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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP REFERES, 26 août 2026, n° 26/01046

Autres mesures ordonnées en référéContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 septembre 2021, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [I] [Q] un appartement à usage d'habitation n° [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 552,13 euros et une provision sur charges mensuelle de 65,74 euros.

Par contrat distinct du 21 octobre 2021, la SA HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [I] [Q] un emplacement de stationnement n°9 situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 17,59 euros.

Le 12 août 2025, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [I] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 9] [Localité 3] CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la SA [Adresse 4] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 11.062,16 euros, avec les intérêts de droit, à parfaire au jour de l’audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective du logement, avec indexation, 
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2025.

A l’audience du 31 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 16 juin 2026 à laquelle la SA HLM [Localité 2], valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.530,45 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2026 comprise. Elle fait valoir que la dette est constituée de SLS 2026 (surloyer de solidarité) et que le locataire n’a pas produit les documents nécessaires à sa liquidation.

Monsieur [I] [Q], représenté par son conseil, se rapporte à ses conclusions déposées et modifiées oralement et sollicite de :
- débouter la SA [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner la SA HLM [Localité 2] à régulariser la situation de Monsieur [I] [Q] en remboursant les sommes au titre des surloyers mensuels appliqués sur l’année 2025 et 2026 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.
- condamner la SA [Adresse 4] à payer à Monsieur [I] [Q] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, l’existence de contestations sérieuses et l’absence d’urgence, en ce que l’arriéré locatif est uniquement constitué de SLS et qu’il règle son loyer. Il soutient que ses revenus 2024 ne dépassent pas les plafonds et qu’aucun SLS ne peut lui être appliqué pour 2025 et 2026. Il indique qu’il a pris du retard dans la finalisation de sa déclaration de revenus 2025 au titre des revenus 2024 en raison de difficultés de santé médicalement constatées. Il précise que ses revenus 2023 ne dépassaient pas les plafonds et qu’il a un enfant à charge retenu fiscalement. 
Il sollicite, en application des articles L441-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le remboursement de la somme de 12.821,52 euros correspondant à 12 mois de SLS (1.068,48 euros) sous astreinte de 50 euros.
Il précise que sa déclaration de revenus 2024 est en cours et sollicite de produire les documents en délibéré autorisé.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.
En délibéré autorisé Monsieur [I] [Q] a fait parvenir une note transmise par mail accompagnée d’une nouvelle pièce (pièce 7- déclaration de revenus 2024) avec la demanderesse en copie.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article suivant précise qu'il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d'impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée, sans que le critère de l’urgence n’ait à être pris en considération.

L’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, d’ordre public et sa version applicable à la date de conclusion du contrat, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

Pour rappel, l’article 1342-10 du Code civil précise que “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.
A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

Le bail conclu le 03 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation de plein droit pour défaut de paiement) mentionnant qu’elle peut être acquise en cas de « défaut de paiement des loyers, du supplément de loyer de solidarité éventuel ou des charges aux termes convenus» deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Si cette clause résolutoire fait mention du supplément de solidarité au titre des sommes pouvant entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, sa conformité à l’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’apparaît pas évidente et constitue une difficulté sérieuse en matière de référé. Il n’est d’ailleurs pas précisé si cette clause a vocation à jouer pour les suppléments de loyer de solidarité liquidés à titre provisoire, en cas de non-réponse à l’enquête annuelle, ou si elle joue uniquement pour les suppléments de loyers de solidarité dont le locataire est redevable après réponse à l’enquête, ce qui oblige le juge à interpréter la clause et dépasse ses pouvoirs en matière de référé.

Ces difficultés sont d’autant plus importantes que le commandement de payer signifié le 12 août 2025, pour la somme en principal de 7.856,30 euros, porte essentiellement sur des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité de l’année 2025 (sur la base des revenus 2024), liquidé à titre provisoire en l’absence de réponse à l’enquête selon les déclarations de la bailleresse. 

Or si, contrairement à ce que soutient de Monsieur [I] [Q], l’intégralité des loyers n’ont pas été réglés (tel que cela ressort du décompte locatif visé dans le commandement de payer puisque les prélèvements de 710,27 euros ont été rejetés en mai et juin 2025), les trois prélèvements du 08 août 2025, 08 septembre 2025 et 08 octobre 2025 n’ont pas été rejetés. Ainsi, en application de l’article 1342-10 susvisé, à défaut d’indication de la part de Monsieur [I] [Q], ces règlements doivent être imputés sur la dette qu’il avait le plus intérêt à acquitter à savoir les causes du commandement de payer. 

Il en résulte que la dette porte exclusivement sur les sommes dues au titre du surloyer 2025.

S’il est relevé que Monsieur [I] [Q] ne s’est pas montré diligent dans l’établissement de ses déclarations de revenus, il produit sa déclaration au titre des revenus 2024, qu’il a transmis à l’administration fiscale le 26 juin 2026, déclarant un revenu de 67.164 euros au titre des revenus non commerciaux avant abattement.



En l’état, il n’est donc pas démontré que Monsieur [I] [Q] soit redevable de sommes au titre d’une liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité, alors que seul est resté impayé le supplément de loyer de solidarité à l’issue du délai imparti par le commandement de payer et que, lors de l’audience tenue le 16 juin 2026, la SA [Adresse 4] n’a pas maintenu sa demande en paiement au titre du SLS 2025.

Ainsi, il existe des difficultés sérieuses qui font obstacle au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire, d’une mesure d’expulsion en référé et d’une condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation concernant les baux. Il convient de renvoyer la bailleresse à mieux se pourvoir.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA HLM [Localité 2] produit un décompte du 15 juin 2026 indiquant que Monsieur [I] [Q] reste devoir la somme de 18.351,97 euros, mensualité de mai 2026 comprise.

Pour autant, à l’audience, la bailleresse a ramené sa demande de condamnation en paiement à la somme de 5530,45 euros, précisant que cette somme concerne le SLS appliqué ne 2026.

Cela implique donc qu’il convient de déduire du décompte produit le SLS appliqué en 2025, dont il n’est plus sollicité le règlement même si cela n’a pas été porté en compte, soit la somme de 12.821,76 euros (1068,48 x12). 

S’agissant du surloyer appliqué à compter de janvier 2026, Monsieur [I] [Q] ne conteste pas avoir reçu l’enquête pour l’établissement du SLS 2026 reproduisant l’article 441-9 du code de la construction de la consommation envoyée le 10 octobre 2025 et produit aux débats par la SA [Adresse 4] ni la mise en demeure envoyée le 2 décembre 2025 reproduisant également les dispositions légales. 

Si dans le cadre du délibéré, Monsieur [I] [Q] a justifié de la transmission de sa déclaration de revenus relatifs à l’année 2024, tel n’est pas le cas pour les revenus 2025. 

Ainsi, le supplément de loyer de solidarité est valablement liquidé provisoirement seulement pour les mois de janvier à mai 2026, sans qu’aucune contestation sérieuse ne puisse être retenue à ce titre.

En conséquence, Monsieur [I] [Q] sera condamné à payer à la SA HLM [Localité 2], à titre provisionnel, la somme de 5.530,21 euros.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REGULARISATION DU DECOMPTE LOCATIF

En l’espèce, il n’y pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [I] [Q] de régulariser sa situation locative par la SA [Adresse 4] en remboursant les sommes portées en compte au titre des surloyers 2025 dès lors que ces sommes n’ont, en tout état de cause, pas été payées par le locataire, outre que la bailleresse n’a plus sollicité de condamnation en paiement à ce titre lors de l’audience. Néanmoins, le décompte locatif devra être actualisé en ce sens par la bailleresse.

Par ailleurs, s’agissant du surloyer 2026, en l’absence de justification par Monsieur [I] [Q] qu’il n’est pas redevable de ces sommes compte tenu de ses revenus 2025 et de sa condamnation en paiement provisionnel à ce titre ci-avant prononcée, il sera également débouté de cette demande. 

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [Q] partie perdante, supportera la charge des dépens. Néanmoins, la SA HLM [Localité 2] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Il n’apparait pas inéquitable que chacune des parties supporte la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées par la SA [Adresse 4] et Monsieur [I] [Q] seront donc rejetées.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Dispositif

CONSTATONS l'existence d’une contestation sérieuse concernant l’acquisition de la clause résolutoire ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion et la condamnation à une indemnité d'occupation ; 
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Q] à payer à la SA HLM [Localité 2] à titre provisionnel la somme de la somme de 5.530,21 euros (décompte arrêté au 15 juin 2026, incluant une dernière facture de mai 2026) ; 

DEBOUTONS Monsieur [I] [Q] de ses demandes en régularisation du décompte locatif par remboursement des sommes relatives au SLS 2025 et 2026 sous astreinte ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Q] aux dépens ;

REJETONS toute autre prétention.

La greffière, La vice-présidente
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 26/01046 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U6W2




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 



DU : 26 Août 2026


S.A. [Adresse 4], représentée par son président directeur général

 
 
C/


[Q] [I]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le26 Août 2026

à SA HLM [Localité 2]

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le Mercredi 26 Août 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition. 

Après débats à l'audience du 16 Juin 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, représentée par son président directeur général, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M. [L] [F], chargé de recouvrement, muni d’un pouvoir 



ET


DÉFENDEUR

M. [Q] [I], demeurant [Adresse 6]

représenté par Me Faustine BARBIER, avocat au barreau de TOULOUSE






 








RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 septembre 2021, la SA [Adresse 4] a donné à bail à Monsieur [I] [Q] un appartement à usage d'habitation n° [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 552,13 euros et une provision sur charges mensuelle de 65,74 euros.

Par contrat distinct du 21 octobre 2021, la SA HLM [Localité 2] a donné à bail à Monsieur [I] [Q] un emplacement de stationnement n°9 situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 17,59 euros.

Le 12 août 2025, la SA HLM DES CHALETS a fait signifier à Monsieur [I] [Q] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA [Adresse 9] [Localité 3] CHALETS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la SA [Adresse 4] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [Q] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 11.062,16 euros, avec les intérêts de droit, à parfaire au jour de l’audience,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu'à la libération effective du logement, avec indexation, 
- d'une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en compris le coût du commandement de payer les loyers et de l’assignation.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2025.

A l’audience du 31 mars 2026, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 16 juin 2026 à laquelle la SA HLM [Localité 2], valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.530,45 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2026 comprise. Elle fait valoir que la dette est constituée de SLS 2026 (surloyer de solidarité) et que le locataire n’a pas produit les documents nécessaires à sa liquidation.

Monsieur [I] [Q], représenté par son conseil, se rapporte à ses conclusions déposées et modifiées oralement et sollicite de :
- débouter la SA [Adresse 4] de l’intégralité de ses demandes ;
- condamner la SA HLM [Localité 2] à régulariser la situation de Monsieur [I] [Q] en remboursant les sommes au titre des surloyers mensuels appliqués sur l’année 2025 et 2026 sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir.
- condamner la SA [Adresse 4] à payer à Monsieur [I] [Q] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, l’existence de contestations sérieuses et l’absence d’urgence, en ce que l’arriéré locatif est uniquement constitué de SLS et qu’il règle son loyer. Il soutient que ses revenus 2024 ne dépassent pas les plafonds et qu’aucun SLS ne peut lui être appliqué pour 2025 et 2026. Il indique qu’il a pris du retard dans la finalisation de sa déclaration de revenus 2025 au titre des revenus 2024 en raison de difficultés de santé médicalement constatées. Il précise que ses revenus 2023 ne dépassaient pas les plafonds et qu’il a un enfant à charge retenu fiscalement. 
Il sollicite, en application des articles L441-3 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le remboursement de la somme de 12.821,52 euros correspondant à 12 mois de SLS (1.068,48 euros) sous astreinte de 50 euros.
Il précise que sa déclaration de revenus 2024 est en cours et sollicite de produire les documents en délibéré autorisé.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026.
En délibéré autorisé Monsieur [I] [Q] a fait parvenir une note transmise par mail accompagnée d’une nouvelle pièce (pièce 7- déclaration de revenus 2024) avec la demanderesse en copie. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA HLM [Localité 2] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 novembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article suivant précise qu'il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'occupation sans droit ni titre d'un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d'impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée, sans que le critère de l’urgence n’ait à être pris en considération.

L’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, d’ordre public et sa version applicable à la date de conclusion du contrat, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L. 441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements. »

L’article L.441-9 du code la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles ce supplément de solidarité peut être réclamé aux locataires : « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.
A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.
Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

Pour rappel, l’article 1342-10 du Code civil précise que “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.
A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

Le bail conclu le 03 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1. La résiliation de plein droit pour défaut de paiement) mentionnant qu’elle peut être acquise en cas de « défaut de paiement des loyers, du supplément de loyer de solidarité éventuel ou des charges aux termes convenus» deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Si cette clause résolutoire fait mention du supplément de solidarité au titre des sommes pouvant entraîner l’acquisition de la clause résolutoire, sa conformité à l’article 4 g) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’apparaît pas évidente et constitue une difficulté sérieuse en matière de référé. Il n’est d’ailleurs pas précisé si cette clause a vocation à jouer pour les suppléments de loyer de solidarité liquidés à titre provisoire, en cas de non-réponse à l’enquête annuelle, ou si elle joue uniquement pour les suppléments de loyers de solidarité dont le locataire est redevable après réponse à l’enquête, ce qui oblige le juge à interpréter la clause et dépasse ses pouvoirs en matière de référé.

Ces difficultés sont d’autant plus importantes que le commandement de payer signifié le 12 août 2025, pour la somme en principal de 7.856,30 euros, porte essentiellement sur des sommes dues au titre du supplément de loyer de solidarité de l’année 2025 (sur la base des revenus 2024), liquidé à titre provisoire en l’absence de réponse à l’enquête selon les déclarations de la bailleresse. 

Or si, contrairement à ce que soutient de Monsieur [I] [Q], l’intégralité des loyers n’ont pas été réglés (tel que cela ressort du décompte locatif visé dans le commandement de payer puisque les prélèvements de 710,27 euros ont été rejetés en mai et juin 2025), les trois prélèvements du 08 août 2025, 08 septembre 2025 et 08 octobre 2025 n’ont pas été rejetés. Ainsi, en application de l’article 1342-10 susvisé, à défaut d’indication de la part de Monsieur [I] [Q], ces règlements doivent être imputés sur la dette qu’il avait le plus intérêt à acquitter à savoir les causes du commandement de payer. 

Il en résulte que la dette porte exclusivement sur les sommes dues au titre du surloyer 2025.

S’il est relevé que Monsieur [I] [Q] ne s’est pas montré diligent dans l’établissement de ses déclarations de revenus, il produit sa déclaration au titre des revenus 2024, qu’il a transmis à l’administration fiscale le 26 juin 2026, déclarant un revenu de 67.164 euros au titre des revenus non commerciaux avant abattement.



En l’état, il n’est donc pas démontré que Monsieur [I] [Q] soit redevable de sommes au titre d’une liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité, alors que seul est resté impayé le supplément de loyer de solidarité à l’issue du délai imparti par le commandement de payer et que, lors de l’audience tenue le 16 juin 2026, la SA [Adresse 4] n’a pas maintenu sa demande en paiement au titre du SLS 2025.

Ainsi, il existe des difficultés sérieuses qui font obstacle au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire, d’une mesure d’expulsion en référé et d’une condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation concernant les baux. Il convient de renvoyer la bailleresse à mieux se pourvoir.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

La SA HLM [Localité 2] produit un décompte du 15 juin 2026 indiquant que Monsieur [I] [Q] reste devoir la somme de 18.351,97 euros, mensualité de mai 2026 comprise.

Pour autant, à l’audience, la bailleresse a ramené sa demande de condamnation en paiement à la somme de 5530,45 euros, précisant que cette somme concerne le SLS appliqué ne 2026.

Cela implique donc qu’il convient de déduire du décompte produit le SLS appliqué en 2025, dont il n’est plus sollicité le règlement même si cela n’a pas été porté en compte, soit la somme de 12.821,76 euros (1068,48 x12). 

S’agissant du surloyer appliqué à compter de janvier 2026, Monsieur [I] [Q] ne conteste pas avoir reçu l’enquête pour l’établissement du SLS 2026 reproduisant l’article 441-9 du code de la construction de la consommation envoyée le 10 octobre 2025 et produit aux débats par la SA [Adresse 4] ni la mise en demeure envoyée le 2 décembre 2025 reproduisant également les dispositions légales. 

Si dans le cadre du délibéré, Monsieur [I] [Q] a justifié de la transmission de sa déclaration de revenus relatifs à l’année 2024, tel n’est pas le cas pour les revenus 2025. 

Ainsi, le supplément de loyer de solidarité est valablement liquidé provisoirement seulement pour les mois de janvier à mai 2026, sans qu’aucune contestation sérieuse ne puisse être retenue à ce titre.

En conséquence, Monsieur [I] [Q] sera condamné à payer à la SA HLM [Localité 2], à titre provisionnel, la somme de 5.530,21 euros.

III. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE REGULARISATION DU DECOMPTE LOCATIF

En l’espèce, il n’y pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [I] [Q] de régulariser sa situation locative par la SA [Adresse 4] en remboursant les sommes portées en compte au titre des surloyers 2025 dès lors que ces sommes n’ont, en tout état de cause, pas été payées par le locataire, outre que la bailleresse n’a plus sollicité de condamnation en paiement à ce titre lors de l’audience. Néanmoins, le décompte locatif devra être actualisé en ce sens par la bailleresse.

Par ailleurs, s’agissant du surloyer 2026, en l’absence de justification par Monsieur [I] [Q] qu’il n’est pas redevable de ces sommes compte tenu de ses revenus 2025 et de sa condamnation en paiement provisionnel à ce titre ci-avant prononcée, il sera également débouté de cette demande. 

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [I] [Q] partie perdante, supportera la charge des dépens. Néanmoins, la SA HLM [Localité 2] sera déboutée de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

Il n’apparait pas inéquitable que chacune des parties supporte la charge de ses frais irrépétibles. Les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile formées par la SA [Adresse 4] et Monsieur [I] [Q] seront donc rejetées.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'existence d’une contestation sérieuse concernant l’acquisition de la clause résolutoire ; 

DISONS n'y avoir lieu à référé sur l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion et la condamnation à une indemnité d'occupation ; 
RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Q] à payer à la SA HLM [Localité 2] à titre provisionnel la somme de la somme de 5.530,21 euros (décompte arrêté au 15 juin 2026, incluant une dernière facture de mai 2026) ; 

DEBOUTONS Monsieur [I] [Q] de ses demandes en régularisation du décompte locatif par remboursement des sommes relatives au SLS 2025 et 2026 sous astreinte ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [Q] aux dépens ;

REJETONS toute autre prétention.

La greffière, La vice-présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L441-3, code de la construction et de l'habitation 441-9, code de l'action sociale et des familles L241-3). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-02T17:19:51.344Z.