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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nanterre, Expropriations, 16 juin 2025, n° 24/00059

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] était propriétaire d’un local commercial, anciennement à usage de boucherie, d’une remise, de deux logements et de trois caves constituant les lots n°23, 38, 50 et 28 à 30 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 6] et AR n°[Cadastre 7] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 24]. 

L’opération d’aménagement de la [Adresse 28], qui inclut cette parcelle a été déclarée d’utilité publique au profit de la Société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 24] 92 (SEMAG 92) suivant arrêté préfectoral du 15 juin 2022 qui a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à sa réalisation.

Le transfert de propriété du bien exproprié au profit de la SEMAG 92 a été prononcé suivant ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022. 

Par courrier recommandé avec accusé réception du 16 juillet 2024, la SEMAG 92 a notifié à M. [P] une offre d’indemnisation de 58 564 euros, se décomposant de 52 331 euros à titre d’indemnité principale et 6 233 euros à titre d’indemnité de remploi. 

Par mémoire de saisine reçu au greffe le 18 septembre 2024, la SEMAG 92 a saisi le juge de l’expropriation afin de fixation de l’indemnité de dépossession. 

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 février 2025 à 10h00 et 24 mars 2025 à 9h30.

Le 11 février 2025, un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties.

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°1 visé par greffe le 24 mars 2025, la SEMAG 92 sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité globale de dépossession à 58 564 euros, se décomposant de 52 331 euros à titre d’indemnité principale et 6 233 euros à titre d’indemnité de remploi. 

Par conclusions complémentaires et récapitulatives reçues au greffe le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité de dépossession totale de 90 650 euros dont 81 500 euros à titre d’indemnité principale et 9 150 euros à titre d’indemnité de remploi. 

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 28 octobre 2024, M. [P] sollicite la fixation de l’indemnité globale de dépossession à 236 525 euros, se décomposant d’une indemnité principale de 172 523 euros, d’une indemnité de remploi de 19 002 euros et d’une indemnité au titre de la perte des loyers futurs de 45 000 euros. 

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux mémoires visés par le greffe et aux conclusions prises par le commissaire du gouvernement.

Motifs

MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU de la commune de [Localité 24] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2005, modifié le 13 décembre 2017 par délibération du conseil de territoire de l’établissement territorial Boucle Nord de Seine rendu public le 22 décembre 2017, date d’opposabilité aux tiers. 

A cette date, le bien était situé en zone UB du PLU de la commune de [Localité 24].

En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2017. 

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation. 

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 12 septembre 2022. 

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien 

La superficie cadastrale des parcelles s’élève respectivement à 33m² et 439m², soit une surface totale de 472m². 

Les parties s’accordent sur : 
la surface du local commercial (23,5 m²) et de la remise liée (7,1 m²) pour une superficie commerciale globale de 30,60 m², la proportion des logements dans la totalité des parties communes de l’immeuble à hauteur de 31/1000èmes. 
Sur l’occupation du bien 

Les parties s’accordent sur une estimation du bien en valeur libre, le local commercial étant fermé et les logements de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 24] ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité irrémédiable et d’interdiction d’habiter du 10 janvier 2005. 

Sur la consistance matérielle du bien 

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : 

I/ Environnement

Le bien est situé à l’angle des [Adresse 21] et des Grésillons, au sud-ouest de la ville, en limite de la commune d’[Localité 20], à 450 mètres de la station de métro “[Adresse 23]” (ligne 13), de plusieurs lignes de bus (54, 140, 175 et 177), de commerces de proximité, d’espaces verts et des quais de Seine. 

II/ Extérieur

L’ensemble immobilier est composé d’un ancien commerce et de logements ainsi que des caves. La devanture du commerce, anciennement une boucherie donne sur la rue et demeure fermée par un rideau métallique sécurisé. Le propriétaire nous indique que l’ouverture est impossible puisque le rideau a été soudé pour éviter les squats. Cependant une porte anti-squat est présente à gauche du rideau. L’enseigne et la banne sont dans un état moyen. La copropriété en R+2 est frappée d’un arrêté d’insalubrité de 2005. La façade est en mauvais état et les fenêtres sont condamnées par des briques. 

III/ Intérieur

Les parties communes, dont le couloir est carrelé au sol et aux murs, sont dans un mauvais état. A droite, l’accès au logement se fait par un escalier en bois en très mauvais état. Celui-ci est condamné, l’accès est impossible. A gauche, un escalier en pierre mène aux logements de la copropriété. A partir de la cour, nous constatons que la façade est en extrêmement mauvais état, l’ensemble des fenêtres ont été condamnées par des parpaings. Par ailleurs, la cour est parsemée de débris de chantier. 
L’entrée de la boucherie se trouve sous l’escalier en bois. La porte métallique est endommagée et a été forcée. Les murs sous l’escalier sont inexistants, l’escalier est abîmé. Sous ce dernier se trouve un lave-main. Le sol est carrelé. Cette entrée, via l’arrière-boutique, donne sur un grand comptoir de boucherie. On y trouve deux balances, une caisse enregistreuse, trois billots en bois en mauvais état et deux comptoirs en aluminium en état moyen. Les murs latéraux sont habillés de miroirs. On trouve également une rôtissoire et une chambre froide mobile. Une autre chambre froide se trouve au fond à gauche derrière une porte en bois munie d’une serrure, équipée d’une ventilation et d’étagères métalliques. 
L’accès aux trois caves se fait par une trappe métallique située au sol, derrière le comptoir de boucherie. L’escalier d’accès est carrelé tout comme le sol et les murs. Deux des trois caves sont fermées par des portes. L’espace ouvert présente un billot pour la découpe de la viande. Le deuxième est un espace de stockage en chambre froide et le troisième sert d’espace de stockage et contient 2 billots. Un petit espace dans un renfoncement est utilisé comme lieu de stockage électrifié.
Enfin, les deux logements attachés au bien sont au deuxième étage, accessibles depuis la cour mais l’accès est impossible en vertu d’un arrêté de péril de 2019, du fait de l’effondrement du plafond. 

Observations : l’expropriant souhaite préciser que la cour par laquelle nous sommes entrés n’est normalement pas accessible en vertu de l’arrêté de péril. L’exproprié quant à lui affirme ne pas être informé que les lieux ont été squattés, de même que la remise située au fond de la cour qui est à usage de stockage d’effets personnels, fermée par une porte. Le commissaire du gouvernement n’a pas formulé d’observation. 


SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. 

Eu égard à l’accord des parties et à la pertinence d’une application différenciée, la méthode par comparaison sera retenue pour l’évaluation de l’indemnité de dépossession relative à la surface commerciale tandis que la méthode de la récupération foncière sera retenue pour les logements. 

Sur l'indemnité principale 

Sur les locaux commerciaux 

Aux termes de la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques. 

L’autorité expropriante produit deux termes de référence : 

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 76 500 euros pour la partie commerce, soit 1 275 euros/m² ; 
Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 71 125 euros pour le local commercial et ses annexes, soit 1 293 euros/m². 
L’exproprié réclame quant à lui un prix unitaire de 3 040 euros/m², faisant valoir que le local commercial, qui ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, demeure exploitable. Il rappelle également que par acte du 26 juin 2019, la commune de [Localité 24] a préempté le fonds de commerce moyennant la somme de 267 329 euros, comprenant les éléments incorporels dont le droit au bail évalués à 238 000 euros si bien qu’un loyer mensuel de 1 250 euros lui est versé. 

Le commissaire du gouvernement communique enfin 3 termes de comparaison : 

Cession du 29 avril 2021 (volume 2021P08315) : lots n°1 à 3 situés au [Adresse 17] à [Localité 24], comprenant un local commercial de 70,97m² et deux emplacements de stationnement double en dépendances au prix de 140 000 euros, soit 1 973 euros/m² ; Identique au terme n°1 de l’autorité expropriante : cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 26 janvier 2023 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 71 125 euros pour le local commercial et ses annexes, soit 1 293 euros/m². Cession du 23 janvier 2023 (volume 2023P01873) : lots n°2 et 78 situés au [Adresse 4] à [Localité 24] comprenant un local commercial de 52,13m² et une cave en sous-sol au prix de 131 500 euros, soit 2 523 euros/m². 
Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative au local commercial et son annexe. 

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réponse, M. [P] se prévaut d’un ratio unitaire de 3 040 euros/m² sans toutefois faire état de références de publication d’actes de vente ou produire les actes. 

C’est donc à juste titre que l’autorité expropriante sollicite de voir écarter sa prétention.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrainsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Dès lors, le terme n°3, qui correspond à la mutation ancienne du 29 avril 2021 et ne tient pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France, ne sera pas considéré comme pertinent. A titre surabondant, édifié au sein d’une construction récente en très bon état, le terme produit ne relève pas du même spectre du marché, même en tenant compte de la dette locative y afférent. 

Enfin, si le terme n°5, qui est situé au pied d’un ensemble immobilier insalubre et en mauvais état intérieur, peut être retenu, il y a néanmoins lieu de relever que la façade est en bien meilleur état et davantage esthétique que celle des lots expropriés. L’accès au local par l’entrée principale est par ailleurs impossible, le rideau métallique ayant été soudé afin d’éviter les occupations illégales tandis que l’accès par les parties communes est condamné du fait des arrêtés d’insalubrité et de péril affectant l’ensemble immobilier. 

Aussi, si ce dernier terme peut être considéré comme pertinent, il y a lieu d’y appliquer un abattement de 20% afin de tenir compte de ces éléments. 

Ainsi l’étude est constituée des trois biens suivants :

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 76 500 euros pour la partie commerce, soit 1 275 euros/m² ; 
Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 71 125 euros pour le local commercial et ses annexes, soit 1 293 euros/m². Cession du 23 janvier 2023 (volume 2023P01873) : lots n°2 et 78 situés au [Adresse 4] à [Localité 24] comprenant un local commercial de 52,13m² et une cave en sous-sol au prix de 131 500 euros, soit 2 523 euros/m² avec un abattement de 20%, soit 2 018 euros/m². 
(1 275 + 1 293 + 2 018) / 3 = 1 529 euros/m²

L’indemnité principale due au titre du local commercial et son annexe sera par conséquent fixée à 46 787 euros. 

 Sur les logements

Conformément articles L. 511-1, L. 511-5 et L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, l’expropriation des immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique. Pour les immeubles mentionnés à l’article L. 511-1, l’indemnité d’expropriation est fixée et calculée conformément aux dispositions des articles L. 242-1 à L. 242-7 et du livre III sous réserve des dispositions de l’article L. 511-6. Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

L’autorité expropriante produit deux termes de référence : 

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 13 550 euros pour les trois logements en récupération foncière correspondant à une quote-part de 749/1000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 20 957 euros pour la partie habitation en récupération foncière correspondant à une quote-part de 1732/10000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². L’exproprié réclame quant à lui un prix unitaire de 3 793 euros/m², qu’il revendique comme la valeur des terrains nus dans le périmètre. 

Le commissaire du gouvernement communique enfin 3 termes de comparaison : 

Cession du 11 décembre 2020 (volume 2020P09821) : terrain à bâtir situé [Adresse 13] à [Localité 24] dont les bâtiments ont été démolis en vue de la réalisation d’une résidence sociale de 83 logements autonomes d’une superficie de 158 m² au prix de 108 000 euros, soit 684 euros/m² ; Cession du 9 juin 2021 (volume 2021P12001) : terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 24] sur lequel est édifié un immeuble industriel à détruire en vue de la construction d’un programme immobilier de 10 logements d’une superficie de 519 m² au prix de 900 000 euros, soit 1 734 euros/m² ; Cession du 25 octobre 2021 (volume 2021P23159) : terrain à bâtir situé [Adresse 8] à [Localité 24] sur lequel sont édifiés des boxes et un bâtiments de 6 logements en vue de la construction et la réhabilitation d’immeubles d’habitation d’une superficie de 1 131 m² au prix de 1 200 000 euros, soit 1 061 euros/m². 
Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative aux logements. 

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réponse, M. [P] se prévaut d’un ratio unitaire de 3 793 euros/m². Il produit un extrait du site internet Pappers Immobilier sans toutefois faire état de références de publication d’actes de vente ou produire les actes. 

C’est donc à juste titre que l’autorité expropriante sollicite de voir écarter sa prétention.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Dès lors, les termes n°3 à 5, qui correspondent à des mutations anciennes de 2020 et 2021 et ne tiennent pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France, ne seront pas considérés comme pertinents. Au surplus, il ressort des actes de ventes correspondants que ces cessions portent sur des ensembles immobiliers auxquels sont attachés des permis de construire délivrés en vue de la réalisation d’une résidence sociale, d’un programme immobilier de logements et de construction et de réhabilitation d’immeubles d’habitation, soit des droits à construire. En conséquence, les prix de cessions qui comprennent la valeur du sol proprement dite mais aussi l’ensemble des charges supportées pour pouvoir réaliser les opérations immobilières sur les emprises considérées, ne peuvent donc constituer des termes de comparaison pertinents en l’absence d’évaluation distinguée de la valeur du terrain nu. 

Ainsi l’étude est constituée des deux biens suivants :

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 13 550 euros pour les trois logements en récupération foncière correspondant à une quote-part de 749/1000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². 



Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 20 957 euros pour la partie habitation en récupération foncière correspondant à une quote-part de 1732/10000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². 
500*472*31/1000 = 7 316 euros 

L’indemnité principale due au titre des logements sera par conséquent fixée à 7 316 euros. 

Sur les caves

L’autorité expropriante sollicite la fixation de l’indemnité principale due au titre des caves à hauteur de 2 000 euros par annexe tandis que l’exproprié réclame une indemnité de 8 000 euros par cave. 

Le commissaire du gouvernement produit 3 termes de comparaison : 

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 1 200 euros pour la cave ; Cession du 23 septembre 2023 (volume 2023P17563à) d’une cave en sous-sol située au [Adresse 15] [Localité 24] dans le quartier « Village » ; Cession du 25 janvier 2024 (volume 2024P01821) de deux caves en sous-sol situées au [Adresse 5] [Localité 24] dans le quartier « Chevrins » au prix unitaire de 3 000 euros. 
Il retient une évaluation à hauteur de 2 000 euros par cave, au regard de leur situation dans un ensemble immobilier affecté d’un arrêté d’insalubrité de façon irrémédiable et interdit à l’habitation, rappelant au surplus que le premier terme est situé au sein de la même copropriété. 

Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative aux caves. 

Il est de jurisprudence constante que la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrainsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

En l’espèce, les termes de comparaison n°2 et 3, situés dans les quartiers « Village » et « [Localité 22] » ne correspondent au même spectre du marché. Dès lors, ils ne seront pas considérés comme pertinents. 

L’étude sera ainsi constituée du terme unique n°1. 

Néanmoins, l’autorité expropriante offrant une indemnité de 2 000 euros par cave. Il y a lieu de retenir cette offre. 

L’indemnité principale due au titre des caves sera par conséquent fixée à 6 000 euros. 

*

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’indemnité principale due par la SEMAG 92 à M. [P] au titre de l’expropriation des lots n°23, 38, 50 et 28 à 30 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 6] et AR n°[Cadastre 7] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 24] sera fixée à : 

46 787 + 7 316 + 6 000 = 60 103 euros 

*
Sur l’indemnité de remploi 

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur de l’indemnité principale retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 7 010 euros. 

Sur l’indemnité pour perte de loyers 

Le propriétaire dont le bien exproprié était affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire (Civ. 3ème 18 novembre 2008, n°07-18.615 ; 14 janvier 2009, n°07-21.956 ; 25 janvier 2012, n°10-17.045). 
En l’espèce, à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 12 septembre 2022, le bien exproprié était destiné et affecté à la location. 

En dépit de l’absence de production du bail commercial, il n’est pas contesté que par acte du 26 juin 2019, la commune de [Localité 24] a préempté le fonds de commerce et qu’un loyer mensuel de 1 250 euros est versé à M. [P]. 

Les parties s’opposent sur le quantum de l’indemnité, l’exproprié et le commissaire du gouvernement retenant une indemnité correspondant à une perte de loyers d’un an tandis que l’autorité expropriante la cantonne à une période de 6 mois. 

En l’espèce, le délai d’un an apparaît fondé afin de permettre à l’exproprié de rechercher et acquérir un bien équivalent ainsi qu’un nouveau locataire lui procurant une rentabilité locative équivalente. 

Le moyen tiré de la situation financière de l’exproprié est enfin inopérant quant au préjudice subi. 

Par conséquent, l’indemnité de perte de loyers sera fixée à 15 000 euros. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,


FIXE l'indemnité due par la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 24] 92 (SEMAG 92) à M. [P] au titre de l’expropriation des lots n°23, 38, 50 et 28 à 30 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 6] et AR n°[Cadastre 7] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 24], à la somme de 82 113 euros décomposée comme suit :
- indemnité principale : 60 103 euros, 
- indemnité de remploi : 7 010 euros, 
- indemnité de perte de loyers : 15 000 euros, 

DIT que les dépens sont à la charge de la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 24] 92 (SEMAG 92) conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation. 

Fait à [Localité 26], le 16 juin 2025


LE GREFFIER                                                LA JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00059 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z5XY


Minute N° : 


Date : 16 Juin 2025



OPERATION : Aménagement de [Adresse 25] à [Localité 24]
























ENTRE :
SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 24] 92
[Adresse 27]
[Adresse 11]
[Localité 18]

représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Monsieur [U] [P]
[Adresse 9]
[Localité 19]

représenté par Maître Yacine EL GERSSIFI, avocat au barreau du Val-d’Oise


En présence de Monsieur [R] [D], commissaire du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

La Présidente : Cécile CROCHET 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
EXPOSE DU LITIGE

M. [P] était propriétaire d’un local commercial, anciennement à usage de boucherie, d’une remise, de deux logements et de trois caves constituant les lots n°23, 38, 50 et 28 à 30 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 6] et AR n°[Cadastre 7] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 24]. 

L’opération d’aménagement de la [Adresse 28], qui inclut cette parcelle a été déclarée d’utilité publique au profit de la Société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 24] 92 (SEMAG 92) suivant arrêté préfectoral du 15 juin 2022 qui a déclaré cessibles les parcelles nécessaires à sa réalisation.

Le transfert de propriété du bien exproprié au profit de la SEMAG 92 a été prononcé suivant ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022. 

Par courrier recommandé avec accusé réception du 16 juillet 2024, la SEMAG 92 a notifié à M. [P] une offre d’indemnisation de 58 564 euros, se décomposant de 52 331 euros à titre d’indemnité principale et 6 233 euros à titre d’indemnité de remploi. 

Par mémoire de saisine reçu au greffe le 18 septembre 2024, la SEMAG 92 a saisi le juge de l’expropriation afin de fixation de l’indemnité de dépossession. 

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le transport et l’audience ont été respectivement fixés le 11 février 2025 à 10h00 et 24 mars 2025 à 9h30.

Le 11 février 2025, un procès-verbal des opérations a été établi en présence des parties.

Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°1 visé par greffe le 24 mars 2025, la SEMAG 92 sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité globale de dépossession à 58 564 euros, se décomposant de 52 331 euros à titre d’indemnité principale et 6 233 euros à titre d’indemnité de remploi. 

Par conclusions complémentaires et récapitulatives reçues au greffe le 6 mai 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité de dépossession totale de 90 650 euros dont 81 500 euros à titre d’indemnité principale et 9 150 euros à titre d’indemnité de remploi. 

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 28 octobre 2024, M. [P] sollicite la fixation de l’indemnité globale de dépossession à 236 525 euros, se décomposant d’une indemnité principale de 172 523 euros, d’une indemnité de remploi de 19 002 euros et d’une indemnité au titre de la perte des loyers futurs de 45 000 euros. 

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux mémoires visés par le greffe et aux conclusions prises par le commissaire du gouvernement. 


MOTIFS

L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’Homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé du fait de l’opération d’expropriation, c’est-à-dire un bien présentant les mêmes caractéristiques sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché.

SUR LE BIEN

Sur la situation d’urbanisme et la date de référence

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.

L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. 

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le PLU de la commune de [Localité 24] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 23 mars 2005, modifié le 13 décembre 2017 par délibération du conseil de territoire de l’établissement territorial Boucle Nord de Seine rendu public le 22 décembre 2017, date d’opposabilité aux tiers. 

A cette date, le bien était situé en zone UB du PLU de la commune de [Localité 24].

En conséquence, la date de référence est fixée au 22 décembre 2017. 

Sur la date d’appréciation de la consistance du bien 

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, les améliorations de toute nature faites à l’immeuble ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l’époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu’elles ont été faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée. Ainsi, les améliorations faites à l’immeuble à compter de l’ouverture de l’enquête publique ne peuvent être prises en compte par le juge de l’expropriation. 

En l’espèce, l’ordonnance portant transfert de propriété a été rendue le 12 septembre 2022. 

La consistance du bien doit donc être appréciée à cette date.

Sur la date d’estimation du bien

L’article L.322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application.

Sur la superficie du bien 

La superficie cadastrale des parcelles s’élève respectivement à 33m² et 439m², soit une surface totale de 472m². 

Les parties s’accordent sur : 
la surface du local commercial (23,5 m²) et de la remise liée (7,1 m²) pour une superficie commerciale globale de 30,60 m², la proportion des logements dans la totalité des parties communes de l’immeuble à hauteur de 31/1000èmes. 
Sur l’occupation du bien 

Les parties s’accordent sur une estimation du bien en valeur libre, le local commercial étant fermé et les logements de l’immeuble situé [Adresse 10] et [Adresse 2] à [Localité 24] ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral d’insalubrité irrémédiable et d’interdiction d’habiter du 10 janvier 2005. 

Sur la consistance matérielle du bien 

Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : 

I/ Environnement

Le bien est situé à l’angle des [Adresse 21] et des Grésillons, au sud-ouest de la ville, en limite de la commune d’[Localité 20], à 450 mètres de la station de métro “[Adresse 23]” (ligne 13), de plusieurs lignes de bus (54, 140, 175 et 177), de commerces de proximité, d’espaces verts et des quais de Seine. 

II/ Extérieur

L’ensemble immobilier est composé d’un ancien commerce et de logements ainsi que des caves. La devanture du commerce, anciennement une boucherie donne sur la rue et demeure fermée par un rideau métallique sécurisé. Le propriétaire nous indique que l’ouverture est impossible puisque le rideau a été soudé pour éviter les squats. Cependant une porte anti-squat est présente à gauche du rideau. L’enseigne et la banne sont dans un état moyen. La copropriété en R+2 est frappée d’un arrêté d’insalubrité de 2005. La façade est en mauvais état et les fenêtres sont condamnées par des briques. 

III/ Intérieur

Les parties communes, dont le couloir est carrelé au sol et aux murs, sont dans un mauvais état. A droite, l’accès au logement se fait par un escalier en bois en très mauvais état. Celui-ci est condamné, l’accès est impossible. A gauche, un escalier en pierre mène aux logements de la copropriété. A partir de la cour, nous constatons que la façade est en extrêmement mauvais état, l’ensemble des fenêtres ont été condamnées par des parpaings. Par ailleurs, la cour est parsemée de débris de chantier. 
L’entrée de la boucherie se trouve sous l’escalier en bois. La porte métallique est endommagée et a été forcée. Les murs sous l’escalier sont inexistants, l’escalier est abîmé. Sous ce dernier se trouve un lave-main. Le sol est carrelé. Cette entrée, via l’arrière-boutique, donne sur un grand comptoir de boucherie. On y trouve deux balances, une caisse enregistreuse, trois billots en bois en mauvais état et deux comptoirs en aluminium en état moyen. Les murs latéraux sont habillés de miroirs. On trouve également une rôtissoire et une chambre froide mobile. Une autre chambre froide se trouve au fond à gauche derrière une porte en bois munie d’une serrure, équipée d’une ventilation et d’étagères métalliques. 
L’accès aux trois caves se fait par une trappe métallique située au sol, derrière le comptoir de boucherie. L’escalier d’accès est carrelé tout comme le sol et les murs. Deux des trois caves sont fermées par des portes. L’espace ouvert présente un billot pour la découpe de la viande. Le deuxième est un espace de stockage en chambre froide et le troisième sert d’espace de stockage et contient 2 billots. Un petit espace dans un renfoncement est utilisé comme lieu de stockage électrifié.
Enfin, les deux logements attachés au bien sont au deuxième étage, accessibles depuis la cour mais l’accès est impossible en vertu d’un arrêté de péril de 2019, du fait de l’effondrement du plafond. 

Observations : l’expropriant souhaite préciser que la cour par laquelle nous sommes entrés n’est normalement pas accessible en vertu de l’arrêté de péril. L’exproprié quant à lui affirme ne pas être informé que les lieux ont été squattés, de même que la remise située au fond de la cour qui est à usage de stockage d’effets personnels, fermée par une porte. Le commissaire du gouvernement n’a pas formulé d’observation. 


SUR L’EVALUATION DE L’INDEMNITE

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L’article L321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents.

Sur la méthode

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés. 

Eu égard à l’accord des parties et à la pertinence d’une application différenciée, la méthode par comparaison sera retenue pour l’évaluation de l’indemnité de dépossession relative à la surface commerciale tandis que la méthode de la récupération foncière sera retenue pour les logements. 

Sur l'indemnité principale 

Sur les locaux commerciaux 

Aux termes de la méthode par comparaison, la valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve avant la mutation. Cette méthode consiste à comparer le bien exproprié à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, qui présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques. 

L’autorité expropriante produit deux termes de référence : 

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 76 500 euros pour la partie commerce, soit 1 275 euros/m² ; 
Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 71 125 euros pour le local commercial et ses annexes, soit 1 293 euros/m². 
L’exproprié réclame quant à lui un prix unitaire de 3 040 euros/m², faisant valoir que le local commercial, qui ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, demeure exploitable. Il rappelle également que par acte du 26 juin 2019, la commune de [Localité 24] a préempté le fonds de commerce moyennant la somme de 267 329 euros, comprenant les éléments incorporels dont le droit au bail évalués à 238 000 euros si bien qu’un loyer mensuel de 1 250 euros lui est versé. 

Le commissaire du gouvernement communique enfin 3 termes de comparaison : 

Cession du 29 avril 2021 (volume 2021P08315) : lots n°1 à 3 situés au [Adresse 17] à [Localité 24], comprenant un local commercial de 70,97m² et deux emplacements de stationnement double en dépendances au prix de 140 000 euros, soit 1 973 euros/m² ; Identique au terme n°1 de l’autorité expropriante : cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 26 janvier 2023 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 71 125 euros pour le local commercial et ses annexes, soit 1 293 euros/m². Cession du 23 janvier 2023 (volume 2023P01873) : lots n°2 et 78 situés au [Adresse 4] à [Localité 24] comprenant un local commercial de 52,13m² et une cave en sous-sol au prix de 131 500 euros, soit 2 523 euros/m². 
Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative au local commercial et son annexe. 

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réponse, M. [P] se prévaut d’un ratio unitaire de 3 040 euros/m² sans toutefois faire état de références de publication d’actes de vente ou produire les actes. 

C’est donc à juste titre que l’autorité expropriante sollicite de voir écarter sa prétention.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrainsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Dès lors, le terme n°3, qui correspond à la mutation ancienne du 29 avril 2021 et ne tient pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France, ne sera pas considéré comme pertinent. A titre surabondant, édifié au sein d’une construction récente en très bon état, le terme produit ne relève pas du même spectre du marché, même en tenant compte de la dette locative y afférent. 

Enfin, si le terme n°5, qui est situé au pied d’un ensemble immobilier insalubre et en mauvais état intérieur, peut être retenu, il y a néanmoins lieu de relever que la façade est en bien meilleur état et davantage esthétique que celle des lots expropriés. L’accès au local par l’entrée principale est par ailleurs impossible, le rideau métallique ayant été soudé afin d’éviter les occupations illégales tandis que l’accès par les parties communes est condamné du fait des arrêtés d’insalubrité et de péril affectant l’ensemble immobilier. 

Aussi, si ce dernier terme peut être considéré comme pertinent, il y a lieu d’y appliquer un abattement de 20% afin de tenir compte de ces éléments. 

Ainsi l’étude est constituée des trois biens suivants :

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 76 500 euros pour la partie commerce, soit 1 275 euros/m² ; 
Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 71 125 euros pour le local commercial et ses annexes, soit 1 293 euros/m². Cession du 23 janvier 2023 (volume 2023P01873) : lots n°2 et 78 situés au [Adresse 4] à [Localité 24] comprenant un local commercial de 52,13m² et une cave en sous-sol au prix de 131 500 euros, soit 2 523 euros/m² avec un abattement de 20%, soit 2 018 euros/m². 
(1 275 + 1 293 + 2 018) / 3 = 1 529 euros/m²

L’indemnité principale due au titre du local commercial et son annexe sera par conséquent fixée à 46 787 euros. 

 Sur les logements

Conformément articles L. 511-1, L. 511-5 et L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, peut être poursuivie, dans les conditions prévues aux articles L. 511-2 à L. 511-9, l’expropriation des immeubles déclarés insalubres à titre irrémédiable en application de l’article L. 1331-28 du code de la santé publique. Pour les immeubles mentionnés à l’article L. 511-1, l’indemnité d’expropriation est fixée et calculée conformément aux dispositions des articles L. 242-1 à L. 242-7 et du livre III sous réserve des dispositions de l’article L. 511-6. Pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition, sauf lorsque les propriétaires occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de la décision prévue à l’article L. 511-2 ou lorsque les immeubles ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

L’autorité expropriante produit deux termes de référence : 

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 13 550 euros pour les trois logements en récupération foncière correspondant à une quote-part de 749/1000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 20 957 euros pour la partie habitation en récupération foncière correspondant à une quote-part de 1732/10000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². L’exproprié réclame quant à lui un prix unitaire de 3 793 euros/m², qu’il revendique comme la valeur des terrains nus dans le périmètre. 

Le commissaire du gouvernement communique enfin 3 termes de comparaison : 

Cession du 11 décembre 2020 (volume 2020P09821) : terrain à bâtir situé [Adresse 13] à [Localité 24] dont les bâtiments ont été démolis en vue de la réalisation d’une résidence sociale de 83 logements autonomes d’une superficie de 158 m² au prix de 108 000 euros, soit 684 euros/m² ; Cession du 9 juin 2021 (volume 2021P12001) : terrain à bâtir situé [Adresse 3] à [Localité 24] sur lequel est édifié un immeuble industriel à détruire en vue de la construction d’un programme immobilier de 10 logements d’une superficie de 519 m² au prix de 900 000 euros, soit 1 734 euros/m² ; Cession du 25 octobre 2021 (volume 2021P23159) : terrain à bâtir situé [Adresse 8] à [Localité 24] sur lequel sont édifiés des boxes et un bâtiments de 6 logements en vue de la construction et la réhabilitation d’immeubles d’habitation d’une superficie de 1 131 m² au prix de 1 200 000 euros, soit 1 061 euros/m². 
Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative aux logements. 

Il est de jurisprudence constante que les comparables ne peuvent être choisis que parmi des cessions de biens dont les références sont connues de sorte que seules les ventes effectives publiées sont des termes de comparaisons probants.

En l’espèce, aux termes de son mémoire en réponse, M. [P] se prévaut d’un ratio unitaire de 3 793 euros/m². Il produit un extrait du site internet Pappers Immobilier sans toutefois faire état de références de publication d’actes de vente ou produire les actes. 

C’est donc à juste titre que l’autorité expropriante sollicite de voir écarter sa prétention.

Par ailleurs, la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrinsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

Dès lors, les termes n°3 à 5, qui correspondent à des mutations anciennes de 2020 et 2021 et ne tiennent pas compte de la forte évolutivité de l’immobilier en Ile-de-France, ne seront pas considérés comme pertinents. Au surplus, il ressort des actes de ventes correspondants que ces cessions portent sur des ensembles immobiliers auxquels sont attachés des permis de construire délivrés en vue de la réalisation d’une résidence sociale, d’un programme immobilier de logements et de construction et de réhabilitation d’immeubles d’habitation, soit des droits à construire. En conséquence, les prix de cessions qui comprennent la valeur du sol proprement dite mais aussi l’ensemble des charges supportées pour pouvoir réaliser les opérations immobilières sur les emprises considérées, ne peuvent donc constituer des termes de comparaison pertinents en l’absence d’évaluation distinguée de la valeur du terrain nu. 

Ainsi l’étude est constituée des deux biens suivants :

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 13 550 euros pour les trois logements en récupération foncière correspondant à une quote-part de 749/1000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². 



Cession du 13 mars 2025 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P02872) : lots n°52, 53, 101 et 102 situés au [Adresse 14] et [Adresse 16] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux à usage de boucherie de 55m², un logement, un débarras et deux caves au prix de 92 082 euros, dont 20 957 euros pour la partie habitation en récupération foncière correspondant à une quote-part de 1732/10000èmes des parties communes, soit une valeur unitaire de 500 euros/m². 
500*472*31/1000 = 7 316 euros 

L’indemnité principale due au titre des logements sera par conséquent fixée à 7 316 euros. 

Sur les caves

L’autorité expropriante sollicite la fixation de l’indemnité principale due au titre des caves à hauteur de 2 000 euros par annexe tandis que l’exproprié réclame une indemnité de 8 000 euros par cave. 

Le commissaire du gouvernement produit 3 termes de comparaison : 

Cession du 26 janvier 2023 (traité d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation du 12 septembre 2022 volume 2023P2872) : lots n°24, 32, 36, 40, 35, 26, 33 et 41 situés au [Adresse 10] et [Adresse 1] à [Localité 24], comprenant des locaux commerciaux de 60m², des logements et une cave au prix de 131 250 euros, dont 1 200 euros pour la cave ; Cession du 23 septembre 2023 (volume 2023P17563à) d’une cave en sous-sol située au [Adresse 15] [Localité 24] dans le quartier « Village » ; Cession du 25 janvier 2024 (volume 2024P01821) de deux caves en sous-sol situées au [Adresse 5] [Localité 24] dans le quartier « Chevrins » au prix unitaire de 3 000 euros. 
Il retient une évaluation à hauteur de 2 000 euros par cave, au regard de leur situation dans un ensemble immobilier affecté d’un arrêté d’insalubrité de façon irrémédiable et interdit à l’habitation, rappelant au surplus que le premier terme est situé au sein de la même copropriété. 

Au vu de l’ensemble des éléments qui précède, il convient de déterminer l’indemnité principale relative aux caves. 

Il est de jurisprudence constante que la valeur vénale d’un immeuble doit être déterminée par comparaison avec des cessions en nombre suffisant de biens intrainsèquement similaires situés dans un proche environnement ou se rapprochant le plus possible du bien à évaluer, sur le marché immobilier local par référence à des valeurs extraites du marché des transactions privées.

En l’espèce, les termes de comparaison n°2 et 3, situés dans les quartiers « Village » et « [Localité 22] » ne correspondent au même spectre du marché. Dès lors, ils ne seront pas considérés comme pertinents. 

L’étude sera ainsi constituée du terme unique n°1. 

Néanmoins, l’autorité expropriante offrant une indemnité de 2 000 euros par cave. Il y a lieu de retenir cette offre. 

L’indemnité principale due au titre des caves sera par conséquent fixée à 6 000 euros. 

*

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que l’indemnité principale due par la SEMAG 92 à M. [P] au titre de l’expropriation des lots n°23, 38, 50 et 28 à 30 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 6] et AR n°[Cadastre 7] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 24] sera fixée à : 

46 787 + 7 316 + 6 000 = 60 103 euros 

*
Sur l’indemnité de remploi 

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Au regard de la valeur de l’indemnité principale retenue, il convient de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 7 010 euros. 

Sur l’indemnité pour perte de loyers 

Le propriétaire dont le bien exproprié était affecté à la location est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d’un bien équivalent et d’un nouveau locataire (Civ. 3ème 18 novembre 2008, n°07-18.615 ; 14 janvier 2009, n°07-21.956 ; 25 janvier 2012, n°10-17.045). 
En l’espèce, à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 12 septembre 2022, le bien exproprié était destiné et affecté à la location. 

En dépit de l’absence de production du bail commercial, il n’est pas contesté que par acte du 26 juin 2019, la commune de [Localité 24] a préempté le fonds de commerce et qu’un loyer mensuel de 1 250 euros est versé à M. [P]. 

Les parties s’opposent sur le quantum de l’indemnité, l’exproprié et le commissaire du gouvernement retenant une indemnité correspondant à une perte de loyers d’un an tandis que l’autorité expropriante la cantonne à une période de 6 mois. 

En l’espèce, le délai d’un an apparaît fondé afin de permettre à l’exproprié de rechercher et acquérir un bien équivalent ainsi qu’un nouveau locataire lui procurant une rentabilité locative équivalente. 

Le moyen tiré de la situation financière de l’exproprié est enfin inopérant quant au préjudice subi. 

Par conséquent, l’indemnité de perte de loyers sera fixée à 15 000 euros. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge de l’expropriant, par application de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.


PAR CES MOTIFS


Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,


FIXE l'indemnité due par la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 24] 92 (SEMAG 92) à M. [P] au titre de l’expropriation des lots n°23, 38, 50 et 28 à 30 de l’ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 6] et AR n°[Cadastre 7] située [Adresse 10] et [Adresse 12] à [Localité 24], à la somme de 82 113 euros décomposée comme suit :
- indemnité principale : 60 103 euros, 
- indemnité de remploi : 7 010 euros, 
- indemnité de perte de loyers : 15 000 euros, 

DIT que les dépens sont à la charge de la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 24] 92 (SEMAG 92) conformément à l'article L.312-1 du code de l'expropriation. 

Fait à [Localité 26], le 16 juin 2025


LE GREFFIER                                                LA JUGE DE L’EXPROPRIATION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-2, code civil 545, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique R322-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-5, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L213-4, code de l'urbanisme L213-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L321-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L511-6, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2, code de la sante publique L1331-28). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-06-25T19:41:09.014Z.