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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 6/Section 5, 21 juillet 2025, n° 24/05056

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 27 décembre 2021, Mme [G] et M. [V] ont consenti à Mme [N] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et portant sur un bien immobiliser situé [Adresse 2] moyennant un prix de 325 000 euros, la vente devant être itérée le 1er juillet 2022.

Une clause pénale d’un montant de 32 500 euros a été stipulée.

Les promettants ont mis en demeure Mme [N] d’avoir à justifier de l’accomplissement des diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt et la vente n’a pas été réitérée.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 17 mai 2024, Mme [G] et M. [V] ont fait assigner Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de la clause pénale.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation introductive d’instance, Mme [G] et M. [V] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 68 725 euros suivant augmentation de pénalité prévue dans la clause pénale ;

A titre subsidiaire,
- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 32 500 euros au titre de la clause pénale ;

En tout état de cause,
- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [N] aux dépens.

*
Le 29 avril 2025, Mme [N] a notifié par voie électronique d’une part des conclusions sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture et d’autre part des conclusions au fond par lesquelles elle demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal, 
- débouter Mme [G] et M. [V] de leurs demandes ;

A titre subsidiaire, 
- rejeter les demandes tendant à l’augmentation de la clause pénale ;
- réduire à de plus juste proportions la demande de condamnation dirigée contre elle ;

En tout état de cause, 
- rejeter l’indemnisation du préjudice moral ;
- rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, 
- condamner in solidum les demandeurs aux dépens et à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’application combinée des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile qu’aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, après l’ordonnance de clôture, laquelle peut néanmoins être révoquée, d’office ou à la demande des parties – par conclusions dûment signifiées ou notifiées –, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. La constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, Mme [N] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs :
- qu’elle a été assignée par acte d’huissier du 17 mai 2024.
- qu’elle a dû introduire un incident afin d’obtenir les pièces duquel elle s’est désistée après les avoir reçues en octobre 2024 ;
- qu’à l’audience de mise en état du 16 octobre 2024 l’affaire a été renvoyée au 22 janvier pour conclusions en défense ;
- qu’à l’audience du 22 janvier 2025, Mme [N] a obtenu un renvoi en faisant valoir l’existence de pourparlers ;


- que l’affaire a été renvoyée au 19 février, date à laquelle Mme [N] a sollicité un nouveau renvoi du fait de l’existence de pourparlers alors que demandeur a nié l’existence de tels pourparlers ;
- que la clôture a alors été prononcée.

Le tribunal observe d’abord qu’en près d’une année Mme [N] n’a jamais conclu alors que, s’agissant d’un litige portant sur l’accomplissement d’une conditions suspensive stipulée dans une promesse synallagmatique de vente, la défenderesse disposait des pièces essentielles, à savoir le compromis et les éventuelles mises en demeure, et qu’il lui appartenait simplement de produire les demandes/refus de prêt justifiant des diligences accomplies en matière d’obtention d’un crédit.

Le tribunal observe ensuite que les pourparlers n’ont pas été confirmés par les demandeurs, qui disposent d’un droit légitime à voir leur affaire instruite en un délai raisonnable, et qu’ils ne faisaient au demeurant nullement obstacle à ce qu’elle conclue afin de justifier, devant le tribunal, des diligences entreprises.

Le tribunal observe enfin que, pour ce qui est du critère légal, aucune cause grave n’est survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Partant, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Si l'emprunteur n'obtient pas le prêt, c'est à lui qu'il revient de prouver qu'il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310). Mais une fois que la preuve a été rapportée par l'acquéreur qu'il a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, no 09-15.317, Bull. civ. III).

Il résulte par ailleurs des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation que :
- lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;
- que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ;
- que lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;

- que les parties ne peuvent imposer à l'acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;
- que les parties peuvent en revanche exiger de l'acquéreur qu'il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ;
- qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-1 du même code.

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Sur le sort de la clause

En l’espèce, est sollicité le paiement de la clause pénale ainsi stipulée : « les présentes (…) seront réitérées par acte authentique au plus tard le 1er juillet 2022 (…) La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de s’être exécuté dans un délai de dix jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : - invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente-deux mille cinq cent euros (32 500 euros). »

Les demandeurs justifient de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception visant cette clause postérieurement au 1er juillet 2022 et Mme [N] ne s’est pas exécutée, de sorte que le formalisme est respecté.

Sur le fond, il convient d’envisager la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée en page 13 de la promesse (étant rappelé qu’en la matière il revient au bénéficiaire de démontrer qu’il a accompli les diligences utiles) :

« L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant de 349 400 euros
A concurrence de :
- 264 000 euros (…), sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 1,2% (hors assurances).
(…)

L’acquéreur s’engage à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 10 jours à compter du dépôt de la demande.
(…) 

L’acquéreur s’engage à (…) justifier des diligences accomplies par la production de 2 refus de prêts. »

Sur ce, il résulte des pièces produites que d’une part Mme [N] (sur qui pèse la charge de la preuve) n’a fait qu’une seule demande de prêt alors qu’elle devait en faire plusieurs et d’autre part que cette demande ne correspond pas aux conditions stipulées puisqu’elle visait une durée de 299 mois (25 ans) alors que l’acte stipule « une durée maximum de 20 ans ».

Par conséquent, en application des dispositions de l’article 1303-4 du code civil, la condition suspensive doit être réputée accomplie, faute pour Mme [N] d’avoir réalisé les diligences mises à sa charge.

A défaut d’avoir réitéré la vente, Mme [N] est redevable de la clause pénale.

Sur les préjudices

Les demandeurs sollicitent l’aggravation de la clause pénale au motif qu’ils n’ont pu vendre le bien, que le marché s’est ensuite dégradé, qu’ils ont dû revoir leurs espérances de gains à la baisse et ont supporté divers frais.

Or, les demandeurs ne démontrent nullement qu’ils ont, à l’heure où le juge statue, perdu une opportunité de marché, qui ne peut certainement pas s’apprécier au regard d’un seul mandat de vente.

Par ailleurs, le coût des taxes foncières ne peut être regardé comme un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale, qui vise justement à prémunir les promettants contre les effets économiques de l’immobilisation du bien, et dont le montant n’est manifestement pas dérisoire au regard des taxes supportées.

Partant, il y a lieu de rejeter la demande d’aggravation. 

Le tribunal considère qu’il y a lieu de réduire la clause, le montant paraissant particulièrement excessif au regard du préjudice effectivement subi.

Mme [N] sera ainsi condamnée à payer aux demandeurs la somme de 10 000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens


Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [N], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [N], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [G] et M. [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire 

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [N] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE Mme [N] à payer à Mme [G] et M. [V] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Mme [G] et M. [V] de leur demande au titre du préjudice moral ;

MET les dépens à la charge de Mme [N] ;




CONDAMNE Mme [N] à payer à Mme [G] et M. [V] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de BOBIGNY

 

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 21 JUILLET 2025


Chambre 6/Section 5
AFFAIRE: N° RG 24/05056 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE23
N° de MINUTE : 25/00569



Madame [K] [G]
née le 23 février 1984 à [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Monsieur [S] [V]
né le 02 mai 1980 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]

Ayant pour Avocat : Maître Adrien VINEY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

DEMANDEURS

C/

Madame [Z] [N]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Maître Pierre MURY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 593

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.



DÉBATS

Audience publique du 02 Juin 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2025.


JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier 
ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 27 décembre 2021, Mme [G] et M. [V] ont consenti à Mme [N] une promesse synallagmatique de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier et portant sur un bien immobiliser situé [Adresse 2] moyennant un prix de 325 000 euros, la vente devant être itérée le 1er juillet 2022.

Une clause pénale d’un montant de 32 500 euros a été stipulée.

Les promettants ont mis en demeure Mme [N] d’avoir à justifier de l’accomplissement des diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt et la vente n’a pas été réitérée.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 17 mai 2024, Mme [G] et M. [V] ont fait assigner Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de la clause pénale.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 19 février 2025 par ordonnance du même jour, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries du 2 juin 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 21 juillet 2025, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation introductive d’instance, Mme [G] et M. [V] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal,
- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 68 725 euros suivant augmentation de pénalité prévue dans la clause pénale ;

A titre subsidiaire,
- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 32 500 euros au titre de la clause pénale ;

En tout état de cause,
- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;

- condamner Mme [N] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Mme [N] aux dépens.

*
Le 29 avril 2025, Mme [N] a notifié par voie électronique d’une part des conclusions sollicitant la révocation de l’ordonnance de clôture et d’autre part des conclusions au fond par lesquelles elle demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre principal, 
- débouter Mme [G] et M. [V] de leurs demandes ;

A titre subsidiaire, 
- rejeter les demandes tendant à l’augmentation de la clause pénale ;
- réduire à de plus juste proportions la demande de condamnation dirigée contre elle ;

En tout état de cause, 
- rejeter l’indemnisation du préjudice moral ;
- rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, 
- condamner in solidum les demandeurs aux dépens et à lui payer 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’application combinée des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile qu’aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, après l’ordonnance de clôture, laquelle peut néanmoins être révoquée, d’office ou à la demande des parties – par conclusions dûment signifiées ou notifiées –, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. La constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, Mme [N] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture aux motifs :
- qu’elle a été assignée par acte d’huissier du 17 mai 2024.
- qu’elle a dû introduire un incident afin d’obtenir les pièces duquel elle s’est désistée après les avoir reçues en octobre 2024 ;
- qu’à l’audience de mise en état du 16 octobre 2024 l’affaire a été renvoyée au 22 janvier pour conclusions en défense ;
- qu’à l’audience du 22 janvier 2025, Mme [N] a obtenu un renvoi en faisant valoir l’existence de pourparlers ;


- que l’affaire a été renvoyée au 19 février, date à laquelle Mme [N] a sollicité un nouveau renvoi du fait de l’existence de pourparlers alors que demandeur a nié l’existence de tels pourparlers ;
- que la clôture a alors été prononcée.

Le tribunal observe d’abord qu’en près d’une année Mme [N] n’a jamais conclu alors que, s’agissant d’un litige portant sur l’accomplissement d’une conditions suspensive stipulée dans une promesse synallagmatique de vente, la défenderesse disposait des pièces essentielles, à savoir le compromis et les éventuelles mises en demeure, et qu’il lui appartenait simplement de produire les demandes/refus de prêt justifiant des diligences accomplies en matière d’obtention d’un crédit.

Le tribunal observe ensuite que les pourparlers n’ont pas été confirmés par les demandeurs, qui disposent d’un droit légitime à voir leur affaire instruite en un délai raisonnable, et qu’ils ne faisaient au demeurant nullement obstacle à ce qu’elle conclue afin de justifier, devant le tribunal, des diligences entreprises.

Le tribunal observe enfin que, pour ce qui est du critère légal, aucune cause grave n’est survenue postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Partant, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Si l'emprunteur n'obtient pas le prêt, c'est à lui qu'il revient de prouver qu'il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310). Mais une fois que la preuve a été rapportée par l'acquéreur qu'il a présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que l'acquéreur a empêché l'accomplissement de la condition (Cass. 3e civ., 26 mai 2010, no 09-15.317, Bull. civ. III).

Il résulte par ailleurs des dispositions d'ordre public de l'article L313-41 du code de la consommation que :
- lorsque la promesse de vente immobilière indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions du code de la consommation relatives au crédit immobilier, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement ;
- que la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ;
- que lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ;

- que les parties ne peuvent imposer à l'acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133) ;
- que les parties peuvent en revanche exiger de l'acquéreur qu'il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998) ;
- qu'il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu'il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment, selon l'article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-1 du même code.

L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Sur le sort de la clause

En l’espèce, est sollicité le paiement de la clause pénale ainsi stipulée : « les présentes (…) seront réitérées par acte authentique au plus tard le 1er juillet 2022 (…) La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de s’être exécuté dans un délai de dix jours suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : - invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente-deux mille cinq cent euros (32 500 euros). »

Les demandeurs justifient de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception visant cette clause postérieurement au 1er juillet 2022 et Mme [N] ne s’est pas exécutée, de sorte que le formalisme est respecté.

Sur le fond, il convient d’envisager la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée en page 13 de la promesse (étant rappelé qu’en la matière il revient au bénéficiaire de démontrer qu’il a accompli les diligences utiles) :

« L’acquéreur déclare que le financement de son acquisition sera réalisé avec l’aide d’un ou plusieurs prêts pour un montant de 349 400 euros
A concurrence de :
- 264 000 euros (…), sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 1,2% (hors assurances).
(…)

L’acquéreur s’engage à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demande de prêts répondant aux caractéristiques ci avant définies auprès de tout organisme prêteur ayant son siège social en France et dans au moins 3 établissement(s) financier(s) ou banque(s) et à en justifier au vendeur et au rédacteur des présentes dans un délai maximum de 10 jours à compter du dépôt de la demande.
(…) 

L’acquéreur s’engage à (…) justifier des diligences accomplies par la production de 2 refus de prêts. »

Sur ce, il résulte des pièces produites que d’une part Mme [N] (sur qui pèse la charge de la preuve) n’a fait qu’une seule demande de prêt alors qu’elle devait en faire plusieurs et d’autre part que cette demande ne correspond pas aux conditions stipulées puisqu’elle visait une durée de 299 mois (25 ans) alors que l’acte stipule « une durée maximum de 20 ans ».

Par conséquent, en application des dispositions de l’article 1303-4 du code civil, la condition suspensive doit être réputée accomplie, faute pour Mme [N] d’avoir réalisé les diligences mises à sa charge.

A défaut d’avoir réitéré la vente, Mme [N] est redevable de la clause pénale.

Sur les préjudices

Les demandeurs sollicitent l’aggravation de la clause pénale au motif qu’ils n’ont pu vendre le bien, que le marché s’est ensuite dégradé, qu’ils ont dû revoir leurs espérances de gains à la baisse et ont supporté divers frais.

Or, les demandeurs ne démontrent nullement qu’ils ont, à l’heure où le juge statue, perdu une opportunité de marché, qui ne peut certainement pas s’apprécier au regard d’un seul mandat de vente.

Par ailleurs, le coût des taxes foncières ne peut être regardé comme un préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale, qui vise justement à prémunir les promettants contre les effets économiques de l’immobilisation du bien, et dont le montant n’est manifestement pas dérisoire au regard des taxes supportées.

Partant, il y a lieu de rejeter la demande d’aggravation. 

Le tribunal considère qu’il y a lieu de réduire la clause, le montant paraissant particulièrement excessif au regard du préjudice effectivement subi.

Mme [N] sera ainsi condamnée à payer aux demandeurs la somme de 10 000 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens


Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme [N], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). 

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [N], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [G] et M. [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire 

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [N] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE Mme [N] à payer à Mme [G] et M. [V] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale ;

DEBOUTE Mme [G] et M. [V] de leur demande au titre du préjudice moral ;

MET les dépens à la charge de Mme [N] ;




CONDAMNE Mme [N] à payer à Mme [G] et M. [V] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2025-07-21T18:01:08.992Z.