Tribunal judiciaire de Marseille, Référés Cabinet 3, 27 juillet 2026, n° 26/02552

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :

La société RBM est locataire, en vertu d'un bail daté du 30 mars 1999, de locaux commerciaux appartenant à M. [I] [T] et Mme [H] [G], situés au rez-de-chaussée d'un immeuble situés aux numéros [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2], qui a fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité pris par le maire de la commune de [Localité 1] le 13 mars 2025.

Soutenant que cet arrêté a suspendu l'exigibilité des loyers, la société RBM a fait assigner M.[I] [T] et Mme [H] [G] en référé, par actes du 19 mai 2026, afin que ces derniers soient solidairement condamnés à lui rembourser 8 463,07 € au titre des loyers qu'elle a réglés du 1er avril au 31 décembre 2025, à lui payer 3 000 € en application de
l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et que la suspension des loyers soit ordonnée jusqu'à la justification de la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité du 13 mars 2025.

A l'audience du 3 juillet 2027, la société RBM a réitéré ses demandes et, par note en délibéré, précisé que ces réclamations ont un caractère provisoire.

M. [I] [T] et Mme [H] [G], par leur conseil, ont conclu à leur rejeté et réclamé le paiement de 3 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 27 juillet 2026, date du prononcé de cette décision.

Motifs

Sur ce :

A l'appui de ses demandes, la société RBM invoque les dispositions de l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation qui précise dans sa version applicable à compter du 21 novembre 2024 que : 

" I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. 

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. 

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil..

III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité.

Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait ".

Il résulte explicitement de ces dispositions que les loyers d'un immeuble frappé d'un arrêté municipal de mise en sécurité ne sont plus exigibles jusqu'à la mainlevée de cette mesure et que les bailleurs qui les auraient perçus au cours de cette période sont tenus de les rembourser, étant observé qu'en l'espèce l'arrêté municipal du 13 mars 2025 rappelle l'interdiction de paiement des loyers sans distinguer selon les usages des locaux visés par l'arrêté (article 5). 

Les circonstances invoquées par M. [I] [T] et Mme [H] [G] selon lesquelles les locaux loués sont toujours exploités par la société RBM en dépit de l'arrêté de mise en sécurité, ne présente aucun danger, bénéficiant d'une entrée distincte dans l'immeuble et qu'ils ont eux-mêmes fait le nécessaire pour que des travaux de remise en état conformes aux prescriptions de l'arrêté soient entrepris dans les lieux, sont sans incidence sur le principe de la suspension de l'exigibilité des loyers dès lors qu'il n'est pas discuté que l'arrêté de mise en sécurité est toujours effectif.

L'obligation des bailleurs de restituer les loyers perçus depuis le 1er avril 2025 n'apparaissant pas ainsi sérieusement contestable, ils seront condamnés à titre provisionnel à restituer à la société RBM une somme de 8 463,07 €, montant non contesté des loyers réglés sur la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025.

La suspension des loyers intervenant de plein droit, il n'y a pas lieu de la prononcer, sauf à la constater en raison de l'existence de l'arrêté de mise en sécurité non rapporté à ce jour. 

L'équité exige d'allouer 1 000 € à la société RBM en compensation de ses frais non compris dans les dépens par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de M. [I] [T] et Mme [H] [G] qui succombent à l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

Condamnons solidairement M. [I] [T] et Mme [H] [G] à payer à la société RBM une provision de 8 463,07 € et une indemnité de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, sommes portant intérêts au taux légal à compter de cette décision ;

Constatons la suspension de l'exigibilité des loyers et ce jusqu'à la notification de la mainlevée de l'arrêté municipal de mise en sécurité du 13 mars 2025 ; 

Rejetons toute autre demande ;

Dispositif

Laissons les dépens à la charge de M. [I] [T] et Mme [H] [G] qui succombent à l'instance. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT























LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 27 Juillet 2026
Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président
Greffier lors de l’audience : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Greffier lors du délibéré : Madame ZABNER, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Juillet 2026





N° RG 26/02552 - N° Portalis DBW3-W-B7K-72MU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. RBM
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Michel LABI, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Monsieur [I] [T]
né le 11 Août 1941 à [Localité 1]

Madame [H] [G] épouse [T]
née le 27 Juillet 1943 à [Localité 1]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 2]

Représentés par leur Mandataire la Société FONCIA MEDITERRANEE, [Adresse 3]

tous représentés par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE




Grosse délivrée le 27.07.26 
À 
- Me Michel LABI
- Me Eliette SANGUINETTI







EXPOSE DU LITIGE :

La société RBM est locataire, en vertu d'un bail daté du 30 mars 1999, de locaux commerciaux appartenant à M. [I] [T] et Mme [H] [G], situés au rez-de-chaussée d'un immeuble situés aux numéros [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 2], qui a fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité pris par le maire de la commune de [Localité 1] le 13 mars 2025.

Soutenant que cet arrêté a suspendu l'exigibilité des loyers, la société RBM a fait assigner M.[I] [T] et Mme [H] [G] en référé, par actes du 19 mai 2026, afin que ces derniers soient solidairement condamnés à lui rembourser 8 463,07 € au titre des loyers qu'elle a réglés du 1er avril au 31 décembre 2025, à lui payer 3 000 € en application de
l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et que la suspension des loyers soit ordonnée jusqu'à la justification de la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité du 13 mars 2025.

A l'audience du 3 juillet 2027, la société RBM a réitéré ses demandes et, par note en délibéré, précisé que ces réclamations ont un caractère provisoire.

M. [I] [T] et Mme [H] [G], par leur conseil, ont conclu à leur rejeté et réclamé le paiement de 3 600 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré jusqu'au 27 juillet 2026, date du prononcé de cette décision.

Sur ce :

A l'appui de ses demandes, la société RBM invoque les dispositions de l'article L521-2 du code de la construction et de l'habitation qui précise dans sa version applicable à compter du 21 novembre 2024 que : 

" I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. 

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. 

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L.324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil..

III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité.

Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait ".

Il résulte explicitement de ces dispositions que les loyers d'un immeuble frappé d'un arrêté municipal de mise en sécurité ne sont plus exigibles jusqu'à la mainlevée de cette mesure et que les bailleurs qui les auraient perçus au cours de cette période sont tenus de les rembourser, étant observé qu'en l'espèce l'arrêté municipal du 13 mars 2025 rappelle l'interdiction de paiement des loyers sans distinguer selon les usages des locaux visés par l'arrêté (article 5). 

Les circonstances invoquées par M. [I] [T] et Mme [H] [G] selon lesquelles les locaux loués sont toujours exploités par la société RBM en dépit de l'arrêté de mise en sécurité, ne présente aucun danger, bénéficiant d'une entrée distincte dans l'immeuble et qu'ils ont eux-mêmes fait le nécessaire pour que des travaux de remise en état conformes aux prescriptions de l'arrêté soient entrepris dans les lieux, sont sans incidence sur le principe de la suspension de l'exigibilité des loyers dès lors qu'il n'est pas discuté que l'arrêté de mise en sécurité est toujours effectif.

L'obligation des bailleurs de restituer les loyers perçus depuis le 1er avril 2025 n'apparaissant pas ainsi sérieusement contestable, ils seront condamnés à titre provisionnel à restituer à la société RBM une somme de 8 463,07 €, montant non contesté des loyers réglés sur la période du 1er avril 2025 au 31 décembre 2025.

La suspension des loyers intervenant de plein droit, il n'y a pas lieu de la prononcer, sauf à la constater en raison de l'existence de l'arrêté de mise en sécurité non rapporté à ce jour. 

L'équité exige d'allouer 1 000 € à la société RBM en compensation de ses frais non compris dans les dépens par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de M. [I] [T] et Mme [H] [G] qui succombent à l'instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

Condamnons solidairement M. [I] [T] et Mme [H] [G] à payer à la société RBM une provision de 8 463,07 € et une indemnité de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, sommes portant intérêts au taux légal à compter de cette décision ;

Constatons la suspension de l'exigibilité des loyers et ce jusqu'à la notification de la mainlevée de l'arrêté municipal de mise en sécurité du 13 mars 2025 ; 

Rejetons toute autre demande ; 

Laissons les dépens à la charge de M. [I] [T] et Mme [H] [G] qui succombent à l'instance. 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT























LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T21:39:16.951Z.