Tribunal judiciaire de Marseille, 0P11 Aud. civile prox 2, 2 septembre 2025, n° 24/01093

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [F] est propriétaire d’un bien situé [Adresse 1], loué par Madame [H] [V].

Par assignation du 08 février 2024, Madame [H] [V] a attrait Madame [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Marseille, à l’audience du 28 mai 2024, afin de : 
Juger que le loyer a été suspendu à compter du mois d’octobre 2021 en application de l’arrêté de mise en sécurité en procédure urgente du 29 septembre 2021 et du 23 août 2022 qui ordonne la suspension des loyers dus au sein de la copropriété,
Condamner Madame [F] à payer à Madame [V] la somme de 18.980 euros au titre des loyers perçus à compter d’octobre 2021 jusqu’au mois de novembre 2023,
Condamner Madame [F] à payer à Madame [V] la somme de 1200 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025 et un jugement de réouverture des débats à l’audience du 24 septembre 2024 a été rendu le 16 juillet 2024 pour permettre à Madame [R] [F] de faire valoir contradictoirement ses observations. 

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025, Madame [H] [V], représentée par son conseil, ayant sollicité le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses conclusions, Madame [R] [F] sollicite de :
Juger que Madame [V] en versant une provision sur charges 200 euros a reconnu que le montant du loyer était de 630 euros,
Juger que Madame [F] est redevable de la somme de 15 750 euros,
Juger que la situation économique de Madame [F] est obérée au regard de sa retraite de 882 euros par mois,
Accorder à Madame [F] les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
Réduire les demandes de Madame [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans les plus larges proportions. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS


A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur le bail verbal
En vertu de l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.


Conformément à l’article 1353 du Code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. 
Il est en outre constant que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que son existence ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que Madame [H] [V] loue à Madame [R] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], selon un bail verbal. 

Il est constant que le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne les dispositions d’ordre public.


Sur la suspension du paiement des loyers

L'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que :
I.- Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
II.- Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.
III.- Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité.
Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2.
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

Il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévues par l’article susmentionné s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

En l'espèce, Madame [H] [V] justifie que le maire de [Localité 1] a pris un arrêté de mise en sécurité - procédure urgente le 29 septembre 2021, portant sur les immeubles sis [Adresse 3], dont la copropriété appartient notamment à Madame [R] [F]. 
Cet arrêté indique que l’ensemble des balcons des appartements sur le boulevard national de l’immeuble sis [Adresse 3] sont interdits à toute occupation et utilisation, que les accès à ces balcons doivent être neutralisés et il prévoit une suspension des loyers des occupants évacués ou non tant que la mainlevée totale de l’arrêté de mise en sécurité n’est pas prononcée. 

Le maire de [Localité 1] a pris un nouvel arrêté de mise en sécurité le 23 août 2022, portant sur les immeubles sis [Adresse 3]. 
Cet arrêté indique que l’ensemble des balcons des appartements sur le boulevard national de l’immeuble sis [Adresse 3] restent interdits à toute occupation et utilisation jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, que les accès à ces balcons sont maintenus interdits d’occupation et d’utilisation par tous les moyens que jugeront utiles les propriétaires et il prévoit une suspension des loyers des occupants évacués ou non tant que la mainlevée totale de l’arrêté de mise en sécurité n’est pas prononcée.

La mesure de suspension des loyers s'applique bien à la totalité de l’immeuble sis [Adresse 3] et donc au logement occupé par Madame [H] [V], ce que ne conteste pas Madame [R] [F]. 

En application du texte précité, la locataire devait être dispensée du paiement du loyer pour la période d’octobre 2021 à novembre 2023, celle-ci ayant cessé de payer les loyers à compter du mois de novembre 2023. 

La bailleresse ne conteste pas avoir perçu l’ensemble des loyers sur cette période, contestant toutefois le montant du loyer mensuel allégué par la locataire que cette dernière fixe à 730 euros alors que la bailleresse estime que le loyer était de 630 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

L’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Madame [R] [F] fait valoir qu’en payant une somme de 100 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 au titre des charges locatives qu’elle considérait devoir, Madame [H] [V] a reconnu que la provision sur charges était de 100 euros par mois et que le loyer était donc d’un montant de 630 euros auquel venait s’ajouter cette provision sur charges de 100 euros.

Toutefois, dans un courrier adressé à la bailleresse dont la date n’est pas lisible mais auquel est joint un chèque daté du 29 novembre 2023, la locataire précise bien qu’elle a évalué les charges mensuelles à 100 euros, n’ayant pas connaissance de leur montant, et elle ajoute qu’elle a signalé cette situation à la bailleresse.

En outre, il est indifférent que la locataire ait évalué le montant des charges à compter du mois de novembre 2023 à la somme de 100 euros, aucun décompte de régularisation des charges locatives n’étant produit aux débats par la défenderesse, pas plus que des quittances laissant apparaitre le montant du loyer et des charges. 

Dès lors, Madame [R] [F] ne fournit aucun élément au soutien de son assertion selon laquelle la locataire payait un loyer de 630 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Partant, le montant du loyer est bien de 730 euros par mois, en l’absence de production de tout justificatif concernant les charges.

En conséquence, Madame [R] [F] sera condamnée à payer à Madame [H] [V] la somme de 18.980 euros, correspondant à la restitution des loyers indument réglés pendant la procédure de péril, à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’au mois de novembre 2023 inclus (730). 


Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Madame [R] [F] sollicite des délais de paiement. 

Cependant, elle déclare elle-même ne percevoir que 882 euros par mois de retraite, ce qui ne permet pas au tribunal de lui octroyer des délais de paiement, puisqu’elle n’est pas en situation de régler sa dette par des mensualités sur 24 mois au vu de ses faibles revenus, le montant de la mensualité correspondant à une somme de 790,83 euros, soit plus de 89% de son revenu mensuel.

Sa demande d’échelonnement ne peut donc qu’être rejetée. 


Sur les demandes accessoires 

Il serait inéquitable de laisser à Madame [H] [V] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [R] [F] sera condamnée à lui payer une somme de 500 euros à ce titre. 

Succombante, Madame [R] [F] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure. 

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige d’y déroger.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection de MARSEILLE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à Madame [H] [V] une somme de dix-huit mille neuf cent quatre-vingt euros (18.980 euros), correspondant à la restitution des loyers indument réglés pendant la procédure de péril, à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’au mois de novembre 2023 inclus ; 

DEBOUTE Madame [R] [F] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à Madame [H] [V] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [R] [F] aux entiers dépens ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité






JUGEMENT DU : 02 Septembre 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffiers : M. CARITEY, présent lors des plaidoiries
: Mme KAOUDJI, présente lors du délibéré
Débats en audience publique le : 10 Juin 2025



 GROSSE : 

 Le 02/09/2025
 à Me Naïma BELARBI




 EXPEDITION : 

 Le 02/09/2025
 à Me William COHEN




N° RG 24/01093 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4SHH

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H] [V]
née le 08 Décembre 1938 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [R] [F], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me William COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE








EXPOSE DU LITIGE

Madame [R] [F] est propriétaire d’un bien situé [Adresse 1], loué par Madame [H] [V].

Par assignation du 08 février 2024, Madame [H] [V] a attrait Madame [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Marseille, à l’audience du 28 mai 2024, afin de : 
Juger que le loyer a été suspendu à compter du mois d’octobre 2021 en application de l’arrêté de mise en sécurité en procédure urgente du 29 septembre 2021 et du 23 août 2022 qui ordonne la suspension des loyers dus au sein de la copropriété,
Condamner Madame [F] à payer à Madame [V] la somme de 18.980 euros au titre des loyers perçus à compter d’octobre 2021 jusqu’au mois de novembre 2023,
Condamner Madame [F] à payer à Madame [V] la somme de 1200 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 mai 2025 et un jugement de réouverture des débats à l’audience du 24 septembre 2024 a été rendu le 16 juillet 2024 pour permettre à Madame [R] [F] de faire valoir contradictoirement ses observations. 

Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 juin 2025, Madame [H] [V], représentée par son conseil, ayant sollicité le bénéfice de son assignation.

Aux termes de ses conclusions, Madame [R] [F] sollicite de :
Juger que Madame [V] en versant une provision sur charges 200 euros a reconnu que le montant du loyer était de 630 euros,
Juger que Madame [F] est redevable de la somme de 15 750 euros,
Juger que la situation économique de Madame [F] est obérée au regard de sa retraite de 882 euros par mois,
Accorder à Madame [F] les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil,
Réduire les demandes de Madame [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans les plus larges proportions. 

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe. 




MOTIFS


A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

Sur le bail verbal
En vertu de l’article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.


Conformément à l’article 1353 du Code civil, il incombe au demandeur de rapporter la preuve du contrat de bail dont il se prévaut, ce qui implique de prouver la mise à disposition à titre onéreux de la chose louée. 
Il est en outre constant que l’exécution d’un bail verbal peut être prouvée par témoins ou présomptions et que son existence ne saurait résulter de la simple occupation des lieux dans la mesure où un bail qui est un contrat à titre onéreux, suppose une contrepartie financière de la part de l’occupant ou de l’utilisateur.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties que Madame [H] [V] loue à Madame [R] [F] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], selon un bail verbal. 

Il est constant que le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qui concerne les dispositions d’ordre public.


Sur la suspension du paiement des loyers

L'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation prévoit que :
I.- Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
II.- Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.
III.- Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité.
Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2.
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait.

Il est constant que lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble en copropriété, la mesure de suspension des loyers prévues par l’article susmentionné s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans ces parties communes.

En l'espèce, Madame [H] [V] justifie que le maire de [Localité 1] a pris un arrêté de mise en sécurité - procédure urgente le 29 septembre 2021, portant sur les immeubles sis [Adresse 3], dont la copropriété appartient notamment à Madame [R] [F]. 
Cet arrêté indique que l’ensemble des balcons des appartements sur le boulevard national de l’immeuble sis [Adresse 3] sont interdits à toute occupation et utilisation, que les accès à ces balcons doivent être neutralisés et il prévoit une suspension des loyers des occupants évacués ou non tant que la mainlevée totale de l’arrêté de mise en sécurité n’est pas prononcée. 

Le maire de [Localité 1] a pris un nouvel arrêté de mise en sécurité le 23 août 2022, portant sur les immeubles sis [Adresse 3]. 
Cet arrêté indique que l’ensemble des balcons des appartements sur le boulevard national de l’immeuble sis [Adresse 3] restent interdits à toute occupation et utilisation jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité, que les accès à ces balcons sont maintenus interdits d’occupation et d’utilisation par tous les moyens que jugeront utiles les propriétaires et il prévoit une suspension des loyers des occupants évacués ou non tant que la mainlevée totale de l’arrêté de mise en sécurité n’est pas prononcée.

La mesure de suspension des loyers s'applique bien à la totalité de l’immeuble sis [Adresse 3] et donc au logement occupé par Madame [H] [V], ce que ne conteste pas Madame [R] [F]. 

En application du texte précité, la locataire devait être dispensée du paiement du loyer pour la période d’octobre 2021 à novembre 2023, celle-ci ayant cessé de payer les loyers à compter du mois de novembre 2023. 

La bailleresse ne conteste pas avoir perçu l’ensemble des loyers sur cette période, contestant toutefois le montant du loyer mensuel allégué par la locataire que cette dernière fixe à 730 euros alors que la bailleresse estime que le loyer était de 630 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

L’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Madame [R] [F] fait valoir qu’en payant une somme de 100 euros par mois à compter du mois de décembre 2023 au titre des charges locatives qu’elle considérait devoir, Madame [H] [V] a reconnu que la provision sur charges était de 100 euros par mois et que le loyer était donc d’un montant de 630 euros auquel venait s’ajouter cette provision sur charges de 100 euros.

Toutefois, dans un courrier adressé à la bailleresse dont la date n’est pas lisible mais auquel est joint un chèque daté du 29 novembre 2023, la locataire précise bien qu’elle a évalué les charges mensuelles à 100 euros, n’ayant pas connaissance de leur montant, et elle ajoute qu’elle a signalé cette situation à la bailleresse.

En outre, il est indifférent que la locataire ait évalué le montant des charges à compter du mois de novembre 2023 à la somme de 100 euros, aucun décompte de régularisation des charges locatives n’étant produit aux débats par la défenderesse, pas plus que des quittances laissant apparaitre le montant du loyer et des charges. 

Dès lors, Madame [R] [F] ne fournit aucun élément au soutien de son assertion selon laquelle la locataire payait un loyer de 630 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Partant, le montant du loyer est bien de 730 euros par mois, en l’absence de production de tout justificatif concernant les charges.

En conséquence, Madame [R] [F] sera condamnée à payer à Madame [H] [V] la somme de 18.980 euros, correspondant à la restitution des loyers indument réglés pendant la procédure de péril, à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’au mois de novembre 2023 inclus (730). 


Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Madame [R] [F] sollicite des délais de paiement. 

Cependant, elle déclare elle-même ne percevoir que 882 euros par mois de retraite, ce qui ne permet pas au tribunal de lui octroyer des délais de paiement, puisqu’elle n’est pas en situation de régler sa dette par des mensualités sur 24 mois au vu de ses faibles revenus, le montant de la mensualité correspondant à une somme de 790,83 euros, soit plus de 89% de son revenu mensuel.

Sa demande d’échelonnement ne peut donc qu’être rejetée. 


Sur les demandes accessoires 

Il serait inéquitable de laisser à Madame [H] [V] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [R] [F] sera condamnée à lui payer une somme de 500 euros à ce titre. 

Succombante, Madame [R] [F] sera condamnée aux entiers dépens de la procédure. 

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige d’y déroger. 


PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection de MARSEILLE, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à Madame [H] [V] une somme de dix-huit mille neuf cent quatre-vingt euros (18.980 euros), correspondant à la restitution des loyers indument réglés pendant la procédure de péril, à compter du mois d’octobre 2021 et jusqu’au mois de novembre 2023 inclus ; 

DEBOUTE Madame [R] [F] de sa demande de délais de paiement ; 

CONDAMNE Madame [R] [F] à payer à Madame [H] [V] la somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [R] [F] aux entiers dépens ;

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;


Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par la présidente et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

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Mise à jour de la source le 2025-09-19T18:28:07.541Z.