Cour d'appel de Toulouse, 2ème chambre, 24 juin 2025, n° 23/02208

24/06/2025



ARRÊT N°2025/



N° RG 23/02208 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PQ2Z



SM AC



Décision déférée du 16 Mai 2023

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Castres 

( 22/01025)

Mme TARRIDE

















[G] [E]





C/



S.A.R.L. TRAIT D'UNION COMMERCIAL IMMOBILIER























CONFIRMATION





Grosse délivrée



le 



à 



Me Jean-pierre GOMEZ



Me Virginie MEYER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT



Monsieur [G] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Jean-pierre GOMEZ, avocat au barreau de TOULOUSE



INTIMEE



S.A.R.L. TRAIT D'UNION COMMERCIAL IMMOBILIER Prise en la personne de son gérant exerçant es-qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Virginie MEYER de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau d'ALBI





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. MOULAYES, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V.SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

M. NORGUET, conseillère



Greffier, lors des débats : N.DIABY



ARRET : 



- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre













Faits et procédure



Par acte notarié établi par Maître [N] en date du 1er juillet 2019, Monsieur [G] [E] a acquis, par l'intermédiaire, de la Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier (Tuci) exploitant sous l'enseigne Century 21 un immeuble situé [Adresse 1] sur la commune de [Localité 1] moyennant un prix de 114 000 € comprenant des frais d'agence de 9 000 €, soit un prix net vendeur de 105.000 €.



Sur les circonstances préalables à cette vente, Monsieur [E] expose qu'à la suite du décès de la précédente propriétaire du bien, il s'était rapproché du notaire et avait fait une première offre d'achat au prix de 80 000 € en février 2018 ; il avait ensuite fait une seconde offre au prix de 130 000 € au mois de février 2019 après que le notaire ait informé son oncle de l'existence d'une offre à 120 000 €.

Il affirme avoir été approché par la Sarl Tuci, qui lui a proposé de négocier le prix de vente de l'immeuble, et avoir ainsi accepté les termes de la proposition émise par mail le 1er mars 2019 par l'agence immobilière, de négociation du prix de vente à la somme de 120 000 € dont 9 500 € de commission.

A cette même date, Monsieur [E] a retiré son offre faite au prix de 130 000 €.



Suite à la signature de l'acte authentique de vente, Monsieur [E] a sollicité la Sarl Tuci afin de s'assurer de l'existence de l'offre concurrente à 120 000 € faite sur le bien ; l'agence immobilière a répondu par sms du 8 mars 2021 qu'elle n'avait aucun élément à lui transmettre.



S'interrogeant par ailleurs sur la validité du mandat confié à la Sarl Tuci, notamment quant au fait qu'il ait pu être anti-daté au 21 septembre 2018, Monsieur [E] a ensuite réclamé par courrier du 20 avril 2021, la copie de la page du registre des mandats concernant l'immeuble acquis.

A défaut de réponse il a délivré une sommation interpellative le 22 décembre 2021.



Par acte du 8 septembre 2022, Monsieur [G] [E] a fait délivrer assignation à la Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier devant le tribunal judiciaire de Castres, afin d'obtenir le remboursement de la commission d'agence, ainsi que le versement de dommages et intérêts.



Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de Castres a :

- débouté Monsieur [G] [E] de l'intégralité de ses demandes ;

- condamné Monsieur [G] [E] à payer à la Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [G] [E] aux dépens de l'instance ;

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Par déclaration en date du 21 juin 2023, Monsieur [G] [E] a relevé appel du jugement. La portée de l'appel est la réformation de l'ensemble des chefs du jugement, à l'exception de celui relatif à l'exécution provisoire, que la déclaration d'appel critique tous expressément.



La clôture est intervenue le 3 mars 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience du 9 avril 2025.



Prétentions et moyens



Vu les conclusions d'appelant notifiées le 9 décembre 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de Monsieur [G] [E] demandant, aux visas des articles 6 et suivants de la Loi Hoguet et de l'article 1993 du code civil, de :

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- débouté Monsieur [G] [E] de l'ensemble de ses demandes à savoir, celles de : dire et juger qu'en tout état de cause aucune des conditions ouvrant droit à commission pour l'agent immobilier n'étaient réunies notamment par la violation des articles 11-6-1 et -2 de la loi Hoguet modifié, 

Et en conséquence, 

- condamner la Société Trait d'Union Commercial Immobilier (Tuci) à lui restituer la commission versée de 9 000€ ; 

- condamner la Société Trait d'Union Commercial Immobilier (Tuci) à lui payer la somme de 1 500€ pour son comportement abusif ; 

- condamner la Société Trait d'Union Commercial Immobilier (Tuci) à lui payer la somme de 1 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens ; 

- condamné Monsieur [G] [E] à payer à la Société Trait d'Union Commercial Immobilier (Tuci) la somme de 800€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- condamné Monsieur [G] [E] aux dépens de l'instance. 

 

Et statuant à nouveau,

- dire et juger qu'il n'est dû aucune commission en l'espèce notamment en raison du faux existant dans le registre des mandats de Tuci et de la violation de l'article 1993 du Code Civil,

- dire et juger qu'il n'est dû aucune commission en l'espèce en raison de l'absence de preuve de négociation de Tuci sur le prix de vente de l'immeuble et de l'absence de tout bon de visite ; 

- en tout état de cause, donner la production de l'original du registre des mandats de la Sarl Tuci par application des articles 11, 138, 139, 140 du CPC. 

- ordonner l'audition de Me [M] [N] par application des articles 199 et 203 du CPC pour les raisons ci-dessus exposées. 

- condamner Tuci à 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour son comportement abusif et 1 500 € par application de l'article 700 du CPC outre les dépens.



Au soutien de sa demande en remboursement de la commission de l'agence immobilière, il affirme que le mandat signé le 21 septembre 2018 a été anti-daté, que la Sarl Tuci ne justifie pas de ses démarches de négociation et donc du versement de sa rémunération, et qu'il n'est pas démontré qu'une offre concurrente de 120 000 € ait bien été émise.



Vu les conclusions d'intimé notifiées le 1er décembre 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier demandant, aux visas de la loi Hoguet et des articles 9 du code de procédure civile et 1315 devenu 1353 du code civil, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le Jugement rendu par le tribunal judiciaire de castres en date du 16 mai 2023, 

- débouter Monsieur [G] [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, 

- condamner enfin Monsieur [G] [E] d'avoir à régler à la Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier une somme complémentaire de 5 000 € par application de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l'appel.



Elle affirme que l'appelant ne produit aucune preuve de la réalité de l'offre concurrente de 120 000 € parvenue au notaire, dont il se prévaut pour reprocher des manquements à l'agence immobilière ; la Sarl Tuci n'a pas été un intermédiaire dans le cadre de cette offre.

Elle rappelle ne pas avoir été mandatée par les vendeurs, mais uniquement par Monsieur [E].



Elle conteste tout manquement dans la rédaction du mandat de recherche, ou dans les conditions de sa signature, et affirme justifier de démarches autorisant le paiement de sa commission.

MOTIFS



Sur la commission de l'agent immobilier



Monsieur [E] sollicite le remboursement des honoraires de l'agence immobilière en arguant d'une part de l'absence de validité du mandat de recherche signé, et d'autre part de l'absence de diligence de la société Tuci afin de parvenir à l'acquisition du bien objet du litige.



La Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier conteste toute irrégularité ou tout manquement, et rappelle qu'il appartient à Monsieur [E] de rapporter la preuve de ses allégations.



Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



L'article 1231-1 de ce même code ajoute que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Par ailleurs, selon de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



Sur la validité du mandat de recherche



Monsieur [E] affirme que le mandat de recherche du 21 septembre 2018 a été anti-daté dans la mesure où il n'a eu aucun contact avec l'agence immobilière avant qu'elle ne lui adresse un courrier électronique le 1er mars 2019, dans lequel elle évoque d'ailleurs la nécessité de signer un mandat ; il ajoute que le registre des mandats produit par l'intimé ne peut qu'être un faux et qu'il convient d'ordonner la production de l'original.



La Cour constate que Monsieur [E] lui-même produit un mandat de recherche confié à la société Century 21, nom commercial sous lequel la Sarl Tuci exerce son activité, daté du 21 septembre 2018 ; ce mandat est signé pour 9 mois, concerne une « maison recherche bien sur [Localité 1], proche centre » pour un prix maximum souhaité de 125 000 euros, et prévoit au titre des honoraires de l'agence la somme de 9 000 euros ttc.

Monsieur [E] a signé ce contrat, faisant précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : « Lu et approuvé, bon pour mandat de recherche et bon pour remise d'un exemplaire du contrat de mandat ».



La Sarl Tuci produit la page du registre des mandats portant mention du contrat signé par Monsieur [E] ; il y est mentionné comme date le 21 septembre 2018, le nom de Monsieur [E] [G] au titre du nom du mandant, et comme objet du mandat « mandat de recherche ».

Au titre de la nature et situation des biens, il est indiqué : « [Adresse 1] », ce qui correspond à un mélange entre l'adresse de Monsieur [E] et celle du bien qu'il a acquis.



Si l'appelant affirme que le registre des mandats ne peut qu'être faux en ce qu'il n'a été que tardivement communiqué, la Cour ne peut que constater qu'il correspond parfaitement tant au contenu du contrat de mandat qu'à la volonté déclarée par Monsieur [E] d'acquérir, depuis le début, la maison de sa voisine.







Monsieur [E] reproche à la Sarl Tuci de ne pas avoir respecté les dispositions de l'article 1993 du code civil, selon lesquelles tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ; il explique avoir fait sommation à l'agent immobilier de lui produire le registre des mandats, en vain, et lui reproche d'avoir finalement communiqué cette pièce uniquement devant le premier juge.



Il ne peut qu'être relevé d'une part qu'une communication tardive ne constitue pas une preuve d'une altération de l'authenticité de ce registre des mandats.

Par ailleurs, la sommation interpellative du 22 décembre 2021 dont Monsieur [E] fait état, portait la demande suivante : « il vous a également été demandé à plusieurs reprises, notamment par courriers recommandés avec accusé de réception, copie des mandats concernant la vente de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] ».

Or, il n'est pas démontré qu'un mandat de vendre ce bien ait été confié à la Sarl Tuci, qui n'avait reçu qu'un mandat de recherche de la part de Monsieur [E].

La réponse faite par Monsieur [U], directeur de l'agence immobilière « à ce jour, je ne vois pas de quoi il en retourne », ne constitue donc pas un comportement abusif, susceptible de démontrer qu'il ait ensuite produit un faux registre des mandats ; il n'était effectivement en possession d'aucun mandat de vente.

Aucun manquement aux dispositions de l'article 1993 du code civil n'est donc démontré de ce chef.



Enfin, Monsieur [E] produit un mail du 1er mars 2019 dans lequel ce même Monsieur [U] indique « il me suffira de faire signer le mandat de recherche à [G] [E] », et estime que cette mention suffit à démontrer qu'aucun mandat n'avait été signé à cette date.

Si cette mention est en effet incohérente avec les autres éléments du dossier, il convient de constater que ce mail n'était pas adressé à Monsieur [E], mais à son oncle, Monsieur [S], et qu'il ne comporte pas expressément le nom de [G] [E] ; en tout état de cause, cette seule mention ne suffit pas à remettre en cause la valeur probante d'un mandat de recherche daté, signé par Monsieur [E] lui-même, ainsi que du registre des mandats, parfaitement cohérent avec le contrat signé.



Dès lors, Monsieur [E] ne rapporte pas la preuve d'une altération de l'authenticité du mandat de recherche et du registre des mandats.

Il sera débouté de ses demandes de ce chef, s'agissant de la restitution des frais d'agence et de la production en original des pièces visées.



Sur les diligences de l'agence immobilière



Monsieur [E] reproche à l'agence immobilière de ne pas rapporter la preuve des négociations menées avec les vendeurs, et de ne produire aucun bon de visite du bien immobilier.



S'agissant des négociations, il ne peut qu'être relevé que Monsieur [E] ne justifie pas d'avoir fait une première offre à 80 000 euros, directement entre les mains du notaire Monsieur [N], le 14 mars 2018 ; en effet, le mail adressé au notaire à cette date émane de Monsieur [S], qui affirme s'être entretenu avec son neveu sans pour autant affirmer qu'il émet une offre pour son compte.

Par ailleurs, ce mail se termine de la manière suivante : « je serai d'avis dans un premier temps de faire une offre de 80 000 €. Qu'en pensez-vous ' » (sic)

Ce mail ne présente pas les caractéristiques d'une offre ferme, et par ailleurs ne contient aucun élément de nature à démontrer que ladite offre est formée pour le compte de Monsieur [E].



Ainsi, la première offre formulée par Monsieur [E] est celle du 27 février 2019, dans lequel il propose directement au notaire, sans qu'il soit fait mention de l'intervention de l'agent immobilier « la somme de 130 000 € pour l'immeuble [T] ».

Monsieur [E] a retiré son offre le 1er mars 2019.



In fine, il ressort de l'acte de vente du 2 mai 2019, et de l'attestation du notaire du 1er juillet 2019, que la vente a été conclue pour un prix net vendeur de 105 000 euros ; le compromis fait état de l'intervention d'un agent immobilier et de ses honoraires pour un montant de 9 000 euros, et a été signé et parafé sur chacune des pages par Monsieur [E], de sorte qu'il est mal fondé à indiquer que le prix n'a pas été négocié par l'entremise de l'agence immobilière.



Monsieur [E], en plus d'avoir signé le mandat de recherche qui portait mention des honoraires de l'agence pour un montant de 9 000 euros, d'avoir parafé et signé le compromis de vente qui comporte en page 4 la clause suivante « L'acquéreur reconnait devoir à titre d'honoraires de négociation, à l'agence Century 21, la somme de 9 000 euros toutes taxes comprises », a par ailleurs signé la facture d'honoraires présenté par l'agence le 26 juin 2016, faisant précéder sa signature de la mention manuscrite « bon à payer ».

Il n'a donc pas contesté l'intervention de l'agence immobilière à ce stade.



La Cour constate que cette intervention était également admise par Monsieur [E] dans un courrier adressé à l'agence immobilière plus d'un an après la vente, le 9 octobre 2020, ce courrier commençant de la manière suivante : « Par votre intermédiaire, j'ai acquis l'immeuble [T] du [Adresse 1] à [Localité 1] le 1er juillet 2019 ».



Ce n'est que par courrier recommandé du 5 mars 2021 que Monsieur [E] a demandé des comptes à la Sarl Tuci, s'agissant d'une contre-offre qui lui avait été annoncée être faite pour une somme de 120 000 euros, et qui justifiait qu'il ait lui-même émis une offre à 130 000 euros.



Il ressort toutefois non seulement des propres déclarations de Monsieur [E] dans ses conclusions, mais également de l'attestation rédigée par son oncle Monsieur [S], que c'est le notaire Monsieur [N] qui leur a parlé de cette contre-offre, et non la Sarl Tuci.

Il a été précédemment rappelé que la Sarl Tuci n'avait pas reçu mandat de vendre le bien sis [Adresse 1], de sorte qu'il n'y a pas lieu d'affirmer qu'elle était informée de toutes les offres faites entre les mains du notaire s'agissant de ce bien.

Aucun élément de la procédure ne permet d'affirmer que la Sarl Tuci soit venue évoquer cette contre-offre, au sujet de laquelle Monsieur [E] lui demande des comptes.



L'appelant demande à la Cour de procéder à l'audition de Monsieur [N] ; pourtant, il ne donne aucune explication sur l'utilité ou la finalité d'un tel acte, alors qu'il a lui-même fait le choix de n'agir en justice qu'à l'encontre de l'agent immobilier.



Ainsi Monsieur [E], qui demande à la Cour de priver l'agence immobilière de sa commission, alors qu'il a lui-même validé ce droit à commission en signant le mandat de recherche, le compromis de vente et la facture d'honoraires, ne rapporte pas la preuve d'un manque de diligences de la Sarl Tuci.



L'absence de bon de visite ne suffit pas à priver l'agent immobilier de sa rémunération, alors même que la Sarl Tuci justifie de ses démarches concernant la transmission des différentes expertises (amiante, termites, gaz) et du rapport DPE à Monsieur [E], et du lien avec le notaire pour la prise de rendez-vous afin de finaliser l'acte.



Monsieur [E] a finalement acquis, par l'intermédiaire de l'agence immobilière, ainsi qu'il l'a lui-même reconnu en signant l'ensemble de ces actes, le bien qu'il souhaitait acquérir selon ses propres déclarations, à un prix moindre que celui qu'il avait proposé seul directement entre les mains du notaire.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [E] de sa demande en restitution de la commission ; il sera par ailleurs débouté de sa demande en audition du notaire.



Sur la demande de dommages et intérêts



Monsieur [E] forme une demande de dommages et intérêts ; il convient toutefois de relever une contradiction dans le dispositif de ses conclusions, dans la mesure où il réclame d'abord la somme de 1 500 euros pour comportement abusif, puis plus loin dans son dispositif, la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts toujours pour comportement abusif.



En tout état de cause, aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Monsieur [E], qui a été débouté de l'ensemble de ses demandes tant en première instance qu'en cause d'appel, ne rapporte pas la preuve d'un comportement abusif de la Sarl Tuci, qui a perçu les honoraires prévus au contrat, après validation de sa facture par Monsieur [E] lui-même, et qui n'était pas en mesure de réponde à des demandes impossibles qui lui étaient adressées concernant notamment la contre-offre, ou même un mandat de vente.



Dès lors, le jugement sera confirmé et Monsieur [E] sera débouté de sa demande.



Sur les demandes accessoires



En l'état de la présente décision de confirmation, la Cour confirmera également les dispositions du jugement ayant condamné Monsieur [E] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance.



Monsieur [E], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens d'appel.



Pour ces mêmes motifs et pour des raisons d'équité, il sera condamné à payer à la Sarl Tuci la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel.

Monsieur [E] sera en revanche débouté de sa demande sur ce même fondement.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant dans les limites de sa saisine, en dernier ressort, de manière contradictoire, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement déféré, 



Y ajoutant,



Déboute Monsieur [G] [E] de sa demande d'ordonner la production en original du registre des mandats de la Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier ;



Déboute Monsieur [G] [E] de sa demande d'ordonner l'audition de Me [M] [N] ;



Condamne Monsieur [G] [E] au paiement à la Sarl Trait d'Union Commercial Immobilier de la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Déboute Monsieur [G] [E] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel ;



Condamne Monsieur [G] [E] aux entiers dépens d'appel ;



La Greffière La Présidente

























.