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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 25 juin 2025, n° 23/09247

Déclare la demande ou le recours irrecevableContratsVente
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Exposé du litige

N° RG 23/09247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ

7E CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025 
50Z

N° RG 23/09247
N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ

Minute n°2025/





AFFAIRE :

[O] [Q]
[U] [J]
[S] [Y]
[I] [X]
[T] [D]
[R] [K]
C/
[M] [F]
SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOC IES [Z] [G]
SCI CEL IMMO
[N] [L]
[B] [V]

Grosse Délivrée 
le :
à 
SARL AHBL AVOCATS
SELARL EMMANUEL LAVAUD
SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2025, délibéré prorogé au 25 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Q]
né le 12 Mars 1987 à [Localité 1] (OISE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [U] [J]
née le 25 Mars 1985 à [Localité 3] (HAUTE SAVOIE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [S] [Y]
née le 07 Juillet 1989 à [Localité 4] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [I] [X]
née le 10 Octobre 1977 à [Localité 5] (SEINE SAINT DENIS)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [D]
né le 24 Octobre 1985 à [Localité 6] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [K]
née le 23 Décembre 1982 à [Localité 7] (TAIWAN)
de nationalité Taiwanaise
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Maître [M] [F], Notaire membre du groupe NOTMOS
né le 10 Mai 1965 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 23/09247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ



SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES, Notaires associés
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [Z] [G] Notaire associé de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES
né le 06 Avril 1972 à [Localité 10] (CHARENTE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 9]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

SCI CEL IMMO
[Adresse 7]
[Localité 11]

représentée par Me Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [N] [L], Notaire associé de la SCP [N] [L] et [C] [L]
né le 17 Mai 1966 à [Localité 12] (NORD)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 13]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [B] [V], Notaire associée de la SCP [B] [V], Laurent MARSANT et Jean-Baptiste GIACOMONI
né le 03 Août 1963 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 14]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

Aux termes d’un arrêté en date du 29/07/2015, la SCI CEL IMMO a obtenu une autorisation de lotir 5 lots pour la création d’un lotissement dénommé « Parc du Desclaud Sud » sis [Adresse 10] à [Localité 2]. 

Elle a vendu : 
- par acte notarié en date du 21 septembre 2016, reçu de Maître [N] [L] avec la participation de Maître [W] [E] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, à Madame [I] [X], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 1] constituant le lot n°3 du lotissement ; 
- par acte notarié en date du 14 décembre 2016, reçu de Maître [B] [V] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, à Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 2] constituant le lot n°4 du lotissement ; 
- par acte notarié en date du 20 février 2017, reçu par Maître [M] [F] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, à Madame [S] [Y], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 3] constituant le lot n°2 du lotissement ; - par acte notarié en date du 06 avril 2017, reçu par Maître [Z] [G], à Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 4] constituant le lot n°5 du lotissement. 

Un lotissement limitrophe dénommé « Parc du Desclaud Nord » a également été créé et une association syndicale libre « Parc du Desclaud Nord et Sud » a été constituée. 

Se plaignant de ce qu'une canalisation d'eaux usées soit implantée sur leurs parcelles sans qu'il en aient été informés, par actes en dates des 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, Madame [I] [X], Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y] et Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCI CEL IMMO, Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, devant le Tribunal judiciaire aux fins de se voir indemnisés d'un préjudice. 

Par soit-transmis en date du 02 janvier 2024, le juge de la mise en état a sollicité les observations des parties sur le recours à une médiation judiciaire en application de l'article 131-1 du code de procédure civile. Madame [X], Madame [J], Monsieur [Q], Madame [Y], Monsieur [D] et Madame [K] se sont opposés à l'organisation d'une médiation. 

Par conclusions d'incidents notifiés le 1er octobre 2024, Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS ont soulevé l'irrecevabilité des demandes de Madame [I] [X], Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y] et Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] à leur encontre pour cause de prescription. Le 16 octobre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l'examen de cette fin de non-recevoir au juge du fond en application de l'article 789 alinéa 2 du code de procédure civile.


Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, Monsieur [O] [Q], Madame [U] [J], Madame [S] [Y], Madame [I] [X], Monsieur [T] [D], Madame [R] [K] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1137 et 2224 du Code civil ; Vu l’article 1625 et suivants du Code civil ; Vu l’article 1112-1 du Code civil ; Vu l’article 700 du Code de procédure civile ; 
A titre liminaire, 
- DEBOUTER les défendeurs de leur moyen d’irrecevabilité et constater que l’action intentée par les demandeurs n’est pas prescrite. 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 20.385 €, somme à parfaire, aux époux [D]-[K] en réparation de leur entier préjudice ; 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 19.885 €, somme à parfaire, aux époux [J]-[Q] en réparation de leur entier préjudice ; 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 19.885 €, somme à parfaire, à Madame [X] en réparation de son entier préjudice ; 
 - CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 20.185 €, somme à parfaire, à Madame [Y] en réparation de son entier préjudice ; 
- CONDAMNER, pour mémoire, la SCI CEL IMMO au paiement des frais relatifs à la constitution des servitudes sur les parcelles des requérants ; 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 5.000 € aux requérants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 
- PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à venir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2025, la SCI CEL IMMO demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1137, 1625 et 1112-1 du Code civil, Vu les articles 122 et 789 du Code civil,
IN LIMINE LITIS, DEBOUTER les Consorts [Q], [J], [Y], [X], [D] et [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, au motif que leur action est entachée d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
A DEFAUT :
A titre principal :
DEBOUTER les Consorts [Q], [J], [Y], [X], [D] et [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées contre la Société CEL IMMO, cette dernière n’ayant commis aucun manquement à son obligation générale d’informations dans le cadre de la vente des lots 2 à 5 du lotissement dénommé « LE PARC DU DESCLAUD SUD ».
N° RG 23/09247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ

CONDAMNER in solidum la SCP DUCOURAU-DURON-LANDAIS-[G] et Maître [Z] [G] à restituer à la Société CEL IMMO la somme de 1200 € versée à titre de provision dans le cadre de la constitution de la servitude de réseaux usés.
A titre subsidiaire et par extraordinaire :
Dans l’hypothèse où une faute contractuelle serait caractérisée à l’endroit de la Société CEL IMMO dans le cadre de la vente des lots 2 à 5 du lotissement dénommé « LE PARC DU DESCLAUD SUD »,
Et après avoir réduit dans de bien plus justes proportions les demandes indemnitaires des requérants,
CONDAMNER in solidum la SCP DUCOURAU-DURON-LANDAIS-[G] et Maître [Z] [G] à relever indemne la Société CEL IMMO de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
En toutes hypothèses :
CONDAMNER toute partie succombante au paiement, au profit de la Société CEL IMMO, de la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, Maître [M] [F], Maître [N] [L], Maître [Z] [G], Maître [B] [V] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS demandent au Tribunal de : 
- ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, 
- DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] en ce qu’elles sont prescrites, 
A défaut, DEBOUTER Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] de leurs demandes. 
- REJETER l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, 
- CONDAMNER Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] à payer à Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU DURON LANDAIS [G], chacun, la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
- CONDAMNER Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] aux entiers dépens. 
- ECARTER l’exécution provisoire. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir : 

Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et désormais la SCI CEL IMMO soutiennent que les demandes de Madame [X], Madame [J], Monsieur [Q], Madame [Y], Monsieur [D] et Madame [K] à leur encontre sont irrecevables pour cause de prescription de leur action. 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : 
« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS soutiennent que l'information dont les demandeurs prétendent avoir été privés figurait dans les actes de vente, de telle sorte que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de ces actes, outre que la présence de regards de visite visibles fait qu'ils ne pouvaient selon elle ignorer la présence sur leur terrain de la canalisation litigieuse, et encore que Madame [X] connaissait la situation de cette canalisation pour êtres salariée de la société NICOLAS CONSTRUCTION en charge du projet, argumentation reprise par la SCI CEL IMMO. 
En réalité, Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS ne développent des moyens relatifs au contenu des actes de vente que s'agissant des ventes intervenues auprès de Madame [Y] et de Monsieur [D] et Madame [K]. 

L'acte notarié du 20 février 2017 de vente à Madame [Y] indique en sa page 12 sous un titre « Servitudes » que « (…) le vendeur déclare qu'à l'exception de ce qui est rapporté dans une note annexée, l'immeuble vendu n'est grevé d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme et de tous règlements le régissant. Au surplus, la canalisation souterraine des eaux usées desservant le lot vendu et les lots 3,4, et 5 du lotissement passe sur la confrontation est du bien vendu, sans qu’aucune servitude n’ait été constituée ». 

Si la rédaction est maladroite en ce que la mention « sur la confrontation » peut être sujette à interprétation, il résulte néanmoins de cette mention éclairée par la mention suivante « sans qu’aucune servitude n’ait été constituée », que cette canalisation passe nécessairement sur la propriété privée de Madame [Y] sans quoi aucune absence de servitude n'a besoin d'être relevée. Ainsi, dès le 20 février 2017, Madame [Y] était informée de ce que la canalisation des eaux usées passait sur son terrain. Or, le seul acte interruptif de prescription intervenu depuis est l'assignation signifiée les 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, de telle sorte que l'action de Madame [Y] se trouve prescrite. Ses demandes à l'encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO seront en conséquences déclarées irrecevables. 

L'acte notarié du 06 avril 2017 de vente à Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] indique qu'un extrait de plan cadastral est annexé à l'acte outre un extrait de plan géoportail et ajoute « Précision étant ici faite que les canalisations EAUX USEES passeront en limite EST de propriété tel indiqué sur le plan demeuré annexé. L’entretien sera à la charge exclusive de chaque propriété ». Si là également le terme « limite de propriété » peut être source d'ambiguïté, la mention suivante qui indique que l'entretien des canalisations sera à la charge exclusive de chaque propriété fait ressortir de manière claire que ces canalisations se trouvent sur la propriété. Il en résulte que dès la date de l'acte de vente le 06 avril 2017, Monsieur [D] et Madame [K] avaient connaissance de ce que la canalisation des eaux usées passait sur leur terrain et faute d'acte interruptif de prescription avant les 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, leur action se trouve prescrite. Leurs demandes à l'encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO seront en conséquences déclarées irrecevables. 

S'agissant de Madame [I] [X], il n'est pas contesté que celle-ci était salariée de la société NICOLAS CONSTRUCTION en 2016. La SCI CEL IMMO produit des captures d'écran d'échanges de mail entre Madame [X] et Monsieur [P], gérant de la SCI CEL IMMO. Il résulte du contenu du mail en date du 1er mars 2016 dans lequel Madame [X] écrivait à celui-ci « EU et EP serait-il possible qu'il soit vraiment en fond de parcelle au plus près de la limite séparative », de celui du mail du 04 mars 2016 dans lequel Monsieur [P] lui écrivait « veuillez trouver ci-joint : le plan (…) assainissement EU EP * (…)* Les lots impactés par la servitude d'assainissement sont informés que cette canalisation restera privée et qu'elle ne pourra pas être intégrée au domaine public » et de celui du 16 mars 2016 dans lequel il lui indiquait « nous vous confirmons que le réseau EU sera décalé au plus prêt de votre limite de propriété » auquel Madame [X] répondait « très bien que les EU puissent être décalées car au milieu du terrain ce n'était pas trop pratique (…) concernant les terres très bien mais que ça ne bouche pas l'accès aux EU ni aux EP qui ne sont pas loin », que Madame [X] avait parfaitement connaissance avant la signature de l'acte de vente le 21 septembre 2016 que la canalisation d'eaux usées passait sur sa propriété. De même que précédemment exposé, aucun acte interruptif de prescription n'étant intervenu avant les 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, son action se trouve prescrite. Ses demandes à l'encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO seront en conséquences déclarées irrecevables. 




L'acte de vente du 14 décembre 2016 à Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q] indique sous le titre « servitudes » que le vendeur déclare « n'avoir créé ni laissé créer de servitudes » et, « qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles rapportées en une note annexée ou résultant, le cas échéant, de l'acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme et du règlement de copropriété et de ses modificatifs ». La note « rappel de servitude » annexée à l'acte de vente ne concerne pas la canalisation litigieuse. L'acte de vente et ses annexes ne permettait pas ainsi à Madame [J] et Monsieur [Q] de connaître l'existence de la canalisation d'eaux usées se trouvant sur leur propriété. 

Les défendeurs soutiennent que la présence de regards de visite et de tampons de raccordement sur la propriété des demandeurs n'a pu être ignorée de ceux-ci depuis leur acquisition. Ils se fondent sur le document intitulé « 3/plan réseau EU rectifié » qu'aucune partie ne produit aux débats mais que toutes insèrent dans le corps de leurs conclusions et dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de l'implantation effectivement réalisée. Ce plan fait apparaître des regards de visites sur la canalisation et des tampons de raccordement pour chacun des lots. Cependant, il ne peut être déduit de ce seul plan que ces tampons et regards étaient forcément visibles et rendaient de ce fait apparente l'existence de la canalisation. La SCI CEL IMMO tire de plus argument de ce que Madame [X] « s'offusque » du caractère ostensiblement visible de l'existence du réseau sur son terrain pour soutenir que la présence de la canalisation ne peut être ignorée. Mais, faute de tout élément sur le caractère visible ou pas des tampons de raccordement et/ou regards sur le terrain de Madame [J] et Monsieur [Q], il n'est pas établi qu'ils ont eu connaissance de la présence sur leur propre terrain de la canalisation litigieuse plus de 5 ans avant la signification de l'assignation. En conséquence, leur action n'est pas prescrite et leurs demandes seront déclarées recevables. 

Sur le fond : 

Sur les demandes de Madame [J] et Monsieur [Q] à l'encontre de la SCI CEL IMMO :

Madame [J] et Monsieur [Q] soutiennent que la SCI CEL IMMO a engagé sa responsabilité sur les fondements du dol, de la garantie d'éviction et pour manquement à son obligation d'information.

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En application de l’article 1625 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l'acquéreur, a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires. 
 
L’article 1626 du code civil dispose que « Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » et l’article 1638 du même code que : « Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ». 

Enfin, en application des articles 1104 et 1112-1 al.1 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Sur le fondement du dol :

Madame [J] et Monsieur [Q] font valoir sur ce fondement qu'ils ont appris au cours de l'assemblée générale de l'ASL du 16 juin 2021 qu'une partie du réseau des eaux usées était située sur leur terrain, que ce n'est qu'en juin 2023 que les plans faisant apparaître l'implantation du réseau de canalisation sur leur terrain leur a été remis par l'ASL et que ces plans n'ont pas été insérés à l'acte de vente alors que la SCI CEL IMMO avait été informée de cette situation qu'elle leur a cachée alors que la constitution d'une servitude était nécessaire. 

Il convient en premier lieu de relever que Madame [J] et Monsieur [Q] ne produisent aucune pièce et aucun élément à l'appui de leurs affirmations selon lesquelles ils ont appris au cours d'une assemblée générale de l'ASL en date du 16 juin 2021 qu'une partie du réseau des eaux usées était située sur leur terrain et que ce n'est qu'en juin 2023 que les plans faisant apparaître l'implantation leur ont été remis. En outre, il apparaît et il n'est désormais pas contesté que le plan inséré aux corps de leurs conclusions dont ils affirment qu'il leur a été remis à cette date ne concerne pas l'implantation définitivement réalisée qui est celle du « 3/plan réseau EU rectifié » visé ci-dessus. 

La SCI CEL IMMO ne conteste pas avoir eu connaissance préalablement à la vente du passage de la canalisation des eaux usées sur le terrain des acquéreurs tel que cela ressort de l'attestation de son gérant du 03 mars 2016. Quand bien même l'ensemble des protagonistes à l'opération de construction et d 'aménagement a été informé lors d'une réunion le 18 février 2016 de la nécessité de faire passer une partie de l'assainissement « en servitude de la partie constructible des lots 2 à 5 » et quand bien même la société NICOLAS CONSTRUCTION a été continuellement informée de ces implantations, aucun élément ne peut en être déduit quant à la transmission de cette information à Madame [J] et Monsieur [Q] qui n'étaient pas présents à l'opération de construction et d'aménagement. Aucune conséquence ne peut non plus être tirée de la connaissance de cette implantation par Madame [X] dont les relations avec Madame [J] et Monsieur [Q] ne sont pas connues. 

Il résulte du mail adressé par Monsieur [P] à l'office notarial le 04 mars 2016 que le premier a fait parvenir au second « le nouveau plan d'assainissement EU et EP » validé par la municipalité. Monsieur [P] écrivait en outre dans son mail « les acquéreurs des lots impactés par la servitude d'assainissement devront être informés que cette canalisation restera privée et qu'elle ne pourra pas être intégrée au domaine public. Cette servitude devra apparaître sur les plans de vente des lots et annotée dans l'acte authentique ». Puis dans un mail du 22 mars 2016, Monsieur [P] indiquait à l'office notarial que Madame [J] et Monsieur [Q] souhaitaient réserver un lot et demandait au Notaire de lui confirmer la bonne réception de ses « précédents mails plan d'assainissement EU et EP ». 

L'extrait du compromis de vente intervenu entre la SCI CEL IMMO et Madame [J] et Monsieur [Q] mentionne sous le titre « désignation du bien » que les canalisations et réseaux passeront en limite ouest de propriété et que l'entretien sera à la charge exclusive de chaque propriétaire, mention qui n'est pas reprise à l'acte de vente qui ne fait pas apparaître cette situation ni ne mentionne aucune servitude. 

Si la SCI CEL IMMO était représentée par le Notaire lors du compromis, Monsieur [P] représentant la SCI CEL IMMO était présent à la signature de l'acte authentique. 

Cependant, il ne peut être déduit de l'absence de mention à l'acte de vente quant au passage de la canalisation des eaux usées sur le terrain de Madame [J] et de Monsieur [Q] alors que la SCI CEL IMMO est intervenue auprès des Notaires pour que les acquéreurs soient avertis de cette situation et qu'elle n'est pas la rédactrice de l'acte qu'elle a dissimulé intentionnellement cette information alors en outre que les acquéreurs ne démontrent pas que l'information selon laquelle la canalisation eaux usées, dont il n'est au final pas contesté qu'elle ne passe pas au milieu de la propriété, se situe sur leur propriété, avait pour eux un caractère déterminant. La responsabilité de la SCI CEL IMMO n'est donc pas engagée sur le fondement du dol. 

Sur le fondement de la garantie d'éviction :

Le vendeur supporte l'obligation d'informer l'acheteur de l'existence de la charge pesant sur l'immeuble dès lors que celle-ci n'est pas connue de lui mais le droit à réparation de l'acheteur dépend de l'existence d'un préjudice dont il est victime. 

Tel qu'exposé ci-dessus, alors que l'acte de vente ne mentionne aucune servitude et que le seul extrait du compromis de vente produit, non daté, ne permet pas de savoir s'il s'agit du compromis réellement signé par les acquéreurs, la SCI CEL IMMO ne rapporte pas la preuve qu'elle a informé les acquéreurs de l'existence du passage de la canalisation non apparent. 

S'agissant du préjudice, Madame [J] et Monsieur [Q] ne démontrent pas comme ils l'affirment que la présence de la canalisation des eaux usées sur leur terrain, qui se situe en bordure de celui et sur une zone non constructible tel que cela ressort du plan local d'urbanisme et de l'hypothèse d'implantation des bâtiments produits par la SCI CEL IMMO, contreviendrait au « projet de vie qu'ils avaient projeté lors de l'achat des terrains », leur causerait un préjudice de jouissance et entraînerait une dépréciation du bien, outre les conduirait à une impossibilité de se clôturer et/ou de construire une piscine, faute de tout élément à l'appui de ces affirmations. 

Quant au coût de l'entretien de la canalisation, Madame [J] et Monsieur [Q] font état de ce que la société ADOUR ASSAINISSEMENT VIDEO a procédé à une intervention qui a révélé la présence d'une cassure sur la canalisation passant sur leur terrain alors que s'ils avaient eu connaissance du passage de celle-ci, ils n'auraient pas entrepris de travaux risquant de l'endommager. Néanmoins, le rapport d'inspection de la société ADOUR ASSAINISSEMENT VIDEO ne permet pas de conclure que la dégradation invoquée se situe sur leur terrain outre que si dans un mail la société fait état d'un coût de 2 950 euros pour deux réparations à envisager, il n'est pas établi, à supposer que la dégradation soit intervenue sur leur terrain, que ce sont eux qui le supporteront alors que le rapport d'intervention a été établi pour l'ASL. 

S'agissant du coût de la constitution de la servitude, Madame [J] et Monsieur [Q] produisent un projet notarié rédigé par Maître [Z] [G] de constitution d'une servitude d'écoulement des eaux sur les différents fonds, dans lequel il est indiqué que tous les frais, droits et émoluments seront supportés par la société CEL IMMO, projet que les requérants ont refusé de signer, faute de confiance, et dont il résulte du mail produit en date du 23 avril 2021 qu'il a été rédigé à la demande de la SCI CEL IMMO. Il résulte en outre des échanges de mails produits par la SCI CEL IMMO intervenus entre le gérant de celle-ci et l'office notarial courant 2021 que la SCI a relancé à de nombreuses reprises le Notaire quant à la nécessité de constituer ces servitudes outre qu'elle s'est acquittée d'une provision de 1 200 euros en prévision du règlement du coût de l'acte évalué à 1 550 euros. 

Alors que la SCI CEL IMMO apparaît ainsi prendre en charge le coût de la constitution de la servitude, il n'en résulte aucun préjudice pour Madame [J] et Monsieur [Q]. 

En conséquence, faute pour Madame [J] et Monsieur [Q] de démontrer qu'ils subissent un préjudice résultant de l'absence de déclaration de la servitude non apparente, ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 1638 du code civil. 

Sur le manquement à l'obligation d'information : 

Si la SCI CEL IMMO ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle a informé effectivement avant la signature de l'acte de vente Madame [J] et Monsieur [Q] de l'existence de la canalisation passant sur leur terrain, les acquéreurs ne rapportent pas non plus la preuve que s'agissant d'une canalisation passant sur la partie inconstructible de leur terrain, cette information était déterminante pour leur consentement et qu'ils ont ainsi subi un préjudice qui ne pourrait consister que dans une perte de chance de ne pas avoir contracté ou de ne pas avoir contracté à des conditions meilleures. 

La responsabilité de la SCI CEL IMMO n'est ainsi pas engagée sur le fondement de l'obligation d'information pré contractuelle. 





Sur la responsabilité de Maître [B] [V] et Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS :

L'acte de vente à Madame [J] et Monsieur [Q] a été reçu par Maître [B] [V] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS. 

Les acquéreurs recherchent la responsabilité des Notaires en faisant valoir qu'ils ont manqué à leur obligation d'assurer l'efficacité juridiques de l'acte dont ils sont rédacteurs ou auquel ils participent et à leur devoir d'information. 

La responsabilité des Notaires ne peut être engagée en l'espèce que sur un fondement délictuel en application de l’article 1240 du code civil qui prévoit que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Cette responsabilité délictuelle impose de rapporter la démonstration d’une faute extra-contractuelle, d’un préjudice et d’un lien causal.

Certes, les Notaires ont manqué à leur devoir de conseil et à leur obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte en ne mentionnant pas dans celui-ci l'existence de la canalisation passant sur le terrain des acquéreurs et l'absence de servitudes et/ou en ne prévoyant pas la création de servitudes tel que cela avait été expressément demandé par la venderesse. 

Cependant, tel qu'établi ci-dessus, Madame [J] et Monsieur [Q] ne démontrent pas que ces fautes des Notaires ont entraîné pour eux un préjudice. 

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à l'encontre de Maître [B] [V] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, outre de leurs demandes à l'encontre de Maître [N] [L] et Maître [M] [F] qui ne sont pas intervenus à l'acte. 

Sur la demande de la SCI CEL IMMO à l'encontre de Maître [Z] [G] et de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS :

Il ressort des échanges de mail susvisés et il n'est pas contesté que la SCI CEL IMMO s'est acquittée d'une provision de 1 200 euros en prévision de la signature de l'acte contenant constitution de servitude auprès de Maître [Z] [G] et de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS.

Il est constant également que les autre colotis ont refusé de signer cet acte. 

En conséquence et alors que Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS ne s'opposent pas dans leurs écritures à cette demande, il y a lieu d'ordonner la restitution de cette somme de 1 200 euros, dont le paiement est devenu sans cause, à la SCI CEL IMMO, restitution à laquelle seront condamnés in solidum Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS.

Sur les demandes annexes :

Madame [I] [X], Madame [U] [J], Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens. 

Au titre de l'équité, ils seront condamnés à payer à la SCI CEL IMMO la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu à l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec a nature du litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal, 

DÉCLARE irrecevables les demandes de Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D], Madame [R] [K] et Madame [I] [X] à l'encontre de Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO. 

DÉCLARE recevables les demandes de Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q] à l'encontre de Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO. 

DÉBOUTE Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q] de l'ensemble de leurs demandes. 

CONDAMNE in solidum Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS à restituer à la SCI CEL IMMO la somme de 1 200 euros. 

CONDAMNE Madame [I] [X], Madame [U] [J], Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] à payer à la SCI CEL IMMO la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



DÉBOUTE Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X], Madame [U] [J], Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] aux dépens. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
N° RG 23/09247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ

7E CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025 
50Z

N° RG 23/09247
N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ

Minute n°2025/





AFFAIRE :

[O] [Q]
[U] [J]
[S] [Y]
[I] [X]
[T] [D]
[R] [K]
C/
[M] [F]
SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOC IES [Z] [G]
SCI CEL IMMO
[N] [L]
[B] [V]

Grosse Délivrée 
le :
à 
SARL AHBL AVOCATS
SELARL EMMANUEL LAVAUD
SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé : 

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2025, délibéré prorogé au 25 Juin 2025

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Q]
né le 12 Mars 1987 à [Localité 1] (OISE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [U] [J]
née le 25 Mars 1985 à [Localité 3] (HAUTE SAVOIE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX


Madame [S] [Y]
née le 07 Juillet 1989 à [Localité 4] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [I] [X]
née le 10 Octobre 1977 à [Localité 5] (SEINE SAINT DENIS)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [T] [D]
né le 24 Octobre 1985 à [Localité 6] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [R] [K]
née le 23 Décembre 1982 à [Localité 7] (TAIWAN)
de nationalité Taiwanaise
[Adresse 4]
[Localité 2]

représentée par Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Maître [M] [F], Notaire membre du groupe NOTMOS
né le 10 Mai 1965 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 23/09247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ



SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES, Notaires associés
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [Z] [G] Notaire associé de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES
né le 06 Avril 1972 à [Localité 10] (CHARENTE)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 9]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

SCI CEL IMMO
[Adresse 7]
[Localité 11]

représentée par Me Benjamin HADJADJ de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [N] [L], Notaire associé de la SCP [N] [L] et [C] [L]
né le 17 Mai 1966 à [Localité 12] (NORD)
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 13]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Maître [B] [V], Notaire associée de la SCP [B] [V], Laurent MARSANT et Jean-Baptiste GIACOMONI
né le 03 Août 1963 à [Localité 8] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 14]

représenté par Me Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

Aux termes d’un arrêté en date du 29/07/2015, la SCI CEL IMMO a obtenu une autorisation de lotir 5 lots pour la création d’un lotissement dénommé « Parc du Desclaud Sud » sis [Adresse 10] à [Localité 2]. 

Elle a vendu : 
- par acte notarié en date du 21 septembre 2016, reçu de Maître [N] [L] avec la participation de Maître [W] [E] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, à Madame [I] [X], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 1] constituant le lot n°3 du lotissement ; 
- par acte notarié en date du 14 décembre 2016, reçu de Maître [B] [V] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, à Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 2] constituant le lot n°4 du lotissement ; 
- par acte notarié en date du 20 février 2017, reçu par Maître [M] [F] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, à Madame [S] [Y], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 3] constituant le lot n°2 du lotissement ; - par acte notarié en date du 06 avril 2017, reçu par Maître [Z] [G], à Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K], la parcelle cadastrée Section BD n°[Cadastre 4] constituant le lot n°5 du lotissement. 

Un lotissement limitrophe dénommé « Parc du Desclaud Nord » a également été créé et une association syndicale libre « Parc du Desclaud Nord et Sud » a été constituée. 

Se plaignant de ce qu'une canalisation d'eaux usées soit implantée sur leurs parcelles sans qu'il en aient été informés, par actes en dates des 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, Madame [I] [X], Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y] et Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] ont fait assigner au fond devant le Tribunal judiciaire la SCI CEL IMMO, Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, devant le Tribunal judiciaire aux fins de se voir indemnisés d'un préjudice. 

Par soit-transmis en date du 02 janvier 2024, le juge de la mise en état a sollicité les observations des parties sur le recours à une médiation judiciaire en application de l'article 131-1 du code de procédure civile. Madame [X], Madame [J], Monsieur [Q], Madame [Y], Monsieur [D] et Madame [K] se sont opposés à l'organisation d'une médiation. 

Par conclusions d'incidents notifiés le 1er octobre 2024, Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS ont soulevé l'irrecevabilité des demandes de Madame [I] [X], Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y] et Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] à leur encontre pour cause de prescription. Le 16 octobre 2024, le juge de la mise en état a renvoyé l'examen de cette fin de non-recevoir au juge du fond en application de l'article 789 alinéa 2 du code de procédure civile.


Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, Monsieur [O] [Q], Madame [U] [J], Madame [S] [Y], Madame [I] [X], Monsieur [T] [D], Madame [R] [K] demandent au Tribunal de :
Vu les articles 1137 et 2224 du Code civil ; Vu l’article 1625 et suivants du Code civil ; Vu l’article 1112-1 du Code civil ; Vu l’article 700 du Code de procédure civile ; 
A titre liminaire, 
- DEBOUTER les défendeurs de leur moyen d’irrecevabilité et constater que l’action intentée par les demandeurs n’est pas prescrite. 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 20.385 €, somme à parfaire, aux époux [D]-[K] en réparation de leur entier préjudice ; 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 19.885 €, somme à parfaire, aux époux [J]-[Q] en réparation de leur entier préjudice ; 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 19.885 €, somme à parfaire, à Madame [X] en réparation de son entier préjudice ; 
 - CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 20.185 €, somme à parfaire, à Madame [Y] en réparation de son entier préjudice ; 
- CONDAMNER, pour mémoire, la SCI CEL IMMO au paiement des frais relatifs à la constitution des servitudes sur les parcelles des requérants ; 
- CONDAMNER in solidum la SCI CEL IMMO et Maître [L], Maître [V], Maître [F], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIES et Maître [G] à verser la somme de 5.000 € aux requérants sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ; 
- PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à venir sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile. 

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 février 2025, la SCI CEL IMMO demande au Tribunal de : 
Vu les articles 1137, 1625 et 1112-1 du Code civil, Vu les articles 122 et 789 du Code civil,
IN LIMINE LITIS, DEBOUTER les Consorts [Q], [J], [Y], [X], [D] et [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, au motif que leur action est entachée d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
A DEFAUT :
A titre principal :
DEBOUTER les Consorts [Q], [J], [Y], [X], [D] et [R] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées contre la Société CEL IMMO, cette dernière n’ayant commis aucun manquement à son obligation générale d’informations dans le cadre de la vente des lots 2 à 5 du lotissement dénommé « LE PARC DU DESCLAUD SUD ».
N° RG 23/09247 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YMTQ

CONDAMNER in solidum la SCP DUCOURAU-DURON-LANDAIS-[G] et Maître [Z] [G] à restituer à la Société CEL IMMO la somme de 1200 € versée à titre de provision dans le cadre de la constitution de la servitude de réseaux usés.
A titre subsidiaire et par extraordinaire :
Dans l’hypothèse où une faute contractuelle serait caractérisée à l’endroit de la Société CEL IMMO dans le cadre de la vente des lots 2 à 5 du lotissement dénommé « LE PARC DU DESCLAUD SUD »,
Et après avoir réduit dans de bien plus justes proportions les demandes indemnitaires des requérants,
CONDAMNER in solidum la SCP DUCOURAU-DURON-LANDAIS-[G] et Maître [Z] [G] à relever indemne la Société CEL IMMO de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
En toutes hypothèses :
CONDAMNER toute partie succombante au paiement, au profit de la Société CEL IMMO, de la somme de 4500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, Maître [M] [F], Maître [N] [L], Maître [Z] [G], Maître [B] [V] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS demandent au Tribunal de : 
- ORDONNER le rabat de l’ordonnance de clôture au jour des plaidoiries, 
- DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] en ce qu’elles sont prescrites, 
A défaut, DEBOUTER Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] de leurs demandes. 
- REJETER l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, 
- CONDAMNER Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] à payer à Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU DURON LANDAIS [G], chacun, la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
- CONDAMNER Monsieur [Q], Madame [J], Madame [Y], Madame [X], Monsieur [D] et Madame [R] [K] aux entiers dépens. 
- ECARTER l’exécution provisoire. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 




MOTIFS :

Sur la fin de non-recevoir : 

Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et désormais la SCI CEL IMMO soutiennent que les demandes de Madame [X], Madame [J], Monsieur [Q], Madame [Y], Monsieur [D] et Madame [K] à leur encontre sont irrecevables pour cause de prescription de leur action. 

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : 
« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En application de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS soutiennent que l'information dont les demandeurs prétendent avoir été privés figurait dans les actes de vente, de telle sorte que le point de départ de la prescription doit être fixé à la date de ces actes, outre que la présence de regards de visite visibles fait qu'ils ne pouvaient selon elle ignorer la présence sur leur terrain de la canalisation litigieuse, et encore que Madame [X] connaissait la situation de cette canalisation pour êtres salariée de la société NICOLAS CONSTRUCTION en charge du projet, argumentation reprise par la SCI CEL IMMO. 
En réalité, Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS ne développent des moyens relatifs au contenu des actes de vente que s'agissant des ventes intervenues auprès de Madame [Y] et de Monsieur [D] et Madame [K]. 

L'acte notarié du 20 février 2017 de vente à Madame [Y] indique en sa page 12 sous un titre « Servitudes » que « (…) le vendeur déclare qu'à l'exception de ce qui est rapporté dans une note annexée, l'immeuble vendu n'est grevé d'aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme et de tous règlements le régissant. Au surplus, la canalisation souterraine des eaux usées desservant le lot vendu et les lots 3,4, et 5 du lotissement passe sur la confrontation est du bien vendu, sans qu’aucune servitude n’ait été constituée ». 

Si la rédaction est maladroite en ce que la mention « sur la confrontation » peut être sujette à interprétation, il résulte néanmoins de cette mention éclairée par la mention suivante « sans qu’aucune servitude n’ait été constituée », que cette canalisation passe nécessairement sur la propriété privée de Madame [Y] sans quoi aucune absence de servitude n'a besoin d'être relevée. Ainsi, dès le 20 février 2017, Madame [Y] était informée de ce que la canalisation des eaux usées passait sur son terrain. Or, le seul acte interruptif de prescription intervenu depuis est l'assignation signifiée les 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, de telle sorte que l'action de Madame [Y] se trouve prescrite. Ses demandes à l'encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO seront en conséquences déclarées irrecevables. 

L'acte notarié du 06 avril 2017 de vente à Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] indique qu'un extrait de plan cadastral est annexé à l'acte outre un extrait de plan géoportail et ajoute « Précision étant ici faite que les canalisations EAUX USEES passeront en limite EST de propriété tel indiqué sur le plan demeuré annexé. L’entretien sera à la charge exclusive de chaque propriété ». Si là également le terme « limite de propriété » peut être source d'ambiguïté, la mention suivante qui indique que l'entretien des canalisations sera à la charge exclusive de chaque propriété fait ressortir de manière claire que ces canalisations se trouvent sur la propriété. Il en résulte que dès la date de l'acte de vente le 06 avril 2017, Monsieur [D] et Madame [K] avaient connaissance de ce que la canalisation des eaux usées passait sur leur terrain et faute d'acte interruptif de prescription avant les 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, leur action se trouve prescrite. Leurs demandes à l'encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO seront en conséquences déclarées irrecevables. 

S'agissant de Madame [I] [X], il n'est pas contesté que celle-ci était salariée de la société NICOLAS CONSTRUCTION en 2016. La SCI CEL IMMO produit des captures d'écran d'échanges de mail entre Madame [X] et Monsieur [P], gérant de la SCI CEL IMMO. Il résulte du contenu du mail en date du 1er mars 2016 dans lequel Madame [X] écrivait à celui-ci « EU et EP serait-il possible qu'il soit vraiment en fond de parcelle au plus près de la limite séparative », de celui du mail du 04 mars 2016 dans lequel Monsieur [P] lui écrivait « veuillez trouver ci-joint : le plan (…) assainissement EU EP * (…)* Les lots impactés par la servitude d'assainissement sont informés que cette canalisation restera privée et qu'elle ne pourra pas être intégrée au domaine public » et de celui du 16 mars 2016 dans lequel il lui indiquait « nous vous confirmons que le réseau EU sera décalé au plus prêt de votre limite de propriété » auquel Madame [X] répondait « très bien que les EU puissent être décalées car au milieu du terrain ce n'était pas trop pratique (…) concernant les terres très bien mais que ça ne bouche pas l'accès aux EU ni aux EP qui ne sont pas loin », que Madame [X] avait parfaitement connaissance avant la signature de l'acte de vente le 21 septembre 2016 que la canalisation d'eaux usées passait sur sa propriété. De même que précédemment exposé, aucun acte interruptif de prescription n'étant intervenu avant les 26, 27 octobre et 02 novembre 2023, son action se trouve prescrite. Ses demandes à l'encontre de Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO seront en conséquences déclarées irrecevables. 




L'acte de vente du 14 décembre 2016 à Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q] indique sous le titre « servitudes » que le vendeur déclare « n'avoir créé ni laissé créer de servitudes » et, « qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celles rapportées en une note annexée ou résultant, le cas échéant, de l'acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme et du règlement de copropriété et de ses modificatifs ». La note « rappel de servitude » annexée à l'acte de vente ne concerne pas la canalisation litigieuse. L'acte de vente et ses annexes ne permettait pas ainsi à Madame [J] et Monsieur [Q] de connaître l'existence de la canalisation d'eaux usées se trouvant sur leur propriété. 

Les défendeurs soutiennent que la présence de regards de visite et de tampons de raccordement sur la propriété des demandeurs n'a pu être ignorée de ceux-ci depuis leur acquisition. Ils se fondent sur le document intitulé « 3/plan réseau EU rectifié » qu'aucune partie ne produit aux débats mais que toutes insèrent dans le corps de leurs conclusions et dont il n'est pas contesté qu'il s'agit de l'implantation effectivement réalisée. Ce plan fait apparaître des regards de visites sur la canalisation et des tampons de raccordement pour chacun des lots. Cependant, il ne peut être déduit de ce seul plan que ces tampons et regards étaient forcément visibles et rendaient de ce fait apparente l'existence de la canalisation. La SCI CEL IMMO tire de plus argument de ce que Madame [X] « s'offusque » du caractère ostensiblement visible de l'existence du réseau sur son terrain pour soutenir que la présence de la canalisation ne peut être ignorée. Mais, faute de tout élément sur le caractère visible ou pas des tampons de raccordement et/ou regards sur le terrain de Madame [J] et Monsieur [Q], il n'est pas établi qu'ils ont eu connaissance de la présence sur leur propre terrain de la canalisation litigieuse plus de 5 ans avant la signification de l'assignation. En conséquence, leur action n'est pas prescrite et leurs demandes seront déclarées recevables. 

Sur le fond : 

Sur les demandes de Madame [J] et Monsieur [Q] à l'encontre de la SCI CEL IMMO :

Madame [J] et Monsieur [Q] soutiennent que la SCI CEL IMMO a engagé sa responsabilité sur les fondements du dol, de la garantie d'éviction et pour manquement à son obligation d'information.

L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

En application de l’article 1625 du code civil, la garantie que le vendeur doit à l'acquéreur, a deux objets : le premier est la possession paisible de la chose vendue ; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires. 
 
L’article 1626 du code civil dispose que « Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente » et l’article 1638 du même code que : « Si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ». 

Enfin, en application des articles 1104 et 1112-1 al.1 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Sur le fondement du dol :

Madame [J] et Monsieur [Q] font valoir sur ce fondement qu'ils ont appris au cours de l'assemblée générale de l'ASL du 16 juin 2021 qu'une partie du réseau des eaux usées était située sur leur terrain, que ce n'est qu'en juin 2023 que les plans faisant apparaître l'implantation du réseau de canalisation sur leur terrain leur a été remis par l'ASL et que ces plans n'ont pas été insérés à l'acte de vente alors que la SCI CEL IMMO avait été informée de cette situation qu'elle leur a cachée alors que la constitution d'une servitude était nécessaire. 

Il convient en premier lieu de relever que Madame [J] et Monsieur [Q] ne produisent aucune pièce et aucun élément à l'appui de leurs affirmations selon lesquelles ils ont appris au cours d'une assemblée générale de l'ASL en date du 16 juin 2021 qu'une partie du réseau des eaux usées était située sur leur terrain et que ce n'est qu'en juin 2023 que les plans faisant apparaître l'implantation leur ont été remis. En outre, il apparaît et il n'est désormais pas contesté que le plan inséré aux corps de leurs conclusions dont ils affirment qu'il leur a été remis à cette date ne concerne pas l'implantation définitivement réalisée qui est celle du « 3/plan réseau EU rectifié » visé ci-dessus. 

La SCI CEL IMMO ne conteste pas avoir eu connaissance préalablement à la vente du passage de la canalisation des eaux usées sur le terrain des acquéreurs tel que cela ressort de l'attestation de son gérant du 03 mars 2016. Quand bien même l'ensemble des protagonistes à l'opération de construction et d 'aménagement a été informé lors d'une réunion le 18 février 2016 de la nécessité de faire passer une partie de l'assainissement « en servitude de la partie constructible des lots 2 à 5 » et quand bien même la société NICOLAS CONSTRUCTION a été continuellement informée de ces implantations, aucun élément ne peut en être déduit quant à la transmission de cette information à Madame [J] et Monsieur [Q] qui n'étaient pas présents à l'opération de construction et d'aménagement. Aucune conséquence ne peut non plus être tirée de la connaissance de cette implantation par Madame [X] dont les relations avec Madame [J] et Monsieur [Q] ne sont pas connues. 

Il résulte du mail adressé par Monsieur [P] à l'office notarial le 04 mars 2016 que le premier a fait parvenir au second « le nouveau plan d'assainissement EU et EP » validé par la municipalité. Monsieur [P] écrivait en outre dans son mail « les acquéreurs des lots impactés par la servitude d'assainissement devront être informés que cette canalisation restera privée et qu'elle ne pourra pas être intégrée au domaine public. Cette servitude devra apparaître sur les plans de vente des lots et annotée dans l'acte authentique ». Puis dans un mail du 22 mars 2016, Monsieur [P] indiquait à l'office notarial que Madame [J] et Monsieur [Q] souhaitaient réserver un lot et demandait au Notaire de lui confirmer la bonne réception de ses « précédents mails plan d'assainissement EU et EP ». 

L'extrait du compromis de vente intervenu entre la SCI CEL IMMO et Madame [J] et Monsieur [Q] mentionne sous le titre « désignation du bien » que les canalisations et réseaux passeront en limite ouest de propriété et que l'entretien sera à la charge exclusive de chaque propriétaire, mention qui n'est pas reprise à l'acte de vente qui ne fait pas apparaître cette situation ni ne mentionne aucune servitude. 

Si la SCI CEL IMMO était représentée par le Notaire lors du compromis, Monsieur [P] représentant la SCI CEL IMMO était présent à la signature de l'acte authentique. 

Cependant, il ne peut être déduit de l'absence de mention à l'acte de vente quant au passage de la canalisation des eaux usées sur le terrain de Madame [J] et de Monsieur [Q] alors que la SCI CEL IMMO est intervenue auprès des Notaires pour que les acquéreurs soient avertis de cette situation et qu'elle n'est pas la rédactrice de l'acte qu'elle a dissimulé intentionnellement cette information alors en outre que les acquéreurs ne démontrent pas que l'information selon laquelle la canalisation eaux usées, dont il n'est au final pas contesté qu'elle ne passe pas au milieu de la propriété, se situe sur leur propriété, avait pour eux un caractère déterminant. La responsabilité de la SCI CEL IMMO n'est donc pas engagée sur le fondement du dol. 

Sur le fondement de la garantie d'éviction :

Le vendeur supporte l'obligation d'informer l'acheteur de l'existence de la charge pesant sur l'immeuble dès lors que celle-ci n'est pas connue de lui mais le droit à réparation de l'acheteur dépend de l'existence d'un préjudice dont il est victime. 

Tel qu'exposé ci-dessus, alors que l'acte de vente ne mentionne aucune servitude et que le seul extrait du compromis de vente produit, non daté, ne permet pas de savoir s'il s'agit du compromis réellement signé par les acquéreurs, la SCI CEL IMMO ne rapporte pas la preuve qu'elle a informé les acquéreurs de l'existence du passage de la canalisation non apparent. 

S'agissant du préjudice, Madame [J] et Monsieur [Q] ne démontrent pas comme ils l'affirment que la présence de la canalisation des eaux usées sur leur terrain, qui se situe en bordure de celui et sur une zone non constructible tel que cela ressort du plan local d'urbanisme et de l'hypothèse d'implantation des bâtiments produits par la SCI CEL IMMO, contreviendrait au « projet de vie qu'ils avaient projeté lors de l'achat des terrains », leur causerait un préjudice de jouissance et entraînerait une dépréciation du bien, outre les conduirait à une impossibilité de se clôturer et/ou de construire une piscine, faute de tout élément à l'appui de ces affirmations. 

Quant au coût de l'entretien de la canalisation, Madame [J] et Monsieur [Q] font état de ce que la société ADOUR ASSAINISSEMENT VIDEO a procédé à une intervention qui a révélé la présence d'une cassure sur la canalisation passant sur leur terrain alors que s'ils avaient eu connaissance du passage de celle-ci, ils n'auraient pas entrepris de travaux risquant de l'endommager. Néanmoins, le rapport d'inspection de la société ADOUR ASSAINISSEMENT VIDEO ne permet pas de conclure que la dégradation invoquée se situe sur leur terrain outre que si dans un mail la société fait état d'un coût de 2 950 euros pour deux réparations à envisager, il n'est pas établi, à supposer que la dégradation soit intervenue sur leur terrain, que ce sont eux qui le supporteront alors que le rapport d'intervention a été établi pour l'ASL. 

S'agissant du coût de la constitution de la servitude, Madame [J] et Monsieur [Q] produisent un projet notarié rédigé par Maître [Z] [G] de constitution d'une servitude d'écoulement des eaux sur les différents fonds, dans lequel il est indiqué que tous les frais, droits et émoluments seront supportés par la société CEL IMMO, projet que les requérants ont refusé de signer, faute de confiance, et dont il résulte du mail produit en date du 23 avril 2021 qu'il a été rédigé à la demande de la SCI CEL IMMO. Il résulte en outre des échanges de mails produits par la SCI CEL IMMO intervenus entre le gérant de celle-ci et l'office notarial courant 2021 que la SCI a relancé à de nombreuses reprises le Notaire quant à la nécessité de constituer ces servitudes outre qu'elle s'est acquittée d'une provision de 1 200 euros en prévision du règlement du coût de l'acte évalué à 1 550 euros. 

Alors que la SCI CEL IMMO apparaît ainsi prendre en charge le coût de la constitution de la servitude, il n'en résulte aucun préjudice pour Madame [J] et Monsieur [Q]. 

En conséquence, faute pour Madame [J] et Monsieur [Q] de démontrer qu'ils subissent un préjudice résultant de l'absence de déclaration de la servitude non apparente, ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 1638 du code civil. 

Sur le manquement à l'obligation d'information : 

Si la SCI CEL IMMO ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle a informé effectivement avant la signature de l'acte de vente Madame [J] et Monsieur [Q] de l'existence de la canalisation passant sur leur terrain, les acquéreurs ne rapportent pas non plus la preuve que s'agissant d'une canalisation passant sur la partie inconstructible de leur terrain, cette information était déterminante pour leur consentement et qu'ils ont ainsi subi un préjudice qui ne pourrait consister que dans une perte de chance de ne pas avoir contracté ou de ne pas avoir contracté à des conditions meilleures. 

La responsabilité de la SCI CEL IMMO n'est ainsi pas engagée sur le fondement de l'obligation d'information pré contractuelle. 





Sur la responsabilité de Maître [B] [V] et Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS :

L'acte de vente à Madame [J] et Monsieur [Q] a été reçu par Maître [B] [V] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS. 

Les acquéreurs recherchent la responsabilité des Notaires en faisant valoir qu'ils ont manqué à leur obligation d'assurer l'efficacité juridiques de l'acte dont ils sont rédacteurs ou auquel ils participent et à leur devoir d'information. 

La responsabilité des Notaires ne peut être engagée en l'espèce que sur un fondement délictuel en application de l’article 1240 du code civil qui prévoit que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Cette responsabilité délictuelle impose de rapporter la démonstration d’une faute extra-contractuelle, d’un préjudice et d’un lien causal.

Certes, les Notaires ont manqué à leur devoir de conseil et à leur obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte en ne mentionnant pas dans celui-ci l'existence de la canalisation passant sur le terrain des acquéreurs et l'absence de servitudes et/ou en ne prévoyant pas la création de servitudes tel que cela avait été expressément demandé par la venderesse. 

Cependant, tel qu'établi ci-dessus, Madame [J] et Monsieur [Q] ne démontrent pas que ces fautes des Notaires ont entraîné pour eux un préjudice. 

Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à l'encontre de Maître [B] [V] avec la participation de Maître [Z] [G] de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS, outre de leurs demandes à l'encontre de Maître [N] [L] et Maître [M] [F] qui ne sont pas intervenus à l'acte. 

Sur la demande de la SCI CEL IMMO à l'encontre de Maître [Z] [G] et de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS :

Il ressort des échanges de mail susvisés et il n'est pas contesté que la SCI CEL IMMO s'est acquittée d'une provision de 1 200 euros en prévision de la signature de l'acte contenant constitution de servitude auprès de Maître [Z] [G] et de la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS.

Il est constant également que les autre colotis ont refusé de signer cet acte. 

En conséquence et alors que Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS ne s'opposent pas dans leurs écritures à cette demande, il y a lieu d'ordonner la restitution de cette somme de 1 200 euros, dont le paiement est devenu sans cause, à la SCI CEL IMMO, restitution à laquelle seront condamnés in solidum Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS.

Sur les demandes annexes :

Madame [I] [X], Madame [U] [J], Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K], qui succombent, seront condamnés aux dépens. 

Au titre de l'équité, ils seront condamnés à payer à la SCI CEL IMMO la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS seront déboutés de leur demande sur le même fondement.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu à l'écarter, celle-ci n'étant pas incompatible avec a nature du litige. 


PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal, 

DÉCLARE irrecevables les demandes de Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D], Madame [R] [K] et Madame [I] [X] à l'encontre de Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO. 

DÉCLARE recevables les demandes de Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q] à l'encontre de Maître [N] [L], Maître [B] [V], Maître [M] [F], Maître [Z] [G], la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS et de la SCI CEL IMMO. 

DÉBOUTE Madame [U] [J] et Monsieur [O] [Q] de l'ensemble de leurs demandes. 

CONDAMNE in solidum Maître [Z] [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS à restituer à la SCI CEL IMMO la somme de 1 200 euros. 

CONDAMNE Madame [I] [X], Madame [U] [J], Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] à payer à la SCI CEL IMMO la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



DÉBOUTE Maître [L], Maître [V], Maître [F], Maître [G] et la SCP DUCOURAU, DURON, LANDAIS, [G] & ASSOCIÉS de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE in solidum Madame [I] [X], Madame [U] [J], Monsieur [O] [Q], Madame [S] [Y], Monsieur [T] [D] et Madame [R] [K] aux dépens. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-06-26T18:06:06.945Z.