notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 22 / Proxi fond, 28 août 2025, n° 25/02184

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 26 septembre 2007, la SCI Foncière DI 01/2005 a donné à bail à Madame [V] [U] [M], un logement, et un emplacement de stationnement n°79 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 479,39 euros pour le local d'habitation et 64,45 € pour l'emplacement de stationnement, outre 100 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 543,84 euros.

Par courrier en date du 15 mars 2022, Madame [V] [U] [M] a donné congé.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la SCI Foncière DI 01/2005 a fait signifier à Madame [V] [U] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 17 297,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2023. 
Ce commandement a été signifié à l'adresse située à [Localité 2] et à l'adresse indiquée dans la lettre de congé, et a donné lieu à deux procès-verbaux de recherches infructueuses.

Par notification électronique du 23 janvier 2024, la SCI Foncière DI 01/2005 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la SCI Foncière DI 01/2005 a fait assigner Madame [V] [U] [M], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
o ordonner l'expulsion de Madame [V] [U] [M] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
o ordonner la capitalisation des intérêts,
o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la locataire et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,
o condamner Madame [V] [U] [M], au paiement des sommes suivantes:
? 19 697,19 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 22 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de 22 janvier 2024,
? une indemnité d'occupation mensuelle de 822,04 euros charges comprises à compter du 22 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués,
? 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
? les entiers dépens, dont notamment les frais d'exécution et de commandement.
o autoriser la demanderesse à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 543,84 euros.
o ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée le 17 février 2025 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

A l'audience du 26 mai 2025, la SCI Foncière DI 01/2005, représentée, demande la condamnation de Madame [V] [U] [M] à la somme de 82 538,76 arrêtée selon décompte du 23 mai 2025. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [V] [U] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Madame [V] [U] [M] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [V] [U] [M], régulièrement assignée selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas, et n'est pas représentée à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [V] [U] [M] assignée selon les modalité de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI Foncière DI 01/2005 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SCI Foncière DI 01/2005 le 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire, non modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [V] [U] [M] le 22 janvier 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mars 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2007 à compter du 23 mars 2024.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [U] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [V] [U] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

la SCI Foncière DI 01/2005 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 mars 2024, Madame [V] [U] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 23 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En outre, l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l'attribution du logement à loyer modéré qu'ils occupent, le paiement d'un supplément en sus du loyer principal et des charges locatives. Le montant de ce supplément est déterminé selon un barème qu'ils établissent par immeuble ou groupe d'immeubles, en fonction de l'importance du dépassement constaté, du loyer acquitté ainsi que du nombre et de l'âge des personnes vivant au foyer. A défaut d'opposition motivée du représentant de l'Etat dans le département dans le délai d'un mois, ce barème est exécutoire. L'article 441-9 du code de la construction et de l'habitation, modifié par l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. Ainsi, en cas de carence du locataire dans ses obligations déclaratives, l'organisme d'HLM peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI Foncière DI 01/2005 produit un décompte aux termes duquel la dette locative de Madame [V] [U] [M] s'élève à 82 538,76 euros. 

Cependant, la SCI Foncière DI 01/2005 ne produit aucun élément attestant de ce qu'elle a demandé à Madame [V] [U] [M] communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Elle ne produit pas plus de mise en demeure qui serait restée sans réponse. Dans ces conditions, la SCI Foncière DI 01/2005 n'établit pas avoir satisfait aux obligations qui lui incombait lui permettant d'appliquer un supplément de loyer de solidarité forfaitaire.

Concernant les 253,47 euros de " facture fournisseur ", il s'agit, aux termes du décompte fourni par la demanderesse, de frais de procédure qu'il convient de déduire de la dette locative.
En outre, le décompte locatif fait état au 30 juin 2022 d'une reprise de solde pour le loyer du local d'habitation pour le parking, et pour les charges, dont le montant n'est pas détaillé. A défaut de justifier de ce montant (2161,27 €), il sera également déduit du montant de la somme réclamée

En conséquence, il convient de déduire de la dette locative les frais facturés au titre du supplément de loyer de solidarité et des frais de commissaire de justice, soit 52.832,47 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [U] [M] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 27 545,02 euros actualisée au 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024 sur la somme de 15 135,83 euros, à compter de l'assignation du 17 février 2025 sur la somme de 2400,09 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie 

L'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par ce dernier, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, Madame [V] [U] [M] est certes débitrice d'un arriéré locatif au jour de la présente décision. Sa situation au regard de cette dette locative au jour de la restitution des clés aux bailleurs ne peut être connue à ce stade. La demande de conservation du dépôt de garantie, d'autant plus prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d'impayés, est donc à ce jour hypothétique. En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. 

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [U] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2024.

Il convient également de la condamner à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,


DECLARE recevable la demande de la SCI Foncière DI 01/2005 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 septembre 2007 entre la SCI Foncière DI 01/2005 d'une part, et Madame [V] [U] [M] d'autre part, concernant le local d'habitation et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l'expulsion de Madame [V] [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [V] [U] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 23 mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 27 545,02 euros actualisée au 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024 sur la somme de 15 135,83 euros, à compter de l'assignation du 17 février 2025 sur la somme de 2400,09 euros et à compter du présent jugement sur le surplus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2024;

DEBOUTE la SCI Foncière DI 01/2005 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,


LA GREFFIERE LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
Immeuble l'[V] - Hall A
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 1]



REFERENCES : N° RG 25/02184
N° Portalis DB3S-W-B7J-2XVD

Minute : 946/25







S.C.I. FONCIERE DI 01/2005
Représentant : Me Gilles GODIGNON SANTONI, 
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

 

C/


Madame [V] [U] [M]











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GODIGNON SANTONI
Copie délivrée à :
MME [M]
Le 3 Septembre 2025





AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [J] [I], auditrice de justice ;




ENTRE DEMANDERESSE :

SCI FONCIERE DI 01/2005, société civile immobilière dont le siège social est sis [Adresse 2]
Représentée par Maître Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS 
D'UNE PART





ET DÉFENDERESSE :

Madame [V] [U] [M] demeurant [Adresse 3]
Non comparante

D'AUTRE PART















EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 26 septembre 2007, la SCI Foncière DI 01/2005 a donné à bail à Madame [V] [U] [M], un logement, et un emplacement de stationnement n°79 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 479,39 euros pour le local d'habitation et 64,45 € pour l'emplacement de stationnement, outre 100 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 543,84 euros.

Par courrier en date du 15 mars 2022, Madame [V] [U] [M] a donné congé.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, la SCI Foncière DI 01/2005 a fait signifier à Madame [V] [U] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 17 297,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2023. 
Ce commandement a été signifié à l'adresse située à [Localité 2] et à l'adresse indiquée dans la lettre de congé, et a donné lieu à deux procès-verbaux de recherches infructueuses.

Par notification électronique du 23 janvier 2024, la SCI Foncière DI 01/2005 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la SCI Foncière DI 01/2005 a fait assigner Madame [V] [U] [M], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
o ordonner l'expulsion de Madame [V] [U] [M] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
o ordonner la capitalisation des intérêts,
o autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et périls de la locataire et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,
o condamner Madame [V] [U] [M], au paiement des sommes suivantes:
? 19 697,19 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 22 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de 22 janvier 2024,
? une indemnité d'occupation mensuelle de 822,04 euros charges comprises à compter du 22 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux loués,
? 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
? les entiers dépens, dont notamment les frais d'exécution et de commandement.
o autoriser la demanderesse à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 543,84 euros.
o ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été dénoncée le 17 février 2025 à la préfecture de la Seine-Saint-Denis.

A l'audience du 26 mai 2025, la SCI Foncière DI 01/2005, représentée, demande la condamnation de Madame [V] [U] [M] à la somme de 82 538,76 arrêtée selon décompte du 23 mai 2025. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement. Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle indique que Madame [V] [U] [M] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle soutient sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que Madame [V] [U] [M] a manqué à ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Madame [V] [U] [M], régulièrement assignée selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas, et n'est pas représentée à l'audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [V] [U] [M] assignée selon les modalité de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 février 2025 soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI Foncière DI 01/2005 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par la SCI Foncière DI 01/2005 le 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire, non modifiée par les parties depuis le 27 juillet 2023, qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié à Madame [V] [U] [M] le 22 janvier 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 mars 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 26 septembre 2007 à compter du 23 mars 2024.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [U] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [V] [U] [M] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

la SCI Foncière DI 01/2005 ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 mars 2024, Madame [V] [U] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 23 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux.

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. 

En outre, l'article L441-3 du code de la construction et de l'habitation dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent exiger des locataires dont les ressources dépassent les plafonds fixés pour l'attribution du logement à loyer modéré qu'ils occupent, le paiement d'un supplément en sus du loyer principal et des charges locatives. Le montant de ce supplément est déterminé selon un barème qu'ils établissent par immeuble ou groupe d'immeubles, en fonction de l'importance du dépassement constaté, du loyer acquitté ainsi que du nombre et de l'âge des personnes vivant au foyer. A défaut d'opposition motivée du représentant de l'Etat dans le département dans le délai d'un mois, ce barème est exécutoire. L'article 441-9 du code de la construction et de l'habitation, modifié par l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019, dispose que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. Ainsi, en cas de carence du locataire dans ses obligations déclaratives, l'organisme d'HLM peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI Foncière DI 01/2005 produit un décompte aux termes duquel la dette locative de Madame [V] [U] [M] s'élève à 82 538,76 euros. 

Cependant, la SCI Foncière DI 01/2005 ne produit aucun élément attestant de ce qu'elle a demandé à Madame [V] [U] [M] communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Elle ne produit pas plus de mise en demeure qui serait restée sans réponse. Dans ces conditions, la SCI Foncière DI 01/2005 n'établit pas avoir satisfait aux obligations qui lui incombait lui permettant d'appliquer un supplément de loyer de solidarité forfaitaire.

Concernant les 253,47 euros de " facture fournisseur ", il s'agit, aux termes du décompte fourni par la demanderesse, de frais de procédure qu'il convient de déduire de la dette locative.
En outre, le décompte locatif fait état au 30 juin 2022 d'une reprise de solde pour le loyer du local d'habitation pour le parking, et pour les charges, dont le montant n'est pas détaillé. A défaut de justifier de ce montant (2161,27 €), il sera également déduit du montant de la somme réclamée

En conséquence, il convient de déduire de la dette locative les frais facturés au titre du supplément de loyer de solidarité et des frais de commissaire de justice, soit 52.832,47 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [U] [M] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 27 545,02 euros actualisée au 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024 sur la somme de 15 135,83 euros, à compter de l'assignation du 17 février 2025 sur la somme de 2400,09 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande tendant à la conservation du dépôt de garantie 

L'alinéa 3 de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par ce dernier, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, Madame [V] [U] [M] est certes débitrice d'un arriéré locatif au jour de la présente décision. Sa situation au regard de cette dette locative au jour de la restitution des clés aux bailleurs ne peut être connue à ce stade. La demande de conservation du dépôt de garantie, d'autant plus prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 en cas d'impayés, est donc à ce jour hypothétique. En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. 

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [U] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2024.

Il convient également de la condamner à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,


DECLARE recevable la demande de la SCI Foncière DI 01/2005 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 septembre 2007 entre la SCI Foncière DI 01/2005 d'une part, et Madame [V] [U] [M] d'autre part, concernant le local d'habitation et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux l'expulsion de Madame [V] [U] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [V] [U] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ,

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] à verser à la SCI Foncière DI 01/2005 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 23 mars 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 27 545,02 euros actualisée au 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 janvier 2024 sur la somme de 15 135,83 euros, à compter de l'assignation du 17 février 2025 sur la somme de 2400,09 euros et à compter du présent jugement sur le surplus;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] à payer à la SCI Foncière DI 01/2005 la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [V] [U] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 janvier 2024;

DEBOUTE la SCI Foncière DI 01/2005 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la charge des frais d'exécution forcée est régie par les dispositions d'ordre public de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution et qu'il n'appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit,


LA GREFFIERE LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation 441-9, code de la construction et de l'habitation L441-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-09-18T18:01:01.670Z.