Tribunal judiciaire de Paris, 18° chambre 1ère section, 5 juin 2025, n° 20/07874

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C. exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

 
N° RG 20/07874 
N° Portalis 352J-W-B7E-CST3U

N° MINUTE : 3

Assignation du :
14 Novembre 2012

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 05 Juin 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [C] [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [Z] [X] [I]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Agissant en qualité d’ayant-droit de feue Madame [R] [E] [H] épouse [X] [I] 

Tous deux représentés par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1050,
et par Maître Laurent MASCARAS et Maître Rémy CERESIANI, Successeurs de 
l’Association d’Avocats CAHEN & RUIMY-CAHEN, avocat plaidant,



DÉFENDERESSE

S.A.[K] [Y]
[Adresse 2]
et [Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Carole SIRAT de la SCP Charles SIRAT et autres, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0176

Décision du 05 Juin 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/07874 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST3U




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DEBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 5 Juin 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé en date des 16 et 18 janvier 1960, [V] [D] [W], veuve [E] [H], a donné à bail à M. [Y] divers locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5].

Le bail a été renouvelé par la famille [E] [H] au profit de la famille [Y], successivement les 20 juin 1967, 11 juin 1985, 17 juillet 1997 et 1er octobre 2003, pour une durée de 9 ans. 

Aux termes de l’acte sous seing privé du 20 juin 1967, les locaux étaient désignés comme composés de :
« une boutique, une cave au-dessous de cette boutique.
Un appartement à l’entresol, au-dessus de la boutique ». 

La clause de destination prévoyait d’« employer uniquement les locaux loués à leur commerce d’épicerie, confiserie, vins et le logement à leur habitation familiale ».

Le 9 novembre 2009, le fonds de commerce a été cédé par la famille [Y] à la SARL [Y], en présence de la bailleresse, [R] [E] [H] épouse [X] [I], intervenue à l’acte.

Par acte extrajudiciaire du 8 mars 2012, la bailleresse a fait signifier à la société [Y], au visa des dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-22 du code de commerce, un congé comportant : 
- offre de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage commercial, et 
- refus de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage d’habitation, au motif d’une reprise au bénéfice de M. [Z] [C], [L] [X] [I]. 


Par exploit en date du 3 avril 2012, la société [Y] a sollicité le renouvellement complet de son bail pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er octobre 2012, invoquant le caractère indivisible des locaux loués, le trouble grave qui serait apporté à l’exploitation des locaux commerciaux en cas de suppression d’une partie des locaux et l’impossibilité d’affecter les locaux de l’entresol à un usage d’habitation compte tenu de ses caractéristiques.

Le 4 octobre 2012, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire par lequel elle a demandé au juge des loyers commerciaux la fixation d'un loyer de renouvellement déplafonné à compter du 1er octobre 2012, pour les locaux objet du bail à l’exception des locaux de l’entresol. La société [Y] a répondu par un mémoire signifié le 8 octobre 2012, demandant à ce qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la décision du tribunal sur la consistance des locaux, objet du renouvellement.

Par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2012, [R] [E] [H] épouse [X] [I], a fait assigner la société [Y] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principales de :
- valider le congé délivré à la société preneuse le 8 mars 2012, emportant refus partiel de renouvellement, 
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.500 euros par mois en principal, charges et taxes en sus, à compter du 1er octobre 2012, pour les locaux situés à l’entresol,
- ordonner son expulsion, avec le concours de la force publique, de la partie du local correspondant à l’entresol,
- fixer le prix du loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2012 à la somme de 16.916 euros, pour la partie du local dont le bail est renouvelé,
- la condamner au paiement d'une somme de 194 euros « au titre des charges d'eau ». 

[R] [X] [I] est décédée le 2 juillet 2013 et ses ayants droit ont repris l’instance. Par la suite, seuls M. [C] [X] [I], en sa qualité d’usufruitier des biens loués à la société [Y], et son fils, M. [Z] [X] [I], en sa qualité de nu-propriétaire des biens loués (ci-après ensemble les « consorts [X] [I] »), ont poursuivi l’instance.

Par jugement du 18 novembre 2014, une médiation judiciaire a été confiée à Mme [S] [M], convertie en médiation conventionnelle, laquelle a pris fin le 11 mars 2020, sans qu’un accord ait pu être trouvé.

L’affaire a été radiée du rôle le 31 mai 2018 puis réinscrite à la demande des bailleurs, par conclusions notifiées par RPVA le 18 août 2020, bénéficiant d’un allongement des délais procéduraux, notamment de péremption d’instance, par l’effet des mesures spécifiques liées à la crise sanitaire Covid-19.

Par acte extrajudiciaire du 14 avril 2021, la société [Y] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021.

Par acte du 15 juillet 2021, les consorts [X] [I] ont signifié leur acceptation du principe du renouvellement pour la « partie à usage commercial » du local. Concernant les « locaux d’habitation accessoires », ils ont indiqué que la demande de renouvellement était sans objet au regard du congé précédemment délivré pour cette partie et qu’en tant que de besoin, ils entendaient refuser ce renouvellement pour motif grave et légitime par suite du changement de destination contractuelle de l’appartement sans l’accord exprès et écrit du bailleur. 


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2023, les consorts [X] [I] demandent au tribunal de :
- les recevoir ès-qualités d’ayants droit de feue [R] [E] [H] épouse [X] [I], 
- leur donner acte de ce qu’ils reprennent en leur nom et pour leur compte l’ensemble des demandes formées par feue [R] [E] [H] épouse [X] [I], 
- dire et juger régulier en la forme et juste au fond le congé signifié le 8 mars 2012 par [R] [X] [I] à la société [Y] pour la date du 30 septembre 2012 emportant refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage d’habitation, situés à l’entresol des immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 1],
- dire et juger qu’à compter du 1er octobre 2012, à défaut de restitution de cette partie des locaux, la société [Y] deviendra occupante sans droit et sans titre et sera redevable à [R] [X] [I] d’une indemnité d’occupation de 2 500 euros par mois en principal, charges et taxes en sus et ce jusqu’à parfaite libération,
- condamner en tant que de besoin la société [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef de cette partie des locaux loués (locaux à usage d’habitation situés à l’entresol de l’immeuble), avec au besoin le concours de la force publique,
Vu l’offre de renouvellement contenue dans le congé du 8 mars 2012 pour la partie des locaux loués à usage commercial (rez-de-chaussée et sous-sol), 
Vu le mémoire notifié à la Société [Y] préalablement aux présentes, dans les formes de l’article R-145-23 du code de commerce, 
- fixer au prix de 16.916 euros le loyer en principal du bail à renouveler à compter du 1er octobre 2012, toutes les autres charges et conditions restant inchangées, à l’exception de la clause DESIGNATION qui devra tenir compte de la restitution des locaux de l’entresol à la bailleresse,
- dire et juger la société [Y] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses fins, demandes et conclusions contraires et l’en débouter,
- dire et juger qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1155 du code civil,
- en tant que de besoin, condamner la société [Y] à payer à M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] la somme de 905,10 euros au titre des charges d’eau,
- donner acte à M. [Z] [X] [I] de ce qu’il émet les réserves et protestations d’usage si une mesure d’expertise est ordonnée,
- dire et juger que dans ce cas, la mission de l’expert judiciaire devra être complétée par la description de l’état des locaux mis à disposition de la société Tretel (rez-de-chaussée, entresol, sous-sol) et la description des travaux effectués par le preneur depuis son entrée dans les lieux, 
Subsidiairement, 
- dire et juger régulier en la forme et juste au fond le congé signifié le 15 juillet 2021 par les ayants-droits de feue [R] [X] [I] à la société [Y] à compter du 1er octobre 2021 pour la partie des locaux loués à usage d’habitation situés à l’entresol de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] et [Adresse 1], pour motif grave et légitime imputable au locataire, par suite du changement de destination contractuelle de l’appartement, sans l’accord exprès et écrit du bailleur, en utilisant ledit appartement en tant que réserve,
- fixer au prix de 18.430 euros le loyer en principal du bail à renouveler à compter du 1er octobre 2021, toutes les autres charges et conditions restant inchangées, à l’exception de la clause DESIGNATION qui devra tenir compte de la restitution des locaux de l’entresol à la bailleresse, et que la rédaction du bail devra être changée concernant l’assiette et sous réserves des autres modifications induites par application des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel,

En tout état de cause, 
- condamner la société [Y] à payer à M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- s’entendre condamner aux entiers dépens.


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la société [Y] demande au tribunal de :
- débouter MM [C] et [Z] [X] [I] de leur demande de validation du congé avec refus partiel de renouvellement qui lui a été signifié le 8 mars 2012,
En conséquence, 
- les débouter de leur demande tendant à voir ordonner son expulsion des locaux sis à l’entresol du [Adresse 2] à [Localité 5], 
- juger qu’elle a droit au renouvellement complet de son bail à compter du 1er octobre 2012, 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle due à compter du 1er octobre 2012 à la somme de 4.059,58 euros HT, HC, 
- débouter MM [C] et [Z] [X] [I] de leur demande de déplafonnement du montant du loyer de renouvellement, 
- les débouter de leur demande en paiement d’une somme de 905,10 euros au titre d’une estimation de consommation d’eau, 
- juger que les consorts [X] [I] ont manqué à leur obligation de délivrance, 
En conséquence, 
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 41.662,65 euros correspondant au coût de mise en conformité de l'installation électrique qu’elle a fait réaliser,
Subsidiairement, 
- designer tel expert qu’il plaira avec mission de fournir au tribunal tous éléments de nature à lui permettre de déterminer le montant du loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2012 et celui du préjudice qui lui a été causé à la fois par la reprise partielle et par l’indisponibilité du local commercial pendant l’exécution des travaux de division des locaux, 
- débouter les bailleurs de leur demande de validation de congé signifié le 15 juillet 2021, 
Dans tous les cas, 
- les condamner in solidum à lui payer une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- les condamner enfin aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Carole Sirat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 14 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogée au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

Motifs

*
MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger », « constater » ne constituent pas des prétentions lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la validité du congé signifié le 8 mars 2012

Les consorts [X] [I] font valoir en substance :
- que la destination des locaux est déterminée exclusivement en fonction des stipulations contractuelles et que les locaux sont loués à la famille [Y] depuis 1933 avec une destination contractuelle de l’entresol à usage d’habitation sans discontinuer, cette destination correspondant à la distribution classique des immeubles haussmanniens,
- que jusqu’en 2009, l’appartement de l’entresol a bien été partiellement occupé à usage d’habitation par la famille [Y],
- que les critères du logement décent posés par décret du 30 janvier 2002 n’ont pas vocation à s’appliquer aux logements anciens ; qu’en tout état de cause le logement considéré respecte les critères de l’article 4 dudit décret ; que le local à usage d’habitation dispose des éléments d’équipement d’un logement (chauffage, eau potable, évacuation des eaux ménagères, sanitaires à l’intérieur de l’appartement),
- que le bailleur n’a jamais donné son accord pour modifier la description et la destination contractuelles des locaux puisqu’elles n’ont jamais été modifiées dans les actes de renouvellement ; qu’aucun acte invoqué par le preneur ne vaut acceptation du changement de destination,
- que les bailleurs ne pouvaient connaître la modification de la destination de l’entresol avant 2011, puisque la porte d’accès de l’entresol aux parties communes a été murée par la famille [Y],
- que le règlement de copropriété confirme également l’usage d’appartement et non de commerce de l’entresol,
- que le local à usage d’habitation disposait d’un accès autonome sur le couloir et l’escalier de l’immeuble jusque dans les années 1990, lequel a été muré par la famille [Y], de sorte que l’appartement peut être individualisé avec une entrée autonome et indépendante ; que le bail ne stipule pas d’indivisibilité des locaux loués,
- que l’appartement n’est pas indispensable à l’activité de la société [Y] en ce qu’il était la résidence de la famille [Y] jusqu’en 2009 et ne servait donc pas à l’exploitation du fonds ; que le rez-de-chaussée et la cave ont toujours permis le stockage pour l’exploitation du fonds de commerce,
- que l’allégation selon laquelle les bailleurs auraient accepté l’utilisation des locaux de l’entresol à usage commercial n’est pas pertinente en ce qu’elle n’exclut pas l’exercice du droit de reprise par le bailleur,
- que la reprise partielle du local est légitime puisqu’elle est au bénéfice du fils du bailleur, lequel travaille et se déplace quotidiennement à [Localité 5] alors que son logement familial est à [Localité 3], soit des déplacements quotidiens de 4h30.

La société [Y] soutient en substance :
- que les locaux de l’entresol indiqués comme étant à usage d’habitation dans le bail n’ont jamais fait l’objet d’une affectation à usage d’habitation ; que les pièces produites par les bailleurs eux-mêmes attestent que ces locaux n’ont été utilisés depuis 1953 qu’à usage de dépôt et réserve pour la confiserie ; que ce local ne dispose pas des éléments d’équipement d’un logement tel qu’une salle de bain ; 
- que les bailleurs ont manifesté à plusieurs reprises leur acceptation du changement de destination du local dont ils avaient connaissance,
- que les caractéristiques du local (défaut d’éclairement naturel, hauteur sous plafond de 2,10 m en moyenne) et le défaut de certains équipements (absence de chauffage, de salle de bain) le rendent non conforme à un usage d’habitation,
- que l’acte de donation-partage du 24 mai 2018 désigne les locaux comme une « réserve commerciale », ce que prévoyait également le règlement de copropriété avant une modification de dénomination opérée par les bailleurs après la délivrance du congé, dans un modificatif de l’état descriptif de division du 23 mai 2018,


- que la privation de jouissance du local litigieux causerait un trouble grave à l’exploitation en réduisant sa surface de stockage de façon significative, à hauteur de 46%, la cave qui est en terre battue et humide ne pouvant servir de stockage ni aux denrées ni aux boites et emballages ; qu’elle perdrait également un espace de confection des boites de confiseries qui ne peut être transféré au rez-de-chaussée,
- que les locaux donnés à bail présentent un caractère indivisible car l’accès à l’entresol se fait uniquement par un escalier intérieur à partir du local du rez-de-chaussée ; que les seules toilettes existantes sont situées à l’entresol,
- que le refus partiel de renouvellement est illégitime dans la mesure où M. [Z] [X] [I] dispose d’un domicile familial à [Localité 3] ; que si le motif est considéré légitime, la réalité du besoin à la date à laquelle la reprise doit s’opérer n’est pas avérée.

Aux termes de l’article L. 145-22 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
 Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
 De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
 Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
 Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
 Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l'exercice de son activité.
 Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris. »

L’article 1120 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, a codifié le principe selon lequel le silence ne vaut pas acceptation. 

Ainsi, un changement conventionnel de destination d’un local commercial nécessite l’accord du bailleur qui peut être exprès ou tacite, à condition de ne pas être équivoque, l’accord ne pouvant se déduire d’une simple tolérance mais nécessitant des actes positifs.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 8 mars 2012, [R] [X] [I] a signifié à la société [Y] une offre de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage commercial, à savoir le rez-de-chaussée et les caves, et, un refus de renouvellement pour reprise de la partie louée à usage d’habitation, à savoir l’entresol, sur le fondement de l’article L. 145-22 du code de commerce.


Le refus de renouvellement pour reprise prévu à l’article L. 145-22 du code de commerce suppose que les locaux objet de la reprise soient des locaux à usage d’habitation accessoires des locaux commerciaux.

Les consorts [X] [I] versent aux débats notamment le renouvellement de bail du 20 juin 1967 à effet du 1er juillet 1967, dont il ressort la désignation des locaux donnés à bail suivante :
« Une boutique, une cave au-dessous de cette boutique.
Un appartement à l’entresol, au-dessus de la boutique. »

La clause « Destination » de cet acte stipule : « Employer uniquement les locaux loués à leur commerce d’Epicerie, Confiserie, Vins, et le logement à leur habitation familiale ».

L’acte de renouvellement du 17 juillet 1997, à effet du 1er octobre 1994, désigne les locaux donnés à bail dans les mêmes termes que l’acte de 1967 et renvoie à l’acte de renouvellement du 1er juillet 1967 pour les clauses et conditions du bail non expressément modifiées, parmi lesquelles la clause de destination du bail. 

Il ressort de l’acte de cession du fonds de commerce du 5 novembre 2009 que la famille [Y] exploite le fonds de commerce situé [Adresse 2] depuis son acquisition par [A] [Y], le 16 mars 1931. Il n’est pas contesté que la partie du local situé à l’entresol a été, dans un premier temps, utilisé à usage d’habitation par la famille [Y]. Il est constant que cet usage a cependant été abandonné au profit d’un usage de « réserve » pour le commerce situé au rez-de-chaussée.

A l’occasion du renouvellement du bail à compter du 1er aout 1994, une procédure en fixation du loyer commercial a opposé les parties. Par jugement du 10 avril 1996, M. [G] [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire aux fins d’évaluer le loyer de renouvellement au 1er octobre 1994.

La société [Y] verse aux débats le rapport d’expertise établi par M. [N] en date du 24 février 1997, dont il ressort que la bailleresse invoquait plusieurs motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement dont le changement de destination des locaux de l’entresol, et, le fait que le changement d’affectation des locaux de l’entresol pourrait constituer une amélioration réalisée par le preneur, susceptible d’entrainer le déplafonnement. Il ressort de ce rapport que la bailleresse aurait été informée du changement de destination de l’entresol à tout le moins au cours du bail expiré (1985-1994).

Dans ce rapport, l’expert judiciaire relève notamment que la bailleresse a fait constater sur requête le changement d’affectation de l’entresol par procès-verbal du 11 avril 1995, procès-verbal également versé aux débats qui relève que « l’appartement situé à l’entresol est occupé à usage de dépôt de marchandises ». 

S’agissant du caractère habitable des locaux de l’entresol, l’expert judiciaire indique, en réponse aux dires de Mme [Y], que par référence à l’article 322-20 du code de la construction fixant les normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements, la hauteur sous plafond des pièces principales et de la cuisine doit être au moins égale à 2,30 mètres alors que la hauteur des pièces du local considéré est en moyenne de 2,10 mètres, ce dont l’expert déduit qu’il n’y a pas de pièce principale mais uniquement des pièces « annexes ». 







Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a estimé que le changement de destination du premier étage ne constituait pas un motif de déplafonnement au motif que la modification ne lui apparaissait pas suffisamment notable pour constituer une exception à la règle du plafonnement, étant observé que les locaux lui semblaient plus adaptés à un usage de réserve et dépôt qu’à un usage d’habitation eu égard notamment à la faible hauteur sous plafond. L’expert a également exclu le déplafonnement pour modification notable des caractéristiques intrinsèque des locaux, estimant que la modification d’affectation du premier étage n’avait pas modifié la surface réelle des locaux loués et qu’aucune modification n’était intervenue au cours du bail expiré. Il a également exclu le déplafonnement au titre d’améliorations réalisées par le preneur estimant que la date du changement d’affectation des locaux de l’entresol n’était pas justifiée, la bailleresse invoquant un changement au cours du bail expiré et la locataire invoquant un changement au plus tard en 1970. 

Il ressort de l’acte de renouvellement conclu entre les parties le 17 juillet 1997, qu’après le rapport d’expertise, les parties se sont rapprochées et sont convenues du prix du loyer renouvelé au 1er octobre 1994 et qu’elles se sont désistées de l’instance en fixation du loyer.

Si le bail de 1967 stipule expressément un usage d’habitation pour les locaux situés à l’entresol et que les actes de renouvellement ultérieurs ont renvoyé aux clauses de cet acte notamment pour la destination des locaux, il est établi que les bailleurs avaient connaissance de longue date du changement d’affectation des locaux de l’entresol, cette connaissance étant établie à tout le moins par un procès-verbal du 11 avril 1995. Ayant connaissance de ce changement de destination, les bailleurs ont entendu s’en prévaloir dans le cadre d’une demande de déplafonnement du loyer commercial à l’occasion du renouvellement du bail au 1er octobre 1994, au lieu de solliciter la résiliation du bail ou d’en refuser le renouvellement au motif de cette infraction au bail. Ce faisant, les bailleurs ont choisi d’entériner la modification de la destination contractuelle du local situé à l’entresol. 

Il en résulte qu’à la date du refus de renouvellement pour reprise du local de l’entresol, signifié le 8 mars 2012, le local considéré n’était plus à usage d’habitation mais à usage de dépôt et réserve pour l’exploitation du commerce du rez-de-chaussée, soit un usage commercial validé par les bailleurs.

La première condition de l’exercice de la reprise prévue à l’article L. 145-22 du code de commerce n’étant pas remplie, le refus de renouvellement pour reprise du 8 mars 2012 est irrégulier. 

En conséquence, la demande de validation du congé signifié le 8 mars 2012 sera rejetée. 


Sur la demande de fixation du loyer au 1er octobre 2012

Les bailleurs soutiennent avoir saisi à bon droit la juridiction de la demande de validation du congé et, en conséquence, de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé pour la partie des locaux à usage commercial. Ils font valoir que la réduction de la surface des locaux loués constitue une modification notable qui leur permet de solliciter la fixation à la valeur locative. Ils sollicitent une fixation du loyer à la somme de 16.916 euros au 1er octobre 2012 et à défaut, qu’il soit ordonné une mesure d’expertise judiciaire.




La société [Y] fait valoir que le congé pour reprise du 8 mars 2012 étant injustifié, le renouvellement du bail doit porter sur la totalité des locaux et qu’en l’absence de motif de déplafonnement, le loyer de renouvellement doit être fixé conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce. A titre subsidiaire, elle soutient qu’il conviendra de désigner un expert pour déterminer le montant du loyer en tenant compte du préjudice consécutif à la reprise partielle des locaux et à la durée d’exécution des travaux pour diviser les deux locaux.

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

Selon l’article L. 145-10 du même code, « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »






Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, dans sa version en au 1er octobre 2012, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Lorsque le congé est délivré sans motifs ou pour motifs équivoques, le locataire peut soit renoncer à se prévaloir de la nullité du congé et solliciter une indemnité d’éviction, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-18.756). 

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 8 mars 2012, [R] [X] [I] a fait signifier à la société [Y] un congé avec refus partiel de renouvellement sur la partie concernant les locaux d’habitation sur le fondement de l’article L. 145-22 du code de commerce, et offre de renouvellement pour les locaux commerciaux. 

Il a été établi que les locaux du [Adresse 2] sont entièrement destinés à l’exploitation commerciale et que le changement de destination contractuelle du local de l’entresol a été entériné par la bailleresse de l’époque, [R] [X] [I]. Les locaux considérés font l’objet d’un seul et même bail de sorte que l’irrégularité du congé pour reprise entache la totalité de l’acte délivré le 8 mars 2012, l’offre de renouvellement pour la partie du rez-de-chaussée ne pouvant subsister de manière autonome. 

Il a été retenu que le refus de renouvellement pour reprise partielle des locaux était irrégulier et il est constant que la société [Y] n’a pas renoncé à se prévaloir de cette irrégularité en sollicitant une indemnité d’éviction. Le congé sera donc réputé n’avoir jamais existé.

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2012, la société [Y] a sollicité le renouvellement du bail pour la totalité des locaux à compter du 1er octobre 2012, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce. 

Le 13 avril 2012, [R] [X] [I] a fait signifier à la société [Y] une « Réponse à l’acte intitulé ‘Demande de renouvellement’ du 3 avril 2012 » aux termes de laquelle elle conteste la validité de la demande de renouvellement adressée par la locataire au regard de l’acte qu’elle avait fait signifier le 8 mars 2012 aux termes duquel elle donnait congé pour reprise partiel du local et offrait le renouvellement pour une autre partie du local. L’acte précisait :
« Qu’en tout état de cause, réponse a donc été donnée à la société locataire qui connait parfaitement les intentions de son bailleur.
Que sa demande de renouvellement est donc sans objet, sans valeur et sans pertinence ».
Les mentions exigées à peine de nullité dans un refus de renouvellement signifié par le bailleur et prévues à l’article L. 145-10 du code de commerce n’étaient pas reproduites dans cet acte.

Ce document, qui conteste la validité de la demande de renouvellement signifiée par la locataire, ne peut s’analyser en un refus de renouvellement dans la mesure où la bailleresse y exprime à nouveau son intention de renouveler le bail pour la partie du rez-de-chaussée du local.

En l’absence de réponse valant refus de renouvellement valable, le bail s’est renouvelé à la suite de la demande de renouvellement de la société locataire, à compter du 1er octobre 2012, aux clauses et conditions du bail antérieur.




Les demandes des bailleurs d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation pour le local de l’entresol seront, en conséquence, rejetées, le bail ayant été renouvelé dans son entier.

S’agissant du loyer du bail renouvelé, les parties versent aux débats un échange de mémoires concernant la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2012, mais aucune d’elles ne justifie de la saisine du juge des loyers commerciaux conformément à la procédure prévue par l’article R. 145-23 du code de commerce. 

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, le tribunal saisi de la validité du congé délivré le 8 mars 2012, de la question du renouvellement du bail au 1er octobre 2012 et de la consistance des locaux, peut statuer à titre accessoire sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2012.

La modification de la consistance des locaux et la modification de leur destination ont été exclus et aucun autre motif de déplafonnement n’est invoqué à cette date. En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 sera fixé conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce, en application du taux de variation de l’indice applicable au bail.

La société [Y] soutient que le loyer annuel s’élève, à la date de ses écritures, à la somme de 12.178,74 euros hors taxes et hors charges, et produit une quittance de loyer à ce titre. Il ressort cependant de la quittance du 5 janvier 2021, intitulée « quittance d’indemnité d’occupation », que la somme acquittée est de 4.059,58 euros, HC / HT, pour la période du 4ème trimestre 2020, soit une somme annuelle de 16.238,32 euros HC / HT. Le montant du loyer actuel invoqué par la société preneuse n’est donc pas conforme à la réalité.

Pour fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2012, il convient de se référer aux actes de renouvellement antérieurs versés aux débats. Il ressort de ces actes que le loyer est stipulé comme étant révisable tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant l’indice du 1er trimestre 1994 selon l’acte de renouvellement du 17 juillet 1997.

L’acte de cession du fonds de commerce à la société [Y], en date du 5 novembre 2009, auquel est intervenue la bailleresse, stipule que « Le montant actuel du loyer annuel est de QUATORZE MILLE SEPT CENT QUINZE EUROS (14.715,00 EUR). […]
La dernière révision étant [intervenue] le 7 octobre 2009.
La prochaine révision aura lieu le 7 octobre 2012. »

Ainsi, en application des indices retenus, le loyer plafonné au 1er octobre 2012 sera fixé à :
14.715 € x 1617 (ICC 1er trimestre 2012) = 15.831,11 euros
1503 (ICC 1er trimestre 2009)

En conséquence, le prix du loyer renouvelé au 1er octobre 2012 sera fixé à la somme annuelle de 15.831,11 euros, hors charges et hors taxes.

Les demandes de fixation du loyer renouvelé ayant été accueillies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires d’expertise.




Sur la validité de l’acte signifié le 15 juillet 2021

Les consorts [X] [I] font valoir à titre subsidiaire qu’en réponse à la demande de renouvellement du bail signifiée par la société [Y] le 14 avril 2021, ils ont signifié une réponse le 15 juillet 2021 refusant le renouvellement du bail au 1er octobre 2021 sur les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux pour motif grave et légitime imputable au locataire, à savoir le changement de destination contractuelle de l’entresol sans accord exprès et écrit des bailleurs ; que la bailleresse n’a eu connaissance certaine de ce changement de destination que par un procès-verbal de constat du 20 mai 2011 et qu’elle a par la suite signifié un congé partiel le 8 mars 2012, de sorte qu’elle n’a pas renoncé à invoquer le manquement du locataire ; que l’assignation du 14 novembre 2012 introduisant la présente instance, indiquait que l’usage à d’autres fins que celle d’habitation n’a jamais été autorisé ; que malgré cette assignation, la société preneuse a continué à utiliser les locaux à usage de réserve.

La société [Y] soutient que les bailleurs ne peuvent invoquer de motif grave et légitime pour justifier un refus de renouvellement partiel des locaux donnés à bail dans la mesure où leur ascendant avait connaissance du changement de destination à tout le moins depuis 1995 et avait fait des actes positifs non équivoques confirmant son consentement au changement de destination ; que le local situé à l’entresol ne constitue pas un logement décent, notamment du fait de sa vétusté, les bailleurs n’ayant réalisé aucun travaux dans ce local depuis 1960, de sorte que le motif grave et légitime invoqué par les bailleurs ne saurait être retenu.

Il est renvoyé aux dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce reproduites ci-avant, relatives au congé délivré par le bailleur et à la demande de renouvellement formée par le locataire.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 14 avril 2021, la société [Y] a sollicité le renouvellement de son bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail expiré.

Par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2021, intitulé « Réponse à l’acte intitulé ‘Demande de renouvellement’ du 14.4.2021 », les consorts [X] [I] ont entendu notifier à la locataire leur :
- « acceptation du principe du renouvellement concernant la partie à usage commercial »,
- « refus motivé concernant la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, savoir l’appartement situé à l’entresol au-dessus de la boutique ».

Aux termes de cet acte, les bailleurs contestent la validité de la demande de renouvellement adressée par la locataire au regard de l’acte précédemment signifié le 8 mars 2012, estimant que la demande de renouvellement du 14 avril 2021 n’est pas valablement exprimée compte tenu du congé partiel du 8 mars 2012, la société locataire connaissant parfaitement les intentions des bailleurs. Les bailleurs ajoutent « en tant que de besoin », que si le tribunal ne validait pas le congé partiel du 8 mars 2012, les bailleurs entendent « refuser le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, […], pour motif grave et légitime imputable au locataire, par suite du changement de destination contractuelle de l’appartement, sans l’accord exprès et écrit du bailleur et en méconnaissance des dispositions de l’article 1728 du Code civil, en utilisant ledit appartement en tant que réserve ».





Dans le même acte, les bailleurs indiquent qu’ils entendent voir fixer le montant du loyer renouvelé pour la partie commerciale à la somme de 18.430 euros par an, HT / HC, en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à l’exception de la désignation des locaux qui devra tenir compte de la restitution des locaux de l’entresol. Ils concluent que la demande de renouvellement « est donc sans objet, sans valeur et sans pertinence, concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux ».

Comme pour le précédent acte délivré le 13 avril 2012, ce document, qui conteste la validité de la demande de renouvellement signifiée par la locataire, ne peut s’analyser en un refus de renouvellement dans la mesure où les bailleurs formulent deux réponses différentes à la demande de renouvellement de la société locataire en distinguant les parties du local commercial selon l’usage initialement mentionné dans le bail, alors que les locaux sont entièrement affectés à l’usage commercial et qu’ils font l’objet d’un seul et même bail. En outre, cet acte ne reproduit ni les mentions de l’article L. 145-10 du code de commerce exigées à peine de nullité dans un acte notifiant un refus de renouvellement, ni les dispositions de l’article L. 145-17 du même code, relatives au refus de renouvellement pour motif grave et légitime. 

En l’absence de réponse valant refus de renouvellement valable, le bail s’est renouvelé à la suite de la demande de renouvellement de la société locataire, à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail antérieur.

La demande subsidiaire des bailleurs en validation de l’acte signifié le 15 juillet 2021 et en fixation du loyer du bail partiellement renouvelé sera, en conséquence, rejetée.


Sur la demande en paiement des bailleurs au titre des charges d’eau

Les bailleurs soutiennent que la société locataire est redevable des charges d’eau ; qu’elle n’a reçu aucune autorisation pour l’installation d’un compteur d’eau individuel et qu’une telle installation ne saurait la décharger de la répartition des charges de copropriété dont seule l’installation de compteurs individuels pour tous les lots pourrait la décharger.

La société [Y] expose qu’elle dispose d’un compteur individuel et qu’elle règle ses factures d’eau directement, conformément aux stipulations du bail ; qu’en tout état de cause, le décompte de charges produit par la bailleresse n’est pas conforme à la clé de répartition des charges, de sorte que la demande en paiement n’est pas fondée.

Aux termes de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

EQCHAPTER\h\r1Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, aux termes de l’article « Charges » de l’acte de renouvellement du 20 juin 1967, non modifié par les actes ultérieurs, « En sus du loyer et en même temps que lui, les preneurs acquitteront : 
1°) […] 



2°) A proportion de leur loyer par rapport à l'ensemble des loyers de l'immeuble, la taxe de balayage, la taxe de déversement à l'égout, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les dépenses d'électricité des parties communes de l'immeuble et généralement toutes taxes locatives présentes et futures, actuelles et éventuelles relatives à la totalité de l'immeuble ainsi que les prestations et fournitures; toutefois, la consommation d'eau sera réglée directement à la Compagnie des eaux d'après le relevé du compteur divisionnaire installés dans les lieux loués, les frais de location, de relevé, d’entretien dudit compteur étant entièrement à la charge des preneurs ».

La société [Y] verse aux débats un avis de relevé de compteur adressé à M. [Y] le 23 octobre 1975 par la Compagnie générale des eaux, plusieurs factures de consommation d’eau à des dates diverses, ainsi qu’un autre document d’information adressé par Eaux de [Localité 5] à la société [Y] le 8 juillet 2020 relative au remplacement du compteur d’eau dont la référence est rappelée.

Il ressort de ces éléments que le bail liant les parties exclut expressément la consommation d’eau des charges dont le bailleur peut solliciter le remboursement, cette consommation étant directement acquittée par le preneur auprès de la compagnie des eaux grâce à un compteur individuel auquel le bail fait expressément référence.

Au surplus, pour justifier la demande en paiement de la somme de 905,10 euros au titre des charges d’eau, les seuls éléments versés aux débats sont un courrier de [R] [X] [I] du 28 février 2013 aux termes duquel elle indique que le compteur individuel était une installation effectuée « clandestinement » par le locataire, qu’elle renonce à réclamer les charges d’eau pour 2011 mais qu’elle les exigera pour 2012, puis un courrier du 29 mars 2018 aux termes duquel elle réclame des impayés à hauteur de 905,10 euros représentant un cumul d’impayés au titre des années 2012 à 2017, sans que les sommes réclamées ne soient justifiées par aucun décompte, et sans qu’il soit expressément fait référence aux charges d’eau.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande des bailleurs en paiement de la somme de 905,10 euros au titre de charges d’eau n’est pas justifiée et sera, par conséquent, rejetée.


Sur la demande en paiement de la société [Y] au titre de la mise en conformité de l’installation électrique

La société [Y] soutient qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’obligation de délivrance à la charge des bailleurs, ces derniers ont l’obligation de lui rembourser les travaux de mise en conformité de l’installation électrique des locaux qu’elle a été contrainte de réaliser en raison de la vétusté des locaux et de l’absence de délivrance de la chose louée en bon état de réparations. 

Les bailleurs font valoir que la locataire ne les a pas avisés de la nécessité de la mise aux normes ni des travaux envisagés, avant leur réalisation ; que la locataire ne justifie pas du paiement de la facture qu’elle verse aux débats ; que les bailleurs ont toujours répondu aux demandes de travaux de la locataire, tels que des travaux réalisés dans la cuisine de l’entresol, de sorte qu’elle ne peut réclamer après coup le remboursement de travaux dont elle n’a jamais avisé les bailleurs.

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :


1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Selon l’article 1720 du même code, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, l’acte de renouvellement de bail du 20 juin 1967, dont les clauses et conditions sont reprises dans les renouvellements postérieurs, ne met pas expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité. Il en résulte que les travaux de cette nature sont à la charge du bailleur tenu de délivrer un local apte à l’usage auquel il est destiné. 

La société [Y] sollicite le remboursement de factures de travaux d’électricité acquittées en octobre 2012 et mai 2017 pour un montant total de 41.662,65 euros TTC, selon devis du 20 décembre 2011 de la société [K] [G]. 

Par courrier du 18 juillet 2012, la bailleresse a demandé des justificatifs à sa locataire sur les travaux qu’elle entreprenait et rappelé que son autorisation préalable était nécessaire à tous travaux. Par courrier du même jour, la société [Y] a informé la bailleresse de la nécessité de procéder au raccordement de l’installation électrique du local au branchement terre de l’immeuble pour la mise aux normes de l’installation électrique, et sollicité son autorisation.

La société [Y] justifie par une lettre de son assureur en date du 12 avril 2013, que son installation électrique « n'était pas conforme aux normes exigées » à la date de souscription du contrat d'assurance en décembre 2009, qu’une dérogation lui avait été délivrée. La compagnie d’assurance prenait acte que l’installation électrique du magasin avait depuis été intégralement refaite. 

Il résulte de ces éléments que la mise aux normes de l’installation électrique des locaux loués à la société [Y] était nécessaire et que ces travaux incombaient aux bailleurs en l’absence de clause dans le bail transférant cette obligation au preneur. Les bailleurs ne justifient par aucun document avoir procédé à l’entretien des installations électriques du local et recherché leur mise aux normes réglementaires. 

S’agissant du montant des travaux, le devis détaillé de la société [K] [G] porte sur des « Travaux d’électricité dans une boutique » et comprend un grand nombre de postes pour des travaux estimés à 3 semaines, pour un montant estimé de 42.649,36 euros TTC. Le devis comprend notamment la fourniture et la pose d’un nouveau tableau avec les protections nécessaires pour l’ensemble de l’installation, ainsi que le branchement, la protection et la mise à la terre de l’ensemble de l’installation, ces postes étant prévus pour un montant de 3.110 euros HT, mais il comprend également un certain nombre de changements d’éclairage et d’installation de nouveaux éclairages. Si les travaux de mise aux normes électriques comprennent généralement l’installation d’un nouveau tableau électrique avec les protections nécessaires, et, selon la vétusté du circuit électrique existant, le remplacement de tout le circuit électrique ainsi que des points lumineux, interrupteurs et prises, une partie des installations mentionnées dans ce devis pourraient relever de nouveaux agencements souhaités par le locataire, qui ne relèvent pas de l’obligation de délivrance des bailleurs. 

Au regard de la nécessité de changer l’installation électrique de l’ensemble du local comprenant les caves, le rez-de-chaussée et l’entresol, le tribunal retiendra une part de 70% des factures acquittées par la locataire à la charge des bailleurs au titre de l’obligation de délivrance, soit la somme de 29.163,85 euros, arrondie à 29.164 euros.

En conséquence, les consorts [X] [I] seront condamnés in solidum à payer à la société [Y] la somme de 29.164 euros au titre de la mise aux normes des installations électriques des locaux.


Sur les autres demandes

Les consorts [X] [I] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens avec distraction au profit de Me Carole Sirat en application de l’article 699 du code de procédure civile. 

Condamnés aux dépens, les consorts [X] [I] devront payer in solidum à la société [Y] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leurs demandes sur ce même fondement.

Dispositif

*
**


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Reçoit l’intervention de M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], ès-qualités d’ayants droit de feue [R] [E] [H] épouse [X] [I], 

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande de validation du congé signifié le 8 mars 2012 par [R] [E] [H] épouse [X] [I] à la SARL [Y] pour la date du 30 septembre 2012 emportant refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués situés à l’entresol de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à [Localité 5], 

Dit que le congé signifié le 8 mars 2012 par [R] [E] [H] épouse [X] [I] à la SARL [Y] pour la date du 30 septembre 2012 emportant refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués situés à l’entresol de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à [Localité 5], est irrégulier,

Constate, par l’effet de la demande de renouvellement du bail signifiée le 3 avril 2012 par la SARL [Y], le principe du renouvellement du bail la liant à M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] à compter du 1er octobre 2012,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leurs demandes subséquentes en fixation d’une indemnité d’occupation et en expulsion de la SARL [Y],

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 à la somme annuelle de 15.831,11 euros, hors charges et hors taxes,


Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande de validation de l’acte signifié le 15 juillet 2021 mentionnant un refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués situés à l’entresol de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à [Localité 5], est irrégulier,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande de fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2021 pour une partie des locaux,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande en paiement de la somme de 905,10 euros au titre des charges d’eau,

Condamne in solidum M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], à payer à la SARL [Y] la somme de 29.164 euros au titre du remboursement de la mise aux normes des installations électriques du local, 

Condamne in solidum M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], à payer à la SARL [Y] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Me Caroline Sirat, 

Fait et jugé à Paris le 05 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C. exécutoires
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section

 
N° RG 20/07874 
N° Portalis 352J-W-B7E-CST3U

N° MINUTE : 3

Assignation du :
14 Novembre 2012

contradictoire













JUGEMENT 
rendu le 05 Juin 2025 
DEMANDEURS

Monsieur [C] [X] [I]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Monsieur [Z] [X] [I]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Agissant en qualité d’ayant-droit de feue Madame [R] [E] [H] épouse [X] [I] 

Tous deux représentés par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #C1050,
et par Maître Laurent MASCARAS et Maître Rémy CERESIANI, Successeurs de 
l’Association d’Avocats CAHEN & RUIMY-CAHEN, avocat plaidant,



DÉFENDERESSE

S.A.[K] [Y]
[Adresse 2]
et [Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Carole SIRAT de la SCP Charles SIRAT et autres, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0176

Décision du 05 Juin 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 20/07874 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST3U




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES,


DEBATS

A l’audience du 14 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 5 Juin 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé en date des 16 et 18 janvier 1960, [V] [D] [W], veuve [E] [H], a donné à bail à M. [Y] divers locaux dépendant de l'immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 5].

Le bail a été renouvelé par la famille [E] [H] au profit de la famille [Y], successivement les 20 juin 1967, 11 juin 1985, 17 juillet 1997 et 1er octobre 2003, pour une durée de 9 ans. 

Aux termes de l’acte sous seing privé du 20 juin 1967, les locaux étaient désignés comme composés de :
« une boutique, une cave au-dessous de cette boutique.
Un appartement à l’entresol, au-dessus de la boutique ». 

La clause de destination prévoyait d’« employer uniquement les locaux loués à leur commerce d’épicerie, confiserie, vins et le logement à leur habitation familiale ».

Le 9 novembre 2009, le fonds de commerce a été cédé par la famille [Y] à la SARL [Y], en présence de la bailleresse, [R] [E] [H] épouse [X] [I], intervenue à l’acte.

Par acte extrajudiciaire du 8 mars 2012, la bailleresse a fait signifier à la société [Y], au visa des dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-22 du code de commerce, un congé comportant : 
- offre de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage commercial, et 
- refus de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage d’habitation, au motif d’une reprise au bénéfice de M. [Z] [C], [L] [X] [I]. 


Par exploit en date du 3 avril 2012, la société [Y] a sollicité le renouvellement complet de son bail pour une nouvelle période de 9 années à compter du 1er octobre 2012, invoquant le caractère indivisible des locaux loués, le trouble grave qui serait apporté à l’exploitation des locaux commerciaux en cas de suppression d’une partie des locaux et l’impossibilité d’affecter les locaux de l’entresol à un usage d’habitation compte tenu de ses caractéristiques.

Le 4 octobre 2012, la bailleresse a notifié à la locataire un mémoire par lequel elle a demandé au juge des loyers commerciaux la fixation d'un loyer de renouvellement déplafonné à compter du 1er octobre 2012, pour les locaux objet du bail à l’exception des locaux de l’entresol. La société [Y] a répondu par un mémoire signifié le 8 octobre 2012, demandant à ce qu’il soit sursis à statuer jusqu’à la décision du tribunal sur la consistance des locaux, objet du renouvellement.

Par acte extrajudiciaire du 14 novembre 2012, [R] [E] [H] épouse [X] [I], a fait assigner la société [Y] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins principales de :
- valider le congé délivré à la société preneuse le 8 mars 2012, emportant refus partiel de renouvellement, 
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation de 2.500 euros par mois en principal, charges et taxes en sus, à compter du 1er octobre 2012, pour les locaux situés à l’entresol,
- ordonner son expulsion, avec le concours de la force publique, de la partie du local correspondant à l’entresol,
- fixer le prix du loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2012 à la somme de 16.916 euros, pour la partie du local dont le bail est renouvelé,
- la condamner au paiement d'une somme de 194 euros « au titre des charges d'eau ». 

[R] [X] [I] est décédée le 2 juillet 2013 et ses ayants droit ont repris l’instance. Par la suite, seuls M. [C] [X] [I], en sa qualité d’usufruitier des biens loués à la société [Y], et son fils, M. [Z] [X] [I], en sa qualité de nu-propriétaire des biens loués (ci-après ensemble les « consorts [X] [I] »), ont poursuivi l’instance.

Par jugement du 18 novembre 2014, une médiation judiciaire a été confiée à Mme [S] [M], convertie en médiation conventionnelle, laquelle a pris fin le 11 mars 2020, sans qu’un accord ait pu être trouvé.

L’affaire a été radiée du rôle le 31 mai 2018 puis réinscrite à la demande des bailleurs, par conclusions notifiées par RPVA le 18 août 2020, bénéficiant d’un allongement des délais procéduraux, notamment de péremption d’instance, par l’effet des mesures spécifiques liées à la crise sanitaire Covid-19.

Par acte extrajudiciaire du 14 avril 2021, la société [Y] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021.

Par acte du 15 juillet 2021, les consorts [X] [I] ont signifié leur acceptation du principe du renouvellement pour la « partie à usage commercial » du local. Concernant les « locaux d’habitation accessoires », ils ont indiqué que la demande de renouvellement était sans objet au regard du congé précédemment délivré pour cette partie et qu’en tant que de besoin, ils entendaient refuser ce renouvellement pour motif grave et légitime par suite du changement de destination contractuelle de l’appartement sans l’accord exprès et écrit du bailleur. 


Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2023, les consorts [X] [I] demandent au tribunal de :
- les recevoir ès-qualités d’ayants droit de feue [R] [E] [H] épouse [X] [I], 
- leur donner acte de ce qu’ils reprennent en leur nom et pour leur compte l’ensemble des demandes formées par feue [R] [E] [H] épouse [X] [I], 
- dire et juger régulier en la forme et juste au fond le congé signifié le 8 mars 2012 par [R] [X] [I] à la société [Y] pour la date du 30 septembre 2012 emportant refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage d’habitation, situés à l’entresol des immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 1],
- dire et juger qu’à compter du 1er octobre 2012, à défaut de restitution de cette partie des locaux, la société [Y] deviendra occupante sans droit et sans titre et sera redevable à [R] [X] [I] d’une indemnité d’occupation de 2 500 euros par mois en principal, charges et taxes en sus et ce jusqu’à parfaite libération,
- condamner en tant que de besoin la société [Y] au paiement de cette indemnité d’occupation,
- ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef de cette partie des locaux loués (locaux à usage d’habitation situés à l’entresol de l’immeuble), avec au besoin le concours de la force publique,
Vu l’offre de renouvellement contenue dans le congé du 8 mars 2012 pour la partie des locaux loués à usage commercial (rez-de-chaussée et sous-sol), 
Vu le mémoire notifié à la Société [Y] préalablement aux présentes, dans les formes de l’article R-145-23 du code de commerce, 
- fixer au prix de 16.916 euros le loyer en principal du bail à renouveler à compter du 1er octobre 2012, toutes les autres charges et conditions restant inchangées, à l’exception de la clause DESIGNATION qui devra tenir compte de la restitution des locaux de l’entresol à la bailleresse,
- dire et juger la société [Y] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses fins, demandes et conclusions contraires et l’en débouter,
- dire et juger qu’il sera fait application des dispositions de l’article 1155 du code civil,
- en tant que de besoin, condamner la société [Y] à payer à M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] la somme de 905,10 euros au titre des charges d’eau,
- donner acte à M. [Z] [X] [I] de ce qu’il émet les réserves et protestations d’usage si une mesure d’expertise est ordonnée,
- dire et juger que dans ce cas, la mission de l’expert judiciaire devra être complétée par la description de l’état des locaux mis à disposition de la société Tretel (rez-de-chaussée, entresol, sous-sol) et la description des travaux effectués par le preneur depuis son entrée dans les lieux, 
Subsidiairement, 
- dire et juger régulier en la forme et juste au fond le congé signifié le 15 juillet 2021 par les ayants-droits de feue [R] [X] [I] à la société [Y] à compter du 1er octobre 2021 pour la partie des locaux loués à usage d’habitation situés à l’entresol de l’immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 2] et [Adresse 1], pour motif grave et légitime imputable au locataire, par suite du changement de destination contractuelle de l’appartement, sans l’accord exprès et écrit du bailleur, en utilisant ledit appartement en tant que réserve,
- fixer au prix de 18.430 euros le loyer en principal du bail à renouveler à compter du 1er octobre 2021, toutes les autres charges et conditions restant inchangées, à l’exception de la clause DESIGNATION qui devra tenir compte de la restitution des locaux de l’entresol à la bailleresse, et que la rédaction du bail devra être changée concernant l’assiette et sous réserves des autres modifications induites par application des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel,

En tout état de cause, 
- condamner la société [Y] à payer à M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- s’entendre condamner aux entiers dépens.


Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la société [Y] demande au tribunal de :
- débouter MM [C] et [Z] [X] [I] de leur demande de validation du congé avec refus partiel de renouvellement qui lui a été signifié le 8 mars 2012,
En conséquence, 
- les débouter de leur demande tendant à voir ordonner son expulsion des locaux sis à l’entresol du [Adresse 2] à [Localité 5], 
- juger qu’elle a droit au renouvellement complet de son bail à compter du 1er octobre 2012, 
- fixer le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle due à compter du 1er octobre 2012 à la somme de 4.059,58 euros HT, HC, 
- débouter MM [C] et [Z] [X] [I] de leur demande de déplafonnement du montant du loyer de renouvellement, 
- les débouter de leur demande en paiement d’une somme de 905,10 euros au titre d’une estimation de consommation d’eau, 
- juger que les consorts [X] [I] ont manqué à leur obligation de délivrance, 
En conséquence, 
- les condamner in solidum au paiement de la somme de 41.662,65 euros correspondant au coût de mise en conformité de l'installation électrique qu’elle a fait réaliser,
Subsidiairement, 
- designer tel expert qu’il plaira avec mission de fournir au tribunal tous éléments de nature à lui permettre de déterminer le montant du loyer de renouvellement à compter du 1er octobre 2012 et celui du préjudice qui lui a été causé à la fois par la reprise partielle et par l’indisponibilité du local commercial pendant l’exécution des travaux de division des locaux, 
- débouter les bailleurs de leur demande de validation de congé signifié le 15 juillet 2021, 
Dans tous les cas, 
- les condamner in solidum à lui payer une somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- les condamner enfin aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Carole Sirat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2023. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 14 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogée au 5 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

*
MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « donner acte », « dire et juger », « constater » ne constituent pas des prétentions lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la validité du congé signifié le 8 mars 2012

Les consorts [X] [I] font valoir en substance :
- que la destination des locaux est déterminée exclusivement en fonction des stipulations contractuelles et que les locaux sont loués à la famille [Y] depuis 1933 avec une destination contractuelle de l’entresol à usage d’habitation sans discontinuer, cette destination correspondant à la distribution classique des immeubles haussmanniens,
- que jusqu’en 2009, l’appartement de l’entresol a bien été partiellement occupé à usage d’habitation par la famille [Y],
- que les critères du logement décent posés par décret du 30 janvier 2002 n’ont pas vocation à s’appliquer aux logements anciens ; qu’en tout état de cause le logement considéré respecte les critères de l’article 4 dudit décret ; que le local à usage d’habitation dispose des éléments d’équipement d’un logement (chauffage, eau potable, évacuation des eaux ménagères, sanitaires à l’intérieur de l’appartement),
- que le bailleur n’a jamais donné son accord pour modifier la description et la destination contractuelles des locaux puisqu’elles n’ont jamais été modifiées dans les actes de renouvellement ; qu’aucun acte invoqué par le preneur ne vaut acceptation du changement de destination,
- que les bailleurs ne pouvaient connaître la modification de la destination de l’entresol avant 2011, puisque la porte d’accès de l’entresol aux parties communes a été murée par la famille [Y],
- que le règlement de copropriété confirme également l’usage d’appartement et non de commerce de l’entresol,
- que le local à usage d’habitation disposait d’un accès autonome sur le couloir et l’escalier de l’immeuble jusque dans les années 1990, lequel a été muré par la famille [Y], de sorte que l’appartement peut être individualisé avec une entrée autonome et indépendante ; que le bail ne stipule pas d’indivisibilité des locaux loués,
- que l’appartement n’est pas indispensable à l’activité de la société [Y] en ce qu’il était la résidence de la famille [Y] jusqu’en 2009 et ne servait donc pas à l’exploitation du fonds ; que le rez-de-chaussée et la cave ont toujours permis le stockage pour l’exploitation du fonds de commerce,
- que l’allégation selon laquelle les bailleurs auraient accepté l’utilisation des locaux de l’entresol à usage commercial n’est pas pertinente en ce qu’elle n’exclut pas l’exercice du droit de reprise par le bailleur,
- que la reprise partielle du local est légitime puisqu’elle est au bénéfice du fils du bailleur, lequel travaille et se déplace quotidiennement à [Localité 5] alors que son logement familial est à [Localité 3], soit des déplacements quotidiens de 4h30.

La société [Y] soutient en substance :
- que les locaux de l’entresol indiqués comme étant à usage d’habitation dans le bail n’ont jamais fait l’objet d’une affectation à usage d’habitation ; que les pièces produites par les bailleurs eux-mêmes attestent que ces locaux n’ont été utilisés depuis 1953 qu’à usage de dépôt et réserve pour la confiserie ; que ce local ne dispose pas des éléments d’équipement d’un logement tel qu’une salle de bain ; 
- que les bailleurs ont manifesté à plusieurs reprises leur acceptation du changement de destination du local dont ils avaient connaissance,
- que les caractéristiques du local (défaut d’éclairement naturel, hauteur sous plafond de 2,10 m en moyenne) et le défaut de certains équipements (absence de chauffage, de salle de bain) le rendent non conforme à un usage d’habitation,
- que l’acte de donation-partage du 24 mai 2018 désigne les locaux comme une « réserve commerciale », ce que prévoyait également le règlement de copropriété avant une modification de dénomination opérée par les bailleurs après la délivrance du congé, dans un modificatif de l’état descriptif de division du 23 mai 2018,


- que la privation de jouissance du local litigieux causerait un trouble grave à l’exploitation en réduisant sa surface de stockage de façon significative, à hauteur de 46%, la cave qui est en terre battue et humide ne pouvant servir de stockage ni aux denrées ni aux boites et emballages ; qu’elle perdrait également un espace de confection des boites de confiseries qui ne peut être transféré au rez-de-chaussée,
- que les locaux donnés à bail présentent un caractère indivisible car l’accès à l’entresol se fait uniquement par un escalier intérieur à partir du local du rez-de-chaussée ; que les seules toilettes existantes sont situées à l’entresol,
- que le refus partiel de renouvellement est illégitime dans la mesure où M. [Z] [X] [I] dispose d’un domicile familial à [Localité 3] ; que si le motif est considéré légitime, la réalité du besoin à la date à laquelle la reprise doit s’opérer n’est pas avérée.

Aux termes de l’article L. 145-22 du code de commerce, « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux pour habiter lui-même ceux-ci ou les faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d'une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.
 Toutefois, la reprise dans les conditions ci-dessus indiquées ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement.
 De même, la reprise ne peut être exercée lorsque le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds ou lorsque les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.
 Lorsque l'immeuble a été acquis à titre onéreux, le bailleur ne peut bénéficier des dispositions du présent article que si son acte d'acquisition a date certaine plus de six ans avant le refus de renouvellement.
 Le bénéficiaire du droit de reprise est tenu de mettre à la disposition du locataire dont il reprend le local, le logement qui, le cas échéant, pourrait être rendu vacant par l'exercice de ce droit.
 Dans le cas de reprise partielle prévu au présent article, le loyer du bail renouvelé tient compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l'exercice de son activité.
 Sauf motif légitime, le bénéficiaire de la reprise doit occuper personnellement les lieux dans un délai de six mois à dater du départ du locataire évincé et pendant une durée minimum de six ans, faute de quoi le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction en rapport avec l'importance des locaux repris. »

L’article 1120 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016, a codifié le principe selon lequel le silence ne vaut pas acceptation. 

Ainsi, un changement conventionnel de destination d’un local commercial nécessite l’accord du bailleur qui peut être exprès ou tacite, à condition de ne pas être équivoque, l’accord ne pouvant se déduire d’une simple tolérance mais nécessitant des actes positifs.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 8 mars 2012, [R] [X] [I] a signifié à la société [Y] une offre de renouvellement pour la partie des locaux loués à usage commercial, à savoir le rez-de-chaussée et les caves, et, un refus de renouvellement pour reprise de la partie louée à usage d’habitation, à savoir l’entresol, sur le fondement de l’article L. 145-22 du code de commerce.


Le refus de renouvellement pour reprise prévu à l’article L. 145-22 du code de commerce suppose que les locaux objet de la reprise soient des locaux à usage d’habitation accessoires des locaux commerciaux.

Les consorts [X] [I] versent aux débats notamment le renouvellement de bail du 20 juin 1967 à effet du 1er juillet 1967, dont il ressort la désignation des locaux donnés à bail suivante :
« Une boutique, une cave au-dessous de cette boutique.
Un appartement à l’entresol, au-dessus de la boutique. »

La clause « Destination » de cet acte stipule : « Employer uniquement les locaux loués à leur commerce d’Epicerie, Confiserie, Vins, et le logement à leur habitation familiale ».

L’acte de renouvellement du 17 juillet 1997, à effet du 1er octobre 1994, désigne les locaux donnés à bail dans les mêmes termes que l’acte de 1967 et renvoie à l’acte de renouvellement du 1er juillet 1967 pour les clauses et conditions du bail non expressément modifiées, parmi lesquelles la clause de destination du bail. 

Il ressort de l’acte de cession du fonds de commerce du 5 novembre 2009 que la famille [Y] exploite le fonds de commerce situé [Adresse 2] depuis son acquisition par [A] [Y], le 16 mars 1931. Il n’est pas contesté que la partie du local situé à l’entresol a été, dans un premier temps, utilisé à usage d’habitation par la famille [Y]. Il est constant que cet usage a cependant été abandonné au profit d’un usage de « réserve » pour le commerce situé au rez-de-chaussée.

A l’occasion du renouvellement du bail à compter du 1er aout 1994, une procédure en fixation du loyer commercial a opposé les parties. Par jugement du 10 avril 1996, M. [G] [N] a été désigné en qualité d’expert judiciaire aux fins d’évaluer le loyer de renouvellement au 1er octobre 1994.

La société [Y] verse aux débats le rapport d’expertise établi par M. [N] en date du 24 février 1997, dont il ressort que la bailleresse invoquait plusieurs motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement dont le changement de destination des locaux de l’entresol, et, le fait que le changement d’affectation des locaux de l’entresol pourrait constituer une amélioration réalisée par le preneur, susceptible d’entrainer le déplafonnement. Il ressort de ce rapport que la bailleresse aurait été informée du changement de destination de l’entresol à tout le moins au cours du bail expiré (1985-1994).

Dans ce rapport, l’expert judiciaire relève notamment que la bailleresse a fait constater sur requête le changement d’affectation de l’entresol par procès-verbal du 11 avril 1995, procès-verbal également versé aux débats qui relève que « l’appartement situé à l’entresol est occupé à usage de dépôt de marchandises ». 

S’agissant du caractère habitable des locaux de l’entresol, l’expert judiciaire indique, en réponse aux dires de Mme [Y], que par référence à l’article 322-20 du code de la construction fixant les normes relatives à la sécurité, à la salubrité et à l’équipement des logements, la hauteur sous plafond des pièces principales et de la cuisine doit être au moins égale à 2,30 mètres alors que la hauteur des pièces du local considéré est en moyenne de 2,10 mètres, ce dont l’expert déduit qu’il n’y a pas de pièce principale mais uniquement des pièces « annexes ». 







Aux termes de son rapport, l’expert judiciaire a estimé que le changement de destination du premier étage ne constituait pas un motif de déplafonnement au motif que la modification ne lui apparaissait pas suffisamment notable pour constituer une exception à la règle du plafonnement, étant observé que les locaux lui semblaient plus adaptés à un usage de réserve et dépôt qu’à un usage d’habitation eu égard notamment à la faible hauteur sous plafond. L’expert a également exclu le déplafonnement pour modification notable des caractéristiques intrinsèque des locaux, estimant que la modification d’affectation du premier étage n’avait pas modifié la surface réelle des locaux loués et qu’aucune modification n’était intervenue au cours du bail expiré. Il a également exclu le déplafonnement au titre d’améliorations réalisées par le preneur estimant que la date du changement d’affectation des locaux de l’entresol n’était pas justifiée, la bailleresse invoquant un changement au cours du bail expiré et la locataire invoquant un changement au plus tard en 1970. 

Il ressort de l’acte de renouvellement conclu entre les parties le 17 juillet 1997, qu’après le rapport d’expertise, les parties se sont rapprochées et sont convenues du prix du loyer renouvelé au 1er octobre 1994 et qu’elles se sont désistées de l’instance en fixation du loyer.

Si le bail de 1967 stipule expressément un usage d’habitation pour les locaux situés à l’entresol et que les actes de renouvellement ultérieurs ont renvoyé aux clauses de cet acte notamment pour la destination des locaux, il est établi que les bailleurs avaient connaissance de longue date du changement d’affectation des locaux de l’entresol, cette connaissance étant établie à tout le moins par un procès-verbal du 11 avril 1995. Ayant connaissance de ce changement de destination, les bailleurs ont entendu s’en prévaloir dans le cadre d’une demande de déplafonnement du loyer commercial à l’occasion du renouvellement du bail au 1er octobre 1994, au lieu de solliciter la résiliation du bail ou d’en refuser le renouvellement au motif de cette infraction au bail. Ce faisant, les bailleurs ont choisi d’entériner la modification de la destination contractuelle du local situé à l’entresol. 

Il en résulte qu’à la date du refus de renouvellement pour reprise du local de l’entresol, signifié le 8 mars 2012, le local considéré n’était plus à usage d’habitation mais à usage de dépôt et réserve pour l’exploitation du commerce du rez-de-chaussée, soit un usage commercial validé par les bailleurs.

La première condition de l’exercice de la reprise prévue à l’article L. 145-22 du code de commerce n’étant pas remplie, le refus de renouvellement pour reprise du 8 mars 2012 est irrégulier. 

En conséquence, la demande de validation du congé signifié le 8 mars 2012 sera rejetée. 


Sur la demande de fixation du loyer au 1er octobre 2012

Les bailleurs soutiennent avoir saisi à bon droit la juridiction de la demande de validation du congé et, en conséquence, de la demande de fixation du loyer du bail renouvelé pour la partie des locaux à usage commercial. Ils font valoir que la réduction de la surface des locaux loués constitue une modification notable qui leur permet de solliciter la fixation à la valeur locative. Ils sollicitent une fixation du loyer à la somme de 16.916 euros au 1er octobre 2012 et à défaut, qu’il soit ordonné une mesure d’expertise judiciaire.




La société [Y] fait valoir que le congé pour reprise du 8 mars 2012 étant injustifié, le renouvellement du bail doit porter sur la totalité des locaux et qu’en l’absence de motif de déplafonnement, le loyer de renouvellement doit être fixé conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce. A titre subsidiaire, elle soutient qu’il conviendra de désigner un expert pour déterminer le montant du loyer en tenant compte du préjudice consécutif à la reprise partielle des locaux et à la durée d’exécution des travaux pour diviser les deux locaux.

Aux termes de l’article L. 145-9 du code de commerce, « par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».

Selon l’article L. 145-10 du même code, « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »






Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, dans sa version en au 1er octobre 2012, « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal de grande instance qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. »

Lorsque le congé est délivré sans motifs ou pour motifs équivoques, le locataire peut soit renoncer à se prévaloir de la nullité du congé et solliciter une indemnité d’éviction, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n° 17-18.756). 

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 8 mars 2012, [R] [X] [I] a fait signifier à la société [Y] un congé avec refus partiel de renouvellement sur la partie concernant les locaux d’habitation sur le fondement de l’article L. 145-22 du code de commerce, et offre de renouvellement pour les locaux commerciaux. 

Il a été établi que les locaux du [Adresse 2] sont entièrement destinés à l’exploitation commerciale et que le changement de destination contractuelle du local de l’entresol a été entériné par la bailleresse de l’époque, [R] [X] [I]. Les locaux considérés font l’objet d’un seul et même bail de sorte que l’irrégularité du congé pour reprise entache la totalité de l’acte délivré le 8 mars 2012, l’offre de renouvellement pour la partie du rez-de-chaussée ne pouvant subsister de manière autonome. 

Il a été retenu que le refus de renouvellement pour reprise partielle des locaux était irrégulier et il est constant que la société [Y] n’a pas renoncé à se prévaloir de cette irrégularité en sollicitant une indemnité d’éviction. Le congé sera donc réputé n’avoir jamais existé.

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2012, la société [Y] a sollicité le renouvellement du bail pour la totalité des locaux à compter du 1er octobre 2012, en application de l’article L. 145-10 du code de commerce. 

Le 13 avril 2012, [R] [X] [I] a fait signifier à la société [Y] une « Réponse à l’acte intitulé ‘Demande de renouvellement’ du 3 avril 2012 » aux termes de laquelle elle conteste la validité de la demande de renouvellement adressée par la locataire au regard de l’acte qu’elle avait fait signifier le 8 mars 2012 aux termes duquel elle donnait congé pour reprise partiel du local et offrait le renouvellement pour une autre partie du local. L’acte précisait :
« Qu’en tout état de cause, réponse a donc été donnée à la société locataire qui connait parfaitement les intentions de son bailleur.
Que sa demande de renouvellement est donc sans objet, sans valeur et sans pertinence ».
Les mentions exigées à peine de nullité dans un refus de renouvellement signifié par le bailleur et prévues à l’article L. 145-10 du code de commerce n’étaient pas reproduites dans cet acte.

Ce document, qui conteste la validité de la demande de renouvellement signifiée par la locataire, ne peut s’analyser en un refus de renouvellement dans la mesure où la bailleresse y exprime à nouveau son intention de renouveler le bail pour la partie du rez-de-chaussée du local.

En l’absence de réponse valant refus de renouvellement valable, le bail s’est renouvelé à la suite de la demande de renouvellement de la société locataire, à compter du 1er octobre 2012, aux clauses et conditions du bail antérieur.




Les demandes des bailleurs d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation pour le local de l’entresol seront, en conséquence, rejetées, le bail ayant été renouvelé dans son entier.

S’agissant du loyer du bail renouvelé, les parties versent aux débats un échange de mémoires concernant la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2012, mais aucune d’elles ne justifie de la saisine du juge des loyers commerciaux conformément à la procédure prévue par l’article R. 145-23 du code de commerce. 

En application de l’article R. 145-23 du code de commerce, le tribunal saisi de la validité du congé délivré le 8 mars 2012, de la question du renouvellement du bail au 1er octobre 2012 et de la consistance des locaux, peut statuer à titre accessoire sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er octobre 2012.

La modification de la consistance des locaux et la modification de leur destination ont été exclus et aucun autre motif de déplafonnement n’est invoqué à cette date. En conséquence, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 sera fixé conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce, en application du taux de variation de l’indice applicable au bail.

La société [Y] soutient que le loyer annuel s’élève, à la date de ses écritures, à la somme de 12.178,74 euros hors taxes et hors charges, et produit une quittance de loyer à ce titre. Il ressort cependant de la quittance du 5 janvier 2021, intitulée « quittance d’indemnité d’occupation », que la somme acquittée est de 4.059,58 euros, HC / HT, pour la période du 4ème trimestre 2020, soit une somme annuelle de 16.238,32 euros HC / HT. Le montant du loyer actuel invoqué par la société preneuse n’est donc pas conforme à la réalité.

Pour fixer le loyer de renouvellement à la date du 1er octobre 2012, il convient de se référer aux actes de renouvellement antérieurs versés aux débats. Il ressort de ces actes que le loyer est stipulé comme étant révisable tous les trois ans en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de base étant l’indice du 1er trimestre 1994 selon l’acte de renouvellement du 17 juillet 1997.

L’acte de cession du fonds de commerce à la société [Y], en date du 5 novembre 2009, auquel est intervenue la bailleresse, stipule que « Le montant actuel du loyer annuel est de QUATORZE MILLE SEPT CENT QUINZE EUROS (14.715,00 EUR). […]
La dernière révision étant [intervenue] le 7 octobre 2009.
La prochaine révision aura lieu le 7 octobre 2012. »

Ainsi, en application des indices retenus, le loyer plafonné au 1er octobre 2012 sera fixé à :
14.715 € x 1617 (ICC 1er trimestre 2012) = 15.831,11 euros
1503 (ICC 1er trimestre 2009)

En conséquence, le prix du loyer renouvelé au 1er octobre 2012 sera fixé à la somme annuelle de 15.831,11 euros, hors charges et hors taxes.

Les demandes de fixation du loyer renouvelé ayant été accueillies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires d’expertise.




Sur la validité de l’acte signifié le 15 juillet 2021

Les consorts [X] [I] font valoir à titre subsidiaire qu’en réponse à la demande de renouvellement du bail signifiée par la société [Y] le 14 avril 2021, ils ont signifié une réponse le 15 juillet 2021 refusant le renouvellement du bail au 1er octobre 2021 sur les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux pour motif grave et légitime imputable au locataire, à savoir le changement de destination contractuelle de l’entresol sans accord exprès et écrit des bailleurs ; que la bailleresse n’a eu connaissance certaine de ce changement de destination que par un procès-verbal de constat du 20 mai 2011 et qu’elle a par la suite signifié un congé partiel le 8 mars 2012, de sorte qu’elle n’a pas renoncé à invoquer le manquement du locataire ; que l’assignation du 14 novembre 2012 introduisant la présente instance, indiquait que l’usage à d’autres fins que celle d’habitation n’a jamais été autorisé ; que malgré cette assignation, la société preneuse a continué à utiliser les locaux à usage de réserve.

La société [Y] soutient que les bailleurs ne peuvent invoquer de motif grave et légitime pour justifier un refus de renouvellement partiel des locaux donnés à bail dans la mesure où leur ascendant avait connaissance du changement de destination à tout le moins depuis 1995 et avait fait des actes positifs non équivoques confirmant son consentement au changement de destination ; que le local situé à l’entresol ne constitue pas un logement décent, notamment du fait de sa vétusté, les bailleurs n’ayant réalisé aucun travaux dans ce local depuis 1960, de sorte que le motif grave et légitime invoqué par les bailleurs ne saurait être retenu.

Il est renvoyé aux dispositions des articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce reproduites ci-avant, relatives au congé délivré par le bailleur et à la demande de renouvellement formée par le locataire.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 14 avril 2021, la société [Y] a sollicité le renouvellement de son bail portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail expiré.

Par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2021, intitulé « Réponse à l’acte intitulé ‘Demande de renouvellement’ du 14.4.2021 », les consorts [X] [I] ont entendu notifier à la locataire leur :
- « acceptation du principe du renouvellement concernant la partie à usage commercial »,
- « refus motivé concernant la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, savoir l’appartement situé à l’entresol au-dessus de la boutique ».

Aux termes de cet acte, les bailleurs contestent la validité de la demande de renouvellement adressée par la locataire au regard de l’acte précédemment signifié le 8 mars 2012, estimant que la demande de renouvellement du 14 avril 2021 n’est pas valablement exprimée compte tenu du congé partiel du 8 mars 2012, la société locataire connaissant parfaitement les intentions des bailleurs. Les bailleurs ajoutent « en tant que de besoin », que si le tribunal ne validait pas le congé partiel du 8 mars 2012, les bailleurs entendent « refuser le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, […], pour motif grave et légitime imputable au locataire, par suite du changement de destination contractuelle de l’appartement, sans l’accord exprès et écrit du bailleur et en méconnaissance des dispositions de l’article 1728 du Code civil, en utilisant ledit appartement en tant que réserve ».





Dans le même acte, les bailleurs indiquent qu’ils entendent voir fixer le montant du loyer renouvelé pour la partie commerciale à la somme de 18.430 euros par an, HT / HC, en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à l’exception de la désignation des locaux qui devra tenir compte de la restitution des locaux de l’entresol. Ils concluent que la demande de renouvellement « est donc sans objet, sans valeur et sans pertinence, concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux ».

Comme pour le précédent acte délivré le 13 avril 2012, ce document, qui conteste la validité de la demande de renouvellement signifiée par la locataire, ne peut s’analyser en un refus de renouvellement dans la mesure où les bailleurs formulent deux réponses différentes à la demande de renouvellement de la société locataire en distinguant les parties du local commercial selon l’usage initialement mentionné dans le bail, alors que les locaux sont entièrement affectés à l’usage commercial et qu’ils font l’objet d’un seul et même bail. En outre, cet acte ne reproduit ni les mentions de l’article L. 145-10 du code de commerce exigées à peine de nullité dans un acte notifiant un refus de renouvellement, ni les dispositions de l’article L. 145-17 du même code, relatives au refus de renouvellement pour motif grave et légitime. 

En l’absence de réponse valant refus de renouvellement valable, le bail s’est renouvelé à la suite de la demande de renouvellement de la société locataire, à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail antérieur.

La demande subsidiaire des bailleurs en validation de l’acte signifié le 15 juillet 2021 et en fixation du loyer du bail partiellement renouvelé sera, en conséquence, rejetée.


Sur la demande en paiement des bailleurs au titre des charges d’eau

Les bailleurs soutiennent que la société locataire est redevable des charges d’eau ; qu’elle n’a reçu aucune autorisation pour l’installation d’un compteur d’eau individuel et qu’une telle installation ne saurait la décharger de la répartition des charges de copropriété dont seule l’installation de compteurs individuels pour tous les lots pourrait la décharger.

La société [Y] expose qu’elle dispose d’un compteur individuel et qu’elle règle ses factures d’eau directement, conformément aux stipulations du bail ; qu’en tout état de cause, le décompte de charges produit par la bailleresse n’est pas conforme à la clé de répartition des charges, de sorte que la demande en paiement n’est pas fondée.

Aux termes de l’article 1134 devenu 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

EQCHAPTER\h\r1Selon l'article 1315 devenu 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, aux termes de l’article « Charges » de l’acte de renouvellement du 20 juin 1967, non modifié par les actes ultérieurs, « En sus du loyer et en même temps que lui, les preneurs acquitteront : 
1°) […] 



2°) A proportion de leur loyer par rapport à l'ensemble des loyers de l'immeuble, la taxe de balayage, la taxe de déversement à l'égout, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, les dépenses d'électricité des parties communes de l'immeuble et généralement toutes taxes locatives présentes et futures, actuelles et éventuelles relatives à la totalité de l'immeuble ainsi que les prestations et fournitures; toutefois, la consommation d'eau sera réglée directement à la Compagnie des eaux d'après le relevé du compteur divisionnaire installés dans les lieux loués, les frais de location, de relevé, d’entretien dudit compteur étant entièrement à la charge des preneurs ».

La société [Y] verse aux débats un avis de relevé de compteur adressé à M. [Y] le 23 octobre 1975 par la Compagnie générale des eaux, plusieurs factures de consommation d’eau à des dates diverses, ainsi qu’un autre document d’information adressé par Eaux de [Localité 5] à la société [Y] le 8 juillet 2020 relative au remplacement du compteur d’eau dont la référence est rappelée.

Il ressort de ces éléments que le bail liant les parties exclut expressément la consommation d’eau des charges dont le bailleur peut solliciter le remboursement, cette consommation étant directement acquittée par le preneur auprès de la compagnie des eaux grâce à un compteur individuel auquel le bail fait expressément référence.

Au surplus, pour justifier la demande en paiement de la somme de 905,10 euros au titre des charges d’eau, les seuls éléments versés aux débats sont un courrier de [R] [X] [I] du 28 février 2013 aux termes duquel elle indique que le compteur individuel était une installation effectuée « clandestinement » par le locataire, qu’elle renonce à réclamer les charges d’eau pour 2011 mais qu’elle les exigera pour 2012, puis un courrier du 29 mars 2018 aux termes duquel elle réclame des impayés à hauteur de 905,10 euros représentant un cumul d’impayés au titre des années 2012 à 2017, sans que les sommes réclamées ne soient justifiées par aucun décompte, et sans qu’il soit expressément fait référence aux charges d’eau.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la demande des bailleurs en paiement de la somme de 905,10 euros au titre de charges d’eau n’est pas justifiée et sera, par conséquent, rejetée.


Sur la demande en paiement de la société [Y] au titre de la mise en conformité de l’installation électrique

La société [Y] soutient qu’en application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’obligation de délivrance à la charge des bailleurs, ces derniers ont l’obligation de lui rembourser les travaux de mise en conformité de l’installation électrique des locaux qu’elle a été contrainte de réaliser en raison de la vétusté des locaux et de l’absence de délivrance de la chose louée en bon état de réparations. 

Les bailleurs font valoir que la locataire ne les a pas avisés de la nécessité de la mise aux normes ni des travaux envisagés, avant leur réalisation ; que la locataire ne justifie pas du paiement de la facture qu’elle verse aux débats ; que les bailleurs ont toujours répondu aux demandes de travaux de la locataire, tels que des travaux réalisés dans la cuisine de l’entresol, de sorte qu’elle ne peut réclamer après coup le remboursement de travaux dont elle n’a jamais avisé les bailleurs.

L’article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :


1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Selon l’article 1720 du même code, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En l’espèce, l’acte de renouvellement de bail du 20 juin 1967, dont les clauses et conditions sont reprises dans les renouvellements postérieurs, ne met pas expressément à la charge du preneur les travaux de mise en conformité. Il en résulte que les travaux de cette nature sont à la charge du bailleur tenu de délivrer un local apte à l’usage auquel il est destiné. 

La société [Y] sollicite le remboursement de factures de travaux d’électricité acquittées en octobre 2012 et mai 2017 pour un montant total de 41.662,65 euros TTC, selon devis du 20 décembre 2011 de la société [K] [G]. 

Par courrier du 18 juillet 2012, la bailleresse a demandé des justificatifs à sa locataire sur les travaux qu’elle entreprenait et rappelé que son autorisation préalable était nécessaire à tous travaux. Par courrier du même jour, la société [Y] a informé la bailleresse de la nécessité de procéder au raccordement de l’installation électrique du local au branchement terre de l’immeuble pour la mise aux normes de l’installation électrique, et sollicité son autorisation.

La société [Y] justifie par une lettre de son assureur en date du 12 avril 2013, que son installation électrique « n'était pas conforme aux normes exigées » à la date de souscription du contrat d'assurance en décembre 2009, qu’une dérogation lui avait été délivrée. La compagnie d’assurance prenait acte que l’installation électrique du magasin avait depuis été intégralement refaite. 

Il résulte de ces éléments que la mise aux normes de l’installation électrique des locaux loués à la société [Y] était nécessaire et que ces travaux incombaient aux bailleurs en l’absence de clause dans le bail transférant cette obligation au preneur. Les bailleurs ne justifient par aucun document avoir procédé à l’entretien des installations électriques du local et recherché leur mise aux normes réglementaires. 

S’agissant du montant des travaux, le devis détaillé de la société [K] [G] porte sur des « Travaux d’électricité dans une boutique » et comprend un grand nombre de postes pour des travaux estimés à 3 semaines, pour un montant estimé de 42.649,36 euros TTC. Le devis comprend notamment la fourniture et la pose d’un nouveau tableau avec les protections nécessaires pour l’ensemble de l’installation, ainsi que le branchement, la protection et la mise à la terre de l’ensemble de l’installation, ces postes étant prévus pour un montant de 3.110 euros HT, mais il comprend également un certain nombre de changements d’éclairage et d’installation de nouveaux éclairages. Si les travaux de mise aux normes électriques comprennent généralement l’installation d’un nouveau tableau électrique avec les protections nécessaires, et, selon la vétusté du circuit électrique existant, le remplacement de tout le circuit électrique ainsi que des points lumineux, interrupteurs et prises, une partie des installations mentionnées dans ce devis pourraient relever de nouveaux agencements souhaités par le locataire, qui ne relèvent pas de l’obligation de délivrance des bailleurs. 

Au regard de la nécessité de changer l’installation électrique de l’ensemble du local comprenant les caves, le rez-de-chaussée et l’entresol, le tribunal retiendra une part de 70% des factures acquittées par la locataire à la charge des bailleurs au titre de l’obligation de délivrance, soit la somme de 29.163,85 euros, arrondie à 29.164 euros.

En conséquence, les consorts [X] [I] seront condamnés in solidum à payer à la société [Y] la somme de 29.164 euros au titre de la mise aux normes des installations électriques des locaux.


Sur les autres demandes

Les consorts [X] [I] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens avec distraction au profit de Me Carole Sirat en application de l’article 699 du code de procédure civile. 

Condamnés aux dépens, les consorts [X] [I] devront payer in solidum à la société [Y] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront déboutés de leurs demandes sur ce même fondement. 

*
**


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Reçoit l’intervention de M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], ès-qualités d’ayants droit de feue [R] [E] [H] épouse [X] [I], 

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande de validation du congé signifié le 8 mars 2012 par [R] [E] [H] épouse [X] [I] à la SARL [Y] pour la date du 30 septembre 2012 emportant refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués situés à l’entresol de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à [Localité 5], 

Dit que le congé signifié le 8 mars 2012 par [R] [E] [H] épouse [X] [I] à la SARL [Y] pour la date du 30 septembre 2012 emportant refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués situés à l’entresol de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à [Localité 5], est irrégulier,

Constate, par l’effet de la demande de renouvellement du bail signifiée le 3 avril 2012 par la SARL [Y], le principe du renouvellement du bail la liant à M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] à compter du 1er octobre 2012,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leurs demandes subséquentes en fixation d’une indemnité d’occupation et en expulsion de la SARL [Y],

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2012 à la somme annuelle de 15.831,11 euros, hors charges et hors taxes,


Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande de validation de l’acte signifié le 15 juillet 2021 mentionnant un refus partiel de renouvellement pour la partie des locaux loués situés à l’entresol de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 1], à [Localité 5], est irrégulier,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande de fixation du loyer renouvelé au 1er octobre 2021 pour une partie des locaux,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I] de leur demande en paiement de la somme de 905,10 euros au titre des charges d’eau,

Condamne in solidum M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], à payer à la SARL [Y] la somme de 29.164 euros au titre du remboursement de la mise aux normes des installations électriques du local, 

Condamne in solidum M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], à payer à la SARL [Y] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [C] [X] [I] et M. [Z] [X] [I], aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Me Caroline Sirat, 

Fait et jugé à Paris le 05 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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Mise à jour de la source le 2025-06-05T18:26:16.080Z.