Tribunal judiciaire de Nice, 4ème Chambre civile, 20 juin 2025, n° 21/00794

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.A.R.L. VALGENIO c/ Syndic. de copro. CITYA TORDO, S.A.R.L. AZUR CONSEIL SALMON 

N° 25/
Du 20 Juin 2025 

4ème Chambre civile
 N° RG 21/00794 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NKP2 

 









Grosse délivrée à 

la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES expédition délivrée à 

Me Khaled HARRAG

le 20 Juin 2025 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 04 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Juin 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

S.A.R.L. VALGENIO, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Khaled HARRAG, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice CITYA TORDO dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 2]
représentée par Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Société AZUR CONSEIL SALMON, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 2]
représentée par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant






































EXPOSÉ DU LITIGE

La société Valgenio était propriétaires de nombreux lots dont les lots 22, 26 et 45 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 2] situé [Adresse 4]. La société Azur Conseil Salmon a exercé les fonctions de syndic de cette copropriété jusqu’à ce que la société Citya Tordo soit désignée pour la remplacer.

Le lot n° 22 qui appartenait à la société Valgenio dans l’immeuble [Adresse 2] a été vendu à M. [S] [P] suivant un jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice du 2 mai 2013. La société Valgenio est demeurée propriétaire des lot n°26 et 45 du même immeuble.

Faisant valoir notamment que le syndic avait persisté à lui adresser les appels de fonds relatifs au lot 22 qu’elle avait cédé, que son lot 26 était utilisé comme local poubelle et que des travaux avaient été faits dans son autorisation dans son lot 45, la société Valgenio a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] et la société Azur Conseil Salmon en indemnisation des préjudices causés par leurs fautes respectives par actes des 17 et 25 février 2021.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident notifiées le 11 septembre 2023 pour que les demandes soient déclarées irrecevables, la société Valgenio étant dépourvu de gérant à la date de l’assignation.

Par ordonnance du 8 mars 2024, le juge de la mise en état a constaté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] avait abandonné sa demande tendant à faire déclarer irrecevable l’action introduite par la société Valgenio et a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la société Valgenio à l’encontre de la société Azur Conseil Salmon.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 6 février 2025, la société Valgenio sollicite :

- la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] et de la société Azur Conseil Salmon à lui payer les sommes suivantes :

5.765,67 euros en remboursement des charges indûment prélevées pour le lot 22 et 1.500 euros en réparation des préjudices subis,
12.000 euros d’indemnité d’occupation de son lot 26 et 2.000 euros en réparation des préjudices subis,
86.000 euros d’indemnité d’occupation de son lot 45 pour le bénéfice de la copropriété,
5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- l’autorisation de réaliser des travaux d’accès à son lot 45 pour y créer des appartements.

Elle expose qu’à la suite d’un jugement rendu par le juge de l’exécution le 2 mai 2023, M. [S] [P] est devenu propriétaire du lot 22 dans lequel il exerce une activité commerciale. 

Elle explique qu’il n’a jamais réglé de charges de copropriété qui lui ont été imputées alors qu’elle n’était plus propriétaire du lot dont elle a réglé les taxes d’habitation pendant de nombreuses années. Elle indique rapporter la preuve de ce fait par la sommation qu’elle a fait délivrer au notaire de M. [S] [P] qui a reconnu une erreur matérielle dans la désignation du lot adjugé ainsi que par la production des appels de fonds du 1er janvier au 31 mars 2018 qui lui ont été adressés pour le paiement de charges communes afférentes au lot 22. Elle précise que les charges réclamées de 5.765,67 euros sont celles qui ont servi de fondement aux poursuites pour aboutir à la vente de son lot alors qu’il était de la responsabilité du syndic de répartir les charges conformément au règlement de copropriété et de rectifier l’erreur d’imputation de celles-ci. Elle sollicite donc la réparation des préjudices causés par ces négligences conjointes du syndicat et de son syndic alors en exercice.

Elle fait valoir que le lot 26 dont elle est propriétaire a été transformé en local poubelle sans son autorisation ni celle de l’assemblée générale. Elle estime que le syndicat ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive trentenaire dont les conditions ne sont pas réunies, d’autant qu’elle a réglé les charges afférentes à ce lot, ce qui fait obstacle à une possession continue, non interrompue, paisible, non équivoque, et à titre de propriétaire par le syndicat. Elle ajoute que, par application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat ne peut imposer à un copropriétaire la transformation d’une partie privative en partie commune même par le jeu de la prescription.

Elle soutient également que la loi pose des limites à la possibilité d’accéder à des parties privatives pour y exécuter des travaux nécessaires et que l’assemblée générale n’a jamais autorisé la réalisation de travaux dans son lot n°45 en violation de son droit de propriété dont la surface aménageable a été réduite de 20 m². Elle indique que la valeur de ces combles avait été estimée à 169.000 euros et qu’elle avait confié un projet d’aménagement à un architecte le 9 janvier 2013 qu’elle n’a pas pu mettre en œuvre. Elle considère que son action n’est pas prescrite car elle n’a découvert les faits lui permettant d’agir qu’à l’occasion du constat d’huissier dressé en 2020. Elle ajoute que l’autorisation lui a toujours refusé la création d’un escalier pour accéder à ses combles si bien qu’elle est fondée à réclamer l’autorisation judiciaire d’y procéder.

Dans ses conclusions en défense n°2 notifiées le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » situé [Adresse 4] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de la société Valgenio à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la société Valgenio, marchand de biens, a acquis l’immeuble en son entier le 17 mars 2004 qui a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété le 10 octobre 1983 puis de modificatifs à l’état descriptif de division les 22 juillet 2004, 3 avril 2006, 30 juin 2011, 21 novembre 2011, 28 août 2013 et 14 septembre 2016. Il précise que le lot 45, initialement parties communes, a été créé par la société Valgenio par le modificatif à l’état descriptif de division du 22 juillet 2004 qui a ensuite revendu la quasi-intégralité de ses lots.

Il soutient que la société Valgenio n’a jamais payé les charges du lot 22 à la place du lot 26 et qu’elle n’a jamais d’ailleurs réglé aucune charge de copropriété afférente aux différents lots qu’elle possède. Il indique qu’elle a été condamnée, par jugement du 10 avril 2018, à lui payer la somme de 40.104,53 euros de charges et appels provisionnels, comptes arrêtés au 3 octobre 2017, qu’elle n’a réglé que le 12 mai 2020. Il considère que les demandes de remboursement ne sont étayées par aucune pièce et ne pourront qu’être rejetées.

Il explique que lorsque la société Valgenio a acquis l’immeuble, celui-ci avait subi des modifications en 1984 à la suite de la réduction du bâtiment à l’arrière et la démolition de plusieurs lots. Il indique que le lot 26 avait été démoli en partie, qu’il était utilisé comme local poubelle et contenait des installations collectives et que les copropriétaires qui ont acquis leur lot de la société Valgenio les ont acquis avec un droit d’accès à ce local utilisé et entretenu depuis plus de trente ans par la copropriété qui est donc fondée à en revendiquer la propriété.

Il soutient enfin que la société Valgenio a vendu son lot 45 à la société I2A en 2020 de sorte que ses demandes sont irrecevables. Il précise néanmoins que ce lot a été créé par la sociéé Valgenio sur les parties communes et ne comporterait qu’une échelle de meunier pour y accéder. Il souligne qu’il n’a fait procéder qu’à l’entretien obligatoire des équipements installés dans ces combles conformément à l’article 21 du règlement de copropriété. Il fait valoir que la société Valgenio, qui a créé ce lot en 2004, avait connaissance de sa consistance matérielle pour être grevé d’une servitude apparente au profit de la collectivité et qu’il l’a acquis en toute connaissance de cause. Il ajoute que la demande indemnitaire fondé sur l’occupation de ce lot est en tout état de cause irrecevable car prescrite sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 renvoyant à l’article 2224 du code civil.




Dans ses écritures communiquées le 10 février 2025, la société Azur Conseil Salmon conclut au débouté et sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société Valgenio à lui payer les sommes suivantes :

5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,
3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle rappelle que le syndic, investi par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de la mission d’administrer et de conserver l’immeuble, est responsable à l’égard des copropriétaires du préjudice personnel causé aux copropriétaires par ses fautes sur le fondement quasi-délictuel des articles 1240 et 1241 du code civil.

Elle soutient que la société Valgenio ne rapporte pas la preuve d’une faute dans l’imputation à son compte des charges du lot 22 alors que cette copropriétaire n’a jamais réglé aucune charge et souligne qu’en tout état de cause, elle ne peut être condamnée à restituer une somme qu’elle n’a pas perçue.

Elle ajoute que l’utilisation du lot 26 en local poubelle depuis plus de 30 ans ne lui est pas imputable si bien que sa responsabilité ne peut être retenue à défaut de preuve d’une faute de sa part mais également d’un préjudice lié à l’occupation de ce local qui n’a jamais été destiné à l’habitation.

Elle fait valoir enfin que la société Valgenio a créé le lot 45 en 2004 pris sur les parties communes et l’a revendu à la société I2A en 2020, estimant qu’elle n’a donc plus qualité à agir.

Elle ajoute que la société Valgenio n’ignorait pas la situation de droit et de fait de ce lot grevé d’une servitude apparente au profit du syndicat des copropriétaires qu’elle n’a jamais occupé.

Elle souligne qu’aucune faute de sa part n’est démontrée et qu’il ne pourrait en tout état de cause pas être condamné à régler une indemnité d’occupation.

La clôture de la procédure est intervenue le 18 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 prorogée au 20 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndic et du syndicat.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes

En contrepartie du pouvoir découlant des fonctions qui lui sont attribuées par la loi, le syndicat est soumis à des obligations qui, si elles ne sont pas respectées, entraîneront sa responsabilité pour faute à l’égard des copropriétaires aux droits desquels il est porté atteinte par la mauvaise exécution de sa mission.

Le syndicat peut notamment engager sa responsabilité à l’égard d’un copropriétaire qui subit un préjudice en raison du non-respect du règlement de copropriété, convention régissant les rapports des copropriétaires et la gestion de l’immeuble.

Mais le syndicat est également, en sa qualité de mandant, responsable envers les copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l’exécution de son mandat sur le fondement de l’article 1998 du code civil

Par ailleurs, les copropriétaires qui supportent un préjudice spécifique sont fondés à mettre en cause la responsabilité du syndic sur le fondement, non pas des dispositions relatives au mandat puisque le syndic n'est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1240 et suivants du code civil.



La mise en œuvre de la responsabilité du syndic par un copropriétaire nécessite la preuve par ce dernier d'une faute, d’un préjudice personnel et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué. Le copropriétaire demandeur doit notamment établir l'existence d'un préjudice direct et personnel, indépendamment de celui éprouvé par la copropriété. 

La société Valgenio invoque des fautes distinctes pour les trois lots dont elle a été ou est propriétaire qu’il convient d’examiner successivement.

1. Sur les appels de charges afférentes au lot 22 son adjudication aux enchères publiques sur saisie immobilière.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Le fait, pour le syndic, de procéder à une répartition des charges qui contrevient aux dispositions du règlement de copropriété constitue une faute du syndic qui engage sa responsabilité personnelle mais le copropriétaire doit, en ce cas, rapporter la preuve d’un trop-versé constitutif d’un préjudice matériel que le syndic doit réparer.

En l’espèce, par jugement du 2 mai 2013, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Nice a adjugé à M. [S] [P] au prix de 80.000 euros le lot n° 26 décrit comme un appartement transformé en local commercial à usage de bar de 37,05 m² en rez-de-chaussée avec les 11/801° des parties communes générales de l’immeuble [Adresse 2].

Il existe manifestement une erreur dans le numéro du lot vendu aux enchères sur saisie publié au service de la publicité foncière puisque la description du lot vendu correspond au lot n° 22 de l’immeuble.

M. [S] [P] a d’ailleurs fait délivrer à la société Valgenio le 27 septembre 2022 une sommation de comparaître en l’étude de Maître [W] [R], notaire à [Localité 2], pour signer un acte rectificatif de l’erreur matérielle affectant le lot vendu.

La société Valgenio fait valoir que le syndic n’a pas procédé à la rectification de son compte individuel en appelant des charges pour le lot 22 et non pour le lot 26 depuis sa vente en 2013.

Elle ne produit, pour le démontrer, qu’un appel de fonds pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2018 mentionnant qu’elle était propriétaire des lots 18, 19, 21, 22 et 45 et non du lot 26, situation qui correspond au jugement d’adjudication publié.

En revanche, elle fournit un appel de fonds pour la période du 1er janvier au 31 mars 2020 démontant que cette situation a été rectifiée par des charges appelées pour les lots 16, 17, 18, 19, 21, 26 et 45 et non pour le lot 22.

Or, il sera constaté que ni le syndicat ni le syndic n’ont commis de faute à l’origine de l’erreur figurant dans le jugement d’adjudication sur le lot vendu, leur responsabilité ne pouvant pas être engagée pour s’être conformé au titre publié au service de la publicité foncière selon lequel seule la propriété du lot 26 avait été transféré de la société Valgenio à M. [S] [P].

Mais il sera surtout souligné que la société Valgenio ne démontre pas qu’elle a payé les charges afférentes au lot 22 depuis sa vente car elle ne fournit aucune pièce pour établir un quelconque paiement.

Dès lors, elle ne démontre ni faute du syndic ni faute du syndicat à l’origine d’un trop-versé allégué sans aucune pièce pour l’établir ni même d’un quelconque préjudice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande d’indemnisation, étant observé qu’elle ne précise pas quelle suite elle a donné à la sommation de signer l’acte rectificatif.

2. Sur l’occupation du lot 26 par le local « poubelles » de l’immeuble.

La société Valgenio était propriétaire de l’entier immeuble dénommé [Adresse 2] qu’elle avait acquis de la société [Adresse 2] suivant acte reçu le 17 mars 2004 et qui avait fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division du 10 octobre 1983 et d’un acte administratif contenant état descriptif modificatif du 16 février 1984.

Dans l’état descriptif originaire du 10 octobre 1983, le lot n°26 était décrit comme un petit appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble comprenant une salle de séjour et une chambre auquel on accédait par le hall d’entrée.

Toutefois, l’immeuble situé [Adresse 4] édifié sur la parcelle [Cadastre 1] avait fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation partielle le 21 janvier 1982 pour être détaché de l’immeuble mitoyen qui a donné lieu à l’acte administratif du 17 février 1984.

Les plans fournis par le syndicat des copropriétaires démontrent que le lot 26 était situé sur les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] si bien qu’il n’a pas pu subsister en son état originaire d’appartement lorsque les deux immeubles mitoyens ont été détachés en exécution de la décision d’expropriation pour cause d’utilité publique.

La société Valgenio a acquis la totalité de l’immeuble le 17 mars 2004 dont elle a ensuite revendu les lots notamment à M. [J] [Y] et à M. [H] [V] qui attestent, dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, que le lot 26 a toujours été un local poubelle ouvert constitué d’une seule pièce à usage d’entrepôt.

La société Valgenio, qui connaissait parfaitement l’immeuble dont elle était seule propriétaire avant de revendre ses lots, ne peut donc soutenir que ce local a été un appartement à usage d’habitation en se fondant sur l’état descriptif de division originaire alors que sa consistance a été modifié par des travaux important de démolition de l’arrière de l’immeuble.

La particularité du litige réside en ce que la société Valgenio a acquis la totalité de l’immeuble en 2004 qui ne s’est donc plus trouvé en copropriété, dont elle a ensuite revendu les lots conformément à son activité de marchand de biens après avoir fait établir des modificatifs à l’état descriptif de division tout en conservant la propriété de certains d’entre eux.

Il s’ensuit qu’elle seule a été en capacité, lorsqu’elle a réuni la propriété de tous les lots entre ses mains, d’affecter le local subsistant correspondant au lot 26 à cet usage de local poubelle et elle ne prétend pas d’ailleurs l’avoir un jour occupé ou fait occuper à des fins d’habitation.

Elle ne démontre donc pas que le syndicat ou le syndic ont commis une faute en conservant l’usage antérieur à l’année 2004 du local constituant le lot 26 qui serait à l’origine de préjudices dont elle réclame l’indemnisation notamment sous forme d’une indemnité d’occupation alors qu’elle ne prouve ni même n’allègue avoir jamais occupé ce lot dans la consistance matérielle dans laquelle il se trouvait lorsqu’elle a acquis la totalité de l’immeuble.

A défaut d’établir un faute du syndicat ou du syndic à l’origine d’un préjudice démontré par l’usage du lot 26 depuis plus de vingt ans, la société Valgenio sera déboutée de ses demandes de dommages-intérêts.

3. Sur le lot 45 constituant les combles de l’immeuble.

Au terme de l’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

a. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que la société Valgenio a cédé son lot 45 à la société I2A en produisant un certificat du service de la publicité foncière dont la dernière page porte la mention d’une vente réalisée le 23 avril 2020.


Pour autant, le lot cédé par la société Valgenio n’est pas mentionné par cette fiche de renseignement.

En tout état de cause, la perte de la qualité de propriétaire du lot 45 de la société Valgenio est contredite par le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 octobre 2024 qui a rejeté sa demande d’installation d’un escalier pour lui permettre d’accéder « à ses combles n°45 dont elle est propriétaire ».

Il s’ensuit que la société Valgenio demeure bien propriétaire du lot 45 de l’état descriptif de division consistant dans les combles de l’immeuble de sorte que la fin de non-recevoir tirée de son défaut d’intérêt et de qualité à agir, moyen qui relevait par ailleurs de la compétence exclusive du juge de la mise en état, sera rejeté.

b. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

La prescription quinquennale applicable aux actions personnelles relatives à la copropriété a pour point de départ le jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir.

Les dispositions de la loi Elan ayant réduit le délai de prescription de 10 ans à 5 ans ne s’étant pas accompagnées de dispositions transitoires, est applicable l’article 2222 du code civil selon lequel, en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

Il incombe au défendeur à l'instance qui se prévaut de la prescription de démontrer que le délai requis par la loi s’est écoulé depuis que l’action est née.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] qui considère que l’action indemnitaire de la société Valgenio relative au lot 45 est prescrite ne propose pas de point de départ de son délai pour agir.

La société Valgenio fait valoir qu’elle a découvert des travaux illicites réalisés dans son lot au cours de l’année 2020 mais elle a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier le 9 mai 2019 par Maître [Z] [Q] décrivant l’état des combles.

Le projet de l’architecte Genin qu’elle avait mandaté pour réaliser l’aménagement des combles en janvier 2013 comporte des plans n’intégrant pas les installations collectives constatées dans celles-ci le 9 mai 2019.

Une photographie de la VMC révèle qu’elle a en réalité été installée en 1998 dans les combles suivant la plaque apposée sur celle-ci comportant les références du fabriquant mais la construction du mur destiné à la clore sur une dizaine de m² ne peut être datée avec précision.

L’assignation ayant été délivrée les des 17 et 25 février 2021, soit moins de cinq ans après le procès-verbal de constat du 9 mai 2019, date à laquelle il est établi que la société Valgenio a eu connaissance de la modification de son lot, son action n’est pas prescrite.

Par conséquent, la fin de non-recevoir tirée de la prescription qui relevait par ailleurs également de la compétence exclusive du juge de la mise en état qui n’a pas été saisi, sera rejetée.

c. Sur la demande d’indemnisation du préjudice causé par la réalisation de travaux dans le lot privatif de la société Valgenio.

Au terme d’un acte modificatif à l’état descriptif de division reçu le 22 juillet 2004, la société Valgenio a créé un nouveau lot issu des parties communes de l’immeuble correspondant aux combles portant le numéro 45 avec la faculté de le transformer en solarium ou en appartement.

La société Valgenio fait valoir que le syndicat a fait installer le système de VMC dans les combles, ce qui a réduit leur superficie de 20 m² alors qu’elle avait le projet de les aménager et avait fait réaliser une étude par un architecte en janvier 2013 à cet effet.

Toutefois, à la date de création de ce lot privatif par la société Valgenio le 22 juillet 2004, les combles jusqu’alors une partie commune comprenaient déjà le système de VMC de l’immeuble qu’il est possible de dater de l’année 1998 ainsi que différentes canalisations.

Seule la création du mur de clôture de cette installation peut être intervenue après la transformation de cette partie commune en partie privative.

Néanmoins, la société Valgenio, qui est l’auteur de la création de ce lot dont elle n’ignorait pas qu’il contenait des installations collectives de l’immeuble, ne peut soutenir que c’est par suite d’une faute du syndicat et du syndic qu’elle a été privée d’une vingtaine de mètres carrés aménageables.

Elle ne fournit aucun élément d’évaluation des préjudices qu’elle invoque, notamment d’un préjudice financier fondé sur des attestations de valeur alors que ce lot ne pouvait être aménagé en local d’habitation qu’à condition d’y entreprendre de lourds travaux notamment de consolidation du plancher et d’ouverture en façade.

L’entretien courant des installations collectives nécessaires à la conservation et à l’administration de l’immeuble par le syndic ne saurait constituer une faute alors qu’il entre dans sa mission et que le règlement de copropriété prévoit expressément, dans son article 16 f), que les copropriétaires devraient supporter sans indemnité l’exécution des réparations nécessaires aux parties commune et si besoin, donner accès aux personnes chargées d’exécuter ces travaux.

L’état de ce lot tel qu’il résulte du procès-verbal de constat du 9 mai 2019 révèle qu’il était inoccupé, accessible et dans un état de vétusté tel que la société Valgenio ne peut soutenir que l’entretien des équipements collectifs lui a causé un préjudice.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

d. Sur la demande d’autorisation judiciaire de créer un escalier d’accès au lot 45.

Selon l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25, b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus.

L’article 25 b) de cette loi prévoit en effet que ne sont adoptées qu’à la majorité de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 alinéa 4 impose deux conditions pour que le tribunal soit valablement saisi de la demande d’autorisation, d’une part un refus formel de l’assemblée générale à la demande d'autorisation qui lui a été présentée par le ou les copropriétaires désireux d'entreprendre les travaux et, d’autre part, que les travaux n’aient pas déjà été entrepris.




Toutefois, le demandeur a l’obligation de fournir toutes les informations nécessaires sur les conditions de réalisation des travaux, l’autorisation pouvant être refusée si le projet n’est pas élaboré ou si les documents techniques produits ne permettent pas de déterminer le projet précis et complet des travaux envisagés.

En l’espèce, le lot 45 correspondant aux combles de l’immeuble n’est actuelle accessible que par une échelle de meunier si bien que la société Valgenio a sollicité l’autorisation d’installer un escalier pour lui permettre l’accès au 6ème étage à l’assemblée générale des copropriétaires qui a refusé de lui délivrer cette autorisation le 17 octobre 2024.

Pour autant, la société Valgenio n’a pas produit dans le cadre de l’instance les documents techniques permettant d’autoriser judiciairement la création de cet escalier, notamment après s’être assuré que les conditions de leur réalisation seront exclusives de toute atteinte à l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires par l’emprise de cet escalier.

A défaut et pour ce motif, les travaux ne peuvent être judiciairement autorisés si bien que la société Valgenio sera déboutée de sa demande faute de produire des éléments suffisants.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par la société Azur Conseil Salmon.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la société Azur Conseil Salmon se prévaut exclusivement du caractère infondé de l’action dirigée à son encontre sans démonstration d’une faute dans l’exercice de sa mission de syndic.

Pour autant, l’appréciation inexacte que la société Valgenio a faite de ses droits ne suffit pas à caractériser un abus dans son droit d’agir en justice à défaut de démonstration d’un acte de malice ou de mauvaise foi.

Par conséquent, la société Azur Conseil Salmon sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la société Valgenio sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la société Azur Conseil Salmon la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas en revanche de prononcer de condamnation sur le ce fondement au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] qui sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.















PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

REJETTE les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Valgenio et de la prescription ;

DEBOUTE la société Valgenio de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la société Valgenio à payer à la société Azur Conseil Salmon la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Azur Conseil Salmon de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 2] situé [Adresse 4] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Valgenio aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.                                                       

                      LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT