Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 24 juin 2025, n° 20/00849

Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 16 décembre 2016 reçu en la forme notariée, la SCI SULLY a vendu à Madame [D] [Y], en l’état futur d’achèvement, un appartement de type T3 situé [Adresse 7] contre le paiement d’un prix total de 320 000 €. Cet acte stipule que le bien sera achevé au plus tard le 30 mars 2017, pour une livraison au plus tard le 3 juin 2017.

La SCI n’ayant toujours pas achevé la réalisation du bien vendu, Madame [Y] a saisi le juge des référés qui, par décision du 31 janvier 2019, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [J]. 

L’Expert a déposé son rapport le 24 septembre 2019. Il confirme que l’appartement n’était toujours pas achevé à la visite du chantier intervenue le 24 août 2019, alors que la livraison de l’appartement aurait dû intervenir au plus tard le 3 juin 2017.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 28 avril 2020, Madame [Y] a fait citer la SCI SULLY, la société ELITE INSURANCE LTD CY et Monsieur [W] [N], architecte, devant le tribunal de céans aux fins principales d’obtenir la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que la réparation de ses préjudices.

Motifs

Sur cette assignation, la SCI SULLY et Monsieur [W] [N] ont constitué avocat. 

Bien que régulièrement attraite par acte déposé à l’étude, ELITE INSURANCE LTD CY n’a pas constitué avocat. 

En cours de procédure, la SCI SULLY a été placée en redressement judiciaire.

La SELARL HIROU a été désignée comme mandataire judiciaire et la SELAS BL& ASSOCIES a été désignée comme administrateur judiciaire.

La demanderesse a alors assigné en intervention forcée la société HIROU.

La société BL&ASSOCIES est-elle même intervenue volontairement à l’instance le 2 mai 2023.


En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, Madame [Y] demande au tribunal de : 

Concernant le contrat de VEFA :

-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 16 décembre 2016 avec la SCI SULLY ;
-Constater le transfert définitif de propriété de cet immeuble à son profit en lieu et place de la SCI SULLY ;





À titre subsidiaire,
-Ordonner la compensation entre les dommages-intérêts dus au titre des préjudices matériel et moral avec les 10 % du prix de vente restant dus ;

En tout état de cause,

-Fixer sa créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY à :

*104.000 € arrêté au 29 février 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*24.070,12 € arrêté au 31 mai 2022 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance ;
*31.713,32 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*8.827 € au titre des frais de garde-meuble et de gardiennage ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;
*3.981,36 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;
*9.942 € au titre de la taxe foncière ;
*100.000 € au titre du préjudice moral ;

-Condamner in solidum l’assureur ELITE INSURANCE et Monsieur [O] [N] à lui payer les sommes de :

*104.000 € arrêté au 29 février 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*24.070,12 € arrêté au 31 mai 2022 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance ;
*31.713,32 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*8.827 € au titre des frais de garde-meuble et de gardiennage ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;

Concernant le défaut d’assurance DO, CNR, GFA et responsabilité civile :
À titre principal,

-Enjoindre la SCI SULLY de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d’un nouveau contrat d’assurance dûment réglé aux titres :
*de la Dommage-Ouvrage ;
*de la responsabilité Constructeur Non Réalisateur ;
*de la responsabilité civile ;’

-Enjoindre la société ELITE INSURANCE de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, du transfert de la GFA et de la police d’assurance responsabilité du Maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

À titre subsidiaire,
-Fixer sa créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de la D-O, alternativement :
*soit au montant des cotisations au titre de la Dommage-Ouvrage ;
*soit au coût que la requérante sera amenée à exposer pour assurer le bien au titre de la Dommage-Ouvrage ;
montant à déterminer au regard des quittances de règlement qu’il appartiendra à la SCI SULLY de produire aux débats ;

-Condamner in solidum la société ELITE INSURANCE à l’indemniser de la même indemnité au titre de la D-O ;




En tout état de cause,

-Débouter la SCI SULLY, la SELAS BL & Associés et Monsieur [W] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

-Fixer sa créance au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 10.000 € ;

-Condamner in solidum la SELAS BL & Associés, ELITE INSURANCE Ltd CY et Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner les mêmes aux frais ainsi qu’aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la SCI SULLY demande au tribunal de :

Sur le retard de livraison

Dire qu’elle n’est pas la seule responsable du non-respect du délai de livraison et retenir une suspension légitime du délai de livraison qui ne peut être inférieure à 18 mois ; Sur la demande de résiliation judiciaire

Rejeter la demande de résiliation judiciaire ;
En tout état de cause et à titre reconventionnel

Condamner Madame [Y] à lui payer une somme de 111.893,15 euros correspondant au solde du prix de vente de son appartement ; 
Sur les assurances :

Rejeter la demande visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance DO ;Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance responsabilité civile ; Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation de GFA ; 
Sur les hypothèques
Rejeter la demande des acquéreurs visant la radiation de cette hypothèque au service de publicité foncière ; 
Sur les demandes financières des acquéreurs. 

Sur la perte de jouissance.
Rejeter la demande indemnitaire fondée sur la perte de jouissance ; 
Sur le remboursement des intérêts intercalaires.
Dire, sous réserve de justification des sommes payées, avoir lieu de soustraire du calcul des intérêts intercalaires la période allant de la libération des fonds au 30 juin 2017 ; 
Sur les frais d’expertise.
Dire que les frais d’expertise seront supportés à part égale par Madame [Y], Monsieur [N] architecte et la SCI SULLY ; 


Sur les frais accessoires
Rejeter, faute de justificatifs concernant la réalité de ces frais et de leur paiement par les demandeurs, la demande de règlement d’une somme de 3.981,36 euros et correspondraient aux frais d’avocat et autres frais d’huissier ; 
Sur le préjudice né d’une perte de défiscalisation.
Rejeter toute demande indemnitaire fondée sur la perte de défiscalisation ;
Sur le préjudice moral.
Dire n’y avoir lieu à préjudice moral, subsidiairement, ramener la demande de préjudice moral à de plus justes proportions ; 
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
Rejeter les demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, Monsieur [W] [N] demande au tribunal de :

Débouter Madame [Y] de toutes ses fins et demandes à son encontre ; 
En conséquence

Dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation in solidum des autres défendeurs ;
Débouter la demanderesse de ses demandes tendant à le voir condamner s’agissant des frais d’expertise et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la demanderesse à lui verser une somme de 3000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
La condamner au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise. 

Par message électronique du 5 septembre 2024, l’avocat de l’administrateur judiciaire de la SCI SULLY a indiqué que l’administrateur n’était plus en fonction et qu’en conséquence, il n’avait plus aucune qualité pour intervenir.


Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025, fixant la date de plaidoirie au 22 avril 2025.

Lors de cette audience, les parties ont été informées de la mise à disposition du jugement au 24 juin 2025. 




MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il doit être rappelé que l'article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il en résulte que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Aussi, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en donnant ou restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Sur la résiliation du contrat de VEFA et le transfert de propriété

L’article 1601-3 du code civil dispose : 
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
 Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

S’agissant du régime général des contrats, l’article 1217 du code civil dispose que:
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
 — refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
 — poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;
 — obtenir une réduction du prix;
 — provoquer la résolution du contrat;
 — demander réparation des conséquences de l'inexécution.
 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Les articles 1231-1 à 1231-4 du code civil disposent que :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. » 
« Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »
« Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. »

S’agissant spécialement des ventes, il résulte des articles 1602 et suivants du code civil, que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre le vendeur ; celui-ci a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; elle est remplie, en matière d’immeuble, lorsque le vendeur a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.

Aux termes de l’article 1610, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’acte authentique de VEFA en date du 16 décembre 2016 stipule :
« ACHÈVEMENT DE L’IMMEUBLE

Définition de l’achèvement
Il est précisé que l’achèvement au sens du présent chapitre s’entend tel qu’il est défini par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation (…)
…/

Conditions d’exécution des travaux – Délai -Causes légitimes de suspension du délai de livraison
…/

Délai – Livraison 
Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés au plus tard le 31 mars 2017 et livrés au plus tard le 30 juin 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison
- …/
- Retards provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUÉREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; 
- Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;
- …/
- Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepter de réaliser.
…/ »




Madame [Y] fait grief à la SCI SULLY de l’état d’inachèvement de son bien. 

La SCI SULLY soutient que les retards pris résulteraient de la défaillance de certains entrepreneurs, de la faillite de son assureur, du retard des paiement des propriétaires s’agissant de la dernière tranche des travaux et de commandes spécifiques sollicitées par Madame [Y]. 

La SCI SULLY reconnait néanmoins s’être engagée à livrer le bien le 30 juin 2017. 


Sur la défaillance des entrepreneurs

La SCI SULLY produit, s’agissant de justifier d’une suspension du délai résultant de la défaillance d’entreprises, des copies de courriers par lettres simples ainsi que deux procès-verbaux de constats d’huissiers, réalisés les 15 mai 2018 et 27 janvier 2020 faisant état de l’absence d’ouvrier de l’entreprise CYCLONE RUN chargée des travaux d’enduit extérieur et de l’abandon du chantier par l’entreprise FOLESSA chargée de la reprise d’étanchéité. 

Néanmoins, ces pièces, de même que l’ensemble des éléments du dossier, ne permettent pas à la juridiction de céans de constater, ni la date effective de l’arrêt du chantier ou de la résiliation du marché, ni, de la date de reprise effective des travaux ou de la conclusion des nouveaux marchés.

Partant, la SCI SULLY, qui ne justifie pas du délai certain de défaillance et de recherche, ne peut bénéficier d’un délai de suspension à ce titre.


Sur l’interruption d’assurance dommage-ouvrage

L’article L 241-1 du code des assurances dispose d’une obligation d’assurance pesant sur tout constructeur d’ouvrage s’agissant de la responsabilité décennale objective fondée sur les articles 1792 et suivant du code civil.

La SCI SULLY se prévaut de ce que son assureur dommage ouvrage et constructeur non réalisateur, l’Alpha Group Insurance, aurait fait faillite début 2019, la laissant sans assurance jusqu’à désignation d’ALLIANZ par décision du bureau central de tarification en date du 11 octobre 2019 et signature d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage le 14 septembre 2020.

Elle ne produit aucun élément pertinent quant à la faillite de son assureur, ni permettant d’établir à quelle date elle en aurait eu connaissance.

Elle justifie toutefois d’une décision du bureau central de tarification statuant en matière d’assurance de travaux de construction saisi sur requête du 14 avril 2019 et du contrat d’assurance dommage-ouvrage conclu le 14 septembre 2020.

Nonobstant, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’à la date de réunion du 24 avril 2019, le chantier avait repris et l’avancement a progressé. Ce constat fait échec à l’argument de la SCI SULLY tendant à voir reconnaître que l’absence d’assurance dommage-ouvrage constituerait un cas de force majeure l’ayant empêché d’avancer les travaux, qui n’ont, de fait, pas été interrompus.



Sur les commandes spécifiques et le retard de paiement de Madame [Y]

Il résulte de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation que l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l’article L. 242-1 du code des assurances.

L’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation dispose :
« La garantie financière d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.
 La personne qui constate l'achèvement remet au vendeur une attestation d'achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l'un des trois exemplaires de cette attestation à l'organisme garant mentionné à l'article R. 261-17 et un autre au notaire chargé de la vente. »

L’acte authentique de VEFA en date du 16 décembre 2016 stipule :

« PRIX
…/
PAIEMENT DU SURPLUS
…/ 
5% à l’achèvement des travaux conformément à l’article R. 261-24 du CCH, soit la somme de (…) 16.000,00€ ;5% à la livraison (remise des clés), soit la somme de (…) 16.000,00€ ;…/ »

En l’espèce, la SCI SULLY ne justifie d’aucune attestation d’achèvement qu’elle aurait obtenu, a fortiori, qu’elle aurait signifiée aux requérants.

Dès lors, elle échoue à établir le caractère exigible de l’obligation de Madame [Y] d’avoir à payer les deux dernières tranches du prix. 

Ne justifiant d’aucun élément comptable, ni mise en demeure restée infructueuse, la SCI SULLY échoue également à démontrer que Madame [Y] ne se serait acquittée que d’une somme équivalente à 65% du prix de vente. 

Par ailleurs, elle ne produit aucun élément propre à établir efficacement ce que Madame [Y] aurait demandé des travaux modificatifs, leur description ou la date de réalisation. 

Partant, la SCI SULLY échoue à démontrer la suspension du délai de livraison convenu. 

En conséquence, elle est responsable d’un retard, au jour du prononcé du présent jugement, de 96 mois à la livraison du bien, s’étant engagée à le livrer à Madame [Y] le 30 juin 2017.



Ce retard constitue une inexécution de l’obligation de la SCI SULLY d’avoir à livrer le bien dans les délais convenus, propre à justifier de la résiliation judiciaire du contrat de VEFA pour l’avenir, Madame [Y] étant propriétaire de son bien en l’état d’un achèvement de 90%, qui correspond aux sommes dont elle s’est acquittée. 

En effet, la SCI SULLY, qui prétendant reconventionnellement à la condamnation de Madame [Y] à une somme de 111.893,95 euros, soutenant que Madame [Y] ne se serait acquitté que des 65%, ne produit aucun élément au soutien de sa prétention. 

A contrario, Madame [Y] produit deux justificatifs de virement en date du 14 décembre 2016 ainsi que le récapitulatif établi par La Banque Postale des sommes empruntées que cette dernière a adressé au notaire. 

Ces éléments permettent d’établir des versements pour une somme totale de 296.000 euros, soit plus de 90% du prix de vente.

Partant, la SCI SULLY sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de sommes au titre de la seconde moitié du prix.

Sur la liquidation du préjudice de Madame [Y]

En l’espèce, Madame [Y] sollicite :
104.000 €, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance ;24.070,12 €, à parfaire, en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance ;31.713,32 € au titre de la perte de la défiscalisation ;8.827 € au titre des frais de garde-meuble et de gardiennage ;3.500 € au titre des frais d’expertise ;3.981,36 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;9.942 € au titre de la taxe foncière ;100.000 € au titre du préjudice moral ;
La SCI SULLY soutient que Madame [Y] aurait acquis le bien en vue de l’habiter, de sorte que son préjudice de jouissance diffèrerait de la perte de valeur locative sur laquelle est fondée sa revendication. Elle nie également la réalité d’une perte de défiscalisation et le lien avec une faute de sa part.

Elle entend voir réduit le remboursement des intérêts intercalaires à la seule période postérieure à la date contractuelle de livraison. 

Elle nie finalement l’existence d’un préjudice moral chez Madame [Y], sollicitant subsidiairement d’en ramener le quantum à de plus justes proportions. 


Sur le préjudice de jouissance, le coût de garde-meuble et de gardiennage

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain et direct ; il peut être existant ou futur, mais ne doit pas être hypothétique.

En l’espèce, Madame [Y] s’appuie sur le rapport d’expertise, pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts fixés sur la valeur locative estimée du bien. 





Néanmoins, il ressort des conclusions même de Madame [Y] (pp. 31 et suivantes notamment) que cette dernière a acquis le bien en vue de l’habiter avec son compagnon. Dès lors, son préjudice ne peut résulter que de la perte de chance de ne pas avoir pu profiter, en tant qu’occupant de son bien, et non en la perte de chance d’en tirer un revenu locatif. Il se matérialise, le cas échéant, dans les échéances de remboursements d’un emprunt, de loyer de remplacement ou des autres frais payés en l’attente de pouvoir emménager dans le bien ainsi que l’éventuelle perte d’agrément.


En l’absence de revendication quant à ces éléments, le préjudice de jouissance sera équitablement fixé à 60% de la valeur locative du bien tel que retenue par l’Expert (1.300 euros), soit la somme de 780 euros mensuel, s’agissant d’une période 96 mois à la date du prononcé du présent jugement, soit un total de 74.880 euros, à parfaire jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux.

Il sera, en outre, fait droit à la demande concernant les frais de garde-meuble et d’emménagement, justifiés par la production des factures y relatives. 


Sur la perte d’avantage fiscal

Aux termes de l’article 199 undecies A du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 13 juin 2016 au 2 mars 2017, (1) il est institué une réduction d'impôt sur le revenu pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les départements d'outre-mer entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. (2) Cette réduction d'impôt s'applique (a) dans la limite d'une surface habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au prix de revient de l'acquisition ou de la construction régulièrement autorisée par un permis de construire d'un immeuble neuf, que le propriétaire prend l'engagement d'affecter dès l'achèvement ou l'acquisition à son habitation principale pendant une durée de cinq ans. (5) Pour le calcul de la réduction d'impôt, les sommes versées au cours de la période définie au 1 sont prises en compte, pour l’investissement mentionné au a, dans la limite de 2 449 € hors taxes par mètre carré de surface habitable. (6.) La réduction d'impôt est effectuée, pour les investissements mentionnés au a du 2, pour le calcul de l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et des neuf années suivantes. (…) Chaque année, la base de la réduction est égale, pour les investissements mentionnés au a du 2, à 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt est né. La réduction d'impôt est égale à 18 % de la base définie au premier alinéa pour les investissements mentionnés au a du 2. En outre, lorsque des dépenses d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, ce taux de 18 % est porté à 22 %.

Pour apprécier la date de réalisation de l’investissement, il convient de retenir, pour les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, leur date d’acquisition (BOI-IR-RICI-80-10-20-10-350 publié le 22 juin 2023). 

Toutefois, le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux de construction (et non par le paiement du prix de celui-ci). Aussi, pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, il convient de retenir l’année d’achèvement des travaux de construction de ce logement et non celle de l’acquisition (BOI-IR-RICI-80-20-430 publié le 6 février 2020).

La date d’achèvement d’un logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable. (BOI-IR-RICI-80-20-450 publié le 6 février 2020).

Par ailleurs, la base de la réduction d’impôt, éventuellement plafonnée, est constituée par le prix d'acquisition du logement (BOI-IR-RICI-80-20 publié le 6 février 2020). En cas de versements échelonnés (vente en l’état futur d’achèvement notamment), les versements antérieurs sont additionnés aux sommes versées l’année ouvrant droit à réduction. Le total ainsi obtenu est réparti sur cinq ou dix ans (BOI-IR-RICI-80-20-170 publié le 6 février 2020).


En l’espèce, Madame [Y] expose avoir perdu le bénéfice de la réduction d’impôt telle que disposé à l’article 199 undecies A du code général des impôts, du fait du retard dans la livraison du bien. 

Néanmoins, cette réduction d’impôt a vocation à être effective sur 10 années à compter de l'année d'achèvement de l'immeuble, et des neuf suivantes, pour autant que l’acquisition ait été réalisée entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. Elle a été reconduite en des taux actualisés aux versions successives de l’article 199 undecies A, dont l’actuelle en vigueur depuis le 2 juin 2024. 

Madame [Y] ne produit aucun élément permettant d’attester que l’administration fiscale lui refuserait le bénéfice de cette réduction d’impôt.

Dès lors, elle n’apparaît pas avoir perdu le bénéfice de la défiscalisation litigieuse, laquelle n’est que retardée par le report du fait générateur de la réduction d’impôt. 

Elle sera donc déboutée de sa demande y relative.


Sur les intérêts intercalaires et frais d’assurance emprunteur

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le capital emprunté ne commence à être remboursé qu'au moment de la prise de possession du bien par l’acquéreur. Avant cette date, seuls les intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué sont dus.

En l’espèce, Madame [Y] réclame une somme de 401,17 euros par mois de retard s’agissant des intérêts intercalaires (311,75 euros) et d’une assurance pour prêt (89,42 euros). 

Elle justifie des montants par la production d’une attestation, concernant les intérêts, et d’un courriel de sa banque, concernant l’assurance. 

Il convient de faire droit à cette demande, s’agissant du retard ayant commencé à courir au 30 juin 2017 (date contractuelle de livraison du bien), soit un montant de 38.512,32 euros au jour de prononcé du présent jugement, à parfaire jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux.


Sur les frais d’expertise et accessoires à la procédure d’expertise

Les frais d’expertise seront inclus aux dépens. 





Les frais accessoires à la procédure pris des honoraires de représentation en procédure de référé et à l’expertise, concernent pour part des frais irrépétibles qu’il convenait de solliciter au stade du référé. Le surplus relève des frais irrépétibles de la présente instance. 

Concernant les frais d’huissier, ceux-ci relèvent des dépens de la présente instance.

La prétention en dommage-intérêt formulée par Madame [Y] concernant ces frais sera donc rejetée.


Sur les taxes foncières

L’acte authentique de VEFA en date du 5 octobre 2017 stipule :
« CHARGES ET CONDITIONS
1°) CONDITIONS GÉNÉRALES
D- Impôts
Les impôts et contributions de toute nature auxquels donneront lieu les Biens vendus seront à la charge de l’ACQUÉREUR à compter de la date à laquelle le VENDEUR lui aura notifié que les BIENS sont mis à sa disposition dans les conditions ci-dessus prévues sous le titre « Constatation de l’Achèvement des Ouvrage et Prise de Possession »

En l’espèce, Madame [Y], qui sollicite le remboursement des taxes foncières 2022 et 2023. Néanmoins, la pièce n°28 qu’elle produit, décrite comme « avis d’imposition » au bordereau de communication de pièce, est en fait un acte de main levée sur hypothèque légale impropre à établir l’acquittement des impôts allégués. 

Partant, sa demande de ce chef sera rejetée. 


Sur le préjudice moral

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral en application de la responsabilité contractuelle de la SCI SULLY résultant du retard d’exécution. 

Elle expose avoir réalisé l’achat de ce bien deux années avant sa retraite, qui devait se concrétiser moins d’un an avant la livraison programmée du bien. Elle soutient avoir placé ses espérances dans l’achat de ce bien, sensé lui permettre de limiter ses dépenses quotidiennes et accueillir ses enfants lors de leur passage à la Réunion. Elle aurait ainsi vu ses espoirs déçus, ses finances obérées et été contrainte de se confiner, en raison du COVID-19, dans un appartement de 18m2. 

Elle ne produit toutefois aucun élément au soutien de son argumentaire, en particulier s’agissant de son arrivée à la retraite, de ses conditions d’hébergement au moment de la conclusion du contrat de vente du bien litigieux, ou encore de ses conditions d’hébergement depuis le 30 juin 2017.

La SCI SULLY nie l’existence et le quantum du préjudice allégué.

Les agissements fautifs de la SCI SULLY, qui a livré le bien promis à l’achèvement avec un délais de retard anormalement excessif, ont toutefois nécessairement causé un préjudice moral à Madame [Y]. Néanmoins, en l’absence d’éléments objectifs permettant de déterminer le préjudice spécifique de Madame [Y], seule est indemnisable la part de préjudice qui affecterait toute personne ordinaire placée dans la situation d’un tel retard dans la livraison du bien amené à devenir sa résidence principale.

En conséquence, il lui sera alloué une juste somme de 5.000 euros. 


Sur les responsabilités de la SCI SULLY, de ELITE INSURANCE et de Monsieur [N]

En l’espèce, Madame [Y] sollicite de voir porter les sommes qu’elle revendique au passif de la SCI SULLY et de voir solidairement condamnés ELITE INSURANCE et Monsieur [N] à leur paiement.


S’agissant de la SCI SULLY

L’article L. 622-22 du Code de commerce, s’agissant des procédures de sauvegarde judiciaire ainsi que, par renvoi expresse des articles L. 631-14 et L. 641-3, aux redressements et liquidations judiciaires, dispose :
« les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. »

La SCI SULLY est en situation de redressement judiciaire à la suite d’une procédure ouverte selon jugement du 6 décembre 2022. 

Partant, les sommes correspondantes à l’indemnisation de Madame [Y] de ses préjudices résultant du retard dans la livraison du bien litigieux, seront portées au passif de la procédure collective. 


S’agissant d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [N]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’application de cette disposition suppose de la part de celui qui l’invoque, la démonstration d’un dommage, d’une faute ainsi qu’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice qui en est résulté.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite la condamnation d’ELITE INSURANCE, assignée en qualité d’assureur garantie financière d’achèvement et responsabilité civile de la SCI SULLY, et de Monsieur [N], assigné en qualité architecte maître d’œuvre, solidairement à la SCI SULLY quant à l’entier préjudice indemnisé à l’exception du préjudice moral, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. 

Néanmoins, elle ne procède pas à la démonstration d’une faute de l’architecte ou de la compagnie d’assurance, ni du lien de causalité avec l’entier préjudice, puisqu’une responsabilité solidaire est revendiquée.



Échouant dans l’établissement des faits nécessaire au succès de sa prétention, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [N].


Concernant les assurances DO, CNR, GFA et RC :

Les articles L. 242-1 et -2 du code des assurances rendent obligatoire pour tout vendeur d’ouvrage, ou promoteur immobilier, qui fait réaliser des travaux de construction d’avoir à souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.


En l’espèce, Madame [Y] sollicite qu’injonction soit faite à la SCI SULLY d’avoir à justifier, sous astreinte, de contrats d’assurance dommage-ouvrage, constructeur non réalisateur, de garantie financière d’achèvement et de responsabilité civile. De même s’agissant d’enjoindre ELITE INSURANCE à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de l’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY.

Il sera fait droit à ces demandes dans la limite des assurances de dommage obligatoires au sens des articles L. 242-1 et -2 du code des assurances. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire à ce stade. 


Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [N]

En l’espèce, Monsieur [N] sollicite le tribunal de condamner les demandeurs, in solidum, à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, Monsieur [N] se dispense de toute démonstration factuelle et ne fonde pas sa demande en droit. 

Il n’appartient pas au Tribunal de se substituer à Monsieur [N], qui sera donc débouté de sa demande.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire décidée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019.

Elle sera, en outre, tenue à de justes frais irrépétibles à l’endroit de Madame [Y]. 

Monsieur [N] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à sa déclaration d’achèvement des travaux prématurément déposée le 30 avril 2019.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 16 décembre 2016 entre Madame [D] [Y] et la SCI SULLY ;

CONSTATE le transfert définitif de propriété des lots de copropriété cinq et seize de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] en lieu et place à Madame [D] [Y] ;

DÉBOUTE la SCI SULLY de sa demande tendant au paiement d’une somme de 111.893,15 euros correspondant au solde du prix de vente ;

FIXE à 127.219,32 € (cent vingt-sept mille deux cents dix-neuf euros et trente-deux centimes) la créance indemnitaire de Madame [D] [Y] au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY, soit :
74.880 € au titre du préjudice de jouissance ;8.827 € au titre du coût du garde-meuble et de gardiennage ;38.512,32 € au titre en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance emprunteur ;5.000 € au titre du préjudice moral résultant du retard de livraison ;
DIT que cette somme est à parfaire s’agissant de 401,17 € (quatre cents un euros et dix-sept centimes) par mois échus suivant la signification du présent jugement, concernant les intérêts intercalaires et l’assurance emprunteur, jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux ;

DIT que cette somme est à parfaire s’agissant de 780 € (sept cents quatre-vingt euros) par mois échus suivant la signification du présent jugement, concernant le préjudice de jouissance, jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux ;

DÉBOUTE Madame [D] [Y] de sa demande au titre d’une perte d’avantage fiscal ;

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par Madame [D] [Y] concernant les frais d’expertise et les frais accessoires à la procédure d’expertise ; 

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par Madame [D] [Y] concernant les taxes foncières 2022 et 2023 ;

DÉBOUTE Madame [D] [Y] de ses demandes pécuniaires formées à l’encontre d’ELITE INSURANCE LTD CY et de Monsieur [W] [N] ;

ENJOINT la SCI SULLY d’avoir à justifier d’une couverture d’assurance obligatoire conformément aux dispositions des articles L. 242-1 et L. 242-2 du code des assurances ;

ENJOINT la société ELITE INSURANCE LTD CY d’avoir à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de la police d’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [N] de sa demande de dommages-intérêts formée contre Madame [D] [Y] ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI SULLY à payer à Madame [D] [Y] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [N] de sa demande faite au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire prononcée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Dévi POUNIANDY, Greffière.

La Greffière La Présidente

/
REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 20/00849 - N° Portalis DB3Z-W-B7E-FQMQ
NAC : 54G

JUGEMENT CIVIL
 DU 24 JUIN 2025


DEMANDERESSE

Mme [D] [Y] divorcée [I]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Rep/assistant : Me Amina GARNAULT, substitué par Me Camille DE RAMBURE, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DEFENDEURS

S.C.I. SULLY
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.S. BL ET ASSOCIES - Adminsitrateurs judiciaires - représentée par Me [V] [C] ès qualité d’administrateur judiciaire de la SOCIETE SULLY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
ni comparante, ni représentée,

Société ELITE INSURANCE Ltd Cy, ès qualité d’assureur de la SCI SULLY
[Adresse 4]
[Adresse 4]
ni comparante, ni représentée,

La société HIROU, SELARL, ès qualité de mandataire judiciaire de la SCI SULLY
[Adresse 5]
[Localité 1]
ni comparante, ni représentée, 

M. [W] [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Rep/assistant : Me Jean Claude Christia SAINTE-CLAIRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Copie exécutoire délivrée le :
Expédition délivrée le :
à Me Amina GARNAULT
Me Jean claude christia SAINTE-CLAIRE
Me Fabrice SAUBERT






COMPOSITION DU TRIBUNAL


LORS DES DEBATS : 

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Mme Dévi POUNIANDY, Greffier
 
 Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..
 Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 22 Avril 2025. 


MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 24 Juin 2025.

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Mme Dévi POUNIANDY, Greffier


JUGEMENT :
Réputé contradictoire
du 24 Juin 2025, 
en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Mme Dévi POUNIANDY, Greffière














En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 16 décembre 2016 reçu en la forme notariée, la SCI SULLY a vendu à Madame [D] [Y], en l’état futur d’achèvement, un appartement de type T3 situé [Adresse 7] contre le paiement d’un prix total de 320 000 €. Cet acte stipule que le bien sera achevé au plus tard le 30 mars 2017, pour une livraison au plus tard le 3 juin 2017.

La SCI n’ayant toujours pas achevé la réalisation du bien vendu, Madame [Y] a saisi le juge des référés qui, par décision du 31 janvier 2019, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [J]. 

L’Expert a déposé son rapport le 24 septembre 2019. Il confirme que l’appartement n’était toujours pas achevé à la visite du chantier intervenue le 24 août 2019, alors que la livraison de l’appartement aurait dû intervenir au plus tard le 3 juin 2017.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 28 avril 2020, Madame [Y] a fait citer la SCI SULLY, la société ELITE INSURANCE LTD CY et Monsieur [W] [N], architecte, devant le tribunal de céans aux fins principales d’obtenir la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que la réparation de ses préjudices.

Sur cette assignation, la SCI SULLY et Monsieur [W] [N] ont constitué avocat. 

Bien que régulièrement attraite par acte déposé à l’étude, ELITE INSURANCE LTD CY n’a pas constitué avocat. 

En cours de procédure, la SCI SULLY a été placée en redressement judiciaire.

La SELARL HIROU a été désignée comme mandataire judiciaire et la SELAS BL& ASSOCIES a été désignée comme administrateur judiciaire.

La demanderesse a alors assigné en intervention forcée la société HIROU.

La société BL&ASSOCIES est-elle même intervenue volontairement à l’instance le 2 mai 2023.


En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, Madame [Y] demande au tribunal de : 

Concernant le contrat de VEFA :

-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 16 décembre 2016 avec la SCI SULLY ;
-Constater le transfert définitif de propriété de cet immeuble à son profit en lieu et place de la SCI SULLY ;





À titre subsidiaire,
-Ordonner la compensation entre les dommages-intérêts dus au titre des préjudices matériel et moral avec les 10 % du prix de vente restant dus ;

En tout état de cause,

-Fixer sa créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY à :

*104.000 € arrêté au 29 février 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*24.070,12 € arrêté au 31 mai 2022 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance ;
*31.713,32 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*8.827 € au titre des frais de garde-meuble et de gardiennage ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;
*3.981,36 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;
*9.942 € au titre de la taxe foncière ;
*100.000 € au titre du préjudice moral ;

-Condamner in solidum l’assureur ELITE INSURANCE et Monsieur [O] [N] à lui payer les sommes de :

*104.000 € arrêté au 29 février 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*24.070,12 € arrêté au 31 mai 2022 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance ;
*31.713,32 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*8.827 € au titre des frais de garde-meuble et de gardiennage ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;

Concernant le défaut d’assurance DO, CNR, GFA et responsabilité civile :
À titre principal,

-Enjoindre la SCI SULLY de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d’un nouveau contrat d’assurance dûment réglé aux titres :
*de la Dommage-Ouvrage ;
*de la responsabilité Constructeur Non Réalisateur ;
*de la responsabilité civile ;’

-Enjoindre la société ELITE INSURANCE de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, du transfert de la GFA et de la police d’assurance responsabilité du Maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

À titre subsidiaire,
-Fixer sa créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de la D-O, alternativement :
*soit au montant des cotisations au titre de la Dommage-Ouvrage ;
*soit au coût que la requérante sera amenée à exposer pour assurer le bien au titre de la Dommage-Ouvrage ;
montant à déterminer au regard des quittances de règlement qu’il appartiendra à la SCI SULLY de produire aux débats ;

-Condamner in solidum la société ELITE INSURANCE à l’indemniser de la même indemnité au titre de la D-O ;




En tout état de cause,

-Débouter la SCI SULLY, la SELAS BL & Associés et Monsieur [W] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

-Fixer sa créance au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 10.000 € ;

-Condamner in solidum la SELAS BL & Associés, ELITE INSURANCE Ltd CY et Monsieur [W] [N] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner les mêmes aux frais ainsi qu’aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la SCI SULLY demande au tribunal de :

Sur le retard de livraison

Dire qu’elle n’est pas la seule responsable du non-respect du délai de livraison et retenir une suspension légitime du délai de livraison qui ne peut être inférieure à 18 mois ; Sur la demande de résiliation judiciaire

Rejeter la demande de résiliation judiciaire ;
En tout état de cause et à titre reconventionnel

Condamner Madame [Y] à lui payer une somme de 111.893,15 euros correspondant au solde du prix de vente de son appartement ; 
Sur les assurances :

Rejeter la demande visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance DO ;Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance responsabilité civile ; Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation de GFA ; 
Sur les hypothèques
Rejeter la demande des acquéreurs visant la radiation de cette hypothèque au service de publicité foncière ; 
Sur les demandes financières des acquéreurs. 

Sur la perte de jouissance.
Rejeter la demande indemnitaire fondée sur la perte de jouissance ; 
Sur le remboursement des intérêts intercalaires.
Dire, sous réserve de justification des sommes payées, avoir lieu de soustraire du calcul des intérêts intercalaires la période allant de la libération des fonds au 30 juin 2017 ; 
Sur les frais d’expertise.
Dire que les frais d’expertise seront supportés à part égale par Madame [Y], Monsieur [N] architecte et la SCI SULLY ; 


Sur les frais accessoires
Rejeter, faute de justificatifs concernant la réalité de ces frais et de leur paiement par les demandeurs, la demande de règlement d’une somme de 3.981,36 euros et correspondraient aux frais d’avocat et autres frais d’huissier ; 
Sur le préjudice né d’une perte de défiscalisation.
Rejeter toute demande indemnitaire fondée sur la perte de défiscalisation ;
Sur le préjudice moral.
Dire n’y avoir lieu à préjudice moral, subsidiairement, ramener la demande de préjudice moral à de plus justes proportions ; 
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
Rejeter les demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, Monsieur [W] [N] demande au tribunal de :

Débouter Madame [Y] de toutes ses fins et demandes à son encontre ; 
En conséquence

Dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation in solidum des autres défendeurs ;
Débouter la demanderesse de ses demandes tendant à le voir condamner s’agissant des frais d’expertise et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la demanderesse à lui verser une somme de 3000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
La condamner au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise. 

Par message électronique du 5 septembre 2024, l’avocat de l’administrateur judiciaire de la SCI SULLY a indiqué que l’administrateur n’était plus en fonction et qu’en conséquence, il n’avait plus aucune qualité pour intervenir.


Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025, fixant la date de plaidoirie au 22 avril 2025.

Lors de cette audience, les parties ont été informées de la mise à disposition du jugement au 24 juin 2025. 




MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il doit être rappelé que l'article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il en résulte que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Aussi, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en donnant ou restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Sur la résiliation du contrat de VEFA et le transfert de propriété

L’article 1601-3 du code civil dispose : 
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
 Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

S’agissant du régime général des contrats, l’article 1217 du code civil dispose que:
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
 — refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
 — poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;
 — obtenir une réduction du prix;
 — provoquer la résolution du contrat;
 — demander réparation des conséquences de l'inexécution.
 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Les articles 1231-1 à 1231-4 du code civil disposent que :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »
« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. » 
« Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »
« Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. »

S’agissant spécialement des ventes, il résulte des articles 1602 et suivants du code civil, que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre le vendeur ; celui-ci a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; elle est remplie, en matière d’immeuble, lorsque le vendeur a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.

Aux termes de l’article 1610, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, l’acte authentique de VEFA en date du 16 décembre 2016 stipule :
« ACHÈVEMENT DE L’IMMEUBLE

Définition de l’achèvement
Il est précisé que l’achèvement au sens du présent chapitre s’entend tel qu’il est défini par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation (…)
…/

Conditions d’exécution des travaux – Délai -Causes légitimes de suspension du délai de livraison
…/

Délai – Livraison 
Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés au plus tard le 31 mars 2017 et livrés au plus tard le 30 juin 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison
- …/
- Retards provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUÉREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; 
- Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;
- …/
- Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepter de réaliser.
…/ »




Madame [Y] fait grief à la SCI SULLY de l’état d’inachèvement de son bien. 

La SCI SULLY soutient que les retards pris résulteraient de la défaillance de certains entrepreneurs, de la faillite de son assureur, du retard des paiement des propriétaires s’agissant de la dernière tranche des travaux et de commandes spécifiques sollicitées par Madame [Y]. 

La SCI SULLY reconnait néanmoins s’être engagée à livrer le bien le 30 juin 2017. 


Sur la défaillance des entrepreneurs

La SCI SULLY produit, s’agissant de justifier d’une suspension du délai résultant de la défaillance d’entreprises, des copies de courriers par lettres simples ainsi que deux procès-verbaux de constats d’huissiers, réalisés les 15 mai 2018 et 27 janvier 2020 faisant état de l’absence d’ouvrier de l’entreprise CYCLONE RUN chargée des travaux d’enduit extérieur et de l’abandon du chantier par l’entreprise FOLESSA chargée de la reprise d’étanchéité. 

Néanmoins, ces pièces, de même que l’ensemble des éléments du dossier, ne permettent pas à la juridiction de céans de constater, ni la date effective de l’arrêt du chantier ou de la résiliation du marché, ni, de la date de reprise effective des travaux ou de la conclusion des nouveaux marchés.

Partant, la SCI SULLY, qui ne justifie pas du délai certain de défaillance et de recherche, ne peut bénéficier d’un délai de suspension à ce titre.


Sur l’interruption d’assurance dommage-ouvrage

L’article L 241-1 du code des assurances dispose d’une obligation d’assurance pesant sur tout constructeur d’ouvrage s’agissant de la responsabilité décennale objective fondée sur les articles 1792 et suivant du code civil.

La SCI SULLY se prévaut de ce que son assureur dommage ouvrage et constructeur non réalisateur, l’Alpha Group Insurance, aurait fait faillite début 2019, la laissant sans assurance jusqu’à désignation d’ALLIANZ par décision du bureau central de tarification en date du 11 octobre 2019 et signature d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage le 14 septembre 2020.

Elle ne produit aucun élément pertinent quant à la faillite de son assureur, ni permettant d’établir à quelle date elle en aurait eu connaissance.

Elle justifie toutefois d’une décision du bureau central de tarification statuant en matière d’assurance de travaux de construction saisi sur requête du 14 avril 2019 et du contrat d’assurance dommage-ouvrage conclu le 14 septembre 2020.

Nonobstant, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’à la date de réunion du 24 avril 2019, le chantier avait repris et l’avancement a progressé. Ce constat fait échec à l’argument de la SCI SULLY tendant à voir reconnaître que l’absence d’assurance dommage-ouvrage constituerait un cas de force majeure l’ayant empêché d’avancer les travaux, qui n’ont, de fait, pas été interrompus.



Sur les commandes spécifiques et le retard de paiement de Madame [Y]

Il résulte de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation que l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l’article L. 242-1 du code des assurances.

L’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation dispose :
« La garantie financière d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.
 La personne qui constate l'achèvement remet au vendeur une attestation d'achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l'un des trois exemplaires de cette attestation à l'organisme garant mentionné à l'article R. 261-17 et un autre au notaire chargé de la vente. »

L’acte authentique de VEFA en date du 16 décembre 2016 stipule :

« PRIX
…/
PAIEMENT DU SURPLUS
…/ 
5% à l’achèvement des travaux conformément à l’article R. 261-24 du CCH, soit la somme de (…) 16.000,00€ ;5% à la livraison (remise des clés), soit la somme de (…) 16.000,00€ ;…/ »

En l’espèce, la SCI SULLY ne justifie d’aucune attestation d’achèvement qu’elle aurait obtenu, a fortiori, qu’elle aurait signifiée aux requérants.

Dès lors, elle échoue à établir le caractère exigible de l’obligation de Madame [Y] d’avoir à payer les deux dernières tranches du prix. 

Ne justifiant d’aucun élément comptable, ni mise en demeure restée infructueuse, la SCI SULLY échoue également à démontrer que Madame [Y] ne se serait acquittée que d’une somme équivalente à 65% du prix de vente. 

Par ailleurs, elle ne produit aucun élément propre à établir efficacement ce que Madame [Y] aurait demandé des travaux modificatifs, leur description ou la date de réalisation. 

Partant, la SCI SULLY échoue à démontrer la suspension du délai de livraison convenu. 

En conséquence, elle est responsable d’un retard, au jour du prononcé du présent jugement, de 96 mois à la livraison du bien, s’étant engagée à le livrer à Madame [Y] le 30 juin 2017.



Ce retard constitue une inexécution de l’obligation de la SCI SULLY d’avoir à livrer le bien dans les délais convenus, propre à justifier de la résiliation judiciaire du contrat de VEFA pour l’avenir, Madame [Y] étant propriétaire de son bien en l’état d’un achèvement de 90%, qui correspond aux sommes dont elle s’est acquittée. 

En effet, la SCI SULLY, qui prétendant reconventionnellement à la condamnation de Madame [Y] à une somme de 111.893,95 euros, soutenant que Madame [Y] ne se serait acquitté que des 65%, ne produit aucun élément au soutien de sa prétention. 

A contrario, Madame [Y] produit deux justificatifs de virement en date du 14 décembre 2016 ainsi que le récapitulatif établi par La Banque Postale des sommes empruntées que cette dernière a adressé au notaire. 

Ces éléments permettent d’établir des versements pour une somme totale de 296.000 euros, soit plus de 90% du prix de vente.

Partant, la SCI SULLY sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de sommes au titre de la seconde moitié du prix.

Sur la liquidation du préjudice de Madame [Y]

En l’espèce, Madame [Y] sollicite :
104.000 €, à parfaire, au titre du préjudice de jouissance ;24.070,12 €, à parfaire, en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance ;31.713,32 € au titre de la perte de la défiscalisation ;8.827 € au titre des frais de garde-meuble et de gardiennage ;3.500 € au titre des frais d’expertise ;3.981,36 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;9.942 € au titre de la taxe foncière ;100.000 € au titre du préjudice moral ;
La SCI SULLY soutient que Madame [Y] aurait acquis le bien en vue de l’habiter, de sorte que son préjudice de jouissance diffèrerait de la perte de valeur locative sur laquelle est fondée sa revendication. Elle nie également la réalité d’une perte de défiscalisation et le lien avec une faute de sa part.

Elle entend voir réduit le remboursement des intérêts intercalaires à la seule période postérieure à la date contractuelle de livraison. 

Elle nie finalement l’existence d’un préjudice moral chez Madame [Y], sollicitant subsidiairement d’en ramener le quantum à de plus justes proportions. 


Sur le préjudice de jouissance, le coût de garde-meuble et de gardiennage

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain et direct ; il peut être existant ou futur, mais ne doit pas être hypothétique.

En l’espèce, Madame [Y] s’appuie sur le rapport d’expertise, pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts fixés sur la valeur locative estimée du bien. 





Néanmoins, il ressort des conclusions même de Madame [Y] (pp. 31 et suivantes notamment) que cette dernière a acquis le bien en vue de l’habiter avec son compagnon. Dès lors, son préjudice ne peut résulter que de la perte de chance de ne pas avoir pu profiter, en tant qu’occupant de son bien, et non en la perte de chance d’en tirer un revenu locatif. Il se matérialise, le cas échéant, dans les échéances de remboursements d’un emprunt, de loyer de remplacement ou des autres frais payés en l’attente de pouvoir emménager dans le bien ainsi que l’éventuelle perte d’agrément.


En l’absence de revendication quant à ces éléments, le préjudice de jouissance sera équitablement fixé à 60% de la valeur locative du bien tel que retenue par l’Expert (1.300 euros), soit la somme de 780 euros mensuel, s’agissant d’une période 96 mois à la date du prononcé du présent jugement, soit un total de 74.880 euros, à parfaire jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux.

Il sera, en outre, fait droit à la demande concernant les frais de garde-meuble et d’emménagement, justifiés par la production des factures y relatives. 


Sur la perte d’avantage fiscal

Aux termes de l’article 199 undecies A du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 13 juin 2016 au 2 mars 2017, (1) il est institué une réduction d'impôt sur le revenu pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les départements d'outre-mer entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. (2) Cette réduction d'impôt s'applique (a) dans la limite d'une surface habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au prix de revient de l'acquisition ou de la construction régulièrement autorisée par un permis de construire d'un immeuble neuf, que le propriétaire prend l'engagement d'affecter dès l'achèvement ou l'acquisition à son habitation principale pendant une durée de cinq ans. (5) Pour le calcul de la réduction d'impôt, les sommes versées au cours de la période définie au 1 sont prises en compte, pour l’investissement mentionné au a, dans la limite de 2 449 € hors taxes par mètre carré de surface habitable. (6.) La réduction d'impôt est effectuée, pour les investissements mentionnés au a du 2, pour le calcul de l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et des neuf années suivantes. (…) Chaque année, la base de la réduction est égale, pour les investissements mentionnés au a du 2, à 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt est né. La réduction d'impôt est égale à 18 % de la base définie au premier alinéa pour les investissements mentionnés au a du 2. En outre, lorsque des dépenses d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, ce taux de 18 % est porté à 22 %.

Pour apprécier la date de réalisation de l’investissement, il convient de retenir, pour les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, leur date d’acquisition (BOI-IR-RICI-80-10-20-10-350 publié le 22 juin 2023). 

Toutefois, le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux de construction (et non par le paiement du prix de celui-ci). Aussi, pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, il convient de retenir l’année d’achèvement des travaux de construction de ce logement et non celle de l’acquisition (BOI-IR-RICI-80-20-430 publié le 6 février 2020).

La date d’achèvement d’un logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable. (BOI-IR-RICI-80-20-450 publié le 6 février 2020).

Par ailleurs, la base de la réduction d’impôt, éventuellement plafonnée, est constituée par le prix d'acquisition du logement (BOI-IR-RICI-80-20 publié le 6 février 2020). En cas de versements échelonnés (vente en l’état futur d’achèvement notamment), les versements antérieurs sont additionnés aux sommes versées l’année ouvrant droit à réduction. Le total ainsi obtenu est réparti sur cinq ou dix ans (BOI-IR-RICI-80-20-170 publié le 6 février 2020).


En l’espèce, Madame [Y] expose avoir perdu le bénéfice de la réduction d’impôt telle que disposé à l’article 199 undecies A du code général des impôts, du fait du retard dans la livraison du bien. 

Néanmoins, cette réduction d’impôt a vocation à être effective sur 10 années à compter de l'année d'achèvement de l'immeuble, et des neuf suivantes, pour autant que l’acquisition ait été réalisée entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. Elle a été reconduite en des taux actualisés aux versions successives de l’article 199 undecies A, dont l’actuelle en vigueur depuis le 2 juin 2024. 

Madame [Y] ne produit aucun élément permettant d’attester que l’administration fiscale lui refuserait le bénéfice de cette réduction d’impôt.

Dès lors, elle n’apparaît pas avoir perdu le bénéfice de la défiscalisation litigieuse, laquelle n’est que retardée par le report du fait générateur de la réduction d’impôt. 

Elle sera donc déboutée de sa demande y relative.


Sur les intérêts intercalaires et frais d’assurance emprunteur

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le capital emprunté ne commence à être remboursé qu'au moment de la prise de possession du bien par l’acquéreur. Avant cette date, seuls les intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué sont dus.

En l’espèce, Madame [Y] réclame une somme de 401,17 euros par mois de retard s’agissant des intérêts intercalaires (311,75 euros) et d’une assurance pour prêt (89,42 euros). 

Elle justifie des montants par la production d’une attestation, concernant les intérêts, et d’un courriel de sa banque, concernant l’assurance. 

Il convient de faire droit à cette demande, s’agissant du retard ayant commencé à courir au 30 juin 2017 (date contractuelle de livraison du bien), soit un montant de 38.512,32 euros au jour de prononcé du présent jugement, à parfaire jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux.


Sur les frais d’expertise et accessoires à la procédure d’expertise

Les frais d’expertise seront inclus aux dépens. 





Les frais accessoires à la procédure pris des honoraires de représentation en procédure de référé et à l’expertise, concernent pour part des frais irrépétibles qu’il convenait de solliciter au stade du référé. Le surplus relève des frais irrépétibles de la présente instance. 

Concernant les frais d’huissier, ceux-ci relèvent des dépens de la présente instance.

La prétention en dommage-intérêt formulée par Madame [Y] concernant ces frais sera donc rejetée.


Sur les taxes foncières

L’acte authentique de VEFA en date du 5 octobre 2017 stipule :
« CHARGES ET CONDITIONS
1°) CONDITIONS GÉNÉRALES
D- Impôts
Les impôts et contributions de toute nature auxquels donneront lieu les Biens vendus seront à la charge de l’ACQUÉREUR à compter de la date à laquelle le VENDEUR lui aura notifié que les BIENS sont mis à sa disposition dans les conditions ci-dessus prévues sous le titre « Constatation de l’Achèvement des Ouvrage et Prise de Possession »

En l’espèce, Madame [Y], qui sollicite le remboursement des taxes foncières 2022 et 2023. Néanmoins, la pièce n°28 qu’elle produit, décrite comme « avis d’imposition » au bordereau de communication de pièce, est en fait un acte de main levée sur hypothèque légale impropre à établir l’acquittement des impôts allégués. 

Partant, sa demande de ce chef sera rejetée. 


Sur le préjudice moral

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral en application de la responsabilité contractuelle de la SCI SULLY résultant du retard d’exécution. 

Elle expose avoir réalisé l’achat de ce bien deux années avant sa retraite, qui devait se concrétiser moins d’un an avant la livraison programmée du bien. Elle soutient avoir placé ses espérances dans l’achat de ce bien, sensé lui permettre de limiter ses dépenses quotidiennes et accueillir ses enfants lors de leur passage à la Réunion. Elle aurait ainsi vu ses espoirs déçus, ses finances obérées et été contrainte de se confiner, en raison du COVID-19, dans un appartement de 18m2. 

Elle ne produit toutefois aucun élément au soutien de son argumentaire, en particulier s’agissant de son arrivée à la retraite, de ses conditions d’hébergement au moment de la conclusion du contrat de vente du bien litigieux, ou encore de ses conditions d’hébergement depuis le 30 juin 2017.

La SCI SULLY nie l’existence et le quantum du préjudice allégué.

Les agissements fautifs de la SCI SULLY, qui a livré le bien promis à l’achèvement avec un délais de retard anormalement excessif, ont toutefois nécessairement causé un préjudice moral à Madame [Y]. Néanmoins, en l’absence d’éléments objectifs permettant de déterminer le préjudice spécifique de Madame [Y], seule est indemnisable la part de préjudice qui affecterait toute personne ordinaire placée dans la situation d’un tel retard dans la livraison du bien amené à devenir sa résidence principale.

En conséquence, il lui sera alloué une juste somme de 5.000 euros. 


Sur les responsabilités de la SCI SULLY, de ELITE INSURANCE et de Monsieur [N]

En l’espèce, Madame [Y] sollicite de voir porter les sommes qu’elle revendique au passif de la SCI SULLY et de voir solidairement condamnés ELITE INSURANCE et Monsieur [N] à leur paiement.


S’agissant de la SCI SULLY

L’article L. 622-22 du Code de commerce, s’agissant des procédures de sauvegarde judiciaire ainsi que, par renvoi expresse des articles L. 631-14 et L. 641-3, aux redressements et liquidations judiciaires, dispose :
« les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. »

La SCI SULLY est en situation de redressement judiciaire à la suite d’une procédure ouverte selon jugement du 6 décembre 2022. 

Partant, les sommes correspondantes à l’indemnisation de Madame [Y] de ses préjudices résultant du retard dans la livraison du bien litigieux, seront portées au passif de la procédure collective. 


S’agissant d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [N]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’application de cette disposition suppose de la part de celui qui l’invoque, la démonstration d’un dommage, d’une faute ainsi qu’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice qui en est résulté.

En l’espèce, Madame [Y] sollicite la condamnation d’ELITE INSURANCE, assignée en qualité d’assureur garantie financière d’achèvement et responsabilité civile de la SCI SULLY, et de Monsieur [N], assigné en qualité architecte maître d’œuvre, solidairement à la SCI SULLY quant à l’entier préjudice indemnisé à l’exception du préjudice moral, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. 

Néanmoins, elle ne procède pas à la démonstration d’une faute de l’architecte ou de la compagnie d’assurance, ni du lien de causalité avec l’entier préjudice, puisqu’une responsabilité solidaire est revendiquée.



Échouant dans l’établissement des faits nécessaire au succès de sa prétention, Madame [Y] sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [N].


Concernant les assurances DO, CNR, GFA et RC :

Les articles L. 242-1 et -2 du code des assurances rendent obligatoire pour tout vendeur d’ouvrage, ou promoteur immobilier, qui fait réaliser des travaux de construction d’avoir à souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.


En l’espèce, Madame [Y] sollicite qu’injonction soit faite à la SCI SULLY d’avoir à justifier, sous astreinte, de contrats d’assurance dommage-ouvrage, constructeur non réalisateur, de garantie financière d’achèvement et de responsabilité civile. De même s’agissant d’enjoindre ELITE INSURANCE à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de l’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY.

Il sera fait droit à ces demandes dans la limite des assurances de dommage obligatoires au sens des articles L. 242-1 et -2 du code des assurances. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire à ce stade. 


Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [N]

En l’espèce, Monsieur [N] sollicite le tribunal de condamner les demandeurs, in solidum, à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, Monsieur [N] se dispense de toute démonstration factuelle et ne fonde pas sa demande en droit. 

Il n’appartient pas au Tribunal de se substituer à Monsieur [N], qui sera donc débouté de sa demande.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire décidée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019.

Elle sera, en outre, tenue à de justes frais irrépétibles à l’endroit de Madame [Y]. 

Monsieur [N] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à sa déclaration d’achèvement des travaux prématurément déposée le 30 avril 2019. 







PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 16 décembre 2016 entre Madame [D] [Y] et la SCI SULLY ;

CONSTATE le transfert définitif de propriété des lots de copropriété cinq et seize de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] en lieu et place à Madame [D] [Y] ;

DÉBOUTE la SCI SULLY de sa demande tendant au paiement d’une somme de 111.893,15 euros correspondant au solde du prix de vente ;

FIXE à 127.219,32 € (cent vingt-sept mille deux cents dix-neuf euros et trente-deux centimes) la créance indemnitaire de Madame [D] [Y] au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY, soit :
74.880 € au titre du préjudice de jouissance ;8.827 € au titre du coût du garde-meuble et de gardiennage ;38.512,32 € au titre en remboursement des intérêts intercalaires et frais d’assurance emprunteur ;5.000 € au titre du préjudice moral résultant du retard de livraison ;
DIT que cette somme est à parfaire s’agissant de 401,17 € (quatre cents un euros et dix-sept centimes) par mois échus suivant la signification du présent jugement, concernant les intérêts intercalaires et l’assurance emprunteur, jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux ;

DIT que cette somme est à parfaire s’agissant de 780 € (sept cents quatre-vingt euros) par mois échus suivant la signification du présent jugement, concernant le préjudice de jouissance, jusqu’à la prise de possession effective du bien litigieux ;

DÉBOUTE Madame [D] [Y] de sa demande au titre d’une perte d’avantage fiscal ;

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par Madame [D] [Y] concernant les frais d’expertise et les frais accessoires à la procédure d’expertise ; 

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par Madame [D] [Y] concernant les taxes foncières 2022 et 2023 ;

DÉBOUTE Madame [D] [Y] de ses demandes pécuniaires formées à l’encontre d’ELITE INSURANCE LTD CY et de Monsieur [W] [N] ;

ENJOINT la SCI SULLY d’avoir à justifier d’une couverture d’assurance obligatoire conformément aux dispositions des articles L. 242-1 et L. 242-2 du code des assurances ;

ENJOINT la société ELITE INSURANCE LTD CY d’avoir à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de la police d’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [N] de sa demande de dommages-intérêts formée contre Madame [D] [Y] ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI SULLY à payer à Madame [D] [Y] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [W] [N] de sa demande faite au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire prononcée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Dévi POUNIANDY, Greffière.

La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R261-1, code civil 1602, code des assurances L242-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code de commerce L622-22, code des assurances L241-1, code des assurances L242-2, code civil 1231-4, code civil 1601-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code civil 1601-3

• 18 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00133

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code civil 1601-3

• 18 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Gap · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00380

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code des assurances L242-1, code de la construction et de l'habitation R261-24

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/02168

  en commun : code des assurances L242-1, code des assurances L241-1, code des assurances L242-2

Mise à jour de la source le 2025-06-25T16:41:00.463Z.