Tribunal judiciaire de Marseille, Référés Cabinet 4, 28 avril 2025, n° 25/01662

Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Le 31 décembre 2022, [Y] [C] a donné à la SAS CAROSSERIE HOCHE à bail commercial des locaux à usage de carrosserie, cabine de peinture des véhicules sis au rez-de-chaussée [Adresse 4], à effet au 1er janvier 2023.

L’exploitation est assurée auprès des MMA.

Le maire de [Localité 9] a pris un arrêté de mise en sécurité le 20 juillet 2023, préconisant des travaux sur la façade et sur le plancher du 5ème étage avec une évacuation et un relogement provisoire des occupants de l’appartement du 5ème étage. 

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 4 août 2023 et a désigné le bureau d’études POLYSTRUCTURE afin d’envisager les travaux à effectuer pour régulariser la situation au regard de cet arrêté.

Par procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires a adopté les devis sur les travaux de la toiture et du plancher du 5ème étage ainsi que sur la façade. 

Par procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a donné mandat au syndic pour solliciter des aides publiques auprès des organismes financeurs, notamment auprès de l’ANAH et de la METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE. 
 
Les appels de fonds n’ont pas été réglés.

Le 7 novembre 2024, une expertise technique a été diligentée par la société JOVAL à la demande de la SPLA-IN AIX-MARSEILLE-PROVENCE.

Par arrêté en date du 26 novembre 2024, la VILLE de [Localité 9] a mis le syndicat des copropriétaires en demeure de réaliser des travaux sous 14 jours

Le 4 décembre 2024, le bureau d’études SEDP, diligenté par le syndic, a signé son rapport.

Par un arrêté de mise en sécurité du 06.12.2025, le maire de [Localité 9] a notamment ordonné la réalisation de travaux complémentaires et interdit l’occupation de l’immeuble sis [Adresse 4] et l’occupation du local commercial du rez-de-chaussée.

Le syndic a fait signifier aux occupants de l’immeuble une sommation de quitter les lieux par commissaire de justice en date du 05.12.2024.

Le 10.12.2025, des étais ont été installés dans le local de la SAS CAROSSERIE HOCHE.

Par une nouvelle décision en date du 16.12.2024, le maire de [Localité 9], au visa des articles L511-16 du Code de la construction et de l’habitation, a décidé « d’exécuter d’office les travaux de réparation de l’immeuble sis [Adresse 4] » prescrits par l’arrêté de mise en sécurité du 02.01.2024.
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La SAS CAROSSERIE HOCHE a été placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 3 mars 2025, Maître [Z] [P] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

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Par ordonnance présidentielle en date du 14.04.2025, la SAS CAROSSERIE HOCHE a été autorisé à assigner [Y] [C], LA COMPAGNIE D’ASSURANCES MMA et Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à heure indiquée, les assignations devant être signifiées au plus tard le 18.04.2025 à 16h00.

Par assignations du 17.04.2025, la SAS CAROSSERIE HOCHE a fait attraire [Y] [C], LA COMPAGNIE D’ASSURANCES MMA et Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :
« • DÉCLARER la demande de la SAS CARROSSERIE HOCHE recevable et bien fondée; 
• ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de mettre en œuvre les mesures prescrites par l'arrêté modificatif n" 2023_04281_VDM, et d'autre part les mesures préconisées par le bureau d'études SEDP tels que visés par l'arrêté du 6 12 2024, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants: 
-réparer le plancher bas du R+5 
-reprendre les décollements de matière et fissurations constatés en façade principale 
-traiter la corrosion des aciers des voutains en sous face du balcon du 1er étage sur cour 
-vérifier l'état des marches de la première volée d'escalier et les réparer, 
-identifier l'origine des infiltrations d'eau constatées en plafond du palier du 4eme étage, la faire cesser et réparer les ouvrages endommagés, 
-réparer les éléments de maçonnerie dégradés au plafond et aux murs des parties communes et privatives, 
-vérifier l'état des réseaux humides communs et privatifs de l'immeuble, réparer si nécessaire et assurer la bonne gestion des eaux pluviales, 
-réparer les désordres supplémentaires éventuels relevés ultérieurement lors du diagnostic établi par l'homme de l'art, 
-exécuter tous les travaux annexes des mesures de sécurité prescrites ci-dessus, nécessaires et sans lesquels ces dernières resteraient inefficaces afin d'assurer la solidité et la stabilité des ouvrages, 
-s'assurer que les travaux induits ont bien été réalisés (équipements sanitaires, menuiseries, réseaux humides, réseaux secs, calfeutrements, réfection des joints des pièces humides ... ). 
ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de communiquer le rapport du Bureau d'Etudes SEDP sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, 
• CONDAMNER in solidum le bailleur, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la MMA à régler une provision à valoir sur le préjudice d'exploitation induit depuis la fermeture imposée au 6 décembre 2024, soit la somme de 38 420 euros, comptes arrêtés au 28 3 2025 sauf à parfaire jusqu'à la réouverture 
• ORDONNER la suspension des loyers commerciaux dus à compter du 6/12/2024 
• ORDONNER une mesure d'expertise pour chiffrer la perte définitive d'exploitation et notamment la perte de clients induite par la fermeture depuis le 6 12 2024, 
• NOMMER tel Expert qu'il plaira au juge de désigner avec mission d'usage en pareille matière, 
• FIXER à la charge des défendeurs in solidum une provision ad litem à valoir sur les frais d'expertise d'une valeur de 20000 euros. 
• SURSEOIR sur l'évaluation du préjudice de perte définitive d'exploitation, dans l'attente du rapport à intervenir. 
• RAPPELER l'exécution provisoire de droit, 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens, en application de l'article 696 du Code de procédure civile. »


A l’audience du 25.04.2025, la SAS CAROSSERIE HOCHE, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, la SAS CAROSSERIE HOCHE demande de :
« • DÉCLARER la demande de la SAS CARROSSERIE HOCHE recevable et bien fondée; 
• ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de mettre en œuvre les mesures prescrites par l'arrêté modificatif n° 2023 _04281_VDM, et d'autre part les mesures préconisées par le bureau d'études SEDP tels que visés par l'arrêté du 6 12 2024, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants: 
-réparer le plancher bas du R+5 
-reprendre les décollements de matière et fissurations constatés en façade principale 
-traiter la corrosion des aciers des voutains en sous face du balcon du 1er étage sur cour 
-vérifier l'état des marches de la première volée d'escalier et les réparer, 
-identifier l'origine des infiltrations d'eau constatées en plafond du palier du 4eme étage, la faire cesser et réparer les ouvrages endommagés, 
-réparer les éléments de maçonnerie dégradés au plafond et aux murs des parties communes et privatives, 
-vérifier l'état des réseaux humides communs et privatifs de l'immeuble, réparer si nécessaire et assurer la bonne gestion des eaux pluviales, 
-réparer les désordres supplémentaires éventuels relevés ultérieurement lors du diagnostic établi par l'homme de l'art, 
-executer tous les travaux annexes des mesures de sécurité prescrites ci-dessus, nécessaires et sans lesquels ces dernières resteraient inefficaces afin d'assurer la solidité et la stabilité des ouvrages, 
-s'assurer que les travaux induits ont bien été réalisés (équipements sanitaires, menuiseries, réseaux humides, réseaux secs, calfeutrements, réfection des joints des pièces humides ... ). 
ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de communiquer le rapport du Bureau d'Etudes SEDP sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, mais prendre acte de la communication du plan du Bureau d'Etudes, 
• CONDAMNER in solidum le bailleur, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la MA à régler une provision à valoir sur le préjudice d'exploitation induit depuis la fermeture imposée au 6 décembre 2024, soit la somme de 38 420 euros, comptes arrêtés au 28 3 2025 sauf à parfaire jusqu'à la réouverture 
• ORDONNER la suspension des loyers commerciaux dus à compter du 6/12/2024 
• ORDONNER une mesure d'expertise pour chiffrer la perte définitive d'exploitation et notamment la perte de clients induite par la fermeture depuis le 6 12 2024, 
• NOMMER tel Expert qu'il plaira au juge de désigner avec mission d'usage en pareille matière, 
• FIXER à la charge des défendeurs in solidum une provision ad litem à valoir sur les frais d'expertise d'une valeur de 20 000 euros. 
• SURSEOIR sur l'évaluation du préjudice de perte définitive d'exploitation, dans l'attente du rapport à intervenir. 
• REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions adverses 
• RAPPELER l'exécution provisoire de droit, 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens, en application de l'article 696 du Code de procédure civile. »

[Y] [C], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de :
« DEBOUTER La SAS CAROSSERIE HOCHE représentée par Me [Z] [P] es qualité de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Monsieur [Y] [C] 
RENVOYER les parties requérantes à mieux se pourvoir 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
CONDAMNER le SDC [Adresse 4] à relever et garantir Monsieur [Y] [C] de toute condamnation financière qui serait prononcée à son encontre 
SUR LA DEMANDE DU SDC 
DEBOUTER le SDC [Adresse 4] de ses demandes à l'égard de Monsieur [Y] [C] 
LE RENVOYER à mieux se pourvoir 
CONDAMNER Me [Z] [P] es qualité à la somme de 3000,00 € au titre de l'article 700 du CPC 
CONDAMNER Me [Z] [P] es qualité aux entiers dépens »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DE LA PAIX, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de : 
« REJETER toutes prétentions contraires ; 
- Sur la demande de travaux sous astreinte, 
Vu la décision n° 142 d’exécuter des travaux d’office rendue par la VILLE DE [Localité 9] le 16 décembre 2024, 
JUGER que la VILLE DE [Localité 9] s’est substituée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ; 
En conséquence, 
JUGER la demande de travaux sous astreinte sans objet ; 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de sa demande de travaux sous astreinte ; 
- Sur la production du rapport du bureau d’études SEDP, 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit aux débats le plan des mesures conservatoires du BET SEDP ; 
JUGER la demande sans objet ; 
En tout état de cause, 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 
- Sur la demande de provision, 
JUGER cette demande de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice de la SAS CARROSSERIE HOCHE prématurée en l’absence de tout chiffrage ou tout élément sur ce point ;
En conséquence, 
SE DECLARER incompétent, la demande de provision étant nettement contestable tant dans sa nature que dans son quantum ; 
En conséquence, 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 
Si par extraordinaire, 
Le Juge des référés devait se déclarer compétent et allouer une quelconque provision de quelque nature que ce soit à la SAS CARROSSERIE HOCHE et à Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE, 
DIRE que Monsieur [C], en sa qualité de propriétaire du local exploité par la SAS CARROSSERIE HOCHE, et la compagnie d’assurances MMA, assureur de la SAS CARROSSERIE HOCHE, devraient relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de toutes condamnations de quelque nature que ce soit, y compris frais et dépens qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Sur la demande de provision ad litem, 
JUGER que cette demande de provision est prématurée ; 
En tout état de cause, 
JUGER que l’expertise comptable sollicitée devra être mise à la charge et aux frais avancés du demandeur ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] formule ses plus vives protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’en rapporte à Justice sur la demande de suspension des loyers commerciaux dus à compter du 6 décembre 2024 ; 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de toutes leurs demandes, fins et conclusions, y compris celle fondée sur l’article 700 du Code 
de Procédure Civile ; 
- Sur la demande reconventionnelle, 
ACCUEILLIR la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] . 
LA DIRE juste, recevable et bien fondée ; 
Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile, 
CONDAMNER Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 40.000,00 € à titre de provision à valoir sur les charges dues ; 
En tout état de cause, 
CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, assureurs de la société CARROSSERIE HOCHE selon police n°148938430Y, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 328 et suivants du Code de procédure civile, demandent de :
« • RECEVOIR l’intervention volontaire de MMA IARD aux côtés de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureurs de la société CARROSSERIE HOCHE, 
• JUGER qu’il existe de nombreuses contestations sérieuses de nature à faire échec aux demandes présentées par la société CARROSSERIE HOCHE et dirigées à l’encontre de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, notamment : 
- Le fait que la société CARROSSERIE HOCHE a fait de fausses déclarations à la souscription, 
- Le fait que la société CARROSSERIE HOCHE avait connaissance de désordres et d’arrêtés de mise en sécurité concernant l’immeuble au sein duquel elle exerce son activité dès avant la souscription du contrat d’assurance,
- Le fait que les conditions de mobilisation de la garantie « perte d’exploitation » ne soient pas réunies, notamment en raison du fait que la mesure d’interdiction d’accès n’est pas extérieure au bâtiment assuré, 
- Le fait que les critères de calcul de l’indemnité potentiellement due ne correspondent pas à la demande formulée, 
- Le fait que la société CARROSSERIE HOCHE a effectué des travaux qui semblent à l’origine du péril intéressant le local qu’elle exploite.
En conséquence, 
REJETER toute demande de provision, de provision ad litem et toute demande indemnitaire et d’appel en garantie formée à l’encontre de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, 
REJETER la demande d’expertise judiciaire comme non légitime et inutile, toute action au fond étant manifestement vouée à l’échec, 
REJETER toute demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles, 
CONDAMNER la société CARROSSERIE HOCHE à régler à MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE. »

Sur question du juge, à l’issue de sa plaidoirie , le conseil de la SAS CAROSSERIE HOCHE a indiqué souhaiter une expertise relative au caractère approprié et suffisant travaux sur l’immeuble envisagés par la Ville, d’une part, et une expertise relative à l’évaluation de son préjudice commercial. Elle ne s’oppose pas à la désignation distincte de deux experts.
Elle a précisé abandonner la demande de production du rapport du bureau d’étude technique, un plan lui ayant été remis comme seul document émis par le bureau d’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 28.04.2025 à 14 h.

Motifs

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, recevables en la forme et non contestée.

Sur la demande de travaux

la SAS CAROSSERIE HOCHE demande que le syndicat des copropriétaires soit enjoint de réaliser les travaux ordonnés par arrêté municipal, sans fonder juridiquement sa demande.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de la décision municipale de substitution en date du 16.12.2024 pour demander le rejet de cette demande.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. 

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Article L511-16 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
« Lorsque les prescriptions de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l'autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d'office à leur exécution, aux frais du propriétaire. Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande.
Si l'inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l'autorité compétente peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires à concurrence des sommes par elle versées.
Lorsque l'autorité compétente se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais.
Lorsque les locaux sont occupés par des personnes entrées par voie de fait ayant fait l'objet d'un jugement d'expulsion devenu définitif, et que le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement s'est vu refuser le concours de la force publique pour que ce jugement soit mis à exécution, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement peut demander au tribunal administratif que tout ou partie de la dette dont il est redevable au titre des dispositions du présent chapitre soit mis à la charge de l'Etat. Cette somme vient en déduction de l'indemnité à laquelle peut prétendre le propriétaire en application de l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Le représentant de l'Etat dans le département peut par convention confier au maire l'exécution des arrêtés de traitement de l'insalubrité à l'exclusion de ceux engagés au titre de la section 3 du présent chapitre. Les frais prévus à l ‘ article L. 511-17 sont dans ce cas recouvrés au profit de la commune. »

Il n’est pas contesté que par une décision du 16.12.2024, le maire de [Localité 9], au visa des articles L511-16 du Code de la construction et de l’habitation, le maire de [Localité 9] s’est substitué aux copropriétaires défaillants, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande d’injonction du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux, celui-ci n’ayant plus qualité pour les réaliser.

Sur la demande de suspension des loyers commerciaux

la SAS CAROSSERIE HOCHE se prévaut de l’impossibilité de jouir de son local commercial, pour demander la suspension des loyers.

L’arrêté de mise en sécurité du 06.12.2024 vise les articles L521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

L’article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
« Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1.
-lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable. »

L’article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
« I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.
III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité.
Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 .
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. »

Dans ces conditions, il apparaît qu’aux termes de cette décision administrative, les loyers, y compris les loyers commerciaux ne sont pas dus durant la validité de cet arrêté de mise en sécurité, et que les percevoir serait constitutif d’une infraction pénale pour le bailleur.

La demande de suspension des loyers durant les travaux est donc sans objet.

Sur les demandes d’expertises

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.
L'existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.


En la présente espèce, la demande d’expertise des travaux réalisés ou à réaliser par le maire de [Localité 9] se substituant au syndicat des copropriétaires « pour vérifier si ces travaux sont suffisants » ne répond pas à un motif légitime légalement admissible.
En effet, aucun litige, en l’état, n’est allégué ou susceptible d’exister entre le maire de [Localité 9] et la SAS CAROSSERIE HOCHE, d’une part, et une expertise judiciaire n’a pas vocation à servir d’audit, d’autre part.
Cette demande sera rejetée.

En revanche, la demande d’expertise comptable visant à évaluer la perte d’exploitation résultant de l’impossibilité d’exploiter le commerce, qui verse aux débats ses bilans comptables depuis 2023, répond à un motif légitime et à la possibilité d’un litige avec au moins une des parties à la procédure, de sorte qu’il convient d’y faire droit.

Les fais d’expertise seront à la charge de la SAS CAROSSERIE HOCHE, qui y a intérêt.

Sur la demande provisionnelle

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

la SAS CAROSSERIE HOCHE se prévaut d’un défaut de délivrance conforme du local commercial qu’il ne peut occuper, contrairement au bail convenu avec [Y] [C].
Il demande la condamnation de toutes les parties défenderesses au paiement d’une provision ad litem.

En ce qui concerne le bailleur

[Y] [C] se prévaut de ce que qu’il ne saurait être condamné, en ce qu’il n’est pas le propriétaire du bien, qui a été acquis par son père [U] [C], le 28.03.1994, est décédé le 13.11.2003, et dont la succession est administrée par [Y] [O] [W] aux termes d’une ordonnance du président du tribunal de première instance de TUNIS en date du 15.10.2004.

Toutefois, la décision tunisienne alléguée n’est pas entrée dans l’ordre juridique français faute d’exequatur, d’une part, et il apparaît que [Y] [C] s’est comporté aux yeux de tous comme le légitime propriétaire du bien en en signant le bail, en assistant aux assemblées générales des copropriétaires, et en en payant les charges, en tout cas dans un premier temps.

Le partage de responsabilité résultant de la réalisation de travaux par le preneur n’est, en l’état, pas suffisamment démontré pour être retenu comme une contestation sérieuse.

Dès lors, c’est à bon droit que la SAS CAROSSERIE HOCHE demande sa condamnation au paiement d’une provision ad litem qui sera évaluée à 10 000 €.

En ce qui concerne l’assurance

L’assureur se prévaut de ce que sa garantie au titre de la perte d’exploitation ne serait pas due, en l’état d’une fausse déclaration ab initio et d’une absence de déclaration relative à la modification du risque en cours de contrat, la demanderesse ayant eu connaissance du premier arrêté de mise en sécurité à la souscription du contrat, sans le déclarer, et n’ayant pas plus déclaré les arrêtés successifs au titre de l’aggravation des risques.

L’appréciation de la garantie de l’assurance relève exclusivement du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé en ce qui concerne cette demande.

En ce qui concerne le SDC

En l’état, aucune faute du syndicat des copropriétaires justifiant sa condamnation n’est démontrée, de sorte que cette demande sera rejetée.

La demande visant à relever et garantir [Y] [C] de toute condamnation sera également rejetée, au fondement des mêmes motifs.

La présente instance ne portant pas sur le fond, il n’y a pas lieu de surseoir sur l’évaluation du préjudice, quel qu’il soit.

La demande de production du rapport du bureau d’étude a été abandonnée à l’audience.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires 


Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de [Y] [C] au paiement d’une provision au titre de l’arrêté de charges de copropriété.

Une telle demande, qui ne se rattache aux demandes principales par aucun lien, sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

[Y] [C], qui succombe partiellement à la procédure, sera condamné à payer à la SAS CAROSSERIE HOCHE, au syndicat des copropriétaires et aux MMA 1200 € chacun au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Recevons l’intervention volontaire de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de garantie de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, et la demande de relevé et garantie de [Y] [C] par MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme ;

Rejetons la demande d’injonction à réaliser des travaux ;

Disons que la demande de suspension des loyers commerciaux est devenue sans objet ;

Rejetons la demande d’expertise des travaux réalisés par le maire de [Localité 9] ;

Ordonnons une expertise judiciaire ;

Pour ce faire, 

Désignons :
[M] [D]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Mèl : [Courriel 8]
En qualité d’expert, investi de la mission suivante :

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige, et notamment les divers documents comptables, et notamment : balances, grands livres et journaux d'écritures comptables des 3 derniers exercices, bilans et déclarations fiscales des 3 dernières années, relevés bancaires des 3 dernières années,
- lister les pièces,
- examiner la comptabilité de la SAS CAROSSERIE HOCHE depuis le 01.01.2023 ;
- évaluer la perte d’exploitation consécutive à la fermeture du local commercial sis [Adresse 4] depuis le 06.12.2024 ;
- plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige, fournir à l’intention du juge du fond qui sera éventuellement saisi les éléments d’appréciation utiles à sa décision et répondre à tous dires des parties ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction, 

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Dispositif

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la SAS CAROSSERIE HOCHE, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Condamnons [Y] [C] à payer à la SAS CAROSSERIE HOCHE, à titre de provision ad litem, la somme de 10 000 € ;











Rejetons les demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice ;


Rejetons comme irrecevables la demande reconventionnelle de condamnation de [Y] [C] à payer une provision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice ;


Condamnons [Y] [C] à payer à la SAS CAROSSERIE HOCHE la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles ;


Condamnons [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles ;


Condamnons [Y] [C] à payer à MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons [Y] [C] au paiement des dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 25/


Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2025
Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe
Greffier : M. MEGHERBI, Greffier
Débats en audience publique le : 25 Avril 2025


N° RG 25/01662 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6JPP


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CARROSSERIE HOCHE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son mandataire judiciaire Me [Z] [P] de la SCP [P] LAGEAT

représentée par Me Olivier LE MAILLOUX, avocat au barreau de MARSEILLE


DEFENDEURS

S.D.C. DU [Adresse 4], prise en la personne de son syndic en exercice la SASU IMMOBILIERE DE LA PAIX, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal 

représentée par Maître Pascal CERMOLACCE de la SELARL CABINET CERMOLACCE-GUEDON, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [C]
né le 15 Janvier 1996 à [Localité 10] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Jocelyne PUVENEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Compagnie d’assurances MMA, prise en la personne de son courtier A2D ASSURANCES , dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

PARTIE INTERVENANTE 

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD) , dont le siège social est sis [Adresse 3] , prise en sa qualité d’assureur de la société CARROSSERIE HOCHE

représentée par Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE



S.A. MMA IARD, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal , prise en sa qualité d’assureur de la société CARROSSERIE HOCHE

représentée par Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
























































FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Le 31 décembre 2022, [Y] [C] a donné à la SAS CAROSSERIE HOCHE à bail commercial des locaux à usage de carrosserie, cabine de peinture des véhicules sis au rez-de-chaussée [Adresse 4], à effet au 1er janvier 2023.

L’exploitation est assurée auprès des MMA.

Le maire de [Localité 9] a pris un arrêté de mise en sécurité le 20 juillet 2023, préconisant des travaux sur la façade et sur le plancher du 5ème étage avec une évacuation et un relogement provisoire des occupants de l’appartement du 5ème étage. 

Une assemblée générale des copropriétaires a été convoquée le 4 août 2023 et a désigné le bureau d’études POLYSTRUCTURE afin d’envisager les travaux à effectuer pour régulariser la situation au regard de cet arrêté.

Par procès-verbal d’assemblée générale en date du 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires a adopté les devis sur les travaux de la toiture et du plancher du 5ème étage ainsi que sur la façade. 

Par procès-verbal d’assemblée générale du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a donné mandat au syndic pour solliciter des aides publiques auprès des organismes financeurs, notamment auprès de l’ANAH et de la METROPOLE AIX-MARSEILLE-PROVENCE. 
 
Les appels de fonds n’ont pas été réglés.

Le 7 novembre 2024, une expertise technique a été diligentée par la société JOVAL à la demande de la SPLA-IN AIX-MARSEILLE-PROVENCE.

Par arrêté en date du 26 novembre 2024, la VILLE de [Localité 9] a mis le syndicat des copropriétaires en demeure de réaliser des travaux sous 14 jours

Le 4 décembre 2024, le bureau d’études SEDP, diligenté par le syndic, a signé son rapport.

Par un arrêté de mise en sécurité du 06.12.2025, le maire de [Localité 9] a notamment ordonné la réalisation de travaux complémentaires et interdit l’occupation de l’immeuble sis [Adresse 4] et l’occupation du local commercial du rez-de-chaussée.

Le syndic a fait signifier aux occupants de l’immeuble une sommation de quitter les lieux par commissaire de justice en date du 05.12.2024.

Le 10.12.2025, des étais ont été installés dans le local de la SAS CAROSSERIE HOCHE.

Par une nouvelle décision en date du 16.12.2024, le maire de [Localité 9], au visa des articles L511-16 du Code de la construction et de l’habitation, a décidé « d’exécuter d’office les travaux de réparation de l’immeuble sis [Adresse 4] » prescrits par l’arrêté de mise en sécurité du 02.01.2024.
*
La SAS CAROSSERIE HOCHE a été placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 3 mars 2025, Maître [Z] [P] a été désigné en qualité de mandataire judiciaire.

*
Par ordonnance présidentielle en date du 14.04.2025, la SAS CAROSSERIE HOCHE a été autorisé à assigner [Y] [C], LA COMPAGNIE D’ASSURANCES MMA et Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à heure indiquée, les assignations devant être signifiées au plus tard le 18.04.2025 à 16h00.

Par assignations du 17.04.2025, la SAS CAROSSERIE HOCHE a fait attraire [Y] [C], LA COMPAGNIE D’ASSURANCES MMA et Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :
« • DÉCLARER la demande de la SAS CARROSSERIE HOCHE recevable et bien fondée; 
• ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de mettre en œuvre les mesures prescrites par l'arrêté modificatif n" 2023_04281_VDM, et d'autre part les mesures préconisées par le bureau d'études SEDP tels que visés par l'arrêté du 6 12 2024, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants: 
-réparer le plancher bas du R+5 
-reprendre les décollements de matière et fissurations constatés en façade principale 
-traiter la corrosion des aciers des voutains en sous face du balcon du 1er étage sur cour 
-vérifier l'état des marches de la première volée d'escalier et les réparer, 
-identifier l'origine des infiltrations d'eau constatées en plafond du palier du 4eme étage, la faire cesser et réparer les ouvrages endommagés, 
-réparer les éléments de maçonnerie dégradés au plafond et aux murs des parties communes et privatives, 
-vérifier l'état des réseaux humides communs et privatifs de l'immeuble, réparer si nécessaire et assurer la bonne gestion des eaux pluviales, 
-réparer les désordres supplémentaires éventuels relevés ultérieurement lors du diagnostic établi par l'homme de l'art, 
-exécuter tous les travaux annexes des mesures de sécurité prescrites ci-dessus, nécessaires et sans lesquels ces dernières resteraient inefficaces afin d'assurer la solidité et la stabilité des ouvrages, 
-s'assurer que les travaux induits ont bien été réalisés (équipements sanitaires, menuiseries, réseaux humides, réseaux secs, calfeutrements, réfection des joints des pièces humides ... ). 
ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de communiquer le rapport du Bureau d'Etudes SEDP sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, 
• CONDAMNER in solidum le bailleur, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la MMA à régler une provision à valoir sur le préjudice d'exploitation induit depuis la fermeture imposée au 6 décembre 2024, soit la somme de 38 420 euros, comptes arrêtés au 28 3 2025 sauf à parfaire jusqu'à la réouverture 
• ORDONNER la suspension des loyers commerciaux dus à compter du 6/12/2024 
• ORDONNER une mesure d'expertise pour chiffrer la perte définitive d'exploitation et notamment la perte de clients induite par la fermeture depuis le 6 12 2024, 
• NOMMER tel Expert qu'il plaira au juge de désigner avec mission d'usage en pareille matière, 
• FIXER à la charge des défendeurs in solidum une provision ad litem à valoir sur les frais d'expertise d'une valeur de 20000 euros. 
• SURSEOIR sur l'évaluation du préjudice de perte définitive d'exploitation, dans l'attente du rapport à intervenir. 
• RAPPELER l'exécution provisoire de droit, 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens, en application de l'article 696 du Code de procédure civile. »


A l’audience du 25.04.2025, la SAS CAROSSERIE HOCHE, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, la SAS CAROSSERIE HOCHE demande de :
« • DÉCLARER la demande de la SAS CARROSSERIE HOCHE recevable et bien fondée; 
• ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de mettre en œuvre les mesures prescrites par l'arrêté modificatif n° 2023 _04281_VDM, et d'autre part les mesures préconisées par le bureau d'études SEDP tels que visés par l'arrêté du 6 12 2024, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux suivants: 
-réparer le plancher bas du R+5 
-reprendre les décollements de matière et fissurations constatés en façade principale 
-traiter la corrosion des aciers des voutains en sous face du balcon du 1er étage sur cour 
-vérifier l'état des marches de la première volée d'escalier et les réparer, 
-identifier l'origine des infiltrations d'eau constatées en plafond du palier du 4eme étage, la faire cesser et réparer les ouvrages endommagés, 
-réparer les éléments de maçonnerie dégradés au plafond et aux murs des parties communes et privatives, 
-vérifier l'état des réseaux humides communs et privatifs de l'immeuble, réparer si nécessaire et assurer la bonne gestion des eaux pluviales, 
-réparer les désordres supplémentaires éventuels relevés ultérieurement lors du diagnostic établi par l'homme de l'art, 
-executer tous les travaux annexes des mesures de sécurité prescrites ci-dessus, nécessaires et sans lesquels ces dernières resteraient inefficaces afin d'assurer la solidité et la stabilité des ouvrages, 
-s'assurer que les travaux induits ont bien été réalisés (équipements sanitaires, menuiseries, réseaux humides, réseaux secs, calfeutrements, réfection des joints des pièces humides ... ). 
ENJOINDRE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son Syndic de communiquer le rapport du Bureau d'Etudes SEDP sous astreinte de 1000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, mais prendre acte de la communication du plan du Bureau d'Etudes, 
• CONDAMNER in solidum le bailleur, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la MA à régler une provision à valoir sur le préjudice d'exploitation induit depuis la fermeture imposée au 6 décembre 2024, soit la somme de 38 420 euros, comptes arrêtés au 28 3 2025 sauf à parfaire jusqu'à la réouverture 
• ORDONNER la suspension des loyers commerciaux dus à compter du 6/12/2024 
• ORDONNER une mesure d'expertise pour chiffrer la perte définitive d'exploitation et notamment la perte de clients induite par la fermeture depuis le 6 12 2024, 
• NOMMER tel Expert qu'il plaira au juge de désigner avec mission d'usage en pareille matière, 
• FIXER à la charge des défendeurs in solidum une provision ad litem à valoir sur les frais d'expertise d'une valeur de 20 000 euros. 
• SURSEOIR sur l'évaluation du préjudice de perte définitive d'exploitation, dans l'attente du rapport à intervenir. 
• REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions adverses 
• RAPPELER l'exécution provisoire de droit, 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; 
• CONDAMNER in solidum les défendeurs aux entiers dépens, en application de l'article 696 du Code de procédure civile. »

[Y] [C], par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de :
« DEBOUTER La SAS CAROSSERIE HOCHE représentée par Me [Z] [P] es qualité de l'ensemble de leurs demandes à l'égard de Monsieur [Y] [C] 
RENVOYER les parties requérantes à mieux se pourvoir 
A TITRE SUBSIDIAIRE 
CONDAMNER le SDC [Adresse 4] à relever et garantir Monsieur [Y] [C] de toute condamnation financière qui serait prononcée à son encontre 
SUR LA DEMANDE DU SDC 
DEBOUTER le SDC [Adresse 4] de ses demandes à l'égard de Monsieur [Y] [C] 
LE RENVOYER à mieux se pourvoir 
CONDAMNER Me [Z] [P] es qualité à la somme de 3000,00 € au titre de l'article 700 du CPC 
CONDAMNER Me [Z] [P] es qualité aux entiers dépens »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE DE LA PAIX, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, demande de : 
« REJETER toutes prétentions contraires ; 
- Sur la demande de travaux sous astreinte, 
Vu la décision n° 142 d’exécuter des travaux d’office rendue par la VILLE DE [Localité 9] le 16 décembre 2024, 
JUGER que la VILLE DE [Localité 9] s’est substituée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ; 
En conséquence, 
JUGER la demande de travaux sous astreinte sans objet ; 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de sa demande de travaux sous astreinte ; 
- Sur la production du rapport du bureau d’études SEDP, 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] produit aux débats le plan des mesures conservatoires du BET SEDP ; 
JUGER la demande sans objet ; 
En tout état de cause, 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 
- Sur la demande de provision, 
JUGER cette demande de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice de la SAS CARROSSERIE HOCHE prématurée en l’absence de tout chiffrage ou tout élément sur ce point ;
En conséquence, 
SE DECLARER incompétent, la demande de provision étant nettement contestable tant dans sa nature que dans son quantum ; 
En conséquence, 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; 
Si par extraordinaire, 
Le Juge des référés devait se déclarer compétent et allouer une quelconque provision de quelque nature que ce soit à la SAS CARROSSERIE HOCHE et à Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE, 
DIRE que Monsieur [C], en sa qualité de propriétaire du local exploité par la SAS CARROSSERIE HOCHE, et la compagnie d’assurances MMA, assureur de la SAS CARROSSERIE HOCHE, devraient relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] de toutes condamnations de quelque nature que ce soit, y compris frais et dépens qui pourraient être prononcées à son encontre ; 
- Sur la demande de provision ad litem, 
JUGER que cette demande de provision est prématurée ; 
En tout état de cause, 
JUGER que l’expertise comptable sollicitée devra être mise à la charge et aux frais avancés du demandeur ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] formule ses plus vives protestations et réserves d’usage sur la mesure d’expertise sollicitée ; 
JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] s’en rapporte à Justice sur la demande de suspension des loyers commerciaux dus à compter du 6 décembre 2024 ; 
DEBOUTER purement et simplement la SAS CARROSSERIE HOCHE et Maître [Z] [P] ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS CARROSSERIE HOCHE de toutes leurs demandes, fins et conclusions, y compris celle fondée sur l’article 700 du Code 
de Procédure Civile ; 
- Sur la demande reconventionnelle, 
ACCUEILLIR la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] . 
LA DIRE juste, recevable et bien fondée ; 
Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile, 
CONDAMNER Monsieur [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 40.000,00 € à titre de provision à valoir sur les charges dues ; 
En tout état de cause, 
CONDAMNER tout succombant à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, assureurs de la société CARROSSERIE HOCHE selon police n°148938430Y, par des conclusions auxquelles il conviendra de se reporter pour l’exposé des moyens, au visa des articles 328 et suivants du Code de procédure civile, demandent de :
« • RECEVOIR l’intervention volontaire de MMA IARD aux côtés de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureurs de la société CARROSSERIE HOCHE, 
• JUGER qu’il existe de nombreuses contestations sérieuses de nature à faire échec aux demandes présentées par la société CARROSSERIE HOCHE et dirigées à l’encontre de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, notamment : 
- Le fait que la société CARROSSERIE HOCHE a fait de fausses déclarations à la souscription, 
- Le fait que la société CARROSSERIE HOCHE avait connaissance de désordres et d’arrêtés de mise en sécurité concernant l’immeuble au sein duquel elle exerce son activité dès avant la souscription du contrat d’assurance,
- Le fait que les conditions de mobilisation de la garantie « perte d’exploitation » ne soient pas réunies, notamment en raison du fait que la mesure d’interdiction d’accès n’est pas extérieure au bâtiment assuré, 
- Le fait que les critères de calcul de l’indemnité potentiellement due ne correspondent pas à la demande formulée, 
- Le fait que la société CARROSSERIE HOCHE a effectué des travaux qui semblent à l’origine du péril intéressant le local qu’elle exploite.
En conséquence, 
REJETER toute demande de provision, de provision ad litem et toute demande indemnitaire et d’appel en garantie formée à l’encontre de MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, 
REJETER la demande d’expertise judiciaire comme non légitime et inutile, toute action au fond étant manifestement vouée à l’échec, 
REJETER toute demande indemnitaire au titre des frais irrépétibles, 
CONDAMNER la société CARROSSERIE HOCHE à régler à MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Maître Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA & ASSOCIES, Avocat au Barreau de MARSEILLE. »

Sur question du juge, à l’issue de sa plaidoirie , le conseil de la SAS CAROSSERIE HOCHE a indiqué souhaiter une expertise relative au caractère approprié et suffisant travaux sur l’immeuble envisagés par la Ville, d’une part, et une expertise relative à l’évaluation de son préjudice commercial. Elle ne s’oppose pas à la désignation distincte de deux experts.
Elle a précisé abandonner la demande de production du rapport du bureau d’étude technique, un plan lui ayant été remis comme seul document émis par le bureau d’étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 28.04.2025 à 14 h.


SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, recevables en la forme et non contestée.

Sur la demande de travaux

la SAS CAROSSERIE HOCHE demande que le syndicat des copropriétaires soit enjoint de réaliser les travaux ordonnés par arrêté municipal, sans fonder juridiquement sa demande.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de la décision municipale de substitution en date du 16.12.2024 pour demander le rejet de cette demande.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s’entendre du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l’exclusion d’un dommage purement éventuel.
Il doit être apprécié à la date où il est statué.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d'urgence ou d'absence de contestation sérieuse n'est requise pour l'application de l'article susvisé. 

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

Article L511-16 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
« Lorsque les prescriptions de l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité n'ont pas été mises en œuvre dans le délai fixé, l'autorité compétente peut, par décision motivée, faire procéder d'office à leur exécution, aux frais du propriétaire. Elle peut prendre toute mesure nécessaire à celle-ci. Elle peut également faire procéder à la démolition prescrite sur jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, rendu à sa demande.
Si l'inexécution de mesures prescrites portant sur les parties communes d'un immeuble en copropriété résulte de la défaillance de certains copropriétaires, l'autorité compétente peut, sur décision motivée, se substituer à ceux-ci pour les sommes exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires. Elle est alors subrogée dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires à concurrence des sommes par elle versées.
Lorsque l'autorité compétente se substitue aux propriétaires défaillants et fait usage des pouvoirs d'exécution d'office qui lui sont reconnus, elle agit en leur lieu et place, pour leur compte et à leurs frais.
Lorsque les locaux sont occupés par des personnes entrées par voie de fait ayant fait l'objet d'un jugement d'expulsion devenu définitif, et que le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement s'est vu refuser le concours de la force publique pour que ce jugement soit mis à exécution, le propriétaire ou l'exploitant du local d'hébergement peut demander au tribunal administratif que tout ou partie de la dette dont il est redevable au titre des dispositions du présent chapitre soit mis à la charge de l'Etat. Cette somme vient en déduction de l'indemnité à laquelle peut prétendre le propriétaire en application de l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Le représentant de l'Etat dans le département peut par convention confier au maire l'exécution des arrêtés de traitement de l'insalubrité à l'exclusion de ceux engagés au titre de la section 3 du présent chapitre. Les frais prévus à l ‘ article L. 511-17 sont dans ce cas recouvrés au profit de la commune. »

Il n’est pas contesté que par une décision du 16.12.2024, le maire de [Localité 9], au visa des articles L511-16 du Code de la construction et de l’habitation, le maire de [Localité 9] s’est substitué aux copropriétaires défaillants, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande d’injonction du syndicat des copropriétaires à la réalisation des travaux, celui-ci n’ayant plus qualité pour les réaliser.

Sur la demande de suspension des loyers commerciaux

la SAS CAROSSERIE HOCHE se prévaut de l’impossibilité de jouir de son local commercial, pour demander la suspension des loyers.

L’arrêté de mise en sécurité du 06.12.2024 vise les articles L521-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

L’article L521-1 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
« Pour l'application du présent chapitre, l'occupant est le titulaire d'un droit réel conférant l'usage, le locataire, le sous-locataire ou l'occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant son habitation principale.
Le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1.
-lorsqu'un établissement recevant du public utilisé aux fins d'hébergement fait l'objet de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité en application de l'article L. 184-1.
Cette obligation est faite sans préjudice des actions dont dispose le propriétaire ou l'exploitant à l'encontre des personnes auxquelles l'état d'insalubrité ou d'insécurité serait en tout ou partie imputable. »

L’article L521-2 du Code de la construction et de l'habitation dispose que :
« I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation cessent d'être dus pour les locaux qui font l'objet de mesures décidées en application de l'article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.
Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée.
Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du local ou de l'installation, qu'il ou elle soit à usage d'habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.
Lorsque le local visé par l'arrêté mentionné au deuxième alinéa du présent I est un meublé de tourisme, au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, les sommes versées en contrepartie de la location cessent d'être dues à compter du jour suivant l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au jour suivant l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Toute somme indûment perçue par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux est restituée au locataire.
II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de la mainlevée de l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, de l'injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.
Ces dispositions s'appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil.
III.-Lorsque les locaux sont frappés d'une interdiction définitive d'habiter et d'utiliser, les baux et contrats d'occupation ou d'hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l'obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l'occupation, jusqu'à leur terme ou jusqu'au départ des occupants et au plus tard jusqu'à la date limite fixée par l'arrêté de traitement de l'insalubrité ou de mise en sécurité.
Un arrêté de traitement de l'insalubrité, un arrêté de mise en sécurité ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d'insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d'occupation ou d'hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l'article L. 521-3-2 .
Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d'avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l'article L. 521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. »

Dans ces conditions, il apparaît qu’aux termes de cette décision administrative, les loyers, y compris les loyers commerciaux ne sont pas dus durant la validité de cet arrêté de mise en sécurité, et que les percevoir serait constitutif d’une infraction pénale pour le bailleur.

La demande de suspension des loyers durant les travaux est donc sans objet.

Sur les demandes d’expertises

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »
L’absence d’instance au fond, qui constitue une condition de recevabilité de la demande formée en application de l’article 145 du Code de procédure civile, doit s’apprécier à la date de la saisine du juge.
L'existence de contestations, même sérieuses, y compris relatives à la prescription ou la forclusion de l’action au fond, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l'article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d'ordonner une mesure d'instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l'examen de la recevabilité d'une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.
Il suffit de constater qu'un tel procès est possible, qu'il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d'autrui.


En la présente espèce, la demande d’expertise des travaux réalisés ou à réaliser par le maire de [Localité 9] se substituant au syndicat des copropriétaires « pour vérifier si ces travaux sont suffisants » ne répond pas à un motif légitime légalement admissible.
En effet, aucun litige, en l’état, n’est allégué ou susceptible d’exister entre le maire de [Localité 9] et la SAS CAROSSERIE HOCHE, d’une part, et une expertise judiciaire n’a pas vocation à servir d’audit, d’autre part.
Cette demande sera rejetée.

En revanche, la demande d’expertise comptable visant à évaluer la perte d’exploitation résultant de l’impossibilité d’exploiter le commerce, qui verse aux débats ses bilans comptables depuis 2023, répond à un motif légitime et à la possibilité d’un litige avec au moins une des parties à la procédure, de sorte qu’il convient d’y faire droit.

Les fais d’expertise seront à la charge de la SAS CAROSSERIE HOCHE, qui y a intérêt.

Sur la demande provisionnelle

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

la SAS CAROSSERIE HOCHE se prévaut d’un défaut de délivrance conforme du local commercial qu’il ne peut occuper, contrairement au bail convenu avec [Y] [C].
Il demande la condamnation de toutes les parties défenderesses au paiement d’une provision ad litem.

En ce qui concerne le bailleur

[Y] [C] se prévaut de ce que qu’il ne saurait être condamné, en ce qu’il n’est pas le propriétaire du bien, qui a été acquis par son père [U] [C], le 28.03.1994, est décédé le 13.11.2003, et dont la succession est administrée par [Y] [O] [W] aux termes d’une ordonnance du président du tribunal de première instance de TUNIS en date du 15.10.2004.

Toutefois, la décision tunisienne alléguée n’est pas entrée dans l’ordre juridique français faute d’exequatur, d’une part, et il apparaît que [Y] [C] s’est comporté aux yeux de tous comme le légitime propriétaire du bien en en signant le bail, en assistant aux assemblées générales des copropriétaires, et en en payant les charges, en tout cas dans un premier temps.

Le partage de responsabilité résultant de la réalisation de travaux par le preneur n’est, en l’état, pas suffisamment démontré pour être retenu comme une contestation sérieuse.

Dès lors, c’est à bon droit que la SAS CAROSSERIE HOCHE demande sa condamnation au paiement d’une provision ad litem qui sera évaluée à 10 000 €.

En ce qui concerne l’assurance

L’assureur se prévaut de ce que sa garantie au titre de la perte d’exploitation ne serait pas due, en l’état d’une fausse déclaration ab initio et d’une absence de déclaration relative à la modification du risque en cours de contrat, la demanderesse ayant eu connaissance du premier arrêté de mise en sécurité à la souscription du contrat, sans le déclarer, et n’ayant pas plus déclaré les arrêtés successifs au titre de l’aggravation des risques.

L’appréciation de la garantie de l’assurance relève exclusivement du juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé en ce qui concerne cette demande.

En ce qui concerne le SDC

En l’état, aucune faute du syndicat des copropriétaires justifiant sa condamnation n’est démontrée, de sorte que cette demande sera rejetée.

La demande visant à relever et garantir [Y] [C] de toute condamnation sera également rejetée, au fondement des mêmes motifs.

La présente instance ne portant pas sur le fond, il n’y a pas lieu de surseoir sur l’évaluation du préjudice, quel qu’il soit.

La demande de production du rapport du bureau d’étude a été abandonnée à l’audience.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires 


Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de [Y] [C] au paiement d’une provision au titre de l’arrêté de charges de copropriété.

Une telle demande, qui ne se rattache aux demandes principales par aucun lien, sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

[Y] [C], qui succombe partiellement à la procédure, sera condamné à payer à la SAS CAROSSERIE HOCHE, au syndicat des copropriétaires et aux MMA 1200 € chacun au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Recevons l’intervention volontaire de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme ;

Disons n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de garantie de MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, et la demande de relevé et garantie de [Y] [C] par MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme ;

Rejetons la demande d’injonction à réaliser des travaux ;

Disons que la demande de suspension des loyers commerciaux est devenue sans objet ;

Rejetons la demande d’expertise des travaux réalisés par le maire de [Localité 9] ;

Ordonnons une expertise judiciaire ;

Pour ce faire, 

Désignons :
[M] [D]
[Adresse 7]
[Localité 2]
Mèl : [Courriel 8]
En qualité d’expert, investi de la mission suivante :

Après avoir pris connaissance du dossier et les parties présentes ou dûment appelées, ainsi que leurs conseils, et après s’être fait remettre tous documents utiles à la solution du litige, et notamment les divers documents comptables, et notamment : balances, grands livres et journaux d'écritures comptables des 3 derniers exercices, bilans et déclarations fiscales des 3 dernières années, relevés bancaires des 3 dernières années,
- lister les pièces,
- examiner la comptabilité de la SAS CAROSSERIE HOCHE depuis le 01.01.2023 ;
- évaluer la perte d’exploitation consécutive à la fermeture du local commercial sis [Adresse 4] depuis le 06.12.2024 ;
- plus généralement faire toutes observations utiles à la solution du litige, fournir à l’intention du juge du fond qui sera éventuellement saisi les éléments d’appréciation utiles à sa décision et répondre à tous dires des parties ;

Disons que l’expert commis, saisi par le GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE sur la plateforme OPALEXE s’il y est inscrit, devra accomplir personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original, au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILLE, service du contrôle des expertises dans le délai de 9 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties,

Disons que l’expert devra impartir aux parties un délai pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, éventuellement, à l’expiration dudit délai, saisir, en application de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents s’il y a lieu sous astreinte ou, le cas échéant, être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession,

Disons que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction, 

Disons que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises par ordonnance présidentielle de roulement pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents,

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux et des diligences accomplies ainsi que des difficultés qui font obstacle à l’accomplissement de sa mission,

Ordonnons la consignation auprès du Régisseur DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE par la SAS CAROSSERIE HOCHE, d’une avance de 5.000 euros HT à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert dans les trois mois de la présente ordonnance (accompagnée de la copie de la présente ordonnance),

Disons qu’à défaut de consignation dans ce délai la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet en vertu de l’article 271 du code de procédure civile à moins que le juge du contrôle, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Condamnons [Y] [C] à payer à la SAS CAROSSERIE HOCHE, à titre de provision ad litem, la somme de 10 000 € ;











Rejetons les demandes de condamnations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice ;


Rejetons comme irrecevables la demande reconventionnelle de condamnation de [Y] [C] à payer une provision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice ;


Condamnons [Y] [C] à payer à la SAS CAROSSERIE HOCHE la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles ;


Condamnons [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles ;


Condamnons [Y] [C] à payer à MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES (MMA IARD), Société civile et MMA IARD, Société Anonyme, la somme de 1200 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons [Y] [C] au paiement des dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

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Mise à jour de la source le 2025-04-28T18:35:01.243Z.