Tribunal judiciaire de Bobigny, Expropriations 3, 22 mai 2025, n° 24/00022

Motifs

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 11 septembre 2024
Date des débats : 04 Décembre 2024 ; 05 Février 2025 ; 20 Mars 2025
Date de la mise à disposition : 22 Mai 2025




EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI EDEN est propriétaire d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 20], sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] d’une superficie totale de 1.643 m², au sein duquel se trouvent les lots n°2 et n°6 .

Le lot n°2 correspond à un atelier de métallurgie serrurerie et à des bureaux. Le lot n°6 correspond à un local commercial et à des bureaux. Les deux lots possèdent une cour. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 11 septembre 2024, annexé à la présente décision.

La SCI EDEN a adressé une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 4.500.000,00 euros, à la mairie de [Localité 20] qui a réceptionné cette déclaration le 19 décembre 2023.

Par décision du 22 mars 2024, le président d’Est Ensemble a délégué à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) le droit de préemption pour ledit bien.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 27 mars 2024 au prix de 3.500.000,00 euros ; cette décision a été signifiée à la SCI EDEN le 29 mars 2024 et a fait l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Montreuil, toujours pendant.

La SCI EDEN a refusé cette proposition par courrier signifié le 29 mars 2024, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

En parallèle, la SCI EDEN et les acquéreurs évincés ont sollicité la suspension de la décision du 27 mars 2024. Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a suspendu l’exécution de la décision.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 12 avril 2024, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté. 

L’EPFIF a justifié avoir consigné le 05 juillet 2024 une somme de 510.000 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, dûment signifiée le 8 juillet 2024.

Par ordonnance rendue le 11 juillet 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 11 septembre 2024. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 4 décembre 2024.

Dans un premier mémoire intitulé “Conclusions en défense” en date du 14 mai 2024, reçu au greffe de la chambre de l’expropriation, la SCI EDEN demande au juge de l’expropriation :

- A titre principal, de déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire de l’EPFIF faute d’intérêt et de qualité à agir, avec toutes conséquences de droit,

- A titre subsidiaire, de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI EDEN à la somme de 4.500.000 euros,

- En tout état de cause, de condamner l’EPFIF à verser à la SCI EDEN une somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance, et à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Dans ses écritures intitulées “conclusions complémentaires et récapitulatives” en date du 4 juin 2024 et reçues le 7 juin 2024 au greffe de la Chambre de l’expropriation, la SCI EDEN sollicite du juge de l’expropriation de :

- A titre principal, de déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire de l’EPFIF faute d’intérêt et de qualité à agir, avec toutes conséquences de droit,

- A titre subsidiaire, de surseoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal administratif de Montreuil statuant sur la régularité et la légalité de la décision n°2400045 de 27 mars 2024 par laquelle l’Etablissement public foncier d’Île de France a décidé d’exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] ;

- A titre très subsidiaire, de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI EDEN à la somme de 4.500.000 euros,

- En tout état de cause, de condamner l’EPFIF à verser à la SCI EDEN une somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance, et à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Par un dernier mémoire intitulé “Conclusions complémentaires et récapitulatives” en date du 17 février 2025 soutenu à l’audience, la SCI EDEN modifie son dispositif en ce sens :

IN LIMINE LITIS

- Surseoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal administratif de Montreuil statuant sur la régularité et la légalité de la décision n°2400045 de 27 mars 2024 par laquelle l’Etablissement public foncier d’Île de France a décidé d’exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

A TITRE PRINCIPAL

- Déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire de l’EPFIF faute d’intérêt et de qualité à agir, avec toutes conséquences de droit ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

- Fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI EDEN à la somme de 4.500.000 euros ;

- Enjoindre à l’EPFIF de déconsigner les 15 % de l’évaluation du bien faite par le directeur départemental des finances publiques au profit de la SCI EDEN, dans l’hypothèse où l’EPFIF revendiquerait son droit de “se retirer de la procédure” une fois le jugement rendu dans le cadre du présent litige, et cela dans le délai d’un mois à compter de l’exercice du droit de repentir par l’EPFIF, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- Condamner l’EPFIF à verser à la SCI EDEN une somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance ;

L’EPFIF a déposé trois mémoires :

- un “Mémoire de saisine”, daté du 9 avril 2024 ;
- un “Mémoire récapitulatif et en réplique”, daté du 27 janvier 2025 et reçu le 4 février 2025 ;
- un “Mémoire récapitulatif et en triplique”, daté du 10 février 2025 et reçu le 13 février 2025 ; 

Dans ce dernier mémoire, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de:

- rejeter la fin de non recevoir soulevée par la SCI EDEN tirée de l’irrecevabilité des demandes formées par l’EPFIF ;
- déclarer irrecevable l’exception de procédure tenant au sursis à statuer soulevée par la SCI EDEN ;
- déclarer irrecevable et en tout état de cause mal-fondée la demande d’injonction formée par la SCI EDEN ;
- fixer le prix d’aliénation des lots n°2 et n°6 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 20], édifiée sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] d’une superficie totale de 1.643 m², propriété de la SCI EDEN, à hauteur de 3.500.000 € ;
- rejeter les demandes de la SCI EDEN ;
- écarter l’exécution provisoire ;
- laisser les dépens à la charge de l’EPFIF ;

Par des conclusions reçues le 3 septembre 2024, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 3.658.200 euros sur la base d’une valeur unitaire fixée à 1.9050 euros/m².

À l’audience du 20 mars 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évenement qu’elle détermine.

En application des articles 73 et 74 du même code, la demande tendant à faire suspendre le cours de l’instance est une exception de procédure qui doit être présentée, à titre d’irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non recevoir de son auteur, demandeur ou défendeur.

Si la décision de sursis peut émaner d’une demande qui obéit au régime des exceptions de procédure, elle peut également être prise d’office dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. En ce dernier cas, elle n’a pas à être motivée.

Il ressort, par ailleurs, des dispositions des articles L. 311-5 et L. 311-8 du code de l’expropriation, auxquelles renvoie l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, que le juge de l’expropriation bénéficie d’une compétence strictement limitée par la loi, celui-ci n’ayant en matière de préemption d’autre attribution que celle de fixer le prix de cession.

La SCI EDEN demande au juge de l’expropriation de surseoir à statuer, même d’office, dans l’attente que le tribunal administratif de Montreuil confirme au fond l’illégalité de la décision du 27 mars 2024 aux termes de laquelle l’EPFIF a préempté les biens querellés. Le juge de l’expropriation se trouverait, selon la société préemptée, face à une procédure de préemption dont il serait raisonnablement possible de considérer qu’elle a été illégalement mise en oeuvre. Cette demande est en effet motivée par l’ordonnance du 21 mai 2024 aux termes de laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a suspendu l’exécution de la décision de préemption, rendue postérieurement à la saisine par l’EPFIF du juge de l’expropriation.

L’EPFIF argue que la demande de sursis à statuer serait irrecevable, car soulevée postérieurement à des moyens de défense au fond et à une fin de non recevoir et mal fondée car aucune annulation de la décision de préemption n’a été prononcée. 

En l’espèce, l’examen attentif des trois mémoires de la SCI EDEN en date des 14 mai 2024, 04 juin 2024 et 17 février 2025 et de leurs dispositifs, permet d’observer que la demande de sursis à statuer est apparue dans le deuxième jeu d’écritures en date du 04 juin 2024, donc après le prononcé de l’ordonnance de référé du 21 mai 2024, formulée à titre subsidiaire et après qu’une fin de recevoir ait été excipée. Ce n’est que lors des dernières écritures datées du 17 février 2025 et soutenues à l’audience que la demande de sursis statuer a été formulée in limine litis.

Ce faisant, en formulant la demande de sursis à statuer après une fin de non recevoir alors même que le sursis à statuer est une exception de procédure, celle-ci est irrecevable. Une modification du dispositif dans un mémoire postérieur ne permet pas de régulariser cette irrecevabilité, le positionnement des exceptions de procédure s’appréciant au regard des premières écritures en défense qui en font état.
Au surplus, l’esprit des dispositions de l’article L.311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique auquel renvoie l’article L.213-4 du code de l’urbanisme impose au juge de l’expropriation de ne pas surseoir à statuer lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants. 
En conséquence, outre que la demande de sursis formulée par la SCI EDEN est irrecevable, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer d’office.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de l’EPFIF

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’article 32 du même code affirme qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L’intérêt et la qualité s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance.
Sous couvert de ces deux textes, la SCI EDEN soulève l’irrecevabilité du mémoire de saisine de l’EPFIF pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de cette dernière eu égard à l’ordonnance de référé du tribunal administratif du 21 mai 2024 qui a suspendu les effets de la décision de préemption et dans la mesure où l’EPFIF n’a pas contesté ladite ordonnance de référé.
L’EPFIF sollicite le rejet de cette fin de non recevoir aux motifs que l’ordonnance querellée n’a pas l’autorité de la chose jugée, étant une décision provisoire qui n’a pour effet que de suspendre, pour l’avenir, soit à compter de sa date, les effets de la décision depréemption. 
En l’espèce, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation par mémoire reçu le 12 avril 2024 alors même que l’ordonnance de référé, qui n’a qu’une autorité de la chose jugée relative, n’est intervenue que postérieurement, soit le 21 mai 2024. 
Dès lors, au moment de la saisine du juge de l’expropriation, l’EPFIF avait toute qualité et intérêt pour agir en fixation du prix puisque la décision de préemption du 27 mars 2024 bénéficiait de la plénitude de ses effets. 
En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir de la SCI EDEN. 
Sur la demande en fixation du prix

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLU) d’Est-Ensemble dont la dernière modification a été approuvée le 29 juillet 2023 et plaçant le bien en zone UA. 

Les parties s’accordent pour retenir cette date de référence et ce zonage.

2) Sur la consistance du bien et les surfaces

En l’espèce, les lots n°2 et n°6 correspondent à des locaux mixtes, bureaux et entrepôts, d’une surface utile totale de 1.876 m².La surface n’est pas discutée par les parties. 
Il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.
Précision est faite que les biens sont loués à des sociétés commerciales et que, lors du transport du 11 septembre 2024, le juge de l’expropriation a retenu un très bon état d’entretien pour le lot n° 6 et un état d’entretien assez bon concernant le lot n°2, ce qui n’est pas contesté par les parties.
La [Adresse 21] sur laquelle se trouvent les lots est située dans un quartier mixte comprenant des habitations et des locaux d’activités. Ils se situent à quelques centaines de mètres d’une place commerçante. Les arrêts de bus desservis par les lignes 124 et 127 sont à proximité. La ligne 9 du métro (arrêt “Croix de Chavaux”) et le RER A (arrêt “Vincennes”) sont éloignés.

3) Sur la méthode 

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.
La SCI EDEN, sollicite, outre la méthode par comparaison, l’application de la méthode de de la capitalisation des revenus, s’appuyant sur un taux de rendement de 6%.
En l’espèce, la méthode par capitalisation ne sera pas retenue en raison de son caractère approximatif, appuyé par l’absence de production, par la SCI EDEN, d’éléments tangibles et concrets permettant de fixer de manière précise le taux de capitalisation applicable
Dans ces conditions, la méthode par comparaison, consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

- 3.500.000 euros, montant offert par la partie préemptrice,
- 4.500.000 euros, montant demandé par la partie préemptée.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 3.658.200 euros. 










Termes de comparaison proposés par l’EPFIF :

Sept termes de comparaison sont proposés par l’EPFIF. 


Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
DEM1
06/01/2020
2020P00141
[Adresse 2]
1.060 m²
1.500.000 € soit 1.415 €/m² 
Observations : bâtiment composé d’un local d’activités, un laboratoire et un bureau + 20 places de stationnement. Bien loué à titre commercial
DEM2
12/10/2022
2022P29045
[Adresse 9]
10.240,30 m²
17.100.000 € soit 1670 €/m² 
Observations : locaux de stockage d’oeuvres d’art récent et en excellent état
DEM3
06/12/2022
2022P37011
[Adresse 10]
778 m²
2.265.000 € soit 2.910 €/m² 
Observations : Rdc : atelier de fabrication, un local, 2 réserves, 1 WC avec douche et vestiaire. 
 1er étage : cuisine, un local technique, 3 WC, 8 bureaux et 2 réserves 
DEM4
15/06/2023
2023P14519
[Adresse 8]
684 m²
1.290.000 € soit 1.886 €/m² 
Observations :Rdc : local social. Entresol : une réserve. 1er étage : réserves cloisonnées et vste surface non close. 2ème étage : vaste surface non close + une boutique en Rdc et un appartement au 1er étage.
DEM5
16/12/2022
2023P00350
[Adresse 16]
3138 m²
5.000.000 € soit 1.593 €/m² 
Observations : Locaux d’activités anciens, partie entrepôt et maison à usage de bureaux. Loué
DEM6
30/09/2020
2020P03529
[Adresse 12]
2.475 m²
2.750.000 € soit 1.111 €/m² 
Observations : Bâtiment industriel à usage d’entrepôt et de bureaux.
DEM7
19/05/2021
2021P02209
[Adresse 13]
668 m²
1.300.000 € soit 1.946 €/m² 
Observations : Bâtiment R+1 à usage de garage automobile avec bureaux à l’étage. Loué.

La valeur moyenne de ces termes est de 1.790 euros/m².

L’EPFIF retient une valeur de 1.850 euros/m² en valeur occupée, compte tenu des tendances du marché immobilier local et de ses propres caractéristiques.

La SCI EDEN, dans un premier temps, demandent à ce que les termes de l’EPFIF, y compris ceux du Commissaire du gouvernement, soient écartés car l’existence de l’authenticité des termes évoqués n’est pas justifiée et ce, malgré une demande de communication de pièces laissée sans réponse. Dans un second temps, elle ne retient que le terme DEM3, les autres termes concernant des biens à la consistance autre (DEM n°1, 2, 4, 5, 6 et 7), de qualité moindre (DEM n°5) ou trop éloignés de la parcelle située au [Adresse 4]. 

Le commissaire du Gouvernement écarte les termes DEM n°1, 4, 6 et 7 retenus par l’EPFIF.


Selon lui, les termes DEM n°1, n°6 et n°7 concernent des ventes trop anciennes. Le terme DEM n°4 concerne un bien qui n’est pas comparable en consistance et en localisation. 

En l’espèce, il convient d’indiquer que la simple mention des références de publication suffit pour justifier de l’existence des cessions alléguées, sans qu’il soit besoin de produire les actes de cession, sauf à démontrer l’existence d’un faux en écriture ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Concernant les termes de l’EPFIF, les termes DEM n°1, n°6 et n°7 ne seront pas retenus car relatifs à des ventes de plus de 4 ans. Le terme DEM n°4 ne sera pas retenu en raison de sa consistance car il concerne un immeuble de rapport.

En conséquence, seules sont retenues les références DEM n°2, n°3 et n°5.

Termes de comparaison proposés par la SCI EDEN :
(DEF = Défendeur)
Un terme de comparaison est proposé par la SCI EDEN. Ce terme est également proposé par le commissaire du Gouvernement. 


Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
DEF1

28/12/2023
2024P01613
[Adresse 3]
1.028 m²
3.650.000 € soit 3.551 €/m² 
Observations :Local industriel, commercial ou assimilé

La SCI EDEN retient une valeur de 3.551 euros/m².

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement critiquent cet unique terme en soulignant que le bien n’est pas comparable en consistance puisque ne comportant pas de bureaux.

En l’espèce, le bien servant de référence est un entrepôt de stockage dénué de bureaux ; cette différence de consistance avec le bien querellé entraîne le rejet de cet unique terme qui, par ailleurs, n’est pas, à lui seul représentatif du marché.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)

Dans ses conclusions, le commissaire du Gouvernement proposait dix termes de comparaison.


Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
CG1 (DEM2)

12/10/2022
2022P29045
[Adresse 9]
10.240,30 m²
17.100.000 € soit 1.700 €/m² 
Observations : locaux de stockage d’oeuvres d’art récent et en excellent état
CG2 (DEM3)
06/12/2022
2022P37011
[Adresse 10]
778 m²
2.265.000 € soit 2.910 €/m² 
Observations : Rdc : atelier de fabrication, un local, 2 réserves, 1 WC avec douche et vestiaire. 
 1er étage : cuisine, un local technique, 3 WC, 8 bureaux et 2 réserves 
CG3 (DEM5)
16/12/2022
2023P00350
[Adresse 16]
3138 m²
5.000.000 € soit 1.593 €/m² 
Observations : Locaux d’activités anciens, partie entrepôt et maison à usage de bureaux. Loué
CG4 (DEF1)
28/12/2023
2024P01613
[Adresse 3]
1.028 m²
3.650.000 € soit 3.551 €/m² 
Observations :Local industriel, commercial ou assimilé
CG5
28/03/2024
2024P06969
[Adresse 11]
190,50 m²
617.000 € soit 3.239 €/m² 
Observations : En Rdc : deux ateliers et un garage
CG6
06/05/2024
2024P09563
[Adresse 17]
 591,92 m²
2.300.000 € soit 3.886 €/m² 
Observations :En rdc : deux locaux commerciaux, une réserve, un local d’archive en sous-sol
CG7
27/12/2022
2023P00861
[Adresse 15]
 190 m²
365.000 € soit 1.921 €/m² 
Observations : garage automobile avec bureaux et wc
CG8
20/05/2022
2022P14851
[Adresse 5]
200 m²
300.000 € soit 1.500 €/m²
Observations : Local à usage d’atelier avec wc, lavabo et mezzanine
CG9
31/03/2022
2022P10643
[Adresse 6]
 900 m²
1.900.000 € soit 2.111 €/m² 
Observations :Bâtiment comprenant un niveau principal avec sanitaire, bureaux en rdc. Un sous-sol aménagé en locaux sociaux et un étage de bureau.
CG10
15/06/2023
2023P14519
[Adresse 8]
684 m²
1.290.000 € soit 1.886 €/m²
Observations : Immeuble de rapport comportant un espace de stockage, commerces et logements.


Le commissaire du Gouvernement précise que doivent être écartés les termes CG4, CG5, CG6 et CG10 en raison soit d’une différence de consistances (CG4, 5 et 10) soit d’une localisation particulièrement avantageuse (CG 6 et 10).

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur moyenne de 1.956 euros/m².

L’EPFIF ne critique pas ces termes. 

La SCI EDEN critique ces termes sur ces points :
Terme CG1 : le terrain concerné est trop éloigné et sa consistance est différente avec le bien querellé ; par ailleurs, le prix au m² diffère entre le terme retenu par le commissaire du gouvernement et celui identique de l’EPFIF ;
Terme CG3 : il concerne des biens “anciens” et de moins bonne qualité ;Termes CG7 et 8 : les biens sont trop éloignés et sont de superficie et de consistances autres que celles du bien querellé ;Terme CG9 : le bien se situe dans une impasse, de consistance autre et ne comportant pas de bureaux ;
La SCI EDEN retient le terme CG2.

En l’espèce, les termes CG1, CG2 et CG3 étant identiques à ceux produits par l’EPFIF, DEM2, DEM 3 et DEM5, ils seront retenus.

Le terme CG4 étant le terme DEF1 et ce dernier n’ayant pas été retenu, il sera donc rejeté.

Les termes CG5, CG6 et CG10 sont écartés en raison d’une différence de consistances (CG, 5 et 10) et d’une localisation avantageuse (CG 6 et 10).

Les termes CG 7, CG8 et CG9 doivent être écartés car de superficie moindre et de consistance différente de celles du bien litigieux.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, les références suivantes ont été jugées pertinentes et sont retenues :

- CG1/DEM2 : valeur unitaire : 1.670 €/m²
- CG2/DEM3 : valeur unitaire : 2.910 €/m²
- CG3/DEM5 : valeur unitaire : 1.593 €/m²
valeur unitaire moyenne arrondie : 2.058 €/m²

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI EDEN est fixé à la somme de 3.860.000 euros (1.876m² x 2.058). 
Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI EDEN la somme de 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte. 

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à la SCI EDEN à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire.

Concernant la demande d’injonction de déconsigner les 15% du montant de l’évaluation du bien, la SCI EDEN ne justifie d’aucun fondement juridique offrant au juge de l’expropriation la possibilité d’enjoindre une telle déconsignation, étant précisé que les attributions du juge de l’expropriation sont circonscrites à la simple fixation du montant du prix, en matière de préemption, ou d’une indemnité, en matière d’expropriation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SCI EDEN en déconsignation, non fondée juridiquement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 11 septembre 2024 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de sursis à statuer ;

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer d’office ;

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

FIXE à la somme de 3.860.000,00 € (trois millions huit-cent-soixante mille euros) en valeur occupée le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI EDEN situé [Adresse 4] à [Localité 20], sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNE l’EPFIF à payer à la SCI EDEN la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;



Maxime-Aurelien JOURDE



Greffier
Rémy BLONDEL



Juge de l’expropriation

Décision du 22 Mai 2025
Minute n° 25/51


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION
DANS L’EXERCICE D’UN DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

du 22 Mai 2025

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle N° RG 24/00022 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEWX

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE
[Adresse 14]
[Localité 18]
représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.C.I. EDEN
[Adresse 4]
[Localité 20]
représentée par Maître Eric BINETEAU de la SELARL HORUS, avocats au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE
[Adresse 1]
[Localité 19]
représentée par Monsieur [H] [V], commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 11 septembre 2024
Date des débats : 04 Décembre 2024 ; 05 Février 2025 ; 20 Mars 2025
Date de la mise à disposition : 22 Mai 2025




EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI EDEN est propriétaire d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 20], sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] d’une superficie totale de 1.643 m², au sein duquel se trouvent les lots n°2 et n°6 .

Le lot n°2 correspond à un atelier de métallurgie serrurerie et à des bureaux. Le lot n°6 correspond à un local commercial et à des bureaux. Les deux lots possèdent une cour. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 11 septembre 2024, annexé à la présente décision.

La SCI EDEN a adressé une déclaration d’intention d’aliéner le bien mentionné ci-dessus, au prix de 4.500.000,00 euros, à la mairie de [Localité 20] qui a réceptionné cette déclaration le 19 décembre 2023.

Par décision du 22 mars 2024, le président d’Est Ensemble a délégué à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF) le droit de préemption pour ledit bien.

L’EPFIF a exercé son droit de préemption par une décision du 27 mars 2024 au prix de 3.500.000,00 euros ; cette décision a été signifiée à la SCI EDEN le 29 mars 2024 et a fait l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif de Montreuil, toujours pendant.

La SCI EDEN a refusé cette proposition par courrier signifié le 29 mars 2024, maintenant le prix indiqué dans la déclaration d’intention d’aliéner.

En parallèle, la SCI EDEN et les acquéreurs évincés ont sollicité la suspension de la décision du 27 mars 2024. Par ordonnance du 21 mai 2024, le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a suspendu l’exécution de la décision.

Par une requête et un mémoire introductif d’instance reçus le 12 avril 2024, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté. 

L’EPFIF a justifié avoir consigné le 05 juillet 2024 une somme de 510.000 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations, dûment signifiée le 8 juillet 2024.

Par ordonnance rendue le 11 juillet 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux au 11 septembre 2024. Un procès-verbal de transport, annexé au présent jugement, a été établi à l’issue de ce transport et la date de l’audience de plaidoirie a été fixée au 4 décembre 2024.

Dans un premier mémoire intitulé “Conclusions en défense” en date du 14 mai 2024, reçu au greffe de la chambre de l’expropriation, la SCI EDEN demande au juge de l’expropriation :

- A titre principal, de déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire de l’EPFIF faute d’intérêt et de qualité à agir, avec toutes conséquences de droit,

- A titre subsidiaire, de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI EDEN à la somme de 4.500.000 euros,

- En tout état de cause, de condamner l’EPFIF à verser à la SCI EDEN une somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance, et à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Dans ses écritures intitulées “conclusions complémentaires et récapitulatives” en date du 4 juin 2024 et reçues le 7 juin 2024 au greffe de la Chambre de l’expropriation, la SCI EDEN sollicite du juge de l’expropriation de :

- A titre principal, de déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire de l’EPFIF faute d’intérêt et de qualité à agir, avec toutes conséquences de droit,

- A titre subsidiaire, de surseoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal administratif de Montreuil statuant sur la régularité et la légalité de la décision n°2400045 de 27 mars 2024 par laquelle l’Etablissement public foncier d’Île de France a décidé d’exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] ;

- A titre très subsidiaire, de fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI EDEN à la somme de 4.500.000 euros,

- En tout état de cause, de condamner l’EPFIF à verser à la SCI EDEN une somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance, et à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Par un dernier mémoire intitulé “Conclusions complémentaires et récapitulatives” en date du 17 février 2025 soutenu à l’audience, la SCI EDEN modifie son dispositif en ce sens :

IN LIMINE LITIS

- Surseoir à statuer jusqu’à la décision du tribunal administratif de Montreuil statuant sur la régularité et la légalité de la décision n°2400045 de 27 mars 2024 par laquelle l’Etablissement public foncier d’Île de France a décidé d’exercer son droit de préemption sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

A TITRE PRINCIPAL

- Déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire de l’EPFIF faute d’intérêt et de qualité à agir, avec toutes conséquences de droit ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

- Fixer l’indemnité d’expropriation devant revenir à la SCI EDEN à la somme de 4.500.000 euros ;

- Enjoindre à l’EPFIF de déconsigner les 15 % de l’évaluation du bien faite par le directeur départemental des finances publiques au profit de la SCI EDEN, dans l’hypothèse où l’EPFIF revendiquerait son droit de “se retirer de la procédure” une fois le jugement rendu dans le cadre du présent litige, et cela dans le délai d’un mois à compter de l’exercice du droit de repentir par l’EPFIF, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- Condamner l’EPFIF à verser à la SCI EDEN une somme de 3.000 €, en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l’instance ;

L’EPFIF a déposé trois mémoires :

- un “Mémoire de saisine”, daté du 9 avril 2024 ;
- un “Mémoire récapitulatif et en réplique”, daté du 27 janvier 2025 et reçu le 4 février 2025 ;
- un “Mémoire récapitulatif et en triplique”, daté du 10 février 2025 et reçu le 13 février 2025 ; 

Dans ce dernier mémoire, l’EPFIF demande au juge de l’expropriation de:

- rejeter la fin de non recevoir soulevée par la SCI EDEN tirée de l’irrecevabilité des demandes formées par l’EPFIF ;
- déclarer irrecevable l’exception de procédure tenant au sursis à statuer soulevée par la SCI EDEN ;
- déclarer irrecevable et en tout état de cause mal-fondée la demande d’injonction formée par la SCI EDEN ;
- fixer le prix d’aliénation des lots n°2 et n°6 de l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 20], édifiée sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] d’une superficie totale de 1.643 m², propriété de la SCI EDEN, à hauteur de 3.500.000 € ;
- rejeter les demandes de la SCI EDEN ;
- écarter l’exécution provisoire ;
- laisser les dépens à la charge de l’EPFIF ;

Par des conclusions reçues le 3 septembre 2024, le commissaire du Gouvernement propose un prix de 3.658.200 euros sur la base d’une valeur unitaire fixée à 1.9050 euros/m².

À l’audience du 20 mars 2025, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20 du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la demande de sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évenement qu’elle détermine.

En application des articles 73 et 74 du même code, la demande tendant à faire suspendre le cours de l’instance est une exception de procédure qui doit être présentée, à titre d’irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non recevoir de son auteur, demandeur ou défendeur.

Si la décision de sursis peut émaner d’une demande qui obéit au régime des exceptions de procédure, elle peut également être prise d’office dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice. En ce dernier cas, elle n’a pas à être motivée.

Il ressort, par ailleurs, des dispositions des articles L. 311-5 et L. 311-8 du code de l’expropriation, auxquelles renvoie l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, que le juge de l’expropriation bénéficie d’une compétence strictement limitée par la loi, celui-ci n’ayant en matière de préemption d’autre attribution que celle de fixer le prix de cession.

La SCI EDEN demande au juge de l’expropriation de surseoir à statuer, même d’office, dans l’attente que le tribunal administratif de Montreuil confirme au fond l’illégalité de la décision du 27 mars 2024 aux termes de laquelle l’EPFIF a préempté les biens querellés. Le juge de l’expropriation se trouverait, selon la société préemptée, face à une procédure de préemption dont il serait raisonnablement possible de considérer qu’elle a été illégalement mise en oeuvre. Cette demande est en effet motivée par l’ordonnance du 21 mai 2024 aux termes de laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil a suspendu l’exécution de la décision de préemption, rendue postérieurement à la saisine par l’EPFIF du juge de l’expropriation.

L’EPFIF argue que la demande de sursis à statuer serait irrecevable, car soulevée postérieurement à des moyens de défense au fond et à une fin de non recevoir et mal fondée car aucune annulation de la décision de préemption n’a été prononcée. 

En l’espèce, l’examen attentif des trois mémoires de la SCI EDEN en date des 14 mai 2024, 04 juin 2024 et 17 février 2025 et de leurs dispositifs, permet d’observer que la demande de sursis à statuer est apparue dans le deuxième jeu d’écritures en date du 04 juin 2024, donc après le prononcé de l’ordonnance de référé du 21 mai 2024, formulée à titre subsidiaire et après qu’une fin de recevoir ait été excipée. Ce n’est que lors des dernières écritures datées du 17 février 2025 et soutenues à l’audience que la demande de sursis statuer a été formulée in limine litis.

Ce faisant, en formulant la demande de sursis à statuer après une fin de non recevoir alors même que le sursis à statuer est une exception de procédure, celle-ci est irrecevable. Une modification du dispositif dans un mémoire postérieur ne permet pas de régulariser cette irrecevabilité, le positionnement des exceptions de procédure s’appréciant au regard des premières écritures en défense qui en font état.
Au surplus, l’esprit des dispositions de l’article L.311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique auquel renvoie l’article L.213-4 du code de l’urbanisme impose au juge de l’expropriation de ne pas surseoir à statuer lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants. 
En conséquence, outre que la demande de sursis formulée par la SCI EDEN est irrecevable, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer d’office.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de l’EPFIF

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L’article 32 du même code affirme qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
L’intérêt et la qualité s’apprécie au jour de l’introduction de l’instance.
Sous couvert de ces deux textes, la SCI EDEN soulève l’irrecevabilité du mémoire de saisine de l’EPFIF pour défaut de qualité et d’intérêt à agir de cette dernière eu égard à l’ordonnance de référé du tribunal administratif du 21 mai 2024 qui a suspendu les effets de la décision de préemption et dans la mesure où l’EPFIF n’a pas contesté ladite ordonnance de référé.
L’EPFIF sollicite le rejet de cette fin de non recevoir aux motifs que l’ordonnance querellée n’a pas l’autorité de la chose jugée, étant une décision provisoire qui n’a pour effet que de suspendre, pour l’avenir, soit à compter de sa date, les effets de la décision depréemption. 
En l’espèce, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation par mémoire reçu le 12 avril 2024 alors même que l’ordonnance de référé, qui n’a qu’une autorité de la chose jugée relative, n’est intervenue que postérieurement, soit le 21 mai 2024. 
Dès lors, au moment de la saisine du juge de l’expropriation, l’EPFIF avait toute qualité et intérêt pour agir en fixation du prix puisque la décision de préemption du 27 mars 2024 bénéficiait de la plénitude de ses effets. 
En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non recevoir de la SCI EDEN. 
Sur la demande en fixation du prix

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien est soumis au droit de préemption et n’est pas situé dans une ZAD.

Ainsi, il doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLU) d’Est-Ensemble dont la dernière modification a été approuvée le 29 juillet 2023 et plaçant le bien en zone UA. 

Les parties s’accordent pour retenir cette date de référence et ce zonage.

2) Sur la consistance du bien et les surfaces

En l’espèce, les lots n°2 et n°6 correspondent à des locaux mixtes, bureaux et entrepôts, d’une surface utile totale de 1.876 m².La surface n’est pas discutée par les parties. 
Il convient de se reporter pour plus de détails au procès-verbal de transport dressé par le juge de l’expropriation et annexé à la présente décision.
Précision est faite que les biens sont loués à des sociétés commerciales et que, lors du transport du 11 septembre 2024, le juge de l’expropriation a retenu un très bon état d’entretien pour le lot n° 6 et un état d’entretien assez bon concernant le lot n°2, ce qui n’est pas contesté par les parties.
La [Adresse 21] sur laquelle se trouvent les lots est située dans un quartier mixte comprenant des habitations et des locaux d’activités. Ils se situent à quelques centaines de mètres d’une place commerçante. Les arrêts de bus desservis par les lignes 124 et 127 sont à proximité. La ligne 9 du métro (arrêt “Croix de Chavaux”) et le RER A (arrêt “Vincennes”) sont éloignés.

3) Sur la méthode 

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.
La SCI EDEN, sollicite, outre la méthode par comparaison, l’application de la méthode de de la capitalisation des revenus, s’appuyant sur un taux de rendement de 6%.
En l’espèce, la méthode par capitalisation ne sera pas retenue en raison de son caractère approximatif, appuyé par l’absence de production, par la SCI EDEN, d’éléments tangibles et concrets permettant de fixer de manière précise le taux de capitalisation applicable
Dans ces conditions, la méthode par comparaison, consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

- 3.500.000 euros, montant offert par la partie préemptrice,
- 4.500.000 euros, montant demandé par la partie préemptée.

Il est précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 3.658.200 euros. 










Termes de comparaison proposés par l’EPFIF :

Sept termes de comparaison sont proposés par l’EPFIF. 


Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
DEM1
06/01/2020
2020P00141
[Adresse 2]
1.060 m²
1.500.000 € soit 1.415 €/m² 
Observations : bâtiment composé d’un local d’activités, un laboratoire et un bureau + 20 places de stationnement. Bien loué à titre commercial
DEM2
12/10/2022
2022P29045
[Adresse 9]
10.240,30 m²
17.100.000 € soit 1670 €/m² 
Observations : locaux de stockage d’oeuvres d’art récent et en excellent état
DEM3
06/12/2022
2022P37011
[Adresse 10]
778 m²
2.265.000 € soit 2.910 €/m² 
Observations : Rdc : atelier de fabrication, un local, 2 réserves, 1 WC avec douche et vestiaire. 
 1er étage : cuisine, un local technique, 3 WC, 8 bureaux et 2 réserves 
DEM4
15/06/2023
2023P14519
[Adresse 8]
684 m²
1.290.000 € soit 1.886 €/m² 
Observations :Rdc : local social. Entresol : une réserve. 1er étage : réserves cloisonnées et vste surface non close. 2ème étage : vaste surface non close + une boutique en Rdc et un appartement au 1er étage.
DEM5
16/12/2022
2023P00350
[Adresse 16]
3138 m²
5.000.000 € soit 1.593 €/m² 
Observations : Locaux d’activités anciens, partie entrepôt et maison à usage de bureaux. Loué
DEM6
30/09/2020
2020P03529
[Adresse 12]
2.475 m²
2.750.000 € soit 1.111 €/m² 
Observations : Bâtiment industriel à usage d’entrepôt et de bureaux.
DEM7
19/05/2021
2021P02209
[Adresse 13]
668 m²
1.300.000 € soit 1.946 €/m² 
Observations : Bâtiment R+1 à usage de garage automobile avec bureaux à l’étage. Loué.

La valeur moyenne de ces termes est de 1.790 euros/m².

L’EPFIF retient une valeur de 1.850 euros/m² en valeur occupée, compte tenu des tendances du marché immobilier local et de ses propres caractéristiques.

La SCI EDEN, dans un premier temps, demandent à ce que les termes de l’EPFIF, y compris ceux du Commissaire du gouvernement, soient écartés car l’existence de l’authenticité des termes évoqués n’est pas justifiée et ce, malgré une demande de communication de pièces laissée sans réponse. Dans un second temps, elle ne retient que le terme DEM3, les autres termes concernant des biens à la consistance autre (DEM n°1, 2, 4, 5, 6 et 7), de qualité moindre (DEM n°5) ou trop éloignés de la parcelle située au [Adresse 4]. 

Le commissaire du Gouvernement écarte les termes DEM n°1, 4, 6 et 7 retenus par l’EPFIF.


Selon lui, les termes DEM n°1, n°6 et n°7 concernent des ventes trop anciennes. Le terme DEM n°4 concerne un bien qui n’est pas comparable en consistance et en localisation. 

En l’espèce, il convient d’indiquer que la simple mention des références de publication suffit pour justifier de l’existence des cessions alléguées, sans qu’il soit besoin de produire les actes de cession, sauf à démontrer l’existence d’un faux en écriture ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Concernant les termes de l’EPFIF, les termes DEM n°1, n°6 et n°7 ne seront pas retenus car relatifs à des ventes de plus de 4 ans. Le terme DEM n°4 ne sera pas retenu en raison de sa consistance car il concerne un immeuble de rapport.

En conséquence, seules sont retenues les références DEM n°2, n°3 et n°5.

Termes de comparaison proposés par la SCI EDEN :
(DEF = Défendeur)
Un terme de comparaison est proposé par la SCI EDEN. Ce terme est également proposé par le commissaire du Gouvernement. 


Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
DEF1

28/12/2023
2024P01613
[Adresse 3]
1.028 m²
3.650.000 € soit 3.551 €/m² 
Observations :Local industriel, commercial ou assimilé

La SCI EDEN retient une valeur de 3.551 euros/m².

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement critiquent cet unique terme en soulignant que le bien n’est pas comparable en consistance puisque ne comportant pas de bureaux.

En l’espèce, le bien servant de référence est un entrepôt de stockage dénué de bureaux ; cette différence de consistance avec le bien querellé entraîne le rejet de cet unique terme qui, par ailleurs, n’est pas, à lui seul représentatif du marché.

Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)

Dans ses conclusions, le commissaire du Gouvernement proposait dix termes de comparaison.


Référence
Date de mutation et référence de publication

Adresse

Surface en m²

Prix et/ou Prix du m²
CG1 (DEM2)

12/10/2022
2022P29045
[Adresse 9]
10.240,30 m²
17.100.000 € soit 1.700 €/m² 
Observations : locaux de stockage d’oeuvres d’art récent et en excellent état
CG2 (DEM3)
06/12/2022
2022P37011
[Adresse 10]
778 m²
2.265.000 € soit 2.910 €/m² 
Observations : Rdc : atelier de fabrication, un local, 2 réserves, 1 WC avec douche et vestiaire. 
 1er étage : cuisine, un local technique, 3 WC, 8 bureaux et 2 réserves 
CG3 (DEM5)
16/12/2022
2023P00350
[Adresse 16]
3138 m²
5.000.000 € soit 1.593 €/m² 
Observations : Locaux d’activités anciens, partie entrepôt et maison à usage de bureaux. Loué
CG4 (DEF1)
28/12/2023
2024P01613
[Adresse 3]
1.028 m²
3.650.000 € soit 3.551 €/m² 
Observations :Local industriel, commercial ou assimilé
CG5
28/03/2024
2024P06969
[Adresse 11]
190,50 m²
617.000 € soit 3.239 €/m² 
Observations : En Rdc : deux ateliers et un garage
CG6
06/05/2024
2024P09563
[Adresse 17]
 591,92 m²
2.300.000 € soit 3.886 €/m² 
Observations :En rdc : deux locaux commerciaux, une réserve, un local d’archive en sous-sol
CG7
27/12/2022
2023P00861
[Adresse 15]
 190 m²
365.000 € soit 1.921 €/m² 
Observations : garage automobile avec bureaux et wc
CG8
20/05/2022
2022P14851
[Adresse 5]
200 m²
300.000 € soit 1.500 €/m²
Observations : Local à usage d’atelier avec wc, lavabo et mezzanine
CG9
31/03/2022
2022P10643
[Adresse 6]
 900 m²
1.900.000 € soit 2.111 €/m² 
Observations :Bâtiment comprenant un niveau principal avec sanitaire, bureaux en rdc. Un sous-sol aménagé en locaux sociaux et un étage de bureau.
CG10
15/06/2023
2023P14519
[Adresse 8]
684 m²
1.290.000 € soit 1.886 €/m²
Observations : Immeuble de rapport comportant un espace de stockage, commerces et logements.


Le commissaire du Gouvernement précise que doivent être écartés les termes CG4, CG5, CG6 et CG10 en raison soit d’une différence de consistances (CG4, 5 et 10) soit d’une localisation particulièrement avantageuse (CG 6 et 10).

Le commissaire du Gouvernement retient une valeur moyenne de 1.956 euros/m².

L’EPFIF ne critique pas ces termes. 

La SCI EDEN critique ces termes sur ces points :
Terme CG1 : le terrain concerné est trop éloigné et sa consistance est différente avec le bien querellé ; par ailleurs, le prix au m² diffère entre le terme retenu par le commissaire du gouvernement et celui identique de l’EPFIF ;
Terme CG3 : il concerne des biens “anciens” et de moins bonne qualité ;Termes CG7 et 8 : les biens sont trop éloignés et sont de superficie et de consistances autres que celles du bien querellé ;Terme CG9 : le bien se situe dans une impasse, de consistance autre et ne comportant pas de bureaux ;
La SCI EDEN retient le terme CG2.

En l’espèce, les termes CG1, CG2 et CG3 étant identiques à ceux produits par l’EPFIF, DEM2, DEM 3 et DEM5, ils seront retenus.

Le terme CG4 étant le terme DEF1 et ce dernier n’ayant pas été retenu, il sera donc rejeté.

Les termes CG5, CG6 et CG10 sont écartés en raison d’une différence de consistances (CG, 5 et 10) et d’une localisation avantageuse (CG 6 et 10).

Les termes CG 7, CG8 et CG9 doivent être écartés car de superficie moindre et de consistance différente de celles du bien litigieux.

Il s’ensuit qu’après examen des termes de comparaison soumis par les parties, les références suivantes ont été jugées pertinentes et sont retenues :

- CG1/DEM2 : valeur unitaire : 1.670 €/m²
- CG2/DEM3 : valeur unitaire : 2.910 €/m²
- CG3/DEM5 : valeur unitaire : 1.593 €/m²
valeur unitaire moyenne arrondie : 2.058 €/m²

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI EDEN est fixé à la somme de 3.860.000 euros (1.876m² x 2.058). 
Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

L’EPFIF, devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à la SCI EDEN la somme de 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Selon l’article L 213-7 alinéa 2 du code de l’urbanisme, en cas de fixation judiciaire du prix, et pendant un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par la juridiction ou renoncer à la mutation. Le silence des parties dans ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété, à l'issue de ce délai, au profit du titulaire du droit de préemption.

Aux termes de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme, en cas d'acquisition d'un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l'article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l'acte authentique.

Le prix d'acquisition est payé ou, en cas d'obstacle au paiement, consigné dans les quatre mois qui suivent soit la décision d'acquérir le bien au prix indiqué par le vendeur ou accepté par lui, soit la décision définitive de la juridiction compétente en matière d'expropriation, soit la date de l'acte ou du jugement d'adjudication.

En cas de non-respect du délai prévu au deuxième alinéa du présent article, le vendeur peut aliéner librement son bien.

Le propriétaire qui a repris son bien dans les conditions prévues au présent article peut alors l'aliéner librement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces dispositions qu’un délai de trois mois est ouvert pour passer l’acte authentique de vente et qu’un délai de quatre mois est ouvert pour procéder au paiement. Le paiement est donc soit concomitant à l’acte, soit postérieur, mais il ne peut pas intervenir avant l’acte. 

Or, un jugement en fixation du prix d’aliénation ne vaut pas acte authentique et par suite, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la préemption.

En l’espèce, s’agissant d’un jugement en fixation du prix d’aliénation du bien appartenant à la SCI EDEN à l’occasion de la mise en oeuvre du droit de préemption de l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France, il y a lieu en conséquence d’écarter l’exécution provisoire.

Concernant la demande d’injonction de déconsigner les 15% du montant de l’évaluation du bien, la SCI EDEN ne justifie d’aucun fondement juridique offrant au juge de l’expropriation la possibilité d’enjoindre une telle déconsignation, étant précisé que les attributions du juge de l’expropriation sont circonscrites à la simple fixation du montant du prix, en matière de préemption, ou d’une indemnité, en matière d’expropriation.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de la SCI EDEN en déconsignation, non fondée juridiquement.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe : 

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 11 septembre 2024 ;

DÉCLARE irrecevable la demande de sursis à statuer ;

DIT n’y avoir lieu à surseoir à statuer d’office ;

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

FIXE à la somme de 3.860.000,00 € (trois millions huit-cent-soixante mille euros) en valeur occupée le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI EDEN situé [Adresse 4] à [Localité 20], sur la parcelle cadastrée section BS n°[Cadastre 7] ;

CONDAMNE l’EPFIF aux dépens ;

CONDAMNE l’EPFIF à payer à la SCI EDEN la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;



Maxime-Aurelien JOURDE



Greffier
Rémy BLONDEL



Juge de l’expropriation

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'urbanisme L213-14, code de l'urbanisme L213-7, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'urbanisme L213-6, code de procedure civile 73). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 19 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00041

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'urbanisme L213-14, code de l'urbanisme L213-7, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-6

• 15 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00133

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'urbanisme L213-6

• 24 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00141

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-5, code de l'urbanisme L213-6

• 25 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00053

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'urbanisme L213-14, code de l'urbanisme L213-7, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-6

• 25 septembre 2025 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00055

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'urbanisme L213-14, code de l'urbanisme L213-7, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-6

• 19 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Créteil · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00022

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-6

• 3 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00112

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L311-8, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-6

• 15 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 25/00074

  en commun : code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-20, code de l'urbanisme L213-7, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R311-22, code de l'urbanisme L213-6

Mise à jour de la source le 2025-05-22T18:01:16.255Z.