Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 24 juin 2025, n° 20/00850

Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 8 août 2017 reçu en la forme notariée, la SCI SULLY a vendu aux époux [E] et [Q] [D], en l’état futur d’achèvement, un appartement de type T5/T6 situé [Adresse 7] contre le paiement d’un prix total de 535.000,00 €. Cet acte stipule que le bien sera achevé et livré au plus tard le 15 octobre 2017.

La SCI n’ayant toujours pas achevé la réalisation du bien vendu, les époux [D] ont saisi le juge des référés qui, par décision du 31 janvier 2019, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [X] [U]. 

L’Expert a déposé son rapport le 24 septembre 2019. Il confirme que l’appartement n’était toujours pas achevé à la visite du chantier intervenue le 24 août 2019, alors que la livraison de l’appartement aurait dû intervenir au plus tard le 15 octobre 2017.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 28 avril 2020, les époux [D] ont fait citer la SCI SULLY, la société ELITE INSURANCE LTD CY et Monsieur [T] [J], architecte, devant le tribunal de céans aux fins principales d’obtenir la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que la réparation de leurs préjudices.

Motifs

Sur cette assignation, la SCI SULLY et Monsieur [T] [J] ont constitué avocat. 

Bien que régulièrement attraite par acte déposé à l’étude, ELITE INSURANCE LTD CY n’a pas constitué avocat. 

En cours de procédure, la SCI SULLY a été placée en redressement judiciaire.

La SELARL HIROU a été désignée comme mandataire judiciaire et la SELAS BL& ASSOCIES a été désignée comme administrateur judiciaire.

Les demandeurs ont alors assigné en intervention forcée la société HIROU.

La société BL&ASSOCIES est-elle même intervenue volontairement à l’instance le 2 mai 2023.


En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, les époux [D] demandent au tribunal de : 

Concernant le contrat de VEFA :

-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 8 août 2017 avec la SCI SULLY ;

-Constater le transfert définitif de propriété de cet immeuble à son profit en lieu et place de la SCI SULLY ;

À titre subsidiaire,
-Ordonner la compensation entre les dommages-intérêts dus au titre des préjudices matériel et moral avec les 10 % du prix de vente restant dus ;




En tout état de cause,

-Fixer leur créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY à :
*164.475 € arrêtée au 29 novembre 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*21.398,49 € arrêtée au 30 mars 2020 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires ;
*46.489,26 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;
*3.355,88€ au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;
*12.871 € au titre des taxes foncières ;
*300.000 € au titre du préjudice moral ;

-Condamner in solidum l’assureur ELITE INSURANCE et Monsieur [Y] [J] à lui payer les sommes de :
*164.475 € arrêtée au 29.11.2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*21.398,49 € arrêtée au 30 mars 2020 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires majoré des cotisations d’assurance ; 
*3.500 € au titre des frais d’expertise ; 
*3.355,88 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise judiciaire ; 
*12.871 € au titre de la taxe foncière ; 
*46.489,26 € au titre de de la perte de gain au titre de la défiscalisation ; 
*300.000 € au titre du préjudice moral. 

Concernant le défaut d’assurance DO, CNR, GFA et responsabilité civile :

À titre principal,

-Enjoindre la SCI SULLY de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d’un nouveau contrat d’assurance dûment réglé aux titres :
*de la Dommage-Ouvrage ;
*de la responsabilité Constructeur Non Réalisateur ;
*de la responsabilité civile ;’

-Enjoindre la société ELITE INSURANCE de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, du transfert de la GFA et de la police d’assurance responsabilité du Maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

À titre subsidiaire,
-Fixer sa créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de la D-O, alternativement :
*soit au montant des cotisations au titre de la Dommage-Ouvrage ;
*soit au coût que la requérante sera amenée à exposer pour assurer le bien au titre de la Dommage-Ouvrage ;
montant à déterminer au regard des quittances de règlement qu’il appartiendra à la SCI SULLY de produire aux débats ;

-Condamner in solidum la société ELITE INSURANCE à l’indemniser de la même indemnité au titre de la D-O ;






En tout état de cause,

-Débouter la SCI SULLY, la SELAS BL & Associés et Monsieur [T] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;


-Fixer sa créance au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 10.000 € ;

-Condamner in solidum la SELAS BL & Associés, ELITE INSURANCE Ltd CY et Monsieur [T] [J] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner les mêmes aux frais ainsi qu’aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la SCI SULLY demande au tribunal de :

Sur le retard de livraison
Dire qu’elle n’est pas la seule responsable du non-respect du délai de livraison et retenir une suspension légitime du délai de livraison qui ne peut être inférieure à 18 mois ; 
Sur la demande de résiliation judiciaire
Rejeter la demande de résiliation judiciaire ;
En tout état de cause et à titre reconventionnel
Condamner Les époux [D] à lui payer une somme de 160.500 euros correspondant au solde du prix de vente de son appartement ; 
Sur les assurances :
Rejeter la demande visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance DO ;Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance responsabilité civile ; Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation de GFA ; 
Sur les hypothèques
Rejeter la demande des acquéreurs visant la radiation de cette hypothèque au service de publicité foncière ; 
Sur les demandes financières des acquéreurs. 

Sur la perte de jouissance.
Rejeter la demande indemnitaire fondée sur la perte de jouissance ; Sur le remboursement des intérêts intercalaires.
Dire, sous réserve de justification des sommes payées, avoir lieu de soustraire du calcul des intérêts intercalaires la période allant de la libération des fonds au 15 octobre 2017 ; 
Sur les frais d’expertise.
Dire que les frais d’expertise seront supportés à part égale par Les époux [D], Monsieur [J] architecte et la SCI SULLY ; 






Sur les frais accessoires
Rejeter, faute de justificatifs concernant la réalité de ces frais et de leur paiement par les demandeurs, la demande de règlement d’une somme de 3.355,88 euros et correspondraient aux frais d’avocat et autres frais d’huissier ; 
Sur le préjudice né d’une perte de défiscalisation.
Rejeter toute demande indemnitaire fondée sur la perte de défiscalisation ;
Sur le préjudice moral.
Dire n’y avoir lieu à préjudice moral, subsidiairement, ramener la demande de préjudice moral à de plus justes proportions ; 
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
Rejeter les demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, Monsieur [T] [J] demande au tribunal de :

Débouter Les époux [D] de toutes ses fins et demandes à son encontre ; 
En conséquence

Dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation in solidum des autres défendeurs ;
Débouter la demanderesse de ses demandes tendant à le voir condamner s’agissant des frais d’expertise et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la demanderesse à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
La condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise. 

Par message électronique du 5 septembre 2024, l’avocat de l’administrateur judiciaire de la SCI SULLY a indiqué que l’administrateur n’était plus en fonction et qu’en conséquence, il n’avait plus aucune qualité pour intervenir.


Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025, fixant la date de plaidoirie au 22 avril 2025.

Lors de cette audience, les parties ont été informées de la mise à disposition du jugement au 24 juin 2025. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il doit être rappelé que l'article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il en résulte que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Aussi, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en donnant ou restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Sur la résiliation du contrat de VEFA et le transfert de propriété

L’article 1601-3 du code civil dispose : 
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
 Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

S’agissant du régime général des contrats, l’article 1217 du code civil dispose que:
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
 — refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
 — poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;
 — obtenir une réduction du prix;
 — provoquer la résolution du contrat;
 — demander réparation des conséquences de l'inexécution.
 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Les articles 1231-1 à 1231-4 du code civil disposent que :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »



« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. » 
« Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »
« Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. »

S’agissant spécialement des ventes, il résulte des articles 1602 et suivants du code civil, que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre le vendeur ; celui-ci a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; elle est remplie, en matière d’immeuble, lorsque le vendeur a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.

Aux termes de l’article 1610, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.


En l’espèce, l’acte authentique de VEFA en date du 8 août 2017 stipule :
« ACHÈVEMENT DE L’IMMEUBLE

Définition de l’achèvement
Il est précisé que l’achèvement au sens du présent chapitre s’entend tel qu’il est défini par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation (…)
…/

Conditions d’exécution des travaux – Délai -Causes légitimes de suspension du délai de livraison
…/

Délai – Livraison 
Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 15 octobre 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison
- …/
- Retards provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUÉREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; 
- Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;
- …/




- Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepter de réaliser.
…/ »


Les époux [D] font grief à la SCI SULLY de l’état d’inachèvement de leur bien. 

La SCI SULLY soutient que les retards pris résulteraient de la défaillance de certains entrepreneurs, de la faillite de son assureur, du retard des paiement des propriétaires s’agissant de la dernière tranche des travaux et de commandes spécifiques sollicitées par les époux [D]. 

La SCI SULLY reconnaît néanmoins s’être engagée à livrer le bien le 15 octobre 2017. 


Sur la défaillance des entrepreneurs

La SCI SULLY produit, s’agissant de justifier d’une suspension du délai résultant de la défaillance d’entreprises, des copies de courriers par lettre simple ainsi que deux procès-verbaux de constats d’huissiers, réalisés les 15 mai 2018 et 27 janvier 2020 faisant état de l’absence d’ouvrier de l’entreprise CYCLONE RUN chargée des travaux d’enduit extérieur et de l’abandon du chantier par l’entreprise FOLESSA chargée de la reprise d’étanchéité. 

Néanmoins, ces pièces, de même que l’ensemble des éléments du dossier, ne permettent pas à la juridiction de céans de constater, ni la date effective de l’arrêt du chantier ou de la résiliation du marché, ni, de la date de reprise effective des travaux ou de la conclusion des nouveaux marchés.

Partant, la SCI SULLY, qui ne justifie pas du délai certain de défaillance et de recherche, ne peut bénéficier d’un délai de suspension à ce titre.


Sur l’interruption d’assurance dommage-ouvrage

L’article L 241-1 du code des assurances dispose d’une obligation d’assurance pesant sur tout constructeur d’ouvrage s’agissant de la responsabilité décennale objective fondée sur les articles 1792 et suivant du code civil.

La SCI SULLY se prévaut de ce que son assureur dommage ouvrage et constructeur non-réalisateur, l’Alpha Group Insurance, aurait fait faillite début 2019, la laissant sans assurance jusqu’à désignation d’ALLIANZ par décision du bureau central de tarification en date du 11 octobre 2019 et signature d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage le 14 septembre 2020.

Elle ne produit aucun élément pertinent quant à la faillite de son assureur, ni permettant d’établir à quelle date elle en aurait eu connaissance.

Elle justifie toutefois d’une décision du bureau central de tarification statuant en matière d’assurance de travaux de construction saisi sur requête du 14 avril 2019 et du contrat d’assurance dommage-ouvrage conclu le 14 septembre 2020.


Nonobstant, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’à la date de réunion du 24 avril 2019, le chantier avait repris et l’avancement a progressé. Ce constat fait échec à l’argument de la SCI SULLY tendant à voir reconnaître que l’absence d’assurance dommage-ouvrage constituerait un cas de force majeure l’ayant empêché d’avancer les travaux, qui n’ont, de fait, pas été interrompus.


Sur les commandes spécifiques et le retard de paiement des époux [D]

Il résulte de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation que l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l’article L. 242-1 du code des assurances.

L’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation dispose :
« La garantie financière d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.
 La personne qui constate l'achèvement remet au vendeur une attestation d'achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l'un des trois exemplaires de cette attestation à l'organisme garant mentionné à l'article R. 261-17 et un autre au notaire chargé de la vente. »


L’acte authentique de VEFA en date du 8 août 2017 stipule :

« PRIX
…/
PAIEMENT DU SURPLUS
…/ 
10% au défrichement, aplanissement et remblais, soit la somme de (…) 53.500€ ;15% au début des fondations, soit la somme de (…) 82.250€ ;10% à l’achèvement des fondations, soit la somme de (…) 53.500€ ;15% à l’achèvement de la dalle R + 1, soit la somme de (…) 82.250€ ;15% à l’achèvement de la dalle R + 2, soit la somme de (…) 82.250€ ;5% à la mise hors d’eau, soit la somme de (…) 26.750€ ;20% à la mise hors d’aire, soit la somme de (…) 109.000€ ;5% à l’achèvement des travaux conformément à l’article R. 261-24 du CCH, soit la somme de (…) 26.750€ ;5% à la livraison (remise des clés), soit la somme de (…) 26.750€ ;…/ »




En l’espèce, la SCI SULLY ne justifie d’aucune attestation d’achèvement qu’elle aurait obtenue, a fortiori, qu’elle aurait signifiée aux requérants.

Dès lors, elle échoue à établir le caractère exigible de l’obligation de Les époux [D] d’avoir à payer les deux dernières tranches du prix. 

Par ailleurs, elle ne produit aucun élément propre à établir efficacement ce que les époux [D] auraient demandé des travaux modificatifs, leur description ou la date de réalisation. 

Partant, la SCI SULLY échoue à démontrer la suspension du délai de livraison convenu. 

Toutefois, la SCI SULLY produit une sommation interpellative faite à Monsieur [Q] [D], le 31 octobre 2023, signifiée au domicile du destinataire, [Adresse 8]. Force est donc de constater que les époux [D] ont pris possession du bien litigieux, depuis le 31 octobre 2023 à tout le moins.

En conséquence, la SCI SULLY est responsable d’un retard, au jour du prononcé du présent jugement, de 72 mois à la livraison du bien, s’étant engagée à le livrer aux les époux [D] le 15 octobre 2017.

Ce retard constitue une inexécution de l’obligation de la SCI SULLY d’avoir à livrer le bien dans les délais convenus, propre à justifier de la résiliation judiciaire du contrat de VEFA pour l’avenir, les époux [D] étant propriétaire de leur bien en l’état d’un achèvement de 90%, qui correspond aux sommes dont il s’est acquitté. 

En effet, s’agissant des sommes acquittées sur le prix de vente, la SCI SULLY prétend reconventionnellement à la condamnation des époux [D] à une somme de 205.000 euros, soutenant qu’ils ne se seraient acquittés que des 50% du prix de vente. Elle produit un relevé de compte 160233 PROMOTION IMMO SCI SULLY – [M] [G] ouvert entre les livres de l’étude notariale [P], MACE, [R] et [A] pour la période du 28 mars 2017 au 7 septembre 2021. Ce relevé fait état d’un seul versement au crédit s’agissant d’un paiement de 205.000 euros par les époux [D] le 28 mars 2017. Ce paiement correspond à la première moitié du prix payée comptant par les époux [D] à la signature de l’acte authentique d’acquisition le 8 août 2017.

Quant au paiement du surplus, les époux [D] produisent la copie de deux courriers d’appels de fonds qui leur ont été adressés, les 8 août 2017 et 31 mai 2017, par l’étude de Maître [P] s’agissant, respectivement, de 61.500 euros pour l’achèvement de la dalle du R + 2 et de 20.500 pour la mise hors d’eau. Ces courriers portent la mention manuscrite « bon pour accord » et la signature des époux [D]. Ils produisent également la photocopie d’une ordonnance du Président de ce Tribunal, en date du 18 janvier 2018, l’autorisant à séquestrer entre les mains de Maître [P] la somme de 82.000 euros, correspondant à un appel de fonds en date du 13 novembre 2017. Sur cette photocopie est présent également, un chèque de banque émis par Les époux [D] pour un montant de 82.000 euros. 

Ces derniers éléments suffisent à établir une présomption de paiement des 90% du prix de vente par les époux [D], alors que la SCI SULLY ne propose aucun argumentaire en contradiction de ces pièces, ni ne justifie d’aucune mise en demeure d’avoir à payer les différentes tranches qu’elle aurait adressées aux époux [D].





Partant, la SCI SULLY sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de sommes au titre de la seconde moitié du prix. 


Sur la liquidation du préjudice des époux [D]

En l’espèce, les époux [D] sollicitent :
*164.475 € arrêtée au 29 novembre 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*21.398,49 € arrêtée au 30 mars 2020 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires ;
*46.489,26 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;
*3.355,88€ au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;
*12.871 € au titre des taxes foncières ;
*300.000 € au titre du préjudice moral.

La SCI SULLY soutient que les époux [D] auraient acquis le bien en vue de l’habiter, de sorte que leur préjudice de jouissance diffèrerait de la perte de valeur locative sur laquelle est fondée leur revendication. Elle nie également la réalité d’une perte de défiscalisation et le lien avec une faute de sa part.

Elle entend voir réduit le remboursement des intérêts intercalaires à la seule période postérieure à la date contractuelle de livraison. 

Elle nie finalement l’existence d’un préjudice moral chez les époux [D], sollicitant subsidiairement d’en ramener le quantum à de plus justes proportions. 


Sur le préjudice de jouissance,

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain et direct ; il peut être existant ou futur, mais ne doit pas être hypothétique.

En l’espèce, les époux [D] s’appuient sur le rapport d’expertise, pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts fixés sur la valeur locative estimée du bien. 

Néanmoins, il ressort des conclusions mêmes des époux [D] (pp. 31 et suivantes notamment) que ces derniers ont acquis le bien en vue de l’habiter. Dès lors, leur préjudice ne peut résulter que de la perte de chance de ne pas avoir pu profiter, en tant qu’occupants de leur bien, et non en la perte de chance d’en tirer un revenu locatif. Il se matérialise, le cas échéant, dans les échéances de remboursements d’un emprunt, de loyers de remplacement ou des autres frais payés en l’attente de pouvoir emménager dans le bien ainsi que l’éventuelle perte d’agrément.

En l’absence de revendication quant à ces éléments, le préjudice de jouissance sera équitablement fixé à 60% de la valeur locative du bien tel que retenue par l’Expert (2.150 euros), soit la somme de 1.290 euros mensuel, s’agissant d’une période 72 mois à la date de prise de possession du bien, soit un total de 92.880 euros. 








Sur la perte d’avantage fiscal

Aux termes de l’article 199 undecies A du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 13 juin 2016 au 2 mars 2017, (1) il est institué une réduction d'impôt sur le revenu pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les départements d'outre-mer entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. (2) Cette réduction d'impôt s'applique (a) dans la limite d'une surface habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au prix de revient de l'acquisition ou de la construction régulièrement autorisée par un permis de construire d'un immeuble neuf, que le propriétaire prend l'engagement d'affecter dès l'achèvement ou l'acquisition à son habitation principale pendant une durée de cinq ans. (5) Pour le calcul de la réduction d'impôt, les sommes versées au cours de la période définie au 1 sont prises en compte, pour l’investissement mentionné au a, dans la limite de 2 449 € hors taxes par mètre carré de surface habitable. (6.) La réduction d'impôt est effectuée, pour les investissements mentionnés au a du 2, pour le calcul de l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et des neuf années suivantes. (…) Chaque année, la base de la réduction est égale, pour les investissements mentionnés au a du 2, à 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt est né. La réduction d'impôt est égale à 18 % de la base définie au premier alinéa pour les investissements mentionnés au a du 2. En outre, lorsque des dépenses d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, ce taux de 18 % est porté à 22 %.


Pour apprécier la date de réalisation de l’investissement, il convient de retenir, pour les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, leur date d’acquisition (BOI-IR-RICI-80-10-20-10-350 publié le 22 juin 2023). 

Toutefois, le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux de construction (et non par le paiement du prix de celui-ci). Aussi, pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, il convient de retenir l’année d’achèvement des travaux de construction de ce logement et non celle de l’acquisition (BOI-IR-RICI-80-20-430 publié le 6 février 2020).

La date d’achèvement d’un logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable. (BOI-IR-RICI-80-20-450 publié le 6 février 2020).

Par ailleurs, la base de la réduction d’impôt, éventuellement plafonnée, est constituée par le prix d'acquisition du logement (BOI-IR-RICI-80-20 publié le 6 février 2020). En cas de versements échelonnés (vente en l’état futur d’achèvement notamment), les versements antérieurs sont additionnés aux sommes versées l’année ouvrant droit à réduction. Le total ainsi obtenu est réparti sur cinq ou dix ans (BOI-IR-RICI-80-20-170 publié le 6 février 2020).


En l’espèce, les époux [D] exposent avoir perdu le bénéfice de la réduction d’impôt telle que disposée à l’article 199 undecies A du code général des impôts, du fait du retard dans la livraison du bien. 






Néanmoins, cette réduction d’impôt a vocation à être effective sur 10 années à compter de l'année d'achèvement de l'immeuble, et des neuf suivantes, pour autant que l’acquisition ait été réalisée entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. Elle a été reconduite en des taux actualisés aux versions successives de l’article 199 undecies A, dont l’actuelle en vigueur depuis le 2 juin 2024. 

Les époux [D] ne produisent aucun élément permettant d’attester que l’administration fiscale leur refuserait le bénéfice de cette réduction d’impôt.

Dès lors, il n’apparaît pas avoir perdu le bénéfice de la défiscalisation litigieuse, laquelle n’est que retardée par le report du fait générateur de la réduction d’impôt. 

Ils seront donc déboutés de leur demande y relative.


Sur les intérêts intercalaires et les cotisations d’assurance

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le capital emprunté ne commence à être remboursé qu'au moment de la prise de possession du bien par l’acquéreur. Avant cette date, seuls les intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué sont dus.

En l’espèce, les époux [D] réclament une somme de 21.398,49 € à parfaire en remboursement des intérêts intercalaires. Au soutien de leur prétention, ils produisent un tableau d’amortissement des intérêts du 1er janvier 2019 au 5 août 2020 et des relevés de sommes payées pour les années 2017 à 2019. Il en ressort des intérêts intercalaires mensuels d’un montant de 414,56 euros. Il sera donc fait droit à une somme de 13.680,48 euros s’agissant des 33 échéances allant du 15 octobre 2017 (date contractuelle de livraison du bien) jusqu’à 5 août 2020 (fin de la période dont il est justifié).

Ils produisent également un échéancier des mensualités d’assurances pour la période de l’ensemble du prêt faisant état d’une cotisation de 110,76 euros s’agissant de [E] [D] et 175,72 euros s’agissant de [Q] [D]. Il sera donc fait droit à une somme de 20.626,56 euros à ce titre s’agissant des 72 mois de retard à la livraison. 


Sur les frais d’expertise et accessoires à la procédure d’expertise

Les frais d’expertise seront inclus aux dépens. 

Les frais accessoires à la procédure pris des honoraires de représentation en procédure de référé et à l’expertise, concernent pour part des frais irrépétibles qu’il convenait de solliciter au stade du référé. Le surplus relève des frais irrépétibles de la présente instance. 

Concernant les frais d’huissier, ceux-ci relèvent des dépens de la présente instance.

La prétention en dommage-intérêt formulée par Les époux [D] concernant ces frais sera donc rejetée.





Sur les taxes foncières

L’acte authentique de VEFA en date du 8 août 2017 stipule :
« CHARGES ET CONDITIONS
1°) CONDITIONS GÉNÉRALES
D- Impôts
Les impôts et contributions de toute nature auxquels donneront lieu les Biens vendus seront à la charge de l’ACQUÉREUR à compter de la date à laquelle le VENDEUR lui aura notifié que les BIENS sont mis à sa disposition dans les conditions ci-dessus prévues sous le titre « Constatation de l’Achèvement des Ouvrage et Prise de Possession »

En l’espèce, les époux [D] sollicitent le remboursement des taxes foncières 2022 et 2023. 

Néanmoins, la pièce numéro 25 produite au soutien de leur demande est en fait constituée d’une lettre de relance adressée à Monsieur [M] (un copropriétaire de la résidence). 

Partant, leur demande de ce chef sera rejetée. 


Sur le préjudice moral

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral en application de la responsabilité contractuelle de la SCI SULLY résultant du retard d’exécution. 

Ils produisent la copie de leur livret de famille attestant de ce qu’ils sont parents de quatre enfants. En outre, Monsieur [D] établit être diabétique, son équilibre glycémique étant fortement impacté par le stress, tel qu’en atteste la Docteure [O] [V], endocrinologue.

La SCI SULLY nie l’existence et le quantum du préjudice allégué.

Les agissements fautifs de la SCI SULLY, qui a livré le bien promis à l’achèvement avec un délai de retard anormalement excessif, ont nécessairement causé un préjudice moral à l’ensemble de la famille [D], qui se verront alloué la juste somme de 25.000 euros. 


Sur les responsabilités de la SCI SULLY, de ELITE INSURANCE et de Monsieur [J]

En l’espèce, Les époux [D] sollicitent de voir porter les sommes qu’ils revendiquent au passif de la SCI SULLY et de voir solidairement condamnés ELITE INSURANCE et Monsieur [J] à leur paiement.

S’agissant de la SCI SULLY

L’article L. 622-22 du Code de commerce, s’agissant des procédures de sauvegarde judiciaire ainsi que, par renvoi expresse des articles L. 631-14 et L. 641-3, aux redressements et liquidations judiciaires, dispose :
« les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. »

La SCI SULLY est en situation de redressement judiciaire à la suite d’une procédure ouverte selon jugement du 6 décembre 2022. 

Partant, les sommes correspondantes à l’indemnisation des époux [D] de leurs préjudices résultant du retard dans la livraison du bien litigieux, seront portées au passif de la procédure collective. 


S’agissant d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [J]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’application de cette disposition suppose de la part de celui qui l’invoque, la démonstration d’un dommage, d’une faute ainsi qu’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice qui en est résulté.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent la condamnation d’ELITE INSURANCE, assignée en qualité d’assureur garantie financière d’achèvement et responsabilité civile de la SCI SULLY, et de Monsieur [J], assigné en qualité architecte maître d’œuvre, solidairement à la SCI SULLY quant à l’entier préjudice indemnisés, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. 

Néanmoins, ils ne procèdent pas à la démonstration d’une faute de l’architecte ou de la compagnie d’assurance, ni du lien de causalité avec l’entier préjudice, puisqu’une responsabilité solidaire est revendiquée.

Échouant dans l’établissement des faits nécessaire au succès de leur prétention, les époux [D] seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [J].


Concernant les assurances DO, CNR, GFA et RC :

Les articles L. 242-1 et -2 du code des assurances rendent obligatoire pour tout vendeur d’ouvrage, ou promoteur immobilier, qui fait réaliser des travaux de construction d’avoir à souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent qu’injonction soit faite à la SCI SULLY d’avoir à justifier, sous astreinte, de contrats d’assurance dommage-ouvrage, constructeur non réalisateur, de garantie financière d’achèvement et de responsabilité civile. De même s’agissant d’enjoindre ELITE INSURANCE à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de l’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY.



Il sera fait droit à ces demandes dans la limite des assurances de dommage obligatoires au sens des articles L. 242-1 et -2 du code des assurances. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire à ce stade. 


Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [J]

En l’espèce, Monsieur [J] sollicite le tribunal de condamner les demandeurs, in solidum, à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, Monsieur [J] se dispense de toute démonstration factuelle et ne fonde pas sa demande en droit. 

Il n’appartient pas au Tribunal de se substituer à Monsieur [J], qui sera donc débouté de sa demande.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire décidée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019.

Elle sera, en outre, tenue à de justes frais irrépétibles à l’endroit des époux [D]. 

Monsieur [J] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à sa déclaration d’achèvement des travaux prématurément déposée le 30 avril 2019.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 8 août 2017 entre les époux [Q] [F] et [E] [B] [D] et la SCI SULLY ;

CONSTATE le transfert définitif de propriété des lots de copropriété un, quinze et dix-neuf de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] en lieu et place aux époux [E] et [Q] [D] ;

DÉBOUTE la SCI SULLY de sa demande tendant au paiement d’une somme de 160.500 euros correspondant au solde du prix de vente ;

FIXE à 152.187,04 € (cent cinquante-deux mille cent quatre-vingt-sept euros et quatre centimes) la créance indemnitaire des époux [E] et [Q] [D] au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY, soit :
92.880 € au titre du préjudice de jouissance ;34.307,04 € au titre en remboursement des intérêts intercalaires et cotisation d’assurance ;25.000 € au titre du préjudice moral résultant du retard de livraison ;
DÉBOUTE les époux [E] et [Q] [D] de leur demande au titre d’une perte d’avantage fiscal ;

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par les époux [E] et [Q] [D] concernant les frais d’expertise et les frais accessoires à la procédure d’expertise ; 

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par les époux [E] et [Q] [D] concernant les taxes foncières 2022 et 2023 ;

DÉBOUTE les époux [E] et [Q] [D] de leurs demandes pécuniaires formées à l’encontre d’ELITE INSURANCE LTD CY et de Monsieur [T] [J] ;

ENJOINT la SCI SULLY d’avoir à justifier d’une couverture d’assurance obligatoire conformément aux dispositions des articles L. 242-1 et L. 242-2 du code des assurances ;

ENJOINT la société ELITE INSURANCE LTD CY d’avoir à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de la police d’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] de sa demande de dommages-intérêts formée contre les époux [E] et [Q] [D] ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI SULLY à payer aux époux [E] et [Q] [D] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] de sa demande faite au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire prononcée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Dévi POUNIANDY, Greffière.

La Greffière La Présidente

/
REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 20/00850 - N° Portalis DB3Z-W-B7E-FQMR
NAC : 54G

JUGEMENT CIVIL
 DU 24 JUIN 2025


DEMANDEURS

M. [Q] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Amina GARNAULT, substituée par Me Camille DE RAMBURE, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [E] [K] [H] épouse [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Amina GARNAULT, substituée par Me Camille DE RAMBURE avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION




DEFENDEURS

S.C.I. SULLY
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.S. BL ET ASSOCIES - S.E.L.A.R.L. BL ET ASSOCIES - Adminsitrateurs judiciaires - représentée par Me [W] [N] ès qualité d’administrateur judiciaire de la SOCIETE SULLY
[Adresse 3]
[Localité 2]
ni comparante, ni représentée, 

Société ELITE INSURANCE LTD CY
[Adresse 4]
[Localité 3]
ni comparante, ni représentée,

La société HIROU, ès qualité de mandataire judiciaire de la SCI SULLY
[Adresse 5]
[Localité 1]
ni comparante, ni représentée,


M. [T] [J]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Jean claude christia SAINTE-CLAIRE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Copie exécutoire délivrée le :
Expédition délivrée le :
à Me Amina GARNAULT
Me Jean claude christia SAINTE-CLAIRE
Me Fabrice SAUBERT




COMPOSITION DU TRIBUNAL


LORS DES DEBATS : 

Le Tribunal était composé de :

Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Mme Dévi POUNIANDY, Greffier
 
 Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C..
 Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 22 Avril 2025. 


MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 24 Juin 2025.


Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Vice-Présidente
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Mme Dévi POUNIANDY, Greffier


JUGEMENT :
Réputé contradictoire
du 24 Juin 2025, 
en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Mme Dévi POUNIANDY, Greffière






En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte du 8 août 2017 reçu en la forme notariée, la SCI SULLY a vendu aux époux [E] et [Q] [D], en l’état futur d’achèvement, un appartement de type T5/T6 situé [Adresse 7] contre le paiement d’un prix total de 535.000,00 €. Cet acte stipule que le bien sera achevé et livré au plus tard le 15 octobre 2017.

La SCI n’ayant toujours pas achevé la réalisation du bien vendu, les époux [D] ont saisi le juge des référés qui, par décision du 31 janvier 2019, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [X] [U]. 

L’Expert a déposé son rapport le 24 septembre 2019. Il confirme que l’appartement n’était toujours pas achevé à la visite du chantier intervenue le 24 août 2019, alors que la livraison de l’appartement aurait dû intervenir au plus tard le 15 octobre 2017.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 28 avril 2020, les époux [D] ont fait citer la SCI SULLY, la société ELITE INSURANCE LTD CY et Monsieur [T] [J], architecte, devant le tribunal de céans aux fins principales d’obtenir la résiliation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ainsi que la réparation de leurs préjudices.

Sur cette assignation, la SCI SULLY et Monsieur [T] [J] ont constitué avocat. 

Bien que régulièrement attraite par acte déposé à l’étude, ELITE INSURANCE LTD CY n’a pas constitué avocat. 

En cours de procédure, la SCI SULLY a été placée en redressement judiciaire.

La SELARL HIROU a été désignée comme mandataire judiciaire et la SELAS BL& ASSOCIES a été désignée comme administrateur judiciaire.

Les demandeurs ont alors assigné en intervention forcée la société HIROU.

La société BL&ASSOCIES est-elle même intervenue volontairement à l’instance le 2 mai 2023.


En l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, les époux [D] demandent au tribunal de : 

Concernant le contrat de VEFA :

-Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 8 août 2017 avec la SCI SULLY ;

-Constater le transfert définitif de propriété de cet immeuble à son profit en lieu et place de la SCI SULLY ;

À titre subsidiaire,
-Ordonner la compensation entre les dommages-intérêts dus au titre des préjudices matériel et moral avec les 10 % du prix de vente restant dus ;




En tout état de cause,

-Fixer leur créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY à :
*164.475 € arrêtée au 29 novembre 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*21.398,49 € arrêtée au 30 mars 2020 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires ;
*46.489,26 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;
*3.355,88€ au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;
*12.871 € au titre des taxes foncières ;
*300.000 € au titre du préjudice moral ;

-Condamner in solidum l’assureur ELITE INSURANCE et Monsieur [Y] [J] à lui payer les sommes de :
*164.475 € arrêtée au 29.11.2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*21.398,49 € arrêtée au 30 mars 2020 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires majoré des cotisations d’assurance ; 
*3.500 € au titre des frais d’expertise ; 
*3.355,88 € au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise judiciaire ; 
*12.871 € au titre de la taxe foncière ; 
*46.489,26 € au titre de de la perte de gain au titre de la défiscalisation ; 
*300.000 € au titre du préjudice moral. 

Concernant le défaut d’assurance DO, CNR, GFA et responsabilité civile :

À titre principal,

-Enjoindre la SCI SULLY de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, d’un nouveau contrat d’assurance dûment réglé aux titres :
*de la Dommage-Ouvrage ;
*de la responsabilité Constructeur Non Réalisateur ;
*de la responsabilité civile ;’

-Enjoindre la société ELITE INSURANCE de justifier dès à présent, puis sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir, du transfert de la GFA et de la police d’assurance responsabilité du Maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

À titre subsidiaire,
-Fixer sa créance indemnitaire au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de la D-O, alternativement :
*soit au montant des cotisations au titre de la Dommage-Ouvrage ;
*soit au coût que la requérante sera amenée à exposer pour assurer le bien au titre de la Dommage-Ouvrage ;
montant à déterminer au regard des quittances de règlement qu’il appartiendra à la SCI SULLY de produire aux débats ;

-Condamner in solidum la société ELITE INSURANCE à l’indemniser de la même indemnité au titre de la D-O ;






En tout état de cause,

-Débouter la SCI SULLY, la SELAS BL & Associés et Monsieur [T] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;


-Fixer sa créance au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 10.000 € ;

-Condamner in solidum la SELAS BL & Associés, ELITE INSURANCE Ltd CY et Monsieur [T] [J] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-Condamner les mêmes aux frais ainsi qu’aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juin 2024, la SCI SULLY demande au tribunal de :

Sur le retard de livraison
Dire qu’elle n’est pas la seule responsable du non-respect du délai de livraison et retenir une suspension légitime du délai de livraison qui ne peut être inférieure à 18 mois ; 
Sur la demande de résiliation judiciaire
Rejeter la demande de résiliation judiciaire ;
En tout état de cause et à titre reconventionnel
Condamner Les époux [D] à lui payer une somme de 160.500 euros correspondant au solde du prix de vente de son appartement ; 
Sur les assurances :
Rejeter la demande visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance DO ;Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation d’assurance responsabilité civile ; Rejeter la demande des acquéreurs visant la production sous astreinte du respect de l’obligation de GFA ; 
Sur les hypothèques
Rejeter la demande des acquéreurs visant la radiation de cette hypothèque au service de publicité foncière ; 
Sur les demandes financières des acquéreurs. 

Sur la perte de jouissance.
Rejeter la demande indemnitaire fondée sur la perte de jouissance ; Sur le remboursement des intérêts intercalaires.
Dire, sous réserve de justification des sommes payées, avoir lieu de soustraire du calcul des intérêts intercalaires la période allant de la libération des fonds au 15 octobre 2017 ; 
Sur les frais d’expertise.
Dire que les frais d’expertise seront supportés à part égale par Les époux [D], Monsieur [J] architecte et la SCI SULLY ; 






Sur les frais accessoires
Rejeter, faute de justificatifs concernant la réalité de ces frais et de leur paiement par les demandeurs, la demande de règlement d’une somme de 3.355,88 euros et correspondraient aux frais d’avocat et autres frais d’huissier ; 
Sur le préjudice né d’une perte de défiscalisation.
Rejeter toute demande indemnitaire fondée sur la perte de défiscalisation ;
Sur le préjudice moral.
Dire n’y avoir lieu à préjudice moral, subsidiairement, ramener la demande de préjudice moral à de plus justes proportions ; 
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.
Rejeter les demandes.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2022, Monsieur [T] [J] demande au tribunal de :

Débouter Les époux [D] de toutes ses fins et demandes à son encontre ; 
En conséquence

Dire et juger n’y avoir lieu à sa condamnation in solidum des autres défendeurs ;
Débouter la demanderesse de ses demandes tendant à le voir condamner s’agissant des frais d’expertise et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la demanderesse à lui verser une somme de 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
La condamner au paiement d’une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise. 

Par message électronique du 5 septembre 2024, l’avocat de l’administrateur judiciaire de la SCI SULLY a indiqué que l’administrateur n’était plus en fonction et qu’en conséquence, il n’avait plus aucune qualité pour intervenir.


Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 mars 2025, fixant la date de plaidoirie au 22 avril 2025.

Lors de cette audience, les parties ont été informées de la mise à disposition du jugement au 24 juin 2025. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

De plus, il doit être rappelé que l'article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il en résulte que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige. Aussi, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger, donner acte ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

En outre, il convient de rappeler qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, il appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables en donnant ou restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Sur la résiliation du contrat de VEFA et le transfert de propriété

L’article 1601-3 du code civil dispose : 
« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
 Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

S’agissant du régime général des contrats, l’article 1217 du code civil dispose que:
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
 — refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;
 — poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;
 — obtenir une réduction du prix;
 — provoquer la résolution du contrat;
 — demander réparation des conséquences de l'inexécution.
 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Les articles 1231-1 à 1231-4 du code civil disposent que :
« Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »



« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. » 
« Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive. »
« Dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution. »

S’agissant spécialement des ventes, il résulte des articles 1602 et suivants du code civil, que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige, tout pacte obscur ou ambigu s'interprétant contre le vendeur ; celui-ci a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend ; la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ; elle est remplie, en matière d’immeuble, lorsque le vendeur a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.

Aux termes de l’article 1610, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.


En l’espèce, l’acte authentique de VEFA en date du 8 août 2017 stipule :
« ACHÈVEMENT DE L’IMMEUBLE

Définition de l’achèvement
Il est précisé que l’achèvement au sens du présent chapitre s’entend tel qu’il est défini par l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation (…)
…/

Conditions d’exécution des travaux – Délai -Causes légitimes de suspension du délai de livraison
…/

Délai – Livraison 
Le VENDEUR s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 15 octobre 2017 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.

Causes légitimes de suspension du délai de livraison
- …/
- Retards provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le VENDEUR à l’ACQUÉREUR au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’œuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant) ; 
- Retards entraînés par la recherche et la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci ;
- …/




- Retards de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepter de réaliser.
…/ »


Les époux [D] font grief à la SCI SULLY de l’état d’inachèvement de leur bien. 

La SCI SULLY soutient que les retards pris résulteraient de la défaillance de certains entrepreneurs, de la faillite de son assureur, du retard des paiement des propriétaires s’agissant de la dernière tranche des travaux et de commandes spécifiques sollicitées par les époux [D]. 

La SCI SULLY reconnaît néanmoins s’être engagée à livrer le bien le 15 octobre 2017. 


Sur la défaillance des entrepreneurs

La SCI SULLY produit, s’agissant de justifier d’une suspension du délai résultant de la défaillance d’entreprises, des copies de courriers par lettre simple ainsi que deux procès-verbaux de constats d’huissiers, réalisés les 15 mai 2018 et 27 janvier 2020 faisant état de l’absence d’ouvrier de l’entreprise CYCLONE RUN chargée des travaux d’enduit extérieur et de l’abandon du chantier par l’entreprise FOLESSA chargée de la reprise d’étanchéité. 

Néanmoins, ces pièces, de même que l’ensemble des éléments du dossier, ne permettent pas à la juridiction de céans de constater, ni la date effective de l’arrêt du chantier ou de la résiliation du marché, ni, de la date de reprise effective des travaux ou de la conclusion des nouveaux marchés.

Partant, la SCI SULLY, qui ne justifie pas du délai certain de défaillance et de recherche, ne peut bénéficier d’un délai de suspension à ce titre.


Sur l’interruption d’assurance dommage-ouvrage

L’article L 241-1 du code des assurances dispose d’une obligation d’assurance pesant sur tout constructeur d’ouvrage s’agissant de la responsabilité décennale objective fondée sur les articles 1792 et suivant du code civil.

La SCI SULLY se prévaut de ce que son assureur dommage ouvrage et constructeur non-réalisateur, l’Alpha Group Insurance, aurait fait faillite début 2019, la laissant sans assurance jusqu’à désignation d’ALLIANZ par décision du bureau central de tarification en date du 11 octobre 2019 et signature d’un contrat d’assurance dommage-ouvrage le 14 septembre 2020.

Elle ne produit aucun élément pertinent quant à la faillite de son assureur, ni permettant d’établir à quelle date elle en aurait eu connaissance.

Elle justifie toutefois d’une décision du bureau central de tarification statuant en matière d’assurance de travaux de construction saisi sur requête du 14 avril 2019 et du contrat d’assurance dommage-ouvrage conclu le 14 septembre 2020.


Nonobstant, il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’à la date de réunion du 24 avril 2019, le chantier avait repris et l’avancement a progressé. Ce constat fait échec à l’argument de la SCI SULLY tendant à voir reconnaître que l’absence d’assurance dommage-ouvrage constituerait un cas de force majeure l’ayant empêché d’avancer les travaux, qui n’ont, de fait, pas été interrompus.


Sur les commandes spécifiques et le retard de paiement des époux [D]

Il résulte de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation que l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, à l'exception des travaux dont l'acquéreur se réserve l'exécution. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l’article L. 242-1 du code des assurances.

L’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation dispose :
« La garantie financière d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, tel que défini à l'article R. 261-1. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2, soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l'art. Lorsque le vendeur assure lui-même la maîtrise d'œuvre, la constatation est faite par un organisme de contrôle indépendant.
 La personne qui constate l'achèvement remet au vendeur une attestation d'achèvement, en trois exemplaires originaux, établie conformément à un modèle défini par arrêté du ministre chargé du logement. Le vendeur remet l'un des trois exemplaires de cette attestation à l'organisme garant mentionné à l'article R. 261-17 et un autre au notaire chargé de la vente. »


L’acte authentique de VEFA en date du 8 août 2017 stipule :

« PRIX
…/
PAIEMENT DU SURPLUS
…/ 
10% au défrichement, aplanissement et remblais, soit la somme de (…) 53.500€ ;15% au début des fondations, soit la somme de (…) 82.250€ ;10% à l’achèvement des fondations, soit la somme de (…) 53.500€ ;15% à l’achèvement de la dalle R + 1, soit la somme de (…) 82.250€ ;15% à l’achèvement de la dalle R + 2, soit la somme de (…) 82.250€ ;5% à la mise hors d’eau, soit la somme de (…) 26.750€ ;20% à la mise hors d’aire, soit la somme de (…) 109.000€ ;5% à l’achèvement des travaux conformément à l’article R. 261-24 du CCH, soit la somme de (…) 26.750€ ;5% à la livraison (remise des clés), soit la somme de (…) 26.750€ ;…/ »




En l’espèce, la SCI SULLY ne justifie d’aucune attestation d’achèvement qu’elle aurait obtenue, a fortiori, qu’elle aurait signifiée aux requérants.

Dès lors, elle échoue à établir le caractère exigible de l’obligation de Les époux [D] d’avoir à payer les deux dernières tranches du prix. 

Par ailleurs, elle ne produit aucun élément propre à établir efficacement ce que les époux [D] auraient demandé des travaux modificatifs, leur description ou la date de réalisation. 

Partant, la SCI SULLY échoue à démontrer la suspension du délai de livraison convenu. 

Toutefois, la SCI SULLY produit une sommation interpellative faite à Monsieur [Q] [D], le 31 octobre 2023, signifiée au domicile du destinataire, [Adresse 8]. Force est donc de constater que les époux [D] ont pris possession du bien litigieux, depuis le 31 octobre 2023 à tout le moins.

En conséquence, la SCI SULLY est responsable d’un retard, au jour du prononcé du présent jugement, de 72 mois à la livraison du bien, s’étant engagée à le livrer aux les époux [D] le 15 octobre 2017.

Ce retard constitue une inexécution de l’obligation de la SCI SULLY d’avoir à livrer le bien dans les délais convenus, propre à justifier de la résiliation judiciaire du contrat de VEFA pour l’avenir, les époux [D] étant propriétaire de leur bien en l’état d’un achèvement de 90%, qui correspond aux sommes dont il s’est acquitté. 

En effet, s’agissant des sommes acquittées sur le prix de vente, la SCI SULLY prétend reconventionnellement à la condamnation des époux [D] à une somme de 205.000 euros, soutenant qu’ils ne se seraient acquittés que des 50% du prix de vente. Elle produit un relevé de compte 160233 PROMOTION IMMO SCI SULLY – [M] [G] ouvert entre les livres de l’étude notariale [P], MACE, [R] et [A] pour la période du 28 mars 2017 au 7 septembre 2021. Ce relevé fait état d’un seul versement au crédit s’agissant d’un paiement de 205.000 euros par les époux [D] le 28 mars 2017. Ce paiement correspond à la première moitié du prix payée comptant par les époux [D] à la signature de l’acte authentique d’acquisition le 8 août 2017.

Quant au paiement du surplus, les époux [D] produisent la copie de deux courriers d’appels de fonds qui leur ont été adressés, les 8 août 2017 et 31 mai 2017, par l’étude de Maître [P] s’agissant, respectivement, de 61.500 euros pour l’achèvement de la dalle du R + 2 et de 20.500 pour la mise hors d’eau. Ces courriers portent la mention manuscrite « bon pour accord » et la signature des époux [D]. Ils produisent également la photocopie d’une ordonnance du Président de ce Tribunal, en date du 18 janvier 2018, l’autorisant à séquestrer entre les mains de Maître [P] la somme de 82.000 euros, correspondant à un appel de fonds en date du 13 novembre 2017. Sur cette photocopie est présent également, un chèque de banque émis par Les époux [D] pour un montant de 82.000 euros. 

Ces derniers éléments suffisent à établir une présomption de paiement des 90% du prix de vente par les époux [D], alors que la SCI SULLY ne propose aucun argumentaire en contradiction de ces pièces, ni ne justifie d’aucune mise en demeure d’avoir à payer les différentes tranches qu’elle aurait adressées aux époux [D].





Partant, la SCI SULLY sera déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de sommes au titre de la seconde moitié du prix. 


Sur la liquidation du préjudice des époux [D]

En l’espèce, les époux [D] sollicitent :
*164.475 € arrêtée au 29 novembre 2024 (à parfaire) au titre du préjudice de jouissance ;
*21.398,49 € arrêtée au 30 mars 2020 (à parfaire) en remboursement des intérêts intercalaires ;
*46.489,26 € au titre de la perte de la défiscalisation ;
*3.500 € au titre des frais d’expertise ;
*3.355,88€ au titre des frais accessoires à la procédure d’expertise ;
*12.871 € au titre des taxes foncières ;
*300.000 € au titre du préjudice moral.

La SCI SULLY soutient que les époux [D] auraient acquis le bien en vue de l’habiter, de sorte que leur préjudice de jouissance diffèrerait de la perte de valeur locative sur laquelle est fondée leur revendication. Elle nie également la réalité d’une perte de défiscalisation et le lien avec une faute de sa part.

Elle entend voir réduit le remboursement des intérêts intercalaires à la seule période postérieure à la date contractuelle de livraison. 

Elle nie finalement l’existence d’un préjudice moral chez les époux [D], sollicitant subsidiairement d’en ramener le quantum à de plus justes proportions. 


Sur le préjudice de jouissance,

Pour être indemnisable, le préjudice doit être certain et direct ; il peut être existant ou futur, mais ne doit pas être hypothétique.

En l’espèce, les époux [D] s’appuient sur le rapport d’expertise, pour solliciter l’octroi de dommages et intérêts fixés sur la valeur locative estimée du bien. 

Néanmoins, il ressort des conclusions mêmes des époux [D] (pp. 31 et suivantes notamment) que ces derniers ont acquis le bien en vue de l’habiter. Dès lors, leur préjudice ne peut résulter que de la perte de chance de ne pas avoir pu profiter, en tant qu’occupants de leur bien, et non en la perte de chance d’en tirer un revenu locatif. Il se matérialise, le cas échéant, dans les échéances de remboursements d’un emprunt, de loyers de remplacement ou des autres frais payés en l’attente de pouvoir emménager dans le bien ainsi que l’éventuelle perte d’agrément.

En l’absence de revendication quant à ces éléments, le préjudice de jouissance sera équitablement fixé à 60% de la valeur locative du bien tel que retenue par l’Expert (2.150 euros), soit la somme de 1.290 euros mensuel, s’agissant d’une période 72 mois à la date de prise de possession du bien, soit un total de 92.880 euros. 








Sur la perte d’avantage fiscal

Aux termes de l’article 199 undecies A du code général des impôts, dans sa version en vigueur du 13 juin 2016 au 2 mars 2017, (1) il est institué une réduction d'impôt sur le revenu pour les contribuables domiciliés en France qui investissent dans les départements d'outre-mer entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. (2) Cette réduction d'impôt s'applique (a) dans la limite d'une surface habitable comprise entre 50 et 150 mètres carrés selon le nombre de personnes destinées à occuper à titre principal le logement, au prix de revient de l'acquisition ou de la construction régulièrement autorisée par un permis de construire d'un immeuble neuf, que le propriétaire prend l'engagement d'affecter dès l'achèvement ou l'acquisition à son habitation principale pendant une durée de cinq ans. (5) Pour le calcul de la réduction d'impôt, les sommes versées au cours de la période définie au 1 sont prises en compte, pour l’investissement mentionné au a, dans la limite de 2 449 € hors taxes par mètre carré de surface habitable. (6.) La réduction d'impôt est effectuée, pour les investissements mentionnés au a du 2, pour le calcul de l'impôt dû au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, et des neuf années suivantes. (…) Chaque année, la base de la réduction est égale, pour les investissements mentionnés au a du 2, à 10 % des sommes effectivement payées au 31 décembre de l'année au cours de laquelle le droit à réduction d'impôt est né. La réduction d'impôt est égale à 18 % de la base définie au premier alinéa pour les investissements mentionnés au a du 2. En outre, lorsque des dépenses d'équipement de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement, ce taux de 18 % est porté à 22 %.


Pour apprécier la date de réalisation de l’investissement, il convient de retenir, pour les logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement, leur date d’acquisition (BOI-IR-RICI-80-10-20-10-350 publié le 22 juin 2023). 

Toutefois, le fait générateur de la réduction d’impôt est constitué par la date d’achèvement des travaux de construction (et non par le paiement du prix de celui-ci). Aussi, pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, il convient de retenir l’année d’achèvement des travaux de construction de ce logement et non celle de l’acquisition (BOI-IR-RICI-80-20-430 publié le 6 février 2020).

La date d’achèvement d’un logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable. (BOI-IR-RICI-80-20-450 publié le 6 février 2020).

Par ailleurs, la base de la réduction d’impôt, éventuellement plafonnée, est constituée par le prix d'acquisition du logement (BOI-IR-RICI-80-20 publié le 6 février 2020). En cas de versements échelonnés (vente en l’état futur d’achèvement notamment), les versements antérieurs sont additionnés aux sommes versées l’année ouvrant droit à réduction. Le total ainsi obtenu est réparti sur cinq ou dix ans (BOI-IR-RICI-80-20-170 publié le 6 février 2020).


En l’espèce, les époux [D] exposent avoir perdu le bénéfice de la réduction d’impôt telle que disposée à l’article 199 undecies A du code général des impôts, du fait du retard dans la livraison du bien. 






Néanmoins, cette réduction d’impôt a vocation à être effective sur 10 années à compter de l'année d'achèvement de l'immeuble, et des neuf suivantes, pour autant que l’acquisition ait été réalisée entre le 22 juillet 2003 et le 31 décembre 2017. Elle a été reconduite en des taux actualisés aux versions successives de l’article 199 undecies A, dont l’actuelle en vigueur depuis le 2 juin 2024. 

Les époux [D] ne produisent aucun élément permettant d’attester que l’administration fiscale leur refuserait le bénéfice de cette réduction d’impôt.

Dès lors, il n’apparaît pas avoir perdu le bénéfice de la défiscalisation litigieuse, laquelle n’est que retardée par le report du fait générateur de la réduction d’impôt. 

Ils seront donc déboutés de leur demande y relative.


Sur les intérêts intercalaires et les cotisations d’assurance

Les intérêts intercalaires correspondent aux frais engendrés par le déblocage d'un prêt immobilier en plusieurs étapes. En matière de vente en l’état futur d’achèvement, le capital emprunté ne commence à être remboursé qu'au moment de la prise de possession du bien par l’acquéreur. Avant cette date, seuls les intérêts intercalaires portant sur la fraction du capital déjà débloqué sont dus.

En l’espèce, les époux [D] réclament une somme de 21.398,49 € à parfaire en remboursement des intérêts intercalaires. Au soutien de leur prétention, ils produisent un tableau d’amortissement des intérêts du 1er janvier 2019 au 5 août 2020 et des relevés de sommes payées pour les années 2017 à 2019. Il en ressort des intérêts intercalaires mensuels d’un montant de 414,56 euros. Il sera donc fait droit à une somme de 13.680,48 euros s’agissant des 33 échéances allant du 15 octobre 2017 (date contractuelle de livraison du bien) jusqu’à 5 août 2020 (fin de la période dont il est justifié).

Ils produisent également un échéancier des mensualités d’assurances pour la période de l’ensemble du prêt faisant état d’une cotisation de 110,76 euros s’agissant de [E] [D] et 175,72 euros s’agissant de [Q] [D]. Il sera donc fait droit à une somme de 20.626,56 euros à ce titre s’agissant des 72 mois de retard à la livraison. 


Sur les frais d’expertise et accessoires à la procédure d’expertise

Les frais d’expertise seront inclus aux dépens. 

Les frais accessoires à la procédure pris des honoraires de représentation en procédure de référé et à l’expertise, concernent pour part des frais irrépétibles qu’il convenait de solliciter au stade du référé. Le surplus relève des frais irrépétibles de la présente instance. 

Concernant les frais d’huissier, ceux-ci relèvent des dépens de la présente instance.

La prétention en dommage-intérêt formulée par Les époux [D] concernant ces frais sera donc rejetée.





Sur les taxes foncières

L’acte authentique de VEFA en date du 8 août 2017 stipule :
« CHARGES ET CONDITIONS
1°) CONDITIONS GÉNÉRALES
D- Impôts
Les impôts et contributions de toute nature auxquels donneront lieu les Biens vendus seront à la charge de l’ACQUÉREUR à compter de la date à laquelle le VENDEUR lui aura notifié que les BIENS sont mis à sa disposition dans les conditions ci-dessus prévues sous le titre « Constatation de l’Achèvement des Ouvrage et Prise de Possession »

En l’espèce, les époux [D] sollicitent le remboursement des taxes foncières 2022 et 2023. 

Néanmoins, la pièce numéro 25 produite au soutien de leur demande est en fait constituée d’une lettre de relance adressée à Monsieur [M] (un copropriétaire de la résidence). 

Partant, leur demande de ce chef sera rejetée. 


Sur le préjudice moral

L’article 1611 dispose, que le vendeur doit, dans tous les cas, être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral en application de la responsabilité contractuelle de la SCI SULLY résultant du retard d’exécution. 

Ils produisent la copie de leur livret de famille attestant de ce qu’ils sont parents de quatre enfants. En outre, Monsieur [D] établit être diabétique, son équilibre glycémique étant fortement impacté par le stress, tel qu’en atteste la Docteure [O] [V], endocrinologue.

La SCI SULLY nie l’existence et le quantum du préjudice allégué.

Les agissements fautifs de la SCI SULLY, qui a livré le bien promis à l’achèvement avec un délai de retard anormalement excessif, ont nécessairement causé un préjudice moral à l’ensemble de la famille [D], qui se verront alloué la juste somme de 25.000 euros. 


Sur les responsabilités de la SCI SULLY, de ELITE INSURANCE et de Monsieur [J]

En l’espèce, Les époux [D] sollicitent de voir porter les sommes qu’ils revendiquent au passif de la SCI SULLY et de voir solidairement condamnés ELITE INSURANCE et Monsieur [J] à leur paiement.

S’agissant de la SCI SULLY

L’article L. 622-22 du Code de commerce, s’agissant des procédures de sauvegarde judiciaire ainsi que, par renvoi expresse des articles L. 631-14 et L. 641-3, aux redressements et liquidations judiciaires, dispose :
« les instances en cours sont interrompues jusqu'à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l'administrateur ou le commissaire à l'exécution du plan nommé en application de l'article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.
Le débiteur, partie à l'instance, informe le créancier poursuivant de l'ouverture de la procédure dans les dix jours de celle-ci. »

La SCI SULLY est en situation de redressement judiciaire à la suite d’une procédure ouverte selon jugement du 6 décembre 2022. 

Partant, les sommes correspondantes à l’indemnisation des époux [D] de leurs préjudices résultant du retard dans la livraison du bien litigieux, seront portées au passif de la procédure collective. 


S’agissant d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [J]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’application de cette disposition suppose de la part de celui qui l’invoque, la démonstration d’un dommage, d’une faute ainsi qu’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice qui en est résulté.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent la condamnation d’ELITE INSURANCE, assignée en qualité d’assureur garantie financière d’achèvement et responsabilité civile de la SCI SULLY, et de Monsieur [J], assigné en qualité architecte maître d’œuvre, solidairement à la SCI SULLY quant à l’entier préjudice indemnisés, sur le fondement de l’article 1240 du code civil. 

Néanmoins, ils ne procèdent pas à la démonstration d’une faute de l’architecte ou de la compagnie d’assurance, ni du lien de causalité avec l’entier préjudice, puisqu’une responsabilité solidaire est revendiquée.

Échouant dans l’établissement des faits nécessaire au succès de leur prétention, les époux [D] seront déboutés de leur demande de condamnation solidaire d’ELITE INSURANCE et de Monsieur [J].


Concernant les assurances DO, CNR, GFA et RC :

Les articles L. 242-1 et -2 du code des assurances rendent obligatoire pour tout vendeur d’ouvrage, ou promoteur immobilier, qui fait réaliser des travaux de construction d’avoir à souscrire, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.

En l’espèce, les époux [D] sollicitent qu’injonction soit faite à la SCI SULLY d’avoir à justifier, sous astreinte, de contrats d’assurance dommage-ouvrage, constructeur non réalisateur, de garantie financière d’achèvement et de responsabilité civile. De même s’agissant d’enjoindre ELITE INSURANCE à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de l’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY.



Il sera fait droit à ces demandes dans la limite des assurances de dommage obligatoires au sens des articles L. 242-1 et -2 du code des assurances. Le prononcé d’une astreinte n’apparaît toutefois pas nécessaire à ce stade. 


Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur [J]

En l’espèce, Monsieur [J] sollicite le tribunal de condamner les demandeurs, in solidum, à lui verser une somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Toutefois, Monsieur [J] se dispense de toute démonstration factuelle et ne fonde pas sa demande en droit. 

Il n’appartient pas au Tribunal de se substituer à Monsieur [J], qui sera donc débouté de sa demande.


Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’issue du litige et l’équité commandent de condamner la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire décidée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019.

Elle sera, en outre, tenue à de justes frais irrépétibles à l’endroit des époux [D]. 

Monsieur [J] sera débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard à sa déclaration d’achèvement des travaux prématurément déposée le 30 avril 2019. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 8 août 2017 entre les époux [Q] [F] et [E] [B] [D] et la SCI SULLY ;

CONSTATE le transfert définitif de propriété des lots de copropriété un, quinze et dix-neuf de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] en lieu et place aux époux [E] et [Q] [D] ;

DÉBOUTE la SCI SULLY de sa demande tendant au paiement d’une somme de 160.500 euros correspondant au solde du prix de vente ;

FIXE à 152.187,04 € (cent cinquante-deux mille cent quatre-vingt-sept euros et quatre centimes) la créance indemnitaire des époux [E] et [Q] [D] au passif de la procédure de redressement de la SCI SULLY, soit :
92.880 € au titre du préjudice de jouissance ;34.307,04 € au titre en remboursement des intérêts intercalaires et cotisation d’assurance ;25.000 € au titre du préjudice moral résultant du retard de livraison ;
DÉBOUTE les époux [E] et [Q] [D] de leur demande au titre d’une perte d’avantage fiscal ;

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par les époux [E] et [Q] [D] concernant les frais d’expertise et les frais accessoires à la procédure d’expertise ; 

REJETTE la demande en dommage-intérêts formulée par les époux [E] et [Q] [D] concernant les taxes foncières 2022 et 2023 ;

DÉBOUTE les époux [E] et [Q] [D] de leurs demandes pécuniaires formées à l’encontre d’ELITE INSURANCE LTD CY et de Monsieur [T] [J] ;

ENJOINT la SCI SULLY d’avoir à justifier d’une couverture d’assurance obligatoire conformément aux dispositions des articles L. 242-1 et L. 242-2 du code des assurances ;

ENJOINT la société ELITE INSURANCE LTD CY d’avoir à justifier du transfert de la garantie financière d’achèvement et de la police d’assurance responsabilité du maître d’ouvrage consenties à la SCI SULLY ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] de sa demande de dommages-intérêts formée contre les époux [E] et [Q] [D] ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SCI SULLY à payer aux époux [E] et [Q] [D] une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [J] de sa demande faite au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

CONDAMNE la SCI SULLY aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire prononcée par ordonnance de référé de ce tribunal en date du 31 janvier 2019 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Dévi POUNIANDY, Greffière.

La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R261-1, code civil 1602, code des assurances L242-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code de commerce L622-22, code des assurances L241-1, code des assurances L242-2, code civil 1231-4, code civil 1601-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 24 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00849

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code civil 1602, code de la construction et de l'habitation R261-24, code des assurances L242-2, code civil 1231-4, code civil 1601-3

• 24 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/01237

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code civil 1602, code de la construction et de l'habitation R261-24, code des assurances L242-2, code civil 1601-3

• 25 mars 2025 · Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00848

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code des assurances L242-2, code civil 1601-3

• 28 février 2024 · Cour d'appel d'Agen · Autre · n° 22/00511

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code civil 1601-3

• 30 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 20/00015

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code civil 1601-3

• 18 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur · n° 24/00133

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code de la construction et de l'habitation R261-24, code civil 1601-3

• 18 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Gap · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/00380

  en commun : code de la construction et de l'habitation R261-1, code des assurances L242-1, code de la construction et de l'habitation R261-24

• 15 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lorient · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/02168

  en commun : code des assurances L242-1, code des assurances L241-1, code des assurances L242-2

Mise à jour de la source le 2025-06-25T16:41:04.573Z.