C] [D], son assureur, la MFA, et Madame [G] [Z], d’une part, 
- et par les époux [A] à l’encontre de Monsieur [C] [D] et de son assureur, la MFA, de Monsieur [CZ] [UR] et de son assureur, la compagnie PACIFICA, de Madame [G] [Z] ainsi que de la compagnie AXA France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, d’autre part :

Monsieur [J] [OZ] estime être recevable à intervenir volontairement afin d’obtenir réparation de ses préjudices. 

Il soutient ainsi que :
- il a subi un préjudice de 11.395 € TTC au titre de la réfection de son appartement,
- 36.048 euros au titre de perte de loyers à partir d’octobre 2016,
- 5.000 euros au titre de la réparation de sa situation précaire vécue pendant 4 ans contraignant ce dernier à vendre son appartement.

Monsieur [U] [A] et Madame [B] [A] soutiennent que :
- l’expert judicaire a retenu la somme de 17.526,82 euros TTC au titre des travaux à effectuer dans leur appartement, 
- mais le coût des travaux in fine réalisé à ce titre s’élève à 18.108,73 euros TTC,
- leur locataire a quitté les lieux le 18 décembre 2017, compte tenu de l’importance des travaux à effectuer, et ils n’ont pas été en mesure de relouer leur appartement avant la fin des travaux d’éradication du mérule et de réfection des lieux,
- ils ont donc subi une perte de loyers de 27.500 euros (1.100 euros de janvier 2018 à janvier 2020),
- du fait des travaux et de l’impossibilité de louer, ils ont également subi une perte financière et un préjudice moral de 10.000 euros. 

En réponse aux demandes de Monsieur [J] [OZ] et des époux [A], Monsieur [C] [D] oppose que :
- sa responsabilité dans les désordres relevés n’est nullement établie,
- il a été constaté que les installations de Monsieur [OZ] et des époux [A] étaient aussi fuyardes que les autres et ont donc concouru aux désordres,
- il n’est pas démontré le lien de causalité qui pourrait exister entre les infiltrations en provenance de l’appartement de M. [D] et les désordres constatés dans leurs lots,
- enfin, le quantum des préjudices n’est pas justifié.

En réponse aux demandes formulées par Monsieur [OZ], Monsieur [CZ] [UR] et la société PACIFICA opposent que :
- l’expert judiciaire a chiffré les travaux d’embellissement de l’appartement de Monsieur [OZ] à 4.898,50 euros, de sorte que ce dernier ne saurait réclamer davantage que cette somme,
- Monsieur [UR] n’a pas à supporter les frais de mise aux normes des installations sanitaires de Monsieur [OZ],
- Monsieur [OZ] ne démontre pas que le départ d’éventuels locataires soit lié aux désordres allégués, 
- lors de la visite de l’expert le 5 octobre 2016, l’appartement était déjà vide alors que l’expert n’a émis aucun avis d’inhabitabilité, 
- Monsieur [OZ] ne justifie pas avoir entrepris des démarches en vue de la relocation de son appartement, 
- Monsieur [OZ] ne saurait, le cas échéant, demander une indemnisation à hauteur de la totalité des loyers espérés, puisque ces derniers auraient été soumis aux impôts,
- Monsieur [OZ] ne justifie en rien l’existence d’un préjudice lié à la situation précaire qu’il aurait vécue et l’aurait obligé à vendre son appartement, 
- il est en partie responsable de ses propres désordres dans la mesure où ses installations sanitaires étaient également fuyardes,
- enfin, Monsieur [OZ] ne saurait réclamer la somme de 8.621,90 euros correspondant aux appels de charges pour les travaux sur les parties communes, puisque la copropriété réclame les mêmes sommes à ce titre. 

En réponse aux demandes formulées par les époux [A], Monsieur [CZ] [UR] et la société PACIFICA opposent que :
- la question se pose de savoir de quelle façon l’appartement de Monsieur [UR], situé au 2ème étage gauche, a pu causer des désordres dans l’appartement des époux [A] situé au 3ème étage droite,
- le montant réclamé par les époux [A] au titre des travaux qu’ils auraient effectués ne correspond pas au chiffrage retenu par l’expert judiciaire, 
- il appartient aux époux [A] de supporter les dépenses afférentes à la mise aux normes de leurs installations sanitaires, 
- ils ne démontrent pas que le départ de leurs locataires soit lié aux désordres allégués,
- la valeur locative de leur bien, fixée à 1.100 euros, est manifestement excessive et ne saurait dépasser 900 euros, au regard de sa superficie de 40 m² et de sa situation, 
- ils ne justifient pas avoir entrepris les démarches en vue de la relocation de leur appartement, 
- la prise en compte de la totalité du loyer, au titre de la réparation de la perte locative, ne répond pas au principe de la réparation intégrale dans la mesure où les revenus auraient été soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations au titre de la CSG et de la CRDS,
- ils ne justifient en rien de l’existence d’un préjudice moral et financier, se contentant de produire le tableau d’amortissement du prêt immobilier afférent au bien donné en location. 

En réponse aux demandes formulées par les époux [A], Madame [Z] objecte que : 
- à la lecture de l’expertise judiciaire, il apparaît que les époux [A] ne peuvent se présenter comme victimes d’un sinistre qu’ils ont alimenté,
- le devis de remise en état des installations sanitaires de ces derniers est plus élevé que celui de Madame [Z],
- le mérule a été observé dans l’appartement de Monsieur [W], situé en dessous de celui des époux [A],
- ainsi, les époux [A] ont nécessairement participé à l’apparition et à la propagation du mérule. 

La Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) oppose que, conformément à ce qui a été retenu par l’expert, il ne pourra être fait droit aux demandes présentées au titre des dommages et intérêts matériels que sur la base du tableau récapitulatif de l’expertise, à savoir 2.067,20 euros pour les époux [A] et 4.898,50 euros pour Monsieur [OZ].

En réponse, la S.A. AXA France IARD oppose que :
- sur les travaux de réfection exécutés par les époux [A], la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas encourue : son assureur ne saurait dès lors prendre en charge les préjudices d’un copropriétaire sans faute de son assuré,
- sur les pertes locatives, les époux [A] ne démontrent pas que le départ de leur locataire soit lié aux désordres allégués, ni ne justifient avoir entrepris les démarches pour remettre en location leur appartement et ils ne justifient pas du loyer allégué, excessivement cher,
- à titre subsidiaire, la police d’AXA prévoit une limite au titre des pertes de loyers à hauteur de deux ans,
- enfin, sur le préjudice moral allégué, les époux [A] ne justifient pas de leur situation économique antérieurement et postérieurement aux années 2018 et 2019, d’autant qu’ils sont en partie responsables de leur propre dommage.

***
4-1 Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [J] [OZ] fondées sur la théorie des troubles anormaux du voisinage (article 544 du code civil) :

Les opérations d’expertise ont mis en évidence la présence d’une « très forte d’humidité » ressentie dans la pièce principale de l’appartement 1er étage face de Monsieur [J] [OZ] (rapport, page 51) avec présence de mérule dans l’entrée et la pièce à vivre (rapport, page 63). 

Si l’expert judiciaire a relevé la présence d’eau sur le sol de la salle de bain de l’appartement 1er étage face de Monsieur [OZ] (lot n° 21), cette fuite ayant été réparée par le plombier de l’immeuble, il n’a pour autant établi l’existence d’un lien d’imputabilité direct et certain entre les installations de cet appartement et le développement « de champignons type mérule » (rapport, pages 39 et 41 en particulier).

Ainsi, Monsieur [JO] [EY] a relevé des défectuosités au niveau de la salle de bain et la cuisine/kitchenette de l’appartement de Monsieur [OZ] (baignoire, chauffe-eau électrique, WC), il souligne dans le même temps que ces installations sanitaires « ne sont pas situées dans la zone affecté par les dommages ». 

Les désordres d’humidité subis par Monsieur [J] [OZ], dont l’appartement a subi à plusieurs reprises des infiltrations « en provenance de l’appartement de Monsieur [D] », excédent par leur nature, leur ampleur, leur répétition, leur durée et leurs conséquences les inconvénients normaux du voisinage, y compris dans un immeuble ancien en copropriété. 

La responsabilité objective, de plein droit, de Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR], en leur qualité de copropriétaires voisins à l’origine des désordres d’infiltration litigieux, sera donc retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. 

S’agissant du préjudice matériel par Monsieur [J] [OZ], il convient de retenir, en application du principe de réparation intégrale, sans perte ni profit, la somme de 4.898,20 € HT, soit 5.388,02 € TTC, au titre des travaux « d’embellissements » nécessaires, hors travaux de « mise aux normes » sans lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige (rapport, page 59, TVA à 10 %).

La somme susvisée produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas à compter de la signification des dernières écritures de Monsieur [J] [OZ], s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

S’agissant du préjudice « immatériel » correspondant à des pertes de loyers, l’expert judiciaire se contente dans son rapport de faire état des déclarations de Monsieur [OZ] ayant indiqué que son logement était « actuellement vide », sans retenir un quelconque préjudice immatériel de pertes locatives en lien direct et certain avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige (rapport, page 46). 

De surcroît, Monsieur [J] [OZ] produit uniquement dans le cadre de la présente instance : 
- un contrat de bail du 26 novembre 2014 conclu entre Monsieur [J] [OZ] et Mademoiselle [YN] [Y] portant sur un appartement comprenant une pièce principale, une cuisine, une salle de bain avec WC et un dressing au 1er étage porte face du [Adresse 2] à [Localité 7] pour un loyer mensuel, charges comprises, de 758,00 € (pièce n° 1), 
- une facture de rénovation de son appartement émanant de la société Dorian André en date du 22 février 2020, outre diverses factures d’achats de matériaux auprès de LEROY MERLIN et de LA PLATE FORME DU BATIMENT (pièces n° 2), 
- un listing de fournitures concernant des « travaux de remise en état appartement suite sinistre mérule » (pièce n° 3), 
- une quittance de loyer du mois de septembre 2016 d’un montant de 768,82 € (loyer, provisions sur charges et frais de quittancement, pièce n° 4), 
- une attestation du 20 septembre 2022 émanant d’un Monsieur [LV] [V], indiquant que Monsieur [OZ] « ne pouvant faire face aux charges qu’incombaient son habitation sinistrée avait prêté 38.000 € (trente-huit-mille euros) par chèque (n° 7303368 le 04/09/2020) » et que Monsieur [OZ] aurait dû « vendre son appartement » pour le « rembourser par chèque n° F300528 Crédit du Nord » (pièce n° 5). 

Ces éléments ne permettent d’établir ni la situation financière prétendument « catastrophique » alléguée par Monsieur [OZ] ni que son appartement aurait été « vide depuis octobre 2016 du fait des désordres et des dégâts des eaux multiples, et du fait que les travaux de la copropriété ne sont pas terminés » (dernières écritures de M. [OZ], page 7). 
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/05929 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSKEC



 Le préjudice immatériel allégué par Monsieur [J] [OZ] n’est donc établi ni dans son principe ni dans son quantum. 

De même, la demande de dommages et intérêts « pour réparer la situation précaire vécue par Monsieur [OZ] pendant près de 4 ans contraignant ce dernier à vendre son appartement » (dernières écritures de M. [OZ], page 7) n’est étayée par aucun élément probant, hormis une attestation imprécise n’établissant nullement que les sinistres ayant affecté l’appartement de Monsieur [J] [OZ] l’auraient contraint, au regard de sa prétendue situation précaire, à vendre son appartement, à une date et dans des conditions qui ne sont de surcroît pas mentionnées ni déterminables, alors même que les travaux d’éradication du mérule puis de remise en état des parties communes endommagées par celui-ci ont été votés puis réalisés en 2019 (pièces n° 23 à 31 bis produites par le syndicat des copropriétaires). 

S’agissant de la demande formulée par Monsieur [J] [OZ] au titre de « l’appel du Syndic pour les travaux des parties communes (prorata dû par Monsieur [OZ]) », celle-ci n’est étayée par aucun élément de preuve, faute de justificatifs du paiement de sommes réglées par Monsieur [J] [OZ] au titre de sa quote-part de charges de copropriété concernant lesdits travaux. Au surplus, le tribunal relève que des demandes sont par ailleurs formées par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux d’éradication du mérule et de restauration des parties communes. Or, les sommes allouées par le tribunal seront par la suite réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de parties communes. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [OZ] devra être débouté du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice matériel correspondant « à la réfection des embellissements de son appartement » ainsi que de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre de son préjudice immatériel correspondant aux pertes de loyers charges comprises à partir d’octobre 2016, sauf à parfaire, de l’appel du syndic pour les travaux des parties communes (prorata dû par Monsieur [OZ]) et des dommages et intérêts « pour le préjudice personnel ». 

4-2 Sur les demandes indemnitaires de Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] fondées sur la théorie des troubles anormaux du voisinage (article 544 du code civil) :
 
Après que la mission de l’expert ait été étendue, par ordonnance de référé rendue le 9 novembre 2017, à l’examen des désordres, notamment par infestation de mérule affectant les parties communes, au bâtiment à droite sur rue au niveau des rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème, 3ème étage ainsi qu’au lot n° 26 appartenant aux époux [A] (3ème étage droite), l’expert judiciaire a relevé la présence de mérule dans ledit appartement (entrée), comme étant directement et exclusivement en lien avec les désordres d’infiltrations faisant l’objet du présent litige et imputable aux vétusté, défectuosité et non-conformité des installations sanitaires de Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR] (rapport, page 63), nonobstant les non-conformités réglementaires des installations sanitaires relevés dans l’appartement des époux [A] (rapport, page 65).

Aucun élément technique ne permet de corroborer les allégations de Madame [Z] selon lesquelles les époux [A] auraient « alimenté » le sinistre subi et/ou auraient d’une quelconque façon « participé » au préjudice dont ils demandent réparation. 

Compte tenu de la nature et de la répétition des infiltrations subies par les époux [A] (propriétaire non occupant), excédant les inconvénients normaux du voisinage, La responsabilité objective, de plein droit, de Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR], en leur qualité de copropriétaires voisins à l’origine des désordres d’infiltration litigieux, sera donc retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage. 

En revanche, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] dès lors que le développement de mérule dans les parties communes n’est que la conséquence des désordres d’infiltration à répétition provenant des appartements des copropriétaires susvisés. 

Dès lors, les époux [A] devront être intégralement déboutés de leurs demandes indemnitaires formées à l’encontre de la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7].

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, il convient de retenir comme directement et exclusivement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige la somme justifiée et acceptable de 2.067,20 € HT (rapport, page 59), soit 2.273,92 € TTC (TVA à 10 %) au titre des travaux de remise en état (« embellissements ») de l’appartement des époux [A], à l’exclusion des travaux de « mise aux normes » des installations sanitaires de l’appartement des époux [A], sans lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige. 

S’agissant de la « perte locative » alléguée par les époux [A], ces derniers justifient au travers des pièces produites (n° 2 et 3) avoir signé un avenant au contrat de location conclu avec leurs locataires le 23 octobre 2017 ayant pour objet « la réduction du montant du loyer de location pour cause de désagrément dû aux travaux dans les parties communes et dans l’entrée » de l’appartement pour la période du 1er novembre 2017 au mois de février 2018 inclus (4 mois), avec une réduction du loyer mensuel, provisions sur charge comprises, sur cette période (directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige) d’un montant total de 1.100,00 € (1.100 € - 825 € = 275 € x 4 mois). 

En revanche, il ne ressort nullement des pièces produites que le départ des locataires des époux [A] aurait été, d’une quelconque manière, motivé par « l’importance des travaux » et/ou par des dommages provenant des infiltrations subies dans l’appartement litigieux (du mérule n’ayant été constaté en cours d’expertise judiciaire que dans l’entrée dudit appartement), alors même que : 
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/05929 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSKEC



- l’état des lieux de sorte du 18 décembre 2017 produit par les époux [A] ne fait état d’aucune dégradation ou dommage matériel affectant les lieux, y compris l’entrée (pièce n° 4), 
- les époux [A] ne justifient d’aucune démarche infructueuse entreprise en vue de relouer leur bien entre le 18 décembre 2017 et le 15 février 2020, date de conclusion d’un nouveau contrat de location (pièce n° 5). 

La seule somme de 1.100 € sera donc retenue et les époux [A] seront déboutés du surplus de leur demande indemnitaire formée au titre de la perte locative. 

S’agissant du préjudice « moral et financier » allégué par les époux [A], il est constant qu’en application du principe de réparation intégrale du préjudice, la réparation du dommage doit correspondre au préjudice subi et ne peut être appréciée de manière forfaitaire (ex. : Civ. 3ème, 23 mars 2010, n° 09-11.873 ; 3 décembre 2015, n° 13-22.503 ; Civ. 2ème, 20 novembre 2014, n° 13-21.250 ; 13 juin 2019, n° 18-17.571).

La somme allouée ne peut donc procéder d’une estimation globale de deux postes de préjudice distincts (ex. : Civ. 2ème, 3 juillet 2014, n° 13-20.240). 

En l’espèce, le préjudice allégué par les époux [A] n’est justifié par aucun élément probant, les époux [A] se contentant de produire à cet égard deux tableaux d’amortissement d’un prêt ainsi que deux avis d’imposition (pièces n° 8 à 11) ne permettant d’établir ni la matérialité ni le quantum du préjudice, fixé arbitrairement à la somme « forfaitaire » de 10.000 € (sans distinction effectuée entre un préjudice moral d’une part et un préjudice financier d’autre part). 

De même, la production de deux contrats de bail (pièces n° 12 et 13), avec un loyer distinct, ne permet pas d’étayer l’allégation des époux [A] selon laquelle les désordres affectant l’entrée de l’appartement dont ils sont propriétaires au [Adresse 2] à [Localité 7] les auraient contraints à quitter l’appartement qu’ils occupaient en août 2018 pour aller habiter dans un appartement plus petit. 

Les époux [A] ne démontrent donc pas avoir subi un préjudice « financier et moral » distinct de celui susceptible d’être indemnisé au titre de leur préjudice locatif et au titre des frais irrépétibles. 

Ils seront donc intégralement déboutés de leur demande indemnitaire en paiement de la somme de 10.000,00 € formée au titre du préjudice « financier et moral ». 

V- Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [O] [HY], intervenant volontaire, à l’encontre Monsieur [C] [D] et son assureur, la MFA, Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, et Madame [G] [Z] :

Monsieur [O] [HY] soutient avoir subi des préjudices en raison des dégâts des eaux. 
Il relève notamment que : 
- il a subi une perte de loyers consécutive aux travaux d’investigation, de traitement et de réfection,
- les travaux ont en effet rendu impossible la location de l’appartement jusqu’au 15 mars 2020, date d’achèvement des travaux de réfection de son lot,
- pour la période allant du 1er septembre 2017 au 15 mars 2020, la perte s’élève à 21.960 euros (640 euros * 30,5 mois + 80 euros de charges * 35 mois),
- enfin, il a également été contraint d’avancer la somme de 26.794 euros au titre des travaux de réfection propre à ses parties privatives.

En réponse aux demandes formulées par Monsieur [HY], Monsieur [CZ] [UR] et la société PACIFICA opposent que :
- se pose la question de savoir comment l’appartement de Monsieur [UR], situé au 2ème étage gauche, aurait pu causer des dommages dans l’appartement de Monsieur [HY], situé au 1er étage droite,
- il ne saurait être réclamé un préjudice au titre d’une perte locative puisque la période où l’appartement devait être inoccupé s’étendait du 27 novembre 2017 au 12 janvier 2018,
- la lecture du courrier que Monsieur [HY] a adressé à ses locataires démontre qu’il a profité des travaux pour faire partir ses locataires et récupérer son appartement, 
- il ne saurait, le cas échéant, être indemnisé de la totalité de la perte locative dont il se prévaut au regard du principe de réparation intégrale,
- le montant réclamé au titre des dépenses engagées pour la réfection de son logement correspond d’une part au montant des travaux ressortissant des parties communes générales de l’immeuble, également réclamé par la copropriété, et d’autre part à la mise aux normes de ses installations sanitaires, qui ne saurait être prise en charge que par lui-même.

La MFA oppose que, conformément à ce qui a été retenu par l’expert, il ne pourra être fait droit aux demandes présentées au titre des dommages et intérêts matériels que sur la base du tableau récapitulatif de l’expertise, à savoir 3.390,80 euros.

*** 
Après que la mission de l’expert ait été étendue, par ordonnance de référé rendue le 9 novembre 2017, à l’examen des désordres, notamment par infestation de mérule affectant les parties communes, au bâtiment à droite sur rue au niveau des rez-de-chaussée, 1er étage, 2ème, 3ème étage ainsi qu’au lot n° 20 appartenant à Monsieur [O] [HY] et loué à M. [S] et M. [MT] (1er étage droite), l’expert judiciaire a relevé la présence de dommages matériels nécessitant procéder à des travaux d’embellissements dans l’appartement pour un montant de 3.390,80 € HT (rapport, page 59), soit 3.729,88 € TTC (TVA à 10 %) :
- comme étant directement et exclusivement en lien avec les désordres d’infiltrations faisant l’objet du présent litige et imputable aux vétusté, défectuosité et non-conformité des installations sanitaires de Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR], nonobstant les non-conformités réglementaires des installations sanitaires relevées dans l’appartement de Monsieur [HY] (rapport, page 64), 
- mais à l’exclusion des travaux de mise aux normes résultant des non-conformités susmentionnées, sans lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige. 

La seule somme de 3.729,88 € TTC sera donc retenue au titre des dépenses engagées « pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés », à l’exclusion des autres frais de remise en état de la salle de bains et plus globalement de l’appartement de Monsieur [HY] réclamés selon factures du 4 mai 2018 et du 29 février 2020 de l’entreprise NW56 (pièces n° 8 et 9 produites par M. [HY]). 

S’agissant des travaux de réfection des parties communes du bâtiment B et des travaux « induits » mentionnés dans deux appels de fonds du 14 mai 2019 produits par Monsieur [HY] (pièces n° 7), la preuve n’est pas rapportée du règlement effectif de ces appels de fonds, faisant au surplus référence à une assemblée générale du 10 avril 2019 dont le procès-verbal n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si les travaux mentionnés dans ces appels de fonds correspondent effectivement à des travaux d’éradication du mérule et de restauration des parties communes endommagées par celui-ci consécutifs aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige. 

En tout état de cause, et comme précédemment relevé (§ 4-1), des demandes sont par ailleurs formées par le syndicat des copropriétaires au titre des travaux d’éradication du mérule et de restauration des parties communes. Or, les sommes allouées par le tribunal seront par la suite réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs quotes-parts de parties communes. 

S’agissant de la perte locative alléguée par Monsieur [HY], il ressort des pièces produites que : 
- l’appartement dont Monsieur [HY] est propriétaire non occupant était loué selon contrat de bail du 1er mai 2008, moyennant un loyer mensuel, provision sur charges comprise, de 650,00 € (pièce n° 1), 
- selon contrat de location meublé du 1er mars 2016, ce même logement a été loué à M. [SF] [S] et M. [T] [E], moyennant un loyer mensuel de 640 €, outre 90 € de charges mensuelles (pièces n° 2 et 3), soit au total 730,00 €, 
- pendant la réalisation des travaux d’éradication du mérule, de traitement puis de réfection, prévus les 3 et 4 octobre 2017, puis du 13 novembre 2017 au 12 janvier 2018 inclus, l’appartement de Monsieur [HY] ne pouvait être occupé par ses locataires (pièce n° 4, courrier du syndic GTF du 4 août 2017), en journée pendant les travaux préparatoires et de traitement puis totalement pendant les travaux de réfection, 
- selon courrier recommandé du 24 juillet 2017, Monsieur [HY] a informé ses locataires de cette période d’inoccupation « forcée » et de la dispense de paiement de loyer en découlant, pendant ladite période tout en manifestant son souhait de ne pas les voir « partir définitivement » (pièce n° 5). 

Pour le surplus, Monsieur [O] [HY] ne justifie par aucun élément de preuve que ses locataires auraient été contraints de quitter le logement qu’ils occupaient au-delà du 12 janvier 2018, ni des conditions de départ de ces derniers, se contentant de verser aux débats un contrat de location meublé en date du 16 mars 2020 (pièce n° 6), ne démontrant nullement que : 
- les travaux « privatifs » du lot n° 20 susvisés se seraient poursuivis au-delà du 12 janvier 2018 et auraient empêché toute location de l’appartement de Monsieur [O] [HY], jusqu’au 15 mars 2020 (dernières écritures de M. [HY], page 6/9), 
- les désordres ayant affecté ledit lot n° 20 auraient empêché toute mise en location de celui-ci (aucun justificatif de démarches quelconques entreprises par Monsieur [O] [HY], en vue de louer/relouer son bien entre juillet 2017 et mars 2020, n’étant produit). 

Dans ces conditions, il convient de retenir comme justifié, acceptable et directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, la somme totale 1.460,00 €, correspondant à deux mois de loyers, charges comprises, au titre du préjudice immatériel subi par Monsieur [O] [HY] du fait de la perte de loyers en principal et charges, pendant la durée de réalisation des travaux d’éradication du mérule, de traitement puis de réfection de son lot.

Monsieur [O] [HY] sera débouté du surplus, non justifié, de ses demandes indemnitaires formées au titre des dépenses engagées pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés et au titre du préjudice immatériel. 

*** 

Sur ce ; 

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il y a lieu de : 

- déclarer Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR] responsables des désordres d’infiltration, avec développement de mérule, subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A], Monsieur [J] [OZ] et Monsieur [O] [HY], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, 
- condamner in solidum la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Madame [G] [H] épouse [Z] et son assureur, la société GMF (dans les limites et conditions des garanties des assureurs), à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] :
* la somme de 13.391,40 € TTC au titre des travaux d’éradication du mérule, 
* la somme de 103.562,99 € TTC au titre des travaux de restauration des parties communes, 
* la somme de 60.337,50 € TTC au titre des travaux d’investigation exposés à l’occasion des opérations d’expertise, 
* et la somme de 18.807,25 € TTC au titre des frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise, 
Décision du 15 Mai 2025
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/05929 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSKEC



- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre des travaux de restauration des parties communes, des travaux d’investigation exposés à l’occasion des opérations d’expertise, ainsi que des frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise, 
- débouter Monsieur [C] [D] de l’intégralité de sa demande de condamnation de son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) à lui payer la somme de 100.000 €, sauf à parfaire, à titre d’indemnité d’assurance, 
- débouter Madame [G] [H] épouse [Z] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la compagnie GMF à lui payer la somme de 10.000,00 € « au titre de sa résistance abusive », 
- débouter Madame [G] [H] épouse [Z] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et de son assureur, la S.A. AXA France IARD, à lui payer la somme de 50.000 € au titre de ses dommages subis du fait du mérule, 
- débouter Monsieur [CZ] [UR] et la S.A. PACIFICA de l’intégralité de leur demande reconventionnelle de condamnation in solidum de Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Madame [G] [H] épouse [Z] et son assureur, la GMF, au paiement des sommes de 12.081 €, 30.829 € et 28.350 €, 
- condamner in solidum Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] à payer à Monsieur [J] [OZ] la somme de 5.388,02 € TTC, au titre de son préjudice matériel correspondant à la réfection des embellissements de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 
- débouter Monsieur [J] [OZ] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice matériel correspondant à la réfection des embellissements de son appartement ainsi que de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre de son préjudice immatériel correspondant aux pertes de loyers charges comprises à partir d’octobre 2016, sauf à parfaire, de l’appel du syndic pour les travaux des parties communes (prorata dû par Monsieur [OZ]) et des dommages et intérêts « pour le préjudice personnel », 
- condamner in solidum la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] à payer à Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] : 
* la somme de 2.273,92 € TTC au titre des travaux, 
* la somme de 1.100,00 € au titre de la perte locative, 
- débouter Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires formées au titre des travaux et de la perte locative ainsi que de l’intégralité de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice financier et moral, 
- condamner in solidum Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] (dans les limites et conditions des garanties des assureurs) à payer à Monsieur [O] [HY] : 
* la somme de 3.729,88 € TTC au titre des dépenses engagées pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés,
* et la somme de 1.460,00 € au titre du préjudice immatériel subi du fait de la perte de loyer en principal et charge, 
- débouter Monsieur [O] [HY] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre des dépenses engagées pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés et au titre du préjudice immatériel subi du fait de la perte de loyer en principal et charges, 
- condamner la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) à garantir son assuré, Monsieur [C] [D], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et de son sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N], et les frais irrépétibles, 
- condamner la compagnie GMF à garantir son assurée, Madame [G] [H] épouse [Z], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et de son sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N], et les frais irrépétibles, 
- déclarer la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers lésés les limites et plafonds de ses garanties, 
- déclarer la S.A. PACIFICA, en qualité d’assureur de Monsieur [CZ] [UR], bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers lésés les termes et limites de la police souscrite. 

VI - Sur les recours en garantie : 

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil s'ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil s'ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

En l'espèce, compte tenu des défauts d’entretien fautifs à l’origine d’une partie des désordres d’infiltration subis, faisant l’objet du présent litige, respectivement imputables à Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR], s’agissant des rapports entre co-obligés, à l’examen du rapport d’expertise, des pièces versées aux débats (rapport d'expertise judiciaire, page 57 en particulier), il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :
- pour Madame [G] [H] épouse [Z], garantie par la GMF : 20 %, 
- pour Monsieur [C] [D], garanti par la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) : 50 %,
- et pour Monsieur [CZ] [UR], garanti par la S.A. PACIFICA : 30 %. 

Au regard de ces éléments, Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] seront condamnés à garantir la S.A. PACIFICA et Monsieur [CZ] [UR] des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé.

Par ailleurs, Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, et Madame [G] [H] épouse [Z] seront condamnés à garantir la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs recours en garantie. 

VII - Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Madame [G] [H] épouse [Z], son assureur, la société GMF, et la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et les frais du sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N], ainsi qu’au paiement de la somme acceptable, au regard de la nature de l’affaire, de sa complexité et de sa durée, de 25.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 22] (pièces n° 73-1 à 73-14 et n° 76) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par ailleurs, Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Madame [G] [H] épouse [Z] et la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] la somme globale de 4.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Enfin, Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, et Madame [G] [H] épouse [Z] seront condamnés in solidum à payer : 
- la somme de 4.000,00 € à Monsieur [J] [OZ] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- et la somme de 2.000,00 € à Monsieur [O] [HY] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Séverine CARDONEL, de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT. 

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Reçoit Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A], Monsieur [O] [HY] et la société GMF, en qualité d’assureur de Madame [G] [H] épouse [Z], en leurs interventions volontaires, 

Déclare Madame [G] [H] épouse [Z], Monsieur [C] [D] et Monsieur [CZ] [UR] responsables des désordres d’infiltration, avec développement de mérule, subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A], Monsieur [J] [OZ] et Monsieur [O] [HY], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, 

Condamne in solidum la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Madame [G] [H] épouse [Z] et son assureur, la société GMF (dans les limites et conditions des garanties des assureurs), à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] :
* la somme de 13.391,40 € TTC au titre des travaux d’éradication du mérule, 
* la somme de 103.562,99 € TTC au titre des travaux de restauration des parties communes, 
* la somme de 60.337,50 € TTC au titre des travaux d’investigation exposés à l’occasion des opérations d’expertise, 
* et la somme de 18.807,25 € TTC au titre des frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise, 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre des travaux de restauration des parties communes, des travaux d’investigation exposés à l’occasion des opérations d’expertise, ainsi que des frais et honoraires des intervenants aux opérations d’expertise, 

Déboute Monsieur [C] [D] de l’intégralité de sa demande de condamnation de son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) à lui payer la somme de 100.000 €, sauf à parfaire, à titre d’indemnité d’assurance, 

Déboute Madame [G] [H] épouse [Z] de l’intégralité de sa demande de condamnation de la compagnie GMF à lui payer la somme de 10.000,00 € « au titre de sa résistance abusive », 

Déboute Madame [G] [H] épouse [Z] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] et de son assureur, la S.A. AXA France IARD, à lui payer la somme de 50.000 € au titre de ses dommages subis du fait du mérule, 

Déboute Monsieur [CZ] [UR] et la S.A. PACIFICA de l’intégralité de leur demande reconventionnelle de condamnation in solidum de Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Madame [G] [H] épouse [Z] et son assureur, la GMF, au paiement des sommes de 12.081 €, 30.829 € et 28.350 €, 

Condamne in solidum Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] à payer à Monsieur [J] [OZ] la somme de 5.388,02 € TTC, au titre de son préjudice matériel correspondant à la réfection des embellissements de son appartement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, 

Déboute Monsieur [J] [OZ] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice matériel correspondant à la réfection des embellissements de son appartement ainsi que de l’intégralité de ses demandes indemnitaires formées au titre de son préjudice immatériel correspondant aux pertes de loyers charges comprises à partir d’octobre 2016, sauf à parfaire, de l’appel du syndic pour les travaux des parties communes (prorata dû par Monsieur [OZ]) et des dommages et intérêts « pour le préjudice personnel », 

Condamne in solidum la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] à payer à Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] : 
* la somme de 2.273,92 € TTC au titre des travaux, 
* la somme de 1.100,00 € au titre de la perte locative, 

Déboute Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] du surplus de leurs demandes indemnitaires formées au titre des travaux et de la perte locative ainsi que de l’intégralité de leur demande indemnitaire formée au titre du préjudice financier et moral, 

Condamne in solidum Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Monsieur [C] [D], son assureur, la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] (dans les limites et conditions des garanties des assureurs) à payer à Monsieur [O] [HY] : 
* la somme de 3.729,88 € TTC au titre des dépenses engagées pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés,
* et la somme de 1.460,00 € au titre du préjudice immatériel subi du fait de la perte de loyer en principal et charge, 

Déboute Monsieur [O] [HY] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre des dépenses engagées pour la réfection du logement du fait des travaux réalisés et au titre du préjudice immatériel subi du fait de la perte de loyer en principal et charges, 

Condamne la Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) à garantir son assuré, Monsieur [C] [D], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et de son sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N], et les frais irrépétibles, 

Condamne la compagnie GMF à garantir son assurée, Madame [G] [H] épouse [Z], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et de son sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N], et les frais irrépétibles, 

Déclare la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers lésés les limites et plafonds de ses garanties, 

Déclare la S.A. PACIFICA, en qualité d’assureur de Monsieur [CZ] [UR], bien fondée à opposer à son assuré et aux tiers lésés les termes et limites de la police souscrite. 

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés de la manière suivante:
- pour Madame [G] [H] épouse [Z], garantie par la GMF : 20 %, 
- pour Monsieur [C] [D], garanti par la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) : 50 %,
- pour Monsieur [CZ] [UR], garanti par la S.A. PACIFICA : 30%. 

Par conséquent, 

Condamne Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA) et Madame [G] [H] épouse [Z] à garantir la S.A. PACIFICA et Monsieur [CZ] [UR] des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 

Condamne Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, et Madame [G] [H] épouse [Z] à garantir la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et de sapiteur, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé, 

Déboute les parties du surplus de leurs recours en garantie, 

Condamne in solidum Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Madame [G] [H] épouse [Z], son assureur, la société GMF, et la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], aux entiers dépens, incluant les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [JO] [EY] et les frais du sapiteur spécialiste en bois, Monsieur [F] [N],

Accorde à Maître Séverine CARDONEL, de la SELARLU Séverine CARDONEL AVOCAT, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Madame [G] [H] épouse [Z] et son assureur, la société GMF, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 25.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, Madame [G] [H] épouse [Z] et la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7], à payer à Monsieur [U] [A] et Madame [B] [BU] épouse [A] la somme globale de 4.000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, et Madame [G] [H] épouse [Z] à payer à Monsieur [J] [OZ] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum Monsieur [C] [D], son assureur, la société Mutuelle Fraternelle d’Assurances (MFA), Monsieur [CZ] [UR], son assureur, la S.A. PACIFICA, et Madame [G] [H] épouse [Z] à payer à Monsieur [O] [HY] la somme de 2.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 15 Mai 2025


La Greffière Le Président