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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, REFERES CONSTRUCTION, 23 juillet 2025, n° 25/00407

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées le 15 janvier 2025 à l'égard de Maître [G] [B], notaire associé de la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE, et de la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, a saisi la présente juridiction aux fins principales de condamner les défendeurs à lui payer une somme provisionnelle de 73 801,01 euros correspondant au montant total de l'opposition en date du 28 février 2024, outre celle de 1500 euros à valoir sur le préjudice de trésorerie subi ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025 par lesquelles la SCI B.L.S. est intervenue volontairement à la présente instance en sollicitant notamment de voir déclarer le syndicat requérant irrecevable en son action ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l'audience du 11 juin 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 835 du code de procédure civile et de la jurisprudence (CA Aix-en-Provence, chambre 1-1, 25 mars 2025, RG 21/03203), de :
DECLARER irrecevable sur le fondement des articles 329 et suivants du code de procédure civile, la SCI BLS,
En tout état de cause, la DEBOUTER de ses demandes,
La CONDAMNER au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] –BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer une somme provisionnelle de 73 801,01 euros correspondant au montant total de l’opposition en date du 28 février 2024,
CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer la somme provisionnelle de 1500 euros à valoir sur le préjudice de trésorerie subi,
A titre subsidiaire, CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer la somme provisionnelle de 73 801,01 euros - 12 500 euros, soit la somme de 61 301,01 euros,
CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens, comprenant les frais d’opposition ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, reprenant leurs précédentes écritures et soutenues à l'audience du 11 juin 2025, par lesquelles Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE sollicitent du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles L.322-3, L.322-4, R.322-23 du code des procédures civiles d'exécution, 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et des jurisprudences précitées, de :
Leur DONNER ACTE de ce qu’ils ont libéré la somme de 50 000 euros au profit du syndic de copropriété [Adresse 4] suite à l’accord de la SCI BLS en date du 5 mai 2025,
Leur DONNER ACTE en ce qu’ils détiennent en leur qualité de tiers détenteur la somme de 34 792,21 euros,
STATUER ce que de droit quant au sort des fonds,
Leur DONNER ACTE de ce qu’ils remettront le restant des fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision,
JUGER que la remise des fonds portera décharge de leur mission,
DEBOUTER en revanche le syndic de copropriété [Adresse 4] de sa demande de « condamnation » à leur encontre à lui régler la somme provisionnelle de 73 801,01 euros correspondant au montant total de l’opposition en date du 28 février 2024, le notaire ne pouvant être condamné pour avoir respecté son obligation en qualité de tiers détenteur,





La DEBOUTER pour les mêmes raisons susmentionnées de sa demande subsidiaire de voir condamner les concluants à lui verser la somme provisionnelle de 61 301,01 euros correspondant au montant total de l’opposition de février 2024 (73 801,01 euros) après déduction de la compensation (12 500 euros) ordonnée par la cour d'appel d’Aix-en-Provence suivant arrêt du 4 avril 2024,
La DEBOUTER pour les mêmes raisons susmentionnées de sa demande de condamnation à payer au syndic de copropriété [Adresse 4] la somme de 1500 euros au titre d’un prétendu préjudice de trésorerie subi,
La DEBOUTER pour les mêmes raisons susmentionnées de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,
CONDAMNER le syndic de copropriété [Adresse 4] ou tout succombant à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l'audience du 11 juin 2025, par lesquelles la SCI B.L.S. sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 328, 330 du code de procédure civile, 20 de la loi du 10 juillet 1965, L.322-3, L.322-4, R.322-23 à R.322-25, R.331-1 à R.334-3, R.332-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :
Déclarer recevable son intervention volontaire accessoire,
Juger irrecevable l'action en référé introduite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice contre Maître [G] [B] et la SCP de notaires [B] – BATTAGLIA – COIQUAND – SINANYAN-DETHEVE eu égard à la contestation sérieuse développée par la SCI B.L.S.,
Statuer ce que de droit sur les dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Motifs

DISCUSSION

Sur l'intervention volontaire

Aux termes des articles 328 à 330 du code de procédure civile, l'intervention volontaire à une instance civile est principale ou accessoire :

elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est alors recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ;
elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie, l'intervenant à titre accessoire pouvant par ailleurs se désister unilatéralement de son intervention.
Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité de l'intervention de la société B.L.S., objectant qu'elle est tardive alors que l'opposition au prix de vente conforme à l'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 remonte à plus de quinze mois en arrière sans que jusque-là l'intervenante n'ait formulé la moindre contestation.

Il est relevé que, par acte de vente du 13 février 2024, la SCI B.L.S. a vendu le lot 301 au sein de la copropriété [Adresse 4], et que suite à l'existence d'une créance, le syndicat requérant a formé opposition au prix de vente sur un montant principal de charges impayées de 73 801 euros, et ce par acte signifié le 28 février 2024 au notaire défendeur Maître [B] en charge de la vente.

La société B.L.S. justifie qu'elle a intérêt, pour la conversation des droits, à intervenir à la présente instance portant sur le sort des sommes ayant fait l'objet d'une opposition au paiement du prix de vente, d'autant qu'à ce jour elle justifie de l'introduction d'une instance au fond visant à contester la procédure d'opposition.





Le syndicat requérant conteste le bien-fondé de cette contestation, qui relève de l'appréciation de la juridiction désormais saisie au fond, outre son caractère tardif, sans toutefois démontrer qu'un délai préfix ou de prescription n'aurait pas été respecté en l'espèce.

S'agissant en particulier du délai de trois mois visé à l'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, son respect fait en l'espèce l'objet d'une discussion entre les parties dans le cadre de la présente instance, la société défenderesse et les notaires invoquant le respect du texte précité alors que le syndicat requérant le conteste.

Cet élément sera tranché ci-après au titre des demandes principales et éventuellement subsidiaires, mais ne peut servir valablement à dénier le droit de la société B.L.S. à participer à ce débat en déclarant irrecevable son intervention volontaire.

Dès lors, il ne peut être conclu à une irrecevabilité de ce chef de sorte que la société B.L.S. sera déclarée recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur les demandes principales et subsidiaires

Le syndicat requérant fonde ses prétentions sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier, ou d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il fait valoir que l'article 1240 du code civil lui permet de venir réclamer la condamnation provisionnelle du notaire dans le cadre du non-respect de la procédure issue de l'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, et en l'espèce du fait que Maître [B] n'a pas reçu de contestation de la venderesse dans le délai de trois mois suivant la signification de l'opposition au paiement du prix de vente. Il ajoute que le notaire n'est pas juge de la validité de l'opposition.

Les notaires défendeurs soutiennent n'avoir commis aucune faute et avoir pris acte de la contestation de l'opposition en litige.

La société B.L.S. soutient l'existence d'une contestation de l'opposition, par laquelle elle a saisi le tribunal au fond et sollicite subsidiairement que le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires soit réévalué à la somme totale de 54 798,86 euros.

Les causes d'irrecevabilité invoquées par les défendeurs et l'intervenante volontaire concernent l'office du juge des référés, et notamment l'existence d'une contestation sérieuse l'empêchant de statuer sur les demandes fondées sur l'article 835 alinéa 2 précité.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est souverainement appréciée par le juge des référés et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une opposition aux demandes adverses.

L'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « I. Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.


L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1.
II. Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :
1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur. »

En outre, l'article 1240 du code civil énonce : « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les éléments produits aux débats par les parties, notamment par le syndicat requérant, démontrent :

que la créance de charges impayées est fondée en son principe, par les jugements rendus les 8 septembre 2015 (condamnation de la SCI B.L.S. à payer au syndicat requérant la somme de 19 560,02 euros avec délais de paiement, outre les dépens), 8 décembre 2020 (condamnation de la SCI B.L.S. à payer au syndicat requérant la somme de 18 122,05 euros, outre les dépens et la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles), outre les charges échues depuis ces condamnations ;
que, compte tenu de la procédure de saisie immobilière menée par le syndicat requérant sur le lot de copropriété appartenant à la société B.L.S., le montant du prix de la vente conclue le 13 février 2024 (300 000 euros) a été déposé à la caisse des dépôts et des consignations par le notaire en charge de la vente, le jugement du 15 mars 2024 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan ordonnant la vente forcée du bien immobilier à la date du 5 juillet 2024 ;
que, par arrêt rendu le 4 avril 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la créance du syndicat dans le cadre de la procédure de saisie immobilière a été ramenée à 36 552,17 euros, outre intérêts à compter du 30 septembre 2022 jusqu'à parfait paiement, après compensation des créances réciproques des parties ;
que, par suite du jugement du juge de l'exécution du 5 août 2024, le commandement valant saisie immobilière a été déclaré caduc par suite de l'absence de poursuite de la vente forcée du bien par le syndicat requérant, si bien qu'il n'y avait plus lieu à consignation, ce que confirme notamment la caisse des dépôts et des consignations dans son courrier adressé le 17 octobre 2023 (en réalité 2024) au conseil du syndicat requérant.






Il résulte de ces démarches que la consignation du solde du prix de vente résulte de la procédure de saisie immobilière menée et que Maître [B] observe que le prix de vente n'est devenu disponible à nouveau que le 22 octobre 2024 lorsque la caisse des dépôts et des consignations le lui a reversé.

Par conséquent, le notaire ne pouvait en aucun cas libérer les fonds au profit du syndicat requérant avant cette date compte tenu de la procédure de saisie immobilière en cours.

Par l'article 20 précité, le notaire a l'obligation de solliciter l'accord des parties sur le sort de l'opposition.

Or sur ce point, les échanges de courriels entre les parties au printemps 2024 laissent voir une absence d'accord sur le montant de la créance due au syndicat requérant par la gérante de la société B.L.S., en tout cas jusqu'au 5 mai 2025, date à laquelle la société B.L.S. donne son accord pour adresser au syndicat requérant la somme de 50 000 euros.

Maître [B] objecte ainsi à raison qu'il ne pouvait remettre la somme de 73 801,01 euros alors que les causes de la saisie immobilière faisaient état d'une créance avec un montant moindre (36 552,17 euros), qu'aucun accord amiable des parties n'avait été trouvé sur le sort de l'opposition au paiement du prix de vente, en particulier sur le montant des sommes dues, et que la présente procédure a été introduite dès le 15 janvier 2025 de sorte qu'il devait attendre la décision judiciaire sur le sort de l'opposition.

A ce jour au surplus, une instance au fond a été introduite par la société B.L.S. pour contester l'opposition au paiement du prix de vente et il n'appartient pas à la présente juridiction d'en juger la recevabilité et le bien-fondé.

Dès lors, il n'est pas établi de faute du notaire en lien avec un quelconque préjudice du syndicat requérant si bien que l'obligation non sérieusement contestable de réparation à hauteur de 73801,01 euros, ou subsidiairement de 61 301,01 euros, n'est pas prouvée.

Il en va de même du préjudice de trésorerie à hauteur de 1500 euros, dont il n'est établi ni le principe et le quantum d'un tel préjudice, ni le lien avec une prétendue faute du notaire.

Il sera seulement donné acte au notaire de l'accord des parties sur une somme de 50 000 euros, visée par le courrier de la société B.L.S. reçu le 5 mai 2025, le surplus de la somme faisant l'objet d'une procédure judiciaire au fond dont il convient d'attendre l'issue pour déterminer le sort.

Il n'y a cependant pas lieu à une quelconque condamnation ou mention au dispositif de la présente décision de ces éléments de fait.

Il n'y a pas lieu à référé sur les demandes principales et subsidiaires du syndicat requérant.


Sur les demandes accessoires

Le syndicat requérant, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance. Les frais de l'opposition ne peuvent être inclus dans les dépens du référé puisque aucune condamnation n'est intervenue sur la base de cet acte et que par ailleurs ladite opposition fait l'objet d'une contestation dans le cadre d'une instance au fond.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant, Maître [B] et l'office notarial défenderesse seront déboutés de leurs demandes à ce titre.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

DECLARONS la SCI B.L.S. recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales et subsidiaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, et le DEBOUTONS intégralement de ses demandes.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, aux entiers dépens de l'instance.

REJETONS le surplus des demandes.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.


LE GREFFIER LE PRESIDENT
Texte intégral
T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
____________


O R D O N N A N C E D E R É F É R É 
CONSTRUCTION



RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/00407 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KQPN

MINUTE n° : 2025/ 443

DATE : 23 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT



DEMANDERESSE

S.D.C. LA GALIOTE représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY,, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDEURS

Maître [G] [B], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant) 

S.C.P. [B] - BATTAGLIA - COIQUAUD - SINANYAN- DETHEVE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN (avocat postulant) et Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE (avocat plaidant) 


INTERVENANTE VOLONTAIRE 

S.C.I. BLS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Lionel FERLAUD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 11 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.


copie exécutoire à 
Me Lionel FERLAUD
Me Jean-luc FORNO
Me Alain-david POTHET

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à Me Lionel FERLAUD
Me Jean-luc FORNO
Me Alain-david POTHET



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les assignations délivrées le 15 janvier 2025 à l'égard de Maître [G] [B], notaire associé de la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE, et de la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, a saisi la présente juridiction aux fins principales de condamner les défendeurs à lui payer une somme provisionnelle de 73 801,01 euros correspondant au montant total de l'opposition en date du 28 février 2024, outre celle de 1500 euros à valoir sur le préjudice de trésorerie subi ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025 par lesquelles la SCI B.L.S. est intervenue volontairement à la présente instance en sollicitant notamment de voir déclarer le syndicat requérant irrecevable en son action ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l'audience du 11 juin 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY LAMY, sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, 835 du code de procédure civile et de la jurisprudence (CA Aix-en-Provence, chambre 1-1, 25 mars 2025, RG 21/03203), de :
DECLARER irrecevable sur le fondement des articles 329 et suivants du code de procédure civile, la SCI BLS,
En tout état de cause, la DEBOUTER de ses demandes,
La CONDAMNER au paiement d’une somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] –BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer une somme provisionnelle de 73 801,01 euros correspondant au montant total de l’opposition en date du 28 février 2024,
CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer la somme provisionnelle de 1500 euros à valoir sur le préjudice de trésorerie subi,
A titre subsidiaire, CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer la somme provisionnelle de 73 801,01 euros - 12 500 euros, soit la somme de 61 301,01 euros,
CONDAMNER Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens, comprenant les frais d’opposition ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, reprenant leurs précédentes écritures et soutenues à l'audience du 11 juin 2025, par lesquelles Maître [G] [B], notaire associé, et la SCP [B] – BATTAGLIA – COIQUAUD – SINANYAN-DETHEVE sollicitent du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles L.322-3, L.322-4, R.322-23 du code des procédures civiles d'exécution, 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 et des jurisprudences précitées, de :
Leur DONNER ACTE de ce qu’ils ont libéré la somme de 50 000 euros au profit du syndic de copropriété [Adresse 4] suite à l’accord de la SCI BLS en date du 5 mai 2025,
Leur DONNER ACTE en ce qu’ils détiennent en leur qualité de tiers détenteur la somme de 34 792,21 euros,
STATUER ce que de droit quant au sort des fonds,
Leur DONNER ACTE de ce qu’ils remettront le restant des fonds à qui il appartiendra sur signification de la décision,
JUGER que la remise des fonds portera décharge de leur mission,
DEBOUTER en revanche le syndic de copropriété [Adresse 4] de sa demande de « condamnation » à leur encontre à lui régler la somme provisionnelle de 73 801,01 euros correspondant au montant total de l’opposition en date du 28 février 2024, le notaire ne pouvant être condamné pour avoir respecté son obligation en qualité de tiers détenteur,





La DEBOUTER pour les mêmes raisons susmentionnées de sa demande subsidiaire de voir condamner les concluants à lui verser la somme provisionnelle de 61 301,01 euros correspondant au montant total de l’opposition de février 2024 (73 801,01 euros) après déduction de la compensation (12 500 euros) ordonnée par la cour d'appel d’Aix-en-Provence suivant arrêt du 4 avril 2024,
La DEBOUTER pour les mêmes raisons susmentionnées de sa demande de condamnation à payer au syndic de copropriété [Adresse 4] la somme de 1500 euros au titre d’un prétendu préjudice de trésorerie subi,
La DEBOUTER pour les mêmes raisons susmentionnées de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens,
CONDAMNER le syndic de copropriété [Adresse 4] ou tout succombant à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, reprenant ses précédentes écritures et soutenues à l'audience du 11 juin 2025, par lesquelles la SCI B.L.S. sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 328, 330 du code de procédure civile, 20 de la loi du 10 juillet 1965, L.322-3, L.322-4, R.322-23 à R.322-25, R.331-1 à R.334-3, R.332-1 du code des procédures civiles d'exécution, de :
Déclarer recevable son intervention volontaire accessoire,
Juger irrecevable l'action en référé introduite par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice contre Maître [G] [B] et la SCP de notaires [B] – BATTAGLIA – COIQUAND – SINANYAN-DETHEVE eu égard à la contestation sérieuse développée par la SCI B.L.S.,
Statuer ce que de droit sur les dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
 

DISCUSSION

Sur l'intervention volontaire

Aux termes des articles 328 à 330 du code de procédure civile, l'intervention volontaire à une instance civile est principale ou accessoire :

elle est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n'est alors recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ;
elle est accessoire lorsqu'elle appuie les prétentions d'une partie et est alors recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie, l'intervenant à titre accessoire pouvant par ailleurs se désister unilatéralement de son intervention.
Le syndicat des copropriétaires conteste la recevabilité de l'intervention de la société B.L.S., objectant qu'elle est tardive alors que l'opposition au prix de vente conforme à l'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 remonte à plus de quinze mois en arrière sans que jusque-là l'intervenante n'ait formulé la moindre contestation.

Il est relevé que, par acte de vente du 13 février 2024, la SCI B.L.S. a vendu le lot 301 au sein de la copropriété [Adresse 4], et que suite à l'existence d'une créance, le syndicat requérant a formé opposition au prix de vente sur un montant principal de charges impayées de 73 801 euros, et ce par acte signifié le 28 février 2024 au notaire défendeur Maître [B] en charge de la vente.

La société B.L.S. justifie qu'elle a intérêt, pour la conversation des droits, à intervenir à la présente instance portant sur le sort des sommes ayant fait l'objet d'une opposition au paiement du prix de vente, d'autant qu'à ce jour elle justifie de l'introduction d'une instance au fond visant à contester la procédure d'opposition.





Le syndicat requérant conteste le bien-fondé de cette contestation, qui relève de l'appréciation de la juridiction désormais saisie au fond, outre son caractère tardif, sans toutefois démontrer qu'un délai préfix ou de prescription n'aurait pas été respecté en l'espèce.

S'agissant en particulier du délai de trois mois visé à l'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, son respect fait en l'espèce l'objet d'une discussion entre les parties dans le cadre de la présente instance, la société défenderesse et les notaires invoquant le respect du texte précité alors que le syndicat requérant le conteste.

Cet élément sera tranché ci-après au titre des demandes principales et éventuellement subsidiaires, mais ne peut servir valablement à dénier le droit de la société B.L.S. à participer à ce débat en déclarant irrecevable son intervention volontaire.

Dès lors, il ne peut être conclu à une irrecevabilité de ce chef de sorte que la société B.L.S. sera déclarée recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

Sur les demandes principales et subsidiaires

Le syndicat requérant fonde ses prétentions sur l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'accorder une provision au créancier, ou d'ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il fait valoir que l'article 1240 du code civil lui permet de venir réclamer la condamnation provisionnelle du notaire dans le cadre du non-respect de la procédure issue de l'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, et en l'espèce du fait que Maître [B] n'a pas reçu de contestation de la venderesse dans le délai de trois mois suivant la signification de l'opposition au paiement du prix de vente. Il ajoute que le notaire n'est pas juge de la validité de l'opposition.

Les notaires défendeurs soutiennent n'avoir commis aucune faute et avoir pris acte de la contestation de l'opposition en litige.

La société B.L.S. soutient l'existence d'une contestation de l'opposition, par laquelle elle a saisi le tribunal au fond et sollicite subsidiairement que le montant réclamé par le syndicat des copropriétaires soit réévalué à la somme totale de 54 798,86 euros.

Les causes d'irrecevabilité invoquées par les défendeurs et l'intervenante volontaire concernent l'office du juge des référés, et notamment l'existence d'une contestation sérieuse l'empêchant de statuer sur les demandes fondées sur l'article 835 alinéa 2 précité.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est souverainement appréciée par le juge des référés et qu'elle ne saurait être constituée par la seule expression d'une opposition aux demandes adverses.

L'article 20 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « I. Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.


L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1.
II. Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :
1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à-vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur. »

En outre, l'article 1240 du code civil énonce : « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Les éléments produits aux débats par les parties, notamment par le syndicat requérant, démontrent :

que la créance de charges impayées est fondée en son principe, par les jugements rendus les 8 septembre 2015 (condamnation de la SCI B.L.S. à payer au syndicat requérant la somme de 19 560,02 euros avec délais de paiement, outre les dépens), 8 décembre 2020 (condamnation de la SCI B.L.S. à payer au syndicat requérant la somme de 18 122,05 euros, outre les dépens et la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles), outre les charges échues depuis ces condamnations ;
que, compte tenu de la procédure de saisie immobilière menée par le syndicat requérant sur le lot de copropriété appartenant à la société B.L.S., le montant du prix de la vente conclue le 13 février 2024 (300 000 euros) a été déposé à la caisse des dépôts et des consignations par le notaire en charge de la vente, le jugement du 15 mars 2024 du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Draguignan ordonnant la vente forcée du bien immobilier à la date du 5 juillet 2024 ;
que, par arrêt rendu le 4 avril 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la créance du syndicat dans le cadre de la procédure de saisie immobilière a été ramenée à 36 552,17 euros, outre intérêts à compter du 30 septembre 2022 jusqu'à parfait paiement, après compensation des créances réciproques des parties ;
que, par suite du jugement du juge de l'exécution du 5 août 2024, le commandement valant saisie immobilière a été déclaré caduc par suite de l'absence de poursuite de la vente forcée du bien par le syndicat requérant, si bien qu'il n'y avait plus lieu à consignation, ce que confirme notamment la caisse des dépôts et des consignations dans son courrier adressé le 17 octobre 2023 (en réalité 2024) au conseil du syndicat requérant.






Il résulte de ces démarches que la consignation du solde du prix de vente résulte de la procédure de saisie immobilière menée et que Maître [B] observe que le prix de vente n'est devenu disponible à nouveau que le 22 octobre 2024 lorsque la caisse des dépôts et des consignations le lui a reversé.

Par conséquent, le notaire ne pouvait en aucun cas libérer les fonds au profit du syndicat requérant avant cette date compte tenu de la procédure de saisie immobilière en cours.

Par l'article 20 précité, le notaire a l'obligation de solliciter l'accord des parties sur le sort de l'opposition.

Or sur ce point, les échanges de courriels entre les parties au printemps 2024 laissent voir une absence d'accord sur le montant de la créance due au syndicat requérant par la gérante de la société B.L.S., en tout cas jusqu'au 5 mai 2025, date à laquelle la société B.L.S. donne son accord pour adresser au syndicat requérant la somme de 50 000 euros.

Maître [B] objecte ainsi à raison qu'il ne pouvait remettre la somme de 73 801,01 euros alors que les causes de la saisie immobilière faisaient état d'une créance avec un montant moindre (36 552,17 euros), qu'aucun accord amiable des parties n'avait été trouvé sur le sort de l'opposition au paiement du prix de vente, en particulier sur le montant des sommes dues, et que la présente procédure a été introduite dès le 15 janvier 2025 de sorte qu'il devait attendre la décision judiciaire sur le sort de l'opposition.

A ce jour au surplus, une instance au fond a été introduite par la société B.L.S. pour contester l'opposition au paiement du prix de vente et il n'appartient pas à la présente juridiction d'en juger la recevabilité et le bien-fondé.

Dès lors, il n'est pas établi de faute du notaire en lien avec un quelconque préjudice du syndicat requérant si bien que l'obligation non sérieusement contestable de réparation à hauteur de 73801,01 euros, ou subsidiairement de 61 301,01 euros, n'est pas prouvée.

Il en va de même du préjudice de trésorerie à hauteur de 1500 euros, dont il n'est établi ni le principe et le quantum d'un tel préjudice, ni le lien avec une prétendue faute du notaire.

Il sera seulement donné acte au notaire de l'accord des parties sur une somme de 50 000 euros, visée par le courrier de la société B.L.S. reçu le 5 mai 2025, le surplus de la somme faisant l'objet d'une procédure judiciaire au fond dont il convient d'attendre l'issue pour déterminer le sort.

Il n'y a cependant pas lieu à une quelconque condamnation ou mention au dispositif de la présente décision de ces éléments de fait.

Il n'y a pas lieu à référé sur les demandes principales et subsidiaires du syndicat requérant.


Sur les demandes accessoires

Le syndicat requérant, partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance. Les frais de l'opposition ne peuvent être inclus dans les dépens du référé puisque aucune condamnation n'est intervenue sur la base de cet acte et que par ailleurs ladite opposition fait l'objet d'une contestation dans le cadre d'une instance au fond.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant, Maître [B] et l'office notarial défenderesse seront déboutés de leurs demandes à ce titre.








PAR CES MOTIFS


Nous, Juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

DECLARONS la SCI B.L.S. recevable en son intervention volontaire à la présente instance.

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes principales et subsidiaires du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, et le DEBOUTONS intégralement de ses demandes.

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY, aux entiers dépens de l'instance.

REJETONS le surplus des demandes.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.


LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R322-25, code de procedure civile 329, code des procedures civiles d'execution R331-1, code de l'urbanisme L211-4, code des procedures civiles d'execution L322-3, code de procedure civile 330, code des procedures civiles d'execution R332-1, code des procedures civiles d'execution R322-23, code de procedure civile 328, code des procedures civiles d'execution R334-3, code des procedures civiles d'execution L322-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-07-23T19:11:00.547Z.