Tribunal judiciaire d'Avignon, Chambre 01 CTX IMMOBILIER, 8 juillet 2025, n° 21/01158

Minute N° 25/128
COUR D’APPEL DE [Localité 10]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N. R.G. : N° RG 21/01158 - N° Portalis DB3F-W-B7F-IYZI

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025


DEMANDERESSES :

S.A.R.L. CMN VEDENE, prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS d’[Localité 7] n° 842 691 578
[Adresse 2] 
[Adresse 9]
[Localité 6]
représentée par Me Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Jeremy GENY-LA-ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Maître [G] [L] agissant en qualité de mandataire judiciaire de la SARL CMN VEDENE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Jeremy GENY LA ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDERESSE : 
S.A.R.L. REPUBLIC FR PARKS HOLDCO prise en la personne de son représentant légal en exercice
RCS [Localité 11] n° 825.286.677
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Jérôme NORMAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :
Maître [R] [C], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CMN VEDENE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Roland MARMILLOT, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Jeremy GENY-LA-ROCCA, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur 
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente 

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 786 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal 

DEBATS :
Audience publique du 06 Mai 2025
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet prorogé à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

Grosse + expédition à :Me Jérémy GENY LA ROCCA, Me Jérôme NORMAND, 
Expédition à :
délivrées le 


EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2018, à effet à cette date, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a donné à bail à la SARL CMN VEDENE pour une durée de 10 années, un local commercial désigné sous le numéro B3-09 d’une surface de 1 000 m² GLA situé au sein du centre commercial [Adresse 8] situé à [Adresse 12], aux fins d’exploitation d’un commerce de détail de meubles, objets de décoration à destination des particuliers et des professionnels, moyennant un loyer annuel de 150 000 euros HT HC, outre des charges annuelles estimées à 54 000 euros HT, la somme de 9 000 euros HT au titre de la contribution annuelle marketing et un dépôt de garantie d’un montant de 37 500 euros HT. 

Le loyer annuel hors taxes hors charges a été ramené à : 
 - 130 000 € hors taxes et hors charges la première année du bail ; 
 - 140 000 € hors taxes hors charges la deuxième année du bail. 

Le bail précise que le loyer est payable trimestriellement et d’avance, et que le locataire a bénéficié d’une franchise de loyers de six mois à compter de la date de prise d’effet du bail. 

Le 23 mars 2021, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a fait délivrer à la SARL CMN VEDENE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour paiement de la somme en principal de 362 042,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er mars 2021.

Soutenant le caractère erroné de ce commandement, la SARL CMN VEDENE a, par exploit d’huissier du 21 avril 2021, fait assigner la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins notamment de voir déclarer nul ledit commandement, d’exonération voire diminution du montant des loyers au regard de la crise sanitaire, de suspension de la clause résolutoire et lui voir accorder des délais de paiement.

Par jugement en date du 7 septembre 2022, le tribunal de commerce d’Avignon a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL CMN VEDENE et désigné Maître [G] [L] en qualité de mandataire judiciaire.

Le 14 novembre 2022, la société REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a déclaré sa créance antérieure privilégiée au passif de la société CMN VEDENE, pour un montant de 506 749,22 € TTC.

Faute pour le mandataire judiciaire de la société CMN VEDENE d’avoir manifesté son intention d’intervenir volontairement à la procédure en cours, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO l’a fait assigner suivant exploit d’huissier en date du 31 janvier 2023. 

Aux termes d’une ordonnance en date du 16 mars 2023, le juge de la mise en état près a prononcé la jonction des deux instances, sous le numéro de répertoire général 21/01158. 

La procédure collective a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 24 avril 2024 et Maître [R] [C] désigné comme liquidateur.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 otobre 2024 , la SARL CMN VEDENE, Maître [G] [L], ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL et maître [R] [C], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société, ont conclu comme suit :
Vu les articles 1104, 1218, 1219 et suivants, 1343-5, 1719 et suivants du Code Civil, 
Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce, 
- constater qu’un jugement de liquidation judiciaire a été rendu à l’encontre de la SARL CMN VEDENE en date du 24 avril 2024 par le tribunal de commerce d’Avignon, 
- prendre acte de l’intervention volontaire à la procédure de Maître [R] [C], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL CMN VEDENE, 
- mettre hors de cause Maître [G] [L], 
- débouter la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO de sa demande de fixation de créances, cette demande étant irrecevable, 
En tout état de cause, 
- annuler le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à la SARL CMN VEDENE le 23 mars 2021, 
- le déclarer nul, et de nul effet,


A titre subsidiaire, 
- dire et juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 mars 2021 délivré à la SARL CMN VEDENE est privé d’effet, le bailleur ne pouvant se prévaloir de la clause résolutoire,
 
Sur le fond, 
- dire et juger que la SARL CMN VEDENE peut se prévaloir, tant d’un cas de force majeure lié à la crise sanitaire actuelle COVID-19, que du mécanisme de l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux, mais également de la perte de la chose louée, 
- exonérer la SARL CMN VEDENE du paiement des loyers et charges correspondants aux périodes d’interdiction d’ouverture au public du 14 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 30 novembre 2020, et du 31 mars 2021 au 19 mai 2021 ces sommes n’étant pas dues, 
- à défaut, diminuer le montant des loyers et charges correspondants aux périodes d’interdiction d’ouverture au public du 14 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 30 novembre 2020 et du 31 mars 2021 au 19 mai 2021 à zéro, 
- condamner la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO à rembourser la SARL CMN VEDENE, et désormais Me [C] [R] ès-qualités, le montant des provisions sur charges des années 2018, 2019 et 2020 pour la somme de 166.629,10 euros TTC, 
- réduire le montant de la clause pénale constitutive de la pénalité de 10% à zéro, 

En toute hypothèse, 
- débouter la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO de ses entières demandes, 
- condamner la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO à payer à la SARL CMN VEDENE la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, 
- condamner la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO aux entiers frais et dépens de la présente instance et de toutes ses suites. 

Par conclusions signifiées par RPVA le 20 décembre 2024, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a conclu comme suit :
Vu les articles 1104 et suivants du Code civil, 
- débouter la société CMN VEDENE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 
- déclarer la société REPUBLIC FR PARKS HOLDCO recevable en ses demandes reconventionnelles et l’y déclarer bien fondée, 
- constater que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail ou, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société CMN VEDENE pour défaut de paiement des sommes antérieures au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire sont devenues sans objet ; 
- fixer à la somme de 506 749,22 euros TTC le montant de la créance locative de la Société REPUBLIC FR PARKS HOLDCO au passif antérieur privilégié de la société CMN VEDENE ; 
- condamner la société CMN VEDENE et Maître [G] [L], es qualités, à régler à la Société REPUBLIC FR PARKS HOLDCO : 
-la somme de 127 883,77 euros TTC au titre des appels de loyers, charges et accessoires postérieurs au jugement d’ouverture ; 
- un intérêt de retard calculé sur la base du taux Euribor trois mois majoré de 4% l’an, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes dont la société CMN VEDENE est redevable ; 
- outre une pénalité de 10 % ; 
- condamner la société CMN VEDENE et Maître [G] [L], es qualités, à régler à la Société REPUBLIC FR PARKS HOLDCO la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- condamner la société CMN VEDENE et Maître [G] [L], es qualités, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 23 mars 2021. 
Par ordonnance en date du 3 avril 2025, l’affaire a été clôturée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. Mise hors de cause de Maître [G] [L] :

Le redressement judiciaire de la SARL CMN VEDENE ayant été converti en liquidation judiciaire, Maître [L] n’a plus qualité pour intervenir es qualités de mandataire judiciaire de la société, laquelle est désormais représentée par Maître [C], es qualités de liquidateur.



Maître [L] doit en conséquence de quoi être mis hors de cause. 


2. Validité du commandement :

La SARL CMN VEDENE soutient la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 23 mars 2021, au motif que cet acte comporte des erreurs importantes et lui impute des sommes indues, circonstances ne lui permettant pas selon elle de pouvoir déterminer l’exacte étendue de la créance et d’organiser son bon paiement dans les délais impartis. Elle fonde également sa demande sur l’exigence de bonne foi au sens de l’article 1104 alinéa 1 du code civil du bailleur qui ne peut délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail sans tenir compte des mesures administratives de restriction de l’activité économique pendant la période de pandémie. 

Ainsi que le relève la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO, la contestation émise par la SARL CMN VEDENE est de portée limitée puisque aucune demande d’acquisition de la clause résolutoire n’a été formulée.

Au commandement dont s’agit est annexé un décompte précis portant sur la période du 4 juin 2019 au 1er février 2021, pour un total réclamé de 362 042,55 euros, ventilé entre les loyers et charges, cette présentation claire et précise excluant le grief tenant à l’information incomplète du preneur, y ajoutant que l’inexactitude des sommes réclamées ne constitue pas une cause de nullité de l’acte.

En, conséquence de quoi, la SARL CMN VEDENE est déboutée de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 23 mars 2021. 

3. Irrecevabilité de la demande de fixation de la créance du bailleur :

La SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a déclaré sa créance par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 14 novembre 2022 entre les mains de Maître [L] lequel, par courrier du 2 mai 2023, a rejeté la créance en l’état au motif de l’instance en cours.

Pour conclure au rejet de la demande de fixation de la créance contestée comme irrecevable, la SARL CMN VEDENE, au visa des articles L. 622-27 et R. 624-1 du Code de Commerce, fait valoir que la bailleresse disposait d’un délai de 30 jours pour faire valoir ses observations, à défaut de quoi toute contestation ultérieure n’est plus recevable. 

La SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO réplique à bon droit que les fins de non recevoir relèvent de la compétence du juge de la mise en état par application de l’article 789 du Code de procédure civile, conduisant dès lors le tribunal à débouter la requérante de sa demande. 

4. Les oppositions à la fixation de la créance et la demande d’exonération des loyers et charges:

La SARL CMN VEDENE soulève plusieurs contestations de nature selon elle à empêcher la fixation de la créance de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO, tenant aux périodes de fermeture administrative du fonds de commerce imposée par le dispositif mis en place pendant la pandémie de Covid-19.

La SARL CMN VEDENE expose qu’entre le 15 mars 2020 et le 19 mai 2021, elle a fait l’objet sans interruption de mesures administratives de restriction, à savoir fermeture administrative totale, encadrement du nombre de clients dans le magasin, couvre-feu. 


4.1. La force majeure :

La SARL CMN VEDENE expose, au visa de l’article 1218 du Code civil, que “l’existence d’un cas de force majeure couvrant notamment des périodes visées par le commandement de payer délivré, entraînant suspension des obligations des parties, les causes du commandement ne sont pas dues, et que le preneur en est purement et simplement exonéré sur ladite période”.
La SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO réplique que “si les mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la crise sanitaire ont empêché le preneur de recevoir sa clientèle, cette circonstance n’est pas de nature à faire échec au paiement des loyers postérieurs au 14 mars 2020 dès lors que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure». 

Hormis les aspects jurisprudentiels longuement développés, la requérante ne qualifie pas l’événement constitutif de la force majeure alléguée, alors que la force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, de sorte qu’il rende impossible l'exécution de l'obligation. 

En outre, s’agissant d'une obligation de somme d’argent, le moyen tiré de la force majeure soulevé par la société demanderesse pour s’opposer aux demandes en paiement du bailleur est inopérant en ce qu’une obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur, cette obligation n’étant, par nature, pas impossible mais seulement plus difficile ou plus onéreuse.


4.2. Une exception d’inexécution : 

La SARL CMN VEDENE rappelle qu’aux termes du bail commercial signé entre les parties, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO avait l’obligation de délivrer des locaux permettant l’exploitation de l’activité prévue au bail, or indique t-elle, la délivrance conforme et la jouissance paisible et utile des locaux loués au preneur n’ont pas pu être assurées entre le 15 mars et le 11 mai 2020, et du 30 octobre 2020 au 30 novembre 2020 justifiant selon elle qu’elle oppose au bailleur une exception d’inexécution telle que définie à l’article 1219 du Code civil. 

La SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO indique n’avoir commis aucune faute en ce qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la fermeture administrative et un quelconque fait ou manquement de sa part qui aurait rendu le local inexploitable au regard de l’activité prévue au bail, ajoutant avoir toujours exécuté ses obligations envers la SARL CMN VEDENE. Elle expose que le Centre Commercial BULD’AIR dans lequel la société CMN VEDENE exploite son local est toujours resté ouvert et l’accès au local par la société CMN VEDENE n’a aucunement été empêché par la société REPUBLIC FR PARKS HOLDCO, l’interdiction d’ouverture au public n’étant pas de son fait ni de sa décision. Enfin et conformément à l’article 1725 du code civil, applicable en l’espèce, elle rappelle que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. 

Aux termes de l’article 1219 du Code Civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre partie n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’exception d’inexécution d’un cocontractant ne s’entend qu’en réponse à une inexécution fautive de ses obligations par l’autre partie au contrat.

L’effet des mesures générales et temporaires concernant la fermeture au public de certains établissements, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance.

Pendant la crise sanitaire, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a en effet continué à mettre ses locaux loués à disposition de la SARL CMN VEDENE, satisfaisant ainsi à son obligation de délivrance et de jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail au sens de l’article 1719 du Code civil, aucun manquement ne pouvant lui être imputé au regard des dispositions de l’article 1219 du Code civil.

L’exception d’inexécution invoquée par la SARL CMN VEDENE pour s’opposer aux demandes de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO n’est donc pas fondée.




4.3 La perte temporaire de la chose louée :

La SARL CMN VEDENE expose qu’en raison de l’interdiction de recevoir du public au sein des locaux dans lequel le fonds de commerce loué est exploité, il y a là un cas de perte temporaire de la chose louée. 

En effet, le preneur n’a pas pu exploiter l’activité prévue au bail. 

La SARL CMN VEDENE expose que cette perte de la chose louée a été totale entre le 14 mars et le 11 mai 2020, puis à nouveau entre le 30 octobre et le 30 novembre 2020 (second confinement), et encore entre le 31 mars et le 19 mai 2021 (troisième confinement), et qu’elle n’a pu accueillir du public en son établissement, outre les troubles causés à l’exploitation en raison du couvre-feu instauré. 

La requérante estime que pour cette période, elle a droit à une diminution du prix des loyers et charges à concurrence du trouble subi, qui est total. 

La SARL CMN VEDENE se prévaut ainsi des dispositions de l’article 1722 du Code civil qui prévoit que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail”. 

Elle expose que la destruction doit être entendue conformément à la jurisprudence comme l’impossibilité d’user du bien conformément à sa destination, résultant des mesures administratives prises pendant la période de confinement.

La SARL CMN VEDENE relève que ces dispositions ne prévoient que la résiliation du bail ou la diminution du prix.

La SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO fait valoir que l’article 1722 ne vise qu’une destruction matérielle et non « symbolique », et rappelle que : 
- les loyers et charges sont dus en exécution du bail, 
- le local, objet dudit bail, a, même pendant les périodes de fermeture administrative, toujours été approvisionné en marchandises, mobilisant ainsi le local loué par la société CMN VEDENE, ce qui peut difficilement s’analyser comme une perte même temporaire de la chose louée comme veut bien le faire accroire la demanderesse. 

Il est constant que l'application de l’article 1722 du Code civil n’est pas restreinte au cas de perte totale de la chose et qu’elle s’étend au cas, ou, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination. De même, l’interdiction administrative d’exploiter des locaux commerciaux équivaut à la perte de la chose louée.

L’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, dans la mesure où cette interdiction est générale et temporaire et sans lien avec la destination du local loué. 

Comme ci-dessus, l’effet des mesures générales et temporaires prise dans le cadre de la pandémie de Covid-19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil. N’emportant pas perte de la chose, la demande en paiement au titre des loyers dus est fondée.

En l’état des développements qui précèdent, il y a lieu de débouter la SARL CMN VEDENE de ses demandes d’opposition à la fixation de la créance de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO et d’exonération des loyers et charges.


5. Dette locative au 23 mars 2021 au titre des provisions sur charges, fonds marketing et taxe foncière:

La SARL CMN VEDENE expose qu’elle ne devait absolument rien à la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO à la date de délivrance du commandement de payer du 23 mars 2021.
 
La SARL CMN VEDENE fait valoir que de jurisprudence constante, l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement des charges, le locataire ayant droit au remboursement des provisions versées au bailleur. 
 
La demanderesse expose que l’article L.145-40-2 du Code de Commerce, rappelé dans l’article 11.4.4 du contrat de bail commercial, impose au bailleur d’adresser tous les ans un état récapitulatif annuel des charges communes, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il a été établi. 

Elle ajoute que l’article 11.6 du contrat de bail précise que les charges communes et la contribution marketing sont réparties en les preneurs en fonction du nombre de m² de surface locative des locaux loués. 

La SARL CMN VEDENE ajoute qu’à la date de la délivrance du commandement de payer, elle n’avait reçu aucune régularisation annuelle de charges.

Sans toutefois répondre au détail de l’argumentation adverse quant à l’imputation de sommes à la locataire, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a contesté le grief à elle fait de l’absence de régularisation annuelle des charges et indiqué communiquer aux débats les redditions de charges et taxes au titre des années 2018, 2019 et 2020.

Celle-ci a produit un avis d’échéance daté du 29 octobre 2021 adressé à la locataire, relatif à l’apurement des charges de l’année 2020 qui tel que présenté, n’inclut ni liquidation ni régularisation des comptes de charges conformément aux dispositions de l’article R. 145-36 du code de commerce.

Pour les années 2018 et 2019, la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO ne justifie pas avoir communiqué à la locataire l’état récapitulatif annuel mentionné à l’article ci-dessus visé, de sorte que la locataire peut à bon droit invoquer l’absence de cause et le remboursement des sommes payées sans justificatif. 

En l’espèce, la SARL CMN VEDENE sollicite remboursement des provisions sur charges acquittées sur les années 2018, 2019 et 2020 pour la somme de 166.629,10 euros TTC, représentant les provisions fonds marketing pour 23 400 euros et les provisions sur charges et taxe foncière pour 143 229,10 euros.

Il est rappelé que la charge de la preuve de remboursement des charges incombe au bailleur, qui doit établir l’existence et le montant des charges.

Au titre des provisions fonds Marketing, la SARL CMN VEDENE indique s’être vue facturer la somme de 900 € TTC par mois à compter de novembre 2018, et jusqu’à ce jour et que selon le décompte arrêté au 31 décembre 2020, le montant total de ces provisions s’élevaient à 23 400 euros TTC. 

La SARL CMN VEDENE expose avoir réglé :
-la somme de 5 400 euros par mois à compter de novembre 2018, jusqu’à février 2020, soit la somme totale de 86 400 euros TTC, 
- à compter de mars 2020, une provision sur charges de 3 809,66 euros, à laquelle s’est ajouté une provision sur taxe foncière de 1 873,25 euros, soit la somme mensuelle 5 682,91 euros, soit la somme totale de 56 829,10 euros au 31 décembre 2020, 
- soit, au titre des provisions sur charges, et décompte arrêté au 31 décembre 2020, la somme totale de 143 229,10 euros dont elle sollicite le remboursement. 

Concernant les charges, s’il est noté que le commandement de payer ne contient aucune demande en paiement de charges pour l’année 2018, la SARL CMN VEDENE ne produit aucun décompte des paiements qu’elle a effectués, de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande de remboursement pour l’année 2018 pour laquelle aucun décompte n’est versé aux débats. 


Le décompte constitué par la pièce n° 15 de la bailleresse enseigne que sur les périodes considérées, seules les sommes de 900 à titre de provision fonds marketing et 4 500 euros à titre de charges ont été versées par la locataire en mai 2019, les autres règlements effectués par celle-ci ayant été imputés conformément à l’article 1342-10 du code civil à défaut pour la requérante d’avoir indiqué la dette qu’elle entendait acquitter. 

Il peut ainsi être fait droit à sa demande de remboursement de la somme de 5 400 euros pour l’année 2019. 

Pour l’année 2020, le décompte fait apparaître que la SARL CMN VEDENE a payé les sommes de 900 euros de provisions fonds marketing, 1873,25 euros de taxe foncière et 3 809,66 euros de provisions pour charges.

Concernant la taxe foncière, la SARL CMN VEDENE rappelle que celle-ci est incluse dans le montant de la provision sur charges initialement prévue à hauteur de 5 400 euros TTC mensuel et expose que le décompte joint au commandement laisse apparaître que cette provision sur charges a bien été facturée à hauteur de 5 400 euros TTC jusqu’à février 2020 inclus, date à partir de laquelle sera facturée une provision pour taxes foncières de 1 873,25 euros par mois sans qu’il n’y ait la moindre régularisation de charges annuelles. 

En conséquence de quoi, il sera fait droit à la demande de remboursement des sommes ci-dessus, pour un montant total de 6 582,91 euros.

Par ailleurs, l’absence d’état récapitulatif annuel conforme à l’article R. 145-36 du code de commerce communiqué à la locataire conduit à considérer les provisions sur charges comme dénuées de cause, soit, et après déduction des remboursements ci-dessus, pour les provisions fonds Marketing, à hauteur de la somme de 21 600 euros et concernant les provisions pour charges, à hauteur de la somme de 133 046,19 euros, soit un total de 154 646,19 euros. 

6. Fixation de la créance :

Le 7 septembre 2022, le tribunal de commerce d’Avignon a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SARL CMN VEDENE, procédure convertie en liquidation judiciaire le 24 avril 2024.

Le 14 novembre 2022, la société REPUBLIC FR PARKS HOLDCO a déclaré sa créance antérieure privilégiée au passif de la société CMN VEDENE, pour un montant de 506 749,22 euros TTC, auquel elle demande à la juridiction de voir fixer sa créance. Contrairement à ce qu’indique la défenderesse, aucun décompte n’est annexé à cette lettre dans les pièces produites et aucun décompte ne permet d’établir la créance à la somme ci-dessus.

La pièce n°15 du bailleur, intitulée “Situation de compte”, concerne la période du 3 décembre 2018 au 1er juillet 2022, et pour un montant de 480 227,43 euros. 

Ce décompte fait apparaître les versements effectués par la locataire et prétendument omis pour la somme de 123 203,06 euros.

La SARL CMN VEDENE rappelle qu’un allégement de loyers lui avait été consenti aux termes du bail, pour la période du 22 octobre 2018 au 21 octobre 2019 puis du 22 octobre 2019 au 21 octobre 2020 mais qu’il ressort selon elle du décompte que les loyers des mois de juin, juillet, août et septembre 2019 sont inscrit en compte pour la somme de 15 000 euros TTC. 

Si cette somme est bien mentionnée en effet au débit du compte de la locataire, par contre les sommes de 1999,99 euros et 1 000 euros figurent à son crédit au titre d’un “allégement de loyer” sur les périodes considérées, de sorte que la bailleresse a bien fait application des clauses du bail.

Au regard des développements qui précèdent, le tribunal a chiffré le montant des remboursements de charges à la SARL CMN VEDENE à la somme de 11 982,91 euros et le montant des provisions sans cause, à la somme de 154 646,19 euros.

En conséquence de quoi, la créance de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO sera fixée sur la base du décompte arrêté au 1er juillet 2022, à la somme de 325 581,24 euros. 

Compensation sera ordonnée avec la créance de la SARL CMN VEDENE à l’égard de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO.

 
7. La dette locative postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective :

La SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO sollicite la condamnation de la SARL CMN VEDENE et de Maître [L] es qualités alors que la société a été placée en liquidation judiciaire et Maître [R] [C] désigné en qualité de liquidateur.

Il convient d’inviter la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO à régulariser ses conclusions à l’égard de ce dernier, dans le cadre de la réouverture des débats qui est ordonnée.

Il est sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’à l’audience de réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement mixte, prononcé contradictoirement, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Prononce la mise hors de cause de Maître [G] [L] ;

Déboute la SARL CMN VEDENE de sa demande tendant à voir déclarer nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 23 mars 2021 ; 

Déboute la SARL CMN VEDENE de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO en fixation de sa créance ;
 
Déboute la SARL CMN VEDENE de ses demandes d’opposition à la fixation de la créance de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO et d’exonération des loyers et charges ;

Déboute la SARL CMN VEDENE de sa demande de remboursement des charges pour l’année 2018; 

Condamne la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO à rembourser à la SARL CMN VEDENE et à Maître [R] [C] les sommes de 5 400 euros à titre de remboursement des charges pour l’année 2019 et de 6 582,91 euros pour l’année 2020 ;

Fixe la créance de la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO au passif antérieur privilégié de la SARL CMN VEDENE à la somme de 325 581,24 euros arrêtée au 1er juillet 2022 ; 

Ordonne la compensation des créances respectives des parties ;

Invite la SARL REPUBLIC FR PARKS HOLDCO à régulariser ses conclusions à l’égard de Maître [R] [C] es qualités de liquidateur judiciaire de la SARL CMN VEDENE, ce avant le 1er septembre 2025 ;

Ordonne la réouverture des débats à l’audience collegiale du 14 octobre 2025 à 9 heures;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes jusqu’à cette date ;

Révoque l’ordonnance de clôture et dit que l’affaire sera à nouveau clôturée le 26 septembre 2025.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT