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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, REFERES 1ère Section, 28 juillet 2025, n° 25/01253

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)Droit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

civile immobilièrepar actions simplifiée

Exposé du litige

DEMANDERESSE

LA S.C.I. MARLEN INVEST 
société civile immobilière au capital social de 100 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 898 301 544, 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

LA S.A.S. E-CARS 
société par actions simplifiée au capital social de 1 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 797 978 996, 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
défaillante





I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 30 avril 2025, la SCI MARLEN INVEST a fait assigner la SAS E-CARS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire et 835 du code de procédure civile, afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 19 février 2024 à la date du 13 avril 2025, aux torts exclusifs de la SAS E-CARS ;
- ordonner l’expulsion immédiate de la SAS E-CARS ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, dès la signification de l’ordonnance, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais exclusifs de la SAS E-CARS 
- condamner la SAS E-CARS à lui verser la somme provisionnelle de 6 690,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 avril 2025, assortie des intérêts de droit en application des dispositions prévues par l’article 1231-7 du code civil ; 
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle dont sera redevable la SAS E-CARS à la somme de 850 euros, charges, taxes et accessoires inclus ; 
- condamner la SAS E-CARS au paiement par provision de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- condamner la SAS E-CARS à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer des 12 et 13 mars 2025, et aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A 444-1 et suivants du code de commerce. 

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 19 février 2024, elle a donné en location à la SAS E-CARS des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que selon avenant sous-seing privé en date du 1er mai 2024, il a été ajouté à la désignation des locaux pris à bail un second bureau et un couloir le desservant situés à la même adresse ; qu’elle rencontre des difficultés pour obtenir le paiement des loyers et charges, plusieurs échéances demeurant impayées ; que par actes des 12 et 13 mars 2025, elle a fait délivrer, à l’adresse des locaux loués et au siège social, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025. 

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

La signification de l’assignation à la SAS E-CARS a été convertie en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. 

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.


II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à la SAS E-CARS, à l’adresse des locaux loués et au siège social, respectivement le 12 et le 13 mars 2025, pour un montant de 4 517,93 euros d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 février 2025 ;
- que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement ;
- que la dette s’élève selon décompte arrêté au 14 avril 2025 à 6 690,88 euros, mensualité d’avril incluse. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 13 avril 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS E-CARS, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ; 

- de dire qu'à compter du 13 avril 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS E-CARS est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date ;

- de condamner la SAS E-CARS au paiement de la somme provisionnelle de 6 690,88 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés (mensualité d’avril incluse) arrêtée au 14 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 sur la créance exigible au jour de celui-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

- de condamner la SAS E-CARS au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 850 euros, à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux. 

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS E-CARS, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur les demandes accessoires

La SAS E-CARS sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer des 12 et 13 mars 2025 et aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A444-1 et suivants du code de commerce. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SAS E-CARS sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Motifs

III - DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail liant la SCI MARLEN INVEST à la SAS E-CARS ;

Condamne la SAS E-CARS à payer à la SCI MARLEN INVEST la somme provisionnelle de 6 690,88 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, arrêtée au 14 avril 2025, mensualité d’avril incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 sur la créance exigible au jour de celui-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne la SAS E-CARS à payer à la SCI MARLEN INVEST une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 850 euros, à compter de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS E-CARS, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

Autorise la SCI MARLEN INVEST à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS E-CARS; 

Condamne la SAS E-CARS à payer à la SCI MARLEN INVEST la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS E-CARS aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer des 12 et 13 mars 2025 et aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A444-1 et suivants du code de commerce. 

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.


Le Greffier, Le Président,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE [Localité 6]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30B



N° RG 25/01253 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2GUZ

2 copies















GROSSE délivrée
le 28/07/2025
à la SELARL GARONNE AVOCATS


Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du seize juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, greffière lors des débats, et de Josselyne NORDET, Greffière lors du prononcé, 


DEMANDERESSE

LA S.C.I. MARLEN INVEST 
société civile immobilière au capital social de 100 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 898 301 544, 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSE

LA S.A.S. E-CARS 
société par actions simplifiée au capital social de 1 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Bordeaux sous le numéro 797 978 996, 
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 5]
[Localité 3]
défaillante





I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 30 avril 2025, la SCI MARLEN INVEST a fait assigner la SAS E-CARS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire et 835 du code de procédure civile, afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 19 février 2024 à la date du 13 avril 2025, aux torts exclusifs de la SAS E-CARS ;
- ordonner l’expulsion immédiate de la SAS E-CARS ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, dès la signification de l’ordonnance, au besoin par l’assistance de la force publique et d’un serrurier;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais exclusifs de la SAS E-CARS 
- condamner la SAS E-CARS à lui verser la somme provisionnelle de 6 690,88 euros au titre de la dette locative arrêtée au 13 avril 2025, assortie des intérêts de droit en application des dispositions prévues par l’article 1231-7 du code civil ; 
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle dont sera redevable la SAS E-CARS à la somme de 850 euros, charges, taxes et accessoires inclus ; 
- condamner la SAS E-CARS au paiement par provision de l’indemnité d’occupation telle que fixée ci-dessus jusqu’à la libération effective des lieux ; 
- condamner la SAS E-CARS à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer des 12 et 13 mars 2025, et aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A 444-1 et suivants du code de commerce. 

La demanderesse expose que par acte sous-seing privé en date du 19 février 2024, elle a donné en location à la SAS E-CARS des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que selon avenant sous-seing privé en date du 1er mai 2024, il a été ajouté à la désignation des locaux pris à bail un second bureau et un couloir le desservant situés à la même adresse ; qu’elle rencontre des difficultés pour obtenir le paiement des loyers et charges, plusieurs échéances demeurant impayées ; que par actes des 12 et 13 mars 2025, elle a fait délivrer, à l’adresse des locaux loués et au siège social, un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025. 

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

La signification de l’assignation à la SAS E-CARS a été convertie en procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. 

L’état des privilèges et nantissements n’a révélé l’existence d’aucune inscription.


II – MOTIFS DE LA DECISION

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :

- que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
- qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à la SAS E-CARS, à l’adresse des locaux loués et au siège social, respectivement le 12 et le 13 mars 2025, pour un montant de 4 517,93 euros d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 février 2025 ;
- que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement ;
- que la dette s’élève selon décompte arrêté au 14 avril 2025 à 6 690,88 euros, mensualité d’avril incluse. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 13 avril 2025 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

- d'ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS E-CARS, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ; 

- de dire qu'à compter du 13 avril 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, la SAS E-CARS est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer en vigueur avant cette date ;

- de condamner la SAS E-CARS au paiement de la somme provisionnelle de 6 690,88 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés (mensualité d’avril incluse) arrêtée au 14 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 sur la créance exigible au jour de celui-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

- de condamner la SAS E-CARS au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 850 euros, à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à libération effective des lieux. 

Afin d’assurer l’effectivité du départ de la SAS E-CARS, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur les demandes accessoires

La SAS E-CARS sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer des 12 et 13 mars 2025 et aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A444-1 et suivants du code de commerce. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La SAS E-CARS sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.


III - DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Constate la résiliation, par l’acquisition de la clause résolutoire, du bail liant la SCI MARLEN INVEST à la SAS E-CARS ;

Condamne la SAS E-CARS à payer à la SCI MARLEN INVEST la somme provisionnelle de 6 690,88 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, arrêtée au 14 avril 2025, mensualité d’avril incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12 mars 2025 sur la créance exigible au jour de celui-ci et de la date d’échéance pour le surplus ;

Condamne la SAS E-CARS à payer à la SCI MARLEN INVEST une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 850 euros, à compter de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SAS E-CARS, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] et ce, avec l'assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

Autorise la SCI MARLEN INVEST à faire transporter dans tout lieu qui lui plaira les meubles éventuellement laissés par le preneur dans les lieux loués après son départ, et ce aux frais, risques et périls de la SAS E-CARS; 

Condamne la SAS E-CARS à payer à la SCI MARLEN INVEST la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS E-CARS aux dépens, en ce compris notamment le coût des commandements de payer des 12 et 13 mars 2025 et aux droits de recouvrement et d’exécution du commissaire de justice prévus aux articles A444-1 et suivants du code de commerce. 

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.


Le Greffier, Le Président,

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Mise à jour de la source le 2025-07-28T18:06:04.644Z.