Tribunal judiciaire de Bordeaux, 1ère CHAMBRE CIVILE, 15 mai 2025, n° 23/05862

N° RG 23/05862 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBFT
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE

REOUVERTURE DES DEBATS



71F

N° RG 23/05862 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBFT

Minute 



AFFAIRE :


S.C. GAPPS33

C/


S.D.C. MEDICAL STADIUM, S.A.S. VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : la SELARL ABR & ASSOCIES
Me Marie ELOI
Me Amandine LABRO



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 15 Mai 2025 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente
Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025, 

JUGEMENT :

Réputé contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDERESSE :

La société GAPPS33
Société civile dont le siège social est :
[Adresse 1]
[Localité 7]
prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Laurent BABIN de la SELARL ABR & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Amandine LABRO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant


DEFENDEURS :

Le syndicat des copropriétaires “MEDICAL STADIUM”
du [Adresse 6] et [Adresse 8] [Localité 7]
Représenté par son syndic, le cabinet LEGRAND CARRERE & ASSOCIES, sis [Adresse 2] [Localité 5]




N° RG 23/05862 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YBFT


Représenté par Maître Marie ELOI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Maître Pierre-Edouard LAGRAULET, Associé de L’AARPI LAGRAULET - DE PLATER, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant,


La société VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER
SAS dont le siège social est :
[Adresse 3]
[Localité 4]
prise en la personne de son Président

Défaillante

EXPOSE DU LITIGE

La société GAPPS 33 est propriétaire des lots n° 23 (bureaux) et 45 (place de stationnement couverte) au sein de l’ensemble immobilier dénommé MEDICAL STADIUM sis [Adresse 6] et [Adresse 8] à [Localité 7] (33) soumis au régime de la copropriété.

Par actes en date du 10 juillet 2023 la société GAPPS 33 a assigné devant la présente juridiction le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “MEDICAL STADIUM ” et le syndic de copropriété la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER aux fins de voir à titre principal annuler la résolution n° 4 adoptée lors de l’assemblée générale de copropriété du 13 avril 2023 et annuler le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 avril 2022, outre la condamnation du syndic à lui régler des dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant des fautes qu’elle lui reproche.A titre subsidiaire, elle sollicitait l’annulation et non opposabilité des résolutions n°15 et 18 adoptées lors de l’assemblée générale du 11 avril 2022.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2025 et auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, la société GAPPS 33 demande au tribunal au visa des articles 42,18 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 1240 du code civil, 299 , 300 et 700 du code de procédure civile de :
-la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
-annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du MEDICAL STADIUM du 13 avril 2023,
-annuler l’assemblée des copropriétaires du MEDICAL STADIUM du 11 avril 2022 en toutes ses résolutions dans ses deux versions, ou à titre subsidiaire :
-annuler les résolutions n° 15 et 18 de cette assemblée telles que résultant de sa seconde rédaction,
-juger que lui sont inopposables les résolutions n° 15 et 18 des deux procès-verbaux de l’assemblée générale du 11 avril 2022,
-condamner la société VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à lui régler la somme de 25.000 euros en réparation du préjudice résultant de ses fautes,
- dispenser la société GAPPS 33 de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagés par le Syndicat des Copropriétaires,
-condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “MEDICAL STADIUM ” et la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-condamner in solidum le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “MEDICAL STADIUM ” et la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER aux dépens,
-débouter les défendeurs de leurs demandes à son encontre.


Par conclusions notifiées par RPVA le 28 mars 2024, et auxquelles il convient également de renvoyer pour l’exposé de l’argumentaire, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “MEDICAL STADIUM ” représenté par son syndic la société VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER entend voir quant à lui sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 ainsi que de l’article 700 du code de procédure civile :
-constater qu’il s’en remet à l’appréciation du tribunal sur l’ensemble des demandes de la société GAPPS 33,
-statuer ce que de droit quant aux dépens,
-condamner la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son encontre et en particulier au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,
-condamner la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.


La SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 29 janvier 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoiries du 27 mars 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2025, la société GAPPS 33 a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture du fait du changement de syndic et par conclusions distinctes du même jour a notifié des conclusions identiques à ses précédentes mais mentionnant que le Syndicat des copropriétaires est désormais représenté par son nouveau syndic la SAS LEGRAND CARRERE & ASSOCIES.

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 24 mars 2025 le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “MEDICAL STADIUM ” a précisé, sans modifier pour le surplsu ses précédentes conclusions, que le mandat de syndic de la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER avait pris fin le 24 janvier 2025, qu’il avait été remplacé par le cabinet LEGRAND CARRERE & ASSOCIES qui le représentait désormais sur la procédure.

Lors de l’audience, les parties ne se sont pas opposées au rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries.





MOTIVATION :


1- SUR LE RABAT DE L’ORDONNANCE DE CLÔTURE

Conformément à l’accord des parties à l’audience, il y a lieu de rabattre l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries ; les conclusions déposées postérieurement à cette ordonnance tendant uniquement à acter le changement du syndic représentant le syndicat des copropriétaires du MEDICAL STADIUM sur la présente procédure sans modification des prétentions ni argumentaire.


2- SUR LA CONTESTATION DES ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 768 al 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions des parties et n’a pas à répondre à des demandes formulées dans ces conclusions mais non reprises dans leur dispositif.

Dans le dispositif de ses conclusions la société GAPPS33 sollicite d’une part, l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du MEDICAL STADIUM du 13 avril 2023 ( et non l’annulation de cette assemblée dans son intégralité tel que développé dans son argumentaire) et d’autre part, l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du MEDICAL STADIUM du 11 avril 2022 à titre principal, dans son intégralité, et à titre subsidiaire uniquement de ses résolutions n° 15 et 18 telles que résultant de la seconde rédaction du procès-verbal de cette assemblée générale.

Elle vise également expressément l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite du tribunal de déclarer recevables et bien fondées ses demandes ce qui impose au tribunal de statuer au préalable sur leur recevabilité au regard des dispositions invoquées.

A- sur la recevabilité des contestations formées à l’encontre des assemblées générales du 11 avril 2022 et 13 avril 2023.

L’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses anenxes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’1 mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

-la contestation de l’assemblée générale du 11 avril 2022

Il est constant que sous réserve de respecter le principe du contradictoire le juge peut relever d' office certains moyens de procédure dont sur le fondement de l' article 125 al 2, le défaut d'intérêt à agir ; il doit même relever d' office le moyen tiré de la forclusion d'une action.

En l’espèce le tribunal relève que la société GAPPS 33 a acquis la qualité de copropriétaire de l’ensemble immobilier MEDICAL STADIUM lors de l’acquisition des lots n°23 et 45 que lui a vendus la SAS MERIGNAC REATHLETISATION INVEST par acte notarié du 27 septembre 2022.

Elle n’avait donc pas la qualité de copropriétaire à la date de l’assemblée générale de copropriété du 11 avril 2022 ayant donné lieu aux deux procès-verbaux contestés.

Or il est de jurisprudence constante qu’un copropriétaire qui n’a acquis cette qualité qu’après la date de l’assemblée générale n’est pas en droit de contester cette assemblée sur le fondement de l’article 42 précité, sauf à établir qu’il a été subrogé dans les droits de son vendeur dans l’acte de vente pour contester l’assemblée ou qu’il poursuit une action déjà engagée par son auteur, ce qui ne ressort pas des éléments communiqués.

Par ailleurs lors de l’assemblée du 11 avril 2022 la SAS MERIGNAC REATHLETISATION INVEST qui avait seule la qualité de copropriétaire des lots n° 23 et 45 était représentée et a voté en faveur de plusieurs résolutions et notamment les résolutions 15 et 18 critiquées à titre subsidiaire, la privant ainsi de la possibilité de demander la nullité de l’assemblée comme des résolutions n° 15 et 18 sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas copropriétaire opposant ni défaillant au sens de ces dispositions.

Les assemblées générales de copropriété non contestées par les copropriétaires ayant qualité pour le faire sont nécessairement opposables aux acquéreurs de leurs lots. 

Au vu de ces principes et avant dire droit l’appréciation du bien fondé des contestations formées par la Société GAPPS 33 à l’encontre de l’assemblée générale du 11 avril 2022,le tribunal entend mettre dans les débats la question de la recevabilité des contestations formées par la SAS GAPP 33 à l’encontre de cette assemblée générale, comme de ses résolutions 15 et 18 et renvoie les parties devant le juge de la mise en état pour débattre de ce moyen soulevé d’office.

-la contestation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 13 avril 2023

La société GAPPS 33 était présente est représentée lors de l’assemblée générale de copropriété du 13 avril 2023, elle a voté contre la résolution n° 4 et a donc la qualité de copropriétaire opposant. Leprocès-verbal de cette assemblée lui a été notifié par courrier électronique du 11 mai 2023 . Elle a saisi le tribunal d’une contestationde la résolution n° 4 par assignation du 10 juillet 2023 soit dans le déali imparti par l’article 42 al 2 de la loi du 10 juillet 1965 , ce qui rend sa demande à ce titre parfaitement recevable.

B- sur le bien fondé de la demande d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée du 13 avril 2023

La société GAPPS33 invoque plusieurs moyens au soutien de sa demande de nullité de la résolution n°4 de l’assemblée du 13 avril 2023.
Elle fait d’abord valoir que l’assemblée n’a pas été régulièrement convoquée et que les copropriétaires ne se sont pas vu notifier l’ordre du jour dans le délai fixé à l’article 9 du décret du 17 mars 1967. Son action en nullité étant recevable même si elle a pu participer au vote et si l’ irrégularité commise ne lui cause pas grief. 
Ensuite, elle indique que l’assemblée générale a été irrégulièrement tenue ayant été convoquée par un syndic irrégulièrement désigné lors de l’assemblée générale du 11 avril 2022 et étant donc dépourvue de syndic à la date de l’assemblée du 13 avril 2023. 
La société GAPPS33 invoque également l’irrespect du mécanisme de réduction des voix prévu à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant le copropriétaire dénommé “SPORT” qui doit être sanctionnée par la nullité de la résolution peu important l’impact de cette réduction sur le vote final. 

Elle fait également valoir que la résolution n°4 est d’autant plus entachée de nullité qu’elle a été adoptée sur le fondement d’un abus de majorité, en ce qu’elle est contraire aux intérêts de la copropriété puisqu’elle porte régularisation implicite d’une répartition des charges contraire à la loi du 10 juillet 1965 et à la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété. La requérante expose que la nouvelle grille de répartition votée prévoit notamment une nouvelle répartition des frais pour une convention avec l’entreprise”MA LOGE” détenue par les époux [Y] via plusieurs sociétés détenant la majorité des tantièmes , et quelle tend à ratifier les irrégularités commises par les époux [Y] au bénéficie de leurs sociétés.
La société GAPPS 33 considère de plus illégale la répartition des charges liées à la convention de conciergerie avec la société MA LOGE car contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Elle souligne qu’il n’est nullement justifié du vote par l’assemblée générale d’une clé de répartition des charges qui dérogerait à celle du règlement de copropriété.

Elle invoque aussi l’absence de justification de la facture de prestation MA LOGE, incluse dans les comptes 2022 soumis à l’approbation de l’assemblée de même que les travaux facturés à hauteur de 140.000 euros dont elle soutient qu’ils n’ont pas été soumis à l’approbation préalable de l’assemblée de la copropriété.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du MEDICAL STADIUM s’en remet à l’apprécaition du tribunal en ce qui concerne la demande d’annualtion de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 13 avril 2023.

Sur ce, 

 Lors de l’assemblée générale du 13 avril 2023 les copropriétaires du MEDICAL STADIUM ont adopté à la majorité de l’article 24 (8488/10000 POUR et 1512/10000 CONTRE) la résolution n° 4 ainsi libellée :

“Approbation des comptes
Conditions de majorité de l’article 24
L’assemblée générale approuve les comptes de charges de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022 comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire.
-sans réserve ;
rappel : les comptes et leurs pièces justificatives peuvent être consultés sur rendez-vous et dans les locaux du syndic aux heures d’ouverture de l’agence, dans les six jours ouvrés précédant l’assemblée générale ”

Il est rappelé à l’article 9 al 3 du décret du17 mars 1967 que sauf urgence, la convocation des copropriétaires aux assemblées générales de la copropriété, est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La notification de la convocation faisant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise au copropriétaires contre émargement.


L’article 64 du même décret précisant que le point de départ de ce délai est le lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée à son destinataire.

Le non respect du délai d’ordre public précité entraîne la nullité de la convocation et par suite de l’assemblée générale irrégulièrement convoquée sans que le copropriétaire ait besoin de prouver l’existence d’un grief. 

La participation du copropriétaire à l’assemblée ne l’empêche pas d’en contester la nullité pour irrégularité de la convocation, comme de limiter sa demande d’annulation aux seules résolutions qu’il conteste.

Il est constant que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndic.

Aux termes d’un courriel en date du 21 avril 2023 la cogérante de la société GAPPS33 a notamment sollicité de la SAS VIVIEN CUSSAC -PICOT IMMOBILIER, prise en sa qualité de syndic, la communication de la copie de la convocation à l’assemblée du 13 avril 2023 et documents joints avec la copie du recommandé envoyé pour des fins d’archivage au motifs qu’elle n’avait rien reçu.

Il n’est pas justifié de la réponse apportée par le syndic à ce courriel, ni versé au débat le moindre justificatif de l’envoi à la société GAPPS33 de la convocation à l’assemblée générale du 13 avril 2023 dans les formes et délais imposés par les articles 9 , 64 précités et le règlement de coproprité et partant de l’ordre du jour et pièces annexées relatives notamment aux comptes à approuver aux termes de la résolution n°4.

La preuve de la régularité de la convocation à l’assemblée générale du 13 avril 2023 et documents nécessaires à l’approbation en toute connaissance de cause des comptes de l’exercice 2022 n’étant pas rapportée, il convient, pour ce seul motif d’annuler la résolution 
n°4 de l’assemblée générale du 13 avril 2023.


3-SUR LA RESPONSABILITÉ DU SYNDIC

La société GAPPS33 fait valoir que la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER a commis des fautes dans le cadre de sa mission de syndic de la copropriété MEDICAL STADIUM de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dès lors qu’elles ont conduit non seulement à une gestion calamiteuse de la copropriété mais aussi à des préjudices individuels pour les copropriétaires. A ce titre, elle invoque les factures de travaux d’un montant de 140.000 euros réglées par le syndic sans approbation de ceux-ci par l’assemblée et sollicite donc la condamnation de la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER à lui payer la somme de 25.000 euros de dommages et intérêts.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du MEDICAL STADIUM s’en remet également à l’appréciation du tribunal sur ces demandes.




Sur ce,

Il est constant que le syndic de copropriété répond des préjudices causés aux copropriétaires par les fautes commises dans l’accomplissement de sa mission sur le fondement l’article 1240 du code civil.

Il incombe à celui qui sollicite réparation sur ce fondement de justifier de la faute reprochée, du préjudices invoqué et du lien de causalité entre la faute et le préjudice.


En l’espèce, la société GAPPS33 reproche à la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER les fautes suivantes :

- d’avoir falsifié le procès- verbal d’assemblée générale du 11 avril 2022, 
-d’avoir appliqué une répartition des charges irrégulières et non prévue dans le règlement de copropriété et non votées régulièrement,
-d’avoir choisi de favoriser des copropriétaires majoritaires en passant unilatéralement une convention avec une société détenue par ces derniers,
-d’avoir omis de procéder à la mise en concurrence du contrat MALOGE,
-d’avoir agi de concert avec les copropriétaires majoritaires et de s’être fait régulièrement substituer dans sa gestion par les époux [Y],
-d’avoir convoqué l’assemblée générale 2023 alors qu’il n’avait pas régulièrement été désigné lors de l’assemblée générale de 2022,
-d’avoir manqué à son obligation de conseil en ne conseillant pas utilement les copropriétaires sur la connetion MA LOGE,
-de n’avoir pas joint à l’assemblée générale la convention MALOGE empêchant ainsi le syndicat de connaître des conditions essentielles du contrat en contradiction de l’article 11-3° du décret du 17 mars 1967,
- de s’être fait susbtituer par la société MA LOGE dans l’initiative des travaux courants d’entretien de la copropriété,
-d’avoir réglé pour plus de 140.000 euros de travaux qui n’ont jamais été soumis à l’assemblée générale des copropriétaires.

La grande majorité des fautes reprochées sont en lien avec l’application de l’assemblée générale contestée du 11 avril 2022 et leur existence dépend en grande partie de la validité de cette assemblée . La recevabilité de l’action en annulation de cette assemblée comme de deux de ses résolutions ayant donné lieu à une réouverture des débats il convient de surseoir sur l’action en responsabilité du syndic jusqu’à ce qu’il soit statué sur la recevabilité des contestations formées à l’encontre de l’assemblée générale du 11 avril 2022 .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 29 janvier 2025 au 27 mars 2025, jour des plaidoiries,

DECLARE recevable la contestation formée à l’encontre de la résolution n° 4 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du MEDICAL STADIUM du 13 avril 2023,

ANNULE la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du MEDICAL STADIUM du 13 avril 2023,

AVANT DIRE DROIT sur le surplus :

ORDONNE la réouverture des débats avec renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état à l’audience du 4 septembre 2025 aux fins d’inviter les parties à débattre contradictoirement du moyen soulevé d’office de l’irrecevabilité de la contestation formée en application de l’article 42 al de la loi du 10 juillet 1965 par la société GAPPS33 à l’encontre de l’assemblée générale des copropriétaires du MEDICAL STADIUM du 11 avril 2022 comme de ses résolutions n° 15 et 18,

SURSEOIT à statuer sur l’action en responsabilité dirigée contre la SAS VIVIEN CUSSAC-PICOT IMMOBILIER et les autres demandes jusqu’à ce qu’il soit statué sur la recevabilité des contestations formées à l’encontre de l’assemblée générale du 11 avril 2022,

RESERVE les dépens.

La présente décision est signée par Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT