Tribunal judiciaire du Mans, Chambre 1, 10 juillet 2025, n° 22/03237

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DU MANS

Première Chambre

Jugement du 10 Juillet 2025


N° RG 22/03237 - N° Portalis DB2N-W-B7G-HS5K

DEMANDERESSE

S.A.S. COMECA FRANCE, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 398 215 095
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Maître Timothée BERTRAND, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Allétia CAVALIER, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante


DEFENDERESSES

S.C.I. MECASUD, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 523 211 209
dont le siège social est situé [Adresse 13]
représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Société civile MY SHARE prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 834 460 156
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Bruno SEVESTRE, membre du Cabinet SEVESTRE AVOCATS, avocat au Barreau de RENNES, avocat plaidant et par Maître Benoît JOUSSE, membre de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocats au barreau du MANS, avocat postulant

Société civile EPARGNE [O], prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le n° 794 246 975
dont le siège social est situé [Adresse 2]
représentée par Maître Bruno SEVESTRE, membre du Cabinet SEVESTRE AVOCATS, avocat au Barreau de RENNES, avocat plaidant et par Maître Benoît JOUSSE, membre de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocats au barreau du MANS, avocat postulant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente
ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente 
Amélie HERPIN, Juge

Amélie HERPIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l'audience publique du : 06 Mai 2025
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Me Allétia CAVALIER - 50, Maître Benoît [Localité 16]- 37, Maître Pierre [Localité 17] - 31 le



COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente
Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente 
Mme HERPIN, Juge


Jugement du 10 Juillet 2025

- prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.
***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant renouvellement du bail commercial du 31 juillet 2019, à effet au 1er août 2019 pour une durée de neuf années, la SCI MECASUD a donné à bail à la SAS COMECA FRANCE un ensemble immobilier cadastré RW n°[Cadastre 9], n°[Cadastre 7], et n°[Cadastre 8], situé [Adresse 23], comprenant des bureaux, locaux sociaux et ateliers, parkings et l’usage d’une cour indivise, moyennant un loyer annuel de 245.000 € HT, payable trimestriellement. 

Par avenant au bail commercial du 31 juillet 2019, régularisé le 3 novembre 2021, la parcelle [Cadastre 20] n°[Cadastre 7] est supprimée et remplacée pour la parcelle [Cadastre 20] n°[Cadastre 11].

Un bail dérogatoire a été régularisé entre ces parties le 15 juillet 2021, à effet au 1er août 2021, pour une durée expirant le 31 juillet 2022, donnant en location un local à usage de stockage, appelé BUNKER 1. 

Par acte notarié du 13 décembre 2021, la SCI MECASUD a vendu les parcelles cadastrées section [Cadastre 20] n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et la parcelle indivise [Cadastre 20] n°[Cadastre 10] à la SCPI EPARGNE [O], à hauteur de 70 % en pleine propriété indivise, et à la SCPI MY SHARE, à hauteur de 30 % de la pleine propriété indivise. 

Suivant acte d’huissier du 28 janvier 2022, la SAS COMECA FRANCE a délivré à la SCPI EPARGNE [O] et la SCPI MY SHARE un congé aux fins de quitter les lieux à l’issue de la première échéance triennale, soit le 31 juillet 2022. 

Aux termes de courriers du 22 mars 2022 et du 5 avril 2022, la SCPI EPARGNE [O] a sollicité de la SAS COMECA FRANCE le règlement des loyers, charges et dépôts de garantie au titre des locaux loués.

Une sommation de payer les loyers a été délivrée le 3 mai 2022 à la SAS COMECA FRANCE à la demande de la SCPI EPARNE [O] et la SCI MY SHARE, pour une somme totale de 161.848,70 €.

Par ordonnance du 27 octobre 2022, le Juge des référés du Tribunal judiciaire du Mans a considéré n’y avoir lieu à référé concernant les demandes en paiement formées par les SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE au titre des loyers et indemnités d’occupation.

Selon ordonnance du 16 décembre 2022, le Juge des référés du Tribunal judiciaire du Mans a dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande d’expulsion sous astreinte de la SAS COMECA FRANCE. 

Suivant deux arrêts du 16 avril 2024, la Cour d’appel d’[Localité 14] a infirmé partiellement les deux ordonnances et a : 

- concernant la décision du 27 octobre 2022, condamné la SAS COMECA FRANCE à payer à titre provisionnel aux sociétés EPARGNE [O] et MY SHARE, au titre du bail principal, la somme mensuelle de 22.968,45 € à titre d’indemnité s d’occupation à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’au 31 juillet 2023 et la somme mensuelle de 24.959,27 € à titre d’indemnités d’occupation à compter du 1er août 2023 et jusqu’au départ effectif des lieux, au titre du bail dérogatoire, la somme mensuelle de 241,26 € à titre d’indemnité s d’occupation à compter du 1er septembre 2022 et jusqu’au 31 juillet 2023 et la somme mensuelle de 255,93 € à titre d’indemnité s d’occupation à compter du 1er août 2023 et jusqu’au départ effectifs des lieux, 
- concernant la décision du 16 décembre 2022, ordonné l’expulsion de la SAS COMECA FRANCE des locaux, sans astreinte, et a rejeté les demandes formées au titre de la restitution des dépôts de garantie. 

Par actes du 16 et 17 novembre 2022, la SAS COMECA FRANCE a fait assigner la SCPI EPARGNE [O], la SCPI MY SHARE et la SCI MECASUD devant le Tribunal judiciaire du Mans. 

Suivant conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 23 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SAS COMECA FRANCE sollicite de : 

- à titre principal, prononcer la nullité de la vente conclue entre les sociétés MECASUD, EPARGNE [O] et MY SHARE portant sur les parcelles RW [Cadastre 8], RW [Cadastre 9], RW [Cadastre 10] et RW [Cadastre 11],
- à titre subsidiaire, condamner la société MECASUD au paiement de la somme de 30.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance d’acquérir les locaux donnés à bail, 
- en tout état de cause, condamner la société MECASUD au paiement d’une somme de 1.348.585 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de l’expulsion des locaux donnés à bail, 
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
- condamner la société MECASUD au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la société MECASUD à régler les dépens de la présente instance.

La SAS COMECA FRANCE soutient que son action principale en nullité de la vente est soumise à une prescription de deux ans en vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce, qu’elle estime commencer à courir à compter du 16 décembre 2021, date de l’attestation de vente, de telle sorte qu’elle n’encourt pas la prescription. Elle ajoute qu’à la date de la vente, elle était titulaire d’un contrat de bail opposable à la société MECSASUD, rappelant avoir délivré congé le 28 janvier 2022. 

Pour soutenir sa demande de nullité de la vente en violation du droit de préférence du locataire, la SAS COMECA FRANCE se fonde sur l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elle considère que les locaux loués suivant bail commercial du 31 juillet 2019, modifié par avenant du 3 novembre 2021, correspondent aux parcelles RW n°[Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 8] et [Cadastre 10] pour la cour indivise, toutes concernées par la vente litigieuse. Elle fait valoir qu’elle est bien locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, alors que la description des lieux loués dans le bail commercial fait référence à une activité commerciale. Elle relève que seule la mention d’un atelier pourrait renvoyer à une activité industrielle. Elle fait référence aux salariés employés et à leurs missions de nature commerciale, à son objet social repris dans les statuts pour faire valoir qu’une activité commerciale est bien exercée dans les locaux loués et objet de la vente. Elle souligne en outre que le droit de préférence de l’article L. 145-46-1 précité est repris dans le bail commercial, témoignant de la volonté expresse des parties de faire bénéficier la SAS COMECA FRANCE de ce droit. Elle vise même qu’il s’agit d’un droit de préférence prévu contractuellement, et non une reprise des dispositions du Code de commerce, avec une rédaction distincte, mettant à la charge de la SCI MECASUD une obligation d’information du locataire et prévoyant, dans l’hypothèse d’une volonté de cession, un pacte de préférence au bénéfice du locataire. La SAS COMECA FRANCE retient que la SCI MECASUD ne l’a pas informée et déduit de cette absence de notification l’application de la sanction de la nullité de la vente conclue. Elle note à ce titre que cette sanction est prévue par l’article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975 et avance qu’elle peut donc être ici transposée. Elle ajoute que la violation du droit contractuel de préférence est également la nullité, en application de l’article 1123 du Code civil. Elle soutient ainsi la nullité de la vente et l’application des dispositions des articles 1352-3 à 1352-5 du Code civil. Subsidiairement, si la nullité n’était pas retenue, la SAS COMECA FRANCE estime qu’une indemnité de 30.000 € lui sera allouée en réparation de la violation de ses droits, rappelant que la SCI MECASUD était préalablement informée de son souhait d’acquérir les biens loués. 

La SAS COMECA FRANCE considère que les exceptions au bénéfice du droit de préemption visées par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne peuvent être invoquées en l’espèce, écartant la notion d’ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts, d’une cession intervenant entre copropriétaires ou de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. 

Au soutien de ses demandes de dommages et intérêts, la SAS COMECA FRANCE se prévaut de la responsabilité contractuelle de la SCI MECASUD, ayant manqué au respect du droit de préférence du locataire. Elle considère que le préjudice issu de ce manquement n’est pas réparé par le seul prononcé de la nullité de la vente. Elle rappelle qu’en raison de cette sanction, le congé délivré le 28 janvier 2022 n’a pas été délivré au bailleur effectif, et qu’en outre l’expulsion a été prononcée en violation de ses droits. Elle fait valoir un préjudice matériel, caractérisé par les frais engagés pour le déménagement des locaux loués et l’aménagement dans un nouveau site, et un préjudice d’exploitation sur cette période de transition, qu’elle chiffre à la somme de 1.348.585 € HT. 

Aux termes de conclusions n°3, signifiées par voie électronique en date du 29 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SCI MECASUD demande de : 
- débouter la société COMECA France de ses demandes, 
- rejeter toutes demandes, fins et conclusions dirigées contre la société MECASUD par quelque partie au procès comme étant irrecevables, mal fondées et injustifiées, 
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire, 
- condamner la société COMECA France à verser à la société MECASUD une indemnité de 7.000 € en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens de l’instance.

La SCI MECASUD soutient que la SAS COMECA FRANCE ne peut se prévaloir du droit de préférence et d’information prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elle estime qu’elle n’est pas locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, condition préalable exigée par le texte. Elle retient que la description des locaux loués, dans le bail et dans le dossier technique amiante, permet de retenir comme activité principale l’industrie. Elle rappelle que l’activité de la SAS COMECA FRANCE, au titre du RCS et au regard de la convention collective applicable, relève du domaine de l’industrie manufacturière. Elle ajoute que le compte de résultat préfigure une prééminence de la production vendue de biens, fabriqués ou transformés par l’entreprise. La SCI MECASUD ajoute au surplus que la situation concernée fait référence à une situation excluant le droit de préférence, prévue par l’article susvisé, à savoir l’hypothèse de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. A ce titre, elle considère que le bien immobilier vendu dans son intégralité fait l’objet de plusieurs locations au bénéfice de diverses sociétés. Enfin, elle considère que les dispositions prévues dans le bail commercial sur l’existence d’un droit de préférence ne font que renvoyer à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce et suppose également que le locataire se trouve dans les conditions posées par cet article.

A titre subsidiaire, la SCI MECASUD avance que la nullité de la vente ne peut être prononcée pour non-respect du droit de préférence de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Elle considère qu’elle ne peut invoquer cette sanction par référence à l’article 10 de l’ancienne loi du 31 décembre 1975, relative aux occupants de locaux à usage d’habitation. Elle ajoute que la SAS COMECA FRANCE n’a jamais fait part de son intention de se prévaloir d’un droit de préférence. Enfin, elle note qu’elle a délivré congé en date du 28 janvier 2022 et ne justifie pas d’un préjudice. La SCI MECASUD estime également que les demandes indemnitaires ne sont pas fondées, alors que la décision de départ des lieux incombe à la SAS COMECA FRANCE, devant alors supporter les frais relatifs à ce changement de local. Si toutefois la nullité de la vente était prononcée, la SCI MECASUD soutient que la SAS COMECA FRANCE ne pourrait pas se prévaloir du droit de préférence. 

Enfin, la SCI MECASUD fait valoir que la demande de garantie formée par les sociétés EPARGNE [O] et MY SHARE ne sont pas justifiées, ajoutant qu’elles ne subissent pas d’éviction.

Par conclusions n°6, signifiées par voie électronique en date du 7 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SCPI EPARGNE [O] et la SCPI MY SHARE demandent de : 

- débouter la SAS COMECA FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la SAS COMECA FRANCE à payer aux sociétés EPARGNE [O] et MY SHARE la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
- subsidiairement, condamner la société MECASUD à garantir les sociétés EPARGNE [O] et MY SHARE de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elles,
- en toute hypothèse, condamner la SAS COMECA FRANCE, à défaut toute partie perdante, à payer aux sociétés EPARGNE [O] et MY SHARE la somme de 8.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SAS COMECA FRANCE aux entiers dépens.

Les SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE font valoir qu’il n’existe pas deux dispositions distinctes au titre du droit de préférence, dans la loi et dans le bail, mais qu’il s’agit dans le bail d’une référence à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Sur l’application de ce texte, elles estiment que la SAS COMECA FRANCE ne justifie pas d’une activité commerciale ou artisanale susceptible de lui ouvrir le bénéfice du droit de préférence, mais retiennent qu’elle exerce une activité industrielle. En outre, elles considèrent que la vente intervenue concerne un ensemble immobilier dans lequel les locaux sont loués à plusieurs sociétés exerçant une activité commerciale et qu’à ce titre, il s’agit d’une hypothèse légale écartant l’application du droit de préférence. 

Elles soutiennent que la SAS COMECA FRANCE a engagé la présente procédure de manière abusive, alors même qu’elle s’est maintenue dans les locaux après avoir donné congé, pendant plus de 24 mois, nécessitant de recourir à une mesure d’expulsion. Elles relèvent qu’elle a engagé cette action en ayant connaissance de l’absence de chance de succès de ses prétentions fondées sur l’existence d’un droit de préférence, soulignée dans les arrêts rendus par la Cour d’appel. Elles se prévalent à ce titre d’un préjudice justifiant l’allocation de la somme de 10.000 €. Elles soulignent enfin les dispositions de l’article 32-1 du Code de procédure civile, permettant de prononcer une amende civile.

A titre infiniment subsidiaire, les SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE sollicitent la garantie de la SCI MECASUD des condamnations qui seraient prononcées contre elles.

La clôture des débats est intervenue le 3 avril 2025, par ordonnance du même jour. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé à titre liminaire que les développements de la SAS COMECA FRANCE relatifs à la prescription de son action principale en nullité, par ailleurs non soutenue par les défendeurs, ne peuvent être examinés par le Tribunal, saisi au fond, en raison de la compétence exclusive du juge de la mise en état en vertu de l’article 789 du Code de procédure civile. 

Sur le bénéfice du droit de préférence 

- Selon l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Il est constant qu’une activité de fabrication et de stockage de produits en vue de leur revente est une activité industrielle excluant le droit de préemption.


Sur l’existence d’un droit de la SAS COMECA FRANCE sur un local à usage commercial ou artisanal, il y a lieu de prendre en compte plusieurs éléments pour apprécier cette condition préalable.

Aux termes du bail commercial du 31 juillet 2019, « les lieux loués se composent, sur une parcelle de 5760 m², cadastrée [Cadastre 20] n°[Cadastre 9], d’un ensemble immobilier à usage de bureaux, locaux sociaux et ateliers, la parcelle [Cadastre 21] de 167 m² à usage de parking, la parcelle [Cadastre 22] à usage de parking et l’usage de la cour indivise RW [Cadastre 10] de 1222 m² ». La destination des lieux loués est précisée au contrat comme devant être conforme à « l’activité du preneur telle que décrite dans son objet social (fabrication de matériel de distribution et de commande électrique), sans que le preneur puisse faire d’autres usages des lieux loués, même temporairement ».

Si le bail commercial ne détaille pas la surface de chaque élément, il ressort du plan produit dans le dossier technique amiante annexé, que l’atelier représente une partie largement prépondérante des locaux, les espaces de bureaux et locaux sociaux étant situés sur une petite partie latérale du bâtiment. 

En outre, le bail dérogatoire du15 juillet 2021 concerne un local à usage de stockage, de 220 m², appelé BUNKER 1. 

Sur la liste des 79 salariés employés par la SAS COMECA FRANCE, produites par ses soins, il figure 7 salariés présentant une activité en lien avec la vente et 13 salariés dont la mission se rapporte à des activités de manufacture ou d’industrie. Les autres intitulés de poste ne permettent pas avec certitude de rattacher les salariés à une activité déterminée. 

L’activité principale exercée, renseignée dans le cadre du Répertoire SIRENE, est une activité de fabrication de matériel de distribution et de commande électrique. 

Les statuts de la SAS COMECA FRANCE listent comme objet de cette société « toutes opérations industrielles, commerciales, financières, mobilières ou immobilières, en France et à l’Etranger, dans les domaines suivants : 

- la conception, la réalisation, la vente et l’installation d’équipements électriques et solutions de distribution et de gestion de l’énergie pour tout type de réseau et infrastructures et plus généralement toute application industrielle et tertiaire.
- la conception, la réalisation et la vente d’équipements de contrôle commande de machines et process de production.
- la conception, la réalisation et la vente d’équipements de distribution électronique et faisceaux de câblages embarqués.
- la conception, la réalisation et la vente d’équipements électronique de puissance et tous travaux électriques et activités s’y rapportant.
- la conception et la réalisation d’équipements de conversion thermique.
- l’achat, l’importation et vente de tout matériel électrique, électronique, mécanique et métallique.
- l’étude, la commercialisation, l’installation de systèmes d’automatisation, de supervision, de vision dans le domaine industriel ou tertiaire.
- la mise en service, le service après-vente, l’entretien et tous services associés aux activités ci-dessus, similaires, connexes ou complémentaires.
- la réalisation de prestations de toutes formes de services de gestion d’affaires, de bureau d’étude, de logistique ou autre dans le cadre de projets ou de services associés mettant en oeuvre les technologies relatives à la distribution et à la gestion de l’énergie haute, moyenne et basse tension, de l’électrotechnique, de l’électronique, du génie thermique ou tout autre domaine connexe ou complémentaire.
- toutes prestations de formation relatives à la maintenance et à l’exploitation des équipements relevant des activités ci-dessus, similaires, connexes ou complémentaires » (page 2).

Il est enfin produit le compte de résultat de la SAS COMECA FRANCE & ESPAGNE, au 31 décembre 2021, permettant de relever que les résultats France concernant la « production vendue de biens » (87.452.478) sont bien supérieurs aux résultats de « ventes de marchandises » (245.525), représentant près de 95 % du chiffre d’affaires net France. 


Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les locaux loués sont majoritairement affectés à une activité concourant directement à la fabrication ou la transformation de biens, la vente étant secondaire. Aussi, les locaux loués ne peuvent être considérés comme dédiés à un usage commercial et artisanal au sens des dispositions susvisées.

- Si le bail commercial prévoit expressément un droit de préférence en cas de vente des locaux, il est fait référence aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.



Aussi, bien que les termes exacts de cet article ne soient pas repris, il n’est pas contractuellement prévu de déroger à ces dispositions, notamment concernant les conditions entourant l’usage des locaux loués.

Au surplus, il est rappelé dans le bail commercial que « en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial, de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, de cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint, ce droit de préférence et les dispositions de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce sont inapplicables ».

A ce titre, il ressort de l’acte de vente du 13 décembre 2021 que les SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE ont acquis un ensemble immobilier constitué de deux bâtiments indépendants, à destination de bureaux, commerce, industrie et stockage, loué en intégralité à six sociétés distinctes (la SASU SARETC, la SAS THYSSENKRUPP MATERIALS France, la société WURTH, la SAS THEMIS, la SAS MABEO INDUSTRIES et la SAS COMECA FRANCE).

Cette situation constitue l’hypothèse de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, écartant la mise en oeuvre du droit de préférence.

Par conséquent, la SAS COMECA FRANCE ne démontre pas qu’elle remplit les conditions prévues par l’article L. 145-46-1 du Code commerce, repris par le contrat de bail commercial, pour bénéficier d’un droit de préférence dans le cadre de la vente réalisée le 13 décembre 2021. 

Sa demande tendant à la nullité de la vente sera donc rejetée.

Ne démontrant pas de violation au bénéfice du droit de préférence, la SAS COMECA FRANCE sera également déboutée de sa demande subsidiaire tendant à l’octroi de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de la possibilité d’acquérir les locaux loués.

Sur la responsabilité de la SCI MECASUD

La SAS COMECA FRANCE ne démontre pas que la SCI MECASUD a manqué à ses obligations contractuelles dans le cadre du bail commercial, en ce qu’il a été précédemment établi que la SAS COMECA FRANCE ne remplissait pas les conditions lui permettant de bénéficier du droit de préférence prévu par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. 

En l’absence de faute caractérisée, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts aux fins d’être indemnisée des conséquences de l’expulsion. 

Sur la procédure abusive

Selon l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il ressort des éléments du dossier que la SAS COMECA FRANCE a engagé la présente action tendant à titre principal à la nullité de la vente et à l’indemnisation du préjudice subi de son expulsion des locaux un peu moins d’un an après avoir choisi de délivrer congé à son bailleur. 

Si la décision d’expulsion rendue par la Cour d’appel d’[Localité 14] est postérieure à l’introduction de la présente instance, les motifs faisaient déjà état de ce que « la société COMECA FRANCE, qui se borne à affirmer qu’elle disposait d’un droit de préférence, n’apporte pas d’élément laissant supposer que la cession en cause n’entrerait pas dans le cas d’exclusion précité ». Il est ajouté que le départ des lieux de la SAS COMECA FRANCE « n’est que la conséquence du caractère irrévocable des congés qu’elle a elle-même délivrés. Son expulsion, qui ne résulte que d’une décision qu’elle a prise, ne peut être vue comme entraînant des conséquences manifestement excessives ».

Ces éléments étaient indicatifs d’une faible chance de succès de ses prétentions au fond. 

Pour autant, les arguments développés par la SAS COMECA FRANCE, dans le cadre de la présente instance, ne présentent pas un caractère manifestement abusif au sens des dispositions susvisées, en ce qu’ils ne sont que la manifestation de l’exercice de son droit d’ester en justice. Aucun caractère dilatoire ne peut être retenu en ce que cette action ne suspendait pas l’effet translatif de propriété de la vente opérée le 13 décembre 2021, étant en outre rappelé que la SAS COMECA FRANCE a ensuite quitté les lieux en exécution de l’arrêt 16 avril 2024.

Il n’apparaît pas démontré que l’action engagée par la SAS COMECA FRANCE constitue une procédure abusive à l’égard des SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE, qui seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Au regard de ces développements, il n’apparaît pas opportun d’envisager le prononcé d’une amende civile.

Sur la demande de garantie

Au regard de la solution du litige, la demande de garantie formée par les SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE à l’égard de la SCI MECASUD est devenue sans objet.

Sur les demandes annexes

La SAS COMECA FRANCE, partie succombante, sera condamnée aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, de la situation des parties et de l’équité, elle sera également condamnée à payer à la SCI MECASUD d’une part, et aux SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE, d’autre part, une somme de 6.500 € chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS COMECA FRANCE sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger. 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SAS COMECA FRANCE de sa demande tendant à la nullité de la vente régularisée le 13 décembre 2021 entre la SCI MECASUD d’une part et les SCPI EPARGNE [O] et MY SHARE d’autre part ;

DÉBOUTE la SAS COMECA FRANCE de sa demande tendant à l’indemnisation d’une perte de chance formée à l’encontre de la SCI MECASUD ;

DÉBOUTE la SAS COMECA FRANCE de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi résultant de l’expulsion des locaux donnés à bail ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

CONDAMNE la SAS COMECA FRANCE aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SAS COMECA FRANCE à payer à la SCI MECASUD la somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS COMECA FRANCE à payer à la SCPI EPARGNE [O] et la SCPI MY SHARE somme de 6.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SAS COMECA FRANCE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffière, La Présidente,