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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montargis, 1ère Chambre, 3 juin 2025, n° 23/00430

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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 2 mars 1991 reçu par Maître [S], Madame [P] [X] a acquis des époux [F] une maison d’habitation sur la commune de Chuelles, lieudit « rue de Chateaurenard » pour une superficie de 8a, 61ca figurant au cadastre sections L 179 et L 180, correspondant au n° 36 de la route de Château Renard.

Selon attestation de propriété du 10 avril 2017, délivrée à la suite du décès de sa mère, Madame [P] [X] a reçu les parcelles n° L 222, L 186, L 221 correspondant au n° 34 de la route de Château Renard. 

Par acte reçu le 4 Aout 2021, par Maître [R] les époux [O] se sont portés acquéreurs du bien immobilier 40 rue de Château-Renard, parcelles n° L 181 ; L 184 ; L 463 ; L 464 ; L 694 ; L 695 et L 696.

Madame [P] [X] a fait établir un constat par Maître [C] [M] qui a rédigé un procès-verbal le 11 aout 2022, visant à faire établir que les époux [O] mettent obstacle à son accès au fond de son terrain, parcelle n° L 180 auquel.

Les époux [O] ont dénoncé le procès-verbal le 25 aout 2022, et Madame [P] [X] les a mis en demeure de lui laisser profiter de son « droit de passage ».

Aucune issue favorable n’a pu être trouvée auprès de Monsieur [V] [U], conciliateur de justice.

Par acte délivré le 3 mars 2023, Madame [P] [X] a fait assigner Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] aux fins de les enjoindre à retirer la clôture et tout objet entravant la jouissance de son droit de passage sur la parcelle cadastrée L185, ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice moral.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 14 novembre 2024, Madame [P] [X] demande au juge de la mise en état d’ordonner une expertise judiciaire.

Par dernières conclusions du 4 février 2025, Madame [P] [X] demande au juge de la mise en état de :

Ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert avec la mission suivante : 
Se rendre sur les lieux sis, après y avoir convoqué les parties ;
Se faire remettre tous les titres de propriété, 
Rechercher la ligne séparative entre les propriétés des époux [O] et de Madame [X] situées à CHUELLES notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et les coutumes, en procédant si besoin est au mesurage et arpentage des fonds,
Dire s’il existe une servitude conventionnelle, par destination du père de maille ou pour cause d’enclave entre les fonds des époux [O] et de Madame [X],
Dans l’affirmative, déterminer son emprise,
Si besoin procéder au bornage,
Préciser l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiètements sur la propriété d’autrui, les décrire et les positionner sur un plan le cas échéant, rechercher tous éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,
Dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale, et celles qu’il propose,
Dire que cette expertise se fera aux frais avancés des époux [O] ;
Débouter les époux [O] de leur demande au titre de la procédure d’incident abusive ;
Débouter les époux [O] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner les époux [O] à verser à Madame [X] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Se fondant sur les dispositions des articles 637 à 710 du code civil et 145 du code de procédure civile, Madame [P] [X] expose que le droit de passage qu’elle revendique est issu de son titre actuel de propriété. Elle précise cependant que la même parcelle est dénommée « cour commune » sur certains actes, de sorte qu’elle n’est pas en mesure d’établir sa servitude conventionnelle par titre et qu’une expertise lui paraît nécessaire pour que soit établi son droit de passage. Considérant que l’attitude des époux [O] a rendu nécessaire l’expertise, ils doivent en supporter la charge provisoire.

Subsidiairement, elle sollicite que le droit de passage soit établi par destination du père de famille, en ce que les parcelles dont il est question ont été soumises à division, alors qu’elles appartenaient initialement au même propriétaire, la présence du portillon démontrant l’apparence de la servitude.

De façon infiniment subsidiaire, sur l’article 682 du code civil, Madame [P] [X] expose que l’accès à son jardin situé parcelles n° 179 et n°180 ne peut se faire que par le passage par la parcelle L 696 appartenant aux époux [O], de sorte que privée de l’accès à ce portillon, elle ne peut plus accéder à son terrain qui se trouve enclavé.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 janvier 2025, Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] demandent au tribunal de :

Débouter Madame [P] [X] comme étant mal fondée de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert aux frais avancés des époux [O] ;
Condamner Madame [P] [X] à verser à Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux du fait de la procédure d’incident abusivement mise en œuvre par elle ;

Condamner Madame [P] [X] à verser à Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’incident ;
Condamner Madame [P] [X] aux entiers dépens de la procédure d’incident ;
A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire le Juge de la Mise en Etat de la juridiction de Céans venait à faire droit à la demande d'expertise présentée par Madame [P] [X], dire que cette expertise se fera aux frais avancés de Madame [P] [X].

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] exposent que le droit de passage revendiqué par Madame [P] [X] est une servitude apparente et discontinue qui ne peut s’acquérir que par titre, et que leur titre de propriété ne fait état d’aucune servitude de passage au profit des fonds propriétés dont Madame [P] [X]. Ils indiquent que la parcelle n° L 185 qui, selon Madame [P] [X], serait grevée d’une servitude de passage, est en réalité une cour commune dont Madame [P] [X] a la libre jouissance. 
Ils ajoutent que leurs parcelles n° L 695 et n° L 696 ne sont grevées d’aucune servitude et qu’ils en disposent donc de la façon qu’ils le souhaitent, Madame [P] [X] n’ayant aucun droit sur ces terrains. 

Ils considèrent que Madame [P] [X] a délibérément et de façon abusive engagé cette procédure d’incident alors que les titres sont clairs, et qu’ainsi elle doit indemniser les défendeurs de leur préjudice.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 avril 2025 prorogé au 03 juin 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise 

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

En application de l’article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

A. Sur le statut juridique de la parcelle n° L 185

Selon le cahier des charges d’adjudication du 15 février 1932, Monsieur [J] [L] et Monsieur [Y] [Z] se sont rendus adjudicataires des terrains et habitations « prés la cour des Clos commune de Chuelles » pour une superficie de 80a, 36ca, dont 47 ares revenant à Monsieur [L] et 33a 36 ca à Monsieur [Z].
La désignation du bien «tenant d’un long devant M. [H], d’autre long M. [Z] d’un bout nord M. [I], et d’autre bout au jardin de M. [H] et à celui de M. [K] 80 n°36 », ne permet pas d’identifier avec certitude les limites de la propriété objet de l’adjudication.

Il est également fait mention d’un « Droit de passage commun existant entre le jardin de M. [H] et celui de M. [K] cadastré section… ». 
Sans autre précision sur ce droit de passage commun, il est impossible de déterminer les fonds qui y sont assujettis, qu’ils soient dominants ou servants. Il n’est pas certain que ce « droit de passage commun » soit effectivement la parcelle cadastrée aujourd’hui L185.

Selon acte de vente du 14 novembre 1968 reçu par Maître [S], Monsieur [K] a vendu aux époux [X], la maison d’habitation donnant sur la rue, ainsi que la «cour devant de la même largeur que cette maison jusqu’à l’entrée comme de la cour des clos ayant 11,54 m » pour 1a 25ca. Il semble que cela corresponde à la parcelle n° L 122, qui comporte la maison n°34 de la rue, appartenant à Madame [X]. 
Aux termes de cet acte, il est également ajouté, à la main : « Et (illisible) de la cour commune section L 185 même lieu dit pour la contenance de 2 ares, 55ca au nom de Mme [T] et co-propriétaires ».

Par acte du 2 mars 1991 Madame [P] [X] a acquis des époux [F] la maison du même lieu dit, « rue de Chateaurenard » pour une superficie de 8a, 61ca figurant au cadastre selon sections L 179 (5a, 26 ca) et L 180 (03a, 35ca). L’acte mentionne un droit de passage sur la parcelle cadastrée L 185, d’une superficie de 2a, 55ca pour accéder à l’immeuble vendu.

A la lecture des plans cadastraux versés par les parties, il apparait que ces deux parcelles n° 179 et n°180 ne bénéficient pas d’accès à la voie publique, de sorte que le droit de passage par la parcelle n°185 était le seul moyen au propriétaire d’accéder à ces deux parcelles. 

Selon l’attestation de propriété du 10 avril 2017, Madame [P] [X], propriétaire des parcelles n° 222, L 186 et L221, bénéficie d’un « droit de passage » sur la parcelle numérotée L 185. 

Cependant, l’acte de propriété des époux [O] fait référence à un « un droit à la cour commune n° L 185 ».

Enfin, il convient de relever que le relevé de propriété établit par la direction des Finances Publiques considère que les époux [O] sont effectivement propriétaires de la parcelle n° L 185.

Il en résulte que les titres de propriété produits aux débats n’établissent pas clairement le statut de la parcelle n° L 185 pour 2a et 55ca. Il est fait référence presque autant à un droit de passage, qu’à une cour commune, et il est par ainsi impossible de déterminer si la parcelle n° L 185 est une cour commune indivise, si elle est grevée d’un droit de passage, et à qui elle appartient.

Il convient par conséquent, de faire droit à la demande de désignation d’un géomètre afin d’établir clairement les droits de chacun sur cette parcelle.

Il est toutefois précisé que l’accès par la demanderesse à cette parcelle n’est pas contesté par les époux [O] qui produisent un constat d’huissier montrant la liberté d’accès de Madame [X] et en particulier à ses habitations du n° 34 (portail beige) et du n°36 (portail vert). 

Par conséquent, la demanderesse supportera la charge des frais provisionnels à valoir sur la rémunération du technicien.

B. Sur la servitude ou droit de passage sur les parcelles L 696 et L 695

Le cœur du litige porte en réalité sur le droit de passage de Madame [P] [X] sur les parcelles L 696 et L 695 appartenant aux époux [O] afin d’accéder à son jardin situé à l’arrière de sa maison parcelle n° 180.

Pas de titre faisant état d’un droit de passage sur les parcelles L 696 et L 695,

Il résulte de l’article 691 du code civil que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparente, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

L’article 695 ajoute que le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peut s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

En l’espèce, aucun des titres de propriété produit aux débats qu’ils soient en faveur de Madame [P] [X], de ses auteurs, ou des époux [O] ne fait état d’un quelconque droit de passage sur les parcelles L 696 ou L 695. Aucun titre ou convention n’établissant un droit de passage au profit de la propriétaire des parcelles n° L179 et L 180, l’éventuelle servitude grevant les fonds des époux [O] doit être établie autrement.

Sur la servitude pour cause d’enclave

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

En vertu de l’article 684 du code civil : si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d‘un partage ou de toute autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

En l’espèce, Madame [D] [X] revendique l’état d’enclave de sa parcelle n°180, alors que cette parcelle, comme la n° L 222 dont elle est également propriétaire disposent de l’accès libre à la voie publique, via la parcelle n° L185 dont il est établi qu’elle permet l’accès à tout véhicule.

La partie arrière de la parcelle n° L 180 de Madame [X] est utilisée par celle-ci comme jardin d’agrément et espace de stockage de son bois. Elle dispose cependant d’un accès entre sa maison d’habitation n°36 et le garage. Il est, certes, étroit mais permet le passage d’une personne à pied, et est suffisant pour profiter du jardin, activité qui ne nécessite pas le passage d’engin.
La seule circonstance que Madame [X] soit privée de l’accès par le portillon pour faire livrer son bois de chauffage ne permet d’en déduire l’état d’enclave de la parcelle, alors qu’il s’agit d’une simple commodité, dans la mesure où elle dispose de plusieurs autres espaces lui permettant de stocker son bois ne nécessitant pas de passage sur les parcelles appartenant à ses propriétaires voisins. 

Les conditions d’enclave de la parcelle numérotée L 180 appartenant à Madame [P] [X] n’étant pas réunies, il y a lieu de dire qu’aucune servitude n’est établie sur les parcelles L 696 et L 695 du fait de l’enclave.

Sur la servitude par destination du père de famille

Selon les articles 692 à 694 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. Il n’y a destination du père de famille, que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. 
Si deux héritages appartenant à une seule personne disposent d’un signe apparent de servitude, sans convention contraire, elle continue d’exister en faveur ou à l’encontre des parcelles aliénées
La destination du père de famille est applicable aux servitudes discontinues lorsque l’acte par lequel la propriété initiale a été divisée ne comporte pas de clause contraire.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le droit de passage étant une servitude apparente et discontinue ne peut s’acquérir que par titre, ou à défaut par destination du père de famille, à conditions que les deux fonds appartenaient initialement au même propriétaire, et que par ce dernier, la servitude apparente s’est imposée aux héritages sans qu’une convention contraire ne soit venue l’interdire.

Ainsi, pour que la destination du père de famille puisse s’appliquer en l’espèce, il faut que soit établi que les parcelles n° 179, L 180, L 696 et L 695 ont appartenu à la même personne, que par vente ou division, les parcelles n° 179 et L 180 ont ensuite appartenu à un même propriétaire et les parcelles n° 695 et L 696 à un autre et qu’à cette occasion, il a été créé ou est apparu un droit de passage au profit des fonds n° L179 et L180, caractérisé notamment par l’accès actuellement matérialisé par le portillon existant entre les deux fonds.

L’acte du cahier des charges de 1932, montre que la surface acquise par les adjudicataires était de 80a et 36ca, laissant supposer que l’ensemble des parcelles en litige étaient réunies. Toutefois, à la lecture de l’acte, il est impossible d’une part d’établir les limites de cette propriété et d’autre par les limites de la division entre Monsieur [L] et Monsieur [Z].
Il n’est pas davantage produit l’acte de division ou de vente qui pourrait renseigner sur l’état de la ou des propriétés au moment des divisions et des conditions de celles-ci. 
Le Tribunal s’estime par conséquent insuffisamment renseigner pour statuer sur la question de savoir s’il existe un droit de passage par destination du père de famille sur les parcelles n° L 696 et L 695 au profit de la parcelle n° L 180.





Monsieur l’expert désigné dans le cadre de la détermination du statut juridique de la parcelle n° L185 aura également pour mission d’apporter les actes de propriété pouvant renseigner sur les conditions des ventes ou divisions des parcelles, de constater la matérialité d’un accès à la parcelle n° L 180 et déterminer la période à laquelle il aurait été créé, afin de déterminer si les conditions de la servitude du père de famille sont réunies.

Sur la procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que s'il est démontré l'existence d'une intention de nuire ou d'une erreur grossière équipollente au dol

En l'espèce, les époux [O] ne démontrent pas le caractère abusif de la demande présentée par Madame [P] [X] à laquelle il est d’ailleurs fait partiellement droit.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts formée par les époux [O] sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état , statuant par décision avant dire droit prononcée par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties, contradictoire et susceptible d'appel,

ORDONNE une mesure d'instruction et commet pour y procéder Monsieur [W] [J], expert près de la cour d’appel d’ORLEANS, 25 rue de la cordonnerie 45190 BEAUGENCY, en qualité d'expert géomètre, avec pour mission, les parties préalablement convoquées, de :

Se rendre sur les lieux commune de Chuelles, lieudit « rue de Chateaurenard » , après y avoir convoqué les parties 
Décrire les parcelles suivantes dans leur état actuel, d'en dresser le plan en tenant compte, le cas échéant, des bornes existantes :

L 185 ;
L 186, L 222, L 180, L 180 appartenant à Madame [P] [X] ;
L 184, L 464, L 463, L 696, L 695 appartenant aux époux [O] ;
L 187, et dire à qui elle appartient,

Se faire remettre et/ou consulter tous les titres de propriété, concernant les parcelles L 179, L 180, L 185, L 695, L 696 ;
En décrire le contenu en précisant les limites et les contenances y figurant, de consulter tous autres documents notamment le document d'arpentage, 
Rechercher tout indice notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre, 
Dresser un plan des propriétés, au moment de la division des parcelles L 695 et L 696 d’une part et L 179 et L 180 d’autre part ;
Rechercher si à ce moment là de l’état des propriétés sur ces parcelles, il pouvait exister un signe apparent, de droit de passage pesant sur les parcelles L 695 et L 696 au profit des parcelles L 179 et L 180 (Existence du portillon, ou d’un espace aménagé pour faciliter le passage, chemin d’accès…)

Rechercher la ligne séparative entre les propriétés des époux [O] (L 696 et L 695) et de Madame [X] (L 179 et L 180) notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et les coutumes, en procédant si besoin est au mesurage et arpentage des fonds ;
Préciser l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiètements sur la propriété d’autrui, les décrire et les positionner sur un plan le cas échéant, rechercher tous éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,
Dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale, et celles qu’il propose,

Rappelle à l’expert qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ; 
DIT que l’expert pourra solliciter une consignation complémentaire au plus proche du montant prévisible de ses honoraires, si besoin est, dans les meilleurs délais ;
DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile ;
DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois ;
DESIGNE, en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile, le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous 
incidents ; 
DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux articles 273 et 275 du code de procédure civile ; 
DIT que l'expert devra déposer le rapport écrit de ses opérations au plus tard le 30 novembre 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) 

DIT que Madame [P] [X] devra consigner la somme de 2.000 euros à titre d'avance sur les frais d'expertise et cela au plus tard le 3 juillet 2025 à peine de caducité de la mesure d'instruction ; 

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties ; 

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état cabinet du jeudi 11 décembre 2025 à 14h00 ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Et la présente décision a été signée par le juge de la mise en état et la greffière.


LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE MONTARGIS

RG N° N° RG 23/00430 - N° Portalis DBYU-W-B7H-CTU6
MINUTE N°25/

[P], [E] [X]

C/
[PX] [A] [O]
[G] [RG] [B] épouse [O]

ORDONNANCE DE LA MISE EN ETAT

DU 03 Juin 2025

Juge de la Mise en état : Marielle FAUCHEUR, juge au Tribunal judiciaire de Montargis,
Greffier : Céline MORILLE

ENTRE :

Madame [P], [E] [X]
née le 02 Avril 1965 à CHUELLES (45220)
34 route de Château renard
45220 CHUELLES

AVOCAT : Me Laura PREVERT, avocat au barreau de MONTARGIS

DEMANDEUR AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT

ET

Monsieur [PX] [A] [O]
né le 18 Août 1968 à LEVALLOIS-PERRET (92) (92)
46 rue de Château-Renard
45220 CHUELLES

AVOCAT : Me Sarah LEFKIR, avocat au barreau de MONTARGIS

Madame [G] [RG] [B] épouse [O]
née le 13 Juillet 1962 à EPINAY-SUR-SEINE (93)
46 rue de Chateau-Renard
45220 CHUELLES

AVOCAT : Me Sarah LEFKIR, avocat au barreau de MONTARGIS

DÉFENDEURS AU PRINCIPAL ET A L’INCIDENT


Les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries à l’audience de mise en état du 13 février 2025 par Marielle FAUCHEUR, Juge de la Mise en Etat du Tribunal, assistée de Céline MORILLE, Greffier. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les avocats des parties ont été avisés que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, le 24 avril 2025 à partir de 14 heures, puis elle a été prorogée au 3 juin 2025.

A cette date, la décision a été prononcée par mise à disposition du greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile.


EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 2 mars 1991 reçu par Maître [S], Madame [P] [X] a acquis des époux [F] une maison d’habitation sur la commune de Chuelles, lieudit « rue de Chateaurenard » pour une superficie de 8a, 61ca figurant au cadastre sections L 179 et L 180, correspondant au n° 36 de la route de Château Renard.

Selon attestation de propriété du 10 avril 2017, délivrée à la suite du décès de sa mère, Madame [P] [X] a reçu les parcelles n° L 222, L 186, L 221 correspondant au n° 34 de la route de Château Renard. 

Par acte reçu le 4 Aout 2021, par Maître [R] les époux [O] se sont portés acquéreurs du bien immobilier 40 rue de Château-Renard, parcelles n° L 181 ; L 184 ; L 463 ; L 464 ; L 694 ; L 695 et L 696.

Madame [P] [X] a fait établir un constat par Maître [C] [M] qui a rédigé un procès-verbal le 11 aout 2022, visant à faire établir que les époux [O] mettent obstacle à son accès au fond de son terrain, parcelle n° L 180 auquel.

Les époux [O] ont dénoncé le procès-verbal le 25 aout 2022, et Madame [P] [X] les a mis en demeure de lui laisser profiter de son « droit de passage ».

Aucune issue favorable n’a pu être trouvée auprès de Monsieur [V] [U], conciliateur de justice.

Par acte délivré le 3 mars 2023, Madame [P] [X] a fait assigner Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] aux fins de les enjoindre à retirer la clôture et tout objet entravant la jouissance de son droit de passage sur la parcelle cadastrée L185, ainsi qu’à l’indemniser de son préjudice moral.

Par conclusions d’incident signifiées par RPVA le 14 novembre 2024, Madame [P] [X] demande au juge de la mise en état d’ordonner une expertise judiciaire.

Par dernières conclusions du 4 février 2025, Madame [P] [X] demande au juge de la mise en état de :

Ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert avec la mission suivante : 
Se rendre sur les lieux sis, après y avoir convoqué les parties ;
Se faire remettre tous les titres de propriété, 
Rechercher la ligne séparative entre les propriétés des époux [O] et de Madame [X] situées à CHUELLES notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et les coutumes, en procédant si besoin est au mesurage et arpentage des fonds,
Dire s’il existe une servitude conventionnelle, par destination du père de maille ou pour cause d’enclave entre les fonds des époux [O] et de Madame [X],
Dans l’affirmative, déterminer son emprise,
Si besoin procéder au bornage,
Préciser l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiètements sur la propriété d’autrui, les décrire et les positionner sur un plan le cas échéant, rechercher tous éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,
Dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale, et celles qu’il propose,
Dire que cette expertise se fera aux frais avancés des époux [O] ;
Débouter les époux [O] de leur demande au titre de la procédure d’incident abusive ;
Débouter les époux [O] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
Condamner les époux [O] à verser à Madame [X] la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Se fondant sur les dispositions des articles 637 à 710 du code civil et 145 du code de procédure civile, Madame [P] [X] expose que le droit de passage qu’elle revendique est issu de son titre actuel de propriété. Elle précise cependant que la même parcelle est dénommée « cour commune » sur certains actes, de sorte qu’elle n’est pas en mesure d’établir sa servitude conventionnelle par titre et qu’une expertise lui paraît nécessaire pour que soit établi son droit de passage. Considérant que l’attitude des époux [O] a rendu nécessaire l’expertise, ils doivent en supporter la charge provisoire.

Subsidiairement, elle sollicite que le droit de passage soit établi par destination du père de famille, en ce que les parcelles dont il est question ont été soumises à division, alors qu’elles appartenaient initialement au même propriétaire, la présence du portillon démontrant l’apparence de la servitude.

De façon infiniment subsidiaire, sur l’article 682 du code civil, Madame [P] [X] expose que l’accès à son jardin situé parcelles n° 179 et n°180 ne peut se faire que par le passage par la parcelle L 696 appartenant aux époux [O], de sorte que privée de l’accès à ce portillon, elle ne peut plus accéder à son terrain qui se trouve enclavé.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 22 janvier 2025, Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] demandent au tribunal de :

Débouter Madame [P] [X] comme étant mal fondée de sa demande tendant à voir ordonner une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert aux frais avancés des époux [O] ;
Condamner Madame [P] [X] à verser à Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par eux du fait de la procédure d’incident abusivement mise en œuvre par elle ;

Condamner Madame [P] [X] à verser à Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’incident ;
Condamner Madame [P] [X] aux entiers dépens de la procédure d’incident ;
A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire le Juge de la Mise en Etat de la juridiction de Céans venait à faire droit à la demande d'expertise présentée par Madame [P] [X], dire que cette expertise se fera aux frais avancés de Madame [P] [X].

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [PX] [O] et Madame [N] [O] exposent que le droit de passage revendiqué par Madame [P] [X] est une servitude apparente et discontinue qui ne peut s’acquérir que par titre, et que leur titre de propriété ne fait état d’aucune servitude de passage au profit des fonds propriétés dont Madame [P] [X]. Ils indiquent que la parcelle n° L 185 qui, selon Madame [P] [X], serait grevée d’une servitude de passage, est en réalité une cour commune dont Madame [P] [X] a la libre jouissance. 
Ils ajoutent que leurs parcelles n° L 695 et n° L 696 ne sont grevées d’aucune servitude et qu’ils en disposent donc de la façon qu’ils le souhaitent, Madame [P] [X] n’ayant aucun droit sur ces terrains. 

Ils considèrent que Madame [P] [X] a délibérément et de façon abusive engagé cette procédure d’incident alors que les titres sont clairs, et qu’ainsi elle doit indemniser les défendeurs de leur préjudice.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 avril 2025 prorogé au 03 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise 

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ;

En application de l’article 143, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

A. Sur le statut juridique de la parcelle n° L 185

Selon le cahier des charges d’adjudication du 15 février 1932, Monsieur [J] [L] et Monsieur [Y] [Z] se sont rendus adjudicataires des terrains et habitations « prés la cour des Clos commune de Chuelles » pour une superficie de 80a, 36ca, dont 47 ares revenant à Monsieur [L] et 33a 36 ca à Monsieur [Z].
La désignation du bien «tenant d’un long devant M. [H], d’autre long M. [Z] d’un bout nord M. [I], et d’autre bout au jardin de M. [H] et à celui de M. [K] 80 n°36 », ne permet pas d’identifier avec certitude les limites de la propriété objet de l’adjudication.

Il est également fait mention d’un « Droit de passage commun existant entre le jardin de M. [H] et celui de M. [K] cadastré section… ». 
Sans autre précision sur ce droit de passage commun, il est impossible de déterminer les fonds qui y sont assujettis, qu’ils soient dominants ou servants. Il n’est pas certain que ce « droit de passage commun » soit effectivement la parcelle cadastrée aujourd’hui L185.

Selon acte de vente du 14 novembre 1968 reçu par Maître [S], Monsieur [K] a vendu aux époux [X], la maison d’habitation donnant sur la rue, ainsi que la «cour devant de la même largeur que cette maison jusqu’à l’entrée comme de la cour des clos ayant 11,54 m » pour 1a 25ca. Il semble que cela corresponde à la parcelle n° L 122, qui comporte la maison n°34 de la rue, appartenant à Madame [X]. 
Aux termes de cet acte, il est également ajouté, à la main : « Et (illisible) de la cour commune section L 185 même lieu dit pour la contenance de 2 ares, 55ca au nom de Mme [T] et co-propriétaires ».

Par acte du 2 mars 1991 Madame [P] [X] a acquis des époux [F] la maison du même lieu dit, « rue de Chateaurenard » pour une superficie de 8a, 61ca figurant au cadastre selon sections L 179 (5a, 26 ca) et L 180 (03a, 35ca). L’acte mentionne un droit de passage sur la parcelle cadastrée L 185, d’une superficie de 2a, 55ca pour accéder à l’immeuble vendu.

A la lecture des plans cadastraux versés par les parties, il apparait que ces deux parcelles n° 179 et n°180 ne bénéficient pas d’accès à la voie publique, de sorte que le droit de passage par la parcelle n°185 était le seul moyen au propriétaire d’accéder à ces deux parcelles. 

Selon l’attestation de propriété du 10 avril 2017, Madame [P] [X], propriétaire des parcelles n° 222, L 186 et L221, bénéficie d’un « droit de passage » sur la parcelle numérotée L 185. 

Cependant, l’acte de propriété des époux [O] fait référence à un « un droit à la cour commune n° L 185 ».

Enfin, il convient de relever que le relevé de propriété établit par la direction des Finances Publiques considère que les époux [O] sont effectivement propriétaires de la parcelle n° L 185.

Il en résulte que les titres de propriété produits aux débats n’établissent pas clairement le statut de la parcelle n° L 185 pour 2a et 55ca. Il est fait référence presque autant à un droit de passage, qu’à une cour commune, et il est par ainsi impossible de déterminer si la parcelle n° L 185 est une cour commune indivise, si elle est grevée d’un droit de passage, et à qui elle appartient.

Il convient par conséquent, de faire droit à la demande de désignation d’un géomètre afin d’établir clairement les droits de chacun sur cette parcelle.

Il est toutefois précisé que l’accès par la demanderesse à cette parcelle n’est pas contesté par les époux [O] qui produisent un constat d’huissier montrant la liberté d’accès de Madame [X] et en particulier à ses habitations du n° 34 (portail beige) et du n°36 (portail vert). 

Par conséquent, la demanderesse supportera la charge des frais provisionnels à valoir sur la rémunération du technicien.

B. Sur la servitude ou droit de passage sur les parcelles L 696 et L 695

Le cœur du litige porte en réalité sur le droit de passage de Madame [P] [X] sur les parcelles L 696 et L 695 appartenant aux époux [O] afin d’accéder à son jardin situé à l’arrière de sa maison parcelle n° 180.

Pas de titre faisant état d’un droit de passage sur les parcelles L 696 et L 695,

Il résulte de l’article 691 du code civil que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparente, ne peuvent s’établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.

L’article 695 ajoute que le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peut s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre recognitif de la servitude et émané du propriétaire du fonds asservi.

En l’espèce, aucun des titres de propriété produit aux débats qu’ils soient en faveur de Madame [P] [X], de ses auteurs, ou des époux [O] ne fait état d’un quelconque droit de passage sur les parcelles L 696 ou L 695. Aucun titre ou convention n’établissant un droit de passage au profit de la propriétaire des parcelles n° L179 et L 180, l’éventuelle servitude grevant les fonds des époux [O] doit être établie autrement.

Sur la servitude pour cause d’enclave

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

En vertu de l’article 684 du code civil : si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d‘un partage ou de toute autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

En l’espèce, Madame [D] [X] revendique l’état d’enclave de sa parcelle n°180, alors que cette parcelle, comme la n° L 222 dont elle est également propriétaire disposent de l’accès libre à la voie publique, via la parcelle n° L185 dont il est établi qu’elle permet l’accès à tout véhicule.

La partie arrière de la parcelle n° L 180 de Madame [X] est utilisée par celle-ci comme jardin d’agrément et espace de stockage de son bois. Elle dispose cependant d’un accès entre sa maison d’habitation n°36 et le garage. Il est, certes, étroit mais permet le passage d’une personne à pied, et est suffisant pour profiter du jardin, activité qui ne nécessite pas le passage d’engin.
La seule circonstance que Madame [X] soit privée de l’accès par le portillon pour faire livrer son bois de chauffage ne permet d’en déduire l’état d’enclave de la parcelle, alors qu’il s’agit d’une simple commodité, dans la mesure où elle dispose de plusieurs autres espaces lui permettant de stocker son bois ne nécessitant pas de passage sur les parcelles appartenant à ses propriétaires voisins. 

Les conditions d’enclave de la parcelle numérotée L 180 appartenant à Madame [P] [X] n’étant pas réunies, il y a lieu de dire qu’aucune servitude n’est établie sur les parcelles L 696 et L 695 du fait de l’enclave.

Sur la servitude par destination du père de famille

Selon les articles 692 à 694 du code civil, la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. Il n’y a destination du père de famille, que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. 
Si deux héritages appartenant à une seule personne disposent d’un signe apparent de servitude, sans convention contraire, elle continue d’exister en faveur ou à l’encontre des parcelles aliénées
La destination du père de famille est applicable aux servitudes discontinues lorsque l’acte par lequel la propriété initiale a été divisée ne comporte pas de clause contraire.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le droit de passage étant une servitude apparente et discontinue ne peut s’acquérir que par titre, ou à défaut par destination du père de famille, à conditions que les deux fonds appartenaient initialement au même propriétaire, et que par ce dernier, la servitude apparente s’est imposée aux héritages sans qu’une convention contraire ne soit venue l’interdire.

Ainsi, pour que la destination du père de famille puisse s’appliquer en l’espèce, il faut que soit établi que les parcelles n° 179, L 180, L 696 et L 695 ont appartenu à la même personne, que par vente ou division, les parcelles n° 179 et L 180 ont ensuite appartenu à un même propriétaire et les parcelles n° 695 et L 696 à un autre et qu’à cette occasion, il a été créé ou est apparu un droit de passage au profit des fonds n° L179 et L180, caractérisé notamment par l’accès actuellement matérialisé par le portillon existant entre les deux fonds.

L’acte du cahier des charges de 1932, montre que la surface acquise par les adjudicataires était de 80a et 36ca, laissant supposer que l’ensemble des parcelles en litige étaient réunies. Toutefois, à la lecture de l’acte, il est impossible d’une part d’établir les limites de cette propriété et d’autre par les limites de la division entre Monsieur [L] et Monsieur [Z].
Il n’est pas davantage produit l’acte de division ou de vente qui pourrait renseigner sur l’état de la ou des propriétés au moment des divisions et des conditions de celles-ci. 
Le Tribunal s’estime par conséquent insuffisamment renseigner pour statuer sur la question de savoir s’il existe un droit de passage par destination du père de famille sur les parcelles n° L 696 et L 695 au profit de la parcelle n° L 180.





Monsieur l’expert désigné dans le cadre de la détermination du statut juridique de la parcelle n° L185 aura également pour mission d’apporter les actes de propriété pouvant renseigner sur les conditions des ventes ou divisions des parcelles, de constater la matérialité d’un accès à la parcelle n° L 180 et déterminer la période à laquelle il aurait été créé, afin de déterminer si les conditions de la servitude du père de famille sont réunies.

Sur la procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que s'il est démontré l'existence d'une intention de nuire ou d'une erreur grossière équipollente au dol

En l'espèce, les époux [O] ne démontrent pas le caractère abusif de la demande présentée par Madame [P] [X] à laquelle il est d’ailleurs fait partiellement droit.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts formée par les époux [O] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état , statuant par décision avant dire droit prononcée par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties, contradictoire et susceptible d'appel,

ORDONNE une mesure d'instruction et commet pour y procéder Monsieur [W] [J], expert près de la cour d’appel d’ORLEANS, 25 rue de la cordonnerie 45190 BEAUGENCY, en qualité d'expert géomètre, avec pour mission, les parties préalablement convoquées, de :

Se rendre sur les lieux commune de Chuelles, lieudit « rue de Chateaurenard » , après y avoir convoqué les parties 
Décrire les parcelles suivantes dans leur état actuel, d'en dresser le plan en tenant compte, le cas échéant, des bornes existantes :

L 185 ;
L 186, L 222, L 180, L 180 appartenant à Madame [P] [X] ;
L 184, L 464, L 463, L 696, L 695 appartenant aux époux [O] ;
L 187, et dire à qui elle appartient,

Se faire remettre et/ou consulter tous les titres de propriété, concernant les parcelles L 179, L 180, L 185, L 695, L 696 ;
En décrire le contenu en précisant les limites et les contenances y figurant, de consulter tous autres documents notamment le document d'arpentage, 
Rechercher tout indice notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre, 
Dresser un plan des propriétés, au moment de la division des parcelles L 695 et L 696 d’une part et L 179 et L 180 d’autre part ;
Rechercher si à ce moment là de l’état des propriétés sur ces parcelles, il pouvait exister un signe apparent, de droit de passage pesant sur les parcelles L 695 et L 696 au profit des parcelles L 179 et L 180 (Existence du portillon, ou d’un espace aménagé pour faciliter le passage, chemin d’accès…)

Rechercher la ligne séparative entre les propriétés des époux [O] (L 696 et L 695) et de Madame [X] (L 179 et L 180) notamment d’après les titres, les bornages antérieurs, la possession, les marques extérieures, le relevé cadastral, les us et les coutumes, en procédant si besoin est au mesurage et arpentage des fonds ;
Préciser l’emplacement d’ouvrages récents ou de plantations pouvant être considérés comme des empiètements sur la propriété d’autrui, les décrire et les positionner sur un plan le cas échéant, rechercher tous éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,
Dresser un plan des lieux avec les limites prétendues par les parties, celles des différents géomètres intervenus, celle cadastrale, et celles qu’il propose,

Rappelle à l’expert qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ; 
DIT que l’expert pourra solliciter une consignation complémentaire au plus proche du montant prévisible de ses honoraires, si besoin est, dans les meilleurs délais ;
DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1du code de procédure civile ;
DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois ;
DESIGNE, en application des article 155 et 155-1 du code de procédure civile, le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous 
incidents ; 
DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux articles 273 et 275 du code de procédure civile ; 
DIT que l'expert devra déposer le rapport écrit de ses opérations au plus tard le 30 novembre 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) 

DIT que Madame [P] [X] devra consigner la somme de 2.000 euros à titre d'avance sur les frais d'expertise et cela au plus tard le 3 juillet 2025 à peine de caducité de la mesure d'instruction ; 

SURSOIT à statuer sur les autres demandes des parties ; 

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état cabinet du jeudi 11 décembre 2025 à 14h00 ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Et la présente décision a été signée par le juge de la mise en état et la greffière.


LA GREFFIÈRE LE JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

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Mise à jour de la source le 2025-09-04T18:14:01.604Z.