Tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, 1ére chambre civile, 15 mai 2025, n° 18/01371

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

 
DU 15 Mai 2025 

N° RG 18/01371 - 
N° Portalis DBYT-W-B7C-ECMO


JUGEMENT n°


AFFAIRE :

[N] [D], [B] [Y]

C/

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 10], [X] [K], [A] [U]

1ère Section


Copie exécutoire + expédition délivrées
le :

à

Me Etienne BOITTIN
Me Denis LAMBERT
Me Pierre GENDRONNEAU


Copie à :

M. [C] [L], expert



_______________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [N] [D]
née le 19 Septembre 1990 à [Localité 10]
de nationalité Française,
Monsieur [B] [Y]
né le 05 Janvier 1990 à [Localité 10]
de nationalité Française, 

demeurant ensemble [Adresse 6]

Tous deux Rep/assistant : Maître Etienne BOITTIN de la SELARL AVOCATLANTIC, avocats au barreau de [Localité 10]

_______________________________________________________

DEFENDEURS :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 10]
dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par son Syndic prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège 

Rep/assistant : Me Denis LAMBERT, avocat au barreau de [Localité 10]

***
Madame [X] [K]
agissant en son nom personnel et es qualité de représentante légale de sa fille mineure [E] [T]
née le 12 Novembre 1980 à [Localité 8]
de nationalité Française
demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de [Localité 10]

***
Monsieur [A] [U]
né le 01 Septembre 1995 à [Localité 7]
de nationalité Française, 
demeurant [Adresse 5]

Non Représenté

_______________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Tina NONORGUES, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Mélodie BARSAC à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition


DEBATS : A l’audience publique du 20 Juin 2024

JUGEMENT : Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats, prorogé sans avis au 15 mai 2025 compte tenu de la surcharge de travail du service.

* * *

*

FAITS ET PROCEDURE


Suivant acte authentique du 7 mai 2014, Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] (ci-après « les consorts [D]-[Y] ») ont acquis de Madame [X] [K] et Monsieur [A] [T], un ensemble immobilier situé dans une copropriété au [Adresse 2] à [Localité 10], cadastré section BT n°[Cadastre 4], et composé des lots n°3, n°10 et n°13, moyennant un prix de 82.000 €.

Les lots sont décrits dans l’acte de vente comme suit :

Lot n°3 consistant dans un appartement comprenant séjour-cuisine, dégagement, une chambre, WC, salle de bains, débarras et loggia ;Lot n°10 situé dans la cour et consistant en une chambre en parpaings, couverte en ardoises ;Lot n°13 situé dans la cour et consistant en un caveau en parpaings couvert d’une terrasse.
L’acte de vente précise par ailleurs que le bien immobilier a fait l’objet de travaux réalisés par le vendeur lui-même, dans le courant de l’année 2012, aux fins de transformation de ce local qui était jusqu’alors un local à usage commercial en un local à usage d’habitation.

Ces travaux sont décrits comme suit : « changement de destination d’un commerce en logement avec modification de façade par retrait des vitrines en verre, incorporation des murs en ossature bois recouvert de clin bois et parement en pierres, pose d’ouverture en PVC (porte-fenêtre, porte d’entrée et deux fenêtres. (...) Observation est ici faite qu’aux termes de ces travaux de changement de destination, l’aménagement intérieur du local commercial est désormais le suivant : cuisine, salon, salle de bains, une cave et deux chambres » (page 18).


L'acte de vente indique qu'aucune assurance dommages-ouvrages n’a été souscrite par le vendeur et comporte une clause de non-garantie des vices cachés.

L’ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété établis par Maître [P] le 23 janvier 1987.

Monsieur [A] [T] est décédé le 19 décembre 2017.

***
Constatant divers désordres affectant le bien, les consorts [D]-[Y] ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de [Localité 10] par actes d’huissier de justice délivrés les 9 et 11 mai 2018 à Madame [X] [K], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] et la CARENE.

Parallèlement, ils ont fait assigner Monsieur [A] [U], en qualité d’héritier de Monsieur [A] [T]. 

Suivant ordonnance en date du 24 juillet 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de [Localité 10] a ordonné la jonction des deux procédures, constaté que Madame [X] [K] intervenait en son nom et en qualité de représentante légale de sa fille mineure Mademoiselle [E] [T] et ordonné une expertise confiée à Monsieur [C] [L].

Pour garantir leur créance arrêtée à 93.305 €, les consorts [D]-[Y] ont pris une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier de Madame [X] [K] et des héritiers de Monsieur [A] [T] situé au [Adresse 3], sur autorisation du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de [Localité 10] ayant rendu une ordonnance le 16 juillet 2018.

***
Par actes délivrés les 25 et 26 juillet 2018, Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] ont fait assigner Madame [X] [K], en son nom personnel et en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, Mademoiselle [E] [T], ainsi que Monsieur [A] [U] devant le tribunal de grande instance de [Localité 10] aux fins notamment de nullité ou de résolution du contrat de vente d’immeuble et d’indemnisation de leurs préjudices.

Par ordonnance du 21 mai 2019, la mission d’expertise a été étendue à d’autres désordres.

Par déclaration enregistrée au greffe du tribunal de grande instance de [Localité 10] le 20 septembre 2019, Monsieur [A] [U] a renoncé à la succession de son père.

Monsieur [C] [L] a établi son rapport d’expertise le 14 novembre 2019.



Par acte délivré le 2 décembre 2020, Madame [X] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») en intervention forcée devant le même tribunal, estimant qu’une partie des désordres trouvait son origine dans les parties communes.

La jonction des deux procédures a été ordonnée par le juge de la mise en état le 29 août 2021 par mention au dossier.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 23 mars 2023, les consorts [D]-[Y] demandent au tribunal de : 

A titre principal :
Déclarer leurs demandes recevables ;Débouter Madame [X] [K] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes ;Prononcer la nullité de la vente pour dol ;A titre subsidiaire :
Prononcer la résolution de la vente pour vice caché ;En conséquence de l’anéantissement de la vente :
Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] à leur payer les sommes suivantes :82.000 € au titre de la restitution du prix de vente ;6.000 € au titre du remboursement des frais d’acte notarié et la commission de l’agence immobilière ;1.000 € au titre des frais de déménagement ;300 € au titre des frais administratifs ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] au paiement des frais financiers, comprenant les frais de dossier du crédit immobilier à hauteur de 1.049 € et l’indemnité de remboursement anticipée de l’emprunt immobilier ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] au remboursement des taxes foncières qu’ils ont acquittées ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] au remboursement des loyers et charges qu’ils ont réglés à hauteur de 623 € par mois, du 1er février 2020 jusqu’à la restitution du prix de vente ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] à leur payer la somme de 5.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral et de jouissance ;A défaut de l’anéantissement de la vente :
Dire que Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] sont tenus de garantir l’ensemble des désordres affectant la construction ; 

Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] à leur payer les sommes de 17.920 € au titre des travaux de reprise des désordres et 1.500 € au titre des honoraires du maître d’œuvre ;Dire que les sommes allouées au titre des travaux de reprise des désordres et de la maitrise d’œuvre devront être majorées de la TVA en vigueur lors de la réalisation des travaux et indexées sur l’indice BT01 du coût de la construction publié au 15 novembre 2019 ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] au remboursement des loyers et charges qu’ils ont réglés à hauteur de 623 € par mois, du 1er février 2020 jusqu’au terme du 4e mois suivant le paiement des sommes dues au titre des travaux de reprise ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] à leur payer la somme de 1.500 € au titre des frais de déménagement et d’emménagement ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] à leur payer la somme de 5.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance ;En tout état de cause :
Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] à leur payer la somme de 9.798,48 € au titre des frais d’expertise judiciaire et 962,58 € au titre des frais de constitution d’hypothèque judiciaire ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] à leur payer la somme de 7.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et avec dispense de caution ;Condamner Madame [X] [K] et les héritiers de Monsieur [A] [T] aux dépens en référé et au fond.
Pour s’opposer à la demande en irrecevabilité de l’action dirigée à l’encontre de Mademoiselle [E] [T], les consorts [D]-[Y] exposent qu’ils ont fait délivrer à Madame [X] [K] en sa qualité de représentante légale une sommation d’opter quant à l’acceptation ou la renonciation de la succession de Monsieur [A] [T], que celle-ci a saisi le juge des référés le 30 décembre 2022 aux fins de nullité de ladite sommation à titre principal et de suspension du délai pour opter jusqu’à la majorité de l’enfant à titre subsidiaire, et que l’affaire a été mise en délibéré. Ils estiment qu’en tout état de cause, il apparait, au regard de l’article 784 du Code civil, que la défense face à une demande en justice de nature à aggraver le passif successoral ne constitue qu’un acte conservatoire qui ne vaut pas, en tant que tel, acceptation de la succession et qu’en conséquence, elle peut être assignée sans avoir au préalable exercé l’option successorale.


Au soutien de leur demande principale en nullité de la vente pour dol, se fondant sur les articles 1110 et 1116 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, les consorts [D]-[Y] déclarent qu’ils ignoraient, lors de la conclusion de la vente, l’existence des désordres relevés par l’expertise judiciaire et rendant le bien insalubre et donc impropre à son usage. Selon eux, les vendeurs avaient nécessairement connaissance de ces désordres dans la mesure où ils ont réalisé eux-mêmes la totalité des travaux de construction, ce qui implique qu’ils avaient donc conscience de l’état du bâtiment dissimulé par les travaux et des lacunes affectant leur propre construction. Ils ajoutent que Monsieur [A] [T], artisan menuisier de profession, a notamment posé un plancher dans le garage transformé en chambre, recouvrant ainsi les regards d’évacuation d’eaux usées dont il ne pouvait ignorer qu’ils étaient vétustes et non-étanches, et qui sont précisément l’une des causes du litige. Selon eux, les vendeurs ont délibérément omis de les informer de ces désordres ce qui caractérise les manœuvres frauduleuses constitutives du dol.

A l’appui de leur demande subsidiaire en résolution de la vente pour vice caché, fondée sur les articles 1641, 1644 et 1645 du Code civil, les consorts [D]-[Y] font valoir que les vices affectant l’immeuble sont antérieurs à la vente puisqu’ils résultent des travaux de construction, qu’ils n’ont été découverts que postérieurement à celle-ci notamment lors du démontage des éléments de parement et qu’ils revêtent une importance justifiant la résolution. Ils estiment que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue au contrat de vente n’a pas vocation à s’appliquer dans la mesure où elle présente un caractère abscons, où les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence de ces vices et où Monsieur [A] [T] doit être assimilé à un professionnel au regard de l’importance des travaux réalisés.

Ils indiquent par ailleurs avoir exposé des frais de notaire et d’agence immobilière au moment de l’acquisition, laquelle a par ailleurs été financée au moyen de trois prêts bancaires générant des frais de dossier et de garantie, auxquels s’ajouteront nécessairement des pénalités de remboursement anticipé une fois la vente anéantie. Ils soutiennent qu’ils seront contraints d’exposer des frais de déménagement pour les effets personnels qui demeurent dans l’immeuble, ainsi que des frais administratifs relatifs au transfert du courrier, résiliation et souscription de contrats de distribution d’eau, d’électricité et d’accès à Internet. Ils déclarent en outre avoir été contraints de quitter l’immeuble en février 2020 dans la mesure où la chambre de leur enfant était devenue inhabitable suite aux désordres et avoir ainsi dû s’acquitter des loyers et charges d’un nouvel appartement. Ils considèrent par ailleurs avoir subi un préjudice moral du fait du temps consacré à la recherche de ce bien et aux démarches suite à la découverte des désordres et d’avoir été contraints de vivre dans un logement insalubre avec leur enfant. Ils font également état d’un préjudice de jouissance.

Ils s’opposent à la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formulée par Madame [X] [K] estimant qu’elle se fonde à tort sur l’article 1352-3 du Code civil issu de la réforme du droit des obligations qui n’est pas applicable au regard de la date de signature du contrat de vente. 


Selon eux, aucune disposition du Code civil ne régissait la question de la valeur de jouissance du bien dont la vente était annulée puisque les articles 549 et 550 du Code civil ne traitaient que du fructus, et non de l’usus. Or ils rappellent qu’ils ont occupé le bien à titre personnel et n’en ont donc pas tiré de fruits. Ils indiquent que quand bien même le bien aurait généré des fruits, ils étaient possesseurs de bonne foi jusqu’au dépôt du rapport d’expertise et que Madame [X] [K] n’ayant formulé cette demande pour la première fois que dans ses conclusions du 21 mai 2021, elle ne peut revendiquer les fruits antérieurs à cette date, et ce d’autant plus qu’elle est de mauvaise foi. Enfin, ils vont valoir qu’aucun élément probant n’est fourni quant à la valeur locative du bien et que le montant sollicité ne s’entendrait que pour un bien non affecté de vices.

Au soutien de leur demande infiniment subsidiaire au titre de la garantie décennale, se fondant sur l’article 1792 du Code civil, les consorts [D]-[Y] exposent que les désordres relevés par l’expert rendent le bien impropre à sa destination. Ils considèrent que Madame [X] [K] a bien la qualité de constructeur dans la mesure où celui-ci n’est pas nécessairement le titulaire du permis de construire et où elle est bien désignée comme vendeur dans l’acte authentique.

Ils demandent réparation à hauteur des frais de travaux de remise en état évalués à 17.920 € par l’expert et à hauteur de 1.500 € au titre des frais de la maitrise d’œuvre. Ils sollicitent, au titre des frais de relogement, une somme correspondant à quatre mois de loyer, au motif qu’il leur faudra deux mois pour conclure des marchés de travaux avec des entreprises et deux mois pour réaliser les travaux selon l’expert. Ils font état de la nécessité de devoir stocker les meubles restants dans l’immeuble dans un garde-meuble et réemménager dans l’immeuble après les travaux, ce qui générera des frais de déménagement.


Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 23 mars 2023, Madame [X] [K], agissant en son nom personnel et en qualité de représentante légale de sa fille mineure, Mademoiselle [E] [T], demande au tribunal de : 

Déclarer irrecevable l’action diligentée à l’encontre de Mademoiselle [E] [T] ;Débouter les consorts [D]-[Y] de leurs demandes en annulation et en résolution de la vente ;A titre subsidiaire :
Juger en cas d'annulation ou de résolution de la vente qu’elles ne seront tenues qu’au seul remboursement du prix de vente et débouter les demandeurs de leurs autres demandes ou, en tout état de cause, les réduire en de notables proportions ;Juger que les consorts [D]-[Y] devront, outre la restitution des lots de copropriété, leur verser la somme de 50.400 € au titre de la valeur de jouissance au 7 mai 2021, outre la somme de 600 € par mois au titre de la valeur de jouissance due à compter de juin 2021 et jusqu’à la restitution des lots de copropriété ;
Ordonner la compensation entre les condamnations mises à leur charge et l’indemnité due par les consorts [D]-[Y] au titre de la restitution de la valeur de jouissance ;Juger que le montant des condamnations mises à leur charge au titre de la garantie décennale des constructeurs ne saurait excéder la somme de 14.790 € HT ;Juger le syndicat des copropriétaires responsable des désordres consécutifs à la vétusté des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales et aux non-conformités affectant la toiture de la chambre II, ces désordres affectant les lots privatifs acquis par les consorts [D]-[Y] ;En cas d’annulation ou de résolution de la vente, enjoindre le syndicat des copropriétaires d’avoir à réaliser sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes : réseau usées et eaux pluviales et toiture de la chambre II ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler les sommes de 4.182 € HT et 500 € HT outre TVA applicable au jour du règlement et indexation sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction (indice 111,3 en novembre 2019) au titre des travaux de réfection des parois, sol et plafond de la chambre II ;En cas de condamnation au titre de sa responsabilité de constructeur, condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir dans les proportions suivantes : 85% au titre des travaux de réfection des parois et sol de la chambre 2 ;70% au titre des travaux de réfection de la toiture ; 50% au titre des travaux de réfection du plafond de la chambre 2 ;En tout état de cause, pour le cas où il serait fait droit à l’une ou l’autre des actions des demandeurs :
Condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir à hauteur de 70% des préjudices financiers, moraux et de jouissance allégués par les demandeurs et intégralement au titre des frais de déménagement et de relogement qui pourraient être mise à leur charge ;Condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir à hauteur de 70% des condamnations susceptibles d’être mise à leur charge au titre des frais irrépétibles et à hauteur de 80% des dépens.
Au soutien de sa demande en irrecevabilité de l’action dirigée à l’encontre de sa fille, Madame [X] [K] expose que celle-ci est mineure pour être née le 8 septembre 2008 et qu’elle n’a pas accepté la succession de son père, laquelle acceptation ne peut intervenir sans l’intervention du juge des tutelles au regard de la procédure.

Sollicitant le rejet de la demande en nullité de la vente pour dol, Madame [X] [K] fait valoir qu’ils n’avaient pas connaissance des désordres au moment de la vente, en soulignant qu’ils n’ont rencontré aucune difficulté lorsqu’ils en étaient propriétaires, que la CARENE leur avait délivré un certificat de conformité des branchements en 2014 et que ces désordres ne se sont manifestés que trois ans après la vente. Elle précise que Monsieur [A] [T] était entrepreneur individuel dans la menuiserie, ce qui ne lui permettait donc pas d’avoir connaissance des désordres concernant la toiture, laquelle est une partie commune de l’immeuble, et les réseaux. Elle ajoute que les désordres ne trouvent pas leur origine dans les travaux réalisés par son conjoint et que le podium que celui-ci a réalisé ne souffre d’aucun désordre. Elle considère par ailleurs que les acquéreurs disposaient, au moment de la vente, de tous les éléments nécessaires pour appréhender la nature des travaux exécutés et avoir connaissance de la transformation du garage en chambre dans la mesure où le permis de construire, les plans avant travaux et les plans descriptifs de division joint au règlement de copropriété leur avaient été communiqués. 

Elle se fonde sur l’article 1352-3 du Code civil pour solliciter la restitution de la valeur de jouissance du bien, qu’elle estime à hauteur de 600 € par mois.

Sollicitant le rejet de la demande en résolution de la vente pour vice caché, elle expose que le contrat de vente contient une clause exonératoire, que son conjoint et elle n’avaient pas connaissance des vices et que celui-ci ne saurait être considéré comme vendeur professionnel dans la mesure où les désordres susceptibles d’être considérés comme des vices cachés en raison de leur gravité dont se plaignent les acquéreurs portent sur des ouvrages qu’il n’a pas réalisés (réseaux et toitures). Elle estime par ailleurs devoir être considérée comme vendeur de bonne foi et ne pas être tenue au-delà de la restitution du prix de vente et des frais y afférents.

S’agissant de la demande formulée au titre de la garantie décennale, Madame [X] [K] expose que seul Monsieur [A] [T] est intervenu pour réaliser les travaux et qu’il était le seul pétitionnaire du permis de construire. Elle ajoute que le désordre qui concerne les cloisons de la salle de bains ne pourra être indemnisé dans la mesure où il ne rend pas le bien impropre à sa destination.

Madame [X] [K] estime, enfin, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes et qu’il doit donc être condamné à la garantir de toute condamnation, dans la mesure où le défaut d’entretien du réseau d’eaux usées, qui a facilité la connexion avec le réseau d’eaux pluviales, et le défaut de vidange régulière du siphon disconnecteur ont conduit aux désordres affectant les parois, le sol, le plafond et la toiture de chambre 2. Selon elle, si les réseaux avaient été de bonne qualité, les désordres affectant la chambre ne seraient pas survenus.

 
Dans ses dernières écritures notifiées par RPVA le 22 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal : 

De rejeter les demandes formulées à son encontre ;De lui décerne acte du fait qu’il prendra en charge la mise aux normes des réseaux eaux usées et eaux pluviales ;
De condamner les consorts [D]-[Y] et Madame [X] [K] in solidum à lui verser la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;De condamner les consorts [D]-[Y] et Madame [X] [K] in solidum aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, se fondant sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires indique qu’il n’avait jamais eu connaissance d’éventuels problèmes liés aux réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, qu’il s’engage à le remettre aux normes et qu’il ne pourra être tenu responsable que dans les limites de ce qu’a indiqué l’expertise judiciaire.

***
La clôture est intervenue le 19 février 2024 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 20 juin 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prorogée sans avis au 15 mai 2025 compte tenu de la surcharge de travail du service.


MOTIVATION


I - Sur la recevabilité de l’action dirigée à l’encontre de Mademoiselle [E] [T]

Aux termes des articles 31 et 32 du Code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

L'héritier universel ou à titre universel ne répond des dettes et charges de la succession qu'après l'avoir acceptée purement et simplement, conformément aux dispositions de l'article 785 du Code civil ou, à concurrence de l'actif net, en application de l'article 791 du même Code.

Il incombe au créancier de démontrer que le successible a la qualité d'héritier acceptant, tenu aux dettes de la succession.

En application des dispositions combinées des articles 768 et 387-1 du Code civil, l’administrateur légal peut accepter une succession revenant au mineur à concurrence de l’actif net. Il ne peut en revanche, l’accepter purement et simplement ou y renoncer, sans l’autorisation préalable du juge des tutelles.

Il résulte par ailleurs des articles 771 et 772 du Code civil, qu’après l'expiration d'un délai de quatre mois suivant l'ouverture de la succession, l'héritier peut être sommé par acte extra judiciaire délivré par l'un des créanciers de la succession de prendre parti dans les deux mois suivant la délivrance de la sommation. Il peut solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu’il n’a pas été en mesure de clôturer l’inventaire commencé ou lorsqu’il justifie d’autres motifs sérieux et légitimes. A défaut d’avoir pris parti à l’expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l’héritier est réputé acceptant pur et simple.

En l’espèce, il ressort de l’acte de notoriété établi le 12 mars 2018 par le notaire en charge de la succession de Monsieur [A] [T] que Madame [X] [K] a la qualité d’épouse commune en biens avec ce dernier et que Monsieur [A] [U] et Mademoiselle [E] [T] sont habiles à se dire et porter héritiers de leur père.

Il n’est pas contesté que Monsieur [A] [U] a valablement renoncé à la succession de son père, les consorts [D]-[Y] ne formant plus de demandes à son encontre.

Par jugement rendu le 14 avril 2023, le juge des référés de [Localité 10] a accordé à Madame [X] [K], en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, un délai pour exercer l’option de l’héritier jusqu’au 31 mai 2023. A cette date, Madame [X] [K] a fait parvenir une déclaration d’acceptation à concurrence de l’actif net pour le compte de Mademoiselle [E] [T].

En conséquence, l’action dirigée à l’encontre de Mademoiselle [E] [T], en sa qualité d’héritière de Monsieur [A] [T] et représentée par sa mère Madame [X] [K], est recevable. 


II - Sur la demande principale en nullité de la vente pour dol des consorts [D]-[Y]

L’article 1116 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.
Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait dissuadé de contracter.
Celui qui invoque une réticence dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve du défaut d’information de la victime, de l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et du caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, il est constant que les consorts [D]-[Y] ont acquis cet ensemble immobilier, décrit dans l’acte de vente comme ayant été transformé en un local à usage d’habitation, composé d’un appartement avec notamment deux chambres, afin d’y habiter avec leur enfant.

Or l’expert judiciaire conclut à l’existence de sept désordres, dont cinq rendent le bien immobilier impropre à sa destination, à savoir : 

1°) Le détachement d’un revêtement céramique extérieur de son plan de surface, vertical/horizontal, de la façade de la maison, dont résulte un défaut d’imperméabilité d’une paroi délimitant des pièces habitables (pages 30 à 32) ;2°) et 3°) La dégradation par infiltration / débordement d’eau d’un plancher en bois et des parois plaques de plâtre d’une part, ainsi que des désordres au plafond et des infiltrations d’eau en toiture d’autre part dans la chambre 2, ce qui a conduit à la ruine, les développements de micro-organismes, d’agents pathogènes, liés à l’humidification des isolants, des bois, des parois plâtres et causant leur dégradation (pages 30 à 32) – étant précisé que l’expert souligne que cette chambre est « inutilisable » (page 38) ;4°) Un passage d’air à la liaison structure et menuiserie dormante pour la structure du patio, conduisant à l’infiltration d’air extérieur et à l’exfiltration d’air intérieur dans un volume habitable (pages 30 à 32) ;5°) La perte d’adhérence, le décollement de quatre carreaux céramiques du support et l’altération des joints sur le sol du dégagement, ce qui qualifie l’impropriété à destination dans la mesure où le revêtement du sol est cassé, décollé et désaffleurant (pages 30 à 32).
L’expert déclare que « les situations techniques et physique à l’origine des désordres préexistaient à la vente, soit constructivement pour des ouvrages existants, soit générés par les travaux de réhabilitation / transformation du local commercial en appartement, réalisés par Monsieur [T] » (page 37).

Or, il n’est pas contesté que les consorts [D]-[Y] ne pouvaient avoir connaissance du fait que l’état du bien immobilier et la qualité des travaux de réhabilitation conduirait à l’apparition de ces désordres, sans information de la part des vendeurs alors même que ces éléments étaient essentiels à leur décision d’achat, dans la mesure où le bien immobilier était voué a minima à se dégrader à court terme, voire à devenir inhabitable comme ce fut le cas en l’espèce.

En effet, l’expert souligne qu’ils « n’étaient pas décelables pour un acquéreur normalement avisé, ils ne pouvaient avoir connaissance de leur existence, sachant qu’ils n’étaient pas visibles, eu égard aux ouvrages d’habillages, de doublages, et de plancher réalisés lors de la réhabilitation » (page 37).

Il relève notamment que selon déclarations non contredites, les consorts [D]-[Y] n’avaient pas connaissance de la présence d’un regard collecteur d’eaux pluviales situé sous le plancher de la chambre, avant que des manifestations d’humidité très importantes les conduisent à le retirer. La dépose du plancher a en outre permis de mettre à jour un réseau aérien d’eaux usées en PVC provenant des équipements de la salle de bain, laquelle est réalisée sur un plancher en bois revêtu de carrelages, s’évacuant dans un réseau enterré, ainsi qu’un regard situé en extrémité de la pièce (page 13).

La question qui demeure est donc celle de savoir si Madame [X] [K] et Monsieur [A] [T] avaient, eux, connaissance de l’état du bâtiment avant que les travaux ne le dissimulent, ainsi que des lacunes affectant leur construction, et s’ils ont intentionnellement dissimulé ces informations.


A cet égard, il y a lieu d’observer que l’extrait du site Internet société.com versé au débat par les demandeurs révèle que Monsieur [A] [T] était immatriculé en tant qu’entrepreneur individuel jusqu’à la date de son décès, que sa société était spécialisée dans le secteur d’activité des travaux de menuiserie bois et PVC et qu’elle a été en activité pendant 20 ans. Monsieur [A] [T] s’est d’ailleurs présenté comme étant « artisan » dans l’acte de vente (page 1), ce qui tend à mettre en confiance les acquéreurs quant à la qualité des travaux de réhabilitation du local, et ce d’autant plus qu’il s’agit d’acheteurs profanes.

Le fait que Madame [X] [K] et lui aient acheté cette ancienne sandwicherie en 2011, qu’ils aient effectué seuls des travaux d’une ampleur certaine afin de la transformer en un local d’usage d’habitation entre 2012 et 2013 et qu’ils l’aient revendue en 2014, sans y avoir habité, permet de considérer qu’ils se sont comportés comme des vendeurs professionnels de l’immobilier. Les conclusions de Madame [O] [J] et Monsieur [K] [G] versées au débat par les demandeurs et afférentes à une autre instance en cours révèlent d’ailleurs à cet égard que les consorts [T]-[K] avaient déjà réalisés eux-mêmes des travaux tendant à transformer un autre immeuble avant de le revendre dans les mêmes conditions, à savoir un ancien atelier de mécanique automobile transformé en local d’habitation entre 2005 et 2007.

Dès lors, les consorts [T]-[K] doivent être assimilés à des vendeurs professionnels de l’immobilier dans leur rapport avec des acheteurs profanes.

S’agissant des lacunes affectant leur construction, il ressort de l’expertise que le détachement du revêtement céramique de la façade extérieure de la maison (désordre n°1) trouve son origine dans le fait que Monsieur [A] [T] a ajouté un nouveau revêtement céramique sur un support céramique déjà existant, ce qui a conduit à ce que ce dernier se décolle de son support, ne résistant pas à la surcharge du second revêtement et aux contraintes associées (pages 30 à 32).

De la même façon, la perte d’adhérence du plan de collage des carreaux céramique du sol de dégagement (désordre n°5) est consécutive à une mise en œuvre défectueuse par Monsieur [A] [T] : « temps d’emploi de la colle, ses caractéristiques, transfert de la colle inférieure à 70%, les sillons de spatule ne sont visiblement pas bien écrasés » (pages 30 à 32).

De plus, l’expert attribue le passage d’air à la liaison structure et menuiserie dormante pour la structure du patio au fait que Monsieur [A] [T] n’a pas respecté les règles de construction au niveau de l’étanchéité à l’air en créant ce patio, lequel est décrit comme étant réalisé en « ossature bois bardé en extérieur et plaqué en plaques de plâtre en intérieur » (page 15 – pages 30 à 32).

Au regard de ce qui précède, de leur double qualité de constructeurs et vendeurs assimilés à des professionnels de l’immobilier, et du fait que Monsieur [A] [T] était spécialisé depuis 17 ans dans le secteur des travaux de menuiserie bois et PVC, les consorts [T]-[K] ne pouvaient ignorer que la mauvaise qualité des travaux qu’ils réalisaient conduirait à ce que le bien immobilier soit affecté d’importants désordres.

S’agissant de l’état du bien immobilier, l’expert relève une anomalie consistant dans la connexion entre le réseau d’eaux usées et le réseau d’eaux pluviales au niveau du lot de copropriété des consorts [D]-[Y] et conclut à un défaut d’étanchéité du réseau d’eaux usées, lequel est dans un état très dégradé, avec des déboitages, des cassures, des dérivations, des piquages (page 19). Il estime que Monsieur [A] [T] ne peut voir sa responsabilité engagée concernant les dégradations des cloisons et du plancher de la chambre n°2 qu’au titre d’une absence de reconnaissance des réseaux sur lesquels il s’est raccordé. Il précise en effet que malgré le fait qu’il s’agit de réseaux enterrés dans les parties communes de la copropriété, la nature des travaux réalisés par Monsieur [A] [T] relevait de connaissances techniques certaines de sa part, qui a minima aurait dû conduire à un contrôle et/ou des investigations avant de réaliser un piquage sur le réseau existant (page 33 et page 42). Il importe peu dès lors que la CARENE ait délivré un certificat de conformité de l’installation du raccordement au réseau d’assainissement de l’immeuble.

Il est par ailleurs souligné que les vendeurs avaient connaissance de la présence de regards d’eaux pluviales et d’eaux usées qu’ils ont volontairement recouvert d’un plancher pour construire une chambre, ce qu’ils savaient nécessairement ne pas être conforme aux règles de l’art compte tenu de l’indélicatesse du procédé.

Il apparait en outre que Monsieur [A] [T] est responsable des désordres affectant le plafond de cette chambre en ce qu’il a créé celui-ci sous une paroi toiture qui présentait des non-conformités que l’expert qualifie d’« évidentes » (page 32), étant précisé que des réparations avaient notamment été réalisées avec des bandes adhésives en liaison de la couverture ardoise et le châssis du toit (page 14). Il avait donc nécessairement connaissance de ces défauts affectant la toiture qu’il a volontairement, indélicatement et grossièrement dissimulés par la création de ce plafond. L’expert relève par ailleurs que les travaux de plafonnement et d’isolation réalisés par Monsieur [A] [T] ne respectent pas les règles d’exécution minimales, créant un risque d’échauffement de matériaux comme le bois généré par un effet loupe au travers des vitrages (page 31 et page 42), ce qu’en qualité de constructeur et vendeur professionnel, Monsieur [A] [T] ne pouvait encore une fois ignorer.

Ainsi, Madame [X] [K] ne peut utilement soutenir que Monsieur [A] [T] n’avait pas les compétences requises pour avoir conscience de l’état des réseaux et de la toiture au regard de ce qui précède.

Au surplus, l’expert relève que les linteaux des portes de la chambre n°1 et de la buanderie ont été découpés et déconstruits lors des travaux de réhabilitation, qu’aucun ouvrage n’a été réalisé pour reconstituer un appui des masses en élévation et que ces structures modifiées n’étaient pas apparentes à la vente car habillées de plaques de plâtre et d’une embrasure (page 16) et il précise que Monsieur [A] [T] en est responsable en ce qu’il n’a pas respecté les règles « minimales » de construction dans le cadre de modification d’une structure (page 32). A cela s’ajoute que la dégradation de la cloison située au-dessus de la baignoire s’explique par le fait que les matériaux utilisés par Monsieur [A] [T] n’étaient pas adaptés à la destination dans la mesure où il aurait fallu utiliser du plâtre qualité hydro et appliquer obligatoirement un système de protection à l’eau sous carrelage ou faïence (page 32).

S’il apparait que si ces deux désordres supplémentaires ne rendent pas le bien immobilier impropre à sa destination (page 32), il n’en demeure pas moins qu’ils viennent confirmer le fait que les vendeurs ont agi en grossière méconnaissance des règles de base de la construction, ce qu’ils ne pouvaient ignorer en qualité de professionnels, et qu’ils ont donc eu l’intention de dissimuler l’état du bien.

Enfin, contrairement à ce que soutient Madame [X] [K], les documents annexés à l’acte de vente du 7 mai 2014 ne permettaient pas aux consorts [D]-[Y] d’apprécier la qualité des travaux et l’état du bâtiment.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Madame [X] [K] et Monsieur [A] [T] ont d’évidence intentionnellement gardé le silence sur ces informations qu’ils ne pouvaient ignorer être essentielles dans la décision d’acquisition des consorts [D]-[Y].

En retenant sciemment une information déterminante du consentement des consorts [D]-[Y], Madame [X] [K] et Monsieur [A] [T] se sont ainsi rendus coupables d’une réticence dolosive qui justifie l’annulation de la vente du 7 mai 2014, laquelle sera prononcée. 

Par suite de cette annulation, les parties doivent être remises dans leur état antérieur au contrat, ce qui suppose la restitution du prix d’une part, de l’immeuble d’autre part, de sorte que Madame [X] [K], en sa qualité et en qualité de représentante légale de sa fille, sera condamnée à restituer aux consorts [D]-[Y] l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 82.000 €. 

En revanche, dans la mesure où les consorts [D]-[Y] ne versent aucune pièce permettant de justifier des montants sollicités au titre des frais de notaire et d’agence immobilière, des frais de déménagement, des frais relatifs aux prêts bancaires et des frais administratifs, et où ils ne chiffrent pas les taxes foncières acquittées, qui ne sont au demeurant pas justifiées non plus, leurs demandes à ce titre seront rejetées.


La demande de nullité de la vente pour réticence dolosive ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner celles fondées sur la garantie des vices cachés et sur la garantie décennale.



III - Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par les consorts [D]-[Y] contre Madame [X] [K] et Mademoiselle [E] [T]

L’article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

Le droit de demander la nullité d’une convention sur le fondement de l’article 1116 du Code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, n’exclut pas l’exercice, par la victime des manœuvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1382 du Code civil précité pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu’elle a subi.

En l’espèce, la réticence dolosive retenue à l’encontre de Madame [X] [K] et de Monsieur [A] [T] constitue une faute susceptible d’engager leur responsabilité délictuelle si un préjudice en est résulté. 

Il apparait par ailleurs au regard de ce qui précède et des conclusions de l’expert judiciaire que Monsieur [A] [T] est en partie responsable des désordres constatés en raison des travaux de réhabilitation qu’il a effectués.


1) Sur les frais de relogement

Les consorts [D]-[Y] produisent un contrat de location d’un nouvel appartement à compter du 1er février 2020, ainsi que des quittances de loyer.

Toutefois, si l’information portant sur l’état du bien immobilier dissimulé par les travaux de réhabilitation et sur la qualité desdits travaux leur avait été donnée, ils n’auraient pas acheté ce bien immobilier et auraient supporté des frais de loyer et de charges.

Par ailleurs, s’il existe à l’inverse un lien de causalité entre les désordres causés par les travaux de réhabilitation effectués par les vendeurs et l’obligation des acquéreurs de se reloger générant des frais, il convient toutefois de souligner que les consorts [D]-[Y] ont fait le choix de demander l’annulation de la vente. Or les parties étant par conséquent remises dans l’état antérieur à la vente de ce bien immobilier, les consorts [D]-[Y] ne peuvent réclamer à la fois la restitution du prix de vente suite à l’annulation du contrat et les frais résultants d’une impossibilité de loger dans un bien qu’ils sont censés n’avoir pas acquis.

Dès lors, la demande en paiement de dommages et intérêts au titre des frais de relogement des consorts [D]-[Y] est rejetée.


2) Sur le préjudice moral et le préjudice de jouissance



Il n’est pas contesté que les consorts [D]-[Y] ont acquis ce bien immobilier en mai 2014 en vue de s’y installer avec leur enfant. Or force est de constater qu’ils n’ont pu en jouir paisiblement que trois années puisque dès l’année 2017, ils ont constaté l’apparition de plusieurs désordres. 

Ils ont entamé des démarches a minima dès le mois d’octobre 2017 au regard de l’organisation d’une réunion d’expertise amiable le 11 octobre 2017, lesquelles se sont ensuite multipliées, sans que la situation ne puisse être régularisée.

Il convient par ailleurs de relever qu’il ressort du rapport d’expertise amiable qu’au mois d’octobre 2017, la chambre de leur fils était inutilisable à la suite du débordement du regard qui les avaient conduits à procéder à la dépose complète des cloisons et du plancher bois de la chambre.

Le rapport d’expertise déposé le 14 novembre 2019 démontre que la chambre est toujours inutilisable et que les désordres ne se sont pas résolus, ce qui les a finalement contraints à déménager dans un autre logement à compter de février 2020, après avoir habité la maison pendant plusieurs années malgré l’existence de désordres.

Les fautes de Madame [X] [K] et de Monsieur [A] [T] ont concouru au préjudice moral et au préjudice de jouissance soufferts par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y], découlant nécessairement de leur déloyauté à leur encontre compte tenu de la dissimulation des lacunes de leurs travaux de construction, outre des tracas et inquiétudes engendrés par ces révélations.

Ce préjudice moral et ce préjudice de jouissance seront évalués à la somme de 5.000 € pour chacun des acquéreurs.

En conséquence, Madame [X] [K], en son nom et en sa qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], sera condamnée à payer à Madame [N] [D] et à Monsieur [B] [Y] la somme de 5.000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance.


IV - Sur la demande reconventionnelle en restitution de la valeur de jouissance formulée par Madame [X] [K] à l’encontre des consorts [D]-[Y]

Les consorts [D]-[Y] ont occupé le bien immobilier, dont la vente est annulée, du 7 mai 2014 à ce jour, puisqu’il ressort de leurs écritures qu’une partie de leurs effets personnels demeurent dans l’immeuble même s’ils n’y vivent plus.

Il y a lieu de préciser, à titre liminaire, que la vente ayant été conclue en 2014, les dispositions de l’article 1352-3 du Code civil, dont se prévaut Madame [X] [K], issues de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, entrées en vigueur le 1er octobre 2016, ne sont pas applicables en l'espèce.


En application du principe selon lequel la nullité de la vente remet les parties dans l’état antérieur à celle-ci, l'acquéreur (possesseur) doit restituer la valeur de jouissance que la chose a procuré au vendeur (propriétaire) de l'immeuble. Cette restitution peut prendre la forme d’une indemnité d’occupation calculée sur la base des loyers qui auraient pu être perçus par le créancier de l’obligation de restituer.

Néanmoins, aux termes de l’article 549 du Code civil, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement. L'article 550 du même Code précise que le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, et cesse de l’être du moment où ces vices lui sont connus.

La conservation de la valeur de jouissance, en dépit de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, constitue ainsi un avantage au profit des possesseurs de bonne foi, étant observé que les nouvelles dispositions relatives aux restitutions issues de l'ordonnance du 10 février 2016 ne dérogent pas à cette règle puisque l'article 1352-3 du Code civil, aux termes duquel la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procuré, est complété par l'article 1352-7 du même Code qui précise que celui qui a reçu de mauvaise foi doit les intérêts, les fruits qu'il a perçus ou la valeur de la jouissance à compter du paiement alors que celui qui a reçu de bonne foi ne les doit qu'à compter du jour de la demande.

Ainsi, les consorts [D]-[Y] doivent être considérés comme possesseurs de bonne foi jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ayant confirmé les désordres affectant l’immeuble le 14 novembre 2019. Ils sont donc redevables d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, et ce malgré la mauvaise foi des vendeurs qui n’est pas de nature à paralyser les restitutions selon la loi.

Toutefois, Madame [X] [K] ne produit aucune pièce justifiant que la valeur locative du bien est estimée à 600 €.

Compte-tenu des désordres majeurs ayant affecté le bien sur la période considérée, rendant notamment la chambre n°2 inutilisable depuis la fin de l’année 2017, et du trouble de jouissance qui en est résulté pour les acquéreurs, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 200 € par mois.

En conséquence, les consorts [D]-[Y] sont condamnés à payer à Madame [X] [K], en son nom et en sa qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], une indemnité d’occupation à hauteur de 12.200 € pour la période allant du 14 novembre 2019 à la date de la présente décision.

Cette somme se compense avec les condamnations prononcées à l’encontre de Madame [X] [K].



V - Sur les demandes présentées par Madame [X] [K] à l’encontre de syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’expertise judiciaire établit que les désordres affectant les lots de copropriété acquis par les consorts [D]-[Y] et désormais restitués à Madame [X] [K] trouvent en partie leur origine dans la vétusté des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales, ainsi que dans la toiture de la chambre n°2.

Or l’article 1 de la deuxième partie du règlement de copropriété indique que les parties communes comprennent notamment « les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées » et « les couvertures du bâtiment ».

La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut donc être engagée.


1) Sur la demande de remise en état des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales et de la toiture

L’expert indique que « préalablement à tout travaux intérieurs pour le lot de copropriété de Madame [D] et Monsieur [Y], les réseaux eaux usées et eaux pluviales doivent être rénovés et refaits » et les détaille comme suit :

Création d’un réseau d’eaux usées enterré dans la cour intérieure en substitution de ceux existants ;Validation du réseau d’eaux usées et des disconnecteurs situés dans le couloir d’accès et la cour intérieure ;Reprise de l’évacuation et de la grille d’eaux pluviales de la cour intérieure, recueil des eaux de toiture par la création d’un réseau d’eaux pluviales en raccordement sur le réseau existant situé sous le dégagement de la propriété des consorts [D]-[Y], lequel débouche en gargouille [Adresse 9] ; 
Il ajoute que ces travaux devront comprendre : 

Etude hydraulique et structurelle des ouvrages envisagés ;Création des réseaux par travaux de sciage de dallage, fouilles en tranchées ;Réalisation des réseaux EP et EU compris toute suggestion de regards étanches ;Comblement des fouilles et finition surfacique en béton avec brochage de rives ;Reconnaissance caméra et essais hydrauliques ;Plans de récolement.

Il chiffre le coût de ces travaux à la charge de la copropriété à hauteur de 14.000 € (page 34), ce à quoi le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas.

L’expert estime d’autre part que préalablement aux travaux de réfection du plafond de la chambre n°2, il y a lieu de refaire la couverture de la chambre n°2, de supprimer les châssis du toit et de refaire toutes suggestions de raccord et d’ouvrages en rives et l’évacuation des eaux de la toiture terrasse et de la toiture de la chambre n°2 vers le réseau créé, pour un total chiffré à 2.500 € (page 35).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires est condamné à faire procéder aux travaux de remise en état des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales et de la toiture.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte dans la mesure où Madame [X] [K] ne justifie pas d’éléments laissant craindre des difficultés d’exécution de la présente décision, et ce d’autant plus que le syndicat des copropriétaires ne s’y oppose pas.


2) Sur la demande en paiement de dommages et intérêts au titre des travaux de réfection de la chambre n°2

L’expert évalue la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des dégradations des cloisons et du plancher de la chambre n°2 à hauteur de 85%, faute de pouvoir justifier de l’entretien et du contrôle des réseaux, et fixe le coût des travaux nécessaires pour y remédier à hauteur de 4.920 € HT. 

Il évalue ensuite la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des dégradations affectant le plafond de la chambre n°2 à hauteur de 50%, en raison des défauts de la toiture qui constitue une partie commune, et fixe le coût des travaux nécessaires pour y remédier à hauteur de 1.000 € HT.

Cette évaluation apparaît pertinente. Le syndicat des copropriétaires est donc condamné à payer à Madame [X] [K] les sommes de 4.182 € HT au titre des désordres des cloisons et du plancher et de 500 € HT au titre des désordres du plafond, outre TVA applicable au jour du règlement et indexation sur la base de l’indice BT01 du coût de la construction (indice 111,3 en novembre 2019).


3) Sur la demande en garantie à hauteur de 70% des préjudices subis par les consorts [D]-[Y] et des frais irrépétibles et de 80% des dépens 

Seuls un préjudice moral et un préjudice de jouissance ont été retenus.

L’expert déclare que les préjudices des consorts [D]-[Y] exposés en pages 37 et 38, à savoir notamment le préjudice de jouissance, « peuvent être appréciés entre la copropriété et Monsieur [T] au prorata des valorisations techniques et financières des travaux et de leur imputation, constituant ainsi une clé de répartition », étant précisé qu’il répartit les responsabilités entre le syndicat des copropriétaires et les vendeurs à hauteur de 85% pour les cloisons et le plancher, 50% pour le plafond et 70% pour la toiture (page 42), soit une moyenne de 70%.

Il convient toutefois de relever que d’une part, les vendeurs ne pouvaient ignorer l’état des réseaux et de la toiture et ont fait le choix de le dissimuler par leurs travaux de réhabilitation au lieu de demander au syndicat des copropriétaires de procéder à une remise en état, et que d’autre part, les travaux de réhabilitation sont exclusivement à l’origine des désordres affectant le bien en dehors de la chambre n°2.

Dès lors, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à garantir Madame [X] [K] des condamnations prononcées à son égard au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance, des frais irrépétibles et des dépens à hauteur de 50%.


VI - Sur les frais d’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire

Aux termes de l’article L. 512-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge.

Les frais d’inscription de l’hypothèque judiciaire provisoire étant justifiés à hauteur de 962,58 €, Madame [X] [K] est condamnée à rembourser cette somme aux consorts [D]-[Y].


VII - Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], ainsi que le syndicat des copropriétaires, parties perdantes au procès, seront condamnées aux dépens de l’instance, en ce compris les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d'expertise à laquelle il a été procédé en exécution de l'ordonnance de référé justifiés à hauteur de 9.108,48 € TTC, cette procédure ayant préparé l'instance principale.

2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], ainsi que le syndicat des copropriétaires, condamnés aux dépens, devront verser les consorts [D]-[Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 4.500 €. 

Le syndicat des copropriétaires sera par ailleurs débouté de sa demande de ce chef.

3) Sur l’exécution provisoire

L’article 515 du Code de procédure civile, dans sa version antérieure au décret du 11 décembre 2019 applicable à la présente instance, dispose qu’hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, il n’apparaît pas compatible avec une décision prononçant l’annulation d’une vente immobilière soumise à la publication foncière, d’ordonner l’exécution provisoire.

La demande formée de ce chef par les consorts [D]-[Y] est donc rejetée.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction,


DECLARE l’action de Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] à l’encontre de Madame [X] [K], en sa qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], recevable ;

PRONONCE l’annulation de la vente intervenue le 7 mai 2014 entre Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] d’une part, et Madame [X] [K] et Monsieur [A] [T] d’autre part, portant sur l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10], cadastré section BT n°[Cadastre 4], et composé des lots n°3 correspondant à un appartement, n°10 correspondant à une chambre et n°13 correspondant à un caveau ;

CONDAMNE Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], à restituer à Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] la somme de 82.000 € au titre du prix de vente ;

REJETTE la demande formulée par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] au titre des frais de notaire et d’agence immobilière ;


REJETTE la demande formulée par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] au titre des frais de déménagement ;

REJETTE la demande formulée par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] au titre des frais relatifs aux prêts bancaires ;

REJETTE la demande formulée par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] au titre des frais administratifs ;

REJETTE la demande formulée par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] en remboursement des taxes foncières acquittées ;

REJETTE la demande formulée par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] au titre des frais de notaire et d’agence immobilière ;

REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] au titre des frais de relogement ;

CONDAMNE Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], à payer à Madame [N] [D] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance ; 

CONDAMNE Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] à payer à Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], la somme de 12.200 € à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant du 14 novembre 2019 à la date de la présente décision ;

ORDONNE la compensation de cette somme avec les condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre de Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] à procéder aux travaux de rénovation des réseaux d’eaux usées et d’eaux pluviales de l’ensemble immobilier ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] à procéder aux travaux de rénovation de la toiture du lot n°10 correspondant à la chambre n°2 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] à payer à Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], les sommes de 4.182 € HT au titre des désordres des cloisons et du plancher et de 500 € HT au titre des désordres du plafond de la chambre ;


DIT qu’à ces sommes de 4.182 € et de 500 € exprimées hors taxe, s’ajoutera la TVA au taux en vigueur à la date du jugement ; 

DIT que ces sommes de 4.182 € et de 500 € seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 14 novembre 2019, date du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] à garantir Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], à hauteur de 50% des condamnations prononcées à son encontre dans la présente décision au titre du préjudice moral et du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], à rembourser à Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] les frais d'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire à hauteur de 962,58 € ;

CONDAMNE Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], d’une part et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] d’autre part aux dépens, en ce compris les frais relatifs à la procédure de référé et les frais d'expertise à laquelle il a été procédé en exécution de l'ordonnance de référé justifiés à hauteur de 9.108,48 € TTC ;

CONDAMNE Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], d’une part et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10], d’autre part, à payer à Madame [N] [D] et Monsieur [B] [Y] la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens de l’instance et les frais irrépétibles à hauteur de 50% à la charge de Madame [X] [K], en son nom et en qualité de représentante légale de Mademoiselle [E] [T], et 50% à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 10] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE l’exécution provisoire de la présente décision.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Soline JEANSON Tina NONORGUES