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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, JCP LOGEMENT, 4 septembre 2025, n° 25/01301

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025
date des débats : 03 juillet 2025
délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01301 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NXFI

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Laurence CADENAT et Maître Mélanie LESOURD
CCC à la préfecture
Copie dossier





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2019, Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] ont consenti à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] un bail d’habitation pour un logement situé 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44) d’une durée renouvelable de trois ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel, charges comprises, de 850 euros. Ce bail comprend un appartement et, à titre d’accessoire au logement, un garage, un jardin et un appentis.

Le même jour, un bail commercial a été conclu entre la SCI LISE, dont Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] sont les associés, et la SARL FOLIE GOURMANDE, dont Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] sont les gérants. Ce bail commercial porte sur une boulangerie située au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier où se trouve l’appartement, au 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44). 

Il est constant que les deux ensembles immobiliers sont reliés par un seul et même compteur électrique, et un seul compteur gaz.

Par courrier du 28 avril 2023, les locataires ont notifié la résiliation du bail d’habitation avec effet au 31 mai 2023. Un état des lieux de sortie à été réalisé le jour de l’échéance du bail. Les consorts [N] ont refusé de remettre les clefs du logement à l’issue, s’appuyant sur le fait que l’appartement et le local commercial sont desservis par les mêmes compteurs d’alimentation en électricité et en gaz.

Par assignation en date du 11 mars 2025, Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES pour voir constater la résiliation du bail au 31 mai 2023 et faire condamner les défendeurs au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

La SARL LA FOLIE GOURMANDE est intervenue volontairement à la cause par voie de conclusion en date du 22 juin 2025 aux fins d’obtenir la condamnation des demandeurs au paiement de dommages et intérêts à son bénéfice.

Une copie de l’assignation a été communiquée aux services préfectoraux le 12 mars 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 24 juin 2025 et a été joint à la procédure. 

L’affaire est appelée et évoquée à l’audience du 3 juillet 2025.

Monsieur [M] [Q] et Mamdae [G] [J] épouse [Q], représentés par leur avocat, s’en réfèrent à leurs conclusions écrites en date du 2 juillet 2025, aux termes desquelles il est demandé à la juridiction de :
In limine litis : 
- se déclarer incompétente pour statuer sur la demande de la SARL LA FOLIE GOURMANDE au titre de son bail commercial ;
- débouter la SARL LA FOLIE GOURMANDE de sa demande ;
A titre principal :
- constater la résiliation du bail au 31 mai 2023 ;
- condamner les consorts [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer, charges comprises, soit 960 euros par mois, pour la période allant du 1er juin 2023 au 17 mars 2025 ;
- les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 90 euros par mois à compter du 18 mars 2025 jusqu’au prononcé de la décision ;
- les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 euros par mois à compter du prononcé du jugement jusqu’à parfaite libération des lieux à savoir après :
- débarrassage du garage des affaires entreposées, notamment la chambre froide ;
- enlèvement de la dalle béton et du moteur sur laquelle il est installé dans le jardin, sans aucune autorisation ;
- restitution des clefs du garage et du portail extérieur ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner qu’il soit procédé, pour les meubles et objets laissés, conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes.
Il est enfin demandé la condamnation des défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros à Monsieur [M] [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





En réponse, Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs dernières conclusions en date du 30 juin 2025 par lesquelles ils sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :
- reçoive l’intervention volontaire de la SARL LA FOLIE GOURMANDE à la procédure ;
In limine litis : 
- se déclare incompétent ;
A titre principal : 
- déboute les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;
- juge que les clefs ont été restituées ;
- juge de l’absence d’intérêt à agir du bailleur ;
A titre subsidiaire :
- ramener les prétentions des demandeurs à plus justes proportions ;
- condamner le bailleur à faire mesurer la superficie du garage par un géomètre-expert, à ses frais ;
- réduire l’indemnité d’occupation au pro-rata de la superficie réelle du garage ;
- condamner au versement de l’indemnité d’occupation due pour l’occupation d’un garage à un délai d’un mois suivant la remise du rapport du géomètre-expert ;
- dire que, à défaut d’un tel rapport, aucune indemnité ne sera due ;
- limiter cette indemnité d’occupation à un maximum de 90 euros mensuels ;
En tout état de cause : 
- condamner les demandeurs à restituer le dépôt de garantie aux défendeurs ;
- les condamner, en cas d’inexécution de la restitution du dépôt de garantie, à une astreinte de 10 % du loyer mensuel hors charge par mois de retard commencé ;
- les condamner au paiement d’une indemnité de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts et de perception d’indus ;
- les condamner à verser la somme de 3 000 euros à la SARL LA FOLIE GOURMANDE pour défaut de jouissance paisible des locaux ;
- les condamner à effectuer la dissociation des compteurs sous un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement ;
- dire qu’à défaut de dissociation des compteurs sous ce délai d’un mois, les défendeurs ne seront tenus au versement d’aucune indemnités ;
- A titre subsidiaire, condamner les bailleurs à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à installation effective de compteurs séparatifs, constatée par un commissaire de justice aux frais des bailleurs ;
Ils sollicitent enfin la condamnation des défendeurs aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample amples exposé des moyens développés.

Motifs

MOTIVATION

- Sur l’exception de procédure relative aux demandes formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE :

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. »

L’article R. 211-3-26 du même code dispose que les litiges relatifs aux baux commerciaux, aux baux professionnels et aux baux d’occupation précaire en matière commerciale sont de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

L’article 1103 du code civil dispose par ailleurs que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, deux baux distincts ont été consentis le même jour :
- l’un liant Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] d’une part, et Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] d’autre part, concernant un appartement et ses accessoires, inclus un garage. Le bail mentionne explicitement, en son article I, section B., que les locaux, en ce compris les accessoires, sont à usage exclusif d’habitation ;




- l’autre, qualifié de bail commercial par les parties, liant la SCI LISE et la SARL LA FOLIE GOURMANDE pour un ensemble de locaux dont l’usage est mentionné comme exclusivement dédié à l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie. Il convient de souligner que le garage ne fait pas partie des espaces désignés par ce bail commercial.

Les demandes d’indemnités formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE, suite à son intervention volontaire à la procédure, visent un défaut de jouissance paisible des locaux dont elle est locataire. Ceux-ci étant loués dans le cadre du bail commercial précédemment évoqué, le juge des contentieux de la protection est incompétent pour se prononcer sur une telle prétention. En tout état de cause, la société ne peut se prévaloir d’un préjudice concernant l’occupation d’un logement alors qu’elle n’est pas partie au bail d’habitation. 


Il sera donc constaté l’incompétence de la juridiction saisie concernant les demandes formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE, celles-ci relevant du tribunal judiciaire de NANTES. 


- Sur l’exception de procédure relative à l’incompétence du juge des contentieux de la protection sur l’ensemble du litige :

Les défendeurs entendent voir reconnaître une imbrication des baux telle que la compétence du juge des contentieux de la protection devrait être écartée.

Or il ressort de la lecture des contrats que les deux baux respectifs sont parfaitement clairs, lisibles et intelligibles dans leurs dispositions relatives aux locaux loués, à la loi qui leur est applicable et à l’utilisation qui doit être faite de chacun des espaces visés au contrat.

L’absence de compteurs séparatifs de fluides entre les différents lots de l’ensemble immobilier est sans conséquence sur la nature des baux et l’usage des locaux qui a été défini contractuellement entre les parties.

L’usage fait antérieurement par les propriétaires des locaux, en qualité de propriétaires occupants, ne saurait de même venir affecter la nature des baux en question et la destination des locaux loués. Le garage était en outre, au regard de l’état des lieux d’entrée, libre de toute occupation à la prise de possession des locaux par les locataires.

Les défendeurs n’apportent aucun élément susceptible de démontrer l’accord des bailleurs pour un changement d’utilisation du garage ou pour concéder l’usage de ce garage à la SARL LA FOLIE GOURMANDE.

Les défendeurs indiquent n’avoir pas pu négocier les termes du contrat. Cet argument est inopérant, s’agissant d’un contrat d’habitation dont le contenu est particulièrement réglementé, et la signature par les parties dudit bail manifestant leur accord quant à son contenu.

L’imbrication des deux contrats ne peut pas plus être soutenue au regard de la volonté de Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] de résilier le bail d’habitation tout en poursuivant le bail commercial et l’activité de leur société. Le préavis de résiliation en date du 28 avril 2023 ne porte aucune mention laissant à penser que la volonté de Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] était de conserver l’usage du garage, accessoire au logement. Le constat d’huissier, établit pour l’état des lieux de sortie du logement, intègre explicitement le garage dont il a pu être constaté qu’il n’a pas été vidé. Ce document mentionne en outre que le bail commercial était conservé, et que le refus de restitution des clefs était motivé par l’absence de compteur séparatif.

En conséquence de quoi, le principe d’interprétation stricte des contrats comme le comportement des locataires implique nécessairement de considérer qu’il y a bien deux contrats distincts, ayant chacun un régime juridique différent, et relevant de juridictions différentes.

Il y a donc lieu de retenir la compétence du juge des contentieux et de la protection concernant le litige et les prétentions découlant strictement du bail d’habitation du 31 janvier 2019. L’exception d’incompétence soulevée par les défendeurs sera donc rejetée.






- Sur la résiliation du bail à usage d’habitation :

Les articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire d’un bail d’habitation peut mettre fin à celui-ci à tout moment, moyennant un préavis de trois mois. Ce préavis peut être raccourci à un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.


En l’espèce, les locataires ont, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 avril 2023, donné congé aux bailleurs à la date du 31 mai 2023. Le courrier évoque le fait que, à cette date, les locaux seraient libres d’occupation et que les clefs seraient remises aux bailleurs.

Le congé étant régulier en sa forme, le bail doit être considéré comme ayant pris fin au 31 mai 2023.

- Sur l’occupation par Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] des locaux postérieurement à la résiliation du bail :

L’article 544 du code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il ressort par ailleurs de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que c’est la fin de l’occupation du logement et ses accessoires par les preneurs et la remise des clefs par le locataire au bailleur qui caractérise la libération des lieux. La conservation par le locataire des clefs implique nécessairement l’impossibilité pour le propriétaire de reprendre possession du logement et d’en disposer librement.

En l’espèce, il est constant que les clefs de l’appartement lui-même ont été remises aux propriétaires par envoi postal le 17 mars 2025, postérieurement à l’assignation, et que les clefs du garage et du portail ont été conservés par ceux-ci.

Les défendeurs allèguent d’un flou sur la destination du garage et son utilisation comme local commercial, de désordres affectant certaines parties du local commercial ainsi que l’absence de séparation des compteurs, pour estimer que les propriétaires sont responsables de leur propre préjudice. Comme démontré précédemment, les stipulations contractuelles étaient parfaitement claires quant à l’usage respectif du garage et celui-ci était libre de toute occupation à l’arrivée des locataires. Par ailleurs, il ne peut être considéré comme légitime que la SARL LA FOLIE GOURMANDE s’octroie l’usage de locaux pour lesquels elle n’a aucun titre en compensation de désordres intervenant sur ses propres locaux.

En tout état de cause, rien ne vient justifier la conservation de l’usage du logement et de ses accessoires par les locataires en refusant la restitution des clefs au-delà de la fin du bail d’habitation.

Les défendeurs entendent s’appuyer en outre sur le fait que seul le garage fait l’objet d’un contentieux avec les propriétaires, et que la condamnation à une indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer serait excessive.



Or l’absence de restitution des clefs de l’appartement lui-même par Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N], au-delà du terme du bail, a empêché les demandeurs de jouir et de disposer librement de leur logement, et ce jusqu’à la date du 17 mars 2025. C’est bien l’ensemble du logement loué qui n’a pu être reloué par les propriétaires sur cette période et non uniquement le garage. Les défendeurs doivent donc être condamnés à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, destinée à compenser le préjudice subi par les propriétaires.

Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] seront donc condamnés à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 960 euros pour la période allant du 1er juin 2023 au 17 mars 2025, date de réception des clefs de l’appartement par les propriétaires.

Faute de démontrer d’une quelconque façon un accord donné par les bailleurs pour l’occupation du garage par la SARL LA FOLIE GOURMANDE, ou un usage commercial par les consorts [N] de ce local, ceux-ci seront condamnés à quitter les lieux, ainsi que tous les occupants de leur chef. Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il convient d’autoriser d’office à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, y compris avec recours à la force publique et à un serrurier s’il y a lieu.
Les défendeurs resteront, à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs au propriétaire, redevable d’une indemnité d’occupation. La valeur locative d’un garage ne dépendant pas de sa surface exacte mais de l’usage qui peut en être fait, la demande que soit ordonné un mesurage par un géomètre sera purement et simplement rejeté. Il convient de fixer l’indemnité à 90 euros, montant accepté par les parties, et révisable selon les modalités définies au bail.

Compte tenu des aménagements faits, et notamment de la construction d’une chambre froide fixe au sein même du garage, telle que constatée par commissaire de justice, ceux-ci seront condamnés en outre à une obligation de remise en état à leurs frais des locaux tels que décrits dans l’état des lieux d’entrée, le garage devant être libre de tout élément mobilier. 

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera déterminé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 à 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.


La demande formée par les bailleurs de voir fixer une indemnité d’occupation dissuasive, à compter du prononcé du présent jugement, pour garantir une libération effective des lieux, doit en réalité s’analyser comme une demande d’astreinte complémentaire à l’indemnité d’occupation. Au vu des demandes formulées au dispositif par les bailleurs, et reprises par leur conseil à l’audience, l’obligation de remise en état, de libération du garage et de restitution des clefs sera assortie d’une astreinte d’un montant de 210 euros par mois de retard selon les modalités précisées au dispositif. 

Au regard des indemnités d’occupation dues et de la conservation des clefs du garage, il ne peut qu’être constaté que les demandeurs avaient bien un intérêt à agir par la présente procédure. 

- Sur la demande reconventionnelle relative à la restitution du dépôt de garantie au défendeur :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […] 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieus et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, l’intégralité des clefs n’étant pas restituées et le garage n’étant pas libre d’occupation, il n’y a pas lieu en l’état de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les défendeurs.






- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire relative aux dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Une telle condamnation implique la démonstration d’une inexécution fautive, d’un préjudice causé au contractant et d’un lien de causalité. 
Le bailleur a, parmi ses obligations contractuelles, celle de délivrer un logement décent au sens des critères établis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.


Les défendeurs entendent se prévaloir de désordres relevés par constat de commissaire de justice en date du 25 août 2022. Ils relèvent notamment la non-conformité de l’installation électrique et l’absence d’éléments réglementaires de sécurité dans les parties communes. À cet égard, ils ne prouvent aucun préjudice spécifique qui aurait pu en découler.

Ils relèvent par ailleurs la présence d’humidité, de moisissure et de salpêtre, confirmée par l’huissier de justice mandaté. Or l’article 2 du décret précité dispose, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
« 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

Le bailleur ne peut se retrancher sur des travaux précédemment effectués, manifestement insuffisants, pour considérer qu’il a rempli ses obligations en la matière. Il ne peut de même faire porter la responsabilité de l’absence des travaux nécessaires sur les locataires, ceux-ci étant à la charge du bailleur, quand bien même les locataires aient pu envisager de les faire par eux-mêmes.

L’acceptation des locaux en l’état, pas plus que la modicité du loyer, ne peuvent exonérer le bailleur de sa responsabilité de délivrer un logement décent, et exempt de tout risque pour la santé des occupants. Au regard des éléments fournis, l’état d’humidité de l’appartement a nécessairement causé un préjudice à ses occupants qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1000 euros par locataire pour l’ensemble des quatre années d’occupation.

Au regard de leurs manquements à leurs obligations contractuelles, les bailleurs seront donc condamnés au paiement d’une somme globale de 1000 euros de dommages et intérêts à chacun des locataires.



- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire relative aux charges d’électricités : 

Il ressort des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue de faits au soutien d’une prétention doivent en apporter la preuve.

Les défendeurs exposent avoir payé des charges indues, en l’absence de compteur individualisé d’électricité, assumant seuls la charge de l’ensemble des dépenses électriques des parties communes. À l’appui de leur demande d’une indemnité à hauteur de 2000 euros, ils ne versent aucun élément susceptible d’en estimer le montant, ni de démontrer une consommation dépassant celui d’un simple éclairage ponctuel des circulations. Ils ne démontrent pas plus avoir souscrit à titre personnel l’abonnement à la fourniture d’électricité, et non au nom de leur société.

Faute d’éléments probants, leur demande de ce chef sera rejetée. 

- Sur la demande d’installation de compteurs individualisés pour la fourniture d’électricité et de gaz :

L'article L. 331-1 du code de l'énergie est ainsi rédigé : « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. » L’article L441-1 du même code prévoit des dispositions similaires pour la fourniture de gaz.

Il en découle une obligation pour le bailleur de faire équiper chaque logement d’un compteur individuel de gaz, ou d’un sous-compteur divisionnaire, permettant de mesurer la consommation exacte du logement.



En l’espèce, il est constant que le local commercial et le logement objet de la présente procédure sont raccordés au réseau électrique par un seul et même compteur. Il en va de même pour le gaz.

Les bailleurs seront donc condamnés à faire installer un compteur individuel pour chacun des abonnements de fluides, de telle sorte que les consommations du logement puissent être distinguées de celles du commerce. Un délai de deux mois sera accordé à compter du présent jugement. 

Les défendeurs entendent voir cette obligation de faire assortie, en cas de non-respect, d’une suppression pure et simple de toute indemnité dont ils seraient redevables. C’est en vain que la juridiction cherche un lien entre une telle obligation de faire, dont les effets ne porteront que pour l’avenir, et les indemnités résultant de l’occupation sans droit ni titre d’un logement par le passé et jusqu’à ce jour.

A titre subsidiaire, afin de garantir l’effectivité de la décision de justice, ils sollicitent le prononcé d’une astreinte journalière. L’obligation de faire procéder à une installation de compteurs individuels sera assortie d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard, au-delà du délai de deux mois suivant le prononcé de la présente décision.


- Sur les demandes accessoires et l’exécution du jugement:

Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des circonstances du litige et de la situation des parties, l’équité commande de condamner Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] au paiement à Monsieur [M] [Q] de la somme de 1500 euros, et de le débouter de leur propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SARL LA FOLIE GOURMANDE ; 


REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] ; 

SE DÉCLARE incompétent pour les prétentions formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE au profit du tribunal judiciaire de NANTES ; 


CONSTATE la résiliation du bail d’habitation, en date du 31 mai 2023, liant Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] en tant que bailleurs d’une part, et Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] en tant que locataires d’autres part, concernant un appartement, un jardin, un garage et un appentis situés au 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44) ; 

DIT que Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] se trouvent déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement depuis le 31 mai 2023 ; 





ORDONNE à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement précité et les parties louées à titre accessoire, en ce inclus le garage, et d’en restituer les clefs ; 

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leurs chefs, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ; 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 à 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ; 

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] au paiement à Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 960 euros pour la période allant du 1er juin 2023 au 17 mars 2025 ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 90 euros pour la période allant du 18 mars 2025 jusqu’à libération complète et effective des accessoires au logement précité, en ce inclus le garage ;

DIT que ces indemnités d’occupation, qui se substituent au loyer à compter de la résiliation du bail, sont payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;
 
CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] à une obligation de vider le garage et tous les accessoires du logement précité de tout bien et meuble présents de leur fait, ainsi que à une remise en état à l’identique de ce qui est constaté dans l’état des lieux d’entrée du 30 janvier 2019 ;

DIT que faute pour Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] de procéder à cette libération des lieux et à la remise en état d’origine de ces espaces, ils seront redevables auprès des bailleurs, passé un délai de trois mois à compter du prononcé du présent jugement d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 210 euros par mois de retard, et ce jusqu’au 4 septembre 2028 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] la somme de 1000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] à faire installer des compteurs individualisés pour la fourniture d’électricité et de gaz pour le logement situé au premier et deuxième étage du 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44) ; 

DIT que faute pour Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] de faire procéder à cette installation sous un délai de deux mois à compter du prononcé du jugement, ils seront redevables auprès de Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 15 euros par jour de retard, et ce jusqu’au 4 septembre 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] à payer à Monsieur [M] [Q] une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de ce chef formulée par eux ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN
Texte intégral
Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

 ============

JUGEMENT du 04 Septembre 2025
__________________________________________


DEMANDEURS :

Monsieur [M] [Q]
179 Allée des Hirondelles
44240 SUCE SUR ERDRE

Madame [G] [J] épouse [Q]
179 Allée des Hirondelles
44240 SUCE SUR ERDRE

représentés par Maître Laurence CADENAT, avocate au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [N]
2 Place Aristide Briand
La Boulangerie La Folie Gourmande
44470 CARQUEFOU

Madame [S] [N]
2 Place Aristide Briand
La Boulangerie La Folie Gourmande
44470 CARQUEFOU

S.A.R.L. LA FOLIE GOURMANDE
2 Place Aristide Briand
44470 CARQUEFOU

intervenant volontairement

représentés par Maître Mélanie LESOURD, avocate au barreau de NANTES

substituée par Maître Maiwenn PLANCHAIS, avocate au sein du même barreau

D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Nicolas BIHAN
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 juin 2025
date des débats : 03 juillet 2025
délibéré au : 04 septembre 2025

RG N° N° RG 25/01301 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NXFI

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Laurence CADENAT et Maître Mélanie LESOURD
CCC à la préfecture
Copie dossier





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2019, Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] ont consenti à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] un bail d’habitation pour un logement situé 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44) d’une durée renouvelable de trois ans, moyennant le paiement d’un loyer mensuel, charges comprises, de 850 euros. Ce bail comprend un appartement et, à titre d’accessoire au logement, un garage, un jardin et un appentis.

Le même jour, un bail commercial a été conclu entre la SCI LISE, dont Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] sont les associés, et la SARL FOLIE GOURMANDE, dont Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] sont les gérants. Ce bail commercial porte sur une boulangerie située au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier où se trouve l’appartement, au 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44). 

Il est constant que les deux ensembles immobiliers sont reliés par un seul et même compteur électrique, et un seul compteur gaz.

Par courrier du 28 avril 2023, les locataires ont notifié la résiliation du bail d’habitation avec effet au 31 mai 2023. Un état des lieux de sortie à été réalisé le jour de l’échéance du bail. Les consorts [N] ont refusé de remettre les clefs du logement à l’issue, s’appuyant sur le fait que l’appartement et le local commercial sont desservis par les mêmes compteurs d’alimentation en électricité et en gaz.

Par assignation en date du 11 mars 2025, Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES pour voir constater la résiliation du bail au 31 mai 2023 et faire condamner les défendeurs au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

La SARL LA FOLIE GOURMANDE est intervenue volontairement à la cause par voie de conclusion en date du 22 juin 2025 aux fins d’obtenir la condamnation des demandeurs au paiement de dommages et intérêts à son bénéfice.

Une copie de l’assignation a été communiquée aux services préfectoraux le 12 mars 2025. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 24 juin 2025 et a été joint à la procédure. 

L’affaire est appelée et évoquée à l’audience du 3 juillet 2025.

Monsieur [M] [Q] et Mamdae [G] [J] épouse [Q], représentés par leur avocat, s’en réfèrent à leurs conclusions écrites en date du 2 juillet 2025, aux termes desquelles il est demandé à la juridiction de :
In limine litis : 
- se déclarer incompétente pour statuer sur la demande de la SARL LA FOLIE GOURMANDE au titre de son bail commercial ;
- débouter la SARL LA FOLIE GOURMANDE de sa demande ;
A titre principal :
- constater la résiliation du bail au 31 mai 2023 ;
- condamner les consorts [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer, charges comprises, soit 960 euros par mois, pour la période allant du 1er juin 2023 au 17 mars 2025 ;
- les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 90 euros par mois à compter du 18 mars 2025 jusqu’au prononcé de la décision ;
- les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 300 euros par mois à compter du prononcé du jugement jusqu’à parfaite libération des lieux à savoir après :
- débarrassage du garage des affaires entreposées, notamment la chambre froide ;
- enlèvement de la dalle béton et du moteur sur laquelle il est installé dans le jardin, sans aucune autorisation ;
- restitution des clefs du garage et du portail extérieur ;
- ordonner leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- ordonner qu’il soit procédé, pour les meubles et objets laissés, conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes.
Il est enfin demandé la condamnation des défendeurs aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros à Monsieur [M] [Q] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.





En réponse, Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs dernières conclusions en date du 30 juin 2025 par lesquelles ils sollicitent du juge des contentieux de la protection qu’il :
- reçoive l’intervention volontaire de la SARL LA FOLIE GOURMANDE à la procédure ;
In limine litis : 
- se déclare incompétent ;
A titre principal : 
- déboute les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions ;
- juge que les clefs ont été restituées ;
- juge de l’absence d’intérêt à agir du bailleur ;
A titre subsidiaire :
- ramener les prétentions des demandeurs à plus justes proportions ;
- condamner le bailleur à faire mesurer la superficie du garage par un géomètre-expert, à ses frais ;
- réduire l’indemnité d’occupation au pro-rata de la superficie réelle du garage ;
- condamner au versement de l’indemnité d’occupation due pour l’occupation d’un garage à un délai d’un mois suivant la remise du rapport du géomètre-expert ;
- dire que, à défaut d’un tel rapport, aucune indemnité ne sera due ;
- limiter cette indemnité d’occupation à un maximum de 90 euros mensuels ;
En tout état de cause : 
- condamner les demandeurs à restituer le dépôt de garantie aux défendeurs ;
- les condamner, en cas d’inexécution de la restitution du dépôt de garantie, à une astreinte de 10 % du loyer mensuel hors charge par mois de retard commencé ;
- les condamner au paiement d’une indemnité de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts et de perception d’indus ;
- les condamner à verser la somme de 3 000 euros à la SARL LA FOLIE GOURMANDE pour défaut de jouissance paisible des locaux ;
- les condamner à effectuer la dissociation des compteurs sous un délai d’un mois à compter du prononcé du jugement ;
- dire qu’à défaut de dissociation des compteurs sous ce délai d’un mois, les défendeurs ne seront tenus au versement d’aucune indemnités ;
- A titre subsidiaire, condamner les bailleurs à une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir jusqu’à installation effective de compteurs séparatifs, constatée par un commissaire de justice aux frais des bailleurs ;
Ils sollicitent enfin la condamnation des défendeurs aux dépens et au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 de code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample amples exposé des moyens développés.



MOTIVATION

- Sur l’exception de procédure relative aux demandes formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE :

L’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire dispose que « le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. »

L’article R. 211-3-26 du même code dispose que les litiges relatifs aux baux commerciaux, aux baux professionnels et aux baux d’occupation précaire en matière commerciale sont de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

L’article 1103 du code civil dispose par ailleurs que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, deux baux distincts ont été consentis le même jour :
- l’un liant Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] d’une part, et Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] d’autre part, concernant un appartement et ses accessoires, inclus un garage. Le bail mentionne explicitement, en son article I, section B., que les locaux, en ce compris les accessoires, sont à usage exclusif d’habitation ;




- l’autre, qualifié de bail commercial par les parties, liant la SCI LISE et la SARL LA FOLIE GOURMANDE pour un ensemble de locaux dont l’usage est mentionné comme exclusivement dédié à l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie pâtisserie. Il convient de souligner que le garage ne fait pas partie des espaces désignés par ce bail commercial.

Les demandes d’indemnités formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE, suite à son intervention volontaire à la procédure, visent un défaut de jouissance paisible des locaux dont elle est locataire. Ceux-ci étant loués dans le cadre du bail commercial précédemment évoqué, le juge des contentieux de la protection est incompétent pour se prononcer sur une telle prétention. En tout état de cause, la société ne peut se prévaloir d’un préjudice concernant l’occupation d’un logement alors qu’elle n’est pas partie au bail d’habitation. 


Il sera donc constaté l’incompétence de la juridiction saisie concernant les demandes formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE, celles-ci relevant du tribunal judiciaire de NANTES. 


- Sur l’exception de procédure relative à l’incompétence du juge des contentieux de la protection sur l’ensemble du litige :

Les défendeurs entendent voir reconnaître une imbrication des baux telle que la compétence du juge des contentieux de la protection devrait être écartée.

Or il ressort de la lecture des contrats que les deux baux respectifs sont parfaitement clairs, lisibles et intelligibles dans leurs dispositions relatives aux locaux loués, à la loi qui leur est applicable et à l’utilisation qui doit être faite de chacun des espaces visés au contrat.

L’absence de compteurs séparatifs de fluides entre les différents lots de l’ensemble immobilier est sans conséquence sur la nature des baux et l’usage des locaux qui a été défini contractuellement entre les parties.

L’usage fait antérieurement par les propriétaires des locaux, en qualité de propriétaires occupants, ne saurait de même venir affecter la nature des baux en question et la destination des locaux loués. Le garage était en outre, au regard de l’état des lieux d’entrée, libre de toute occupation à la prise de possession des locaux par les locataires.

Les défendeurs n’apportent aucun élément susceptible de démontrer l’accord des bailleurs pour un changement d’utilisation du garage ou pour concéder l’usage de ce garage à la SARL LA FOLIE GOURMANDE.

Les défendeurs indiquent n’avoir pas pu négocier les termes du contrat. Cet argument est inopérant, s’agissant d’un contrat d’habitation dont le contenu est particulièrement réglementé, et la signature par les parties dudit bail manifestant leur accord quant à son contenu.

L’imbrication des deux contrats ne peut pas plus être soutenue au regard de la volonté de Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] de résilier le bail d’habitation tout en poursuivant le bail commercial et l’activité de leur société. Le préavis de résiliation en date du 28 avril 2023 ne porte aucune mention laissant à penser que la volonté de Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] était de conserver l’usage du garage, accessoire au logement. Le constat d’huissier, établit pour l’état des lieux de sortie du logement, intègre explicitement le garage dont il a pu être constaté qu’il n’a pas été vidé. Ce document mentionne en outre que le bail commercial était conservé, et que le refus de restitution des clefs était motivé par l’absence de compteur séparatif.

En conséquence de quoi, le principe d’interprétation stricte des contrats comme le comportement des locataires implique nécessairement de considérer qu’il y a bien deux contrats distincts, ayant chacun un régime juridique différent, et relevant de juridictions différentes.

Il y a donc lieu de retenir la compétence du juge des contentieux et de la protection concernant le litige et les prétentions découlant strictement du bail d’habitation du 31 janvier 2019. L’exception d’incompétence soulevée par les défendeurs sera donc rejetée.






- Sur la résiliation du bail à usage d’habitation :

Les articles 12 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que le locataire d’un bail d’habitation peut mettre fin à celui-ci à tout moment, moyennant un préavis de trois mois. Ce préavis peut être raccourci à un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.


En l’espèce, les locataires ont, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 avril 2023, donné congé aux bailleurs à la date du 31 mai 2023. Le courrier évoque le fait que, à cette date, les locaux seraient libres d’occupation et que les clefs seraient remises aux bailleurs.

Le congé étant régulier en sa forme, le bail doit être considéré comme ayant pris fin au 31 mai 2023.

- Sur l’occupation par Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] des locaux postérieurement à la résiliation du bail :

L’article 544 du code civil définit la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il ressort par ailleurs de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que c’est la fin de l’occupation du logement et ses accessoires par les preneurs et la remise des clefs par le locataire au bailleur qui caractérise la libération des lieux. La conservation par le locataire des clefs implique nécessairement l’impossibilité pour le propriétaire de reprendre possession du logement et d’en disposer librement.

En l’espèce, il est constant que les clefs de l’appartement lui-même ont été remises aux propriétaires par envoi postal le 17 mars 2025, postérieurement à l’assignation, et que les clefs du garage et du portail ont été conservés par ceux-ci.

Les défendeurs allèguent d’un flou sur la destination du garage et son utilisation comme local commercial, de désordres affectant certaines parties du local commercial ainsi que l’absence de séparation des compteurs, pour estimer que les propriétaires sont responsables de leur propre préjudice. Comme démontré précédemment, les stipulations contractuelles étaient parfaitement claires quant à l’usage respectif du garage et celui-ci était libre de toute occupation à l’arrivée des locataires. Par ailleurs, il ne peut être considéré comme légitime que la SARL LA FOLIE GOURMANDE s’octroie l’usage de locaux pour lesquels elle n’a aucun titre en compensation de désordres intervenant sur ses propres locaux.

En tout état de cause, rien ne vient justifier la conservation de l’usage du logement et de ses accessoires par les locataires en refusant la restitution des clefs au-delà de la fin du bail d’habitation.

Les défendeurs entendent s’appuyer en outre sur le fait que seul le garage fait l’objet d’un contentieux avec les propriétaires, et que la condamnation à une indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer serait excessive.



Or l’absence de restitution des clefs de l’appartement lui-même par Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N], au-delà du terme du bail, a empêché les demandeurs de jouir et de disposer librement de leur logement, et ce jusqu’à la date du 17 mars 2025. C’est bien l’ensemble du logement loué qui n’a pu être reloué par les propriétaires sur cette période et non uniquement le garage. Les défendeurs doivent donc être condamnés à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, destinée à compenser le préjudice subi par les propriétaires.

Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] seront donc condamnés à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 960 euros pour la période allant du 1er juin 2023 au 17 mars 2025, date de réception des clefs de l’appartement par les propriétaires.

Faute de démontrer d’une quelconque façon un accord donné par les bailleurs pour l’occupation du garage par la SARL LA FOLIE GOURMANDE, ou un usage commercial par les consorts [N] de ce local, ceux-ci seront condamnés à quitter les lieux, ainsi que tous les occupants de leur chef. Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il convient d’autoriser d’office à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, y compris avec recours à la force publique et à un serrurier s’il y a lieu.
Les défendeurs resteront, à compter du 18 mars 2025 et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs au propriétaire, redevable d’une indemnité d’occupation. La valeur locative d’un garage ne dépendant pas de sa surface exacte mais de l’usage qui peut en être fait, la demande que soit ordonné un mesurage par un géomètre sera purement et simplement rejeté. Il convient de fixer l’indemnité à 90 euros, montant accepté par les parties, et révisable selon les modalités définies au bail.

Compte tenu des aménagements faits, et notamment de la construction d’une chambre froide fixe au sein même du garage, telle que constatée par commissaire de justice, ceux-ci seront condamnés en outre à une obligation de remise en état à leurs frais des locaux tels que décrits dans l’état des lieux d’entrée, le garage devant être libre de tout élément mobilier. 

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera déterminé conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 à 433-7 du code des procédures civiles d’exécution.


La demande formée par les bailleurs de voir fixer une indemnité d’occupation dissuasive, à compter du prononcé du présent jugement, pour garantir une libération effective des lieux, doit en réalité s’analyser comme une demande d’astreinte complémentaire à l’indemnité d’occupation. Au vu des demandes formulées au dispositif par les bailleurs, et reprises par leur conseil à l’audience, l’obligation de remise en état, de libération du garage et de restitution des clefs sera assortie d’une astreinte d’un montant de 210 euros par mois de retard selon les modalités précisées au dispositif. 

Au regard des indemnités d’occupation dues et de la conservation des clefs du garage, il ne peut qu’être constaté que les demandeurs avaient bien un intérêt à agir par la présente procédure. 

- Sur la demande reconventionnelle relative à la restitution du dépôt de garantie au défendeur :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. […] 
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieus et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

En l’espèce, l’intégralité des clefs n’étant pas restituées et le garage n’étant pas libre d’occupation, il n’y a pas lieu en l’état de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formée par les défendeurs.






- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire relative aux dommages et intérêts :

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Une telle condamnation implique la démonstration d’une inexécution fautive, d’un préjudice causé au contractant et d’un lien de causalité. 
Le bailleur a, parmi ses obligations contractuelles, celle de délivrer un logement décent au sens des critères établis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.


Les défendeurs entendent se prévaloir de désordres relevés par constat de commissaire de justice en date du 25 août 2022. Ils relèvent notamment la non-conformité de l’installation électrique et l’absence d’éléments réglementaires de sécurité dans les parties communes. À cet égard, ils ne prouvent aucun préjudice spécifique qui aurait pu en découler.

Ils relèvent par ailleurs la présence d’humidité, de moisissure et de salpêtre, confirmée par l’huissier de justice mandaté. Or l’article 2 du décret précité dispose, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
« 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

Le bailleur ne peut se retrancher sur des travaux précédemment effectués, manifestement insuffisants, pour considérer qu’il a rempli ses obligations en la matière. Il ne peut de même faire porter la responsabilité de l’absence des travaux nécessaires sur les locataires, ceux-ci étant à la charge du bailleur, quand bien même les locataires aient pu envisager de les faire par eux-mêmes.

L’acceptation des locaux en l’état, pas plus que la modicité du loyer, ne peuvent exonérer le bailleur de sa responsabilité de délivrer un logement décent, et exempt de tout risque pour la santé des occupants. Au regard des éléments fournis, l’état d’humidité de l’appartement a nécessairement causé un préjudice à ses occupants qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1000 euros par locataire pour l’ensemble des quatre années d’occupation.

Au regard de leurs manquements à leurs obligations contractuelles, les bailleurs seront donc condamnés au paiement d’une somme globale de 1000 euros de dommages et intérêts à chacun des locataires.



- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire relative aux charges d’électricités : 

Il ressort des articles 6 et 9 du code de procédure civile que celui qui allègue de faits au soutien d’une prétention doivent en apporter la preuve.

Les défendeurs exposent avoir payé des charges indues, en l’absence de compteur individualisé d’électricité, assumant seuls la charge de l’ensemble des dépenses électriques des parties communes. À l’appui de leur demande d’une indemnité à hauteur de 2000 euros, ils ne versent aucun élément susceptible d’en estimer le montant, ni de démontrer une consommation dépassant celui d’un simple éclairage ponctuel des circulations. Ils ne démontrent pas plus avoir souscrit à titre personnel l’abonnement à la fourniture d’électricité, et non au nom de leur société.

Faute d’éléments probants, leur demande de ce chef sera rejetée. 

- Sur la demande d’installation de compteurs individualisés pour la fourniture d’électricité et de gaz :

L'article L. 331-1 du code de l'énergie est ainsi rédigé : « Tout client qui achète de l’électricité pour sa propre consommation ou qui achète de l’électricité pour la revendre a le droit de choisir son fournisseur d’électricité. » L’article L441-1 du même code prévoit des dispositions similaires pour la fourniture de gaz.

Il en découle une obligation pour le bailleur de faire équiper chaque logement d’un compteur individuel de gaz, ou d’un sous-compteur divisionnaire, permettant de mesurer la consommation exacte du logement.



En l’espèce, il est constant que le local commercial et le logement objet de la présente procédure sont raccordés au réseau électrique par un seul et même compteur. Il en va de même pour le gaz.

Les bailleurs seront donc condamnés à faire installer un compteur individuel pour chacun des abonnements de fluides, de telle sorte que les consommations du logement puissent être distinguées de celles du commerce. Un délai de deux mois sera accordé à compter du présent jugement. 

Les défendeurs entendent voir cette obligation de faire assortie, en cas de non-respect, d’une suppression pure et simple de toute indemnité dont ils seraient redevables. C’est en vain que la juridiction cherche un lien entre une telle obligation de faire, dont les effets ne porteront que pour l’avenir, et les indemnités résultant de l’occupation sans droit ni titre d’un logement par le passé et jusqu’à ce jour.

A titre subsidiaire, afin de garantir l’effectivité de la décision de justice, ils sollicitent le prononcé d’une astreinte journalière. L’obligation de faire procéder à une installation de compteurs individuels sera assortie d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard, au-delà du délai de deux mois suivant le prononcé de la présente décision.


- Sur les demandes accessoires et l’exécution du jugement:

Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N], parties succombantes, seront condamnés aux dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu des circonstances du litige et de la situation des parties, l’équité commande de condamner Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] au paiement à Monsieur [M] [Q] de la somme de 1500 euros, et de le débouter de leur propre demande de ce chef.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

REÇOIT l’intervention volontaire de la SARL LA FOLIE GOURMANDE ; 


REJETTE l’exception d’incompétence soulevée par Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] ; 

SE DÉCLARE incompétent pour les prétentions formées par la SARL LA FOLIE GOURMANDE au profit du tribunal judiciaire de NANTES ; 


CONSTATE la résiliation du bail d’habitation, en date du 31 mai 2023, liant Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] en tant que bailleurs d’une part, et Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] en tant que locataires d’autres part, concernant un appartement, un jardin, un garage et un appentis situés au 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44) ; 

DIT que Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] se trouvent déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur ce logement depuis le 31 mai 2023 ; 





ORDONNE à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement précité et les parties louées à titre accessoire, en ce inclus le garage, et d’en restituer les clefs ; 

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leurs chefs, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ; 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 et R. 433-1 à 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ; 

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] au paiement à Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] d’une indemnité d’occupation mensuelle de 960 euros pour la période allant du 1er juin 2023 au 17 mars 2025 ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 90 euros pour la période allant du 18 mars 2025 jusqu’à libération complète et effective des accessoires au logement précité, en ce inclus le garage ;

DIT que ces indemnités d’occupation, qui se substituent au loyer à compter de la résiliation du bail, sont payables dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;
 
CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] à une obligation de vider le garage et tous les accessoires du logement précité de tout bien et meuble présents de leur fait, ainsi que à une remise en état à l’identique de ce qui est constaté dans l’état des lieux d’entrée du 30 janvier 2019 ;

DIT que faute pour Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] de procéder à cette libération des lieux et à la remise en état d’origine de ces espaces, ils seront redevables auprès des bailleurs, passé un délai de trois mois à compter du prononcé du présent jugement d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 210 euros par mois de retard, et ce jusqu’au 4 septembre 2028 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] la somme de 1000 euros chacun à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] à faire installer des compteurs individualisés pour la fourniture d’électricité et de gaz pour le logement situé au premier et deuxième étage du 2 place Aristide Briand à CARQUEFOU (44) ; 

DIT que faute pour Monsieur [M] [Q] et Madame [G] [J] épouse [Q] de faire procéder à cette installation sous un délai de deux mois à compter du prononcé du jugement, ils seront redevables auprès de Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 15 euros par jour de retard, et ce jusqu’au 4 septembre 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] et Madame [S] [N] à payer à Monsieur [M] [Q] une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande de ce chef formulée par eux ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE

Michel HORTAIS Nicolas BIHAN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'energie L441-1, code de la construction et de l'habitation L831-1, code de l'organisation judiciaire L213-4-4, code des procedures civiles d'execution 433-7, code de l'energie L331-1, code de l'organisation judiciaire R211-3-26). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-09-18T19:31:19.926Z.