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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 19 juin 2025, n° 21/15576

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsAutres contrats de prestation de services
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [D] [C] est propriétaire d'une maison au [Adresse 4] à [Localité 4]. 

La SAS Home in one est une agence immobilière réalisant, pour le compte de propriétaires, la gestion locative, la promotion et la ventes de leurs biens.

La SAS Guest trotter, créée par le président de la SAS Home in one, a pour activité la gestion d'une plateforme de location de biens immobiliers.

Le 14 décembre 2016, Mme [D] [C] a conclu avec la SAS Home in one un contrat de gestion exclusive de sa maison, en vue de la mettre en location meublée de courte durée.

Une annonce de location a été publiée à cette fin sur le site www.guest-trotter.fr et sur le site ww.airbnb.fr, par la société Home in one.

Le bien immobilier a notamment été mis en location par la SAS Home in one pour la période du 1er au 6 mars 2017, au profit d'un locataire indiquant se dénommer [X] [V], lequel a ensuite demandé à prolonger la location jusqu'au 9 mars 2017.

Le 9 mars 2017, lors du « check-out » du bien, la société Home in one a constaté qu'il avait fait l'objet d'un cambriolage et de nombreuses détériorations.

Un plainte a été déposée et une enquête a été ouverte par les forces de l'ordre, aboutissant à l'interpellation de M. [B] [U], qui a reconnu avoir procédé au saccage et au pillage de la maison assisté par deux complices, en usurpant une identité sur la plateforme Airbnb.

Le 7 octobre 2019, les trois prévenus ont été reconnus coupable de ces faits par le tribunal correctionnel.

Sur l'action civile, ils ont été condamnés solidairement à payer à Mme [D] [C] les sommes de : 
116 408 euros en réparation du préjudice matériel lié à la perte des biens volés ; 15 544 euros en réparation du préjudice matériel lié aux frais de remise en état ;5 000 euros en réparation du préjudice moral subi.
Sur appel interjeté sur l'action civile, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 8 février 2021 a confirmé le jugement du 7 octobre 2019.

Mme [D] [C] indique qu'elle n'a pas été indemnisée de son préjudice par les trois prévenus condamnés.

Dans ces circonstances, par acte du 13 décembre 2021, elle a fait délivrer assignation à la SAS Home in one et à la SAS Guest trotter d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir une indemnisation. C'est l'objet de la présente procédure.

La SAS Home in one et à la SAS Guest trotter ont assigné en intervention forcée la SA MMA IARD par acte du 15 juin 2022, puis la société d'assurances mutuelles MMA IARD est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 8 novembre 2022.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2023, intitulées « Conclusions en réponse n°2 », ici expressément visées, Mme [D] [C], demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu l'article liminaire du Code de la consommation ; 
Vu les articles L212-1 et R212-1 du Code de la consommation ; 
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ;
Vu les articles 1989, 1991, 1992, 1993 et 1994 du Code civil ; 
Vu l'article 1217 du Code civil ; 
[...] 
JUGER que la société Home in One, agissant avec la société Guest Trotter, a manqué à ses obligations contractuelles telles qu'elles sont stipulées par le contrat du 14 décembre 2016 ; En conséquence : 
CONDAMNER in solidum la société MMA IARD, les MMA IARD MUTUELLES, les société Home in One et Guest Trotter à payer à Madame [D] [C] la somme de 430.998,50 euros en raison de l'inexécution contractuelle ; En tout état de cause : 
CONDAMNER in solidum les société Home in One et Guest Trotter à verser à Madame [D] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER in solidum les société Home in One et Guest Trotter aux entiers dépens. »
S'appuyant sur les dispositions des articles L. 212-1 et R 212-1 du code de la consommation, la demanderesse expose tout d'abord que le contrat comporte une clause exonératoire de responsabilité en préambule, laquelle doit être jugée abusive et réputée non-écrite. 

Ensuite, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil relatifs à la force obligatoire des contrats, l'obligation de les exécuter de bonne foi et les conséquences de leur inexécution, de même que sur les dispositions des articles 1989 et suivants du même code relatives au contrat de mandat, elle fait le reproche à la SAS Home in one d'avoir manqué à ses obligations au titre du contrat conclu le 14 décembre 2016. 

En application de ces principes, mettant en avant le caractère exclusif du mandat de gestion confié, elle fait le reproche à la société de s'être fait substituer par la société Airbnb en publiant une annonce sur le site www.airbnb.fr. Elle précise que son souhait de recourir à la société Home in one était lié à une volonté de bénéficier de prestations de luxe, contrairement à celles offertes par la plateforme de location Airbnb, et réfute tout accord donné à la société Home in one pour une telle mise en ligne. Plus précisément, elle explique qu'elle était consciente que la location de son bien pourrait se faire par l'intermédiaire de différentes plateformes, mais attendait de la société Home in one une prestation d'une qualité bien plus élevée que celle que pouvait offrir Airbnb, plateforme dont elle indique qu'elle aurait facilement pu l'utiliser toute seule.

Au-delà de cette mise en ligne, est reproché l'absence d'information de la mandante quant à cette publication, en contravention avec l'obligation de reddition de compte qui incombe au mandataire, d'autant que cela aboutissait à une dévalorisation de son bien.


Elle lui fait également le reproche de ne pas avoir surveillé la société Airbnb dans l'accomplissement de sa mission, en ne procédant à aucun contrôle des locataires, notamment en l'absence de vérification du profil de la personne qui s'est présentée sous une fausse identité et a procédé au cambriolage et au saccage de l'appartement, personne à laquelle il n'a pas même été demandé de présenter une pièce d'identité lors du « check-in ». De même lui est-il reproché de ne pas avoir effectué d'état des lieux à l'occasion du renouvellement de la location.

Sur ses préjudices dont elle estime le montant a minima à 430 998,50 euros, Mme [C] considère qu'ils résultent entièrement et uniquement des vols et dégradations commis dans son domicile, lesquels résultent eux-mêmes directement des manquements des sociétés Home in one et Guest trotter. En réponse à l'argumentation adverse tirée de la présence de biens au premier étage, elle indique qu'elle avait confié à la société la garde de l'ensemble des biens qui s'y trouvaient. Elle ajoute ne pas avoir été indemnisée de ses préjudices, ni par son assureur, ni par les personnes condamnées.

Eu égard à la mise en cause de l'assureur des société Home in one et Guest trotter, Mme [C], se prévalant de l'article L. 124-3 du code des assurances, relatif à l'action directe du tiers lésé à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, elle sollicite la condamnation solidaire de l'ensemble des parties défenderesses.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2022, intitulées « Conclusions en défense n°2 », ici expressément visées, la SAS Home in one et la SAS Guest trotter, défenderesses, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1217 et suivants du code civil ;
[…]
DIRE et JUGER que la société Guest Trotter n'a aucun lien contractuel avec Madame [C] ;DIRE et JUGER que les sociétés Home In One et Guest Trotter n'ont commis aucune inexécution contractuelle ;DIRE et JUGER que Madame [C] ne rapporte pas la preuve de son préjudice ;En conséquence :
A titre principal :
DEBOUTER Madame [D] [C] de l'intégralité de ses demandes à l'égard des sociétés Home In One et Guet Trotter ;A titre subsidiaire :
CONDAMNER les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir les sociétés Home In One et Guest Trotter de toutes les condamnations dirigées contre elles ;En tout état de cause :
JUGER COMMUN et OPPOSABLE aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES le jugement à intervenir ;ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;CONDAMNER tout succombant à verser aux sociétés Home In One et Guest Trotter la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »
La SAS Guest trotter sollicite que les demandes formées à son égard soient déclarées irrecevables, dès lors qu'elle n'est pas partie au contrat objet du litige et d'autant que la demanderesse fait simplement état d'inexécutions contractuelles de la SAS Home in one.

La SAS Home in one réfute tout caractère abusif de la clause du contrat mis en avant par Mme [C], précisant que l'indication litigieuse ne vise pas à exonérer le mandataire de toute responsabilité, mais uniquement, dans l'hypothèse où le propriétaire ne déclarerait pas la mise en location de son bien, en contravention avec les dispositions de la loi Alur.

En tout état de cause, elle réfute toute faute de sa part, considérant que la mandante était informée du fait que son bien serait proposé à la location sur la plateforme Airbnb, mettant en avant, aussi bien les échanges de courriels précontractuels entre les parties, que le contenu même du contrat qui précise la possibilité d'effectuer de la publicité sur le site www.guest-trotter.com ou d'autres plateformes. Elle ajoute que le bien avait fait l'objet d'une première location via la plateforme Airbnb du 21 au 29 janvier 2017, dont la mandante était informée, information qu'elle reconnaît elle-même détenir dans le cadre de son dépôt de plainte ou des échanges avec le président de la SAS Home in one, postérieurement aux actes de vandalisme.

La SAS Home in one met également en avant les diligences effectuées dans le cadre de sa recherche de locataire, indiquant avoir fait le choix de la plateforme Airbnb précisément pour les filtres de sécurité et la vérification des profils proposée par le site, notamment le respect des conditions suivantes : « Conditions d'Airbnb : numéro de téléphone confirmé, adresse e-mail, informations de paiement et acceptation du règlement intérieur - Pièce d'identité officielle - Recommandations d'autres hôtes ». Elle souligne que la personne qui s'est présentée comme étant M. [X] [V] remplissait toutes ces conditions et a procédé au règlement du séjour en amont. Elle ajoute qu'il n'existe aucune obligation à la charge de la société Home in one de procéder à une visite ou un état des lieux en cas de prolongation d'une location.

Pour accréditer son absence de faute, la SAS Home in one explique avoir fait face à une escroquerie mise en place par un réseau structuré de voleurs et receleurs, dont le mode opératoire consistait en l'achat de comptes Airbnb piratés sur le darknet pour ensuite les modifier et usurper l'identité de leur titulaire, de sorte qu'il s'agissait d'une escroquerie sophistiquée impossible à déceler, dont elle a elle-même été victime.

Sur le préjudice, est mis en avant qu'il a déjà été fixé par le jugement du tribunal correctionnel de Paris du 7 octobre 2019, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 février 2021, de sorte que Mme [C] ne saurait solliciter le versement de sommes plus importantes, d'autant qu'elle ne justifierait pas de son chiffrage, notamment dès lors que les détériorations relatives au premier étage du bien sont purement déclaratives, notant que la SAS Home in one n'y a jamais eu accès, cette partie n'étant pas concernée par la location. 

Elle ajoute que l'intéressée ne justifie pas de l'absence d'indemnisation par les auteurs de l'infraction et qu'il est impossible de savoir si cette dernière a été indemnisée en vertu de son contrat d'assurance habitation, en l'absence de production de justificatif à ce titre, d'autant qu'il ressortirait des pièces que l'assureur Generali a fait procéder à une « expertise vol », dont l'issue n'est pas communiquée.

De même expose-t-elle que Mme [C] aurait refusé de participer au processus indemnitaire proposé par la plateforme Airbnb, en l'absence de communication par cette dernière des documents pour ce faire, en dépit des demandes en ce sens de la SAS Home in one.

Enfin indique-t-elle que le préjudice invoqué ne peut être que la conséquence indirecte d'une éventuelle inexécution contractuelle. 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2022, intitulées « Conclusions », ici expressément visées, la SA MMA IARD et la société d'assurances mutuelles MMA IARD, respectivement appelée en intervention forcée et intervenante volontaire, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 
« A titre préliminaire :
DONNER ACTE à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de son intervention volontaire sous les plus expresses réserves, et de déclarer celle-ci recevable ;
A titre principal :
DEBOUTER Madame [D] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
RAPPORTER les préjudices à de plus justes proportions ;
DIRE que la condamnation hypothétique pesant sur les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne pourra s'entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafond et franchise) opposables à toutes les parties ;
En tout état de cause :
ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER tout succombant à payer aux Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »

Les sociétés d'assurance indiquent reprendre à leur compte les moyens développés par les sociétés Home in one et Guest trotter, visant à mettre hors de cause la société Guest trotter, contester toute faute de la société Home in one dans l'exécution de son mandat de gestion et remettre en cause la réparation sollicitée, tant dans son principe que dans son étendue.


Dans l'hypothèse où une condamnation de l'une ou l'autre des sociétés devait être prononcée, les sociétés d'assurance mettent en avant la franchise du contrat d'assurance qu'elles ont souscrit, à hauteur de 10 % avec un maximum de 760 euros ainsi qu'un plafond de garantie à hauteur de 153 000 euros.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 2 novembre 2023, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 13 mars 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.» Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.


1. Sur la demande en réparation au titre du mandat de gestion

L'article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 1104 du même code de préciser : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

Le contrat de mandat est régi plus spécialement par les articles 1984 et suivant du code civil, l'article 1991 du code civil disposant que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L'article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion […]. »

Dans le cadre d'un mandat de gestion immobilière, le mandataire, tenu d'une obligation de moyens, est tenu de faire preuve de diligence dans l'exercice de sa mission.

En matière de preuve, l'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » 

En l'espèce, il est constant que Mme [C] a conclu avec la SAS Home in one, le 14 décembre 2016, un contrat de gestion exclusive d'un bien pour qu'il soit proposé pour des locations de courte durée, contrat composé de :
Conditions générales, mises à jour le 18 juin 2018 (pièce n°4 de Mme [C]),Conditions particulières, intitulées « Mandat de gestion - Location meublée de courte durée - exclusif » (pièce n°5 de Mme [C]).
C'est au regard de ces stipulations contractuelles, examinées à l'aune des dispositions supplétives et impératives le cas échéant applicables, qu'il convient d'examiner la demande en réparation de Mme [C] à l'égard de la SAS Home in one et de la SAS Guest trotter.

1.1. À titre liminaire, sur la demande de condamnation de la SAS Guest trotter

En l'espèce, si Mme [C] sollicite la condamnation solidaire des SAS Home in one et Guest trotter au titre du contrat de mandat, en réalité, aucun grief n'est formulé à l'encontre de la SAS Guest trotter dans le corps de ses écritures, la demanderesse se contentant de faire valoir que les deux sociétés sont liées, dès lors qu'elles ont le même président.

Dans ces conditions, en l'absence de moyen soulevé par Mme [C] susceptible de justifier une éventuelle condamnation de la SAS Guest trotter solidairement avec la SAS Home in one, aucune condamnation de ladite SAS Guest trotter ne saurait être retenue.

En conséquence, en tout état de cause, Mme [C] sera déboutée de sa demande en condamnation de la SAS Guest trotter.

1.2. Sur le moyen tiré du caractère abusif de la clause exonératoire de responsabilité

Aux termes de l'article L. 212-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. »

Aux termes de l'article L. 241-1 du même code : « Les clauses abusives sont réputées non écrites.
Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses.
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En l'espèce, il est constant que le contrat de mandat conclu entre Mme [C] et la SAS Home in one est un contrat conclu entre une consommatrice, la mandante, et un professionnel, la mandataire.

Mme [C] sollicite que soit réputé non-écrit le dernier alinéa du préambule des conditions particulières, mettant en avant son caractère abusif.

Ledit préambule est rédigé comme suit [soulignements du tribunal] :
« Le présent mandat, conclu entre le Mandant et le Mandataire pour le(s) bien(s) confié(s), tels que détaillé(s) ci-après, est régi par les articles 1984 à 2010 du Code Civil ainsi que par les dispositions particulières de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié. 
Conformément aux dispositions de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (JORF n°0072 du 26 mars 2014), le Mandant déclare avoir été informé (e) des obligations administratives préalables à respecter pour la mise en location de courte durée d'un logement meublé et déclare sur l'honneur respecter ces obligations pour la location du bien ci-après désigné dans le cadre du présent Mandat. 
Ayant été préalablement informé, et déclarant respecter ces obligations, le Mandant décharge en conséquence le Mandataire de toute responsabilité, sans aucun droit à agir ni aucun recours contre lui, ses partenaires ni éventuels successeurs au titre de la mise en location de courte durée d'un logement meublé. »

À cet égard, si la société Home in one indique que ce dernier alinéa vise à l'exonérer de responsabilité seulement en cas de méconnaissance par le mandant des obligations visées aux deux premiers alinéas, sa rédaction, de par son caractère général, laisse entendre que le mandataire serait déchargé de toute responsabilité en toute hypothèse.

Dans ces conditions, ce dernier alinéa du préambule sera réputé non-écrit, notant, en tout état de cause, que le mandataire ne se prévaut pas d'une décharge de responsabilité tirée de cette stipulation.


1.2. Sur les griefs reprochés à la SAS Home in one

Mme [C] reproche deux griefs à la société Home in one :
la publication d'une annonce de location sur la plateforme Airbnb et son absence d'information quant à cette mise en ligne ;l'absence de surveillance de la société Airbnb dans le cadre de la location par l'absence de contrôle des locataires, la désignation de biens de valeurs dans la location et l'absence de venue sur les lieux lors du renouvellement de la location.
Sur le premier grief tiré de la publication d'une annonce de location sur le site Airbnb et de l'information de la mandante sur ce point, si la SAS Home in one met en avant les échanges pré-contractuels, pour justifier de la connaissance par la mandante de cette possibilité antérieurement à la conclusion du contrat, les courriels visés, en ce qu'ils mentionnent de telles annonces uniquement pour la détermination du prix de location à la nuitée, ne permettent pas de l'établir (pièce n°3 de la SAS Home in one). 

En revanche, les conditions particulières du mandat font état, s'agissant des modalités de diffusion de l'annonce de location [soulignements du tribunal] :
« MISSIONS - POUVOIRS DU MANDATAIRE
En conséquence du présent Mandat, le Mandant autorise expressément le Mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes de gestion pour la location meublée de courte durée, notamment au titre de la gestion courante :
Rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le Mandant de la vacance du ou des biens, renouveler ou ajuster les prix et conditions de location meublée de courte durée du ou des biens ;S'occuper du check in, check out et ménages lors de chaque location ; […]
Faire procéder à tous menus travaux urgents et indispensables à la réalisation et au respect de la mise en location meublée de courte durée ;Compléter éventuellement le matériel de la location afin que le logement soit au minimum conforme à l'état descriptif et/ou à sa destination en meublé de courte durée ; […]
Faire tout ce qu'il jugera utile pour la gestion courante, la location et les prestations complémentaires, telles que effectuer toute publicité à sa convenance, notamment via le site www.guest-trotter.com ou d'autres plateformes ; […] » (pièce n°5 de Mme [C]).

Ainsi est-il expressément prévu le recours à d'autres plateformes que www.guest-trotter.com.

Du reste, Mme [C] expose certes qu'elle n'avait pas donné son accord à l'utilisation de la plateforme Airbnb, car elle aurait pu utiliser la plateforme seule. Toutefois, au regard de l'étendue des missions déléguées à la SAS Home in one par Mme [C], lesquelles incluent l'ensemble des diligences afférentes à une location, telle la réalisation d'une annonce incluant la prise de photos, la recherche de locataires, la gestion des rapports avec ces derniers, l'entretien de l'appartement, tant s'agissant du ménage que des éventuelles réparations, cette argumentation ne saurait prospérer. 

Par ailleurs, dans son dépôt de plainte du 12 mars 2017, postérieurement au cambriolage, Mme [C] indique précisément aux enquêteurs [soulignements du tribunal] : « Il se trouve que j'avais loué ce bien immobilier via cette agence. M. [Q] a donc procédé à la location de ma maison à partir de décembre dernier en passant par son agence et par le site internet Airbnb.
Il y a eu une première location par des gens de province dont le Monsieur devait se faire soigner à l'hôpital [D].
Il n'y a pas eu de location en février.
Puis [Q] (sic) m'a proposé une location du 1er au 6 mars. J'ai accepté » (pièce n°7 de Mme [C]).

S'agissant de la première location dont il est fait état, les échanges de mails entre les parties montrent qu'elle s'est déroulée du 21 au 29 janvier 2017 (pièce n°2 de la SAS Home in one) et la SAS Home in one indique, sans être contredite sur ce point, que la location s'était faite via la plateforme Airbnb.

De ces éléments, il s'en déduit que la publication d'une annonce sur le site Internet Airbnb était convenue entre les parties, que Mme [C] en était parfaitement informée et que le bien avait déjà fait l'objet d'une location via ce site avant la location litigieuse.

Dans ces conditions, aucune faute ne saurait être reprochée à la SAS Home in one tirée du recours à la plateforme Airbnb ni de l'absence d'information de la mandante sur ce point.

Sur le second grief trié de l'absence de surveillance de la société Airbnb dans le cadre de la location de l'appartement, la SAS Home in one se retranche derrière les filtres de sécurité et la vérification des profils proposés par le site, notamment le respect des conditions suivantes : « Conditions d'Airbnb : numéro de téléphone confirmé, adresse e-mail, informations de paiement et acceptation du règlement intérieur - Pièce d'identité officielle - Recommandations d'autres hôtes ».

À cet égard, Mme [C] produit aux débats le jugement sur l'action pénale condamnant les trois auteurs des faits (pièce n°18 : jugement du tribunal correctionnel de Paris du 11 juin 2019), de même que le jugement sur l'action civile (pièce n°19 : jugement du tribunal correctionnel de Paris statuant sur intérêts civils du 7 octobre 2019) et l'arrêt statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement statuant sur l'action civile (pièce n°20 : arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 février 2021).

Dans ce cadre, il est indiqué, s'agissant du locataire auteur des faits [soulignements du tribunal] : « Au cours de sa garde à vue, [J] [U] reconnaissait spontanément avoir commis vingt-cinq faits de vol similaires sur Paris dont celui au préjudice de [D] [F] [C] » (pièce n°20 de Mme [C], p. 9).

Son mode d'action est précisément explicité, en ces termes [soulignements du tribunal] : « Lors de sa garde à vue (D234/2) [J] [U] a expliqué : " je vais sur le dark net, je télécharge le logiciel Tor. Je vais chercher un marketplace, je trouve le site qui a les meilleurs commentaires. Je rentre sur le site, je mets mes identifiants mot de passe, j'ai accès à la plateforme, je cherche une personne qui vend des comptes airbnb et je lui commande 5 ou 6 comptes airbnb et je le paye par un compte escroc. Il s'agit de payer ma commande uniquement lorsque je suis assuré que les informations reçues sont valides. En moyenne une adresse airbnb vaut 4 euros. Muni du profil airbnb, je vais sur le site. Je me connecte pour savoir si il y a une sécurité ou pas. Si il y a une sécurité, je me déconnecte pour me reconnecter et envoyer des requêtes par milliers. Ce processus fait disjoncter la plateforme airbnb et une fois que ce passage est déverrouillé, j'ai libre accès aux comptes qui m'intéressent. A partir de la, je peux modifier le profil du client et y apposer m'a photo. Je change l'adresse mél et le téléphone. Je n'ai même pas d'argent à débourser pour la location car il est prélevé sur le compte du client piraté. » (pièce n°18 de Mme [C], p.13 et 14/45).

Ces éléments démontrent qu'il s'agissait d'une tromperie élaborée de grande ampleur, dans le cadre de laquelle le locataire était parvenu à usurper l'identité d'autres clients - dont les coordonnées avaient été vérifiées préalablement par le site et dont les informations relatives à leur profil étaient fiables -, et à apposer sa propre photo ainsi que ses coordonnées téléphoniques et son e-mail personnels sur leurs profils.

Dans ces conditions, au regard des techniques élaborées de piratage informatique ayant conduit le principal auteur des faits à usurper l'identité d'utilisateurs d'Airbnb, en dépit des mesures de sécurité du site, aucun manquement ne saurait être reproché à la SAS Home in one tiré de l'absence de vérifications additionnelles à celles réalisées par la plateforme Airbnb.

De même, n'est pas établi l'obligation pour le mandataire de gestion de procéder à un nouveau « check-in » lors d'un renouvellement de location réalisé dans la continuité de la location précédente.

Enfin ne saurait-il être reproché à l'agence d'avoir, lors du « check-in », demandé au locataire de faire attention aux biens de valeurs présents dans l'appartement, cette précaution revêtant, au contraire, un caractère prévenant.

Dès lors, et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, aucun manquement ne sera retenu à l'encontre de la SAS Home in one.

En l'absence de fait générateur de responsabilité, il n'y a pas lieu de statuer sur l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En conséquence, Mme [C] sera déboutée de sa demande en réparation formée à l'encontre de la SAS Home in one.


2. Sur l'appel en garantie

Les SAS Home in one et Guest trotter ne faisant l'objet d'aucune condamnation, il n'y a pas lieu de statuer sur leur appel en garantie formé à l'encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles.


3. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [C] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Benjamin Porcher, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

3.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [C], condamnée aux dépens, devra verser à chacune des parties défenderesses une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros.

3.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort : 

DÉBOUTE Mme [D] [C] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [D] [C] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Benjamin Porcher ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la SAS Home in one la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la SAS Guest trotter la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la S.A. MMA IARD la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

Fait et jugé à Paris, le 19 juin 2025.

LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE 
Emeline PETIT
Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :
Me BARATELLI Olivier #E183Me CHEMARIN Claudia #L64Me PORCHER Benjamin #G450+ 1 copie dossier
délivrées le : 


■

4ème chambre 
2ème section


N° RG 21/15576 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVWZB

N° MINUTE : 


Assignations des
13 décembre 2021 et
15 juin 2022 






JUGEMENT 
rendu le 19 juin 2025 


DEMANDERESSE

Madame [D] [C]
Elisant domicile chez L'A.A.R.P.I. LOMBARD BARATELLI & ASSOCIÉS
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Olivier BARATELLI de L'A.A.R.P.I. LOMBARD BARATELLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0183



DÉFENDERESSES

S.A.S. HOME IN ONE
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Claudia CHEMARIN de l'A.A.R.P.I. CHEMARIN & LIMBOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0064

S.A.S. GUEST TROTTER
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Claudia CHEMARIN de l'A.A.R.P.I. CHEMARIN & LIMBOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0064

Décision du 19 juin 2025
4ème chambre 2ème section
N° RG 21/15576 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVWZB

S.A. MMA IARD
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450


PARTIE INTERVENANTE

Société d'assurance mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Me Benjamin PORCHER de la S.E.L.A.S. PORCHER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,


DÉBATS

À l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [D] [C] est propriétaire d'une maison au [Adresse 4] à [Localité 4]. 

La SAS Home in one est une agence immobilière réalisant, pour le compte de propriétaires, la gestion locative, la promotion et la ventes de leurs biens.

La SAS Guest trotter, créée par le président de la SAS Home in one, a pour activité la gestion d'une plateforme de location de biens immobiliers.

Le 14 décembre 2016, Mme [D] [C] a conclu avec la SAS Home in one un contrat de gestion exclusive de sa maison, en vue de la mettre en location meublée de courte durée.

Une annonce de location a été publiée à cette fin sur le site www.guest-trotter.fr et sur le site ww.airbnb.fr, par la société Home in one.

Le bien immobilier a notamment été mis en location par la SAS Home in one pour la période du 1er au 6 mars 2017, au profit d'un locataire indiquant se dénommer [X] [V], lequel a ensuite demandé à prolonger la location jusqu'au 9 mars 2017.

Le 9 mars 2017, lors du « check-out » du bien, la société Home in one a constaté qu'il avait fait l'objet d'un cambriolage et de nombreuses détériorations.

Un plainte a été déposée et une enquête a été ouverte par les forces de l'ordre, aboutissant à l'interpellation de M. [B] [U], qui a reconnu avoir procédé au saccage et au pillage de la maison assisté par deux complices, en usurpant une identité sur la plateforme Airbnb.

Le 7 octobre 2019, les trois prévenus ont été reconnus coupable de ces faits par le tribunal correctionnel.

Sur l'action civile, ils ont été condamnés solidairement à payer à Mme [D] [C] les sommes de : 
116 408 euros en réparation du préjudice matériel lié à la perte des biens volés ; 15 544 euros en réparation du préjudice matériel lié aux frais de remise en état ;5 000 euros en réparation du préjudice moral subi.
Sur appel interjeté sur l'action civile, la cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 8 février 2021 a confirmé le jugement du 7 octobre 2019.

Mme [D] [C] indique qu'elle n'a pas été indemnisée de son préjudice par les trois prévenus condamnés.

Dans ces circonstances, par acte du 13 décembre 2021, elle a fait délivrer assignation à la SAS Home in one et à la SAS Guest trotter d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'obtenir une indemnisation. C'est l'objet de la présente procédure.

La SAS Home in one et à la SAS Guest trotter ont assigné en intervention forcée la SA MMA IARD par acte du 15 juin 2022, puis la société d'assurances mutuelles MMA IARD est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 8 novembre 2022.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2023, intitulées « Conclusions en réponse n°2 », ici expressément visées, Mme [D] [C], demanderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu l'article liminaire du Code de la consommation ; 
Vu les articles L212-1 et R212-1 du Code de la consommation ; 
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil ;
Vu les articles 1989, 1991, 1992, 1993 et 1994 du Code civil ; 
Vu l'article 1217 du Code civil ; 
[...] 
JUGER que la société Home in One, agissant avec la société Guest Trotter, a manqué à ses obligations contractuelles telles qu'elles sont stipulées par le contrat du 14 décembre 2016 ; En conséquence : 
CONDAMNER in solidum la société MMA IARD, les MMA IARD MUTUELLES, les société Home in One et Guest Trotter à payer à Madame [D] [C] la somme de 430.998,50 euros en raison de l'inexécution contractuelle ; En tout état de cause : 
CONDAMNER in solidum les société Home in One et Guest Trotter à verser à Madame [D] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER in solidum les société Home in One et Guest Trotter aux entiers dépens. »
S'appuyant sur les dispositions des articles L. 212-1 et R 212-1 du code de la consommation, la demanderesse expose tout d'abord que le contrat comporte une clause exonératoire de responsabilité en préambule, laquelle doit être jugée abusive et réputée non-écrite. 

Ensuite, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil relatifs à la force obligatoire des contrats, l'obligation de les exécuter de bonne foi et les conséquences de leur inexécution, de même que sur les dispositions des articles 1989 et suivants du même code relatives au contrat de mandat, elle fait le reproche à la SAS Home in one d'avoir manqué à ses obligations au titre du contrat conclu le 14 décembre 2016. 

En application de ces principes, mettant en avant le caractère exclusif du mandat de gestion confié, elle fait le reproche à la société de s'être fait substituer par la société Airbnb en publiant une annonce sur le site www.airbnb.fr. Elle précise que son souhait de recourir à la société Home in one était lié à une volonté de bénéficier de prestations de luxe, contrairement à celles offertes par la plateforme de location Airbnb, et réfute tout accord donné à la société Home in one pour une telle mise en ligne. Plus précisément, elle explique qu'elle était consciente que la location de son bien pourrait se faire par l'intermédiaire de différentes plateformes, mais attendait de la société Home in one une prestation d'une qualité bien plus élevée que celle que pouvait offrir Airbnb, plateforme dont elle indique qu'elle aurait facilement pu l'utiliser toute seule.

Au-delà de cette mise en ligne, est reproché l'absence d'information de la mandante quant à cette publication, en contravention avec l'obligation de reddition de compte qui incombe au mandataire, d'autant que cela aboutissait à une dévalorisation de son bien.


Elle lui fait également le reproche de ne pas avoir surveillé la société Airbnb dans l'accomplissement de sa mission, en ne procédant à aucun contrôle des locataires, notamment en l'absence de vérification du profil de la personne qui s'est présentée sous une fausse identité et a procédé au cambriolage et au saccage de l'appartement, personne à laquelle il n'a pas même été demandé de présenter une pièce d'identité lors du « check-in ». De même lui est-il reproché de ne pas avoir effectué d'état des lieux à l'occasion du renouvellement de la location.

Sur ses préjudices dont elle estime le montant a minima à 430 998,50 euros, Mme [C] considère qu'ils résultent entièrement et uniquement des vols et dégradations commis dans son domicile, lesquels résultent eux-mêmes directement des manquements des sociétés Home in one et Guest trotter. En réponse à l'argumentation adverse tirée de la présence de biens au premier étage, elle indique qu'elle avait confié à la société la garde de l'ensemble des biens qui s'y trouvaient. Elle ajoute ne pas avoir été indemnisée de ses préjudices, ni par son assureur, ni par les personnes condamnées.

Eu égard à la mise en cause de l'assureur des société Home in one et Guest trotter, Mme [C], se prévalant de l'article L. 124-3 du code des assurances, relatif à l'action directe du tiers lésé à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, elle sollicite la condamnation solidaire de l'ensemble des parties défenderesses.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 novembre 2022, intitulées « Conclusions en défense n°2 », ici expressément visées, la SAS Home in one et la SAS Guest trotter, défenderesses, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1217 et suivants du code civil ;
[…]
DIRE et JUGER que la société Guest Trotter n'a aucun lien contractuel avec Madame [C] ;DIRE et JUGER que les sociétés Home In One et Guest Trotter n'ont commis aucune inexécution contractuelle ;DIRE et JUGER que Madame [C] ne rapporte pas la preuve de son préjudice ;En conséquence :
A titre principal :
DEBOUTER Madame [D] [C] de l'intégralité de ses demandes à l'égard des sociétés Home In One et Guet Trotter ;A titre subsidiaire :
CONDAMNER les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir les sociétés Home In One et Guest Trotter de toutes les condamnations dirigées contre elles ;En tout état de cause :
JUGER COMMUN et OPPOSABLE aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES le jugement à intervenir ;ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;CONDAMNER tout succombant à verser aux sociétés Home In One et Guest Trotter la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »
La SAS Guest trotter sollicite que les demandes formées à son égard soient déclarées irrecevables, dès lors qu'elle n'est pas partie au contrat objet du litige et d'autant que la demanderesse fait simplement état d'inexécutions contractuelles de la SAS Home in one.

La SAS Home in one réfute tout caractère abusif de la clause du contrat mis en avant par Mme [C], précisant que l'indication litigieuse ne vise pas à exonérer le mandataire de toute responsabilité, mais uniquement, dans l'hypothèse où le propriétaire ne déclarerait pas la mise en location de son bien, en contravention avec les dispositions de la loi Alur.

En tout état de cause, elle réfute toute faute de sa part, considérant que la mandante était informée du fait que son bien serait proposé à la location sur la plateforme Airbnb, mettant en avant, aussi bien les échanges de courriels précontractuels entre les parties, que le contenu même du contrat qui précise la possibilité d'effectuer de la publicité sur le site www.guest-trotter.com ou d'autres plateformes. Elle ajoute que le bien avait fait l'objet d'une première location via la plateforme Airbnb du 21 au 29 janvier 2017, dont la mandante était informée, information qu'elle reconnaît elle-même détenir dans le cadre de son dépôt de plainte ou des échanges avec le président de la SAS Home in one, postérieurement aux actes de vandalisme.

La SAS Home in one met également en avant les diligences effectuées dans le cadre de sa recherche de locataire, indiquant avoir fait le choix de la plateforme Airbnb précisément pour les filtres de sécurité et la vérification des profils proposée par le site, notamment le respect des conditions suivantes : « Conditions d'Airbnb : numéro de téléphone confirmé, adresse e-mail, informations de paiement et acceptation du règlement intérieur - Pièce d'identité officielle - Recommandations d'autres hôtes ». Elle souligne que la personne qui s'est présentée comme étant M. [X] [V] remplissait toutes ces conditions et a procédé au règlement du séjour en amont. Elle ajoute qu'il n'existe aucune obligation à la charge de la société Home in one de procéder à une visite ou un état des lieux en cas de prolongation d'une location.

Pour accréditer son absence de faute, la SAS Home in one explique avoir fait face à une escroquerie mise en place par un réseau structuré de voleurs et receleurs, dont le mode opératoire consistait en l'achat de comptes Airbnb piratés sur le darknet pour ensuite les modifier et usurper l'identité de leur titulaire, de sorte qu'il s'agissait d'une escroquerie sophistiquée impossible à déceler, dont elle a elle-même été victime.

Sur le préjudice, est mis en avant qu'il a déjà été fixé par le jugement du tribunal correctionnel de Paris du 7 octobre 2019, confirmé par l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 février 2021, de sorte que Mme [C] ne saurait solliciter le versement de sommes plus importantes, d'autant qu'elle ne justifierait pas de son chiffrage, notamment dès lors que les détériorations relatives au premier étage du bien sont purement déclaratives, notant que la SAS Home in one n'y a jamais eu accès, cette partie n'étant pas concernée par la location. 

Elle ajoute que l'intéressée ne justifie pas de l'absence d'indemnisation par les auteurs de l'infraction et qu'il est impossible de savoir si cette dernière a été indemnisée en vertu de son contrat d'assurance habitation, en l'absence de production de justificatif à ce titre, d'autant qu'il ressortirait des pièces que l'assureur Generali a fait procéder à une « expertise vol », dont l'issue n'est pas communiquée.

De même expose-t-elle que Mme [C] aurait refusé de participer au processus indemnitaire proposé par la plateforme Airbnb, en l'absence de communication par cette dernière des documents pour ce faire, en dépit des demandes en ce sens de la SAS Home in one.

Enfin indique-t-elle que le préjudice invoqué ne peut être que la conséquence indirecte d'une éventuelle inexécution contractuelle. 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2022, intitulées « Conclusions », ici expressément visées, la SA MMA IARD et la société d'assurances mutuelles MMA IARD, respectivement appelée en intervention forcée et intervenante volontaire, sollicitent du tribunal judiciaire de Paris de : 
« A titre préliminaire :
DONNER ACTE à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de son intervention volontaire sous les plus expresses réserves, et de déclarer celle-ci recevable ;
A titre principal :
DEBOUTER Madame [D] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
RAPPORTER les préjudices à de plus justes proportions ;
DIRE que la condamnation hypothétique pesant sur les Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne pourra s'entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafond et franchise) opposables à toutes les parties ;
En tout état de cause :
ECARTER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER tout succombant à payer aux Sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »

Les sociétés d'assurance indiquent reprendre à leur compte les moyens développés par les sociétés Home in one et Guest trotter, visant à mettre hors de cause la société Guest trotter, contester toute faute de la société Home in one dans l'exécution de son mandat de gestion et remettre en cause la réparation sollicitée, tant dans son principe que dans son étendue.


Dans l'hypothèse où une condamnation de l'une ou l'autre des sociétés devait être prononcée, les sociétés d'assurance mettent en avant la franchise du contrat d'assurance qu'elles ont souscrit, à hauteur de 10 % avec un maximum de 760 euros ainsi qu'un plafond de garantie à hauteur de 153 000 euros.

Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 2 novembre 2023, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 13 mars 2025 et mise en délibéré au 19 juin 2025.



MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.» Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.


1. Sur la demande en réparation au titre du mandat de gestion

L'article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L'article 1104 du même code de préciser : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

Le contrat de mandat est régi plus spécialement par les articles 1984 et suivant du code civil, l'article 1991 du code civil disposant que : « Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L'article 1992 du même code précise que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion […]. »

Dans le cadre d'un mandat de gestion immobilière, le mandataire, tenu d'une obligation de moyens, est tenu de faire preuve de diligence dans l'exercice de sa mission.

En matière de preuve, l'article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » 

En l'espèce, il est constant que Mme [C] a conclu avec la SAS Home in one, le 14 décembre 2016, un contrat de gestion exclusive d'un bien pour qu'il soit proposé pour des locations de courte durée, contrat composé de :
Conditions générales, mises à jour le 18 juin 2018 (pièce n°4 de Mme [C]),Conditions particulières, intitulées « Mandat de gestion - Location meublée de courte durée - exclusif » (pièce n°5 de Mme [C]).
C'est au regard de ces stipulations contractuelles, examinées à l'aune des dispositions supplétives et impératives le cas échéant applicables, qu'il convient d'examiner la demande en réparation de Mme [C] à l'égard de la SAS Home in one et de la SAS Guest trotter.

1.1. À titre liminaire, sur la demande de condamnation de la SAS Guest trotter

En l'espèce, si Mme [C] sollicite la condamnation solidaire des SAS Home in one et Guest trotter au titre du contrat de mandat, en réalité, aucun grief n'est formulé à l'encontre de la SAS Guest trotter dans le corps de ses écritures, la demanderesse se contentant de faire valoir que les deux sociétés sont liées, dès lors qu'elles ont le même président.

Dans ces conditions, en l'absence de moyen soulevé par Mme [C] susceptible de justifier une éventuelle condamnation de la SAS Guest trotter solidairement avec la SAS Home in one, aucune condamnation de ladite SAS Guest trotter ne saurait être retenue.

En conséquence, en tout état de cause, Mme [C] sera déboutée de sa demande en condamnation de la SAS Guest trotter.

1.2. Sur le moyen tiré du caractère abusif de la clause exonératoire de responsabilité

Aux termes de l'article L. 212-1 du code de la consommation : « Dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
Sans préjudice des règles d'interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. »

Aux termes de l'article L. 241-1 du même code : « Les clauses abusives sont réputées non écrites.
Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses.
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En l'espèce, il est constant que le contrat de mandat conclu entre Mme [C] et la SAS Home in one est un contrat conclu entre une consommatrice, la mandante, et un professionnel, la mandataire.

Mme [C] sollicite que soit réputé non-écrit le dernier alinéa du préambule des conditions particulières, mettant en avant son caractère abusif.

Ledit préambule est rédigé comme suit [soulignements du tribunal] :
« Le présent mandat, conclu entre le Mandant et le Mandataire pour le(s) bien(s) confié(s), tels que détaillé(s) ci-après, est régi par les articles 1984 à 2010 du Code Civil ainsi que par les dispositions particulières de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 modifié. 
Conformément aux dispositions de la Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (JORF n°0072 du 26 mars 2014), le Mandant déclare avoir été informé (e) des obligations administratives préalables à respecter pour la mise en location de courte durée d'un logement meublé et déclare sur l'honneur respecter ces obligations pour la location du bien ci-après désigné dans le cadre du présent Mandat. 
Ayant été préalablement informé, et déclarant respecter ces obligations, le Mandant décharge en conséquence le Mandataire de toute responsabilité, sans aucun droit à agir ni aucun recours contre lui, ses partenaires ni éventuels successeurs au titre de la mise en location de courte durée d'un logement meublé. »

À cet égard, si la société Home in one indique que ce dernier alinéa vise à l'exonérer de responsabilité seulement en cas de méconnaissance par le mandant des obligations visées aux deux premiers alinéas, sa rédaction, de par son caractère général, laisse entendre que le mandataire serait déchargé de toute responsabilité en toute hypothèse.

Dans ces conditions, ce dernier alinéa du préambule sera réputé non-écrit, notant, en tout état de cause, que le mandataire ne se prévaut pas d'une décharge de responsabilité tirée de cette stipulation.


1.2. Sur les griefs reprochés à la SAS Home in one

Mme [C] reproche deux griefs à la société Home in one :
la publication d'une annonce de location sur la plateforme Airbnb et son absence d'information quant à cette mise en ligne ;l'absence de surveillance de la société Airbnb dans le cadre de la location par l'absence de contrôle des locataires, la désignation de biens de valeurs dans la location et l'absence de venue sur les lieux lors du renouvellement de la location.
Sur le premier grief tiré de la publication d'une annonce de location sur le site Airbnb et de l'information de la mandante sur ce point, si la SAS Home in one met en avant les échanges pré-contractuels, pour justifier de la connaissance par la mandante de cette possibilité antérieurement à la conclusion du contrat, les courriels visés, en ce qu'ils mentionnent de telles annonces uniquement pour la détermination du prix de location à la nuitée, ne permettent pas de l'établir (pièce n°3 de la SAS Home in one). 

En revanche, les conditions particulières du mandat font état, s'agissant des modalités de diffusion de l'annonce de location [soulignements du tribunal] :
« MISSIONS - POUVOIRS DU MANDATAIRE
En conséquence du présent Mandat, le Mandant autorise expressément le Mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom, tous actes de gestion pour la location meublée de courte durée, notamment au titre de la gestion courante :
Rechercher des locataires, louer et relouer le(s) bien(s) après avoir avisé le Mandant de la vacance du ou des biens, renouveler ou ajuster les prix et conditions de location meublée de courte durée du ou des biens ;S'occuper du check in, check out et ménages lors de chaque location ; […]
Faire procéder à tous menus travaux urgents et indispensables à la réalisation et au respect de la mise en location meublée de courte durée ;Compléter éventuellement le matériel de la location afin que le logement soit au minimum conforme à l'état descriptif et/ou à sa destination en meublé de courte durée ; […]
Faire tout ce qu'il jugera utile pour la gestion courante, la location et les prestations complémentaires, telles que effectuer toute publicité à sa convenance, notamment via le site www.guest-trotter.com ou d'autres plateformes ; […] » (pièce n°5 de Mme [C]).

Ainsi est-il expressément prévu le recours à d'autres plateformes que www.guest-trotter.com.

Du reste, Mme [C] expose certes qu'elle n'avait pas donné son accord à l'utilisation de la plateforme Airbnb, car elle aurait pu utiliser la plateforme seule. Toutefois, au regard de l'étendue des missions déléguées à la SAS Home in one par Mme [C], lesquelles incluent l'ensemble des diligences afférentes à une location, telle la réalisation d'une annonce incluant la prise de photos, la recherche de locataires, la gestion des rapports avec ces derniers, l'entretien de l'appartement, tant s'agissant du ménage que des éventuelles réparations, cette argumentation ne saurait prospérer. 

Par ailleurs, dans son dépôt de plainte du 12 mars 2017, postérieurement au cambriolage, Mme [C] indique précisément aux enquêteurs [soulignements du tribunal] : « Il se trouve que j'avais loué ce bien immobilier via cette agence. M. [Q] a donc procédé à la location de ma maison à partir de décembre dernier en passant par son agence et par le site internet Airbnb.
Il y a eu une première location par des gens de province dont le Monsieur devait se faire soigner à l'hôpital [D].
Il n'y a pas eu de location en février.
Puis [Q] (sic) m'a proposé une location du 1er au 6 mars. J'ai accepté » (pièce n°7 de Mme [C]).

S'agissant de la première location dont il est fait état, les échanges de mails entre les parties montrent qu'elle s'est déroulée du 21 au 29 janvier 2017 (pièce n°2 de la SAS Home in one) et la SAS Home in one indique, sans être contredite sur ce point, que la location s'était faite via la plateforme Airbnb.

De ces éléments, il s'en déduit que la publication d'une annonce sur le site Internet Airbnb était convenue entre les parties, que Mme [C] en était parfaitement informée et que le bien avait déjà fait l'objet d'une location via ce site avant la location litigieuse.

Dans ces conditions, aucune faute ne saurait être reprochée à la SAS Home in one tirée du recours à la plateforme Airbnb ni de l'absence d'information de la mandante sur ce point.

Sur le second grief trié de l'absence de surveillance de la société Airbnb dans le cadre de la location de l'appartement, la SAS Home in one se retranche derrière les filtres de sécurité et la vérification des profils proposés par le site, notamment le respect des conditions suivantes : « Conditions d'Airbnb : numéro de téléphone confirmé, adresse e-mail, informations de paiement et acceptation du règlement intérieur - Pièce d'identité officielle - Recommandations d'autres hôtes ».

À cet égard, Mme [C] produit aux débats le jugement sur l'action pénale condamnant les trois auteurs des faits (pièce n°18 : jugement du tribunal correctionnel de Paris du 11 juin 2019), de même que le jugement sur l'action civile (pièce n°19 : jugement du tribunal correctionnel de Paris statuant sur intérêts civils du 7 octobre 2019) et l'arrêt statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement statuant sur l'action civile (pièce n°20 : arrêt de la cour d'appel de Paris du 8 février 2021).

Dans ce cadre, il est indiqué, s'agissant du locataire auteur des faits [soulignements du tribunal] : « Au cours de sa garde à vue, [J] [U] reconnaissait spontanément avoir commis vingt-cinq faits de vol similaires sur Paris dont celui au préjudice de [D] [F] [C] » (pièce n°20 de Mme [C], p. 9).

Son mode d'action est précisément explicité, en ces termes [soulignements du tribunal] : « Lors de sa garde à vue (D234/2) [J] [U] a expliqué : " je vais sur le dark net, je télécharge le logiciel Tor. Je vais chercher un marketplace, je trouve le site qui a les meilleurs commentaires. Je rentre sur le site, je mets mes identifiants mot de passe, j'ai accès à la plateforme, je cherche une personne qui vend des comptes airbnb et je lui commande 5 ou 6 comptes airbnb et je le paye par un compte escroc. Il s'agit de payer ma commande uniquement lorsque je suis assuré que les informations reçues sont valides. En moyenne une adresse airbnb vaut 4 euros. Muni du profil airbnb, je vais sur le site. Je me connecte pour savoir si il y a une sécurité ou pas. Si il y a une sécurité, je me déconnecte pour me reconnecter et envoyer des requêtes par milliers. Ce processus fait disjoncter la plateforme airbnb et une fois que ce passage est déverrouillé, j'ai libre accès aux comptes qui m'intéressent. A partir de la, je peux modifier le profil du client et y apposer m'a photo. Je change l'adresse mél et le téléphone. Je n'ai même pas d'argent à débourser pour la location car il est prélevé sur le compte du client piraté. » (pièce n°18 de Mme [C], p.13 et 14/45).

Ces éléments démontrent qu'il s'agissait d'une tromperie élaborée de grande ampleur, dans le cadre de laquelle le locataire était parvenu à usurper l'identité d'autres clients - dont les coordonnées avaient été vérifiées préalablement par le site et dont les informations relatives à leur profil étaient fiables -, et à apposer sa propre photo ainsi que ses coordonnées téléphoniques et son e-mail personnels sur leurs profils.

Dans ces conditions, au regard des techniques élaborées de piratage informatique ayant conduit le principal auteur des faits à usurper l'identité d'utilisateurs d'Airbnb, en dépit des mesures de sécurité du site, aucun manquement ne saurait être reproché à la SAS Home in one tiré de l'absence de vérifications additionnelles à celles réalisées par la plateforme Airbnb.

De même, n'est pas établi l'obligation pour le mandataire de gestion de procéder à un nouveau « check-in » lors d'un renouvellement de location réalisé dans la continuité de la location précédente.

Enfin ne saurait-il être reproché à l'agence d'avoir, lors du « check-in », demandé au locataire de faire attention aux biens de valeurs présents dans l'appartement, cette précaution revêtant, au contraire, un caractère prévenant.

Dès lors, et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, aucun manquement ne sera retenu à l'encontre de la SAS Home in one.

En l'absence de fait générateur de responsabilité, il n'y a pas lieu de statuer sur l'existence d'un préjudice et d'un lien de causalité.

En conséquence, Mme [C] sera déboutée de sa demande en réparation formée à l'encontre de la SAS Home in one.


2. Sur l'appel en garantie

Les SAS Home in one et Guest trotter ne faisant l'objet d'aucune condamnation, il n'y a pas lieu de statuer sur leur appel en garantie formé à l'encontre des sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles.


3. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [C] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Benjamin Porcher, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

3.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [C], condamnée aux dépens, devra verser à chacune des parties défenderesses une somme qu'il est équitable de fixer à 1 000 euros.

3.3. Sur l'exécution provisoire

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n'y a pas lieu de l'écarter.



PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort : 

DÉBOUTE Mme [D] [C] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [D] [C] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Benjamin Porcher ;

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la SAS Home in one la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la SAS Guest trotter la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la S.A. MMA IARD la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [D] [C] à verser à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 1 000 (mille) euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

Fait et jugé à Paris, le 19 juin 2025.

LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

P/ LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE 
Emeline PETIT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1192, code civil L241-1, code civil 1189, code civil 1991, code civil 1993, code civil 1984, code civil 2010, code de procedure civile 514-6, code de la consommation R212-1, code civil 1989, code civil 1994, code civil 1992, code civil 1188, code civil 1191, code de la consommation L212-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-06-19T18:26:13.976Z.