Tribunal judiciaire de Paris, 5ème chambre 1ère section, 17 juin 2025, n° 22/12005

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées à 
Me Faures-Geors,
Me Rosano,
 le :
+1 copie dossier 


■

5ème chambre 
1ère section

N° RG 22/12005 
N° Portalis 352J-W-B7G-CX725

N° MINUTE : 

Assignation du :
05 Octobre 2022

DEBOUTE







JUGEMENT 
rendu le 17 Juin 2025 
DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [I] [W],
demeurant [Adresse 1],

représenté par Maître Florence Faure-Geors, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1892

DÉFENDERESSE

La société STARES, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 885 132 068,
ayant son siège social situé au [Adresse 2],
agissant poursuitte et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

La société GERANCE DE PASSY, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 020 987,
ayant son siège social situé au [Adresse 2],
agissant poursuitte et diligence de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

représentées par Maître Valérie Rosano, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0727




Jugement du 17 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 22/12005 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX725


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Thierry Castagnet, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur Antoine De Maupeou, Premier Vice-Président Adjoint
Madame Lise Duquet, Vice-Présidente, juge rapporteur

assisté de Monsieur [N] [V], Greffier stagiaire, 

DÉBATS

A l’audience du 07 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
_____________________________

FAITS ET PROCEDURE

L'immeuble sis [Adresse 1]) est soumis au statut de la copropriété. 

La copropriété avait pour syndic la SAS CABINET DESLANDES jusqu’à sa fusion-absorption par la société REAL GESTION GERANCE DE PASSY en 2016 qui est ensuite devenue la société GERANCE DE PASSY.
 
Au cours de l'année 2014, deux dégâts des eaux sont survenus dans l'immeuble :
- en juillet 2014, dans l'appartement situé au 3ème étage de Madame [B] qui a été indemnisée par l'assureur de l'immeuble après la déclaration de sinistre effectuée par la société CABINET DESLANDES ;
- en décembre 2014, au niveau du plancher du lot du 4ème étage (correspondant au plancher haut du lot de Madame [B]) qui s'est effondré, la préfecture de police ayant enjoint au syndicat des copropriétaires de réaliser d'urgence les travaux. 

Lors de l'assemblée générale du 28 janvier 2016, les copropriétaires ont confié une mission de maîtrise d'œuvres pour les travaux de reprise de la structure à un architecte. 

Les travaux ont été réceptionnés le 13 mars 2018 et la mairie de [Localité 1] a confirmé leur bonne exécution, classant la procédure de péril par courrier du 2 octobre 2018.

Lors de l'assemblée générale du 12 décembre 2018, les copropriétaires ont approuvé le montant total des travaux à hauteur de 34 797,73 euros TTC. 


Lors de l'assemblée générale du 20 mars 2021, les copropriétaires n’ont pas accordé quitus au syndic, la SA GERANCE DE PASSY, pour sa gestion au cours de l’exercice écoulé et le syndicat des copropriétaires a décidé d'organiser la gestion de la copropriété sous forme coopérative, Monsieur [S] [T] étant désigné en qualité de syndic. Madame [I] [W] lui a succédé lors de l’assemblée générale du 13 février 2024.

Le 15 janvier 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SA GERANCE DE PASSY de justifier auprès du syndic de la mise en oeuvre de la déclaration du sinistre de la copropriété à sa propre assurance et d’indemniser, directement ou par l’intermédiaire de son assurance, le dommage subi par les copropriétaires à hauteur de 34 797,73 euros TTC, invoquant une faute du syndic tenant à l’absence de déclaration du sinistre de décembre 2014 à l’assureur de l’immeuble, qui les a de facto privés de toute indemnisation.

Par courrier du 28 février 2022 sur un papier à entête “STARES”, le syndic a répondu qu’il avait fait réaliser les travaux et que “en ce qui €nous€ concerne, traitant de l’ancienneté de l’affaire”, il avait effectué deux déclarations de sinistre en 2019, la première auprès de l'assurance de l'immeuble et la seconde auprès de sa propre assurance, avec transmission de toutes les pièces en leur possession.

Le 1er mars 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé une relance à la société GERANCE DE PASSY qui est restée sans réponse.

C'est dans ce contexte que par acte du 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [I] [W] a fait assigner la “SASU STARES, exerçant sous l’enseigne GERANCE DE PASSY” devant le tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 34 797,73 euros à titre principal, celle de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La société GERANCE DE PASSY est intervenue volontairement à l'instance par conclusions notifiées par voie électronique le 29 septembre 2023. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [I] [W], demande au tribunal, au visa des articles L. 236-1 et L. 236-14 du code de commerce, 1991 du code civil et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de : 
- le dire recevable et bien fondé en toutes ses demandes, 
- mettre hors de cause la société STARES,
- recevoir la société GERANCE DE PASSY en son intervention volontaire, 
- condamner la société GERANCE DE PASSY à lui verser la somme de 34 797,73 euros en réparation du préjudice financier subi du fait de l’absence de déclaration du sinistre à l’assurance,
- condamner la société GERANCE DE PASSY à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 
Jugement du 17 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 22/12005 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX725

- condamner la société GERANCE DE PASSY à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 
- rejeter l’ensemble des demandes de la société GERANCE DE PASSY. 

Le syndicat des copropriétaires expose qu’il découle des articles L. 236-1 et L. 236-14 du code de commerce et de la jurisprudence, ainsi que de la fusion-absorption intervenue en 2016 entre les sociétés CABINET DESLANDES et la société GERANCE DE PASSY que cette dernière doit répondre des fautes commises par la première et engage sa responsabilité au même titre qu’elle. 

Au vu des explications données en défense, il ne s’oppose pas à l’intervention volontaire de la société GERANCE DE PASSY à l’encontre de laquelle il forme ses demandes, et ne s’oppose donc pas non plus à la mise hors de cause de la société STARES. 

Le syndicat des copropriétaires soutient que la société GERANCE DE PASSY a commis des fautes, en se prévalant des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 1991 du code civil sur le fondement desquels la jurisprudence constante rappelle que le syndic de copropriété a l’obligation de déclarer le sinistre et de le gérer.

Il argue plus précisément de l’absence de déclaration fautive du second sinistre de 2014 par le syndic dont le gestionnaire a reconnu dans plusieurs courriers avoir effectué une “déclaration tardive, faute de mieux” et de l’absence de justification de cette déclaration tardive en n’assurant manifestement pas le suivi du dossier. 

Il ajoute qu’eu égard à la prescription biennale prévue par l’article L. 114-1 du code des assurances qui exige de procéder à des diligences dans le délai de deux ans suivant la survenue du sinistre, il est acquis que l’assurance de l’immeuble ne prendra pas le sinistre en charge, faute de diligences effectuées dans les délais et qu’il en résulte une perte de chance pour lui d’obtenir 
l’indemnisation de son préjudice. 

Il précise que cette perte de chance peut être évaluée à 100% dès lors que les désordres étaient couverts par le contrat, que l’origine du sinistre se trouvait dans les parties communes et que l’assurance avait pris en charge le premier sinistre intervenu dans des conditions similaires, de sorte qu’il n’existait aucun aléa sur la mise en œuvre de la garantie prévue par le contrat d’assurance de l’immeuble.

En réponse aux arguments adverses, le syndicat des copropriétaires indique que :
- la société GERANCE DE PASSY ne justifie que d’une déclaration tardive et erronée de sinistre, et opère à dessein une confusion entre les deux sinistres survenus fin 2014 ;
- la déclaration de la société GERANCE DE PASSY n’a a priori pas été effectuée au bon assureur et demeure tardive ayant été faite en dehors des délais légaux ; 
- la déclaration tardive a consisté en réalité à rouvrir un dossier qui avait été finalisé et non à déclarer la nouvelle fuite, ce qui a incité l’expert à considérer que cette fuite avait été réparée et ne pouvait pas être à l’origine du sinistre ayant nécessité de gros travaux à hauteur de 29 689 euros ;
- cette déclaration tardive et erronée a privé le syndicat d’une chance d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices ; 
- la société GERANCE DE PASSY a omis d’informer le syndicat du refus opposé par l’assurance de prendre en charge le sinistre et a ainsi privé le syndicat de toute possibilité de contester ce refus alors même que l’analyse de l’expert était contestable en tous points. 

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires se prévaut des préjudices subis du fait de l’absence de déclaration du sinistre à l’assureur, les divers échanges intervenus entre les membres du conseil syndical, le syndic et son assurance démontrant que les copropriétaires ont dû faire face à de nombreux travaux, suite à ceux réalisés pour renforcer le plancher, alors que la trésorerie était fortement obérée par le versement des sommes nécessaires à la reprise des désordres ayant découlé du sinistre non déclaré à l’assurance. 
 
Il insiste sur le fait que la société GERANCE DE PASSY leur a indiqué que la copropriété risquait de “tomber” en administration judiciaire et que l’entreprise de ravalement n’étant pas payée, elle envisageait d’engager des poursuites judiciaires, ce qui a causé du stress.
 
Il conclut que la faute de la société GERANCE DE PASSY lui a fait subir, outre le préjudice financier indéniable, un préjudice moral. 
 
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la SASU STARES et la SA GERANCE DE PASSY, intervenante volontaire, demandent au tribunal, au visa des articles 1991 du code civil, 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que 328 et suivants du code de procédure civile, de : 
- mettre hors de cause la société STARES,
- recevoir la société GERANCE DE PASSY en son intervention volontaire,
- juger que la société GERANCE DE PASSY n’a pas manqué à ses obligations dans sa gestion du sinistre survenu le 11 juillet 2014 et qui s’est poursuivi le 23 février 2015,
- juger que la société GERANCE DE PASSY a procédé aux déclarations de sinistre auprès de 
l’assureur de l’immeuble,
- juger que la société GERANCE DE PASSY a accompli toutes les diligences dans la gestion du 
suivi des travaux,
- juger que la société GERANCE DE PASSY a accompli toutes les diligences dans le suivi du dossier par l’assurance de l’immeuble,
- juger que la faute de la société GERANCE DE PASSY n’est pas caractérisée, 
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif Monsieur [S] [T] de ses demandes, 
Subsidiairement 
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif Monsieur [S] [T] de sa demande au titre du préjudice matériel, 
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif Monsieur [S] [T] de sa demande au titre du préjudice moral,


- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic coopératif Monsieur [S] [T] à verser à la société GERANCE DE PASSY la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Valérie Rosano, avocat à la cour, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les défenderesses exposent que la société GERANCE DE PASSY vient aux droits de la société REAL GESTION GERANCE DE PASSY laquelle vient aux droits du cabinet DESLANDES et que le dernier mandat de syndic a été “passé” à la société GERANCE DE PASSY et non à la société STARES. 

Elles précisent que la société STARES fait partie du même groupe mais est une entité juridique différente de la société GERANCE DE PASSY.

Il s’en évince selon elles que la société STARES doit être mise hors de cause et qu’il y lieu de recevoir l’intervention volontaire de la société GERANCE DE PASSY en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble. 

La société GERANCE DE PASSY soutient que la chronologie et les pièces du dossier démontrent que les deux fautes que lui reproche le syndicat des copropriétaires - absence de déclaration du sinistre à l’assurance de l’immeuble de l’effondrement survenu en 2015 et absence de suivi de la prise en charge du sinistre - ne sont pas caractérisées. 

Elle rappelle que :
- “le cabinet DESLANDES” aux droits duquel elle vient, a déclaré le sinistre du 11 juillet 2014 chez Madame [B] qui a été indemnisée ;
- dès réception du courrier adressé par la Préfecture de police de [Localité 1] le 7 janvier 2015 à la suite de l’effondrement partiel du faux plafond au 4ème étage sous toiture, le syndic a missionné l’architecte de l’immeuble ;
- par courrier du 23 février 2015, le syndic a informé l’assurance de l’immeuble via son courtier de la réouverture du sinistre et a transmis les échanges avec la Préfecture de police et les justificatifs des mesures conservatoires prises dans les appartements.

Il s’en évince selon elle que le sinistre a bien été déclaré ce que n’ignorent pas les copropriétaires puisqu’ils font référence à la position de l’assureur dans leurs échanges avec elle. 

Elle précise qu’en l'absence de retour de l'assureur de l’immeuble sur la prise en charge du sinistre, elle a effectué une nouvelle demande de prise en charge au mois d’août 2019, que les factures acquittées par la copropriété pour les travaux ont été transmises le 13 août 2019 à l’assureur via le courtier et qu’en 2020, elle a relancé à de multiples reprises l’assureur par l’intermédiaire de son courtier pour connaître sa position sur la prise en charge du sinistre.

Elle se prévaut de ce qu’il ressort des pièces en demande que l’assureur a pris position pour opposer une non-garantie sur ce second sinistre, position qui a été officiellement confirmée le 22 avril 2021, soit postérieurement à la fin de son mandat alors qu’elle avait transmis l’ensemble du dossier sinistre avec les autres archives à son successeur.


Jugement du 17 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 22/12005 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX725

Elle précise que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’elle a été destinataire de la position de l’assureur dès lors que les échanges produits sont uniquement des échanges entre l’assureur et le courtier.

Elle rappelle que la position de l’assureur a fait suite à la désignation par ses soins d’un expert amiable, ce qui constitue une cause légale d’interruption de la prescription en application de l’article L. 114-1 du code des assurances, de sorte que le nouveau syndic pouvait parfaitement agir alors qu’aucune prescription n’a été opposée par l’assureur de l’immeuble. 

A titre subsidiaire, la société GERANCE DE PASSY fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontrent pas de lien de causalité direct entre les préjudices invoqués et les fautes reprochées, dès lors que :
- s’agissant du préjudice matériel, elle n’est plus syndic depuis mars 2021 et nul ne sait qu’elle a été la poursuite du dossier et les conclusions de l’assureur de l’immeuble, la copropriété ne justifiant pas avoir gardé à sa charge un préjudice qui n’aurait pas in fine été indemnisé ; il n’est pas démontré que les éléments qui lui sont reprochés ont abouti à l’absence d’indemnisation et il appartenait au nouveau syndic, copropriétaire avisé de l’existence de sinistres, de contester l’absence de garantie ;
- s’agissant de la demande de dommages et intérêts, les éléments invoqués en demande sont sans lien avec ce qui lui est reproché mais relèvent de la vie d’une copropriété et des obligations des 
copropriétaires, tandis que la menace d’être placée sous administration provisoire n’a pas existé.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée le 12 juin 2024 et les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 7 mai 2025 lors de laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes de “juger” ne constituent pas des demandes au titre de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Il est constant aux vu des pièces produites - extrait de BODACC relatif à la fusion-absorption de la société CABINET DESLANDES par la société REAL GESTION GERANCE DE PASSY, procès-verbaux d’assemblée générale, extraits Kbis des sociétés GERANCE DE PASSY et STARES - et des dernières conclusions des parties que la société GERANCE DE PASSY vient aux droits de la société REAL GESTION GERANCE DE PASSY qui était venue aux droits de la société CABINET DESLANDES en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1].

Dès lors, il convient de mettre hors de cause la société STARES et de recevoir la société GERANCE DE PASSY en son intervention volontaire.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

Selon l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

En l’espèce, il est acquis aux débats que deux dégâts des eaux sont survenus en 2014, que le premier du 11 juillet a donné lieu à une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble qui a indemnisé la copropriétaire concernée au vu de la lettre-chèque de l’assureur du 17 décembre 2024, mais que le second datant de fin 2014 n’a pas l’objet d’une telle déclaration immédiatement.

En effet, la société GERANCE DE PASSY l’a expressément admis dans son courriel au nouveau syndic en date du 28 août 2019 (“Pour l’assurance, nous avons bien fait une déclaration tardive faute de mieux mais n’avons pas le résultat de cette démarche”) puis dans son courrier du 28 février 2022 en réponse au conseil du syndicat des copropriétaires (“En ce qui nous concerne, traitant l’ancienneté de l’affaire, nous avons procédé à deux déclarations d’assurance en 2019” auprès de l’assureur de l’immeuble et de son assurance professionnelle). 

Cela ressort aussi du courrier du 2 janvier 2020 aux termes duquel la société GERANCE DE PASSY a demandé à son assureur professionnel, la société MMA IARD, de garantir le “sinistre suivant : non-déclaration de sinistre d’un effondrement de plancher entre le 3ème et le 4ème étage”, avec la précision que ce sinistre est “néanmoins consécutif à un sinistre bien déclaré du 11 juillet 2014.”

Il n’est certes pas contestable que ces deux événements sont liés en ce qu’ils concernent des infiltrations et fuites dans l’immeuble comme cela ressort du constat amiable de dégâts des eaux du 15 juillet 2014 signé par Madame [B], propriétaire de l'appartement situé au 3ème étage de l’immeuble, et le syndic en exercice, ainsi que du courrier de la préfecture de police du 7 janvier 2015 qui a enjoint aux copropriétaires de prendre immédiatement des mesures de sécurité : “à la suite d’un signalement concernant des désordres structurels affectant le logement du 4ème étage de l’immeuble (...) dont vous êtes le syndic, un architecte de sécurité de la préfecture de police s’est rendu sur place le 5 décembre 2014. (...) l’architecte de sécurité a constaté que les fuites persistantes en toiture ayant entraîné, dans un angle de la pièce, la chute de la sous-face en plâtre du plancher haut, laissant entrevoir des solives en bois pourries et cassées. Il a également visité le logement du 3ème étage, situé en dessous du logement signalé. Il a observé la chute d’une partie de la sous-face en plâtre du plancher haut de la cuisine, laissant entrevoir des solives en bois pourries et cassées (....).”






Jugement du 17 Juin 2025
5ème chambre 1ère section
N° RG 22/12005 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX725

Pour autant, il appartenait incontestablement au syndic de déclarer le nouveau sinistre de fin 2014 et d’en gérer les suites données par l’assureur de l’immeuble. 

Ne l’ayant pas fait, il a incontestablement commis une faute.

Toutefois, il résulte des seules pièces produites aux débats relatives à la non prise en charge du sinistre litigieux que sont les mails en réponse du courtier d’assurance (la société DIOT), que le motif avancé est “une absence d’aléa” au vu des conclusions de l’expertise - non versée aux débats - qui a été diligentée par l’assureur. 

Dans ces conditions, et alors que la police d’assurance n’est pas même communiquée, le syndicat des copropriétaires ne prouve pas le lien entre le manquement du syndic (déclaration tardive du sinistre) et la non-garantie du sinistre par l’assureur de l’immeuble.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes d’indemnisation.

Sur les autres demandes

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il devra également participer aux frais de défense que le syndicat des copropriétaires a dû engager à hauteur de la somme sollicitée de 3 000 euros.

L'exécution provisoire de la présente décision est de droit, en vertu de l'article 514 du code de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Mets la SASU STARES hors de cause ;

Reçoit la SA GERANCE DE PASSY en son intervention volontaire ;

Déboute syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [I] [W], de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [I] [W], à payer à la SA GERANCE DE PASSY la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic coopératif, Madame [I] [W] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de toute autre demande plus ample ou contraire,

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 17 juin 2025

Le Greffier Le Président

Victor Fuchs Thierry Castagnet