Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 3ème section, 11 juillet 2025, n° 24/03720

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 18] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CANDAN, Me [Localité 17], Me [Localité 16] 
et Me COSQUER HÉRAUD
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me FAUQUET et Me HILTZER HUTTEAU


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 24/03720
N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

N° MINUTE : 

Assignation du :
12 mars 2024








JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025
DEMANDERESSE

Madame [X] [H]
[Adresse 5]
[Localité 12]

représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic le cabinet PICKERING REAL ESTATE, E.U.R.L.
[Adresse 4]
[Localité 13]

représenté par Maître Juliette CROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G725


S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]
[Adresse 3]
[Localité 15]

représentée par Maître Sophie BELLON de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0056

Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ


Madame [T] [J] [B]
[Adresse 11] 
[Adresse 20] (CANADA)

représentée par Maître Louis FAUQUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1093


Madame [K] [B]
[Adresse 5]
[Localité 12]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle de 25% numéro 2024/009048 du 12 avril 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

représentée par Maître Nolwenn COSQUER HÉRAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0566


Mutuelle Assurances des Commerçants et Industriels de France (dite MACIF), es qualité d’assureur de Madame [K] [B]
[Adresse 1]
[Localité 14]

représentée par Maître Anne HILTZER HUTTEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1321


Monsieur [E] [R] [B]
[Adresse 2]
[Localité 12]

Monsieur [N] [B]
[Adresse 5]
[Localité 12]

non représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,


DÉBATS

A l’audience du 13 juin 2025 tenue en audience publique devant Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
Premier ressort


FAITS ET PROCÉDURE

Mme [X] [H] est propriétaire occupante d'un appartement situé au deuxième étage de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 19], soumis au statut de la copropriété, et dont les fonctions de syndic sont assurées par la société Pickering Real Estate.

Mme [K] [B] et ses enfants, Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] (ci-après consorts [B]), sont pour leur part propriétaires de l'appartement situé au-dessus.

Le logement de Mme [H] a été sinistré à plusieurs reprises en raison de dégâts des eaux en provenance de l'appartement des consorts [B], le dernier étant survenu le 27 juin 2020.

En l'absence de mise en œuvre par ces derniers de travaux de nature à mettre un terme aux infiltrations, Mme [H] a fait assigner en référé Mme [K] [B], son assureur, la Mutuelle Assurances des Commerçants et Industriels de France (ci-après Macif), celui du syndicat des copropriétaires et le sien, aux fins d'expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 14 janvier 2021 il a été fait droit à sa demande et M. [U] [P] a été désigné en qualité d'expert.

Par ordonnance en date du 25 mai 2023, les opérations d'expertise ont été rendues communes aux enfants de Mme [K] [B].

Le rapport d'expertise judiciaire a été clos le 30 octobre 2023.

Par acte délivré le 12 mars 2024, Mme [H] a fait assigner les consorts [B], la Macif, assureur de Mme [K] [B] ainsi que le syndicat des copropriétaires et son assureur, la SA Axa France IARD, aux fins d'indemnisation.

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 15 mai 2025, Mme [H] demande au tribunal, au visa des articles 1108, 1240 et 1253 du code civil, de la théorie jurisprudentielle nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage, des articles 113-1 du code des assurances, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 3, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« JUGER Madame [X] [H] recevable et bien-fondée en son action et en ses demandes ;

En conséquence,

Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
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CONDAMNER in solidum Madame [K] [B], Madame [T] [J] [B], Monsieur [E] [R] [B] et Monsieur [N] [B] à faire cesser les fuites constatées suivant rapport d’expertise du 30 octobre 2023 et à exécuter les travaux de remise en état de leur cuisine, de leur salle d’eau équipée de WC et baignoire à sabot, ainsi que de leur salle de bain équipée d’une douche et d’une baignoire, en ce compris la reprise complète de l’étanchéité au sol et aux murs suivants devis de la société ABRAMO n°058-04-22 B du 18 août 2023 de 48 107,42 € TTC, étant précisé que ce devis devant être mise à jour suivant visite de l’appartement, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

CONDAMNER in solidum, Madame [T] [J] [B], Monsieur [E] [R] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [B] ainsi que son assureur la société d’assurance mutuelle MACIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société PICKERING REAL ESTATE et son assureur la compagnie AXA France IARD à verser à Madame [X] [H] la somme de 18 421,75 € en réparation de son préjudice matériel ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société PICKERING REAL ESTATE à verser à Madame [H] la somme de 308 € TTC pour le rebouchage du trou situé dans le plancher haut des toilettes de Madame [H] ;

CONDAMNER in solidum Madame [T] [J] [B], Monsieur [E] [R] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [B] ainsi que son assureur la société d’assurance mutuelle MACIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société PICKERING REAL ESTATE et son assureur la compagnie AXA France IARD à verser à Madame [X] [H] la somme de 48 480 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNER in solidum Madame [T] [J] [B], Monsieur [E] [R] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [B] ainsi que son assureur la société d’assurance mutuelle MACIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société PICKERING REAL ESTATE et son assureur la compagnie AXA France IARD à verser à Madame [X] [H] la somme de 3 763,54 € à titre de dommages et intérêts ;

REJETER la demande de désignation d’un Expert Judiciaire par Madame [B] ;

DEBOUTER la société d’assurance mutuelle MACIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], la compagnie AXA France IARD et Madame [K] [B] de leurs demandes dirigées contre Madame [H] ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours ;

CONDAMNER in solidum Madame [T] [J] [B], Monsieur [E] [R] [B], Monsieur [N] [B] et Madame [K] [B] ainsi que son assureur la société d’assurance mutuelle MACIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société PICKERING REAL ESTATE et son assureur la compagnie AXA France IARD à verser à Madame [X] [H] la somme de 16 528 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’Expertise Judiciaire d’un montant de 12 715,68 €. »

Dans ses conclusions en défense, notifiées par voie électronique le 21 mai 2025, Mme [K] [B] demande au tribunal, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1231-1 du code civil, L.113-1 du code des assurances et 700 du code de procédure civile de :

« DEBOUTER Mme [H] de la totalité de ses demandes

DECIDER que les frais exposés par Mme [H] sont injustifiés

DEBOUTER l’ensembles des parties de toutes demandes formées à l’encontre de Mme [B]

A titre subsidiaire, DECIDER que la copropriété est entièrement et exclusivement responsable des préjudices

CONDAMNER le syndic en son nom propre et en sa qualité de représentant de la copropriété à payer l’ensemble des préjudices résultant du dégâts des eaux

JUGER que les conditions de garantie du contrat d’assurance souscrit par les Consorts [B] auprès de la MACIF sont remplies

CONDAMNER la MACIF à garantir Mme [B] [K] de toutes les condamnations prononcées à son encontre

REJETER la demande de la mise hors de cause de la MACIF

ORDONNER une mesure d’expertise sur l état des solives et désigner un expert en structure avec pour mission de déterminer l’état de solives

CONDAMNER solidairement Mme [H], la société d’assurance mutuelle MACIF, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le syndic et la compagnie AXA France IARD la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement Mme [H], la société d’assurance mutuelle MACIF, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le syndic et la compagnie AXA France IARD aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

DECIDER QUE Mme [B] [K] sera exonérée en sa qualité de copropriétaire de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure au titre des charges générales d'administration conformément à l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 juillet 1965. »

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8ème chambre 3ème section
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Dans ses conclusions n°01 notifiées par voie électronique le 04 avril 2025, la Macif demande au tribunal, au visa des articles 1108, 1964 ancien du code civil, 113-1 du code des assurances et 14 de la loi du 10 juillet 1965 de :

« Juger que les désordres subis par Madame [H] résultent d’une non-conformité et d’une abstention caractérisée des Consorts [B] à accomplir les travaux indispensables connus par eux afin d’y remédier.

Juger que le sinistre ne revêt pas un caractère accidentel

Juger que les Consorts [B] se sont abstenus d’informer la MACIF lors de la souscription du contrat des multiples dégâts des eaux subis par Madame [H] provenant de leur lot En conséquence,

Juger que le contrat souscrit le 26 septembre 2019 est atteint de nullité

Juger en tout état de cause que les conditions de garantie du contrat d’assurance souscrit par les Consorts [B] auprès de la MACIF ne sont pas remplies

Prononcer la mise hors de cause pure et simple de la MACIF

Débouter Madame [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la MACIF.

Débouter toutes parties de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la MACIF.

Débouter Madame [H] et toutes autres parties de leurs demandes dirigées à l’encontre de la MACIF au titre de l’article 700 du CPC et des dépens.

Et y ajoutant, statuant sur la demande reconventionnelle de la MACIF,

Vu les articles 700 et 699 du Code de procédure civile

Condamner in solidum Madame [H] ou tout succombant, au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC, au bénéfice de la MACIF.

Condamner in solidum Madame [H] ou tout succombant, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Anne HILTZER HUTTEAU, Avocat aux offres de droit. »

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 145 du code de procédure civile, L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, 1240 et 1310 du code civil, 40 de la loi Elan du 23 novembre 2018 et L.113-1 du code des assurances, de :

« IN LIMINE LITIS,
JUGER Madame [B] irrecevable en sa demande de condamnation à l’encontre du « syndic » ;

DÉBOUTER purement et simplement Madame [B] de sa demande d’expertise, faute d’intérêt légitime et pour des raisons de bonne administration de la justice ;

SUR LE FOND,
CONDAMNER in solidum les consorts [B] à faire procéder à leurs frais exclusifs, dans un délai de 24 heures à compter de la signification du jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 1.000 € par jour de retard sera due, aux travaux de réparation de leurs installations sanitaires selon devis ABRAMO N° 058.04.22 B ;

DÉBOUTER Madame [H] de toute demande de condamnation solidaire et in solidum à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE ;

SUBSIDIAIREMENT,
CONDAMNER in solidum la Compagnie AXA, les consorts [B] et la MACIF à relever et garantir indemne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE, de toute condamnation en principal, frais et intérêts ;

DÉBOUTER purement et simplement Madame [B] de toute demande sollicitant la condamnation du « syndic », particulièrement mal fondée.

TRÈS SUBSIDIAIREMENT,
JUGER que la part des dommages éventuellement imputables à la chute commune ne saurait excéder 10% des désordres survenus dans le wc de Madame [H], à l’exclusion des autres pièces (salle de bains et cuisine),

JUGER que la réparation du préjudice immatériel de Madame [H] mise à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 9] , représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE, ne saurait donc excéder la somme de 185,64 €,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,
DÉBOUTER purement et simplement Madame [B] de toute demande visant la mise en cause de la responsabilité de la « copropriété » ou la condamnation du « syndic » ;

DÉBOUTER toutes autres parties de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles seraient dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE ;

CONDAMNER in solidum la Compagnie AXA, les consorts [B] et la MACIF, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE, la somme de 22.792 € au titre du montant des travaux de renforcement du plancher haut selon devis DEBORD PK8485 indexé sur l’indice BT01, outre la somme de 5.000 € au titre de ses préjudices de jouissance et tracasseries judiciaires ;

CONDAMNER tous succombants à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 10], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE une somme de 4.000 € en vertu de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de la présente instance. »
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Dans ses conclusions n°02, notifiées par voie électronique le 12 mai 2015, la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires, demande au tribunal, au visa de la loi Elan du 23 novembre 2018 (n° 2018-1021), des articles 1240 et 1353 du code civil, L.124-3 du code des assurances et 9 du code de procédure civile, de :

« A titre principal,
DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD,

DEBOUTER toutes les parties défenderesses de leurs demandes formulées à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD,

DEBOUTER les consorts [B] de leur demande de complément d’expertise,

CONDAMNER toute partie succombant à verser la somme de 3.000 € à la Compagnie AXA France IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A titre subsidiaire,
JUGER qu’aucune condamnation in solidum ne peut être prononcée entre les consorts [B] et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],

DEBOUTER Madame [H] de l’ensemble de ses demandes de condamnation in solidum,

DEBOUTER Madame [H] de ses demandes formulées au titre du préjudice matériel et du préjudice immatériel à l’encontre de la compagnie AXA FRANCE IARD,

A titre subsidiaire, REDUIRE l’indemnisation allouée à Madame [H] au titre de son préjudice immatériel à la somme de 185,45 €,
DEBOUTER les consorts [B] de leur demande de complément d’expertise,

CONDAMNER les consorts [B] et la MACIF in solidum à relever et garantir la Compagnie AXA FRANCE IARD de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais, intérêts et capitalisation des intérêts dans des proportions qu’il appartiendra au Tribunal de déterminer,

DEBOUTER Madame [H] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTER Madame [H] de sa demande de condamnation aux dépens,

CONDAMNER toute partie succombant à verser la somme de 3.000 € à la Compagnie AXA France IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. »
 
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

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La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 21 mai 2025 et la plaidoirie fixée à l'audience du 13 juin 2025.

Mme [T] [B] a constitué avocat le 04 juin 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le même jour, son conseil a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture, demande rejetée par le juge de la mise en état avant l'ouverture des débats, par ordonnance en date du 13 juin 2025.

M. [E] [B] et M. [N] [B] n'ont pas constitué avocat.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « décider » et « juger »

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

En l'espèce, le dispositif des conclusions de plusieurs parties comporte des demandes qui ne consistent en réalité qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien de leurs véritables prétentions et qui ne constituent donc pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes ainsi formulées au dispositif de :

- Mme [K] [B] :

« DECIDER que les frais exposés par Mme [H] sont injustifiés »

« A titre subsidiaire, DECIDER que la copropriété est entièrement et exclusivement responsable des préjudices »

« JUGER que les conditions de garantie du contrat d’assurance souscrit par les Consorts [B] auprès de la MACIF sont remplies »

- la Macif :

« Juger que les désordres subis par Madame [H] résultent d’une non-conformité et d’une abstention caractérisée des Consorts [B] à accomplir les travaux indispensables connus par eux afin d’y remédier. »

« Juger que le sinistre ne revêt pas un caractère accidentel »
 
« Juger que les Consorts [B] se sont abstenus d’informer la MACIF lors de la souscription du contrat des multiples dégâts des eaux subis par Madame [H] provenant de leur lot »

« Juger en tout état de cause que les conditions de garantie du contrat d’assurance souscrit par les Consorts [B] auprès de la MACIF ne sont pas remplies »

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- le syndicat des copropriétaires :

« JUGER que la part des dommages éventuellement imputables à la chute commune ne saurait excéder 10% des désordres survenus dans le wc de Madame [H], à l’exclusion des autres pièces (salle de bains et cuisine), »

« JUGER que la réparation du préjudice immatériel de Madame [H] mise à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 9] , représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE, ne saurait donc excéder la somme de 185,64 € ».

Sur les demandes formulées par Mme [K] [B]

Mme [K] [B] demande au tribunal de :

« CONDAMNER le syndic en son nom propre et en sa qualité de représentant de la copropriété à payer l’ensemble des préjudices résultants du dégâts des eaux ».

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le « syndic » n'est pas partie à la procédure, que Mme [B] ne dispose d’aucun droit d’agir en réparation d’un préjudice qu’elle n’a pas personnellement subi et enfin que, faute d’être chiffrée ni de préciser l’identité du « syndic », la demande de condamnation de Mme [B] est indéterminée et formulée contre une personne indéterminée.
Il sollicite donc que sa demande soit déclarée irrecevable.

Mme [K] [B] ne dit mot sur l'irrecevabilité ainsi soulevée.

Le « syndic » n'ayant pas été assigné dans le cadre de la présente instance, la demande formulée par Mme [K] [B] à son encontre est par conséquent irrecevable.

Sur les demandes formulées à l'encontre des parties défaillantes

Le syndicat des copropriétaires et la SA Axa France IARD formulent des demandes à l'encontre des « consorts [B] » et Mme [H] formule pour sa part des demandes à l'encontre de Mme [T] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B].

M. [E] [B] et M. [N] [B] n'ont pas constitué avocat et sont donc défaillants.
Mme [T] [B] a pour sa part constitué avocat mais après le prononcé de l'ordonnance de clôture.

Les demandes formées à leur encontre doivent donc, pour être valablement reçues, leur avoir été signifiées.

La SA Axa France IARD et Mme [H] justifient avoir fait signifier leurs dernières conclusions à Mme [T] [B], à M. [N] [B] ainsi qu'à M. [E] [B].
Ces dernières sont donc recevables.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas en revanche de la signification de ses conclusions aux parties défaillantes.
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Par message électronique en date du 20 mai 2025, son conseil a certes indiqué transmettre les actes de signification aux parties défaillantes. Toutefois, n'ont été transmis que les accusés de réception de transmission, via RPVA, des conclusions adressées aux conseils constitués.
Ses demandes formulées à l'encontre de Mme [T] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] sont donc irrecevables.

La Macif ne formule aucune demande à l'encontre de Mme [T] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] mais justifie toutefois de la signification à ces parties de ses dernières conclusions (conclusions n°01), par acte d'huissier du 05 mai 2025.

Sur les désordres

Mme [H] indique subir régulièrement dans son logement des dégâts des eaux, le dernier étant survenu en juin 2020, dont elle attribue la provenance aux installations sanitaires non entretenues de l'appartement appartenant aux consorts [B].

Le syndicat des copropriétaires se plaint, pour sa part, des désordres causés aux parties communes du fait de ces infiltrations.

Est ainsi produit le constat amiable établi le 04 juillet 2020 entre Mme [K] [B] et Mme [H], en raison d'un dégât des eaux survenu chez cette dernière le 27 juin 2020.

Le rapport de recherche de fuites établi par la société William Plomberie, mandatée à la requête du syndic, indique ainsi : « fuite importante au plafond WC, cuisine et salle de bain chez Madame [H] au 2ème étage.
A l'aplomb au 3ème étage se trouve la salle de bain de l'appartement de Monsieur [B] :
-sol humide à 100%
-test des alimentations et évacuations de la salle de bain : évacuation de la salle de bain bouchée refoulant par la bonde sous la baignoire
-mécanisme de vidage baignoire fuyard

Nous préconisons le dégorgement de l'évacuation salle de bain et le remplacement du mécanisme de vidage sous baignoire (accès restreint). »

S'agissant des dégâts occasionnés chez Mme [H], l'expert judiciaire a fait les constatations suivantes:
« -cuisine
-près de la fenêtre :
-peintures du faux plafond qui commencent à boursoufler et à se décoller
-sur le mur blanc à partir de la fenêtre sur cour
-présence d'humidité d'environ 20% sur les côtés droit (cour) et gauche (côté coin repas) jusqu'à 70% au milieu de ce mur de haut en bas (nous sommes exactement de l'autre côté de la chute présente dans le wc)

-autour du coin repas :
-peinture du faux plafond qui commence à boursoufler et à se décoller
-énormes boursouflures et décollements de peinture un peu partout sur les murs
-à noter un spot de lumière qui ne fonctionne plus dans le faux plafond du couloir devant la porte de la cuisine, apparemment suite aux infiltrations mais sans écoulement d'eau
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-présence d'humidité d'environ 20% sur le mur de gauche mais nous sommes sur une paroi en plaque de plâtre, à 60% environ sur le mur de droite côté sdb (baignoire)

-couloir
-présence d'humidité dans le placard du couloir en parties hautes côté cuisine et sdb

-sdb
-peinture faux plafond décollée en maints endroits

-salle d'eau dont wc
-peinture plafond boursouflée
-écoulements d'eau visibles sur le ballon d'eau chaude et surtout sur la chute en fonte
-peinture murs à gauche et derrière la chute et côté cuisine boursouflée et décollée en maints endroits
-peinture sur la chute en fonte boursouflée et décollée
-humidité générale surtout sur les murs autour de la chute 30 à 60% avec une diminution en partie basse d'environ 20% ».

Il a expliqué qu'à la suite d'un nouvel écoulement survenu en février 2023, de nouveaux dégâts sont apparus dans la chambre et la salle de bains, ainsi décrits lors de la quatrième réunion :

« -visite de la sdb
-apparition de peinture décollée au coin en haut de la fenêtre sur cour
-il n'y a pas de point d'eau au-dessus mais il y a tellement eu d'infiltrations et tellement longtemps au-dessus que les infiltrations ont dû s'étendre, et la peinture qui sèche lentement avec l'été se met à craquer

-visite de la chambre du fond à gauche sur cour après la sdb
-peinture fissurée au coin de la corniche côté sdb
-même chose que pour la peinture de la sdb, il n'y a pas de point d'eau au-dessus mais il y a eu tellement d'infiltrations et tellement longtemps au-dessus que les infiltrations ont dû s'étendre
-et la peinture qui sèche lentement avec l'été se met à craquer. »

S'agissant des atteintes aux parties communes, l'expert a indiqué que les sondages réalisés avaient mis en évidence la nécessité de renforcer plusieurs poutres, les fuites ayant mis en péril la solidité du plancher haut du logement de Mme [H].

Sur l'origine des désordres et les responsabilités

Aux termes de ses opérations d'expertise, l'expert a indiqué que la cuisine, la salle d'eau et la salle de bain du logement des consorts [B] étaient impropres à leur destination et étaient à l'origine des dégâts subis par le logement de Mme [H] et par les parties communes, les désordres sur les poutres ayant entraîné une faiblesse de certaines d'entre elles entre le deuxième et le troisième étages, pouvant menacer la solidité du plancher.
Il a également incriminé une fuite sur la chute en fonte commune des eaux usées et eaux vannes et ainsi conclu que l'origine et la cause des désordres affectant le logement de Mme [H] provenaient à 90% de la défectuosité des installations sanitaires du logement des consorts [B], également responsable des dégradations en parties communes, et à 10% de la fuite sur la chute en fonte commune des eaux usées et eaux vannes.

- sur les installations sanitaires des consorts [B]

Mme [K] [B] conteste toutefois ces conclusions en soutenant que l'expert a, à de multiples reprises, constaté le défaut d'entretien de l'immeuble par la copropriété, lequel a entraîné les dégâts constatés.
Elle considère que le fait que l'eau remonte dans la douche et la baignoire, lorsqu'on la fait couler dans le lavabo, et qu'au bout d'un certain temps l'eau déborde du receveur et s'écoule au sol, ne démontre pas sa responsabilité dans les sinistres, expliquant en effet que si l'évacuation ne s'effectue pas rapidement, il est ainsi normal qu'à un certain moment l'eau déborde.
Elle indique que « la culotte de raccordement et les WC de Madame [B] se situent dans l'appartement de Madame [H] » et que « le fait que la culotte de raccordement des WC soit située uniquement au niveau de l'appartement de Madame [H] démontre de façon incontestable qu'elle n'a pas un caractère privatif ».
Elle considère qu'elle constitue donc une partie commune.

Elle fait valoir qu'il conviendrait de prendre en compte les sinistres survenus chez le voisin du dessus car « si les solives du plafond de chez Madame [H] présentent les mêmes dégâts que celles du plafond de Mme [B], cela démontrera que Mme [B] ne peut pas être tenue seule responsable de leur détérioration ».
Elle soutient, à cet égard, que l'état de ces solives est un élément déterminant pour la solution du litige et sollicite donc la réalisation d'une expertise sur ce point.

Elle conteste enfin que les baignoires puissent être à l'origine des infiltrations en expliquant que les arrivées d'eau ont été bouchonnées, rendant ainsi leur utilisation impossible depuis octobre 2020.
De la même façon, elle indique que la cabine de douche n'est pas à l'origine des fuites constatées initialement puisqu'elle a été installée après octobre 2020.
Elle considère que les conclusions de l'expert sur ce point n'ont pas mis en évidence de fuite sur la canalisation privative mais plutôt un problème d'étanchéité du sol et elle estime qu'il serait nécessaire de vérifier tous les planchers de l'immeuble afin de déterminer si ce problème est généralisé ou non.

Elle soutient également que les défauts d'entretien et les malfaçons relevés dans la cuisine constituent des problèmes mineurs qui n'ont pas nécessairement contribué de manière significative aux désordres.

Enfin, elle indique que la répartition des pourcentages de responsabilité effectuée par l'expert relève d'un calcul aléatoire, que les infiltrations provenant des parties communes ont pu avoir des conséquences plus significatives et que l'état des poutres pourrait être dû à des facteurs autres que les infiltrations provenant de son logement, tels que des problèmes structurels pré-existants ou des infiltrations ayant d'autres origines.

Elle soutient ainsi que l'ensemble des dégâts résulte de l'inaction du syndicat des copropriétaires, le mauvais entretien de la colonne descendante des eaux usées ayant entraîné une accumulation d'eau qui est remontée dans la pipe de raccordement et s'est infiltrée par capillarité dans le sol, provoquant ainsi des dégâts dans l'appartement de Mme [H] et peut-être également des dommages sur les solives.

L'expert judiciaire a indiqué que la majorité des désordres ayant endommagé le logement de Mme [H] ont été provoqués par les installations sanitaires de l'appartement appartenant aux consorts [B], en raison de malfaçons, non-conformité et défaut d'entretien, précisant que ces fuites ont été visibles au plafond de la grande salle de bain et au plafond du wc du logement de Mme [H].
Il a noté la présence dans la cuisine d'infiltrations et de fuites propres aux installations de l'évier (alimentations et évacuation et silicone).

S'agissant du non-respect des règles de l'art, il a ainsi fait état des constatations suivantes :

- s'agissant de la cuisine : mauvais jointement des évacuations de la cuisine dans la descente en fonte commune des eaux usées et diffusion en permanence de vapeurs chaudes hors de la descente qui condensent à l'extérieur et cette eau de condensation s'infiltre dans les maçonneries alentours (40% d'humidité).

- s'agissant de la salle d'eau, composée d'un wc et d'une baignoire sabot : absence de joint silicone entre le lavabo et le mur, de l'eau pouvant ainsi tomber sur le sol par cet espace non étanche à chaque utilisation ; absence de silicone entre les raccords encastrés des alimentations murales du robinet de la baignoire sabot et le carrelage, l'expert ayant précisé que lors des essais de mise en eau colorée, le colorant traceur s'est écoulé par cet espace dépourvu de joint silicone puis a coulé dans le mur et est tombé au sol.

- s'agissant de la salle de bain, composé d'un lavabo, d'une grande baignoire et d'une cabine de douche de chantier : l'expert a indiqué que cette cabine est une cabine de chantier destinée à être utilisée sur un sol brut type chantier de construction et qu'elle devait être installée avec vigilance dans un appartement, avec en particulier l'installation d'un joint silicone périphérique évitant toute fuite en cas de débordement dû à un bouchon du siphon.
Or, il a constaté que tel n'était pas le cas en l'espèce et que dès qu'il y avait bouchon du siphon, il y avait débordement, l'eau ne passant pas devant l'utilisateur mais coulant par derrière, par le trop plein, tel que constaté lors de la troisième réunion d'expertise.
Quand bien même cette douche n'aurait été installée qu'après la survenue du dégât des eaux de juin 2020, et ne serait donc pas à l'origine des désordres, l'expert a toutefois également relevé l'absence de silicone entre les raccords encastrés des alimentations murales du robinet de la baignoire et le carrelage, précisant que lors des essais de mise en eau colorée, le colorant traceur s'est écoulé par cet espace dépourvu de joint silicone puis a coulé dans le mur et est tombé au sol ; il a indiqué que la fuite est tellement importante qu'avec le temps le colorant rouge, utilisé pour la mise en eau, s'étend dans le plafond vers le mur avec la salle de bain de Mme [H], passe le mur et coule le long du mur côté salle de bains.

- s'agissant de l'évacuation générale récupérant la grande baignoire, la douche, le lavabo ainsi que celui de la salle d'eau : l'expert a constaté que cette évacuation était fuyarde et très fortement bouchée en juin 2021, lors des opérations d'expertise, outre qu'elle est de trop petit diamètre pour recevoir tous les appareils qui y sont raccordés et qu'elle a ainsi dû se boucher plusieurs fois par le passé.
Il a ainsi expliqué que « quand on fait couler de l'eau du lavabo de la sdb, l'eau ne s'écoule pas et coule dans la douche et déborde en s'écoulant sur le sol et donc chez la voisine. »
Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

Il a ainsi indiqué que cette évacuation n'avait pas cessé d'être maltraitée et qu'elle n'avait pas été entretenue « car pas modifiée alors que c'était nécessaire ».
Il a ainsi expliqué que la mise en charge de cette évacuation a révélé la présence d'une fuite au plafond du logement de Mme [H].

S'agissant des non-conformités, il a considéré, au vu de l'absence d'étanchéité règlementaire sous carrelage des sols et murs dans la cuisine, dans la salle d'eau avec wc et baignoire sabot ainsi que dans la salle de bains avec baignoire, lavabo et cabine de douche de chantier, que ces trois pièces du logement appartenant aux consorts [B] n'étaient pas conformes à leur destination.
Il a également constaté une absence de ventilation générale et permanente de ces trois pièces humides.

Enfin, il a mis en évidence un défaut d'entretien régulier des installations sanitaires de ce logement.

Dans la cuisine, il a indiqué, s'agissant tant du joint silicone entre le plan évier et le mur que des joints de carrelage au-dessus du plan de travail, que l'étanchéité à l'eau n'est plus assurée et que de l'eau s'infiltre dans le mur en petite quantité à chaque fois qu'on utilise l'évier et que de l'eau éclabousse.

Dans la salle d'eau, comprenant un wc et une baignoire sabot, il a noté :
- un silicone défectueux entre le mur et le lavabo,
- des joints silicones et carrelage fuyards s'agissant de la baignoire sabot, la bonde fuyant sous la baignoire dès qu'elle est vidée,
- une fuite sur le joint entre le mur et la baignoire en différents points autour de la baignoire,
- une fuite sur les joints carrelage,
- de l'eau coulant abondamment de la bonde lors du vidage de la baignoire,
- un écrou de serrage en laiton oxydé de la bonde fendu et laissant passer l'eau à chaque vidage, l'eau fuyant ainsi au plafond des wc du logement de Mme [H].

Dans la salle de bains, comprenant un lavabo, une grande baignoire et une cabine de douche de chantier, il a fait les mêmes constatations à l'exception de celles portant sur les joints silicones et carrelage fuyards s'agissant de la baignoire.

Il convient de relever que Mme [K] [B], qui conteste les conclusions de l'expert, formule les mêmes protestations que celles déjà émises en cours d'expertise et auxquelles l'expert a répondu précisément.

En effet, à la demande de M. [B] qui soutenait que n'était fuyarde que la culotte sous les WC et non pas la canalisation réunissant la douche, la baignoire et le lavabo, l'expert a réalisé un test au colorant rouge afin de s'assurer de la présence d'une fuite sur cette canalisation et il a apporté les explications suivantes :

« nous rappelons que lors de la 3ème réunion de mise en charge de la chute et donc de la culotte sous les wc, nous avions mis du colorant jaune jusque sous la sortie de cette canalisation privative qui arrive dans la culotte et il y a eu des fuites du colorant jaune sur la fonte seule. »

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L'expert poursuit toutefois en indiquant : « puis nous avons remonté le niveau du colorant jaune au-dessus de la sortie de cette canalisation privative. Nous rappelons ici que bien qu'irrémédiablement bouchée, la canalisation privative de Mme [B], laissait passer un peu de colorant jaune quand elle était en charge et ce colorant jaune a donc pénétré dans la canalisation privative de Mme [B].
Les vidéos prises le même jour de cette 3ème réunion montrent clairement que le colorant jaune a commencé à fuir au plafond des WC de la défenderesse, juste à côté de la fonte, dès que le colorant est entré dans cette canalisation privative.
M. [B] a voulu qu'on vérifie s'il y avait la même fuite en introduisant du colorant d'une autre couleur.
Nous nous sommes exécutés avec du colorant rouge que nous avons introduit par la douche sans faire déborder la douche.
Le colorant rouge a commencé alors à fuir au plafond des wc de la demanderesse
(…)
M. [B] nous dit que le colorant rouge a débordé de la douche et c'est cela qui a coloré le plafond de la sdb de la demanderesse.
Nous contredisons M. [B] en lui rappelant notre note aux parties numéro 4 et ce qui a été filmé le jour de cette 3ème réunion.
Le colorant rouge qui était tombé en dehors de la douche, est passé au plafond de la sdb de la demanderesse, une journée après la réunion, et le conseil de la demanderesse a envoyé à toutes les parties deux photos de cet écoulement (…)
quand on regarde la photo en annexe, sur laquelle on voit qu'il n'y a ni étanchéité ni carrelage entre le mur et le sol, on comprend comment toute fuite au sol de la salle de bain où il y a la douche, aussi minime qu'elle soit, peut passer dans le sol vers le plafond du dessous chez la demanderesse. »

S'agissant de la non utilisation des deux baignoires, l'expert, en réponse à un dire du conseil de M. [N] [B], a de nouveau expliqué que les alimentations en eau chaude et froide de ces appareils avaient uniquement été bouchonnées et pouvaient ainsi être remises en eau dès que les occupants le souhaitaient et sans que personne ne soit au courant.
Il a donc considéré que, potentiellement, les non-conformités avaient pu créer toutes les fuites constatées au cours des investigations, précisant : « de toute façon, il est clair que ces non conformités ont occasionné des fuites depuis très longtemps déjà et il n'y a qu'à se référer à l'état des poutres sous les appareils sanitaires pour le démontrer.
Ce n'est pas le fait d'avoir bouchonné les alimentations qui ont (sic) changé beaucoup de choses, et d'ailleurs, les défendeurs ne précisent pas depuis quand ils ont bouchonné ces alimentations. »

Les contestations de Mme [K] [B], identiques à celles déjà formulées auprès de l'expert, ne sont ainsi pas de nature à remettre en cause les conclusions du rapport d'expertise réalisé au contradictoire des parties, et qui reposent sur une analyse rigoureuse des faits et de la cause et sur des arguments techniques précis et circonstanciés.

Aux termes des opérations d'expertise, il apparaît donc que les dégâts subis par le logement de Mme [H] et par les parties communes de l'immeuble que sont les poutres des planchers ont été causés par les installations sanitaires défectueuses du logement des consorts [B].
Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande d'expertise formulée par Mme [K] [B], qui ne se justifie pas en l'espèce.

* sur la mise en jeu de la responsabilité des consorts [B] à l'encontre de Mme [H]

Mme [H] recherche la responsabilité des consorts [B] sur le fondement de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu'en vertu de la théorie des troubles anormaux de voisinage.

En effet, aux termes de l'article 9 précité, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Aux termes de l'article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les réglements ».

Le trouble anormal de voisinage est désormais codifié à l'article 1253 du code civil selon lequel « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal. »

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n'ouvre pas droit à réparation.
Pour autant, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et un trouble donne donc lieu à réparation s'il excède la limite des inconvénients normaux du voisinage, revêtant de ce fait un caractère anormal, aucune faute de la preuve du voisin n'étant à rapporter puisqu'il s'agit d'un mécanisme de responsabilité objective, tout voisin occupant matériellement ou pas le fonds étant présumé responsable.
Le trouble anormal est ainsi celui d'une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n'exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d'un dommage accidentel, le voisin ne pouvant s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve de l’absence de lien direct entre le trouble et son fait.

Au vu des éléments précédemment exposés, il n'est pas contestable que les désordres subis par Mme [H] excèdent ce qu'il est d'usage de tolérer en matière de troubles de voisinage et la responsabilité in solidum de Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [N] [B] et M. [E] [B] est donc engagée sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage, les dégâts des eaux ayant pour cause la défectuosité des pièces humides et des installations sanitaires de leur appartement.

* sur la mise en jeu de la responsabilité des consorts [B] à l'encontre du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité des consorts [B] pour les dommages subis par les parties communes et cite les dispositions de l'article 1240 du code civil tout en faisant également état de la théorie du trouble anormal de voisinage, sans toutefois hiérarchiser ses demandes.
Cependant, dans la mesure où aucune démonstration n'est effectuée s'agissant de la mise en jeu de la responsabilité délictuelle, qui suppose que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité, il convient de considérer qu'il agit sur le fondement du trouble anormal de voisinage pour lequel il développe les conditions de sa mise en jeu.

Il n'est ainsi pas contestable que les désordres subis par les parties communes que sont les poutres, dont l'expert a souligné l'état dégradé, excèdent ce qu'il est d'usage de tolérer en matière de troubles de voisinage.
Pour mémoire, les demandes du syndicat des copropriétaires formulées à l'encontre de Mme [T] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] ont été déclarées irrecevables.
Seule la responsabilité de Mme [K] [B] est par conséquent engagée.

- sur la fuite sur la chute en fonte, partie commune

Le syndicat des copropriétaires considère que Mme [H] ne démontre pas le lien de causalité entre les désordres dont elle fait état et les parties communes qu'elle incrimine.
Il fait en effet valoir que cette chute a fait l’objet de travaux de remise en état les 07 et 08 avril 2022, mais que les désordres ont pour autant continué avec la même ampleur chez Mme [H] en 2023.
Il soutient donc que cette partie commune ne peut donc en être à l'origine.
Il indique de plus que les constations mêmes de l’expert s’opposent à l'imputabilité qu'il a retenue, puisqu'il précise dans sa note aux parties n°4 qu’il n’y a pas de fuite lorsque la chute est utilisée normalement, mais que le fait qu’il y ait un passage entraine, par un effet de buvard, c’est-à-dire par capillarité, des infiltrations dans le plâtre voisin.
Il relève ainsi que les photographies annexées à cette note montrent que les infiltrations provenant des parties communes étaient infimes et survenaient uniquement dans les wc de Mme [H], de telle sorte que les infiltrations affectant son appartement ne peuvent pas être imputés aux parties communes mais uniquement aux installations sanitaires des consorts [B].

La SA Axa France IARD s'associe à ces contestations précisant que la mise en eau colorée de la chute commune n'a entraîné qu'une légère trace dudit colorant sur le plafond haut, preuve ainsi uniquement d'une humidité par « effet de buvard », insusceptible de causer les désordres ayant affecté le logement de Mme [H].
Elle explique que Mme [H] se fonde, pour retenir l'existence de fuites importantes provenant des parties communes, sur des extraits du rapport d'expertise en réalité consacrées aux fuites en provenance du logement des consorts [B], puisque la fuite sur la fonte a été testée avec un colorant jaune et que Mme [H] se réfère à des passages évoquant un colorant rouge, utilisé pour localiser la fuite dans le logement des consorts [B].
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Elle indique également que c'est à tort qu'elle affirme que les fuites étaient plus importantes avant les travaux réalisés sur cette chute, faisant en tout état de cause valoir qu'elle est uniquement présente dans les wc alors que les désordres sont principalement situés dans la cuisine et la salle de bains du logement de Mme [H].

L'expert a expliqué avoir mis en charge la chute en fonte entre le plafond des deux logements, en introduisant un boudin obturateur à l'intérieur, en-dessous du plafond du logement de Mme [H], lequel boudin était ensuite gonflé pour épouser tout le diamètre de la chute et ainsi empêcher tout liquide de passer en dessous.
Il a ensuite précisé « on remplit la chute de colorant traceur (ici jaune fluo) jusqu'au niveau du sol de Mme [B]. Le but est que le poids de l'eau fait que s'il y a des trous, fissures ou porosités dans la fonte de la chute, le colorant sortira à l'extérieur de la chute et coulera au plafond de Mme [H]. »

Or l'expert a bien constaté, tel que cela ressort des photographies figurant en pages 33 à 35 du rapport, que le colorant jaune, et non rouge, fuyait sur un des bouts de fonte, situés dans l'épaisseur du plancher, et il a ainsi indiqué qu'il coulait au plafond des wc du logement de Mme [H].
Il a précisé « on ne peut pas savoir si c'est par un joint de ciment prompt, ou une fissure, ou une porosité car c'est encastré dans l'épaisseur du plancher » et ajouté : « à noter qu'il n'y a pas de fuite lorsqu'on utilise la chute normalement, mais le fait qu'il y ait un passage de colorant signifie qu'il y a toute l'année, par un effet de buvard, c'est-à-dire par capillarité, des infiltrations dans le plafond en plâtre ».

En réponse à un dire récapitulatif du syndicat des copropriétaires, en date du 02 octobre 2023, l'expert a indiqué, s'agissant de la réparation de la fuite sur la chute en fonte réalisée par le syndicat des copropriétaires après avoir constaté qu'elle était fuyarde, que :
« -personne ne peut dire depuis combien de temps cette chute est fuyarde, et donc depuis combien de temps les vapeurs d'eau chaude condensent la maçonnerie alentour,
-il n'est donc pas possible de dire qu'elles sont limitées dans le temps.
-mais nous sommes d'accord pour dire qu'elles sont limitées dans l'espace, mais il est impossible pour le sdc ou pour l'expert de mesurer en centimètres cet espace dans lequel il y a eu infiltrations
-pour ces deux raisons, il n'est pas possible de diviser une responsabilité entre avant le 8-4-22 et après le 8-4-22
-la seule chose qu'on peut dire est que les infiltrations ont été plus importantes avant le 8-4-22, ce qui implique une responsabilité du sdc. »

Il est donc démontré que la chute en fonte est à l'origine d'infiltrations par capillarité dans le plafond en plâtre des wc du logement de Mme [H].

Mme [H] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

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La responsabilité prévue par ces dispositions s'entend ainsi d'une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint est imputable à une partie commune et donc de démontrer l'existence d'un lien de causalité direct entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué.

Ainsi, la seule constatation d'infiltrations dans les parties communes ne suffit pas à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de cet article.
Encore faut-il en effet démontrer l'existence d'un lien de causalité direct entre les désordres et le préjudice invoqué.
Or, en l'espèce le caractère minime de l’humidité résiduelle causée par effet de buvard, en comparaison des fuites provenant des installations sanitaires fuyardes du logement des consorts [B], n'est pas de nature à pouvoir entraîner les désordres constatés par l'expert dans l'appartement de Mme [H], étant au surplus relevé que ces derniers ne sont pas limités aux wc mais s'étendent aux autres pièces de l'appartement et que les wc ont été sinistrés en février 2023 alors même que la suite sur la chute en fonte avait été réparée en avril 2022.
 
La responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut donc être engagée et il convient de débouter Mme [H] de l'intégralité des demandes formulées à son encontre, y compris celle portant sur le rebouchage du trou au plafond haut des wc, et partant de celles formulées à l'encontre de la SA Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires.

De ce fait, les appels en garantie formulés par le syndicat des copropriétaires sont sans objet.

Sur l'indemnisation des préjudices

- sur la réalisation des travaux

Mme [H] explique que l'inertie dont ont fait preuve les consorts [B] durant les opérations d'expertise laisse craindre un manque de réactivité face à l'urgence de devoir procéder à la reprise de l'étanchéité des trois salles d'eau pour faire cesser les fuites, toujours actives.
Elle indique en effet avoir de nouveau été victime d'un dégât des eaux le 24 décembre 2023.
Elle ajoute que l'expert considère par ailleurs que les travaux de mise en conformité de la cuisine et des salles d'eau doivent être exécutés au plus tôt pour éviter notamment une dégradation des poutres.
Or, elle fait valoir que les consorts [B] n'ont produit aucun devis de remise en état de ces pièces, celui fourni l'ayant été par ses soins et établi par la société Abramo d'après ses souvenirs de la visite des lieux.
Elle précise que les travaux de remise en état de son appartement ne pourront être effectués qu'une fois la mise en conformité des pièces d'eau de celui des consorts [B] réalisée.
Elle soutient que Mme [K] [B] ne rapporte nullement la preuve de la réalisation des travaux conformément au devis précité.
Elle relève en effet qu'aucune facture n'est produite, qu'elle ne verse aux débats qu'une demande de paiement adressé à la Ville de [Localité 18], sans mention de date ni de signature, ainsi qu'un rapport d'activité ne permettant en rien de constater la réalisation des travaux préconisés par l'expert, pas plus que ne le permettent les photos communiquées.
Elle demande donc la condamnation in solidum de Mme [K] [B], Mme [T] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] « à faire cesser les fuites constatées suivant rapport d’expertise du 30 octobre 2023 et à exécuter les travaux de remise en état de leur cuisine, de leur salle d’eau équipée de WC et baignoire à sabot, ainsi que de leur salle de bain équipée d’une douche et d’une baignoire, en ce compris la reprise complète de l’étanchéité au sol et aux murs suivants devis de la société ABRAMO n°058-04-22 B du 18 août 2023 de 48 107,42 € TTC, étant précisé que ce devis devant être mis à jour suivant visite de l’appartement, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir. »

Le syndicat des copropriétaires sollicite pour sa part la condamnation des consorts [B] et de la Macif à faire procéder à leurs frais exclusifs, aux travaux de réparation de leurs installations sanitaires, selon le devis établi par la société Abramo, dans un délai de 24 heures, à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard.

Mme [K] [B] s'oppose à cette demande en faisant valoir que la remise en état sollicitée a déjà été réalisée, avec le soutien de l'ANAH en raison du handicap dont elle est atteinte, par la société AFC qui a réalisé le remplacement du réseau d'alimentation et d'évacuation ainsi que des travaux de rénovation au sol dans les salles d'eau et la cuisine.
Elle soutient que l'étanchéité au sol est parfaite et que la demande de remise en état formulée par Mme [H] est donc infondée.

La Macif fait valoir, s'agissant de la demande du syndicat des copropriétaires, tout d'abord que nul ne plaide par procureur, puis que le contrat souscrit ne garantit pas le coût et la réalisation de travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations et mettre les installations aux normes requises, précisant que ce faisant, le syndicat des copropriétaires semble procéder par confusion avec des désordres relevant de la garantie décennale et les obligations contractuelles de l'assureur dommages ouvrage.

A cet égard, il convient toutefois de relever que dans la mesure où les parties communes, à savoir les poutres, ont également été affectées par les désordres causés par les installations sanitaires du logement des consorts [B], le syndicat des copropriétaires ne plaide donc nullement par procureur, comme le soutient la Macif, lorsqu'il sollicite la condamnation des consorts [B] à faire procéder aux travaux de réparation nécessaires.

L'expert judiciaire a en effet indiqué que les travaux pour empêcher les désordres chez Mme [H] consistaient en la mise en conformité des pièces humides du logement des consorts [B] (cuisine, salle d'eau et grande salle de bain) et qu'ils devaient être réalisés au plus tôt pour éviter une dégradation permanente des poutres.
Il a précisé que ces travaux étaient urgents puisque la grande salle de bain fuyait de manière aléatoire et que la cuisine était cause d'infiltrations en permanence.
Il a enfin ajouté que le renforcement des poutres ne pourra avoir lieu qu'une fois ces travaux réalisés pour éviter que de l'eau ne coule à nouveau sur les nouvelles poutres et les renforts.
Il a indiqué que la société Abramo a pu établir, le 18 août 2023, un nouveau devis (N°058.04.22B) pour un montant de 48.107,42 euros TTC, englobant les mises en conformité des trois pièces humides et précisé qu'il décrivait ce qui se faisait dans la profession aux prix pratiqués habituellement.

Il apparaît ainsi que la seule solution apte à supprimer les désordres subis par Mme [H] consiste à procéder à la réfection des salles humides du logement des consorts [B].

Or, en l'absence de production de toute facture des travaux que Mme [K] [B] dit avoir fait réaliser par la société AFC, elle ne justifie donc pas de la réalisation de ces travaux qui ne sont pas plus établis par la demande de paiement de la Ville de [Localité 18], non datée ni signée, ou par le rapport d'activité « Mon accompagnateur Renov' » qui, s'il établit que des travaux ont été réalisés, ne permet toutefois pas de déterminer leur nature ni leur consistance.

Par conséquent il convient de condamner in solidum Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] à faire exécuter les travaux de remise en état de leur cuisine, de leur salle d’eau équipée de wc et baignoire à sabot, ainsi que de leur salle de bain équipée d’une douche et d’une baignoire, en ce compris la reprise complète de l’étanchéité au sol et aux murs, suivant devis de la société Abramo n°058-04-22 B du 18 août 2023 d'un montant de 48.107,42 € TTC.

Au vu de l'urgence à faire réaliser ces travaux, il convient de faire droit à la demande d'astreinte et ainsi de condamner les consorts [B] à les faire réaliser dans un délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué.

- sur le préjudice matériel de Mme [H]

Mme [H] sollicite la somme de 18.421,75 euros TTC en réparation du préjudice matériel subi.
Elle explique en effet qu'elle sollicite la somme de 17.437,75 euros, selon le devis établi par la société Renov’Déco pour la remise en état de son logement, outre celle de 984 euros TTC correspondant au montant de la vérification et des essais d'étanchéité dans la salle de bain des consorts [B] dont elle a réglé le coût en lieu et place de Mme [K] [B].
Elle précise qu'elle n'a perçu aucune indemnité de la part de son assurance qui ne prendra pas en charge les travaux de réparation, puisqu'ils ne sont pas la conséquence d'un désordre ayant pour origine ses parties privatives.
Elle sollicite également la somme de 308 euros TTC pour le rebouchage partiel du trou situé dans le plancher haut des toilettes de son appartement. Elle ne sollicite toutefois, pour ce préjudice, que la condamnation du seul syndicat des copropriétaires, dont la responsabilité n'a pas été retenue de telle sorte qu'il ne peut être fait droit à cette demande.

Mme [B] s'oppose à cette demande indemnitaire en faisant valoir qu'elle n'est pas fondée puisque Mme [H] sera remboursée des travaux de réparation par son assurance et qu'elle ne peut obtenir une double réparation.

La Macif indique ne pas avoir d'observations à formuler et la SA Axa France IARD s'en rapporte à l'appréciation du tribunal s'agissant du quantum sollicité.

L'expert a en effet conclu à la nécessité de remettre en état l'appartement de Mme [H].
Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

Il a indiqué que le devis de la société Renov’Déco, d'un montant de 17.437,75 euros TTC était réaliste et précisé :
« il dépose tous les appareils sanitaires car l'humidité s'est infiltrée dans les murs jusqu'à leur base et il n'est pas pérenne de ne reprendre la peinture et les carrelages uniquement au-dessus des appareils sanitaires, il faut déposer les appareils sanitaires pour vérifier l'état des plâtres et enduits qui se trouvent derrière ces appareils. »

Mme [H] produit ce devis, établi le 03 juillet 2023 par la SAS Renov’Déco, prévoyant, outre l'installation et la désinstallation du chantier, les prestations suivantes :
- la dépose du plâtre, faux-plafond, carrelage mural abîmés, dans la cuisine, salle de bains, WC et couloir,
- la maçonnerie dans la cuisine, salle de bains, WC et couloir,
- la plomberie dans la salle de bains et les wc,
- la menuiserie dans la salle de bains et le couloir,
- l'électricité dans la salle de bains et les wc
- peinture dans la cuisine, salle de bains, wc, couloir et chambre.

Mme [H] verse également aux débats le courrier de son assureur en date du 19 avril 2025 lui indiquant qu'aucune indemnité ne lui a été adressée et lui expliquant que « les travaux ne peuvent être entrepris sereinement compte tenu de l'absence de suppression de la cause des dommages subis ».

S'agissant de la somme de 984 euros dont Mme [H] indique qu'elle correspond au montant de la vérification et aux essais d'étanchéité dans la salle de bain des consorts [B], qu'elle a réglé le coût en lieu et place de Mme [K] [B], dans la mesure où cette dépense est intervenue dans le cadre des opérations d'expertise, à la demande de l'expert, elle relève des frais induits dans le coût de ces opérations relevant des dépens et sera donc traitée ci-dessous sous ce fondement.

Le préjudice matériel est par conséquent fixé à la somme de 17.437,75 euros TTC que Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] sont condamnés in solidum à régler à Mme [H].

- sur le préjudice de jouissance de Mme [H]

Mme [H] indique qu'elle subit une atteinte dans la jouissance de son logement depuis, a minima, le 07 avril 2015, date du premier constat amiable de dégât des eaux.
Elle indique en effet que les fuites à répétition l'ont contrainte à vivre le moins possible chez elle en privilégiant des départs tôt et des retours tardifs.
Elle fait valoir que son appartement est d'une superficie de 74 mètres carrés et elle retient un loyer moyen de 27,30 euros au mètre carré, au vu des informations disponibles sur le site « Se Loger » et sur celui de l'encadrement des loyers à [Localité 18].
Elle considère, au regard de la gêne occasionnée par les désordres et quand bien même toutes les pièces ne seraient pas touchées, qu'il convient de retenir un pourcentage de 20% de la surface du logement au vu des difficultés générées au quotidien, les désordres affectant le couloir, la salle de bain, les toilettes et la cuisine.
Elle sollicite par conséquent la somme de 48.480 euros.

Mme [K] [B] s'oppose à cette demande en faisant valoir que Mme [H] ne rapporte pas la preuve qu'elle a déménagé ni que son logement était impropre à l'habitation.
Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

Elle soutient que le dégât des eaux a été limité à une petite surface de son appartement qu'elle a continué à habiter, de telle sorte qu'elle n'a donc pas subi de préjudice réel.

La Macif soutient pour sa part que le préjudice immatériel de Mme [H] n'a pas été constant ni dans le temps depuis 2015 ni dans son intensité.
Elle indique en effet que les désordres de 2015 ont concerné une fuite sur une colonne dans un placard, soit un désordre imputable au syndicat des copropriétaires, et que la déclaration de sinistre de 2016 concerne le mur et les plafonds de la cuisine et de la salle de bains, soit une superficie inférieure à 20%.
Elle précise en outre que le constat amiable en date du 30 mars 2018 fait état de la réfection des embellissement en juillet 2017 et que celui du 27 juin 2020 mentionne une nouvelle réfection en novembre 2019.
Enfin, s'agissant du montant du loyer retenu, elle considère que Mme [H] ne peut, comme elle le fait, retenir le loyer de référence majoré alors qu'il convient de retenir le loyer de référence soit 21,10 euros par mètre carré.

Contrairement à ce que soutient Mme [K] [B], le trouble dans les conditions de jouissance du bien est établi en ce que le sinistre survenu en juin 2020 a endommagé la salle de bain et les toilettes, le couloir ainsi que la cuisine et a ainsi affecté des pièces dédiées à l'hygiène et à la restauration, soit des pièces de vie essentielles à la satisfaction des besoins du quotidien et qu'il a nécessairement généré des odeurs liées à l'humidité dans tout l'appartement.

Il doit cependant être relevé que, comme le relève à juste titre la Macif, le constat amiable établi à la suite de ce dégât des eaux indique que les embellissements endommagés par ce sinistre avaient été réalisés en novembre 2019.
Par conséquent, Mme [H] ne peut évoquer un trouble de jouissance depuis le 07 avril 2015, ce dernier débutant ainsi à la date du dégât des eaux survenu après les derniers embellissements réalisés, soit le 27 juin 2020.
Il convient par conséquent de retenir un trouble de jouissance s'étalant du 27 juin 2020 jusqu'à la date de la présente décision, soit durant 5 ans et 15 jours.

Mme [H] fait en revanche une estimation juste du trouble subi en l'évaluant à 20% du montant de la valeur locative de son bien, au vu des pièces touchées et de l'importance des dégâts subis.

S'agissant enfin de la valeur locative du logement, Mme [H] ne produit aucune estimation personnalisée de son bien mais verse aux débats les valeurs recueillies sur le site « Se Loger », faisant état d'un prix moyen au mètre carré de 28 euros et sur celui de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement, mentionnant pour un logement non meublé de quatre pièces, construit dans la période 1971-1990, un loyer de référence minoré de 15,50 euros au mètre carré, un loyer de référence majoré de 26,50 euros au mètre carré et un loyer de référence de 22,10 euros au mètre carré.

L'estimation issue du site « Se Loger » ne permet pas d'apprécier l'adéquation du montant avec les caractéristiques du bien en l'absence de toute précision relative aux superficies, emplacements, spécificités du bien prises en considération, à la différence de celle issue du site de la direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement
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Il convient par conséquent de retenir le montant du loyer de référence, le montant de 27,30 euros retenu par Mme [H] n'étant justifié par aucune pièce.
La valeur locative s'élève donc à la somme de 1.635,40 euros (74 x 22,10) et le préjudice immatériel, d'un montant mensuel de 327,08 euros (1.635,40 x 20%), s'élève par conséquent à la somme de 3.924,96 euros par an (327,08 x 12).

Le préjudice immatériel sur la période du 27 juin 2020 à la date du présent jugement est par conséquent fixé à la somme de 19.788,34 euros [(3.924,96 x 5) + (327,08 /2)] que Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] sont condamnés in solidum à régler à Mme [H].

- sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [H]

Mme [H] sollicite la somme de 3.763,54 euros à titre de dommages et intérêts en indiquant qu'elle a dû engager des frais de commissaire de justice dont elle demande le dédommagement.

Elle produit, en pièce 27, un décompte des sommes ainsi réglées dont il ressort qu'elle a payé :
- 138,02 euros le 09 novembre 2020 pour la délivrance de l'assignation aux consorts [B], au syndicat des copropriétaires,
- 144 euros le 04 août 2020 pour la recherche des coordonnées de Mme [T] [B],
- 71,75 euros le 26 octobre 2020 pour la délivrance de l'assignation à la Macif,
- 72,43 euros le 22 mars 2021 pour la signification de l'ordonnance de référé,
- 250 euros le 16 août 2022 pour la recherche des coordonnées des consorts [B],
- 440,65 euros le 17 novembre 2022 pour la délivrance de l'assignation aux enfants [B],
- 410 euros le 15 juin 2023 pour la délivrance de l'assignation pour la réunion du 26 juin 2023,
- 650 euros le 26 février 2024 pour la délivrance de l'assignation au fond,
- 430 euros le 04 juillet 2024 pour la signification des conclusions d'incident,
- 450 euros le 25 octobre 2024 pour la réalisation d'un procès-verbal de constat de l'effondrement du plancher,
- 501,71 euros le 05 mai 2025 pour la signification d'une hypothèque,
- 343 euros le 05 mai 2025 pour la signification de conclusions.

Les sommes réglées pour la délivrance des assignations (138,02 euros le 09 novembre 2020 ; 71,75 euros le 26 octobre 2020 ; 440,65 euros le 17 novembre 2022 ; 410 euros le 15 juin 2023 ; 650 euros le 26 février 2024) relèvent des frais irrépétibles, fondement sur lequel la demande sera étudiée ci-après.

Il en va de même des sommes réglées pour la signification des différents actes de la procédure (72,43 euros le 22 mars 2021 ; 430 euros le 04 juillet 2024 ; 343 euros le 05 mai 2025).

Les sommes réglées pour la recherche des coordonnées des consorts [B] (144 euros le 04 août 2020 et 250 euros le 16 août 2022) relèvent pour leur part des frais irrépétibles, fondement sur lequel la demande sera examinée ci-après.

S'agissant de la somme de 450 euros réglée le 25 octobre 2024 pour la réalisation d'un procès-verbal de constat de l'effondrement du plancher, Mme [H] verse aux débats le procès-verbal ayant constaté qu'une partie du plafond des toilettes était tombé au sol dans le cadre des travaux réalisés par les consorts [B].
Il n'est toutefois pas démontré que la chute de gravats soit une conséquence du dégât des eaux subi par le logement Mme [H] de telle sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir cette dépense.

Enfin, s'agissant de la somme de 501,71 euros réglée le 05 mai 2025 pour la signification d'une hypothèque, il n'est fourni aucune explication ni pièces de telle sorte que cette demande doit être rejetée.

- sur le préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 22.792 euros au titre du montant des travaux de renforcement du plancher haut, selon le devis établi par la société Debord, indexé sur l'indice BT01.

Mme [B] ne dit mot sur cette demande.

Au vu du devis établi par la société Debord, l'expert a donné son accord pour la réalisation de ces travaux, consistant en un renforcement des poutres en sous face du plafond du logement de Mme [H], sous les pièces humides du logement des consorts [B].
Il a en effet indiqué que ces désordres constituaient un réel préjudice pour le syndicat des copropriétaires car les infiltrations provenant des pièces humides du logement des consorts [B] ont porté atteinte à la solidité des structures de l'immeuble.

Le rapport de sondage établi par la société Debord le 21 septembre 2021 à la demande de l'expert judiciaire, afin de constater l'état de la structure au regard de sa capacité portante, indique en effet qu'il a été nécessaire de déposer la presque totalité du faux plafond en raison des risques de chutes, le rail central n'étant plus que très faiblement fixé, qu'une humidité importante dans le plancher a été constatée durant le sondage, un étaiement n'ayant pas été réalisé simplement en raison de la présence de la cloison du couloir, assurant de fait cette fonction.
La société a ainsi indiqué que la structure existante est constituée de solives métalliques et constaté que les fers mis à jour subissaient une oxydation prononcée, les calculs réalisés confirmant les constatations visuelles.
Elle a par conséquent conseillé un renforcement du plancher et établi un devis en ce sens d'un montant de 22.792 euros TTC.

Le préjudice du syndicat des copropriétaires est par conséquent établi et chiffré à hauteur de 22.792 euros TTC que seule Mme [K] [B] est condamnée à lui régler, les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] ayant été déclarée irrecevables.

- sur le préjudice de jouissance subi par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires indique que faute pour les consorts [B] de réaliser les travaux de réparation de leurs installations fuyardes, les copropriétaires subissent collectivement un préjudice du fait qu'ils sont privés de la faculté de réaliser les travaux de renforcement du plancher.
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Il sollicite donc la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour les tracasseries judiciaires et le préjudice de jouissance collectif, expliquant en effet qu'il importe peu qu'à ce jour seule Mme [H] subisse des atteintes à ses conditions d'occupation, dans la mesure où le plancher haut est une partie commune qui assure la solidité structurelle de l'immeuble et qu'il constitue donc un élément essentiel sur lequel les dégâts peuvent avoir des conséquences graves pour l'ensemble des copropriétaires.

Mme [B] ne dit mot sur cette demande.

Un syndicat des copropriétaires peut demander réparation du préjudice subi à condition toutefois qu'il soit collectif, c’est-à-dire qu’il touche l’ensemble des copropriétaires, et qu’il soit ressenti de manière identique par chacun d’entre eux.

Il est exact que les dégâts subis par les poutres, parties communes, affectent l'ensemble des copropriétaires en ce qu'elles assurent la solidité structurelle de l'immeuble, qui n'est plus assurée du fait des désordres qu'elles subissent en raison des infiltrations en provenance du logement des consorts [B].
Le préjudice est donc collectif.
En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant d'établir qu'il est ressenti de manière identique par chacun d’entre eux, et il n'est en l'espèce justifié que des seuls désordres subis par Mme [H].

Il convient par conséquent de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la garantie des assureurs

- sur la garantie de la Macif, assureur des consorts [B]

Mme [H] et le syndicat des copropriétaires sollicitent la condamnation de la Macif, assureur des consorts [B], à les indemniser des préjudices subis.
Mme [B] sollicite, pour sa part, la garantie de son assureur pour toute condamnation prononcée à son encontre.

La Macif s'oppose à ces demandes en faisant valoir tout d'abord que sa garantie ne saurait être mobilisée en raison de l'absence d'aléa dans la réalisation du sinistre, puis que les consorts [B] ont commis une faute dolosive et enfin que le contrat contient des clauses exclusives de garantie.

* sur le défaut d'aléa

La Macif explique en effet que le contrat a été souscrit le 26 septembre 2019 mais que les fuites perdurent depuis 2015, ce dont les consorts [B] étaient informés puisqu'il s'agit de la date des premières réclamations de Mme [H], mais qu'ils ont fait le choix de ne pas procéder aux travaux nécessaires.
Elle soutient en effet que le défaut d'entretien et la connaissance des réparations nécessaires à entreprendre pour remédier aux désordres étaient parfaitement connus des consorts [B] lors de la souscription du contrat.
Or, elle rappelle que le contrat d'assurance est par nature un contrat aléatoire et que la garantie ne peut s'appliquer qu'en cas d'évènement incertain, tel que prévu par l'article 1108 du code civil, le contrat n'ayant vocation qu'à prendre en charge des désordres ayant un caractère accidentel.
En l'espèce, elle soutient que des dégâts des eaux répétitifs, ayant tous les mêmes causes et les mêmes origines ne peuvent revêtir un tel caractère mais relèvent en réalité de sinistres qui se sont succédés dans le temps jusqu'à altérer la structure de l'immeuble du fait de l'absence totale d'étanchéité des murs et des sols.

Mme [K] [B] indique qu'elle a toujours été assurée auprès de la Macif sous un numéro de contrat 11687767, tel que cela ressort du constat amiable signé en 2015.

La SA Axa France IARD conteste, pour sa part, toute absence d'aléa en faisant valoir que le contrat avait déjà pris effet lors de la survenance du premier sinistre puisque le constat amiable du 12 mars 2015 mentionne déjà que Mme [K] [B] était assurée auprès de la Macif sous le contrat n°11687767.
Elle soutient de plus que l'absence d'aléa ne peut être invoqué « dans la mesure où Madame [H] et Madame [B] ont signé différents constats amiables à compter de 2015, ayant fait l'objet de travaux de reprise des embellissements par Madame [H] en 2017 puis en novembre 2019 » et qu'à ces dates l'origine des désordres n'était pas connue des consorts [B].

Mme [H] soutient également que la Macif considère à tort que la police d'assurance aurait une date de souscription au 26 septembre 2019 et elle relève, comme la SA Axa France IARD, que cette police était souscrite dès le constat du 12 mars 2015, soit antérieurement au premier dégât des eaux, de telle sorte que le défaut d'aléa n'est pas caractérisé.

Le syndicat des copropriétaires indique faire sienne l'argumentation de son assureur et de Mme [H].

Aux termes de l'article 1108 du code civil, le contrat est « aléatoire lorsque les parties acceptent de faire dépendre les effets du contrat, quant aux avantages et aux pertes qui en résulteront, d'un événement incertain. »

Tel est bien le cas du contrat d'assurance, qui organise, moyennant le paiement d’une prime, la prise en charge d’un événement incertain,.
Ainsi, pour que l’aléa existe lors de la formation du contrat, il faut que les parties ne puissent pas apprécier l’avantage qu’elles en retireront, parce que celui-ci dépend d’un événement incertain.

Toutefois, le seul fait que le sinistre soit antérieur à la prise d’effet de la garantie ne suffit pas à exclure sa mise en œuvre puisqu'il faut, dans cette hypothèse, démontrer que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

Le contrat d’assurance est ainsi entaché de nullité si lors de sa souscription, le risque garanti s’est déjà réalisé ou si l’assuré avait connaissance de la survenance proche et inéluctable du sinistre, ces deux situations excluant en effet tout aléa.

Décision du 11 juillet 2025
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La Macif produit les conditions particulières du contrat M001 habitation en date du 02 septembre 2023, mentionnant, s'agissant de la durée du contrat, « du 26/09/2019 au 31/03/2024 avec renouvellement annuel automatique » et précisant le numéro de sociétaire (11687767).

Il est cependant exact, comme le relèvent Mme [H] et la SA Axa France IARD, que le constat amiable établi le 07 avril 2015 par Mme [H] et Mme [K] [B], en raison du dégât des eaux survenu le 12 mars 2015, mentionne déjà la Macif comme assureur de Mme [B] et précise un numéro de police identique à celui figurant sur le contrat produit, à savoir le numéro 11687767.
Ce même numéro et ce même assureur sont également mentionnés sur le constat amiable signé le 05 avril 2018.

Il est donc établi que Mme [K] [B], qui disposait en 2015 d'un numéro de sociétaire auprès de la Macif, correspondant à celui figurant sur le contrat d'assurance produit, est ainsi assurée auprès de cet assureur depuis a minima 2015.
Le défaut d'aléa invoqué par la Macif pour soutenir la nullité du contrat d'assurance n'est donc pas caractérisé, aucune pièce ne justifiant de dégâts des eaux survenu avant cette date et par conséquent de la connaissance par Mme [K], lors de la souscription du contrat d'assurance, de l'existence de sinistres causés par son logement.

* sur la faute dolosive des consorts [B]

Aux termes de l'article L.113-1 du code des assurances « les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.
Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré. »

La Macif explique que la faute dolosive se caractérise par un comportement délibéré de l'assuré ayant pour effet de supprimer l'aléa qui constitue l'essence même du contrat.
Elle fait ainsi valoir, qu'en l'espèce, le rapport d'expertise a établi la vétusté des installations sanitaires, leur non conformité aux règles de l'art ainsi que le défaut manifeste et délibéré d'entretien et de réparation, rendant ainsi inéluctable la réalisation du dommage, de telle sorte que la faute dolosive est caractérisée.
Elle fait valoir que cette dernière se différencie de la faute intentionnelle, la faute étant ainsi dolosive bien que l'assuré n'ait pas recherché les conséquences dommageables qui en ont résulté et qu'en l'espèce, les consorts [B] persistent, depuis 10 ans, y compris durant les opérations d'expertise, à ne pas faire réaliser les travaux permettant de mettre fin aux désordres.

Mme [B] ne dit mot sur ce point.

La SA Axa France IARD fait pour sa part valoir que la faut dolosive se définit comme la faute faisant disparaître l'aléa du contrat, le comportement délictuel de l'assuré rendant inéluctable la réalisation du dommage et que la conscience du caractère inéluctable ne se confond pas avec la conscience du risque d'occasionner le dommage.
Elle relève ainsi que dans les constats amiables établis en 2015 et 2018 il est précisé que la fuite a été réparée et indique que le fait que les installations soient vétustes ou impropres à leur destination ne caractérise pas une faute dolosive.
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Elle soutient ainsi qu'aucune faute dolosive n'est établie puisqu'il n'est pas démontré la conscience du caractère inéluctable du dommage.

Mme [H] fait valoir les mêmes moyens, précisant qu'il appartient à l'assureur de démontrer cette faute dolosive.
Elle relève de plus que les consorts [B] ne pouvaient avoir conscience du caractère inéluctable d'un désordre déjà réalisé.
Elle explique en effet que la Macif expose qu'ils ont refusé de faire les travaux en 2015, ce qui caractériserait leur faute intentionnelle et dolosive, mais qu'elle ne peut ignorer que la question de la réalisation de ces travaux est postérieure à la dénonciation des désordres, de telle sorte qu'ils sont sans lien avec leur réalisation.
Elle considère qu'il est donc erroné de prétendre que Mme [K] [B] connaissait les conséquences de la non réalisation des travaux, lesquels restaient à définir.
Elle indique de plus que le constat signé en 2015 indique que la fuite a été réparée, que celui de 2016 concernait une fuite dans les parties communes et que ce n'est qu'en 2020 que l'origine de la fuite a été caractérisée.

La faute intentionnelle suppose de la part de son auteur non seulement la commission d’un manquement délibéré mais également la volonté de causer le dommage tel qu’il est survenu.
Ainsi, la seule conscience de créer le risque de dommage ou encore une conduite gravement négligente de l’assuré ne suffit pas à caractériser une telle faute.

La faute dolosive est pour sa part entendue comme absorbant tous les autres cas où la faute fait disparaître l’aléa, le comportement délibéré de l’assuré qui rend inéluctable la réalisation du dommage, étant incompatible avec le caractère aléatoire du contrat d’assurance.

Il incombe à l’assureur de démontrer l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive de son assuré.

En l'espèce, il est exact que les deux constats amiables signés en 2015 et 2018 indiquent, tous deux, que la fuite a été réparée de telle sorte qu'il ne peut être considéré que les consorts [B] avaient conscience du caractère inéluctable de la survenue d'un autre dommage.
De plus, les désordres présentent bien un caractère accidentel malgré la non-conformité des installations sanitaires et leur vétusté et ce seul fait ne rend pas pour autant inéluctable la survenance des désordres.

La faute dolosive n'est donc pas caractérisée.

* sur les exclusions de garantie

La Macif soutient que les désordres ne peuvent revêtir un caractère accidentel et que l'article 4 de la police exclut de la garantie dégât des eaux les dommages résultant d'un manque d'entretien manifeste ou d'un défaut de réparation indispensable incombant aux assurés.
Elle considère ainsi que le sinistre subi par le logement de Mme [H] ne résulte pas d'un évènement soudain et imprévisible ayant un caractère accidentel mais d'une absence de conformité des installations sanitaires, de leur mauvais entretien prolongé et de l'absence de travaux réparatoires et de mise en conformité.
Elle indique de plus que la garantie recours des voisins et des tiers exclut également les dommages, objets des exclusions du chapitre « évènements garantis », et ce conformément à l'article 31 du contrat souscrit.
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Mme [K] [B] conteste tout d'abord le caractère très apparent de la clause litigieuse, tel que prévu par l'article L.112-4 du code des assurances, expliquant que tel est le cas lorsqu'elle est présentée de manière à attirer spécialement l'attention de l'assuré.
Or, elle indique qu'en l'espèce, la Macif ne rapporte pas la preuve d'une telle mention en caractère très apparents.
Elle ajoute ensuite qu'il n'y a eu que quatre constats amiables de dégât des eaux sur une très longue période et qu'il s'agissait à chaque fois de fuites accidentelles, tel que cela ressort des différents rapports de recherche de fuite versés aux débats.

La SA Axa France IARD soutient pour sa part que la Macif fait état de différentes clauses d'exclusion applicables à la garantie « dégât des eaux » mais que c'est toutefois la responsabilté « responsabilité civile » qui a vocation à s'appliquer en l'espèce, de telle sorte qu'aucune exclusion de garantie n'est applicable.
En tout état de cause, elle relève que la clause invoquée par la Macif n'est ni formelle ni limitée.

Mme [H] fait valoir que la Macif ne démontre pas que les consorts [B] ont délibérément manqué à une obligation d'entretien puisque ce défaut n'est apparu que postérieurement au désordre pas plus qu'elle ne rapporte la preuve qu'ils avaient connaissance de ce défaut d'entretien puisque Mme [K] [B] a déclaré avoir procédé aux réparations des fuites de 2015 et 2018.
Elle soutient de plus que la clause d'exclusion invoquée n'est pas limitée en ce qu'elle ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées.
Elle relève, comme la SA Axa France IARD, que c'est la garantie responsabilité civile qui a vocation à s'appliquer et qu'aucune clause d'exclusion ne lui est applicable.

Le syndicat des copropriétaires indique faire sienne l'argumentation de son assureur et de Mme [H].

Aux termes des conditions particulières produites, la Macif garantit les dégâts des eaux et la « responsabilité à l'égard des voisins et des tiers ».
Toutefois, les conditions générales prévoient, s'agissant de la garantie dégâts des eaux que sont garantis les dommages survenus à l'intérieur des bâtiments assurés et causés notamment par les fuites.
Or, en l'espèce, le dégât des eaux ne s'est pas produit à l'intérieur du bien assuré mais chez un tiers.

L'article 31 des conditions générales, relatif à la responsabilité à l'égard des voisins et des tiers, est ainsi rédigé :

« Ce qui est garanti :
votre responsabilité à l'égard de vos voisins et autres tiers, en raison des dommages matériels et immatériels consécutifs à un évènement garanti au titre des articles 1 et 4 (incendie, explosion ou implosion, fumées, dégât des eaux) ayant pris naissance ou étant survenu dans les bâtiments ou bien assurés ».

Le paragraphe consacré aux exclusions de garantie est rédigé de la façon suivante :

Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

« Ce qui est exlu :
outre les exclusions communes à toutes les garanties et les exclusions spécifiques à chacune des garanties incendie, explosion ou implosion, fumées, dégâts des eaux
-les dommages coporels subis par ces personnes
-les dommages subis par les biens dont vous avez la garde
-les dommages de toute nature causés ou subis par les véhicules terrestres à moteur soumis à l'obligation d'assurance dont l'assuré a la propriété, la conduite ou la garde ».

Il s'ensuit que les exclusions spécifiques à la garantie dégât des eaux sont applicables.

L'article 4 prévoit ainsi, à ce titre, que sont exclus :

« -les dommages résultant de la non réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause d'infiltrations dès la première apparition des dommages et dont l'assuré a la charge,
-les dommages répétitifs, c'est-à-dire ceux résultant de la même cause qu'un précédent sinistre et dont la réparation vous incombant n'a pas été effectuée,
-les frais de dégorgement et de remise en état (réparation et remplacement) des conduites, canalisations, appareils, robinets, installations, joints à l'origine des dommages,
-les frais de remise en état des toitures, verrière, terrasses, balcons, loggias et ouvertures,
-les dommages provoqués par une substance autre que l'eau,
-le coût des travaux nécessaires pour supprimer les infiltrations,
-les frais de dégel des conduites et des appareils,
-le coût de l'eau perdue (sauf si la garantie optionnelle Garanties Plus a été souscrite). »

Contrairement à ce que soutient Mme [K] [B], il ne peut être considéré que ces exclusions ne figurent pas en caractères très apparents, dans la mesure où elles sont rédigées en gras et dans un cadre de couleur.

La Macif fait ainsi état des trois premières hypothèses visées par cet article 4.

Une clause d'exclusion contractuelle n'est valable que si elle est formelle et limitée, c'est-à-dire qu'elle doit être suffisamment explicite pour que l’assuré puisse connaître l’étendue de la garantie, ce qui implique qu'elle délimite de façon particulièrement nette le champ dans lequel la garantie n’est pas due, et qu'elle ne doit pas vider cette dernière de sa substance.

Ainsi les clauses d’exclusion de garantie ne peuvent être tenues pour formelles et limitées dès lors qu’elles doivent être interprétées.

Or, en l'espèce, la clause excluant la garantie pour les « dommages résultant de la non réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause d'infiltrations », en ce qu'elle ne définit pas expressément le type de travaux à réaliser, ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées.
Elle ne peut donc recevoir application en raison de son imprécision rendant nécessaire son interprétation.

Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

Au surplus, tout comme pour la deuxième hypothèse, il ressort des mentions portées sur les constats amiables, établis en 2015 et 2018, que la fuite a été réparée et il n'est pas établi que le sinistre, survenu en 2020, a la même origine que les deux précédents (joint étanchéité pour celui de 2016 et fuite sur une canalisation privative pour celui de 2018 alors que le dégât des eaux de 2020 a notamment été causé par un ensemble de facteurs dont le diamètre insuffisant de l'évacuation générale récupérant la grande baignoire, la douche, le lavabo ainsi que celui de la salle d'eau).

La seconde clause d'exclusion ne peut donc pas plus recevoir application puisqu'il ne s'agit pas d'un dommage répétitif au sens que lui donne cette clause.

Enfin, la troisième hypothèse ne correspond pas aux faits de l'espèce, les demandes ne portant en effet pas sur les frais de remise en état des équipements à l'origine des dommages.

La garantie de la société Macif est par conséquent mobilisable.

Elle est donc condamnée à garantir intégralement Mme [K] [B] des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre.
Elle est également condamnée in solidum avec les consorts [B] à indemniser Mme [H] et le syndicat des copropriétaires des préjudices subis.

- sur la garantie d'Axa France IARD, assureur du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de son assureur, in solidum avec les consorts [B], à l'indemniser du coût des travaux de renforcement du plancher haut sans cependant développer aucun moyen au soutien de cette demande.
Aux termes de ses conclusions, la SA Axa France IARD ne dénie toutefois pas sa garantie puisqu'elle ne sollicite pas le rejet des demandes de son assuré mais formule au contraire un recours en garantie contre les consorts [B] et leur assureur.

La garantie de la SA Axa France IARD est par conséquent mobilisable et il convient de la condamner, in solidum avec Mme [K] [B], à régler au syndicat des copropriétaires le coût du renforcement du plancher haut.

Sur les appels en garantie

La SA Axa France IARD formule un appel en garantie in solidum à l'encontre des consorts [B] et de la Macif en faisant valoir que la responsabilité des premiers est caractérisée puisque les infiltrations proviennent de leurs installations sanitaires non conformes.

Au vu des éléments précédemment exposés, dont il ressort que les installations sanitaires du logement des consorts [B] sont à l'origine des désordres subis par les parties communes et que la police de leur assureur, la société Macif, est mobilisable, il convient de faire droit à cet appel en garantie.

Décision du 11 juillet 2025
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/03720 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GHJ

La société Macif, Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] sont par conséquent condamnés in solidum à garantir intégralement la SA Axa France IARD de toutes les condamnations, en principal, frais et intérêts et capitalisation des intérêts, mises à sa charge.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B], la société Macif et la SA Axa France IARD sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance, tels que définis par l'article 696 du code de procédure civile, et intégrant les frais de l'expertise judiciaire, lesquels comprennent la somme de 984 euros correspondant au montant de la vérification et des essais d'étanchéité effectués par la société Sertis dans la salle de bain des consorts [B].

Tenus aux dépens, Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B] et la société Macif sont condamnés in solidum à régler à Mme [H] la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles, intégrant la somme de 394 euros pour la recherche des coordonnées des consorts [B].

Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B] et la société Macif sont également condamnés in solidum à régler la somme de 4.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens de la décision conduit à débouter la Macif et Mme [K] [B] de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et Mme [K] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure.

En équité, la société Axa France IARD n'est pas condamnée au titre des frais irrépétibles et est déboutée de sa demande formulée à ce titre.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande formulée par Mme [K] [B] de condamnation du « syndic en son nom propre et en sa qualité de représentant de la copropriété à payer l'ensemble des préjudices résultant du dégât des eaux » ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à l'encontre de Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] ;

DÉBOUTE Mme [K] [B] de sa demande d'expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] à faire exécuter les travaux de remise en état de leur cuisine, de leur salle d’eau équipée de WC et baignoire à sabot, ainsi que de leur salle de bain équipée d’une douche et d’une baignoire, en ce compris la reprise complète de l’étanchéité au sol et aux murs suivant devis de la société Abramo n°058-04-22 B du 18 août 2023 d'un montant de 48.107,42 € TTC, dans le délai d'un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant 2 mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ;

DÉBOUTE Mme [X] [H] de l'intégralité des demandes formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] et de la SA Axa France IARD ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B] et la société Macif à régler à Mme [X] [H] la somme de 17.437,75 euros TTC au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B] et la société Macif à régler à Mme [X] [H] la somme de 19.788,34 euros au titre de son préjudice immatériel ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B], la SA Axa France IARD et la société Macif à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 22.792 euros TTC au titre de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société Macif à garantir intégralement Mme [K] [B] des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre, en principal, intérêts, frais et accessoires ;

CONDAMNE in solidum la société Macif, Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B] et M. [N] [B] à garantir la SA Axa France IARD, en principal, intérêts, frais et accessoires et capitalisation des intérêts, de l'intégralité des condamnations mises à sa charge ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B], la société Macif et la SA Axa France IARD aux dépens de l'instance, intégrant les frais de l'expertise judiciaire, lesquels comprennent la somme de 984 euros correspondant au montant de la vérification et des essais d'étanchéité effectués par la société Sertis dans la salle de bain des consorts [B] ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B] et la société Macif à régler à Mme [X] [H] la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles intégrant la somme de 394 euros au titre de la recherche des coordonnées des consorts [B] ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [B], Mme [T] [J] [B], M. [E] [B], M. [N] [B] et la société Macif à régler au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [K] [B], la Macif et la SA Axa France IARD de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [K] [B] de sa demande de dispense de participation aux frais de la procédure ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit l'exécution provisoire.


Fait et jugé à [Localité 18] le 11 juillet 2025


La greffière La présidente