Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 3, 16 juin 2025, n° 15/06866

COUR D’APPEL DE PARIS
 TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
 de BOBIGNY


JUGEMENT DU 16 JUIN 2025


AFFAIRE N° RG 15/06866 - N° Portalis DB3S-W-B67-OWCS
N° de MINUTE : 25/00465
Chambre 6/Section 3 

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] représenté par son syndic la société URBANIA VAL DE MARNE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Renaud GOURVES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0029

Monsieur [G] [P]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Renaud GOURVES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0029

Madame [A] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Renaud GOURVES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0029

Madame [C] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0153

Monsieur [M] [T] [B]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représenté par Me Laurine BERNAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0153

DEMANDEURS

C/





S.C.I. [Localité 1] [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Jean-Philippe LORIZON de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

S.A.S NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-Philippe LORIZON de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

S.A UNION TECHNIQUE DU BATIMENT
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentée par Maître Catherine MAULER de la SELARL LEGABAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 0548

S.A.S CARDONNEL INGENIERIE
[Adresse 6]”
[Localité 6]
représentée par Maître Sylvie RODAS de la SELARL RODAS DEL RIO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R126

S.A.S ENERCHAUF aux droits de laquelle intervient la société IDEX ENERGIES,
[Adresse 7]
[Localité 7]
représentée par Maître Céline BRAKA de la SELARL ORAE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R166

S.A.S. URBANIA VAL DE MARNE
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

S.A. ALLIANZ IARD, assureur dommage-ouvrage
[Adresse 8]
[Localité 8]
représentée par Maître Delphine ABERLEN de la SCP NABA ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0325

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la Société CARDONNEL INGENIERIE
[Adresse 9]
[Localité 9]
représentée par Maître Sylvie RODAS de la SELARL RODAS DEL RIO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R126


S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la société INNOVE ETANCHE
[Adresse 9]
[Localité 9]
représentée par Maître Samia DIDI MOULAI de la SELAS CHETIVAUX-SIMON Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0675


DEFENDEURS


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente
Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge
Monsieur François DEROUAULT, Juge 

Assistés aux débats de : Madame Maud THOBOR, Greffier

En présence de Madame [F] [D], auditrice de justice 


DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 07 Avril 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, présidente de la formation de jugement, et Messieurs David BRACQ-ARBUS et François DEROUAULT juges, assistés de Madame Madame Maud THOBOR, greffier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 Juin 2025. 


JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente assistée de Madame Maud THOBOR, Greffier.



EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI [Localité 1] [Adresse 1] aux droits de laquelle intervient désormais la SAS NEXIMMO 68, a fait réaliser, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier à usage d’habitation dénommé « [Adresse 1] » et situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Pour ce faire, une police d’assurance « dommages-ouvrage » ainsi qu’une police « constructeur non-réalisateur » ont été souscrites auprès de la SA ALLIANZ IARD.

Sont notamment intervenues à cette opération de construction :
- la SAS CARDONNEL INGENIERIE en qualité de bureau d’étude technique fluide et assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD ;
- la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB) en charge du lot « Plomberie-Chauffage-VMC » ;
- la SAS INNOVE ETANCHE en charge du lot « étanchéité ».

Monsieur [G] [P] et Madame [A] [Y] d’une part, Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] d’autre part, ont acquis en l’état futur d’achèvement des lots au sein de cet immeuble soumis au régime de la copropriété et dont le syndic est actuellement la SAS URBANIA VAL DE MARNE.

La livraison des parties privatives est intervenue le 23 novembre 2011 pour les époux [B].

La livraison des parties communes est intervenue le 26 octobre 2011, les 17 et 22 novembre 2011, les 13, 22, 24 et 27 décembre 2011 avec réserves.

La réception est intervenue par lots selon procès-verbaux en date du 29 février 2012 avec réserves.

L’installation de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire est entretenue par la SA ENERCHAUF aux droits de laquelle intervient désormais la société IDEX ENERGIES.

Se plaignant de plusieurs non-conformités ainsi que de plusieurs désordres dont le dysfonctionnement du chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire, le Syndicat des copropriétaires, a, par assignation en date du 17 octobre 2013, saisi le président du tribunal de grande instance de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire au contradictoire de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] aux droits de laquelle intervient désormais la SAS NEXIMMO 68 et de la SA ALLIANZ IARD.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2013, il a été fait droit à leur demande et Monsieur [V] [I] a été désigné pour y procéder.

Suivant ordonnances en date des 11 avril 2014, 20 octobre 2014, 27 avril 2015 et 8 juillet 2016, les opérations d’expertise ont été étendues notamment à la SAS CARDONNEL INGENIERIE, à la SA UTB, à la SAS INNOVE ETANCHE, à la SA AXA FRANCE IARD.

Selon ordonnance en date du 6 juin 2017, à la demande des époux [B], intervenus volontairement à la procédure, les missions de l’expert judiciaire ont été étendues aux désordres de dysfonctionnement liés au temps de puisage, à l’insuffisance de température de l’eau chaude sanitaire, à l’absence de dispositif de rafraîchissement et au chiffrage du préjudice en découlant.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 23 septembre 2022.

Par actes de commissaire de justice en date du 10 avril 2015, la SCI [Localité 1] [Adresse 1] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à reprendre les désordres établis par le rapport d’expertise judiciaire et à la garantir de toutes les condamnations qui serait éventuellement mise à sa charge :
- la SARL JARDINS DE GALLY ;
- la SA SOCIETE NOUVELLE D’INSTALLATION ELECTRIQUE (SNIE) ;
- la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT ;
- la SAS INNOVE ETANCHE ;
- la SARL G. CONSTRUCTION ;
- la SARL JACQUES FERRIER ARCHITECTURES ;
- la SARL LAMALLE FLATTET INGENIERIE ;
- la SAS CARDONNEL INGENIERIE ;
- la SAM MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ;
- la SA AXA FRANCE IARD ;
- la SA ALLIANZ IARD.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 15/6866 et un sursis à statuer a été ordonné le 30 novembre 2015 par le juge de la mise en état dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Par actes de commissaire de justice en date du 5 novembre 2018, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1], Monsieur [G] [P] et Madame [A] [Y] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à les indemniser des préjudices subis du fait des non-conformités et désordres affectant l’immeuble :
- la SCI [Localité 1] [Adresse 1] ;
- la SA ALLIANZ IARD ;
- la SA ENERCHAUF.

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 18/12736 et un sursis à statuer a été ordonné le 16 septembre 2019 par le juge de la mise en état dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 janvier 2021, Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à les indemniser des préjudices subis du fait des désordres :
- la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] ;
- la SA ENERCHAUF ;
- la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT ;
- la SAS CARDONNEL INGENIERIE ;
- la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS CARDONNEL INGENIERIE ;
- la SAS URBANIA VAL DE MARNE ;
- le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1].

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 21/1603 et a été jointe à la procédure enregistrée sous le numéro RG 18/12736.

Suivant jugement du 30 mai 2023, la SAS CARDONNEL INGENIERIE a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire selon jugement en date du 6 novembre 2023.
Le 7 décembre 2023, le juge de la mise en état à joint la procédure enregistrée sous le numéro RG 18/12736 à celle enregistrée sous le numéro RG 15/6866.

Par ordonnance en date du 24 juin 2024, le juge de la mise en état a constaté le désistement d’instance et d’action de la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] à l’égard de :
- la SARL JARDINS DE GALLY ;
- la SA SOCIETE NOUVELLE D’INSTALLATION ELECTRIQUE (SNIE) ;
- la SAS INNOVE ETANCHE ;
- la SARL G. CONSTRUCTION ;
- la SARL JACQUES FERRIER ARCHITECTURES ;
- la SARL LAMALLE FLATTET INGENIERIE ;
- la SAM MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience collégiale du 07 avril 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 11 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1], Monsieur [G] [P] et Madame [A] [Y], demandent au tribunal de :
« DEBOUTER les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1]

CONDAMNER la société SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1] la somme globale de 587 350,79 € au titre des non-livraisons avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation à compter dudit jugement ;

CONDAMNER solidairement la société SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la société ALLIANZ, la société AXA France IARD assureur de la société CARDONNEL INGENIERIE, la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB) et la société ENERCHAUF à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 205 395,16 € à parfaire au titre des désordres de chauffage et d’eau chaude sanitaire avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation à compter dudit jugement ;

CONDAMNER solidairement la société SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la société ALLIANZ, la société AXA France IARD assureur de la société CARDONNEL INGENIERIE, la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB) et la société ENERCHAUF à payer à Madame [Y] et Monsieur [P] la somme de 9 369,00 € à parfaire au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir et capitalisation à compter dudit jugement ;

CONDAMNER solidairement la société SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la société ALLIANZ, la société AXA France IARD assureur de la société CARDONNEL INGENIERIE, la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB) et la société ENERCHAUF à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

CONDAMNER solidairement la société SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la société ALLIANZ, la société AXA France IARD assureur de la société CARDONNEL INGENIERIE, la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB), la société ENERCHAUF et les époux [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 30 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile,

CONDAMNER solidairement la société SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la société ALLIANZ, la société AXA France IARD assureur de la société CARDONNEL INGENIERIE, la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB), la société ENERCHAUF et les époux [B] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise de 27 870,57 € dont recouvrement sera confié à maître Renaud GOURVES conformément aux articles 699 et suivants du CPC. »


Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] demandent au tribunal de :
«A titre principal,

CONDAMNER in solidum :
- la Société NEXIMMO venant aux droits de la SCI [Localité 1], la société UTB, le syndic, la copropriété et la société ENERCHAUF à la somme totale de 202.639,36 euros, avec intérêts au taux légal tel que susvisé et capitalisation à compter du jugement rendu ;
- la Société NEXIMMO venant aux droits de la SCI [Localité 1] et la société UTB à indemniser les désordres subis au titre des dommages matériels à la somme de 51.224,79 euros, avec intérêts au taux légal tel que susvisé et capitalisation à compter du jugement rendu

A titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum :
- la société NEXIMMO venant aux droits de la SCI [Localité 1], la société UTB, le syndic, la copropriété et la société ENERCHAUF à la somme totale de 202.639,36 euros, avec intérêts au taux légal tel que susvisé et capitalisation à compter du jugement rendu ;

- la société NEXIMMO venant aux droits de la SCI [Localité 1] et la société UTB à indemniser les désordres subis au titre des dommages matériels à la somme de 51.224,79 euros, avec intérêts au taux légal tel que susvisé et capitalisation à compter du jugement rendu.

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum tous succombant à verser aux consorts [B] la somme de 365,54 euros au titre des frais d’expertise ;

DIRE que toutes ces condamnations seront assorties de l’actualisation des devis sur l’indice du coût de la construction à son indice arrêté au moment du paiement ;

CONDAMNER in solidum tous succombants à verser aux consorts [B] la somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER tous succombants in solidum aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Laurine BERNAT, avocat au Barreau de PARIS qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2024, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], demande au tribunal de :

«SUR LES NON-CONFORMITES DENONCEES PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes au titre des prétendues non-conformités apparentes, en raison de l’absence de non-conformité au regard des pièces contractuelles

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes au titre des prétendues non-conformités apparentes, en raison de la forclusion de son action.

SUR LES DEMANDES DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES AU TITRE DES DESORDRES DE CHAUFFAGE ET D’ECS

CONDAMNER in solidum à relever indemne et garantir la SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre au titre des désordres Chauffage – ECS dénoncés par le Syndicat des copropriétaires :
- la société UTB sur le fondement de leur responsabilité civile décennale ;
- la Compagnie AXA FRANCE IARD assureur de la société CARDONNEL, en vertu de l’action directe, ainsi que la Compagnie ALLIANZ, assureur CNR de la société NEXIMMO 68 ;
- ENERCHAUF sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle.

REJETER purement et simplement la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la prétendue surconsommation de gaz,

En conséquence,

LIMITER la condamnation au titre du désordre chauffage ECS à la somme de 121.938,16 € TTC

SUR LES DEMANDES DES EPOUX [B]

CONDAMNER in solidum la société UTB, et la compagnie ALLIANZ, assureur CNR, à relever indemne et garantir la SA NEXIMMO 68, venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] de toute condamnation qui serait prononcé à son encontre au titre des désordres dénoncés par les époux [B] ;

RAMENER à de plus justes proportions les demandes des époux [B] au titre de leurs préjudices matériels et immatériels consécutifs ;
CONDAMNER in solidum la société UTB, et la compagnie ALLIANZ, assureur CNR, à relever indemne et garantir la SA NEXIMMO 68, venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] de toute condamnation qui serait prononcé à son encontre au titre des préjudices immatériels et matériels dénoncés par les époux [B] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER in solidum tout succombant à verser chacun respectivement à la SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la somme de 7.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum tout succombant aux entiers dépens.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 octobre 2024, la SA ALLIANZ IARD demande au tribunal de :
« A titre principal

JUGER que les désordres 1, 1bis et 2 allégués ne sont pas de nature décennale,

JUGER que les garanties souscrites au titre du volet CNR et dommages-ouvrage ne sont pas mobilisables pour les désordres 1, 1bis et 2,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires ou toute autre partie de ses demandes à l’encontre de la Compagnie ALLIANZ en qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR au titre des griefs 1, 1bis et 2,

JUGER qu’aucun des désordres n’est pas de nature à d’engager la responsabilité de la société NEXIMMO 68,

JUGER que la responsabilité du fait propre de la société NEXIMMO 68 n’est pas engagée, JUGER que le syndicat des copropriétaires est uniquement responsable du désordre n°2

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre de la facture SAVELYS de désembouage, du devis du Cabinet E3C, du préjudice de surconsommation d’eau, de la pompe de relevage

JUGER que l’expert judiciaire a stigmatisé la responsabilité des sociétés UTB, BET CARDONNEL et ENERCHAUF.

Par conséquent,

CONDAMNER, in solidum, la société ENERCHAUF, la société UTB, le BET CARDONNEL et la Compagnie AXA France son assureur à relever et garantir la Compagnie ALLIANZ de toute condamnation ou indemnité qui serait susceptible d’être mise à sa charge.

CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie ALLIANZ une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par la SCPA NABA, représentée par Me Delphine ABERLEN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2023, la SA UTB demande au tribunal de :
« Sur les prétentions du Syndicat des copropriétaires

- Dire et juger que les prétentions de la copropriété relatives à des non-livraisons ou des livraisons non conformes sont insusceptibles de concerner la société UTB, entreprise titulaire du lot « plomberie – chauffage – VMC ».

- Dire et juger que le grief 2 « pompe de relevage des eaux de pluie hors service » examiné lors des opérations expertales a été contradictoirement constaté comme fonctionnant parfaitement.

- Dire et juger que ce dommage est exclusivement et intégralement imputable à la copropriété, laquelle n’aura d’autre choix que de conserver à sa charge exclusive le coût d’entretien de cet ouvrage.

Par conséquent,

- Débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à hauteur de 10.000€, notamment dirigée à l’encontre de la concluante, au titre du grief 2.

- Dire et juger que les griefs 1 et 1bis sont dans de très larges proportions imputables à une maintenance défectueuse des installations litigieuses.

- Dire et juger que le sapiteur et l’Expert judiciaire ont largement sous-estimés l’implication de la maintenance dans la survenance et la persistance des dysfonctionnements constatés, laquelle s’avère être prépondérante.

- Dire et juger en revanche que l’imputabilité aux intervenants à l’acte de construire ne pourra qu’être sensiblement réduite, notamment celle de la concluante, ses travaux ayant en outre donné lieu à une réception sans réserve.

- Dire et juger engagée la responsabilité de la société CARDONNEL, ainsi que celle de la société NEXIMMO 68.

- Ramener à de plus justes proportions les prétentions du Syndicat des copropriétaires :

- Réduire le coût des travaux de reprise d’un montant de 145.014,30 € TTC afin d’exclure les prestations incombant à la seule copropriété ;
- Débouter la copropriété de sa demande de remboursement de l’intervention de SAVELYS à hauteur de 9.270,86 € TTC, laquelle doit demeurer à sa charge exclusive ;
- Débouter la copropriété de sa demande de remboursement au titre de la prétendue surconsommation d’eau à hauteur de 31.990 €, non démontrée.

Dans l’hypothèse où une condamnation quelconque serait prononcée à l’encontre de la société UTB,

- Condamner in solidum la société ENERCHAUF, la société CARDONNEL et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD, la société NEXIMMO 68 et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne la société UTB de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires.

Sur les prétentions de Madame [Y] et Monsieur [P]

- Dire et juger que les consorts [Y] [P] n’étaient pas parties aux opérations d’expertise judiciaire de sorte que l’examen des préjudices qu’ils allèguent n’a pas été discuté dans le cadre expertal.

- Rejeter purement et simplement leurs prétentions s’agissant tant de leur prétendu préjudice de jouissance alors que l’expertise judiciaire ne s’est jamais intéressée à leur appartement que de leur prétendue surconsommation d’eau en l’état non démontrée (et qui ferait double emploi dans l’hypothèse où la demande de ce chef de la copropriété prospérerait).

Dans l’hypothèse où par extraordinaire une condamnation quelconque serait prononcée à l’encontre de la société UTB,

- Condamner in solidum la société ENERCHAUF, la société CARDONNEL et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD, la société NEXIMMO 68 et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD à relever et garantir indemne la société UTB de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires.

Sur les prétentions des époux [B]

- Dire et juger que la part de responsabilité retenue par le sapiteur à l’encontre de la société UTB n’est pas justifiée dès lors qu’il est erroné d’affirmer que les serpentins figurant sur ses plans n’auraient pas été posés.

- Dire et juger que les investigations contradictoirement effectuées démontrent tout au plus qu’une fraction des serpentins seraient défaillants mais aucunement qu’ils n’auraient pas été mis en œuvre. 23 - Dire et juger que la responsabilité de la société UTB n’est pas avérée, ce d’autant plus que ses travaux ont été réceptionnés sans réserve.

En revanche,

- Dire et juger que la part de responsabilité susceptible d’incomber à la maintenance est réelle et incontestable dans la survenance des griefs allégués.

- Dire et juger que la part de responsabilité susceptible d’incomber à la copropriété pour négligence fautive doit également retenue.

- Dire et juger que le remboursement de la facture d’un montant de 1.562 € TTC avancés par les époux [B] compte tenu de la totale inertie de la copropriété ne pourra qu’être définitivement mise à la charge de cette dernière.

- Débouter les époux [B] de leur demande au titre des travaux à hauteur de 43.477,50 € TTC lesquels ne sont pas, en l’état des investigations réalisées, justifiés.

- Débouter les époux [B] de leurs prétentions au titre de leur préjudice de jouissance évalué de manière tant exorbitante qu’injustifié à hauteur de 100% de la valeur locative de leur bien, alors même que l’appartement a été occupé en continu.

- Dire et juger que le préjudice subi est tout au plus assimilable à un inconfort, auquel il a été largement pallié par l’utilisation de radiateurs.

Subsidiairement, si le Tribunal estimait devoir allouer une indemnité au titre du préjudice de jouissance :

- Ramener le préjudice de jouissance allégué à de plus justes proportions, lequel ne saurait en tout état de cause excéder une indemnité de l’ordre de 10.000 €.

- Dire et juger que les frais de déménagement ne sont justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum et que les frais de relogement sont excessifs.

- Dire et juger que le temps passé par Madame [B] n’est pas un préjudice indemnisable, ce d’autant plus qu’il n’est nullement justifié dans son quantum.

- Dire et juger que le prétendu préjudice moral allégué n’est pas avéré. Dire et juger que les appels de charges indus dont le remboursement est sollicité sera rejeté dès lors qu’il n’est ni justifié dans son principe ni démontré dans son quantum.

Par conséquent,

- Débouter les époux [B] de leurs réclamations au titre de ces différents préjudices, et subsidiairement réduire sensiblement leurs prétentions à de plus justes proportions.

Dans l’hypothèse où par extraordinaire une condamnation quelconque serait prononcée à l’encontre de la société UTB,



- Condamner in solidum la société ENERCHAUF, la société CARDONNEL et son assureur la compagnie AXA FRANCE IARD, la société NEXIMMO 68 et son assureur la compagnie ALLIANZ IARD mais également le syndicat des copropriétaires à relever et garantir indemne la société UTB de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre en principal, intérêts, frais et tous autres accessoires.

En tout état de cause,

- Condamner in solidum tout succombant à verser au bénéfice de la société UTB la somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Catherine MAULER, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 octobre 2024, la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SAS INNOV ETANCHE, demande au tribunal de :
« A titre principal

- CONSTATER qu’aucune demande de condamnation n’est formée à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur de la société INNOVE ETANCHE ;
En conséquence,

- METTRE HORS DE CAUSE la Compagnie AXA FRANCE IARD en cette qualité ;

En tout état de cause,

- REJETER toute demande formée à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société INNOVE ETANCHE, en l’absence de toute imputabilité de la survenance des désordres à la société INNOVE ETANCHE, les garanties délivrées par la concluante n’étant, ce faisant, pas mobilisables ;

- CONDAMNER toute partie succombant à payer à la concluante la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER toute partie succombant aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELAS CHETIVAUX – SIMON représentée par Maître Samia DIDI MOULAI. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2024, la SA AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de la SAS CARDONNEL INGENIERIE, demande au tribunal de :
« A titre principal

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 1] de toute demande formée à l’encontre de la Société AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la Société CARDONNEL INGÉNIERIE, la preuve de l’imputabilité des désordres à ce BET n’étant pas rapportée

Débouter les consorts [P] [Y] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre de la Société AXA FRANCE IARD, assureur de la société CARDONNEL INGÉNIERIE

Débouter l’ensemble des parties de tout appel en garantie formé à l’encontre de la Société AXA FRANCE IARD, assureur de la société CARDONNEL INGÉNIERIE, la preuve de l’imputabilité des désordres à ce BET n’étant pas rapportée.

Subsidiairement

Si par extraordinaire le Tribunal devait retenir une quote-part de responsabilité à l’encontre de la Société CARDONNEL juger que celle-ci ne saurait être supérieure à 20 % telle que retenue par Monsieur [I] et son sapiteur Monsieur [Q], et limiter la quote-part mise à la charge de son assureur, la société AXA FRANCE IARD, à 20 % des condamnations prononcées.

A titre subsidiaire

Condamner in solidum la Société UTB et la Société ENERCHAUF à garantir la Société AXA FRANCE IARD, assureur de la société CARDONNEL INGÉNIERIE, de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre en principal, intérêts et frais et accessoires

Déclarer la Société AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la Société CARDONNEL INGÉNIERIE bien fondée à opposer aux tiers lésés, comme à toute partie, les plafonds et franchises prévues au contrat d’assurance.

En tout état de cause

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], ou tout autre succombant à verser à la Société AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la Société CARDONNEL INGÉNIERIE, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner les mêmes en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Sylvie RODAS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2024, la SAS ENERCHAUF demande au tribunal de :
« Sur les demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires au titre des désordres de chauffage et d’ECS :

A titre principal,

Mettre hors de cause la société ENERCHAUF dont la faute et le défaut de diligence au titre du contrat de maintenance ne sont pas rapportées par le rapport d’expertise, celui-ci ne mentionnant nullement ce qui aurait pu être fait par la société ENERCHAUF pour éviter les désordres,

En conséquence,

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ainsi que tous les autres codéfendeurs de toutes leurs demandes de condamnation formulées à l’encontre de la société ENERCHAUF,

A titre subsidiaire,

Juger non fondée la proposition de l’expert judiciaire de voir la responsabilité de la société ENERCHAUF au titre des griefs 1 et 1bis retenue pour 20%

Juger non fondée la demande de la société UTB de voir relevée la responsabilité de la société ENERCHAUF au titre des griefs 1 et 1 bis à 70/80%

Limiter la responsabilité de la société ENERCHAUF à 10% ;

En toutes hypothèses,

Condamner in solidum à relever indemne et garantir la société ENERCHAUF de toute condamnation qui serait éventuellement prononcée à son encontre au titre des désordres Chauffage – ECS dénoncés par le Syndicat des copropriétaires :
- la SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] ;
- la société CARDONNEL ;
- la société UTB ;
- la Compagnie AXA France IARD, assureur de la société UTB,
- la Compagnie ALLIANZ, assureur CNR de la société NEXIMMO 68.

Rejeter purement et simplement la demande du syndicat des copropriétaires au titre de la prétendue surconsommation de gaz,

En conséquence,

Limiter la condamnation au titre des désordres chauffage et ECS à la seule somme de 121.938,16 € TTC pour laquelle il est donc demandé :
à titre principal, l’absence de condamnation de la société ENERCHAUF à devoir supporter une partie de ce montant ;
à titre subsidiaire, de voir condamnée la société ENERCHAUF à devoir supporter au maximum 10% de ce montant, soit un montant de 12.193 euros.

Sur les demandes de condamnations des consorts [B],

A titre principal,

Constater que le rapport d’expertise a mis hors de cause la responsabilité de la société ENERCHAUF dans le cadre de la survenance de ces désordres,

En conséquence,

Débouter les consorts [B] de toutes leurs demandes de condamnations,

A titre subsidiaire,

Ramener à de plus justes proportions les demandes des époux [B] au titre de leurs préjudices matériels et immatériels consécutifs ;

Condamner in solidum la société NEXIMMO 68, la société UTB, et la compagne ALLIANZ, assureur CNR, à relever indemne et garantir la société ENERCHAUF de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des désordres dénoncés par les époux [B] ;

Sur les demandes de condamnations de Madame [Y] et de Monsieur [P]

A titre principal,

Constater que le rapport d’expertise a mis hors de cause la responsabilité de la société ENERCHAUF dans le cadre de la survenance des désordres invoqués pour le cas des consorts [B] et qu’en conséquence, il ne saurait être fait droit à des demandes nouvelles similaires formulées par Madame [Y] et Monsieur [P],

En conséquence,

Débouter Madame [Y] et Monsieur [P] de toutes leurs demandes de condamnations, A titre subsidiaire,

Ramener à de plus justes proportions les demandes de Madame [Y] et Monsieur [P] au titre de leurs préjudices matériels et immatériels consécutifs ;

Condamner in solidum la société NEXIMMO 68, la société UTB, et la compagne ALLIANZ, assureur CNR, à relever indemne et garantir la société ENERCHAUF de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des désordres dénoncés par Madame [Y] et Monsieur [P] ;

Sur la demande de voir ENERCHAUF condamnée à garantir la société ALLIANZ,

Déclarer cette demande irrecevable à l’encontre de la société ENERCHAUF en ce que celle-ci n’a jamais été locateur d’ouvrage ou maître d’œuvre ;

En toute hypothèse, débouter la société ALLIANZ de sa demande de garantie infondée tant en droit qu’en fait.

Sur la demande de voir ENERCHAUF condamnée à garantir la société NEXIMMO 68,

Déclarer cette demande infondée en matière de responsabilité quasi-délictuelle puisqu’il n’est démontré par NEXIMMO 68 aucune faute d’ENERCHAUF susceptible d’être à l’origine d’une condamnation de NEXIMMO 68 ;

En conséquence, débouter la société NEXIMMO 68 de sa demande de garantie infondée tant en droit qu’en fait ;

Sur la demande de voir ENERCHAUF condamnée à garantir la société UTB,

Déclarer cette demande infondée en matière de responsabilité quasi-délictuelle puisqu’il n’est démontré par UTB aucune faute d’ENERCHAUF susceptible d’être à l’origine d’une condamnation d’UTB ;

En conséquence, débouter la société UTB de sa demande de garantie infondée tant en droit qu’en fait.

Sur la demande de voir ENERCHAUF condamnée à garantir la société CARDONNEL,

Déclarer cette demande irrecevable et infondée en matière de responsabilité quasi-délictuelle puisqu’il n’est démontré par CARDONNEL aucune faute d’ENERCHAUF susceptible d’être à l’origine d’une condamnation de CARDONNEL ;


En conséquence, débouter la société CARDONNEL de sa demande de garantie infondée tant en droit qu’en fait. En toutes hypothèses, Condamner in solidum tout succombant à verser chacun respectivement à la société ENERCHAUF la somme de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions en date du 15 novembre 2023, la SAS URBANIA VAL DE MARNE, en qualité de syndic, demande au tribunal de :
« À titre principal,

PRONONCER la mise hors de cause de la société CITYA VAL DE MARNE

À titre subsidiaire,

CONDAMNER in solidum, la SA NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la société ALLIANZ, la société CARDONNEL INGENIERIE, la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT et la société ENERCHAUF à garantir la société CITYA VAL DE MARNE de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre dans le jugement à intervenir

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] ou de tout succombant à payer à la société CITYA VAL DE MARNE la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER solidairement la société NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la société ALLIANZ, la société CARDONNEL INGENIERIE, la société UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB) et la société ENERCHAUF aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise de 27.870,57 €. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. 





Or ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d'un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l'examen d'une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l'article 789 du code de procédure civile.

Sur la forclusion des demandes indemnitaires au titre des non-conformités du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [Adresse 1] à l’encontre de la SAS NEXIMMO 68 venant au droit de la SCI [Localité 1] [Adresse 1]

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 771 1° du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l'instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

Selon l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

La garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil est exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun (3ème civ. 6 avril 2022, pourvoi n°21-13.179 ; 3ème civ. 13 février 2025, pourvoi n°23-15.846).

L’article 1648 alinéa 2 du code civil prévoit que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’indemnisation de l’absence de livraison de platelage bois dans les allées de la copropriété, de l’absence de livraison de passage couverts dans les deux allées centrales, de la livraison non conforme de panneaux solaires, de la livraison non-conforme des espaces verts, de l’absence de livraison de rideaux thermiques dans les vérandas et l’absence de livraison de dispositif de rafraîchissement.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le défaut d’économie d’énergie faute de panneaux solaires en nombre suffisants, de même que l’insuffisance des espaces verts ne sont pas apparents et ne sont donc pas soumis au régime des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil.

Toutefois, aux termes de ses dernières conclusions le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que des panneaux photovoltaïques ne sont installés que sur deux bâtiments au lieu de quatre comme le prévoit la plaquette commerciale et sur une surface de 401 m² au lieu de 550 m² comme prévu au permis de construire initial, ce qui constitue bien une non-conformité apparente visuellement même pour un profane normalement diligent et qui relève des dispositions de l’article 1642-1 du code civil.

S’agissant des espaces verts, les procès-verbaux de livraison des parties communes mentionnent expressément que les éléments extérieurs ne sont pas réceptionnés et la réception est intervenue le 29 février 2012, soit postérieurement à la livraison des parties communes. Or, il résulte de plusieurs pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires s’est plaint de l’insuffisance des espaces verts dès 2012, ce qui démontre que cette non-conformité était apparente, y compris pour un profane normalement diligent.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que le délai de forclusion n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception.

Or, aucune des pièces versées aux débats ne comporte un engagement de la part de la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] de remédier aux non-conformités dénoncées par le syndicat des copropriétaires. En effet, le courrier adressé le 9 janvier 2013 par la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] et faisant office de compte-rendu d’une réunion ayant eu lieu le 19 décembre 2012, contient des explications sur les modifications effectuées en cours de projet ainsi que l’engagement d’étudier la possibilité de modifier le projet paysager actuel, ce qui ne constitue pas un engagement de réparer les défauts de conformités dénoncés par le syndicat des copropriétaires.

En outre, aux termes du courrier adressé le 18 avril 2013, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] écrit « nous considérons que l’ensemble immobilier Résidence [Adresse 1] est achevé conformément aux pièces ci-dessus visées », ce qui est incompatible avec un engagement de remédier aux défauts de conformités dénoncés par le syndicat des copropriétaires.

En application des articles 1642-1 et 1648 du code civil précités, le syndicat des copropriétaires est donc recevable, pendant un an à compter de la réception des travaux, ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession du bien, à intenter à l'encontre de la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], une action en garantie des non-conformités apparentes, même dénoncés postérieurement à l'expiration d'un délai d'un mois.

La livraison des parties communes est intervenue le 26 octobre 2011, les 17 et 22 novembre 2011, les 13, 22, 24 et 27 décembre 2011 et la réception s’est faite le 29 février 2012 ainsi qu’il en est justifié par les pièces produites aux débats.

Le syndicat des copropriétaires avait donc jusqu’au 1er mars 2023 pour délivrer une assignation au fond aux fins d’indemnisation des non-conformités apparentes.

Or, il a fait délivrer une assignation en référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire le 17 octobre 2023 et une assignation au fond aux fins d’indemnisation des non-conformités apparentes le 5 novembre 2018, soit postérieurement au 1er mars 2023.

Le syndicat des copropriétaires n’allègue, ni ne justifie d’une cause d’interruption, étant rappelé que le délai de l’article 1648 alinéa 2 du code civil est un délai de forclusion insusceptible de suspension.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires est forclos en ses demandes au titre des non-conformités apparentes.

Sur les demandes des consorts [P]-[Y] au titre des non-conformités

En matière de non-conformités contractuelles, le vendeur en état futur d'achèvement est tenu à l'égard des acquéreurs :

- des vices apparents et des défauts de conformités apparents lors de la livraison sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ;

- des défauts de conformités, non-apparents à la livraison, sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur en application de l'article 1604 du code civil, ce qui entraîne l'application du régime contractuel de l'inexécution des articles 1217 et suivants du code civil, permettant à l’acquéreur de solliciter soit l'exécution forcée en nature ou par équivalent, soit la résolution du contrat, ces deux mesures contractuelles pouvant être assorties de dommages et intérêts complémentaires, conformément aux dispositions de l’article 1231-1 du code civil.

La non-conformité correspond à la livraison d'une chose différente de celle promise au contrat, soit par non-fourniture des prestations promises, soit par fourniture de prestations autres que celles promises.

Les prétentions des consorts [P]-[Y] ne peuvent être accueillies que dans la mesure où ils rapportent la preuve du non-respect des prescriptions contractuelles, sans considération pour la gravité du dommage ou la faute du vendeur.

Aux termes de l’article L 261-11 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au présent litige, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement doit être conclu par acte authentique et préciser :
a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;
b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
c) Le délai de livraison ;
d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.
Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, le contrat peut ne comporter que les indications propres à cette partie, les autres précisions prévues à l'alinéa précédent doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou non révisable et, dans l'affirmative, les modalités de sa révision.
Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
Le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement.
Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu le bénéfice d'un prêt spécial du Crédit foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur a été mis en état de prendre connaissance, dans des conditions fixées par décret, des documents relatifs à l'équilibre financier de l'opération, au vu desquels a été prise la décision de prêt. L'inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l'acquéreur et avant l'achèvement des travaux.
Lorsque la vente a été précédée d'un contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15, seul le contrat de vente est soumis aux dispositions des articles L. 312-15 à L. 312-17 du code de la consommation.

Selon l’article R 261-13 du code de la construction et de l’habitation, pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux.

Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s'y rapportent.

Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.
En application de ces textes, la notice descriptive annexée à l’acte authentique de vente a seule valeur contractuelle (3ème civ. 18 mai 2017 pourvoi n°16-16.627).

En l'espèce, les consorts [P]-[Y] sollicitent l'indemnisation des préjudices résultant de l’absence de platelage bois dans les allées de la copropriété, de l’absence de passage couverts dans les deux allées centrales, de l’absence de panneaux solaires, du minimalisme des espaces verts, de l’absence de rideaux thermiques dans les vérandas et de l’absence de dispositif de rafraîchissement.

Or, ils ne produisent pas la copie intégrale de leur acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement avec les documents annexés, de sorte que le tribunal n’est pas mis en mesure de déterminer si l’ouvrage est conforme ou non aux dispositions contractuelles.

Dans ces conditions, les consorts [P]-[Y] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes aux titres des non-conformités.

Sur les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], des consorts [P]-[Y] et des époux [B] au titre des désordres subis

Sur la matérialité, les causes et l’origine des désordres

Dans son rapport du 23 septembre 2022, l’expert judiciaire explique que :

- le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire de la copropriété sont assurés par des générateurs de deux types :
- 2 chaudières à gaz à condensation ;
- 2 pompes à chaleur de type géothermales.

- le chauffage est assuré dans les logements par un système de plancher chauffant basse température.

- la production d’eau chaude sanitaire est assurée par 3 ballons de 1500 litres unitaires chargés avec une pompe double de marque SALMSON.

- la distribution est assurée sous calorifugeage en sous-face du plafond du sous-sol floqué ; ces réseaux filent ensuite jusqu’en pied des gaines techniques assurant les distributions verticales.

L’expert judiciaire procède ensuite par renvoi aux notes et au rapport du 24 avril 2020 du sapiteur, Monsieur [Q], ainsi qu’à la note n°8 et au rapport du 11 juin 2022 de Monsieur [Q], spécifiques à l’appartement des époux [B], aux termes desquels ce dernier indique avoir constaté que :

1- une insuffisance des températures de chauffage :

- lors de la réunion du 4 mars 2016, il est relevé l’absence de chauffage chez Madame [B] en raison d’une panne (le servomoteur de vannes 2 voies étant hors service), une température de + 18,2° chez Madame [Z], de + 16 ,4°C chez Madame [H], de + 23,7 ° C chez Madame [Y] ;

- lors de la réunion du 30 mars 2016, après analyses des enregistrements de températures, il est relevé une moyenne de +16,6 °C dans la chambre des enfants chez Madame [H], de + 18,95 ° C dans la chambre des parents chez Madame [Z], de + 17,3° C chez Madame [B] (après remplacement du servomoteur de vannes 2 voies) et de + 21,75 ° C chez Madame [Y] ;

Dans l’appartement des époux [B] :
- lors de la réunion du 22 novembre 2021, il est relevé + 18,8 ° C dans le séjour, + 17 ° C dans la chambre 1 (gauche) et + 18 ° C dans la chambre 2 (droite) alors que le point de consigne de la régulation d’ambiance est à 23 ° C ; dans la gaine palière au rez-de-chaussée la vanne 2 voies de l’appartement du dessous est déconnectée ;

- lors de la réunion du 14 décembre 2021, il est relevé + 19 ° C dans la chambre 1 (gauche), + 19,3 ° C dans la chambre 2 (droite) et + 19,5 ° C dans le séjour ; l’expert a procédé à une inspection thermographique qui a mis en évidence que les serpentins du chauffage au sol ne couvraient pas toute la superficie de l’appartement (absence de serpentin dans le sol de la chambre 1, un serpentin sur environ 30 % dans le sol de la chambre 2, un serpentin sur le premier tiers du séjour en entrant et le fait que le réseau de tuyauterie en sol ne couvre pas toute la surface de la salle de bain).

L’expert explique ces dysfonctionnements par :
- des modifications importantes de tuyauterie qui ont été effectuées en chaufferie ;

- la panne de la pompe à chaleur de droite, qui après analyse provient d’un débit insuffisant dans l’évapo condenseur, outre le fait que le débit dans le réseau de récupération de la VMC est lui aussi bas ;

- un mauvais paramétrage du régulateur de températures ;

- plus spécifiquement chez les époux [B] ce désordre a également pour cause l’absence de serpentin sur la totalité de la superficie du sol de l’appartement et est aggravé par le mauvais paramétrage de la régulation en chaufferie, la température du fluide partant vers les panneaux de sol étant très supérieure à la valeur théorique.

2 - un temps de puisage de l’eau chaude sanitaire trop long :

- il a été mesuré lors de la réunion du 17 octobre 2017 :
chez Monsieur [R], 50 secondes pour atteindre 48 ° C dans la salle de bains ;
chez Monsieur [J], 53 secondes pour atteindre 45 ° C dans la cuisine à l’étage du duplex ;
chez Madame [B] 1 minute et 8 secondes pour atteindre 45 ° C dans la salle de bains à l’étage ;
chez Monsieur [Y], 1 minute et 38 secondes pour atteindre 45 ° C.

L’expert explique que ce temps trop important, au regard de la norme NF EN806-02 de novembre 2005 qui prévoit que le temps de puisage ne doit pas dépasser 30 secondes, est dû à un débit de bouclage insuffisant et à un défaut de calorifuge d’une partie de la tuyauterie.

Aucune des parties ne verse aux débats de nouveaux éléments techniques permettant de remettre en cause les constatations et analyses de l'expert judiciaire et du sapiteur.

La matérialité des désordres relatifs aux dysfonctionnements du chauffage et de l’eau chaude sanitaire est donc établie.

Il résulte de l’examen des pièces versées que les désordres sont apparus postérieurement à la réception intervenue le 29 février 2012 et qu'ils n'étaient ni apparents ni réservés à cette date.

Ces désordres ne peuvent être qualifiés d'apparents, car ils ne pouvaient être raisonnablement décelés par un acquéreur profane et normalement diligent, étant observé que personne n'allègue que le syndicat des copropriétaires, les consorts [P]-[Y] ou les époux [B] seraient des professionnels de la construction.

En outre, seules les investigations menées par un sapiteur désigné par l'expert judiciaire ont permis d'en découvrir les causes et d'en connaître l'ampleur.

Dès lors, pour que les désordres invoqués, affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, relèvent de la garantie décennale, il faut qu'il soit établi qu'ils rendent l'ensemble de l'immeuble impropre à destination.

S’agissant de sa qualification, l’expert judiciaire considère que « les multiples défauts de chauffage et d’eau chaude sanitaire affectent partiellement l’habitabilité des logements (température basse, temps long pour le puisage de l’ECS). C’est plutôt d’une notion d’inconfort majeur persistant dont il faudrait parler ».

La notion d'impropriété à destination est plus large que celle de l'inhabitabilité et peut exister, même en cas d'habitation de l'immeuble, si les conditions de vie y sont grandement altérées notamment à raison d'une difficulté de chauffage et que s'y ajoute, comme c’est le cas en l’espèce, un temps très long pour obtenir de l’eau chaude sanitaire, non conforme à la norme en vigueur.

En outre, il résulte des pièces versées aux débats et notamment du rapport d’expertise judiciaire, que pour pouvoir obtenir une température suffisante dans leur appartement, qui est leur lieu de vie, les époux [B] ont été dans l’obligation de faire l’acquisition d’au moins un radiateur bain d’huile.






De plus, il ressort de l’examen des pièces produites en particulier de l’audit technique établi par [E] [L] de la société EXCEL, du mail du 17 décembre 2012 de la société DE DIETRRICH fabriquant des pompes à chaleur, ainsi que des très nombreux bons d’intervention de la SAS ENERCHAUF versés aux débats, que dès le premier hiver après livraison et réception 2011/2012 et pendant plusieurs années, de manière récurrente, le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ont dysfonctionné.

Dans ces conditions les désordres qui affectent le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination d’immeuble d’habitation.

Ces désordres relèvent en conséquence de la garantie décennale.

Sur les responsabilités

des locateurs d’ouvrage

En application de l'article 1646-1 du code civil, le vendeur d'immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble.

Aux termes de l'’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En application de cet article, la mise en jeu de la responsabilité décennale d’un entrepreneur n’exige pas la recherche de la cause des désordres, mais seulement qu'ils trouvent leur siège dans l'ouvrage.

Il est de principe que chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage des responsabilités entre les divers responsables, qui n’affecte que les rapports réciproques de ces derniers. La responsabilité des intervenants ne peut cependant être recherchée que pour des dommages à la réalisation desquels ils ont concouru, pour des travaux qu’ils ont contribué à réaliser.

Il est indifférent et inutile de démontrer ou rechercher une faute dans l'exécution du contrat, incluant un manquement aux règles de l'art ou à des normes constructives, seul compte le point de savoir si le désordre est imputable objectivement aux constructeurs ou réputés constructeurs, c'est-à-dire s'il est survenu sur ou en lien avec une partie de l'ouvrage dont ces mêmes constructeurs avaient la responsabilité de l'exécution.

En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les désordres relatifs à l’insuffisance de chauffage et au temps de puisage de l’eau chaude sanitaire sont directement en lien avec l'activité de :
- la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] en tant que maître de l'ouvrage et promoteur immobilier ayant fait construire et vendu l'immeuble siège des désordres.
- la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT (UTB) en charge du lot plomberie-chauffage-VMC.

Bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de fournir au tribunal les actes d'engagement du marché ou le devis émis par cette entreprise et accepté par la SCI [Localité 1] [Adresse 1], aucune ne conteste que la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] a confié à la SA UTB le lot chauffage-plomberie-VMC.

En outre, durant les opérations d’expertise et aux termes de ses dernières écritures la SA UTB affirme avoir été en charge de l’installation des serpentins pour le chauffage au sol dans l’appartement des époux [B].

En revanche, aux termes du contrat conclu entre la SCI [Localité 1] [Adresse 1] et la SAS CARDONNEL INGENIERIE, cette dernière avait pour mission :
- la mise au point technique sur le plan énergétique (enveloppe, isolation, ventilation, système de chauffage et eau chaude sanitaire et récupération des énergies renouvelables (air extrait, solaire, PV, …).
- étude de faisabilité et note énergétique de présentation du projet au niveau dépôt de PC ;
- études techniques détaillées de la structure de l’enveloppe (calcul des échanges et ponts thermiques sous Bisco/Trisco, bilan thermique de chauffage : rafraîchissement avec traitement des vérandas/jardins d’hiver, systèmes de ventilation, chauffage et eau chaude sanitaire via des équipements collectifs PAC et EnR, optimisation de l’apport EnR des capteurs PV).
- mise au point des cadres descriptifs, schémas directeurs, cadres quantitatifs pour consultations et choix des entreprises.
- étude thermique réglementaire RT 2005 et calcul des déperditions de base pièce par pièce chauffage.
- assistance à marché de travaux.

Ce même document prévoit expressément que ne sont pas compris la mission de suivi de chantier et la mission AMO H&E.

Ainsi, la SAS CARDONNEL INGENIERIE était en charge d’une mission de bureau d’étude technique portant exclusivement sur la conception du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire et non d’une mission d’exécution.

Or, si l’expert judiciaire, reprenant le rapport du sapiteur, retient une part de responsabilité à l’égard de la SAS CARDONNEL INGENIERIE, il n’explique pas quel défaut de conception lui est imputable.

Le syndicat des copropriétaires n’explique, ni ne justifie de l’imputabilité des désordres affectant le système de chauffage et d’eau chaude sanitaire à l’activité de la SAS CARDONNEL INGENIERIE, de sorte que la responsabilité de cette dernière ne sera pas retenue.

En outre, la SAS ENERCHAUF en charge de la maintenance de l’installation de chauffage, n’est pas un locateur d’ouvrage au sens de l’article 1792-1 du code civil et n’est pas tenue de la garantie décennale, de sorte que les demandes du syndicat des copropriétaires et des consorts [P]-[Y] exclusivement fondées sur ce moyen à son égard, seront rejetées.

La SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] et la SA UTB n'allèguent ni ne justifient de l'existence d'une cause étrangère susceptible de les exonérer.

En conséquence, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] et la SA UTB sont responsables de plein droit, sur le fondement de l'article 1792 du code civil, envers le syndicat des copropriétaires, les consorts [P]-[Y] et les époux [B], des désordres relatifs aux dysfonctionnements du chauffage et de l’eau chaude sanitaire.


De la SAS ENERCHAUF

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de ce texte, le demandeur doit démontrer l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Le tiers a un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass., Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén, n° 9 ; Cass., Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963).

En l’espèce, bien qu’aucune des parties n’ait jugé utile de fournir au tribunal le contrat d’entretien conclu entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] et la SAS ENERCHAUF, aucune ne conteste que cette dernière est en charge de l’entretien du chauffage et de la production d’eau chaude sanitaire de la copropriété depuis 2013.

Or, aux termes de son rapport du 24 avril 2020, repris par l’expert judiciaire, le sapiteur explique d’une part, les dysfonctionnements du système de chauffage par des modifications importantes de tuyauterie, dont l’auteur n’est pas identifié, la panne de la pompe à chaleur de droite en raison débit insuffisant de l’évapo condenseur et du réseau de récupération de la VMC et un mauvais paramétrage du régulateur de température, d’autre part les dysfonctionnement du système de production d’eau chaude sanitaire par un débit de bouclage insuffisant et à un défaut de calorifuge d’une partie de la tuyauterie.

Le sapiteur retient comme cause de l’insuffisance de chauffage dans l’appartement des époux [B] dans un premier temps la panne du servomoteur de vannes 2 voies, dans un second temps, après remplacement du servomoteur, la panne de la pompe à chaleur et le mauvais paramétrage du régulateur.

Le sapiteur considère que :
- la SAS ENRECHAUF n’a pas identifié la cause de la panne de la pompe à chaleur et qu’elle a mal paramétré le régulateur ;
- tant la réparation de la panne du servomoteur ainsi que le mauvais paramétrage du régulateur sont dus à la SAS ENERCHAUF. Il relève également que la SAS ENERCHAUF indique que la pompe à chaleur de droite est en panne, mais n’a pas identifié l’insuffisance de débit dans l’évapo condenseur.

Cette dernière le conteste, mais ne produit aucun nouvel élément technique permettant de remettre en question ces analyses de l’expert judiciaire et de son sapiteur.

Dans ces conditions, il est suffisamment démontré que la SAS ENERCHAUF a manqué à ses obligations contractuelles en ne réparant pas la panne du servomoteur de la vanne de régulation, en ne parvenant pas à identifier la cause et à réparer la pompe à chaleur et en établissant un mauvais paramétrage du régulateur en chaufferie, mais également en ne parvenant pas à identifier les causes du dysfonctionnement du système de production d’eau chaude sanitaire.

En conséquence, la SAS ENERCHAUF engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires et sa responsabilité délictuelle à l’égard des époux [B].



Du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En application de ce texte, la responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage (3e civ., 3 déc. 2020, pourvoi n° 19-12.871 et n° 19-12-125 ; 3e civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-13.670).

Dans le silence de l’ordonnance du 30 octobre 2019 ayant réformé l’article 14, ces causes dégagées par la jurisprudence sous l’ancienne rédaction de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 demeurent valables.

L'article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, seuls les consorts [B] invoquent la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander le coût des travaux de réparation de leur plancher chauffant ainsi que l’indemnisation des préjudices immatériels subis.
Aucune des parties n’a jugé utile de produire le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], néanmoins aucune ne conteste que le système de chauffage et le système d’eau chaude sanitaire sont des parties communes.

La qualité de parties communes du système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire n’étant pas contestée par les parties et dès lors que l’expertise judiciaire ainsi que le rapport du sapiteur, établissent que les préjudices subis par les époux [B] trouvent leur origine dans ces parties communes, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité, sans faute, à leur égard.

Du syndic, la SAS URBANIA VAL DE MARNE

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et à ce titre, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En application de ce texte, il incombe au demandeur de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité.

Selon l'article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Ainsi, le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque locataire, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission dès lors que cette faute leur a causé un dommage.

En l’espèce, les époux [B] reprochent à la SAS URBANIA VAL DE MARNE :
- de ne pas avoir déclaré les dysfonctionnements de chauffage auprès de l’assureur DO ;
- de leur avoir réclamé les charges de copropriété afférentes au chauffage et à l’eau chaude sanitaire pourtant déficients ;
- de ne pas les avoir associés aux démarches judiciaires ;
- de ne pas avoir contribué à la bonne marche des opérations d’expertise ;
- de ne pas avoir mis en œuvre tous les moyens permettant de mettre fin aux désordres, notamment en refusant de prendre en charge les travaux de remplacement du servomoteur de la vanne deux voies.

Aucune des parties n’a jugé utile de produire les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété nommant la SAS URBANIA VAL DE MARNE en qualité de syndic, néanmoins, il résulte des pièces versées aux débats que lors de la livraison des parties communes, le syndic est la société [Localité 1] HABITAT, puis à partir janvier 2015 jusqu’en mars/avril 2017 le cabinet MASSON et enfin la SAS URBANIA VAL DE MARNE.

Or, la déclaration de sinistre auprès de l’assureur DO a été effectuée en 2013, date à laquelle il n’est pas démontré que la SAS URBANIA VAL DE MARNE était syndic de la copropriété.

S’agissant des charges de copropriété afférentes au chauffage et à l’eau chaude sanitaire, il ne peut être reproché au syndic d’en avoir effectué l’appel et le recouvrement, s’agissant de son obligation légale et contractuelle, étant souligné que le présent litige porte sur une insuffisance de chauffage et non sur une privation de chauffage.

S’agissant des démarches judiciaires, aucune obligation n’incombe au syndic d’y « associer » les copropriétaires.

S’agissant du déroulement des opérations d’expertise, il ne résulte ni du rapport de l’expert judiciaire, ni de celui du sapiteur, que la SAS URBANIA VAL DE MARNE a fait obstacle au déroulement des opérations d’expertise. D’ailleurs, aux termes même de leurs dernières écritures les époux [B] conviennent que c’est le cabinet DELOSTAL, successeur de la SAS URBANIA VAL DE MARNE, qui était absente à une réunion d’expertise, laquelle absence au demeurant n’a pas empêché la poursuite des opérations d’expertise.

En outre s’agissant de la prise en charge des frais de remplacement du servomoteur de la vanne deux voies, le règlement de copropriété n’étant pas fourni, il n’est pas établi qu’il s’agit d’une partie commune dont le coût d’entretien et de réparation est à la charge de la copropriété.

Enfin, l’examen des pièces versées aux débats, ne permet pas de caractériser un manquement de la SAS URBANIA VAL DE MARNE à son obligation de moyen, dans la mesure où les difficultés de chauffage et de pression d’eau chaude sanitaire ont fait l’objet de très nombreuses interventions de la part des entreprises successivement en charge de la maintenance, du fabriquant des pompes à chaleur, lesquelles ont été remplacées, d’un audit et enfin d’une expertise judiciaire qui a duré près de 9 ans et se trouvait toujours en cours à la date à laquelle la SAS URBANIA VAL DE MARNE est devenue syndic de la copropriété.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les époux [B] ne démontrent pas l’existence d’un manquement de la SAS URBANIA VAL DE MARNE à ses obligations contractuelles de syndic de la copropriété.

En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Sur la garantie des assureurs

sur la garantie de la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR

En vertu de l'article L 242-1 du code des assurances, toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil.

Il résulte des articles L 113-8 et L 113-9 du code des assurances que pour qu'il y ait lieu, en faveur de l'assureur, à application de la réduction proportionnelle, il suffit que l'omission ou la déclaration inexacte faite, sans mauvaise foi, par l'assuré change l'objet du risque ou en modifie l'opinion pour l'assureur, alors même que le risque omis ou dénaturé a été sans influence sur le sinistre.

En l’espèce, il est établi que la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] a souscrit une police d’assurance dommages-ouvrage n°213 412 187 et CNR n° 213 412 187 auprès de la SA ALLIANZ IARD pour la construction de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de sinistre le 30 juillet 2013 visant expressément le dysfonctionnement récurrent de la chaufferie et de la chaudière collective, le dysfonctionnement du réseau de chauffage et le dysfonctionnement de la pression d’eau dans les appartements.

Par courrier en date du 26 septembre 2013, la SA ALLIANZ IARD a pris une position de non-garantie expliquant que son expert n’avait pas constaté la matérialité des désordres dénoncés.

Or, ainsi qu'il a déjà été développé, la responsabilité décennale de la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], assurée de la SA ALLIANZ IARD, est engagée sur le fondement de la présomption de l'article 1792 du code civil en raison des désordres relatifs au dysfonctionnement du système de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Dès lors, la SA ALLIANZ IARD doit sa garantie à son assurée, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] et par suite au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1].

Néanmoins, l'assureur ne peut être tenu au titre de la garantie dommages-ouvrage et CNR de couvrir les dommages immatériels, de sorte que ni le syndicat des copropriétaires, ni les consorts [P]-[Y], ni les époux [B] ne démontrant l'existence d'une extension de garantie aux dommages immatériels, la SA ALLIANZ IARD ne pourra être condamnée à ce titre.

sur la garantie de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS CARDONNEL INGENIERIE

L'article L. 124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Selon l’article A243-1 du code des assurances, tout contrat d'assurance souscrit pour l'application du titre IV du livre II du présent code doit obligatoirement comporter les clauses figurant :
- Aux annexes I et III au présent article, en ce qui concerne l'assurance de responsabilité ;
- A l'annexe II au présent article, en ce qui concerne l'assurance de dommages.
Toute autre clause du contrat ne peut avoir pour effet d'altérer d'une quelconque manière le contenu ou la portée de ces clauses, sauf si elle s'applique exclusivement à des garanties plus larges que celles prévues par le titre IV du livre II du présent code.

En application de l’annexe I, l'assuré conserve une partie de la charge du sinistre, selon des modalités fixées aux conditions particulières. Il s'interdit de contracter une assurance pour la portion du risque correspondante. Cette franchise n'est pas opposable aux bénéficiaires des indemnités.

En l'espèce, il n'est pas contesté qu'à la date du chantier, la SAS CARDONNEL INGENIERIE était assurée auprès de la SA AXA FRANCE IARD au titre de la responsabilité décennale.

La responsabilité de la SAS CARDONNEL INGENIERIE n’étant pas retenue, son assureur ne doit pas sa garantie et par suite le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes à son égard.

Sur les préjudices

du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1]

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs aux dysfonctionnements du chauffage et de l’eau chaude sanitaire s'élève à la somme de 145.014,30 €.

Il est en outre réclamé le paiement de frais annexes, qu’il y a lieu de retenir, comme directement liés à la réparation du désordre, en l’occurrence les honoraires de maîtrise d’œuvre au taux de 7,5 % du montant HT des travaux de reprise soit la somme de 9.000 € TTC. Les frais d’investigation et de réparation exposés en cours d’expertise seront retenus pour un montant de 9.270,86 €.

Le syndicat des copropriétaires sera cependant débouté de ses demandes suivantes dirigées contre la SA ENERCHAUF :
- la demande en paiement au titre de la reprise des désordres dès lors que ceux-ci résultent de désordres de construction et non de la carence de la SA ENERCHAUF à identifier l’origine des dysfonctionnements ;
- les demandes en paiement au titre des avances de frais (analyses d’eau, recherches de fuites et frais d’huissier) dès lors que ces frais ne résultent pas de la faute de la SAS ENERCHAUF mais seulement des désordres de construction ;
- des frais d’expertise judiciaire dès lors qu’il s’agit de dépens.

Le syndicat des copropriétaires réclame également les sommes suivantes :
- 9.120 € au titre d’un devis E3C, somme qui ne sera pas retenue, ce devis et la preuve du paiement n’étant pas fournis ;

- 31.990 € au titre d’une surconsommation d’eau, qui sera retenue, l’expert judiciaire et le sapiteur relevant l’existence d’une surconsommation d’eau qu’ils évaluent à 10 % et il résulte de la facture VEOLIA EAU pour la période du 20 octobre 2022 au 20 décembre 2022 que la copropriété a consommé 12525 m3 d’eau soit 12.525.000 litres pour un montant de 28.164,85 € soit le calcul suivant sur une période de 10 ans (de la dénonciation au dépôt du rapport) : (58.164/2 x 10) x 0,10 = 29.082 € ;

- 10.000 € au titre de la pompe de relevage, qui ne sera pas retenue, ce désordre ayant été réparé durant les opérations d’expertise, étant sans rapport avec les désordres affectant le système de chauffage et d’eau chaude sanitaire, l’expert judiciaire et le sapiteur expliquant qu’il était dû à des dépôts importants dans la bâche de récupération et relevant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de son obligation d’entretien.

À l’égard de la SAS ENERCHAUF, le syndicat des copropriétaires peut seulement réclamer l’indemnisation de la surconsommation d’eau, dès lors que celle-ci s’est prolongée dans le temps du fait des carences de la SAS ENERCHAUF à identifier l’origine des dysfonctionnements du système de production d’eau chaude sanitaire et à les réparer.

S’agissant de la surconsommation d’eau, il ne peut s’agir que d’une perte de chance durant la période antérieure au 23 septembre 2022, dès lors que l’expert judiciaire a dû s’adjoindre les services d’un sapiteur et que l’identification des causes et de l’origine des désordres a nécessité pour ce dernier pas moins de 8 réunions d’expertise. La perte de chance, nécessairement significative sera fixée à 0,4.

La SAS ENERCHAUF sera donc également tenue in solidum pour la part de perte de chance de ne pas surconsommer d’eau entre le 23 septembre 2013 et le 23 septembre 2022 (après application du coefficient de perte de chance retenu) et seulement pour cette période dès lors qu’elle n’a pas contribué à la réalisation de l’entier dommage soit la somme de 10.469,52 € = (58.164/2 x 9) x 0,10 x 0,4.

En conséquence, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur DO et la SA UTB seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 163.285,16 € au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire.

La SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur DO, la SA UTB et la SAS ENERCHAUF seront condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] la somme de 29.082 € au titre de la surconsommation d’eau, dans la limite de 10.469,52 € pour la SAS ENERCHAUF.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

des consorts [P]-[Y]

Le rapport d’expertise judiciaire du 23 septembre 2022 se réfère aux différentes notes ainsi qu’au rapport final du sapiteur dont il résulte qu’aucune insuffisance de chauffage n’a été constatée dans l’appartement des consorts [P]-[Y], mais qu’en revanche une durée de puisage de 1 minute et 38 secondes avant d’obtenir de l’eau chaude sanitaire à 45 ° C a été mesurée.

S’agissant de leur préjudice au titre de la surconsommation d’eau, les consorts [P]-[Y] ne produisent aucun document permettant d’établir qu’ils ont subi un tel préjudice, étant rappelé qu’ils ne sont pas parties à l’expertise judiciaire laquelle a constaté un préjudice à ce titre exclusivement pour le syndicat des copropriétaires et pour les époux [B], de sorte que les consorts [P]-[Y] seront déboutés de leur demande à ce titre.




Ce dysfonctionnement de l’eau chaude sanitaire a causé aux consorts [P]-[Y] un préjudice de jouissance indépendant de la surconsommation d’eau, en ce qu'ils n'ont pas pu bénéficier d'un système d’eau chaude sanitaire pleinement efficace et qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 5.000 €, étant observé que les consorts [P]-[Y] ne produisent aucun document permettant d’établir que le loyer médian à [Localité 1] est de 18,8 €/m², ni quelle est la surface de leur appartement.

À l’égard de la SAS ENERCHAUF, les consorts [P]-[Y] peuvent seulement réclamer l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas subir un préjudice de jouissance durant la période antérieure au 23 septembre 2022, dès lors que l’expert judiciaire a dû s’adjoindre les services d’un sapiteur et que l’identification des causes et de l’origine des désordres a nécessité pour ce dernier pas moins de 8 réunions d’expertise. La perte de chance, nécessairement significative sera fixée à 0,4.

La SAS ENERCHAUF sera donc également tenue in solidum pour la part de perte de chance de ne pas subir un préjudice de jouissance entre le 23 septembre 2013 et le 23 septembre 2022 (après application du coefficient de perte de chance retenu) et seulement pour cette période dès lors qu’elle n’a pas contribué à la réalisation de l’entier dommage soit la somme de 1.800 € = (5.000 €/10) x 9 x 0,4.

En conséquence, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA UTB et la SAS ENERCHAUF seront condamnées in solidum à payer aux consorts [P]-[Y] la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice de jouissance dans la limite de 1.800 € pour la SAS ENERCHAUF.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

des époux [B]

Les époux [B] réclament les sommes suivantes :

au titre de leur dommage matériel
- 1.562 € TTC au titre du remboursement du coût des travaux de remplacement du servomoteur de vannes 2 voies ;
- 43.477,50 € TTC au titre du coût des travaux de reprise du plancher chauffant ;
- 289,69 € TTC au titre de l’achat de trois radiateurs bain d’huile ;
- 2.530,60 € TTC au titre des frais de déménagement le temps des travaux de réfection ;
- 4.927 € TTC au titre des frais de relogement le temps des travaux de réfection ;

au titre de leur dommage immatériel :
- 3.120 € au titre de 23 jours de RTT pris pour le suivi du sinistre par Madame [B] ;
- 188.564 € au titre de leur trouble de jouissance ;
- 5.000 € au titre de leur préjudice moral.

S’agissant des préjudices matériels

Il résulte de l’examen des pièces versées aux débats, et notamment du rapport d’expertise, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs aux dysfonctionnements du plancher chauffant s'élève à la somme de 43.477,50 € selon devis n°22.02.00031 émis le 22 février 2022 par la SARL MDSN versé aux débats, outre la somme de 1.562 € correspondant à la réparation antérieure du servomoteur vanne 2 voies, autorisée par l’expert judiciaire en cours d’expertise, selon facture n°21.01.00003 émise le 7 janvier 2021 par la SARL MDSN produite aux débats.

Aucune des parties ne produit de nouvel élément technique qui permettrait de remettre en question l'analyse et l'évaluation de l'expert judiciaire.

Toutefois, seul le syndicat des copropriétaires est recevable à demander le paiement du coût des travaux de reprise d’une partie commune. Or, d’une part, le règlement de copropriété n’est pas produit et d’autre part, aucune des parties n’a remis en question le fait que le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire sont des équipements collectifs, parties communes, de sorte que les époux [B] sont irrecevables à demander le coût des travaux de réparation du plancher chauffant, faute de démontrer qu’il s’agit d’une partie privative.

Par ailleurs, les époux [B] justifient :
- de l’achat d’un radiateur bain d’huile suivant facture n°124001 émise le 11 décembre 2020 par la SA LEROY MERLIN pour un montant de 94,99 €, somme qui sera retenue au regard de l’insuffisance des températures atteinte dans leur appartement et constaté par le sapiteur ;

- d’un devis n°843/1 émis le 24 février 2022 par la société DEEM relativement à une prestation de déménagement de leur appartement pour un montant de 2.530,60 €, qui sera retenu, l’expert judiciaire ayant évalué le temps des travaux de reprise du plancher chauffant entre 1 à 2 mois, travaux qui nécessiteront le déménagement des meubles et le relogement des époux [B] ;

- du coût d’un logement airbnb comprenant 2 chambre à [Localité 1] pour une durée de deux mois à la somme de 4.927 €, qui sera retenue l’expert judiciaire ayant arrêté la nécessité d’effectuer les travaux de reprise de leur plancher chauffant et par suite la nécessité de leur relogement pendant la durée des travaux soit 1 à 2 mois.

Les époux [B] seront cependant déboutés de leurs demandes au titre de leurs préjudices matériels dirigées contre la SAS ENERCHAUF, dès lors que ceux-ci résultent de désordre de construction et non de la carence de la SAS ENERCHAUF à identifier l’origine des dysfonctionnements et à les réparer.

En conséquence, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD, la SA UTB et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] seront condamnés in solidum à payer aux époux [B] les sommes suivantes :
- 94,99 € TTC au titre de l’achat d’un radiateur bain d’huile ;
- 2.530,60 € TTC au titre des frais de déménagement le temps des travaux de réfection ;
- 4.927 € TTC au titre des frais de relogement le temps des travaux de réfection.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, ce qui est le cas de la part des époux [B], de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à 1343-2 du code civil.

s’agissant des préjudices immatériels

Madame [B] ne produit aucun justificatifs permettant d’établir qu’elle travaille et a effectivement posé 23 jours de RTT en 10 ans aux fins exclusives d’assurer la gestion des désordres affectant son appartement, de sorte que les époux [B] seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

En outre, il résulte de l’examen des pièces versées aux débats et en particulier du rapport d'expertise judiciaire et de ceux du sapiteur que les dysfonctionnements du chauffage et du temps de puisage de l’eau chaude sanitaire ont causé aux époux [B] un préjudice de jouissance indépendant de la surconsommation électrique en ce qu'ils n'ont pas pu bénéficier d'un chauffage et d’une eau chaude sanitaire pleinement efficaces et qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 15.000 €, étant observé que les époux [B] ne produisent aucun document permettant d’établir que le loyer médian à [Localité 1] est de 18,8 €/m², l’expert judiciaire ayant fait remarqué que ce prix se situe dans la fourchette haute.

À l’égard de la SAS ENERCHAUF, les époux [B] peuvent seulement réclamer l’indemnisation d’une perte de chance de ne pas subir un préjudice de jouissance durant la période antérieure au 23 septembre 2022, dès lors que l’expert judiciaire a dû s’adjoindre les services d’un sapiteur et que l’identification des causes et de l’origine des désordres a nécessité pour ce dernier pas moins de 8 réunions d’expertise. La perte de chance, nécessairement significative sera fixée à 0,4.

La SAS ENERCHAUF sera donc également tenue in solidum pour la part de perte de chance de ne pas subir un préjudice de jouissance entre le 23 septembre 2013 et le 23 septembre 2022 (après application du coefficient de perte de chance retenu) et seulement pour cette période dès lors qu’elle n’a pas contribué à la réalisation de l’entier dommage soit la somme de 4.500 € = (15.000 €/12) x 9 x 0,4.

Il est établi que les époux [B] se plaignent de l’insuffisance de chauffage et du temps de puisage trop long de l’eau chaude sanitaire depuis l’hiver 2011/2012, que les nombreuses tentatives pour y remédier se sont avérées vaines et qu’ils ont été contraints d'intenter une procédure judiciaire longue et coûteuse afin de voir reconnaître les responsabilités de tous les intervenants et d'obtenir la réparation de ses préjudices, ce qui constitue un préjudice moral qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 5.000 €, dans la limite de 1.000 € pour la SAS ENERCHAUF dès lors qu’elle n’a pas contribué à la réalisation de l’entier dommage.

En conséquence, la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA UTB, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] et la SAS ENERCHAUF seront condamnés in solidum à payer aux époux [B] les sommes suivantes :
- 15.000 € au titre de leur préjudice de jouissance, dans la limite de 4.500 € pour la SAS ENERCHAUF ;
- 5.000 € au titre de leur préjudice moral, dans la limite de 1.000 € pour la SAS ENERCHAUF.

Ces sommes seront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

La capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, ce qui est le cas de la part des époux [B], de sorte qu'elle sera ordonnée et s'appliquera dans les conditions prévues à 1343-2 du code civil.

Sur les appels en garanties

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’agissant des locateurs d’ouvrage non liés contractuellement entre eux, ou de l'article 1231-1 du code civil s'ils sont contractuellement liés.



Le vendeur en l’état futur d’achèvement conserve un recours sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil, car si l'action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l'immeuble aux acquéreurs, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble (voir en ce sens : 3 Civ., 20 avril 1982, pourvoi n 81-10.026, Bull. 1982, III, n 95 ; 3 Civ., 9 février 2010, pourvoi n 08-18.970 ; Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-22.376).

La SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] formule des appels en garantie à l’encontre de :
- la SA UTB,
- la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS CARDONNEL INGENIERIE
- la SAS ENERCHAUF.

La SA ALLIANZ IARD formule des appels en garantie à l’égard de :
- la SAS CARDONNEL,
- son assureur la SA AXA FRANCE IARD,
- la SA UTB
- la SAS ENERCHAUF.

La SA UTB formule des appels en garantie à l’encontre de :
- la SAS ENERCHAUF,
- la société CARDONNEL
- son assureur la SA AXA FRANCE IARD,
- la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] ;
- la SA ALLIANZ IARD.

La SAS ENERCHAUF formule des appels en garantie à l’encontre de :
- la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1],
- son assureur CNR la SA ALLIANZ IARD,
- de la SA UTB.

Le syndicat des copropriétaires formule des appels en garantie à l’encontre de :
- la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1],
- la SA ALLIANZ IARD,
- la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de la SAS CARDONNEL INGIENIERIE,
- la SA UTB,
- la SAS ENERCHAUF.

S’agissant de la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], aucune faute de cette société, qui n’a pas réalisé l’ouvrage directement, n’étant démontrée, tous les appels en garantie dirigés à son égard seront rejetés.

S’agissant de la SAS CARDONNEL INGENIERIE, celle-ci a été placée en redressement judiciaire le 30 mai 2023, puis en liquidation judiciaire le 6 novembre 2023, les organes de ces procédures collectives n’ont pas été attraits à la cause et aucune déclaration de créance n’est justifiée, de sorte que les demandes à son encontre sont irrecevables.







En outre, aucune des parties n’explique, ni ne justifie d’aucun manquement contractuel de la SAS CARDONNEL INGENIERIE. En effet, si l’expert judiciaire reprenant le rapport du sapiteur retient une part de responsabilité à l’égard de la SAS CARDONNEL INGENIERIE, il n’explique pas quel défaut de conception ou d’exécution lui est imputable. La responsabilité de la SAS CARDONNEL INGENIERIE n’étant pas retenue, son assureur la SA AXA FRANCE IARD ne doit pas sa garantie et par voie de conséquence, tous les appels en garantie à l’encontre tant de la SAS CARDONNEL INGIENIERIE que de son assureur la SA AXA FRANCE IARD seront rejetés.

S’agissant de la SA UTB, il résulte du rapport du sapiteur du 24 avril 2020, repris par l’expert judiciaire que les dysfonctionnements du système de chauffage proviennent de la panne de la pompe à chaleur en raison de l’insuffisance du débit de l’évapo condensateur et de celui du réseau de récupération de la VMC, imputables à la SA UTB.

La SA UTB conteste sa responsabilité, affirmant que la réception a été effectuée sans réserves démontrant qu’à cette date la pompe à chaleur et le chauffage fonctionnaient.

Or, il résulte du procès-verbal de réception du 29 février 2022, signé par la SA UTB, que d’une part, la réception a été effectuée avec réserves et d’autre part, qu’au nombre de ces réserves il est indiqué que le chauffage est hors service, de même que « le service VMC ».

De surcroît, la SA UTB ne produit aucun nouveau document technique qui permettrait de remettre en question les constats et analyses de l’expert judiciaire et du sapiteur.

En outre, aux termes de son rapport du 11 juin 2022, spécifique aux désordres affectant l‘appartement des époux [B], repris par l’expert judiciaire, le sapiteur retient l’absence des serpentins comme l’une des causes de l’insuffisance de chauffage également imputable à la SA UTB.

Cette dernière conteste les analyses du sapiteur sur l’absence de serpentin, estimant que les vérifications thermiques ne démontrent pas leur absence mais leur dysfonctionnement, sans toutefois produire aucun nouveau document technique qui permettrait de remettre en cause les analyses du sapiteur reprises par l’expert judiciaire.

S’agissant du temps de puisage d’eau chaude sanitaire, aux termes de son rapport du 24 avril 2020, repris par l’expert judiciaire, le sapiteur retient comme cause de ce désordre l’insuffisance de débit de bouclage et le défaut de calorifuge et comme responsable la SA UTB.

Cette dernière ne conteste ni avoir été en charge du calorifugeage de l’ensemble du réseau de distribution de l’eau chaude sanitaire, ni ne pas l’avoir intégralement réalisé, mais fait valoir qu’il s’agissait d’un défaut visible, non réservé à réception, donc purgé.

Ainsi qu’il a déjà été rappelé seules les investigations menées par un sapiteur désigné par l'expert judiciaire ont permis de découvrir toutes les causes et ampleur des dysfonctionnements de la production d’eau chaude sanitaire, de sorte que ce désordre et ses causes ne peuvent être considérés comme apparents.

Pour le surplus, la SA UTB ne produit aucun nouveau document technique qui permettrait de remettre en cause les constats et analyses de l’expert judiciaire et du sapiteur.

Dans ces conditions, il est suffisamment démontré que la SA UTB a manqué à ses obligations contractuelles notamment en n’installant pas de serpentins sur toute la superficie en sol de l’appartement des époux [B], en ne s’assurant pas du fonctionnement des pompes à chaleur, en n’assurant pas un débit de bouclage suffisant et en ne calorifugeant pas tout le réseau d’eau chaude sanitaire.

S’agissant de la SAS ENERCHAUF, il a déjà été développé qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles en charge de la maintenance de l’installation de chauffage et d’eau chaude sanitaire, en ne réparant pas la panne du servomoteur de la vanne de régulation, en ne parvenant pas à réparer la pompe à chaleur et en établissant un mauvais paramétrage du régulateur en chaufferie.

Néanmoins, il sera rappelé qu’elle ne peut être tenue de garantir des préjudices à la réalisation desquels elle n’a pas contribué et que dans les limites précédemment dégagées.

S’agissant de la SA ALLIANZ IARD, en sa qualité d’assureur dommages ouvrage, elle n’est qu’un assureur de préfinancement de sorte qu’aucun appel en garantie à son encontre en cette qualité ne peut prospérer.

S’agissant de la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur CNR, dès lors qu’aucune faute n’est établie à l‘égard de son assuré la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], les appels en garantie à son encontre seront rejetés.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et des fautes ainsi caractérisées :

La SA UTB sera condamnée à garantir intégralement la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires et des époux [B] au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire et des préjudices matériels.
La SA UTB et la SAS ENERCHAUF seront condamnées in solidum à garantir intégralement la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation d’eau et dans la limite de 10.469,52 € pour la SAS ENERCHAUF.

La SA UTB sera condamnée à garantir intégralement la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur DO et CNR des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires et des époux [B] au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, en ce compris le coût d’un radiateur et les frais de déménagement et de relogement des époux [B].

La SA UTB sera condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des époux [B] au titre des préjudices matériels subis du fait des désordres affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire.

La SA UTB et la SAS ENERCHAUF seront condamnées in solidum à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des époux [B] au titre de leur préjudice de jouissance et dans la limite de 4.500 € pour la SAS ENERCHAUF ;

La SA UTB et la SAS ENERCHAUF seront condamnées in solidum à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice des époux [B] au titre de leur préjudice moral et dans la limite de 1.000 € pour la SAS ENERCHAUF.

La SAS ENERCHAUF sera condamnée à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 10.469,52 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation d’eau.

La SAS ENERCHAUF sera condamnée à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 1.800 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice des consorts [P]-[Y] au titre de leur préjudice de jouissance.

La SAS ENERCHAUF sera condamnée à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 4.500 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice des époux [B] au titre de leur préjudice de jouissance.

La SAS ENERCHAUF sera condamnée à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 1.000 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice des époux [B] au titre de leur préjudice moral.

La SA UTB sera condamnée à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 10.469,52 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires au titre de la surconsommation d’eau.

La SA UTB sera condamnée à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 1.800 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice des consorts [P]-[Y] au titre de leur préjudice de jouissance.

La SA UTB sera condamnée à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 4.500 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice des époux [B] au titre de leur préjudice de jouissance.

La SA UTB sera condamnée à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 1.000 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice des époux [B] au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à titre principal, la SA UTB et la SAS ENERCHAUF seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d'expertise judiciaire (RG n° 13/1841, 14/513, 14/1658, 15/619, 15/2140 et 16/1010).

Au regard des circonstances de l'espèce, il convient de fixer la charge finale des dépens comme suit :
- 10 % à la SAS ENERCHAUF ;
- 90 % à la SA UTB.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l'équité commande de condamner in solidum la SA UTB et la SAS ENERCHAUF à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :
- au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], qui produit les factures de son conseil, la somme de 30.000 € ;
- aux époux [B] la somme de 10.000 €.

Au regard des circonstances de l'espèce, il convient de fixer la charge finale des frais irrépétibles comme suit :
- 10 % à la SAS ENERCHAUF ;
- 90 % à la SA UTB.

Il n'apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l'affaire et de l'issue du litige, il n'apparaît pas nécessaire d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

dÉclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] à l’encontre d la SAS NEXIMMO 68 venant au droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] au titre des non-conformités apparentes ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [P] et Madame [A] [Y] de l’intégralité de leurs demandes aux titres des non-conformités ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur DO et la SA UTB à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 163.285,16 € (cent soixante-trois mille deux cent quatre-vingt-cinq euros et seize centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur DO, la SA UTB et la SAS ENERCHAUF à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 29.082 € (vingt-neuf mille quatre-vingt-deux euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de la surconsommation d’eau, dans la limite de 10.469,52 € (dix mille quatre cent soixante-neuf euros et cinquante-deux centimes) pour la SAS ENERCHAUF ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA UTB et la SAS ENERCHAUF à payer à Monsieur [G] [P] et Madame [A] [Y] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice de jouissance et dans la limite de 1.800 € pour la SAS ENERCHAUF ;

DÉCLARE irrecevables les demandes de Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] au titre du coût des travaux de réparation du plancher chauffant ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD, la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] et la SAS ENERCHAUF à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] la somme de 94,99 € (quatre-vingt-quatorze euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’achat d’un radiateur bain d’huile ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD, la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]et la SAS ENERCHAUF à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] la somme de 2.530,60 € (deux mille cinq cent trente euros et soixante centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des frais de déménagement le temps des travaux de réfection ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA ALLIANZ IARD, la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] et la SAS ENERCHAUF à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] la somme de 4.927 € (quatre mille neuf cent vingt-sept euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des frais de relogement le temps des travaux de réfection ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA UTB, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] et la SAS ENERCHAUF à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] la somme de 15.000 € (quinze mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice de jouissance et dans la limite de 4.500 € pour la SAS ENERCHAUF ;

CONDAMNE in solidum la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1], la SA UTB, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] et la SAS ENERCHAUF à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral et dans la limite de 1.000 € pour la SAS ENERCHAUF ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts s’agissant des condamnations prononcées ci-dessus au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] ;

CONDAMNE la SA UTB à garantir intégralement la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1], de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire et des préjudices matériels ;

CONDAMNE in solidum la SA UTB et la SAS ENERCHAUF à garantir intégralement la SAS NEXIMMO 68 venant aux droits de la SCI [Localité 1] [Adresse 1] des condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] au titre de la surconsommation d’eau et dans la limite de 10.469,52 € pour la SAS ENERCHAUF ;

CONDAMNE la SA UTB à garantir intégralement la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur DO et CNR des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1], de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre du coût des travaux de reprise des désordres affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, en ce compris le coût d’un radiateur et les frais de déménagement et de relogement des époux [B] ;

CONDAMNE la SA UTB à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre des préjudices matériels subis du fait des désordres affectant le système de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ;

CONDAMNE in solidum la SA UTB et la SAS ENERCHAUF à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre de leur préjudice de jouissance et dans la limite de 4.500 € pour la SAS ENERCHAUF ;

CONDAMNE in solidum la SA UTB et la SAS ENERCHAUF à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre de leur préjudice moral et dans la limite de 1.000 € pour la SAS ENERCHAUF ;

CONDAMNE la SAS ENERCHAUF à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 10.469,52 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] au titre de la surconsommation d’eau ;

CONDAMNE la SAS ENERCHAUF à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 1.800 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [G] [P] et Madame [A] [Y] au titre de leur préjudice de jouissance ;




CONDAMNE la SAS ENERCHAUF à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 4.500 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SAS ENERCHAUF à garantir la SA UTB à hauteur de 20 % et dans la limite de 1.000 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SA UTB à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 10.469,52 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] au titre de la surconsommation d’eau ;

CONDAMNE la SA UTB à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 1.800 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [G] [P] et Madame [A] [Y] au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA UTB à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 4.500 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA UTB à garantir la SAS ENERCHAUF à hauteur de 80 % et dans la limite de 1.000 € de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [M] [B] et de Madame [C] [B] au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT et la SAS ENERCHAUF aux dépens de la présente procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire (RG n° 13/1841, 14/513, 14/1658, 15/619, 15/2140 et 16/1010) ;

FIXE la charge finale des dépens comme suit :
- 10 % à la SAS ENERCHAUF ;
- 90 % à la SA UTB ;

CONDAMNE dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT et la SAS ENERCHAUF à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] la somme de 30.000 € (trente mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SA UNION TECHNIQUE DU BATIMENT et la SAS ENERCHAUF à payer à Monsieur [M] [B] et Madame [C] [B] la somme de 10.000 € (dix mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

FIXE la charge finale des frais irrépétibles comme suit :
- 10 % à la SAS ENERCHAUF ;
- 90 % à la SA UTB ;

CONDAMNE dans leurs recours entre eux, les constructeurs déclarés responsables à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre, à proportion de leur part de responsabilité ci-dessus indiquée ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter ;

DÉBOUTE les parties de l'ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.


La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,