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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 26 juin 2025, n° 24/05968

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2021 à effet au 4 décembre 2021, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Monsieur [H] [Y] un studio situé, [Adresse 3], 2ème étage porte droite, pour un loyer initial de 684 euros, outre une provision sur charges.

Monsieur [H] [Y] a libéré les lieux le 6 avril 2023 et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le même jour. 

Par courrier du 30 janvier 2023, le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6] a informé les résidents de l’immeuble sis [Adresse 3], de l’arrêté d’insalubrité pris le 4 mai 2015 relatif à l’état des parties communes, toujours en cours au moment du courrier, et les informant de la suspension des loyers en cours.

Par courrier du 27 février 2023, Monsieur [H] [Y] a adressé à la société SIVAL, mandataire du bailleur, sollicitant la suspension immédiate des loyers et le remboursement des loyers versés, sans réponse du mandataire. 

Par courrier du 1er février 2024, le conseil de Monsieur [H] [Y] a réitéré les demandes et mis en demeure le bailleur de rembourser les loyers perçus à hauteur de 11 091,09 euros. 

Par courrier du 11 mars 2024, le conseil de Monsieur [J] [N] a contesté la demande, considérant que l’arrêté d’insalubrité ne concerne que les parties communes, le logement objet du présent litige étant en parfait état au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [H] [Y]. Il considère que la demande du locataire en remboursement des loyers ne peut être rétroactive. 

C’est dans ces conditions que, par exploit en date du 7 mai 2024, Monsieur [H] [Y] a fait assigner Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Paris, aux fins de solliciter : 

- de condamner Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [H] [Y] la somme de 11 091,09 euros aux intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue ; 
- de condamner Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 800 euros à titre de dommages intérêts ; 
- de condamner Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; 
- de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
- de condamner Monsieur [J] [N] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2024, pour être renvoyé à deux reprises et être examinée au fond le 2 avril 2025. 
 
A l’audience du 2 avril 2025, Monsieur [H] [Y], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement a réitéré l’ensemble de ses demandes et a sollicité pour le surplus de débouter Monsieur [J] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que pour les locaux visés par un arrêté d’insalubrité telle qu’en espèce, le loyer en principal cesse d’être du, dur le fondement de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation. 

Monsieur [J] [N], représenté par son conseil par conclusions écrites n°2 soutenues oralement sollicite de : 

A titre principal

- Déclarer prescrites les demandes de Monsieur [H] [Y] à tout le moins pour les demandes antérieures au 17 mai 2021 ;

A titre subsidiaire 

- Juger infondée ou à tout le moins injustifiée la demande de restitution des loyers de Monsieur [H] [Y] ; 

En conséquence 

- Débouter purement et simplement Monsieur [H] [Y] de l’intégralité de ses demandes ; 
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

En tout état de cause à titre reconventionnel

- Condamner Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [J] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Monsieur [H] [Y] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétention, il fait valoir que la demande principale de Monsieur [H] [Y] est infondée en raison de la non rétroactivité de l’arrêté d’insalubrité. Il soutient par ailleurs n’avoir pas été informé de l’arrêté d’insalubrité avant le 27 février 2023. Il affirme que le président du conseil syndical a informé les copropriétaires que la Ville de [Localité 6] renonçait à prendre un arrêté à leur encontre. Monsieur [J] [N] considère que l’arrêté d’insalubrité ne lui est pas opposable. 
Il soutient par ailleurs que l’arrêté d’insalubrité concerne exclusivement les parties communes de l’immeuble du [Adresse 2], non les parties communes du [Adresse 2], ni le logement objet du présent litige. Il considère en conséquence que Monsieur [H] [Y] n’a jamais été concerné par les désordres ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité. Il indique en outre que les travaux prescrits par la Ville de [Localité 6] a été réalisés par le syndicat des copropriétaires avant la prise à bail de Monsieur [H] [Y]. 
Il soutient enfin que Monsieur [H] [Y] a occupé paisiblement le logement pendant deux ans, sans jamais invoquer le moindre trouble de jouissance. 
 
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de restitution des loyers

Aux termes de l’article l521-1 du code de la construction et de l’habitation modifié par ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005 - art. 8 () JORF 16 décembre 2005, applicable en l’espèce, pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants :
-lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;
-lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;
-lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 123-3.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable.

L’article l521-2 du même code modifié par loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 94 complète que I.- Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure.
Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l'article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Dans le cas où des locaux ont fait l'objet d'une mise en demeure prononcée en application de l'article L. 1331-26-1 du code de la santé publique suivie d'une déclaration d'insalubrité prise en application de l'article L. 1331-28 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.

En l’espèce, selon la pièce 4 du demandeur, un arrêté déclarant l’état d’insalubrité des parties communes générales de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] a été pris en le 4 mai 2015 par le Préfet de région Ile de France, suite au rapport du service technique de l‘Habitat de la ville de [Localité 6] du 24 février 2015 et la mise en demeure du Préfet de police de [Localité 6] du 23 février 2015 préconisant des mesures de sécurité pour l’ensemble immobilier susvisé.
L’arrêté fait notamment état d’une importante humidité par infiltrations récurrentes, l’insuffisance de protection contre les intempéries, d’insécurité des personnes et d’un risque de contamination des personnes, dans les parties communes générales de l’ensemble immobilier. 

Il s’ensuit que l’arrêté porte indistinctement sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et du [Adresse 3], et concernait donc les parties communes du logement objet du présent litige, dépendant du [Adresse 3]. 

Au surplus, il est constant que, lorsqu’un arrêté de péril vise les parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes et donc, en conséquence, aux logements situés dans l’ensemble immobilier concerné. L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation fait indifféremment référence à la déclaration d’arrêté d’insalubrité et de l’arrêté de péril, entrainant dans les deux cas, la suspension du loyer principal d’un logement. Il convient donc de constater que l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 4 mai 2015 trouve à s’appliquer au logement objet du présent litige, quand bien même il ne concerne que les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3]. 

Il apparaît par ailleurs que, contrairement à ses déclarations et ses écritures, Monsieur [J] [N] a été destinataire de cet arrêté, qui a été notifié par courrier LRAR du 5 mai 2025 par la délégation territoriale de [Localité 6] de l’agence régionale de santé d’Ile de France, avec accusé réception que Monsieur [J] [N] n’a effectivement pas signé personnellement mais que son épouse, [O] [N], nominativement citée de manière parfaitement lisible, a signé le 7 mai 2015 suivant les pièces n°8 et 9 du demandeur jointes aux débats, de sorte que, même s’il n’a pas signé personnellement le courrier, Monsieur [J] [N] ne peut nier en avoir eu connaissance dès cette date. 
Au surplus, au cours de l’assemblée générale de copropriété en date 25 juin 2016, le point 25 de l’ordre du jour est intitulé « arrêté de péril et travaux à réaliser en vue de la levée de l’arrêté de péril ». Monsieur [N] était présent à cette assemblée générale, ayant été élu scrutateur, et a par ailleurs, a voté les travaux à réaliser en vue de la levée de l’arrêté de péril, ces derniers ayant été votés à l’unanimité. 
Monsieur [G] [N] avait en conséquence parfaitement connaissance de la décision préfectorale et ne peut donc invoquer son inopposabilité à son endroit. 

Il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [J] [N] a donné à bail, par acte sous seing privé du 21 novembre 2021 à effet au 4 décembre 2021, à Monsieur [H] [Y] un studio situé, [Adresse 3], 2ème étage porte droite, pour un loyer initial de 684 euros, outre une provision sur charges. Il n’est pas plus contesté que Monsieur [H] [Y] a libéré les lieux le 6 avril 2023 et qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le même jour. 
Monsieur [H] [Y] justifie avoir réglé les loyers entre le 4 décembre 2021 et le 6 avril 2023 par la production des quittances de loyers correspondantes. 

Monsieur [H] [Y] justifie également par la production du courrier du 24 octobre 2024 du service technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 6] que l’arrêté d’insalubrité qui grevait l’immeuble depuis le 1er juin 2015 a été levé en juin 2024, sans toutefois transmettre le courrier de mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité. Il s’ensuit qu’au jour de la conclusion du contrat du bail litigieux et pendant l’intégralité de sa durée, l’arrêté préfectoral d’insalubrité trouvait à s’appliquer. 

Il s’ensuit que Monsieur [J] [N] a, en toute connaissance de cause, loué entre le 4 décembre 2021 et le 6 avril 2023 pour un loyer initial de 684 euros le studio objet de la présente procédure, soit postérieurement à l’arrêté préfectoral d’insalubrité des parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 1], dont fait partie le logement, et dont il est prouvé qu’il ne pouvait ignorer l’existence, contrevenant ainsi aux dispositions légales susmentionnées. 

Monsieur [J] [N] ne saurait s’exonérer de sa responsabilité alors même que le courrier de l’ARS en date du 4 mai 2015 de notification de l’arrêté d’insalubrité précise les conséquences financières de cette décision, en informant les copropriétaires que les contrats de bail à usage d’habitation sont suspendus à compter du 1er juin 2015 et que les occupants n’auront plus à payer le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation, les occupant n’étant tenus que des charges locatives. Il mentionne également qu’« à compter de la notification du présent arrêté, les locaux vacants ne pourront ni être loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit ». 
 
Il souligne enfin que « si les parties communes générales de l’ensemble immobilier ne sont plus insalubres, cet arrêté sera levé. Vous recevrez alors un courrier qui vous précisera la date du paiement des loyers et du droit éventuel à l’aide au logement ». Même s’il n’est pas contesté que des travaux ont été effectués suite au vote des assemblées générales de copropriété antérieurement à la location du bien, Monsieur [G] [N] ne rapporte pas la preuve de l’arrêté de mainlevée, et surtout de sa notification ou de son affichage, actes qui seuls permettent la location des locaux vacants à usage d’habitation ainsi que la reprise du paiement des loyers.
Monsieur [H] [Y] justifie toutefois par un courriel du service technique de l’habitat d’octobre 2024 que l’arrêté d’insalubrité a été levé en juin 2024, sans autre précision, arrêté qui est toutefois postérieur à la fin du bail objet du présent litige. 

Monsieur [J] [N] produit en outre un courriel en date du 26 octobre 2016 de Monsieur [X] [T], Président du conseil syndical, établissant un point d’avancement des travaux de l’immeuble, mais postérieur à l’arrêté préfectoral d’insalubrité pris le 5 mai 2016, à sa notification au défendeur, et à l’assemblée générale du 25 juin 2016 susmentionnés, à laquelle il était présent. L’erreur ou à minima la confusion du Président du conseil syndical dans ses déclarations (« Un architecte de la Mairie de [Localité 6] (qui nous menaçait d’un arrêté de péril) est passé sur place le 20 ») ne saurait faire écran à la parfaite connaissance qu’avait le défendeur de la situation du bien, objet du présent litige, et donc de la prise d’un tel arrêté préfectoral d’insalubrité le 4 mai 2015. 

Le bailleur ne peut par ailleurs mettre en avant l’absence de rétroactivité de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 4 mai 2015, ce dernier étant antérieur au contrat de bail avec prise d’effet au 4 avril 2021. Il apparaît par ailleurs que Monsieur [H] [Y] n’a eu connaissance de l’arrêté qu’à compter du 30 janvier 2023, date du point départ de la prescription triennale de l’action en remboursement des loyers. L’action ayant été entamée le 7 mai 2024 n’est donc pas prescrite. Cet argument ne saurait en conséquence prospérer pour rejeter la demande de l’ancien locataire. 

Peu importe également l’état du logement au moment de sa prise à bail et pendant le temps de contrat de bail et de l’absence d’alerte de Monsieur [H] [Y] de désordres affectant la jouissance paisible de son logement pendant cette période, puisque ledit studio n’aurait pas dû faire l’objet d’un contrat de bail. En effet, l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation s’applique, sans se préoccuper de savoir si les désordres à l’origine de l’arrêté rendent en l’espèce les logements inhabitables.
Le diagnostic de l’immeuble en date du 26 février 2014 complété le 23 mai 2024 à l’initiative non contradictoire établi par un architecte Monsieur [S] [P] puis les travaux votés en assemblée générale de copropriété ne suffisent pas plus à considérer que Monsieur [G] [N] pouvait s’exonérer de sa seule initiative, de l’arrêté d’insalubrité et ainsi contourner les interdictions y afférent, quand bien même les travaux prescrits ont été réalisés. 
Monsieur [J] [N] joint aux débats à ce titre un échange de courriels entre lui-même et Monsieur [U] [I], inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 6] entre le 6 mars 2023 et le 8 mars 2024, confirmant que les copropriétaires n’avaient pas justifié à cette période de la réalisation des travaux et que l’arrêté d’insalubrité n’était pas levé. Il apparaît par ailleurs dans le courrier en date du 31 juillet 2023 des copropriétaires à la cheffe du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6], Madame [A] [F] que l’intégralité des travaux prescrits n’avaient pas été réalisés à cette date. 

Il convient enfin de noter que le service technique du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 6] a informé Monsieur [H] [Y] par courriel du 24 octobre 2024 qu’un signalement avait été effectué auprès du Procureur de la République de Paris relatif à l’infraction de perception de loyers indus au détriment notamment de Monsieur [Y] suivant courriel joint. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de Monsieur [H] [Y] sera accueillie et il y a lieu de condamner Monsieur [J] [N] à verser Monsieur [H] [Y], la somme de 11 091,09 euros en remboursement des loyers indus pendant toute la période du contrat de bail. Cette somme portera intérêt à compter de la mise en demeure du 1er février 2024. 

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut solliciter des dommages intérêts à raison de l’indécence des lieux.

En l’espèce, ainsi que l’indique l’arrêté du 4 mai 2015 du Préfet de [Localité 6], les parties communes ont été déclarées insalubres à raison d’une forte humidité, des infiltrations, de l’insuffisance de la protection contre les intempéries, de l’insécurité liée à l’installation électrique des parties communes.
Le demandeur en a été informé par la ville de [Localité 6] le 30 janvier 2023 et en dépit de démarches amiables, le bailleur n’a pas fait droit à la demande de Monsieur [H] [Y] ce qui l’a contraint à entamer une démarche contentieuse devant la présente juridiction. 

En conséquence, il y a lieu d’accueillir la demande de Monsieur [H] [Y] mais de la ramener à de plus justes proportions. Il s’ensuit que Monsieur [J] [N] sera condamné à payer à Monsieur [H] [Y], la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [N], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus les frais de signification du présent jugement.

Il sera également condamné à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [H] [Y], la somme de 11 091,09 euros au titre des loyers indûment perçus entre le 4 décembre 2021 et le 6 avril 2021, en application des dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2024;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [H] [Y], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ; 

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux dépens, en ce inclus les frais de signification du présent jugement ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris, le 26 juin 2025.


 La greffière, La juge des contentieux de la protection.
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Bruno TURBE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me François MARCEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/05968 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5D7W

N° MINUTE : 
2/2025






JUGEMENT 
rendu le jeudi 26 juin 2025


DEMANDEUR
Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 4]
représenté par Me François MARCEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0516


DÉFENDEUR
Monsieur [J] [N], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0237


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 02 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 juin 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière


Décision du 26 juin 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/05968 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5D7W

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2021 à effet au 4 décembre 2021, Monsieur [J] [N] a donné à bail à Monsieur [H] [Y] un studio situé, [Adresse 3], 2ème étage porte droite, pour un loyer initial de 684 euros, outre une provision sur charges.

Monsieur [H] [Y] a libéré les lieux le 6 avril 2023 et un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le même jour. 

Par courrier du 30 janvier 2023, le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6] a informé les résidents de l’immeuble sis [Adresse 3], de l’arrêté d’insalubrité pris le 4 mai 2015 relatif à l’état des parties communes, toujours en cours au moment du courrier, et les informant de la suspension des loyers en cours.

Par courrier du 27 février 2023, Monsieur [H] [Y] a adressé à la société SIVAL, mandataire du bailleur, sollicitant la suspension immédiate des loyers et le remboursement des loyers versés, sans réponse du mandataire. 

Par courrier du 1er février 2024, le conseil de Monsieur [H] [Y] a réitéré les demandes et mis en demeure le bailleur de rembourser les loyers perçus à hauteur de 11 091,09 euros. 

Par courrier du 11 mars 2024, le conseil de Monsieur [J] [N] a contesté la demande, considérant que l’arrêté d’insalubrité ne concerne que les parties communes, le logement objet du présent litige étant en parfait état au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [H] [Y]. Il considère que la demande du locataire en remboursement des loyers ne peut être rétroactive. 

C’est dans ces conditions que, par exploit en date du 7 mai 2024, Monsieur [H] [Y] a fait assigner Monsieur [J] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Paris, aux fins de solliciter : 

- de condamner Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [H] [Y] la somme de 11 091,09 euros aux intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue ; 
- de condamner Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 800 euros à titre de dommages intérêts ; 
- de condamner Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ; 
- de dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ; 
- de condamner Monsieur [J] [N] aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 septembre 2024, pour être renvoyé à deux reprises et être examinée au fond le 2 avril 2025. 
 
A l’audience du 2 avril 2025, Monsieur [H] [Y], représenté par son conseil, par conclusions écrites soutenues oralement a réitéré l’ensemble de ses demandes et a sollicité pour le surplus de débouter Monsieur [J] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. 

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que pour les locaux visés par un arrêté d’insalubrité telle qu’en espèce, le loyer en principal cesse d’être du, dur le fondement de l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation. 

Monsieur [J] [N], représenté par son conseil par conclusions écrites n°2 soutenues oralement sollicite de : 

A titre principal

- Déclarer prescrites les demandes de Monsieur [H] [Y] à tout le moins pour les demandes antérieures au 17 mai 2021 ;

A titre subsidiaire 

- Juger infondée ou à tout le moins injustifiée la demande de restitution des loyers de Monsieur [H] [Y] ; 

En conséquence 

- Débouter purement et simplement Monsieur [H] [Y] de l’intégralité de ses demandes ; 
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; 

En tout état de cause à titre reconventionnel

- Condamner Monsieur [H] [Y] à verser à Monsieur [J] [N] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- Condamner Monsieur [H] [Y] aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétention, il fait valoir que la demande principale de Monsieur [H] [Y] est infondée en raison de la non rétroactivité de l’arrêté d’insalubrité. Il soutient par ailleurs n’avoir pas été informé de l’arrêté d’insalubrité avant le 27 février 2023. Il affirme que le président du conseil syndical a informé les copropriétaires que la Ville de [Localité 6] renonçait à prendre un arrêté à leur encontre. Monsieur [J] [N] considère que l’arrêté d’insalubrité ne lui est pas opposable. 
Il soutient par ailleurs que l’arrêté d’insalubrité concerne exclusivement les parties communes de l’immeuble du [Adresse 2], non les parties communes du [Adresse 2], ni le logement objet du présent litige. Il considère en conséquence que Monsieur [H] [Y] n’a jamais été concerné par les désordres ayant fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité. Il indique en outre que les travaux prescrits par la Ville de [Localité 6] a été réalisés par le syndicat des copropriétaires avant la prise à bail de Monsieur [H] [Y]. 
Il soutient enfin que Monsieur [H] [Y] a occupé paisiblement le logement pendant deux ans, sans jamais invoquer le moindre trouble de jouissance. 
 
Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de restitution des loyers

Aux termes de l’article l521-1 du code de la construction et de l’habitation modifié par ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005 - art. 8 () JORF 16 décembre 2005, applicable en l’espèce, pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants :
-lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'insalubrité, d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique, si elle est assortie d'une interdiction d'habiter temporaire ou définitive ou si les travaux nécessaires pour remédier à l'insalubrité rendent temporairement le logement inhabitable ;
-lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable ;
-lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 123-3.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou de péril serait en tout ou partie imputable.

L’article l521-2 du même code modifié par loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 94 complète que I.- Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cesse d'être dû pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure prise en application de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique à compter de l'envoi de la notification de cette mise en demeure.
Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet d'une mise en demeure ou d'une injonction prise en application des articles L. 1331-23 et L. 1331-24 du code de la santé publique ou de mesures décidées en application de l'article L. 123-3, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par une déclaration d'insalubrité prise en application des articles L. 1331-25 et L. 1331-28 du code de la santé publique ou par un arrêté de péril pris en application de l'article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Dans le cas où des locaux ont fait l'objet d'une mise en demeure prononcée en application de l'article L. 1331-26-1 du code de la santé publique suivie d'une déclaration d'insalubrité prise en application de l'article L. 1331-28 du même code, le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mise en demeure ou son affichage jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée de l'insalubrité.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté d'insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.

En l’espèce, selon la pièce 4 du demandeur, un arrêté déclarant l’état d’insalubrité des parties communes générales de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] a été pris en le 4 mai 2015 par le Préfet de région Ile de France, suite au rapport du service technique de l‘Habitat de la ville de [Localité 6] du 24 février 2015 et la mise en demeure du Préfet de police de [Localité 6] du 23 février 2015 préconisant des mesures de sécurité pour l’ensemble immobilier susvisé.
L’arrêté fait notamment état d’une importante humidité par infiltrations récurrentes, l’insuffisance de protection contre les intempéries, d’insécurité des personnes et d’un risque de contamination des personnes, dans les parties communes générales de l’ensemble immobilier. 

Il s’ensuit que l’arrêté porte indistinctement sur les parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et du [Adresse 3], et concernait donc les parties communes du logement objet du présent litige, dépendant du [Adresse 3]. 

Au surplus, il est constant que, lorsqu’un arrêté de péril vise les parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes et donc, en conséquence, aux logements situés dans l’ensemble immobilier concerné. L’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation fait indifféremment référence à la déclaration d’arrêté d’insalubrité et de l’arrêté de péril, entrainant dans les deux cas, la suspension du loyer principal d’un logement. Il convient donc de constater que l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 4 mai 2015 trouve à s’appliquer au logement objet du présent litige, quand bien même il ne concerne que les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 3]. 

Il apparaît par ailleurs que, contrairement à ses déclarations et ses écritures, Monsieur [J] [N] a été destinataire de cet arrêté, qui a été notifié par courrier LRAR du 5 mai 2025 par la délégation territoriale de [Localité 6] de l’agence régionale de santé d’Ile de France, avec accusé réception que Monsieur [J] [N] n’a effectivement pas signé personnellement mais que son épouse, [O] [N], nominativement citée de manière parfaitement lisible, a signé le 7 mai 2015 suivant les pièces n°8 et 9 du demandeur jointes aux débats, de sorte que, même s’il n’a pas signé personnellement le courrier, Monsieur [J] [N] ne peut nier en avoir eu connaissance dès cette date. 
Au surplus, au cours de l’assemblée générale de copropriété en date 25 juin 2016, le point 25 de l’ordre du jour est intitulé « arrêté de péril et travaux à réaliser en vue de la levée de l’arrêté de péril ». Monsieur [N] était présent à cette assemblée générale, ayant été élu scrutateur, et a par ailleurs, a voté les travaux à réaliser en vue de la levée de l’arrêté de péril, ces derniers ayant été votés à l’unanimité. 
Monsieur [G] [N] avait en conséquence parfaitement connaissance de la décision préfectorale et ne peut donc invoquer son inopposabilité à son endroit. 

Il n’est par ailleurs pas contesté que Monsieur [J] [N] a donné à bail, par acte sous seing privé du 21 novembre 2021 à effet au 4 décembre 2021, à Monsieur [H] [Y] un studio situé, [Adresse 3], 2ème étage porte droite, pour un loyer initial de 684 euros, outre une provision sur charges. Il n’est pas plus contesté que Monsieur [H] [Y] a libéré les lieux le 6 avril 2023 et qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le même jour. 
Monsieur [H] [Y] justifie avoir réglé les loyers entre le 4 décembre 2021 et le 6 avril 2023 par la production des quittances de loyers correspondantes. 

Monsieur [H] [Y] justifie également par la production du courrier du 24 octobre 2024 du service technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 6] que l’arrêté d’insalubrité qui grevait l’immeuble depuis le 1er juin 2015 a été levé en juin 2024, sans toutefois transmettre le courrier de mainlevée de l’arrêté préfectoral d’insalubrité. Il s’ensuit qu’au jour de la conclusion du contrat du bail litigieux et pendant l’intégralité de sa durée, l’arrêté préfectoral d’insalubrité trouvait à s’appliquer. 

Il s’ensuit que Monsieur [J] [N] a, en toute connaissance de cause, loué entre le 4 décembre 2021 et le 6 avril 2023 pour un loyer initial de 684 euros le studio objet de la présente procédure, soit postérieurement à l’arrêté préfectoral d’insalubrité des parties communes de l’ensemble immobilier du [Adresse 1], dont fait partie le logement, et dont il est prouvé qu’il ne pouvait ignorer l’existence, contrevenant ainsi aux dispositions légales susmentionnées. 

Monsieur [J] [N] ne saurait s’exonérer de sa responsabilité alors même que le courrier de l’ARS en date du 4 mai 2015 de notification de l’arrêté d’insalubrité précise les conséquences financières de cette décision, en informant les copropriétaires que les contrats de bail à usage d’habitation sont suspendus à compter du 1er juin 2015 et que les occupants n’auront plus à payer le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation, les occupant n’étant tenus que des charges locatives. Il mentionne également qu’« à compter de la notification du présent arrêté, les locaux vacants ne pourront ni être loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit ». 
 
Il souligne enfin que « si les parties communes générales de l’ensemble immobilier ne sont plus insalubres, cet arrêté sera levé. Vous recevrez alors un courrier qui vous précisera la date du paiement des loyers et du droit éventuel à l’aide au logement ». Même s’il n’est pas contesté que des travaux ont été effectués suite au vote des assemblées générales de copropriété antérieurement à la location du bien, Monsieur [G] [N] ne rapporte pas la preuve de l’arrêté de mainlevée, et surtout de sa notification ou de son affichage, actes qui seuls permettent la location des locaux vacants à usage d’habitation ainsi que la reprise du paiement des loyers.
Monsieur [H] [Y] justifie toutefois par un courriel du service technique de l’habitat d’octobre 2024 que l’arrêté d’insalubrité a été levé en juin 2024, sans autre précision, arrêté qui est toutefois postérieur à la fin du bail objet du présent litige. 

Monsieur [J] [N] produit en outre un courriel en date du 26 octobre 2016 de Monsieur [X] [T], Président du conseil syndical, établissant un point d’avancement des travaux de l’immeuble, mais postérieur à l’arrêté préfectoral d’insalubrité pris le 5 mai 2016, à sa notification au défendeur, et à l’assemblée générale du 25 juin 2016 susmentionnés, à laquelle il était présent. L’erreur ou à minima la confusion du Président du conseil syndical dans ses déclarations (« Un architecte de la Mairie de [Localité 6] (qui nous menaçait d’un arrêté de péril) est passé sur place le 20 ») ne saurait faire écran à la parfaite connaissance qu’avait le défendeur de la situation du bien, objet du présent litige, et donc de la prise d’un tel arrêté préfectoral d’insalubrité le 4 mai 2015. 

Le bailleur ne peut par ailleurs mettre en avant l’absence de rétroactivité de l’arrêté préfectoral d’insalubrité du 4 mai 2015, ce dernier étant antérieur au contrat de bail avec prise d’effet au 4 avril 2021. Il apparaît par ailleurs que Monsieur [H] [Y] n’a eu connaissance de l’arrêté qu’à compter du 30 janvier 2023, date du point départ de la prescription triennale de l’action en remboursement des loyers. L’action ayant été entamée le 7 mai 2024 n’est donc pas prescrite. Cet argument ne saurait en conséquence prospérer pour rejeter la demande de l’ancien locataire. 

Peu importe également l’état du logement au moment de sa prise à bail et pendant le temps de contrat de bail et de l’absence d’alerte de Monsieur [H] [Y] de désordres affectant la jouissance paisible de son logement pendant cette période, puisque ledit studio n’aurait pas dû faire l’objet d’un contrat de bail. En effet, l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation s’applique, sans se préoccuper de savoir si les désordres à l’origine de l’arrêté rendent en l’espèce les logements inhabitables.
Le diagnostic de l’immeuble en date du 26 février 2014 complété le 23 mai 2024 à l’initiative non contradictoire établi par un architecte Monsieur [S] [P] puis les travaux votés en assemblée générale de copropriété ne suffisent pas plus à considérer que Monsieur [G] [N] pouvait s’exonérer de sa seule initiative, de l’arrêté d’insalubrité et ainsi contourner les interdictions y afférent, quand bien même les travaux prescrits ont été réalisés. 
Monsieur [J] [N] joint aux débats à ce titre un échange de courriels entre lui-même et Monsieur [U] [I], inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 6] entre le 6 mars 2023 et le 8 mars 2024, confirmant que les copropriétaires n’avaient pas justifié à cette période de la réalisation des travaux et que l’arrêté d’insalubrité n’était pas levé. Il apparaît par ailleurs dans le courrier en date du 31 juillet 2023 des copropriétaires à la cheffe du service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 6], Madame [A] [F] que l’intégralité des travaux prescrits n’avaient pas été réalisés à cette date. 

Il convient enfin de noter que le service technique du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 6] a informé Monsieur [H] [Y] par courriel du 24 octobre 2024 qu’un signalement avait été effectué auprès du Procureur de la République de Paris relatif à l’infraction de perception de loyers indus au détriment notamment de Monsieur [Y] suivant courriel joint. 

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande de Monsieur [H] [Y] sera accueillie et il y a lieu de condamner Monsieur [J] [N] à verser Monsieur [H] [Y], la somme de 11 091,09 euros en remboursement des loyers indus pendant toute la période du contrat de bail. Cette somme portera intérêt à compter de la mise en demeure du 1er février 2024. 

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire peut solliciter des dommages intérêts à raison de l’indécence des lieux.

En l’espèce, ainsi que l’indique l’arrêté du 4 mai 2015 du Préfet de [Localité 6], les parties communes ont été déclarées insalubres à raison d’une forte humidité, des infiltrations, de l’insuffisance de la protection contre les intempéries, de l’insécurité liée à l’installation électrique des parties communes.
Le demandeur en a été informé par la ville de [Localité 6] le 30 janvier 2023 et en dépit de démarches amiables, le bailleur n’a pas fait droit à la demande de Monsieur [H] [Y] ce qui l’a contraint à entamer une démarche contentieuse devant la présente juridiction. 

En conséquence, il y a lieu d’accueillir la demande de Monsieur [H] [Y] mais de la ramener à de plus justes proportions. Il s’ensuit que Monsieur [J] [N] sera condamné à payer à Monsieur [H] [Y], la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [N], qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus les frais de signification du présent jugement.

Il sera également condamné à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

L'exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [H] [Y], la somme de 11 091,09 euros au titre des loyers indûment perçus entre le 4 décembre 2021 et le 6 avril 2021, en application des dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation, avec intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 1er février 2024;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à payer à Monsieur [H] [Y], la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] à verser à Monsieur [H] [Y] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ; 

REJETTE les plus amples prétentions des parties ;

CONDAMNE Monsieur [J] [N] aux dépens, en ce inclus les frais de signification du présent jugement ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait à Paris, le 26 juin 2025.


 La greffière, La juge des contentieux de la protection.

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Mise à jour de la source le 2025-06-26T18:26:26.837Z.