Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 18 juin 2026, n° 19/04982

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [P] [V] [R] c/ S.A. Generali IARD, S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, ALBERTA IMMOBILIER

N° 26/521
Du 18 Juin 2026 

4ème Chambre civile
N° RG 19/04982 - N° Portalis DBWR-W-B7D-MQWR 

 












Grosse délivrée à 

la SELARL ACTANCE MEDITERRANEE

la SARL ATORI AVOCATS

Me Clément DIAZ

Me Dominique GARELLI

expédition délivrée à 

le 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix huit Juin deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL
Assesseur : Madame Diana VALAT, magistrat rédacteur
Assesseur : Madame Marie-NinaVALLI
Greffier : Madame Eliancia KALO, 

DÉBATS

A l'audience publique du 16 Février 2026 le prononcé du jugement étant fixé au 18 Juin 2026 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Juin 2026 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEUR: 

M. [P] [V] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Clément DIAZ, avocat au barreau de NICE, avocat postulant


DÉFENDERESSES:

GENERALI IARD, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Pierre emmanuel PLANCHON de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-michel RENUCCI de la SELARL ACTANCE MEDITERRANEE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La société ALBERTA IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice,
[Adresse 4] 
[Localité 5],
représentée par Maître Dominique GARELLI,Avocat au Barreau de Nice
EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er septembre 2014, M. [P] [V] [R] et Mme [G] [N] [F] [M] ont signé un mandat de gestion locative avec la société Alberta Immobilier pour leur appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6]. 

La société Alberta Immobilier disposait d’une garantie responsabilité professionnelle auprès de la société Generali Iard et d’une garantie financière auprès de la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (CEGC).

L’appartement a été donné en location à M. [A] par contrat de location signé le 15 septembre 2014 par la société Alberta Immobilier, prise en sa qualité de mandataire des époux [R]. M. [A] a cessé de s’acquitter du loyer et des charges à compter de décembre 2014. 

Le mandat de gestion de la société Alberta Immobilier a pris fin le 12 décembre 2015. 

Les époux [R] ont initié une action à l’encontre de M. [A] et par jugement du 15 mars 2016, le tribunal judiciaire de Nice a constaté la résiliation du bail, a enjoint à M. [A] de quitter les lieux et l’a condamné à payer aux époux [R] la somme de 11.625 euros au titre des loyers et des charges impayés, somme arrêtée au 29 février 2016, augmentée des frais de recouvrement, outre une indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2016, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, la somme 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 

Cette décision n’a pas pu être exécutée en raison du départ du locataire à l’étranger. 

Après la séparation des époux [R], la gestion du bien immobilier acquis en indivision a été confiée à M. [R] par ordonnance de non-conciliation du juge aux affaires familiales du 16 mars 2016. 

Les mensualités d’un prêt souscrit par les époux [R] pour l’acquisition du bien n’ayant pas pu être acquittées, le tribunal de grande instance de Créteil les a condamné par jugement du 26 janvier 2017 à payer à la société Crédit Logement, qui a garanti le prêt, la somme de 114.364,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2016 sur la somme principale de 114 357,97 euros correspondant au montant décaissé, acompte déduit, in solidum aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’inscription d’hypothèque judiciaire et à payer à la société Crédit Logement la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le bien immobilier des époux [R] a fait l’objet d’une saisie-vente.

Reprochant des fautes commises dans la gestion locative du bien, M. [R] a fait assigner la société Alberta Immobilier, la société Generali Iard et la CEGC devant le tribunal judiciaire de Nice par actes d’huissier des 29 et 31 octobre et du 7 novembre 2019 aux fins d’obtenir principalement leur condamnation à l’indemniser pour ses préjudices. 

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 27 mai 2025, M. [P] [V] [R] sollicite que l’exécution provisoire de la décision à intervenir soit ordonnée et la condamnation de :
la société Alberta Immobilier à lui verser les sommes suivantes :22.475 euros, arrêtée au 22 avril 2017, au titre du non-respect des dispositions du mandat de gestion,8.895,59 euros, à parfaire, au titre du préjudice financier subi,2.000 euros au titre des travaux de réfection effectués,2.000 euros au titre des frais de procédure engagés,8.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,la société Generali à garantir la société Alberta Immobilier de toute condamnation prononcée à son encontre,la CEGC à garantir la société Alberta Immobilier du paiement de la somme de 6.542,58 euros, la société Alberta Immobilier aux entiers dépens,
Il fait valoir sur le fondement des anciens articles 1134 et 1147 et de l’article 1991 et suivants du code civil que la société Alberta Immobilier, mandataire professionnel, a manqué à ses obligations contractuelles découlant du mandat de gestion signé en ce qu’elle a loué le logement à un locataire qui ne présentait pas les garanties nécessaires, sans son autorisation et sans souscrire une garantie couvrant les loyers impayés et les éventuelles dégradations, prévue par le mandat de gestion. Il estime en outre que la société Alberta Immobilier a tardé dans l’établissement d’un décompte de gestion et n’a pas reversé les prestations d’aide personnalisée au logement reçues de la caisse d’allocations familiales. 

Il explique que M. [A] ne s’acquittait pas des loyers et qu’il a été contraint d’initier une procédure en expulsion en saisissant le tribunal d’instance de Nice. Il précise que le locataire s’est avéré insolvable, a déménagé à l’étranger et que des dégâts occasionnés à l’appartement ont nécessité des travaux de reprise. 

Il expose que les défauts de règlement du loyer ont entraîné une situation économique difficile pour lui, qu’il n’a pas pu honorer les échéances d’un prêt souscrit pour l’achat du bien immobilier etque la déchéance du terme du prêt a été prononcée.

Il soutient que le défaut de souscription d’une garantie loyers impayés par la société Alberta Immobilier a entraîné la perte d’une chance de voir la créance locative être remboursée rapidement et lui a causé un préjudice financier important. 

En réplique à la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir, il soutient qu’il peut agir seul pour la défense de ses droits indivis et exercer une action personnelle permettant d’obtenir la réparation de ses préjudices. Il précise que son action tend à la seule conservation du bien indivis et n’a pas pour objet la modification de la nature, de la valeur ou de la situation juridique du bien.

*

Par conclusions récapitulatives n°3 notifiées le 21 janvier 2025, la société Alberta Immobilier conclut au débouté de M. [R] de toutes ses demandes et sollicite :
A titre principal,
que les demandes de M. [R] soient déclarées irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,A titre subsidiaire,
sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qu’il soit dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,A titre très subsidiaire,
la condamnation de la société Generali à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.
Elle fait valoir à titre liminaire que le bien pour lequel un mandat de gestion lui a été confié constitue un bien commun aux époux [R]. Elle estime que M. [R] ne dispose pas de la qualité et de l’intérêt lui permettant d’agir seul en réparation des préjudices liés à la location de ce bien commun. 
Elle fait valoir que le mandat de gestion prévoit la souscription de la garantie loyers impayés en fonction du dossier et du profil du locataire et l’appréciation de cette garantie relève uniquement du mandataire. Elle soutient qu’elle n’avait pas l’obligation de prévoir une garantie dans la mesure où le locataire bénéficiait d’une allocation personnalisée au logement à hauteur de 60 % du loyer.
Elle estime que la perte de loyers était entièrement due au comportement provocateur de M. [R] qui a conduit le locataire à s’abstenir de payer le loyer de février 2016 à avril 2017. 

Elle conteste la somme de 22.475 euros réclamée par M. [R] au motif que la somme de 6.542,58 euros reçue de la part de la caisse d’allocations familiales n’a pas été prise en compte par le tribunal. 
En réponse aux écritures de la société Generali Iard, elle note que l’assureur a été régulièrement mis en cause par l’assignation du 31 octobre 2019 et que tout délai a été interrompu. 
*

Par conclusions n°4 notifiées le 23 mai 2025, la société Generali sollicite :
A titre principal,
que la demande formée par M. [R] pour défaut de qualité à agir soit déclarée irrecevable,A titre subsidiaire,
que les demandes de garantie formées par M. [R] et par la société Alberta Immobilier à son encontre soient déclarées irrecevables,le prononcé de sa mise hors de cause,la condamnation de tout succombant à lui verser la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,A titre infiniment subsidiaire,
le débouté de M. [R] de ses prétentions,A défaut,
la déduction des sommes suivantes du montant des condamnations prononcées :750 euros de dépôt de garantie,1.125 euros en espèces,6.542,58 euros de versement de la caisse d’allocations familiales,750 euros correspondant à un mois de loyer au titre de la franchise prévue par le contrat de garantie pertes de loyers,10 % des indemnités dues, avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3.000 euros au titre de la franchise prévue par le contrat d’assurance,le rejet de toute autre demande, en ce compris celle relative à l’exécution provisoire de la décision à intervenir,A défaut,
que le bénéfice de cette exécution soit limité à la moitié des indemnités,qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens.
Elle fait valoir que M. [R] est dépourvu de qualité et d’intérêt à agir seul en réparation des préjudices liés à un bien commun et concernant un mandat de gestion qui a été consenti par les deux époux. 
Elle estime que les demandes formées à son encontre par conclusions notifiées le 22 avril 2022 par la société Alberta Immobilier et le 14 novembre 2022 par M. [R] sont tardives. Elle note que le point de départ du délai quinquennal de prescription pour M. [R] doit être fixé au plus tard le 20 avril 2015, date du commandement de payer délivré au locataire, et que le délai d’action a expiré le 30 avril 2020, ou au-delà de ce délai dans le délai de deux ans de la mise en cause de son assuré conformément aux dispositions de l’article L 114-1 du code des assurances, c’est-à-dire au plus tard le 31 octobre 2021. Elle note que M. [R] sollicite sa condamnation au profit de la société Alberta Immobilier et qu’il ne peut pas plaider par procureur.
Elle soutient que la société Alberta Immobilier disposait d’un délai de deux ans à compter du 7 novembre 2016, date de la première demande en justice formée à son encontre, pour solliciter sa garantie et aurait dû agir dans le délai biennal avant le 7 novembre 2018, ou dans le délai biennal expiré le 22 avril 2022 ou bien à compter de l’assignation introductive de la présente instance délivrée le 31 octobre 2019.
Elle précise que la société Alberta Immobilier ne peut pas se prévaloir de l’assignation qui lui a été délivrée à la requête de M. [R].
Elle soutient que M. [R] n’établit pas la perte de chance effective d’obtenir le paiement des sommes réclamées dans le cadre d’une garantie de loyers impayés si elle avait été souscrite.

*
Par conclusions n°3 notifiées le 26 mai 2025, la CEGC sollicite :
que la demande de condamnation à payer la somme de 6.542,58 euros à M. [R] formulée pour la première fois suivant conclusions du 14 novembre 2022 soit déclarée prescrite,le prononcé de sa mise hors de cause,le débouté de M. [R] de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre,la condamnation de M. [R] ou tout succombant à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit d’Actance Avocats,que la décision à intervenir ne soit pas assortie de l’exécution provisoire.
Elle fait valoir que M. [R] avait connaissance de la dette au titre des allocations familiales logement puisque son conseil a indiqué par courrier du 1er février 2016 à la société Alberta Immobilier avoir perçu une somme de 5.669,43 euros de la caisse d’allocations familiales et la société Alberta Immobilier lui répondait le 25 février 2016 que le montant des allocations logement s’élevait à la somme de 6.542,58 euros. 

Elle estime que M. [R] aurait dû réclamer une créance avant le 25 février 2021. Elle note en outre qu’il indiquait expressément dans l’assignation du 7 novembre 2016 qu’il disposerait d’une créance à l’encontre de la société Alberta Immobilier et qu’il avait au plus tard jusqu’au 7 novembre 2016 pour formuler une demande à son encontre. 

Elle note en outre que la société Alberta Immobilier avait souscrit une garantie financière et non pas une assurance responsabilité civile professionnelle recherchée dans le cadre de la présente instance et assurée auprès de la société Generali. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 février 2026. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 février 2026 et mise en délibéré au 12 mai 2026 prorogé au 18 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISON

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

La présente instance ayant été introduite par acte du 29 octobre 2019, avant l’entrée en vigueur du décret du 11 décembre 2019 conférant compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir, l’article 771 du code de procédure civile, dans sa version issu du décret n°2012-66 du 20 janvier 2012 applicable à la date de l’introduction de l’instance, ne donnait pas compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir que seul le tribunal pouvait trancher.

Le tribunal est donc compétent pour connaître les fins de non-recevoir soulevées dans le cadre de la présente instance.

Ensuite, l'article 31 du code de procédure civile énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, aux termes d’un acte authentique de vente du 18 décembre 2012, M. [R] a acquis la propriété du bien immobilier donné en location à hauteur de 60 % et Mme [G] [N] [F] [M] a acquis la propriété à hauteur de 40 %.

Une ordonnance de non-conciliation du 16 mars 2016 attribue la gestion du bien indivis à M. [R] et prévoit qu’il « encaissera les loyers et indemnités s’y rapportant et réglera l’ensemble des frais et charges de copropriété y afférents, à charge d’en informer régulièrement l’épouse et sous réserve des droits de chacun des époux dans la liquidation du régime matrimonial. »

Le divorce des époux [R] a été prononcé par jugement du 19 septembre 2019 sans liquidation du régime matrimonial. M. [P] [V] [R] et Mme [G] [N] [F] [M] ont été renvoyés à rechercher un règlement amiable de leurs intérêts patrimoniaux. 

Il s’ensuit que M. [R] a qualité et intérêt à agir en tant que propriétaire du bien à hauteur de 60 % avant l’ordonnance de non-conciliation du 16 mars 2016 et en qualité d’époux en charge de la gestion du bien après cette ordonnance aux fins d’obtenir l’indemnisation des préjudices causés par le défaut de paiement des loyers et des charges qu’il était en droit de percevoir dans leur intégralité à compter de l’ordonnance de non-conciliation.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir sera par conséquent rejetée. 

Sur la demande d’indemnisation de la perte de chance de recouvrer la créance locative 

L’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au présent litige relatif à un mandat signé le 1er septembre 2014 avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1147, également dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 alinéa 1er du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

En l’espèce, la société Alberta Immobilier ne produit aucun document justifiant des revenus de M. [A] à qui le logement a été loué. Elle précise uniquement qu’il bénéficiait d’une aide personnalisée au logement à hauteur de 437,10 euros, que cette aide couvrait 60 % du loyer s’élevant à 750 euros et que M. [A] ne devait régler que la somme de 312,90 euros.

Cette aide au logement ne constitue toutefois pas un revenu stable puisque son montant est fréquemment révisé. Elle peut en outre être suspendue ou supprimée. 

La société Alberta Immobilier n’a en outre pas souscrit de garantie loyers impayés, alors que sa souscription est expressément prévue par l’article III du mandat de gestion et a été expressément demandée par M. [R] :

« III – Garantie supplémentaire sur les risques locatifs
Le mandataire prendra pour le compte du mandant, en fonction du dossier et du profil du locataire une garantie supplémentaire pour les risques locatifs (loyers impayés, dégradations), soit auprès d’une compagnie d’assurance loyers impayés de type GLI ou GRL, soit mettra en place deux cautions solidaires, personne physique. 
Cette garantie supplémentaire ne s’applique qu’aux nouveaux locataires.
Le mandant déclare vouloir que son mandataire prenne une garantie supplémentaire : Oui » 

Par courrier électronique du 9 octobre 2014, M. [R] a d’ailleurs alerté la société Alberta Immobilier quant au fait qu’il n’avait pas reçu d’attestation de souscription d’une garantie loyers impayés conformément aux termes du mandat de gestion et lui a demandé de la lui transmettre : « […] Je constate qu’il y a des documents importants manquants suivants [sic] : 2) L’attestation d’assurance des impayés […] ». 

Il réitérait sa demande par courrier du 15 octobre 2014 : « Je constate des anomalies suivantes : - L’absence de l’attestation du Contrat Garantie des Loyers Impayés ». 

La société Alberta Immobilier ne produit pas les réponses qu’elle a apportées à ces demandes et n’a manifestement pas effectué les diligences nécessaires pour constituer un dossier permettant de s’assurer des revenus et des garanties dont disposait le candidat locataire, la seule aide personnalisée au logement ne constituant pas un revenu suffisant pour couvrir les charges et le loyer pour la durée du contrat. 

Elle n’a de surcroît pas souscrit de garantie loyers impayés, contrairement à la volonté exprimée par le mandant lors de la signature du mandat de gestion. 

Le défaut de souscription d’une telle garantie est particulièrement fautif au regard des rappels effectués par M. [R] sur la nécessité de souscrire une telle garantie et de l’absence de justificatifs des revenus et des garanties du locataire M. [A] à qui la société Alberta Immobilier a consenti un contrat de bail sans obtenir l’accord de M. [R]. 

La société Alberta Immobilier a par conséquent commis des négligences dans le cadre de l’exécution du mandat de gestion qui lui a été confié et a fait perdre à M. [R] une chance de voir sa créance locative prise en charge par la garantie loyers impayés. 

Cette perte de chance sera évaluée à hauteur de 90 % au regard des caractéristiques de la garantie loyers impayés assurant une prise en charge rapide des dettes locatives.

Sur les préjudices

Perte de loyers et indemnités d’occupation
Par jugement du 15 mars 2016 du tribunal de grande instance de Nice, le locataire M. [A] a été condamné à payer aux époux [R] la somme de 11.625 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation, somme arrêtée au 29 février 2016. 

La société Alberta Immobilier sera condamnée par conséquent à indemniser M. [R] :
à hauteur de 90 % pour la perte de chance de prise en charge de la dette soit la somme de 10.462,50 euros (11.625 euros x 90 %), et dans la limite de sa part dans la propriété du bien acquis en indivision, soit la somme de 6.277,50 euros (10.462,50 euros x 60 %) pour la période allant jusqu’au 29 février 2016.
Ensuite, M. [A] n’a pas acquitté les indemnités d’occupation jusqu’à la fin de la location le 24 avril 2017 et la somme de 10.850 euros (775 euros x 14 mois) n’a pas non plus pu être couverte par la garantie loyers impayés. 

Les conséquences du défaut de souscription de la garantie loyers impayés ont perduré au-delà de la fin du mandat de la société Alberta Immobilier le 12 décembre 2015 et le moyen qu’elle soulève concernant le changement de mandataire est inopérant.

De même, le moyen selon lequel M. [R] ne serait pas fondé à réclamer le montant des loyers et autres indemnités dues dès lors qu’il ne justifie pas des diligences accomplies dans l’exécution de la décision du 15 mars 2016 tendant à l’expulsion de M. [A] est également inopérant puisque M. [R] justifie des démarches accomplies en versant aux débats notamment deux procès-verbaux de recherches infructueuses dressés les 19 avril 2016 et 13 octobre 2016 attestant de la signification du jugement prononçant l’expulsion, un commandement de quitter les lieux et un procès-verbal de réquisition de la force publique dressé le 17 octobre 2016. 

M. [R] sera indemnisé à hauteur de 90 % pour la perte de chance de prise en charge de la somme de 10.850 euros, soit la somme de 9.765 euros (10 850 euros x 90%) pour la période du 1er mars 2016 au 24 avril 2017, conformément à l’ordonnance de non-conciliation du 16 mars 2016 qui prévoit qu’il encaissera les loyers et indemnités se rapportant au bien immobilier, sous réserve des droits de chacun des époux dans la liquidation du régime matrimonial. 

En définitive, M. [R] sera indemnisé à hauteur de 16.042,50 euros (6.277,50 + 9.765) en réparation de la perte de chance de voir la créance locative prise en charge par une garantie loyers impayés.

Préjudice financier
M. [R] expose que les échéances du prêt immobilier souscrites n’ont pas pu être acquittées faute de revenu locatif, que la banque LCL a réclamé le paiement de la somme de 120.145,88 euros au titre du prêt, en ce compris des pénalités de retard d’un montant de 40,10 euros et une indemnité de 7 %, soit la somme de 7.855,49 euros. Il réclame le paiement de la somme totale de 7.895,59 euros (7.855,49 + 40,10). 

Il produit à cet égard un courrier recommandé de la banque LCL du 22 janvier 2016 prononçant la déchéance du terme du prêt et le mettant en demeure de régler sans délai la totalité des sommes dues au titre du contrat de prêt. 

Les pénalités de retard et l’indemnité de 7 % ont été appliquées aux époux [R] par la banque LCL en raison du défaut de règlement des mensualités du prêt. Celles-ci n’auraient pas eu à être réglées si les loyers non réglés avaient été pris en charge par la garantie loyers impayés que la société Alberta Immobilier a manqué de souscrire.

M. [R] sera par conséquent indemnisé à hauteur de 60 %, correspondant à sa part dans la propriété du bien acquis en indivision avec son épouse, pour les pénalités de retard et l’indemnité de 7 % appliquées au titre du prêt, soit la somme de 4.737,35 euros (7.895,59 euros x 60 %). 

M. [R] verse également aux débats le jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 26 janvier 2017 et sollicite l’indemnisation des intérêts au taux légal courant sur la somme principale qu’il a été condamné avec son épouse à régler à la société Crédit Logement ainsi que le montant de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le montant de la demande relative au paiement des intérêts au taux légal n’est pas fourni si bien que cette demande indéterminée sera rejetée.

M. [R] sera enfin indemnisé à hauteur de 600 euros (1.000 euros x 60 % correspondant à sa part de propriété dans le bien immobilier) au titre de sa condamnation à régler à la société Crédit Logement des frais irrépétibles qui aurait pu être évitée si une garantie loyers impayés avait été souscrite.

En définitive, M. [R] sera indemnisé à hauteur de 5.337,35 euros (4.737,35 + 600) au titre de son préjudice financier.

Sur les travaux engagés par la société Alberta Immobilier
M. [R] précise que l’appartement a été laissé dans un état dégradé ayant nécessité des travaux de remise en état d’un montant total de 2.000 euros pour lesquels il sollicite d’être indemnisé. 

Il produit une facture d’un montant de 1.621,40 euros établie le 17 décembre 2015 par l’entreprise Khachab à son nom pour le changement de la porte palière. 

Cette prestation est justifiée par l’ouverture de l’appartement aux fins d’expulsion du locataire défaillant et les procès-verbaux d’huissier correspondant ont été versés à la procédure.

En outre, l’état dégradé de l’intérieur de l’appartement a nécessité le remplacement du mobilier et une facture Ikea du 26 janvier 2016 à son nom qui justifie des frais engagés pour l’achat de mobilier d’un montant de 875,90 euros.

En considération de ces éléments, M. [R] sera indemnisé à hauteur de 2.000 euros, conformément à sa demande, au titre des travaux de réfection de l’appartement qu’il a engagés.

Sur les frais de procédure 
M. [R] précise que le jugement du tribunal de grande instance de Nice du 15 mars 2016 n’a accordé que la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile alors qu’ils ont engagé des sommes beaucoup plus importantes dans le litige qu’ils ont été contraints d’initier à l’encontre de leur locataire M. [A], les honoraires de Maître [U] s’élevant à la somme de 2.000 euros hors taxes. Il ne produit toutefois pas de justificatif permettant d’examiner cette demande et en sera débouté. 
Sur les garanties de la société Generali Iard et de la CEGC

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Sur la prescription soulevée par la société Generali Iard
L’article L114-1 du code des assurances dispose que toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance.

La société Generali Iard fait valoir que l’action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité qui trouve son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice se prescrit par le même délai que son action contre le responsable ou tant que le l’assureur est exposé au recours de son assuré. 

Elle note que M. [R] précise dans ses écritures qu’il a été privé de revenu locatif à compter de décembre 2014, que le point de départ du délai de prescription de cinq ans dont il disposait pour agir à l’encontre de la société Alberta Immobilier doit être fixé au plus tard au 30 avril 2015 et que ce délai a expiré le 30 avril 2020. 

Elle observe en outre que l’assignation délivrée le 31 octobre 2019 à l’encontre de la société Alberta Immobilier doit être retenue comme le point de départ du délai de deux ans prévu par l’article L114-1 précité, que ce délai a expiré le 31 octobre 2021 et que les demandes formulées à son encontre par écritures notifiées le 22 avril 2022 étaient tardives. 

La société Alberta Immobilier réplique que la société Generali a été régulièrement assignée par acte du 31 octobre 2019 et que tout délai était interrompu. 

Il ressort de la procédure qu’une assignation a été délivrée à la société Generali le 31 octobre 2019. Cette assignation comporte toutefois uniquement des demandes dirigées à l’encontre de la société Alberta Immobilier, aucune demande ne l’étant à l’encontre de la société Generali.

Les premières demandes à l’encontre de la société Generali ont été formulées par la société Alberta Immobilier par conclusions notifiées le 22 avril 2022, puis par M. [R] par conclusions en réplique notifiées par RPVA le 14 novembre 2022. 

Il s’ensuit que les demandes formulées par M. [R] et par la société Alberta Immobilier à l’encontre de la société Generali Iard sont prescrites car formulées après l’expiration du délai de cinq ans prévu par l’article 2224 précité et du délai de deux ans prévu par l’article L114-1 précité. 

Les demandes formulées par M. [R] et la société Alberta Immobilier à l’encontre de la société Generali Iard seront donc déclarées irrecevables car prescrite.
- Sur la prescription soulevée par la CEGC

Il ressort de la procédure que, par conclusions notifiées le 14 novembre 2022, M. [R] a formulé pour la première fois une demande à l’encontre de la CEGC tendant à garantir le paiement de la somme de 6.542,58 euros correspondant à des allocations versées par la caisse d’allocations familiales qui ne lui auraient pas été reversées par la société Alberta Immobilier.

Toutefois, comme examiné ci-dessus, par courrier du 1er février 2016 le conseil de M. [R] a reproché à la société Alberta Immobilier d’avoir perçu la somme de 5.669,43 euros de la caisse d’allocations familiales sans la lui reverser.

M. [R] avait donc connaissance à cette date du fait que la société Alberta Immobilier avait perçu la somme de 5.669,43 euros devant lui revenir. Il aurait dû formuler une demande à l’encontre de la CEGC afin qu’elle lui reverse cette somme avant l’expiration du délai de cinq ans le 1er février 2021.

La demande formulée par M. [R] à l’encontre de la CEGC est donc prescrite et sera déclarée irrecevable. 

Sur les frais du procès

Partie principalement perdante au procès, la société Alberta Immobilier sera condamnée aux dépens, à recouvrer par les parties qui en font la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. [R] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile eu égard aux trois procédures en justice dans le cadre desquelles M. [R] a dû faire valoir ses droits et aux multiples démarches qui ont dû être accomplies par son conseil depuis 10 ans en raison du non-respect de ses obligations par la société Alberta Immobilier. 

L’équité commande de ne pas prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les autres parties de leurs demandes formées de ce chef.

L’instance ayant été introduite avant le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire n’est pas de droit. Nécessaire compte-tenu de l’ancienneté du litige, elle sera ordonnée conformément à l’article 515 ancien du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

DECLARE recevables les demandes formulées par M. [P] [V] [R] à l’encontre de la SARL Alberta Immobilier ;

DECLARE irrecevables les demandes formulées par M. [P] [V] [R] et par la SARL Alberta Immobilier à l’encontre de la SA Generali Iard et de la Compagnie Européenne de Garanties et Cautions car prescrites ;

CONDAMNE la SARL Alberta Immobilier à payer à M. [P] [V] [R] la somme de 16.042,50 euros en réparation de la perte de chance de voir la créance locative prise en charge par une garantie loyers impayés ;

CONDAMNE la SARL Alberta Immobilier à payer à M. [P] [V] [R] la somme de 5.337,35 euros au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE la SARL Alberta Immobilier à payer à M. [P] [V] [R] la somme de 2.000 euros au titre des travaux de réfection de l’appartement ;

CONDAMNE la SARL Alberta Immobilier à payer à M. [P] [V] [R] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Alberta Immobilier aux dépens de l’instance, à recouvrer par les parties qui en font la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT