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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 17 juillet 2025, n° 24/08281

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 1993 à effet au 1er décembre 1993, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), a consenti à Mme [F] [L] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Ce logement a fait l'objet d'une convention APL signée avec l'Etat le 4 décembre 2015.

Un nouveau bail a été conclu le 3 août 2016 entre la société RIVP d'une part, et Mme [F] [L] et M. [H] [E] d'autre part.

M. [H] [E] est décédé le 29 octobre 2018.

Par courrier adressé en recommandé avec avis de réception du 28 septembre 2022, la société RIVP a informé la locataire que ses revenus étaient supérieurs de 150% aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement financé par un prêt locatif social (PLS) et qu'en conséquence, son bail serait prorogé pour une durée de 18 mois non renouvelable à compter du 1er octobre 2022 pour venir à échéance le 1er avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, la société RIVP a donné congé à Mme [F] [L] à effet au 1er avril 2024 en application des articles 482-3 et 482-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2024, la société RIVP a fait assigner Mme [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de juger qu'elle est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ordonner la séquestration des meubles à défaut d'enlèvement volontaire et dire que leur sort sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, et condamner Mme [F] [L] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle du montant du loyer et des charges, à compter du 1er avril 2024 jusqu'à libération des lieux,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l'instance.

Appelée à l'audience du 4 octobre 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 23 mai 2025, la société RIVP représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance, de débouter Mme [F] [L] de l'ensemble de ses demandes et subsidiairement de réduire les délais accordés pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article L482-3 du code de la construction et de l'habitation, la société RIVP a exposé que le logement litigieux a été transformé en logement financé par des prêts locatifs à usage sociaux, et que les enquêtes ressources réalisées en 2021 et 2022 ont démontré que les revenus de la locataire avaient excédé de plus de 150% durant deux années consécutives les plafonds de ressources permettant l'attribution du logement. Elle a précisé que si le délai de prorogation devait légalement commencer à courir le 1er janvier 2022, elle a accordé un délai supplémentaire de neuf mois à la locataire de telle sorte que celle-ci n'a subi aucun grief, outre l'absence de sanction légale sur ce point. Elle a estimé que la modification de la situation de Mme [F] [L] n'a pas induit que ses ressources ont été inférieures au plafond des ressources durant le délai de prorogation. 

Mme [F] [L], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité de:

- débouter la société RIVP de l'ensemble de ses demandes,
- juger que l'échéance du congé doit être reculée au 30 juin 2024,
- juger qu'elle justifie d'une diminution de ses revenus en dessous des plafonds de ressources au cours de la période de prorogation de dix-huit mois,
- débouter en conséquence la RIVP de sa demande de validation de congé,
- condamner la société RIVP à régulariser dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision un nouveau bail d'une durée de trois ans, renouvelable, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
-condamner la société RIVP à payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement débouter la société RIVP de sa demande de dommages et intérêts et ramener à de plus justes proportions la somme demandée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- accorder à Mme [F] [L] un délai d'un an pour quitter les lieux,
- condamner la société RIVP aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article L482-3 du code des procédures civiles d'exécution, elle a indiqué que la société RIVP l'avait informée tardivement du dépassement du plafond qu'elle ne conteste pas, le délai de prorogation devant de ce fait commencer à courir le 1er janvier 2023 et non le 1er octobre 2022. Elle a ajouté avoir avisé la société RIVP de sa perte d'emploi en février 2024 et que sa situation a changé dans le temps de la prorogation ce qui devait conduire à la conclusion d'un nouveau bail. Sur le fondement des article L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, elle a sollicité subsidiairement un délai pour quitter les lieux compte tenu de ses faibles ressources, de son état de santé, et de la présence au domicile de sa fille et ses deux petits-enfants, scolarisés tous deux à proximité de son domicile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures déposées à l'audience du 23 mai 2025 en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé pour dépassement du seuil de ressources

Aux termes de l'article L482-3 du code de la construction et de l'habitation:

I. - Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d'économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu'ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds.
Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai.
Six mois avant l'issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. À l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable.

III. - Le I n'est pas applicable aux locataires qui, l'année suivant les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % des plafonds de ressources , atteignent leur soixante-cinquième anniversaire et aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap. 

Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Il demeure non applicable aux locataires bénéficiant de cet avantage et résidant, au plus tard le 31 décembre 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n'auront pas été classés, à compter du 1er janvier 2015, en quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Sur le dépassement des ressources durant deux années consécutives

Il convient de rappeler que le montant des ressources à prendre en considération pour l'attribution d'un logement HLM est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année N-2, soit 2019 pour 2021 et 2020 pour 2022.

Selon les articles 1 et 2 de l'arrêté du 29 juillet 1987 et les référentiels produits par la demanderesse, qui ne sont pas contestés, un ménage de catégorie 1 est composé d'une personne seule. 

En l'espèce, selon les référentiels PLS produits par la bailleresse, issus de l'arrêté du 29/07/1987, non contestés par la défenderesse, le plafond de ressources était fixé à 31351 euros à [Localité 4] en 2021 et à 31611 euros à [Localité 4] en 2022.

La société RIVP estime que son congé est valide en raison du dépassement du plafond de ressources de Mme [F] [L] pendant deux années consécutives (selon avis d'impôt 2020 sur les revenus 2019 et avis d'impôt 2021 sur les revenus 2020). 

Elle produit au soutien de ses demandes les enquêtes SLS 2021 et 2022 complétées par Mme [F] [L] et ses avis d'impositions, dont il résulte que son revenu fiscal de référence s'élevait à :
- 51169 euros en 2019 (selon avis d'imposition 2020 communiqué dans le cadre de l'enquête ressources 2021), soit plus de 150% du plafond PLS;
- 50316 euros en 2020 (selon avis d'imposition 2021, communiqué dans le cadre de l'enquête 2022), soit plus de 150% du plafond PLS.

Il apparaît ainsi que les revenus Mme [F] [L] ont dépassé, au cours de deux années consécutives, de plus de 150% les plafonds de ressources applicables en 2021 et 2022, ce qu'elle ne conteste pas.

Sur le délai de prorogation

En l'espèce, Mme [F] [L] souligne que la société RIVP ne l'a avisée qu'en septembre 2022 du dépassement des plafonds deux années consécutives, qu'elle n'a ainsi pas respecté son obligation de l'en aviser " sans délai ", et que le point de départ du délai de prorogation devait ainsi commencer à courir le 1er janvier 2023 et non le 1er octobre 2022. 

Il convient de préciser que la formule " résultats de l'enquête " renvoie à la date à laquelle la locataire a rempli l'enquête, cette enquête ayant pour objet de déterminer les ressources à prendre en compte pour le calcul du SLS pour l'année suivante. Ainsi, Mme [F] [L] ayant rempli l'enquête 2022 le 14 octobre 2021, il peut être considéré que la RIVP a tardé à l'informer du dépassement du plafond durant deux années consécutives puisqu'elle l'a fait par courrier en date du 28 septembre 2022 alors que le texte impose de le faire " sans délai ". Toutefois et tout d'abord, aucune sanction n'est précisée. Ensuite, il a de fait été accordé à Mme [F] [L] un délai supplémentaire puisque le délai de prorogation a commencé à courir le 1er octobre 2022 et non le 1er janvier 2022, de telle sorte que ce délai dans l'information qui lui a été donnée ne lui a pas porté préjudice mais a été à son avantage. Enfin, rien ne justifierait comme elle le demande de faire commencer le délai de prorogation au 1er janvier 2023, la date du 1er janvier étant entendu dans le texte comme celle suivant les résultats de la 2ème enquête. Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que le délai de prorogation a débuté le 1er octobre 2022 pour s'achever le 1er avril 2024.


Sur les modifications intervenues au cours de la période de prorogation

Si, au cours de la période de prorogation de 18 mois, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable.

En l'espèce, Mme [F] [L] soutient que ses ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux au cours de la période de prorogation et produit, au soutien de ce changement:
- un courrier daté du 2 février 2024 qu'elle indique avoir adressé à la société RIVP faisant part de la fin de son contrat de travail à durée indéterminée à compter du 29 février 2024 suite à un désaccord avec son employeur, sans indemnisation, son seul revenu à compter de cette date étant la pension de réversion qu'elle touche suite au décès de son mari, de 12000 euros par an,
- un courrier daté du 5 mars 2024 qu'elle indique avoir adressé à la société RIVP et figurant également aux pièces de la demanderesse, confirmant les termes du courrier du 2 février 2024 et informant d'une inscription en cours auprès de France Travail,
- un formulaire de stage à destination de FRANCE TRAVAIL en date du 4 juillet 2024,
- un relevé de situation de FRANCE TRAVAIL en date du 16 août 2024 montrant la perception d'une allocation de 226,30 euros pour le mois de juillet 2024,
- des justificatifs de recherche d'emploi depuis avril 2024,
- son avis d'imposition 2025 sur le revenu 2024 établissant un revenu fiscal de référence de 30474 euros.

Mme [F] [L] indique donc avoir perdu son emploi le 29 février 2024. Le reçu de solde de tout compte qu'elle a envoyé à la RIVP pour attester de cet arrêt de contrat est versé aux débats par la bailleresse. Elle justifie ensuite d'une baisse de ses revenus sur l'année 2024. 

Elle ne justifie toutefois pas que ses ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources dans les 18 mois légaux ayant commencé à courir à compter du 1er janvier 2022 ni dans les 18 mois de l'espèce, c'est-à-dire du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024. Il ressort du solde de tout compte qu'au 29 février 2024, Mme [F] [L] a touché un salaire mensuel à hauteur de 3250 euros mais également des indemnités et primes à hauteur de 3391,66 euros, soit l’équivalent d’un salaire. Ainsi, sur la période de prorogation qui s'arrête au 30 mars 2024, il n'y a aucune baisse de revenus. Si celle-ci est apparue, c'est à compter du 1er avril 2024, soit après le délai de prorogation.

Ainsi, bien que Mme [F] [L] démontre une baisse de ses revenus en 2024, celle-ci n'est pas intervenue dans le délai légal de 18 mois de l'article L483-2 II du code de la construction et de l'habitation, ni dans le délai de 18 mois accordé par le bailleur à compter du 1er octobre 2022.

Dans ces conditions, la société RIVP justifie du bien-fondé de la délivrance de son congé signifié le 21 septembre 2023, pour une date de fin de bail au 1er avril 2024 après application d'un délai de prorogation de 18 mois à compter du 1er octobre 2022.

Sur la demande d'expulsion et l'indemnité d'occupation

Mme [F] [L] étant devenue sans droit ni titre à compter du 1er avril 2024 à minuit, soit le 2 avril 2024, il convient de lui demander de quitter les lieux, et à défaut d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.

En cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il y a lieu de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'issue d'un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu des circonstances et de la nature des lieux, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les charges.

Mme [F] [L] sera condamnée à payer cette somme qui se substitue au loyer à compter du 2 avril 2024 jusqu'à libération effective des lieux, constituée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire.

Elle sera déboutée de sa demande de voir conclure un nouveau bail sous astreinte.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 et L412-8 du code des procédures civiles et d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants des locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. 

En l'espèce, Mme [F] [L] évoque un état de santé fragile et préoccupant depuis 2018, avec notamment plusieurs opérations. Elle indique héberger sa fille âgée de 24 ans et ses deux enfants âgés de 5 ans et 3 ans, scolarisés à proximité de son domicile. Elle ajoute être âgée de 62 ans, sans emploi, avec peu de perspective d'en retrouver.

Toutefois, Mme [F] [L] ne justifie aucunement de son état de santé, aucune pièce n'étant versée aux débats à l'appui de ses dires. S'agissant de sa fille et ses deux petits-enfants, pour lesquels une attestation de scolarité est effectivement versée en procédure, et dont elle indique qu'ils ont été rapatriés en urgence d'Israël suite aux évènements survenus en octobre 2023, aucun élément n'est apporté sur la situation professionnelle et les ressources de sa fille. Enfin, la dernière déclaration d'impôts de Mme [F] [L] montre un revenu fiscal de référence de 30474 euros, qui n'empêche pas la recherche d'un autre logement ou de faire une demande au titre d'un logement social.

Toutefois, la présence de deux très jeunes enfants au domicile doit conduire en l'espèce à accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Il sera limité à la durée de quatre mois compte tenu du manque de justificatifs apportés par Mme [F] [L] et de la trêve hivernale.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, la société RIVP sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de 2000 euros au titre du préjudice subi.

Elle ne justifie toutefois pas d'un préjudice personnel et direct.

Aussi, la société RIVP ne justifie pas subir un préjudice différent du préjudice financier déjà réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur frais du procès

Mme [F] [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La décision sera exécution par provision, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour dépassement du plafond de ressources délivré le 21 septembre 2023 par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à Mme [F] [L],

CONSTATE que Mme [F] [L] est déchue de tout titre d'occupation sur les lieux [Adresse 3] et ce depuis le 1er avril 2024 à minuit,

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [L] et à tout occupant de son chef de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

ACCORDE cependant à Mme [F] [L] un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu'à défaut pour Mme [F] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale,

CONDAMNE Mme [F] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [F] [L] de sa demande de condamnation sous astreinte à régulariser un nouveau bail,

CONDAMNE Mme [F] [L] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [L] aux dépens de la présente instance,




RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

 La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître COULET


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître GUERRIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/08281 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YT6

N° MINUTE : 
3 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 17 juillet 2025


DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GUERRIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P208


DÉFENDERESSE
Madame [F] [L], 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître COULET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D178


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 23 mai 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 17 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08281 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5YT6

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 décembre 1993 à effet au 1er décembre 1993, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (RIVP), a consenti à Mme [F] [L] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3].

Ce logement a fait l'objet d'une convention APL signée avec l'Etat le 4 décembre 2015.

Un nouveau bail a été conclu le 3 août 2016 entre la société RIVP d'une part, et Mme [F] [L] et M. [H] [E] d'autre part.

M. [H] [E] est décédé le 29 octobre 2018.

Par courrier adressé en recommandé avec avis de réception du 28 septembre 2022, la société RIVP a informé la locataire que ses revenus étaient supérieurs de 150% aux plafonds de ressources pour l'attribution d'un logement financé par un prêt locatif social (PLS) et qu'en conséquence, son bail serait prorogé pour une durée de 18 mois non renouvelable à compter du 1er octobre 2022 pour venir à échéance le 1er avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 septembre 2023, la société RIVP a donné congé à Mme [F] [L] à effet au 1er avril 2024 en application des articles 482-3 et 482-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 août 2024, la société RIVP a fait assigner Mme [F] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de juger qu'elle est occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, ordonner la séquestration des meubles à défaut d'enlèvement volontaire et dire que leur sort sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, et condamner Mme [F] [L] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle du montant du loyer et des charges, à compter du 1er avril 2024 jusqu'à libération des lieux,
- 2000 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l'instance.

Appelée à l'audience du 4 octobre 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 23 mai 2025, la société RIVP représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance, de débouter Mme [F] [L] de l'ensemble de ses demandes et subsidiairement de réduire les délais accordés pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article L482-3 du code de la construction et de l'habitation, la société RIVP a exposé que le logement litigieux a été transformé en logement financé par des prêts locatifs à usage sociaux, et que les enquêtes ressources réalisées en 2021 et 2022 ont démontré que les revenus de la locataire avaient excédé de plus de 150% durant deux années consécutives les plafonds de ressources permettant l'attribution du logement. Elle a précisé que si le délai de prorogation devait légalement commencer à courir le 1er janvier 2022, elle a accordé un délai supplémentaire de neuf mois à la locataire de telle sorte que celle-ci n'a subi aucun grief, outre l'absence de sanction légale sur ce point. Elle a estimé que la modification de la situation de Mme [F] [L] n'a pas induit que ses ressources ont été inférieures au plafond des ressources durant le délai de prorogation. 

Mme [F] [L], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité de:

- débouter la société RIVP de l'ensemble de ses demandes,
- juger que l'échéance du congé doit être reculée au 30 juin 2024,
- juger qu'elle justifie d'une diminution de ses revenus en dessous des plafonds de ressources au cours de la période de prorogation de dix-huit mois,
- débouter en conséquence la RIVP de sa demande de validation de congé,
- condamner la société RIVP à régulariser dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision un nouveau bail d'une durée de trois ans, renouvelable, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,
-condamner la société RIVP à payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- subsidiairement débouter la société RIVP de sa demande de dommages et intérêts et ramener à de plus justes proportions la somme demandée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
- accorder à Mme [F] [L] un délai d'un an pour quitter les lieux,
- condamner la société RIVP aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l'article L482-3 du code des procédures civiles d'exécution, elle a indiqué que la société RIVP l'avait informée tardivement du dépassement du plafond qu'elle ne conteste pas, le délai de prorogation devant de ce fait commencer à courir le 1er janvier 2023 et non le 1er octobre 2022. Elle a ajouté avoir avisé la société RIVP de sa perte d'emploi en février 2024 et que sa situation a changé dans le temps de la prorogation ce qui devait conduire à la conclusion d'un nouveau bail. Sur le fondement des article L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, elle a sollicité subsidiairement un délai pour quitter les lieux compte tenu de ses faibles ressources, de son état de santé, et de la présence au domicile de sa fille et ses deux petits-enfants, scolarisés tous deux à proximité de son domicile.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures déposées à l'audience du 23 mai 2025 en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.




MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé pour dépassement du seuil de ressources

Aux termes de l'article L482-3 du code de la construction et de l'habitation:

I. - Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux sociétés d'économie mixte ou gérés par elles et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les baux des locataires dont les ressources, au vu des résultats de l'enquête mentionnée à l'article L. 441-9, sont, deux années consécutives, supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés par des prêts locatifs sociaux sont prorogés afin de leur permettre de disposer du logement qu'ils occupent pour une durée de dix-huit mois. Cette prorogation intervient à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds.
Dès que les résultats de l'enquête font apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % de ces plafonds, le bailleur en informe les locataires sans délai.
Six mois avant l'issue de cette prorogation, le bailleur notifie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. À l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués.

II. - Si, au cours de la période de prorogation visée au I, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable.

III. - Le I n'est pas applicable aux locataires qui, l'année suivant les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la deuxième année consécutive, des ressources supérieures à 150 % des plafonds de ressources , atteignent leur soixante-cinquième anniversaire et aux locataires présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap. 

Il ne s'applique pas non plus aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Il demeure non applicable aux locataires bénéficiant de cet avantage et résidant, au plus tard le 31 décembre 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n'auront pas été classés, à compter du 1er janvier 2015, en quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Sur le dépassement des ressources durant deux années consécutives

Il convient de rappeler que le montant des ressources à prendre en considération pour l'attribution d'un logement HLM est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année N-2, soit 2019 pour 2021 et 2020 pour 2022.

Selon les articles 1 et 2 de l'arrêté du 29 juillet 1987 et les référentiels produits par la demanderesse, qui ne sont pas contestés, un ménage de catégorie 1 est composé d'une personne seule. 

En l'espèce, selon les référentiels PLS produits par la bailleresse, issus de l'arrêté du 29/07/1987, non contestés par la défenderesse, le plafond de ressources était fixé à 31351 euros à [Localité 4] en 2021 et à 31611 euros à [Localité 4] en 2022.

La société RIVP estime que son congé est valide en raison du dépassement du plafond de ressources de Mme [F] [L] pendant deux années consécutives (selon avis d'impôt 2020 sur les revenus 2019 et avis d'impôt 2021 sur les revenus 2020). 

Elle produit au soutien de ses demandes les enquêtes SLS 2021 et 2022 complétées par Mme [F] [L] et ses avis d'impositions, dont il résulte que son revenu fiscal de référence s'élevait à :
- 51169 euros en 2019 (selon avis d'imposition 2020 communiqué dans le cadre de l'enquête ressources 2021), soit plus de 150% du plafond PLS;
- 50316 euros en 2020 (selon avis d'imposition 2021, communiqué dans le cadre de l'enquête 2022), soit plus de 150% du plafond PLS.

Il apparaît ainsi que les revenus Mme [F] [L] ont dépassé, au cours de deux années consécutives, de plus de 150% les plafonds de ressources applicables en 2021 et 2022, ce qu'elle ne conteste pas.

Sur le délai de prorogation

En l'espèce, Mme [F] [L] souligne que la société RIVP ne l'a avisée qu'en septembre 2022 du dépassement des plafonds deux années consécutives, qu'elle n'a ainsi pas respecté son obligation de l'en aviser " sans délai ", et que le point de départ du délai de prorogation devait ainsi commencer à courir le 1er janvier 2023 et non le 1er octobre 2022. 

Il convient de préciser que la formule " résultats de l'enquête " renvoie à la date à laquelle la locataire a rempli l'enquête, cette enquête ayant pour objet de déterminer les ressources à prendre en compte pour le calcul du SLS pour l'année suivante. Ainsi, Mme [F] [L] ayant rempli l'enquête 2022 le 14 octobre 2021, il peut être considéré que la RIVP a tardé à l'informer du dépassement du plafond durant deux années consécutives puisqu'elle l'a fait par courrier en date du 28 septembre 2022 alors que le texte impose de le faire " sans délai ". Toutefois et tout d'abord, aucune sanction n'est précisée. Ensuite, il a de fait été accordé à Mme [F] [L] un délai supplémentaire puisque le délai de prorogation a commencé à courir le 1er octobre 2022 et non le 1er janvier 2022, de telle sorte que ce délai dans l'information qui lui a été donnée ne lui a pas porté préjudice mais a été à son avantage. Enfin, rien ne justifierait comme elle le demande de faire commencer le délai de prorogation au 1er janvier 2023, la date du 1er janvier étant entendu dans le texte comme celle suivant les résultats de la 2ème enquête. Au regard de ces éléments, il y a lieu de considérer que le délai de prorogation a débuté le 1er octobre 2022 pour s'achever le 1er avril 2024.


Sur les modifications intervenues au cours de la période de prorogation

Si, au cours de la période de prorogation de 18 mois, les locataires justifient que leurs ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, il est conclu un nouveau bail d'une durée de trois ans renouvelable.

En l'espèce, Mme [F] [L] soutient que ses ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux au cours de la période de prorogation et produit, au soutien de ce changement:
- un courrier daté du 2 février 2024 qu'elle indique avoir adressé à la société RIVP faisant part de la fin de son contrat de travail à durée indéterminée à compter du 29 février 2024 suite à un désaccord avec son employeur, sans indemnisation, son seul revenu à compter de cette date étant la pension de réversion qu'elle touche suite au décès de son mari, de 12000 euros par an,
- un courrier daté du 5 mars 2024 qu'elle indique avoir adressé à la société RIVP et figurant également aux pièces de la demanderesse, confirmant les termes du courrier du 2 février 2024 et informant d'une inscription en cours auprès de France Travail,
- un formulaire de stage à destination de FRANCE TRAVAIL en date du 4 juillet 2024,
- un relevé de situation de FRANCE TRAVAIL en date du 16 août 2024 montrant la perception d'une allocation de 226,30 euros pour le mois de juillet 2024,
- des justificatifs de recherche d'emploi depuis avril 2024,
- son avis d'imposition 2025 sur le revenu 2024 établissant un revenu fiscal de référence de 30474 euros.

Mme [F] [L] indique donc avoir perdu son emploi le 29 février 2024. Le reçu de solde de tout compte qu'elle a envoyé à la RIVP pour attester de cet arrêt de contrat est versé aux débats par la bailleresse. Elle justifie ensuite d'une baisse de ses revenus sur l'année 2024. 

Elle ne justifie toutefois pas que ses ressources sont devenues inférieures aux plafonds de ressources dans les 18 mois légaux ayant commencé à courir à compter du 1er janvier 2022 ni dans les 18 mois de l'espèce, c'est-à-dire du 1er octobre 2022 au 1er avril 2024. Il ressort du solde de tout compte qu'au 29 février 2024, Mme [F] [L] a touché un salaire mensuel à hauteur de 3250 euros mais également des indemnités et primes à hauteur de 3391,66 euros, soit l’équivalent d’un salaire. Ainsi, sur la période de prorogation qui s'arrête au 30 mars 2024, il n'y a aucune baisse de revenus. Si celle-ci est apparue, c'est à compter du 1er avril 2024, soit après le délai de prorogation.

Ainsi, bien que Mme [F] [L] démontre une baisse de ses revenus en 2024, celle-ci n'est pas intervenue dans le délai légal de 18 mois de l'article L483-2 II du code de la construction et de l'habitation, ni dans le délai de 18 mois accordé par le bailleur à compter du 1er octobre 2022.

Dans ces conditions, la société RIVP justifie du bien-fondé de la délivrance de son congé signifié le 21 septembre 2023, pour une date de fin de bail au 1er avril 2024 après application d'un délai de prorogation de 18 mois à compter du 1er octobre 2022.

Sur la demande d'expulsion et l'indemnité d'occupation

Mme [F] [L] étant devenue sans droit ni titre à compter du 1er avril 2024 à minuit, soit le 2 avril 2024, il convient de lui demander de quitter les lieux, et à défaut d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef.

En cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il y a lieu de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'issue d'un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux conformément à l'article L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Le maintien dans les lieux malgré la déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Compte tenu des circonstances et de la nature des lieux, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été payé si le contrat de bail s'était poursuivi, outre les charges.

Mme [F] [L] sera condamnée à payer cette somme qui se substitue au loyer à compter du 2 avril 2024 jusqu'à libération effective des lieux, constituée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire.

Elle sera déboutée de sa demande de voir conclure un nouveau bail sous astreinte.

Sur les délais supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 et L412-8 du code des procédures civiles et d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants des locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. 

En l'espèce, Mme [F] [L] évoque un état de santé fragile et préoccupant depuis 2018, avec notamment plusieurs opérations. Elle indique héberger sa fille âgée de 24 ans et ses deux enfants âgés de 5 ans et 3 ans, scolarisés à proximité de son domicile. Elle ajoute être âgée de 62 ans, sans emploi, avec peu de perspective d'en retrouver.

Toutefois, Mme [F] [L] ne justifie aucunement de son état de santé, aucune pièce n'étant versée aux débats à l'appui de ses dires. S'agissant de sa fille et ses deux petits-enfants, pour lesquels une attestation de scolarité est effectivement versée en procédure, et dont elle indique qu'ils ont été rapatriés en urgence d'Israël suite aux évènements survenus en octobre 2023, aucun élément n'est apporté sur la situation professionnelle et les ressources de sa fille. Enfin, la dernière déclaration d'impôts de Mme [F] [L] montre un revenu fiscal de référence de 30474 euros, qui n'empêche pas la recherche d'un autre logement ou de faire une demande au titre d'un logement social.

Toutefois, la présence de deux très jeunes enfants au domicile doit conduire en l'espèce à accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux. Il sera limité à la durée de quatre mois compte tenu du manque de justificatifs apportés par Mme [F] [L] et de la trêve hivernale.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, la société RIVP sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de 2000 euros au titre du préjudice subi.

Elle ne justifie toutefois pas d'un préjudice personnel et direct.

Aussi, la société RIVP ne justifie pas subir un préjudice différent du préjudice financier déjà réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation.

Par conséquent, la demande sera rejetée.

Sur frais du procès

Mme [F] [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera condamnée à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La décision sera exécution par provision, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé pour dépassement du plafond de ressources délivré le 21 septembre 2023 par la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] à Mme [F] [L],

CONSTATE que Mme [F] [L] est déchue de tout titre d'occupation sur les lieux [Adresse 3] et ce depuis le 1er avril 2024 à minuit,

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [L] et à tout occupant de son chef de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

ACCORDE cependant à Mme [F] [L] un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu'à défaut pour Mme [F] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale,

CONDAMNE Mme [F] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 2 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [F] [L] de sa demande de condamnation sous astreinte à régulariser un nouveau bail,

CONDAMNE Mme [F] [L] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [F] [L] aux dépens de la présente instance,




RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

 La Greffière La Juge

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'action sociale et des familles L114, code de la construction et de l'habitation 482-3, code des procedures civiles d'execution L412-8, code de la construction et de l'habitation L482-3, code de la construction et de l'habitation L483-2, code de la construction et de l'habitation L613-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-18T18:26:07.919Z.