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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 1ère Chambre, 29 septembre 2025, n° 23/00028

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier en date du 14 juin 2023, [G] [M] épouse [V] a proposé à la commune de [Localité 37] (Réunion), suivant les dispositions de l’article L.211-5 du code de l’urbanisme, d’acquérir sa parcelle cadastrée Section EN n° [Cadastre 21] d’une surface cadastrale de 2.535 m², située [Adresse 26] [Localité 24] [Adresse 28] [Localité 32] sur la commune, au prix de 400.000 euros. 

Par courrier 11 août 2023, l’Etablissement Public Foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR), à qui la commune de [Localité 37] a délégué l’exercice de son droit de préemption suivant délibérations du conseil municipal des 30 avril et 4 novembre 2014 et du 15 septembre 2020, a offert à Mme [V] d’acquérir sa parcelle au prix de 230.000 euros, conformément à l’évaluation du service des Domaines (du 18 juillet 2023). 

Par lettre du 1er octobre 2023, réceptionnée le 12 octobre 2023, Mme [V] a informé l’EPFR qu’elle souhaitait maintenir son prix et saisir en ce sens le juge de l’expropriation.

Mais, c’est l’EPFR qui, par mémoire introductif du 23 octobre 2023, a saisi ce magistrat sur le fondement de l’article R.311-9 du code de l’expropriation en vue qu’il fixe le prix de la parcelle EN n° [Cadastre 21] par lui préemptée et la date du transport sur les lieux, mémoire notifié en parallèle à Mme [V].

Par ordonnance du 22 avril 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux au 21 juin 2024 et l’audience au 26 août suivant.

Par conclusions enregistrées au greffe le 10 juin 2024, la commissaire du gouvernement a indiqué que la parcelle EN [Cadastre 21], non bâtie et libre de toute occupation, est classée à la fois en secteur 1AUC et Nco du PLU de [Localité 37], que si la zone 1AUC concerne des espaces réservés à une urbanisation future, elle ne peut être considérée comme un terrain à bâtir, qu’en effet, si les zones AU sont des secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation, ils ne sont pas toujours, par principe, immédiatement constructibles, qu’en outre, les terrains non encore desservis par les équipements nécessaires à leur viabilité ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, que c’est seulement le cas lorsque des terrains sont effectivement desservis par une voie d’accès de dimensions suffisantes. Elle ajoute que lorsque des parcelles situées en zone AU du PLU doivent faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone si bien que la parcelle EN [Cadastre 21], qui est un terrain à urbaniser en secteur 1AU, n’est pas qualifiable de terrain à bâtir. 
Elle précise que la parcelle est impactée par le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN), qu’elle est concernée par l’emplacement réservée n° 67 (ER 67) qui la traverse sur 482 m². Elle propose, en conséquence, et selon des termes situés dans les mêmes secteurs, selon la méthode par comparaison, un prix de 109,41 euros le m², soit une somme de 246.300 euros pour la surface de 2.535 m². 

Appelée à l’audience du 26 août 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour échanges d’écritures entre les parties.

La procédure a été retenue à l’audience du 23 juin 2025. L’EPFR a dit ne pas souhaiter conclure de nouveau. Mme [V] a déclaré également que l’affaire est en état d’être retenue. 
De son côté, la commissaire du gouvernement a dit ne pouvoir se prononcer sur la qualification de terrain à bâtir avancée en défense au vu de documents produits sur les réseaux après la rédaction de ses écritures, précisant qu’elle n’effectue pas d’enquête privée concernant les raccordements.
Sur ce point, l’EPFR a demandé à pouvoir produire une note en délibéré tandis que Mme [V] a sollicité un renvoi au titre de ses propres pièces versées, ce que le juge n’a pas accordé.

Par dernier mémoire n° 3, Mme [V] demande au juge :
- A titre liminaire, de retenir l’absence d’enclavement de la parcelle EN [Cadastre 21], 
- A titre principal, de retenir la qualification de terrain à bâtir, en conséquence, principalement, de fixer le prix de la parcelle à la somme de 416.455 euros selon les termes de comparaison similaires HI [Cadastre 3], [Cadastre 4] et HA [Cadastre 6], subsidiairement, fixer le prix à la somme de 387.000 euros, conformément à l’expertise de [F] [N], expert près la cour d’appel,
- A titre subsidiaire, retenir la qualification de situation privilégiée, en conséquence, principalement, fixer le prix à la somme de 375.360 euros, selon les termes de comparaison similaires HI 1451, 1470 et HA [Cadastre 6], subsidiairement, fixer le prix à la somme de 346.970 euros, conformément à l’expertise de [F] [N], expert près la cour d’appel,
- En tout état de cause, débouter l’EPFR de l’ensemble de ses demandes, le condamner à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle fait valoir que les zones AU sont des zones à urbaniser et qu’elles n’excluent pas la qualification de terrain à bâtir puisqu’elles sont constructibles. Elle soutient que les constructions en zone AU sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Elle précise que c’est uniquement dans les cas où la parcelle est située dans une zone désignée par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble qu’il est nécessaire que les réseaux soient adaptés à l’ensemble de la zone. Elle produit un rapport d’expertise de M. [N], expert près la cour d’appel, et un plan en annexe réalisé par la société Topo Services qui atteste de la présence de réseaux à proximité immédiate de la parcelle EN [Cadastre 21], lesquels ne sont pas privés comme l’allègue l’EPFR. 
Elle dit qu’il existe donc un réseau d’eaux usées situées dans le chemin d’accès à la parcelle, deux réseaux d’eau potable dont un longe la parcelle et l’autre se situe au milieu du chemin en face de la parcelle ainsi qu’un réseau d’électricité, comme l’atteste la société Topo Services qui a interrogé les exploitants des réseaux concernés.
Elle souligne que les réseaux d’eau potable et d’électricité à proximité de la parcelle ont, en outre, été constatés sur le procès-verbal de transport, ce qui fait foi. Elle ajoute qu’en plus, un réseau d’assainissement existe à 16 mètres de la parcelle. 

Par dernières mémoire n° 2, l’EPFR a sollicité du juge qu’il fixe le prix de la totalité de la parcelle EN [Cadastre 21] d’une surface totale de 2.535 m² à la somme de 246.300 euros et rejette les prétentions de Mme [V]. 
Il fait valoir que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le terrain en cause ne peut recevoir la qualification de terrains à bâtir. Il déclare que les zones AU du PLU sont inconstructibles par principe et qu’en l’occurence, la zone 1AU dans lequel se situe le bien ne pourra être constructible que dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation d’équipements publics, si bien qu’il s’agit d’une urbanisation sous condition. Il précise que le fait que la zone 1AU soit dite à urbanisation prioritaire signifie seulement qu’elle devra accueillir les aménagements et constructions nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine. Il fait valoir qu’une telle opération d’aménagement d’ensemble exclut l’ouverture à urbanisation sur une seule parcelle, que donc celle de Mme [V] n’est pas immédiatement constructible et qu’elle ne peut sérieusement soutenir que les réseaux existants à proximité sont suffisants pour être regardés comme des équipements internes déjà réalisés dans la zone alors qu’ils ne s’agit que de branchements privés au profit d’une parcelle individuelle.
Il ajoute que si Mme [V] soutient que sa parcelle se situe en zone U du PLU et qu’elle verse un certificat d’urbanisme délivré en 2006 qualifiant la zone de terrain à bâtir, cela correspond à une version du PLU qui n’est plus en vigueur, que, de la même façon, si elle fait état d’un permis de construire accordé le 13 octobre 2008, ces deux documents faisant état d’une zone constructible à la date de leur délivrance, comme relevant d’une zone UF, au moins pour une partie de la parcelle, cet état de fait n’est plus d’actualité à ce jour.
Il précise qu’à la date de référence, soit celle du PLU du 11 mars 2014 et modifié le 24 août 2018, la parcelle se trouve à présent classée en zone 1AUc et Nco du PLU et qu’elle ne peut à ce titre être qualifiée de terrain à bâtir, peu importe que le terrain soit équipé ou raccordable aux réseaux existants dès lors que ceux-ci, préexistants ou en périphérie, ne sont pas dimensionnés au regard des besoins de la zone. L’EPFR indique également que si Mme [V] se prévaut d’une autorisation de passage, il ne s’agit en réalité que d’une simple tolérance qui, en tant que telle, ne correspond pas aux exigences du PLU, outre que la largeur du passage en question est variable et inférieure en partie à 3,5 mètres. 

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Le juge a dit mettre l’affaire en délibéré au 08 septembre 2025 et a autorisé les parties à produire une note en délibéré, avant le 23 juillet 2025 pour l’EPFR et avant le 30 juillet suivant pour la défenderesse. Le délibéré a, pour des contraintes d’agenda, été prorogé au 29 septembre 2025.

Par note en délibéré, Mme [V] rétorque que si l’EPFR, suivi par la commissaire du gouvernement, soutient que sa parcelle n’est pas un terrain à bâtir, il n’apporte pas d’éléments déterminants sur ce point étant précisé qu’elle a versé pour sa part de nombreux justificatifs démontrant l’existence de réseaux à proximité immédiate du terrain, que les terrains en zone Uc et en zone 1Auc présentent les mêmes possibilités de construction, le règlement de la dernière renvoyant au règlement de la première, soit que que les mêmes règles du PLU s’appliquent, que les terrains en zone U sont automatiquement des terrains à bâtir, que les terrains en zones AU sont qualifiés comme tels si les réseaux sont suffisants, que l’EPFR confond en réalité la notion de terrain à bâtir propre au droit de l’expropriation et celle de zonage propre au droit de l’urbanisme, qu’il est donc réducteur de ne prendre en compte que des termes de comparaison uniquement situés en zonage 1AUc. Elle ajoute que la critique faite par l’EPFR concernant le certificat d’urbanisme et le permis de construire qu’elle a versés n’ont aucune incidence sur la fixation du prix, ces documents démontrant que son terrain est depuis de longues années desservi par les réseaux principaux et qu’il dispose de la qualification de terrain à bâtir de longue date aussi. 

Par note en délibéré, l’EPFR relève que la commissaire du gouvernement a retenu des termes de références issus de cessions dont le classement est identique à celui de la parcelle litigieuse, soit un zonage AU et Nco, conformément au PLU en vigueur approuvé le 11 mars 2014 et modifié le 24 août 2018, alors que Mme [V], qui soutient que son terrain doit recevoir la qualification de terrain à bâtir, demande une évaluation sur la base de termes de référence portant sur des terrains classés en zone U alors que la méthode par comparaison suppose de comparer des terrains de zonage comparable. Il rappelle que si une partie de la parcelle en cause a été classée en zone UF, cela n’est plus du tout le cas actuellement. Il déclare qu’à présent classée en zone 1Auc et Nco du PLU, la parcelle EN [Cadastre 21] ne peut donc être qualifiée de terrain à bâtir redisant que même si le terrain est équipé ou raccordable aux réseaux existants, ceux-ci, préexistants ou en périphérie, sont sous-dimensionnés au regard des besoins de la zone.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en fixation du prix de la préemption

Selon les dispositions de l’article L.211-5 du code de l’urbanisme, “Tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L. 213-4”.

Aux termes de l’article R.213-11, 1er alinéa, du code de l’urbanisme, « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (...).
A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit (…) ».

Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L.211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation.

Toutefois, l’article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme et de l’article L.331-2 du code de l’expropriation.

Sur la description du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ».

Lorsqu’il s’agit d’une préemption, dès lors qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est rendue, la consistance des biens s’apprécie, selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, « à la date de la décision de première instance », soit à la date du présent jugement en fixation du prix.

La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, le bien immobilier cadastré EN [Cadastre 21], d’une contenance cadastrale totale de 2.535 m², est situé dans le [Adresse 33] sur la commune de [Localité 37]. La parcelle, libre de toute occupation et location, se situe à proximité d’un secteur urbanisé (centre-ville), à proximité de la RN 5 ([Adresse 36]) et à proximité immédiate de la zone d’activité économique de [Localité 31] et le quartier [Localité 30] [Adresse 34] comprend à la fois des habitations et des commerces mais aussi un stade, une piscine et une déchetterie.

Le terrain en forme de quadrilatère irrégulier comprend une légère courbe qui épouse la ravine Bengale. Il ne comporte aucune construction. Il n’est pas clôturé mais se trouve délimité par de grosses roches le long de la tolérance de passage par laquelle on accède à la parcelle en voiture depuis le [Adresse 25], lequel dessert 6 parcelles mitoyennes occupées.

La parcelle à évaluer est de nature en friches, recouverts d’arbres et d’espèces végétales diverses et particulièrement denses interdisant de pénétrer plus avant sur le terrain. Elle est concernée par le PPRN au titre d’un aléa élevé inondation sur une emprise de 10 m² en zonage Nco et par un aléa élevé mouvement de terrain pour 475 m². Le terrain en également concerné par l’emplacement réservée n° [Cadastre 19] (ER [Cadastre 19]) qui traverse la parcelle sur 482 m². 

Sur l’usage effectif de la parcelle 

Sur les dates de référence

Vu les articles L.221-1, L.211-5 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, l’article R.213-11 du même code et L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique, 

En l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement.

La date de référence est celle de l’opposabilité du PLU de la commune de [Localité 37] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 11 mars 2014 et sa modification, le 24 août 2018.

Sur la qualification du terrain

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.»

La parcelle EN [Cadastre 21] est classée selon le PLU en zone Nco pour 10 m², la zone Nco étant une zone naturelle correspondant aux corridors écologiques, et classée principalement en zone 1AUC indicée pour 2525 m². 

La zone AU correspond à une zone naturelle à urbaniser, soit une zone urbaine en devenir. Il s’agit donc d’une zone de transition permettant de transformer progressivement des terrains non bâtis en zone constructible. La zone indicée 1AUc concerne les espaces réservée à une urbanisation future et les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble soit au fur et à mesure de la réalisation d’équipements internes. Cette zone 1AUc correspond à des espaces d’urbanisation prioritaires, ce qui signifie seulement qu’elle devra accueillir les opérations d’aménagement et les constructions nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine. Dans cette zone, un nombre minimal (30) et maximal (60) de constructions par hectare est, en outre, défini de même que leur hauteur est contrainte.

Au jour où le juge statue, la parcelle à évaluer se situe dans une zone de transition entre une zone naturelle et une zone constructible comme étant réservée à une urbanisation future. Il s’agit d’un espace réservé et des constructions ne pourront y être autorisées que pour la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble ou la réalisation d’équipements internes. 

Il ressort des pièces du dossier et notamment du rapport d’expertise établi par [F] [N] (pièce n° 2 Mme [V]) que la parcelle EN [Cadastre 21] s’inscrit dans le cadre de la finalisation du projet concerné par la Zone d’Activité Economique de [Localité 31] sur la commune de [Localité 37] avec pour vocation future la construction sur l’ensemble de la zone d’environ 1200 logements, qu’à ce titre, la parcelle EN [Cadastre 2] de 21.415 m² de surface, qui jouxte la parcelle litigieuse EN [Cadastre 21] sensiblement plus petite, a déjà été acquise dans le cadre du projet destiné à une activité économique et à l’habitat. 

Le secteur sur laquelle se trouve les deux parcelles constitue l’un des derniers fonciers disponibles permettant une densification. 

Le rapport relève aussi que les aménagements prévus sur la parcelle EN [Cadastre 2] visent notamment des terrassements et la création de réseaux de viabilisation soit donc des raccordement aux réseaux publics, ce qui est une donnée particulièrement importante à retenir en l’espèce.

S’agissant des réseaux, le rapport de M. [N] indique en page 7 que parcelle EN [Cadastre 21] n’est pas raccordée au réseau des eaux usées de la commune, prenant en compte, en page 9 de son rapport, les constats qu’a fait réaliser Mme [V] au titre des réseaux existants par la société Topo Services.

Cette société dit avoir constaté, au mois d’avril 2023, qu’il existe un réseau d’eau usée mais en attente de raccordement en direction de la parcelle EN [Cadastre 21], situé à 16 mètres du bord de celle-ci dans le chemin d’accès. Il en résulte, comme le dit l’expert de Mme [V], que la parcelle n’est pas raccordée au réseau des eaux usées de la commune. La société Topo Services indique qu’un réseau d’eau potable longe la parcelle au nord, qu’un réseau électrique de basse tension avec coffret existe aussi au nord en limite de parcelle cadastrale outre un réseau indéteminé (pièce n° 10 Mme [V]).

En dehors de l’existence certes d’un chemin d’accès à la voie publique, qui n’est toutefois qu’une simple tolérance de passage non actée authentiquement, des réseaux électriques et d’eaux existent en grande partie et à proximité de la parcelle EN [Cadastre 21] à l’effet de couvrir les besoins des habitations situées de l’autre côté dudit chemin. Si un réseau électrique est présent il est décrit par la société Topo Services comme étant de basse tension, c’est-à-dire la plus faible ligne d’un réseau de distribution en électricité. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la parcelle EN [Cadastre 21] s’inscrit pour partie indubitablement dans une zone d’urbanisation future, mais qu’elle ne peut à ce jour être qualifiée de terrain à bâtir comme étant située dans une zone de transition eu égard à son classement en zone 1AUc du PLU en dehors du fait que les réseaux existants sont manifestement sous-dimensionnés au regard de l’ensemble de la zone concernée par le projet d’environ 24.000 m² en ce compris la parcelle en cause. 

Il y a donc lieu d’indemniser la parcelle EN [Cadastre 21] au regard de sa qualification réelle, soit comme un terrain à urbaniser en secteur AU.

Sur la situation privilégiée

Il convient de dire que la parcelle EN [Cadastre 21] se trouve à proximité d’un secteur urbain, le centre-ville, et à une centaine de mètres de la RN 5 mais aussi à proximité immédiate de la zone d’activité économique de [Localité 31] et le quartier [Adresse 29] [Localité 35] comprenant à la fois des habitations et des commerces mais aussi un stade, une piscine et une déchetterie. En outre, cette parcelle se trouve être concernée par une urbanisation à venir, à proximité de la parcelle EN [Cadastre 2] dont elle consitue une petite extension, et comme constituant avec elle l’un des derniers fonciers disponibles permettant une densification ainsi que l’a relevé l’expert mandaté par Mme [W]. 
Ainsi, ce bien doit être considéré comme en situation privilégiée mais en situation privilégiée modérée. 

Sur la détermination du prix

Selon l’article L.322-2 al. 1er du code de l’expropriation, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », soit à la date du jugement en fixation du prix.

Il convient d’appliquer ici la méthode par comparaison à partir de termes de référence constitués par des transactions récentes de biens similaires soit présentant des caractéristiques similaires. 

Pour la zone 1AUc, la commissaire du gouvernement a retenu les cessions suivantes :

1 - vente du 13 décembre 2018 pour des parcelles nues cadastrées EN [Cadastre 18], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] d’une contenance cadastrale de 5163 m² situées [Adresse 23], toutes classées en zone Auc du PLU, ces parcelles ayant un accès direct au [Adresse 25], et se trouvant à 180 m environ de la parcelle à évaluer, vendues pour 618.150 euros, soit 119,73 euros le m²,
2 - vente du 20 décembre 2018 pour une parcelle nue cadastrée EN [Cadastre 5] d’une contenance cadastrale de 659 m² située [Adresse 27], en zone 1AUc du PLU, à 330 m environ de la parcelle à évaluer, vendue pour 95.000 euros, soit 144,16 euros le m²,
3 - vente du 18 novembre 2018 pour des parcelles non bâties contiguës cadastrées EY [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d’une contenance cadastrale de 510 m², 418 m² et 775 m², en zone AUc1 du PLU, dans le quartier de [Localité 31], accessibles par la voie publique selon une servitude de passage, à 1,5 km environ de la parcelle à évaluer, vendues respectivement pour 75.000 euros (147,06 euros le m²), 75.000 euros (179,42 euros le m²) et 100.000 euros (129,03 euros le m²), la commissaire de justice disant qu’un abattement de 30 % doit être appliqué pour tenir compte d’une surface bien plus réduite que la parcelle en cause, outre que les terrains vendus ont été considérés comme terrains à bâtir, et donc pour un prix respectif rectifié de 102,94 euros, 125,59 euros et 90,32 euros,
4 - vente du 12 mai 2023 pour une parcelle nue cadastrée EN [Cadastre 12], terrain à bâtir, d’une contenance cadastrale de 480 m² située en partie dans la zone 1AUc (67 %) et UC (34 %), du tissu urbain aggloméré du quartier de [Localité 31], non concerné par le PPN mais par l’ER 76 du PLU destiné à l’aménagement d’une voie d’emprise avec un recul de 2,75 m à partir du [Adresse 25], la parcelle se situant à 320 m environ de la parcelle à indemniser, au prix de 80.000 euros soit 166,66 euros le m², la commissaire de justice disant qu’un abattement de 30 % doit être appliqué pour tenir compte d’une surface bien plus réduite que la parcelle en cause, soit un prix rectifié de 118,89 euros le m².

La commissaire du gouvernement a finalement retenu comme pertinent le seul terme n° 3 : EY [Cadastre 8] (102,94 euros le m²), EY [Cadastre 10] (125,59 euros le m²), EY [Cadastre 11] (90,52 euros le m²) et EN [Cadastre 12] (118,89 euros le m²), soit un prix moyen de 109,41 euros le m² pour un terrain non bâti en 1AUc. 

Il convient cependant de considérer que les 4 termes proposés doivent être retenus comme pertinents afin de ne pas retenir que des prix ayant subi un abattement. Il résulte que l’ensemble des prix moyens (119,73, 144,16, 102,94, 125,59, 90,32, et 118,89 euros) sont homogènes et qu’ils totalisent un prix moyen de 116,94 euros. 

Pour tenir compte de la situation privilégiée modérée qui a été retenue, il convient de réhausser le prix à la somme de 127,59 euros le m², ce qui correspond à l’addition des prix moyens retenus au titre des cessions n° 1,2 et 4 plus avantageux pécuniairement tout en restant réalistes par rapport à la zone mais aussi à la modération. 

Il convient en conséquence de retenir pour la valeur du terrain non bâti en secteur 1AUc non impacté par le PPRN et le zonage naturel Nco d’une surface de 2.182 m² (2535 m² - (343 m² de PPRN aléas élevés + 10 m² en Nco), un prix de 278.401,38 euros (2.182 m² x 127,59 euros le m²). 

Il convient de retenir pour l’emprise de 343 m² impactée par le PPRN, un abattement classique de 80 % soit donc un prix de 25,52 euros le m² ( 127,59 le m² x 0,2), soit un prix de 8.753,36 euros (343 x 25,52).

Pour la zone Nco, il sera retenu les deux références citées par la commissaire du gouvernement, soit :
- références cadastrales 414000CL0350-414000CL0349 d’une surface de 34.524 m² au prix de 25.000 euros, soit 0,72 euros le m²,
- références cadastrales 414000CP122 d’une surface de 7.377 m² au prix de 16.500 euros, soit 2,24 euros le m², soit 1,48 euros le m², ramené à 1,50 euros le m² pour les 10 m² concerné par le zonage Nco, soit un total de 15 euros.

Il résulte du tout une valeur totale pour la parcelle EN [Cadastre 21] un prix de 287.170 euros hors taxe au titre de la préemption (278.401,38 + 8.753,36 + 15 = 287.169,74 arrondi à 287.170).

Les parties seront donc déboutées du surplus de leurs demandes. 

Sur les autres demandes

Mme [V] sollicite la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Au-delà du fait qu’elle ne justifie pas sur facture avoir réglé une telle somme, il convient de dire qu’elle succombe en partie et que si elle est ici défenderesse, elle avait l’intention de saisir le juge de l’expropriation. Il convient donc de réduire la somme demandée à de plus justes proportions.

L’EPFR sera condamné à verser à Mme [V] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de laisser à la charge de l’EPFR les dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente, juge départemental de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Fixe à la somme de 287.170 euros (deux cent quatre-vingt-sept mille cent soixante-dix euros) le prix, hors la TVA, dû par l’Etablissement Public Foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR) à [G] [M] épouse [V] au titre de la préemption de la parcelle cadastrée section EN n° [Cadastre 21], d’une contenance totale de 2.535 m² située [Adresse 26] [Localité 24] [Adresse 28] [Localité 32] sur la commune de [Localité 37] (Réunion); 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR) à payer à [G] [M] épouse [V] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laisse les dépens de l’instance à la charge de l’Etablissement public foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR).

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION
Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS (RÉUNION)
------------------------------------------
JURIDICTION DÉPARTEMENTALE DE L'EXPROPRIATION
-----------------------------------------

JUGEMENT DE FIXATION D'INDEMNITÉS DU 29 SEPTEMBRE 2025


DOSSIER N° RG 23/00028 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQMI
NAC : 70Z

Minute N° 25/00024

Projet : Fxation judiciaire du prix du bien préempté - Parcelle EN 728


À l’audience du 29 Septembre 2025, tenue au Palais de Justice de SAINT-DENIS par Isabelle OPSAHL, Vice-présidente, Juge de l'Expropriation du Département de la RÉUNION, désignée à ces fonctions par ordonnance n°2024/196 de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de SAINT-DENIS en date du 03 juillet 2024, assistée de Andréa HOARAU, Greffière.

Il a été rendu le jugement dont la teneur suit :

ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 30] REUNION (EPFR)
[Adresse 20]
[Localité 22]

Représentée par Maître Isabelle NGUYEN de la SELARL ING AVOCAT-CONSEIL, avocat au barreau de STRASBOURG.

D’UNE PART,

ET

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [M] épouse [V]
[Adresse 7]
[Localité 1]

Représentée par Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

D'AUTRE PART,

En présence de Madame Sandra SERIACAROUPIN-DELATTRE, Commissaire du Gouvernement.

EXPOSE DU LITIGE

Par courrier en date du 14 juin 2023, [G] [M] épouse [V] a proposé à la commune de [Localité 37] (Réunion), suivant les dispositions de l’article L.211-5 du code de l’urbanisme, d’acquérir sa parcelle cadastrée Section EN n° [Cadastre 21] d’une surface cadastrale de 2.535 m², située [Adresse 26] [Localité 24] [Adresse 28] [Localité 32] sur la commune, au prix de 400.000 euros. 

Par courrier 11 août 2023, l’Etablissement Public Foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR), à qui la commune de [Localité 37] a délégué l’exercice de son droit de préemption suivant délibérations du conseil municipal des 30 avril et 4 novembre 2014 et du 15 septembre 2020, a offert à Mme [V] d’acquérir sa parcelle au prix de 230.000 euros, conformément à l’évaluation du service des Domaines (du 18 juillet 2023). 

Par lettre du 1er octobre 2023, réceptionnée le 12 octobre 2023, Mme [V] a informé l’EPFR qu’elle souhaitait maintenir son prix et saisir en ce sens le juge de l’expropriation.

Mais, c’est l’EPFR qui, par mémoire introductif du 23 octobre 2023, a saisi ce magistrat sur le fondement de l’article R.311-9 du code de l’expropriation en vue qu’il fixe le prix de la parcelle EN n° [Cadastre 21] par lui préemptée et la date du transport sur les lieux, mémoire notifié en parallèle à Mme [V].

Par ordonnance du 22 avril 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport judiciaire sur les lieux au 21 juin 2024 et l’audience au 26 août suivant.

Par conclusions enregistrées au greffe le 10 juin 2024, la commissaire du gouvernement a indiqué que la parcelle EN [Cadastre 21], non bâtie et libre de toute occupation, est classée à la fois en secteur 1AUC et Nco du PLU de [Localité 37], que si la zone 1AUC concerne des espaces réservés à une urbanisation future, elle ne peut être considérée comme un terrain à bâtir, qu’en effet, si les zones AU sont des secteurs destinés à être ouverts à l’urbanisation, ils ne sont pas toujours, par principe, immédiatement constructibles, qu’en outre, les terrains non encore desservis par les équipements nécessaires à leur viabilité ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, que c’est seulement le cas lorsque des terrains sont effectivement desservis par une voie d’accès de dimensions suffisantes. Elle ajoute que lorsque des parcelles situées en zone AU du PLU doivent faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension des réseaux doit être appréciée au regard de l’ensemble de la zone si bien que la parcelle EN [Cadastre 21], qui est un terrain à urbaniser en secteur 1AU, n’est pas qualifiable de terrain à bâtir. 
Elle précise que la parcelle est impactée par le Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN), qu’elle est concernée par l’emplacement réservée n° 67 (ER 67) qui la traverse sur 482 m². Elle propose, en conséquence, et selon des termes situés dans les mêmes secteurs, selon la méthode par comparaison, un prix de 109,41 euros le m², soit une somme de 246.300 euros pour la surface de 2.535 m². 

Appelée à l’audience du 26 août 2024, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour échanges d’écritures entre les parties.

La procédure a été retenue à l’audience du 23 juin 2025. L’EPFR a dit ne pas souhaiter conclure de nouveau. Mme [V] a déclaré également que l’affaire est en état d’être retenue. 
De son côté, la commissaire du gouvernement a dit ne pouvoir se prononcer sur la qualification de terrain à bâtir avancée en défense au vu de documents produits sur les réseaux après la rédaction de ses écritures, précisant qu’elle n’effectue pas d’enquête privée concernant les raccordements.
Sur ce point, l’EPFR a demandé à pouvoir produire une note en délibéré tandis que Mme [V] a sollicité un renvoi au titre de ses propres pièces versées, ce que le juge n’a pas accordé.

Par dernier mémoire n° 3, Mme [V] demande au juge :
- A titre liminaire, de retenir l’absence d’enclavement de la parcelle EN [Cadastre 21], 
- A titre principal, de retenir la qualification de terrain à bâtir, en conséquence, principalement, de fixer le prix de la parcelle à la somme de 416.455 euros selon les termes de comparaison similaires HI [Cadastre 3], [Cadastre 4] et HA [Cadastre 6], subsidiairement, fixer le prix à la somme de 387.000 euros, conformément à l’expertise de [F] [N], expert près la cour d’appel,
- A titre subsidiaire, retenir la qualification de situation privilégiée, en conséquence, principalement, fixer le prix à la somme de 375.360 euros, selon les termes de comparaison similaires HI 1451, 1470 et HA [Cadastre 6], subsidiairement, fixer le prix à la somme de 346.970 euros, conformément à l’expertise de [F] [N], expert près la cour d’appel,
- En tout état de cause, débouter l’EPFR de l’ensemble de ses demandes, le condamner à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle fait valoir que les zones AU sont des zones à urbaniser et qu’elles n’excluent pas la qualification de terrain à bâtir puisqu’elles sont constructibles. Elle soutient que les constructions en zone AU sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone. Elle précise que c’est uniquement dans les cas où la parcelle est située dans une zone désignée par le PLU comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble qu’il est nécessaire que les réseaux soient adaptés à l’ensemble de la zone. Elle produit un rapport d’expertise de M. [N], expert près la cour d’appel, et un plan en annexe réalisé par la société Topo Services qui atteste de la présence de réseaux à proximité immédiate de la parcelle EN [Cadastre 21], lesquels ne sont pas privés comme l’allègue l’EPFR. 
Elle dit qu’il existe donc un réseau d’eaux usées situées dans le chemin d’accès à la parcelle, deux réseaux d’eau potable dont un longe la parcelle et l’autre se situe au milieu du chemin en face de la parcelle ainsi qu’un réseau d’électricité, comme l’atteste la société Topo Services qui a interrogé les exploitants des réseaux concernés.
Elle souligne que les réseaux d’eau potable et d’électricité à proximité de la parcelle ont, en outre, été constatés sur le procès-verbal de transport, ce qui fait foi. Elle ajoute qu’en plus, un réseau d’assainissement existe à 16 mètres de la parcelle. 

Par dernières mémoire n° 2, l’EPFR a sollicité du juge qu’il fixe le prix de la totalité de la parcelle EN [Cadastre 21] d’une surface totale de 2.535 m² à la somme de 246.300 euros et rejette les prétentions de Mme [V]. 
Il fait valoir que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, le terrain en cause ne peut recevoir la qualification de terrains à bâtir. Il déclare que les zones AU du PLU sont inconstructibles par principe et qu’en l’occurence, la zone 1AU dans lequel se situe le bien ne pourra être constructible que dans le cadre d’une opération d’aménagement d’ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation d’équipements publics, si bien qu’il s’agit d’une urbanisation sous condition. Il précise que le fait que la zone 1AU soit dite à urbanisation prioritaire signifie seulement qu’elle devra accueillir les aménagements et constructions nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine. Il fait valoir qu’une telle opération d’aménagement d’ensemble exclut l’ouverture à urbanisation sur une seule parcelle, que donc celle de Mme [V] n’est pas immédiatement constructible et qu’elle ne peut sérieusement soutenir que les réseaux existants à proximité sont suffisants pour être regardés comme des équipements internes déjà réalisés dans la zone alors qu’ils ne s’agit que de branchements privés au profit d’une parcelle individuelle.
Il ajoute que si Mme [V] soutient que sa parcelle se situe en zone U du PLU et qu’elle verse un certificat d’urbanisme délivré en 2006 qualifiant la zone de terrain à bâtir, cela correspond à une version du PLU qui n’est plus en vigueur, que, de la même façon, si elle fait état d’un permis de construire accordé le 13 octobre 2008, ces deux documents faisant état d’une zone constructible à la date de leur délivrance, comme relevant d’une zone UF, au moins pour une partie de la parcelle, cet état de fait n’est plus d’actualité à ce jour.
Il précise qu’à la date de référence, soit celle du PLU du 11 mars 2014 et modifié le 24 août 2018, la parcelle se trouve à présent classée en zone 1AUc et Nco du PLU et qu’elle ne peut à ce titre être qualifiée de terrain à bâtir, peu importe que le terrain soit équipé ou raccordable aux réseaux existants dès lors que ceux-ci, préexistants ou en périphérie, ne sont pas dimensionnés au regard des besoins de la zone. L’EPFR indique également que si Mme [V] se prévaut d’une autorisation de passage, il ne s’agit en réalité que d’une simple tolérance qui, en tant que telle, ne correspond pas aux exigences du PLU, outre que la largeur du passage en question est variable et inférieure en partie à 3,5 mètres. 

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Le juge a dit mettre l’affaire en délibéré au 08 septembre 2025 et a autorisé les parties à produire une note en délibéré, avant le 23 juillet 2025 pour l’EPFR et avant le 30 juillet suivant pour la défenderesse. Le délibéré a, pour des contraintes d’agenda, été prorogé au 29 septembre 2025.

Par note en délibéré, Mme [V] rétorque que si l’EPFR, suivi par la commissaire du gouvernement, soutient que sa parcelle n’est pas un terrain à bâtir, il n’apporte pas d’éléments déterminants sur ce point étant précisé qu’elle a versé pour sa part de nombreux justificatifs démontrant l’existence de réseaux à proximité immédiate du terrain, que les terrains en zone Uc et en zone 1Auc présentent les mêmes possibilités de construction, le règlement de la dernière renvoyant au règlement de la première, soit que que les mêmes règles du PLU s’appliquent, que les terrains en zone U sont automatiquement des terrains à bâtir, que les terrains en zones AU sont qualifiés comme tels si les réseaux sont suffisants, que l’EPFR confond en réalité la notion de terrain à bâtir propre au droit de l’expropriation et celle de zonage propre au droit de l’urbanisme, qu’il est donc réducteur de ne prendre en compte que des termes de comparaison uniquement situés en zonage 1AUc. Elle ajoute que la critique faite par l’EPFR concernant le certificat d’urbanisme et le permis de construire qu’elle a versés n’ont aucune incidence sur la fixation du prix, ces documents démontrant que son terrain est depuis de longues années desservi par les réseaux principaux et qu’il dispose de la qualification de terrain à bâtir de longue date aussi. 

Par note en délibéré, l’EPFR relève que la commissaire du gouvernement a retenu des termes de références issus de cessions dont le classement est identique à celui de la parcelle litigieuse, soit un zonage AU et Nco, conformément au PLU en vigueur approuvé le 11 mars 2014 et modifié le 24 août 2018, alors que Mme [V], qui soutient que son terrain doit recevoir la qualification de terrain à bâtir, demande une évaluation sur la base de termes de référence portant sur des terrains classés en zone U alors que la méthode par comparaison suppose de comparer des terrains de zonage comparable. Il rappelle que si une partie de la parcelle en cause a été classée en zone UF, cela n’est plus du tout le cas actuellement. Il déclare qu’à présent classée en zone 1Auc et Nco du PLU, la parcelle EN [Cadastre 21] ne peut donc être qualifiée de terrain à bâtir redisant que même si le terrain est équipé ou raccordable aux réseaux existants, ceux-ci, préexistants ou en périphérie, sont sous-dimensionnés au regard des besoins de la zone.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en fixation du prix de la préemption

Selon les dispositions de l’article L.211-5 du code de l’urbanisme, “Tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L. 213-4”.

Aux termes de l’article R.213-11, 1er alinéa, du code de l’urbanisme, « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l’article R.213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d’expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. (...).
A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l’exercice de son droit (…) ».

Le prix des biens préemptés, à défaut d’accord entre les parties, est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation, selon les règles applicables en la matière, conformément aux dispositions des articles L.211-5 et L. 213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme.

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation, dispose que Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation.

Toutefois, l’article L.213-4, 1er alinéa, in fine, du code de l’urbanisme précise que le prix d’acquisition fixé par la juridiction de l’expropriation est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Le prix est payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles du code de l’expropriation, en application des dispositions de l’article L.213-4, 3ème alinéa, du code de l’urbanisme et de l’article L.331-2 du code de l’expropriation.

Sur la description du bien

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ».

Lorsqu’il s’agit d’une préemption, dès lors qu’aucune ordonnance d’expropriation n’est rendue, la consistance des biens s’apprécie, selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, « à la date de la décision de première instance », soit à la date du présent jugement en fixation du prix.

La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques, notamment son état d’entretien et sa situation d’occupation.

En l’espèce, le bien immobilier cadastré EN [Cadastre 21], d’une contenance cadastrale totale de 2.535 m², est situé dans le [Adresse 33] sur la commune de [Localité 37]. La parcelle, libre de toute occupation et location, se situe à proximité d’un secteur urbanisé (centre-ville), à proximité de la RN 5 ([Adresse 36]) et à proximité immédiate de la zone d’activité économique de [Localité 31] et le quartier [Localité 30] [Adresse 34] comprend à la fois des habitations et des commerces mais aussi un stade, une piscine et une déchetterie.

Le terrain en forme de quadrilatère irrégulier comprend une légère courbe qui épouse la ravine Bengale. Il ne comporte aucune construction. Il n’est pas clôturé mais se trouve délimité par de grosses roches le long de la tolérance de passage par laquelle on accède à la parcelle en voiture depuis le [Adresse 25], lequel dessert 6 parcelles mitoyennes occupées.

La parcelle à évaluer est de nature en friches, recouverts d’arbres et d’espèces végétales diverses et particulièrement denses interdisant de pénétrer plus avant sur le terrain. Elle est concernée par le PPRN au titre d’un aléa élevé inondation sur une emprise de 10 m² en zonage Nco et par un aléa élevé mouvement de terrain pour 475 m². Le terrain en également concerné par l’emplacement réservée n° [Cadastre 19] (ER [Cadastre 19]) qui traverse la parcelle sur 482 m². 

Sur l’usage effectif de la parcelle 

Sur les dates de référence

Vu les articles L.221-1, L.211-5 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, l’article R.213-11 du même code et L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique, 

En l’absence d’ordonnance d’expropriation, la consistance des biens s’apprécie à la date du présent jugement.

La date de référence est celle de l’opposabilité du PLU de la commune de [Localité 37] dont le règlement en vigueur a été approuvé le 11 mars 2014 et sa modification, le 24 août 2018.

Sur la qualification du terrain

L’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.»

La parcelle EN [Cadastre 21] est classée selon le PLU en zone Nco pour 10 m², la zone Nco étant une zone naturelle correspondant aux corridors écologiques, et classée principalement en zone 1AUC indicée pour 2525 m². 

La zone AU correspond à une zone naturelle à urbaniser, soit une zone urbaine en devenir. Il s’agit donc d’une zone de transition permettant de transformer progressivement des terrains non bâtis en zone constructible. La zone indicée 1AUc concerne les espaces réservée à une urbanisation future et les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble soit au fur et à mesure de la réalisation d’équipements internes. Cette zone 1AUc correspond à des espaces d’urbanisation prioritaires, ce qui signifie seulement qu’elle devra accueillir les opérations d’aménagement et les constructions nouvelles avant toute nouvelle extension urbaine. Dans cette zone, un nombre minimal (30) et maximal (60) de constructions par hectare est, en outre, défini de même que leur hauteur est contrainte.

Au jour où le juge statue, la parcelle à évaluer se situe dans une zone de transition entre une zone naturelle et une zone constructible comme étant réservée à une urbanisation future. Il s’agit d’un espace réservé et des constructions ne pourront y être autorisées que pour la réalisation d’une opération d’aménagement d’ensemble ou la réalisation d’équipements internes. 

Il ressort des pièces du dossier et notamment du rapport d’expertise établi par [F] [N] (pièce n° 2 Mme [V]) que la parcelle EN [Cadastre 21] s’inscrit dans le cadre de la finalisation du projet concerné par la Zone d’Activité Economique de [Localité 31] sur la commune de [Localité 37] avec pour vocation future la construction sur l’ensemble de la zone d’environ 1200 logements, qu’à ce titre, la parcelle EN [Cadastre 2] de 21.415 m² de surface, qui jouxte la parcelle litigieuse EN [Cadastre 21] sensiblement plus petite, a déjà été acquise dans le cadre du projet destiné à une activité économique et à l’habitat. 

Le secteur sur laquelle se trouve les deux parcelles constitue l’un des derniers fonciers disponibles permettant une densification. 

Le rapport relève aussi que les aménagements prévus sur la parcelle EN [Cadastre 2] visent notamment des terrassements et la création de réseaux de viabilisation soit donc des raccordement aux réseaux publics, ce qui est une donnée particulièrement importante à retenir en l’espèce.

S’agissant des réseaux, le rapport de M. [N] indique en page 7 que parcelle EN [Cadastre 21] n’est pas raccordée au réseau des eaux usées de la commune, prenant en compte, en page 9 de son rapport, les constats qu’a fait réaliser Mme [V] au titre des réseaux existants par la société Topo Services.

Cette société dit avoir constaté, au mois d’avril 2023, qu’il existe un réseau d’eau usée mais en attente de raccordement en direction de la parcelle EN [Cadastre 21], situé à 16 mètres du bord de celle-ci dans le chemin d’accès. Il en résulte, comme le dit l’expert de Mme [V], que la parcelle n’est pas raccordée au réseau des eaux usées de la commune. La société Topo Services indique qu’un réseau d’eau potable longe la parcelle au nord, qu’un réseau électrique de basse tension avec coffret existe aussi au nord en limite de parcelle cadastrale outre un réseau indéteminé (pièce n° 10 Mme [V]).

En dehors de l’existence certes d’un chemin d’accès à la voie publique, qui n’est toutefois qu’une simple tolérance de passage non actée authentiquement, des réseaux électriques et d’eaux existent en grande partie et à proximité de la parcelle EN [Cadastre 21] à l’effet de couvrir les besoins des habitations situées de l’autre côté dudit chemin. Si un réseau électrique est présent il est décrit par la société Topo Services comme étant de basse tension, c’est-à-dire la plus faible ligne d’un réseau de distribution en électricité. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la parcelle EN [Cadastre 21] s’inscrit pour partie indubitablement dans une zone d’urbanisation future, mais qu’elle ne peut à ce jour être qualifiée de terrain à bâtir comme étant située dans une zone de transition eu égard à son classement en zone 1AUc du PLU en dehors du fait que les réseaux existants sont manifestement sous-dimensionnés au regard de l’ensemble de la zone concernée par le projet d’environ 24.000 m² en ce compris la parcelle en cause. 

Il y a donc lieu d’indemniser la parcelle EN [Cadastre 21] au regard de sa qualification réelle, soit comme un terrain à urbaniser en secteur AU.

Sur la situation privilégiée

Il convient de dire que la parcelle EN [Cadastre 21] se trouve à proximité d’un secteur urbain, le centre-ville, et à une centaine de mètres de la RN 5 mais aussi à proximité immédiate de la zone d’activité économique de [Localité 31] et le quartier [Adresse 29] [Localité 35] comprenant à la fois des habitations et des commerces mais aussi un stade, une piscine et une déchetterie. En outre, cette parcelle se trouve être concernée par une urbanisation à venir, à proximité de la parcelle EN [Cadastre 2] dont elle consitue une petite extension, et comme constituant avec elle l’un des derniers fonciers disponibles permettant une densification ainsi que l’a relevé l’expert mandaté par Mme [W]. 
Ainsi, ce bien doit être considéré comme en situation privilégiée mais en situation privilégiée modérée. 

Sur la détermination du prix

Selon l’article L.322-2 al. 1er du code de l’expropriation, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », soit à la date du jugement en fixation du prix.

Il convient d’appliquer ici la méthode par comparaison à partir de termes de référence constitués par des transactions récentes de biens similaires soit présentant des caractéristiques similaires. 

Pour la zone 1AUc, la commissaire du gouvernement a retenu les cessions suivantes :

1 - vente du 13 décembre 2018 pour des parcelles nues cadastrées EN [Cadastre 18], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] d’une contenance cadastrale de 5163 m² situées [Adresse 23], toutes classées en zone Auc du PLU, ces parcelles ayant un accès direct au [Adresse 25], et se trouvant à 180 m environ de la parcelle à évaluer, vendues pour 618.150 euros, soit 119,73 euros le m²,
2 - vente du 20 décembre 2018 pour une parcelle nue cadastrée EN [Cadastre 5] d’une contenance cadastrale de 659 m² située [Adresse 27], en zone 1AUc du PLU, à 330 m environ de la parcelle à évaluer, vendue pour 95.000 euros, soit 144,16 euros le m²,
3 - vente du 18 novembre 2018 pour des parcelles non bâties contiguës cadastrées EY [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], d’une contenance cadastrale de 510 m², 418 m² et 775 m², en zone AUc1 du PLU, dans le quartier de [Localité 31], accessibles par la voie publique selon une servitude de passage, à 1,5 km environ de la parcelle à évaluer, vendues respectivement pour 75.000 euros (147,06 euros le m²), 75.000 euros (179,42 euros le m²) et 100.000 euros (129,03 euros le m²), la commissaire de justice disant qu’un abattement de 30 % doit être appliqué pour tenir compte d’une surface bien plus réduite que la parcelle en cause, outre que les terrains vendus ont été considérés comme terrains à bâtir, et donc pour un prix respectif rectifié de 102,94 euros, 125,59 euros et 90,32 euros,
4 - vente du 12 mai 2023 pour une parcelle nue cadastrée EN [Cadastre 12], terrain à bâtir, d’une contenance cadastrale de 480 m² située en partie dans la zone 1AUc (67 %) et UC (34 %), du tissu urbain aggloméré du quartier de [Localité 31], non concerné par le PPN mais par l’ER 76 du PLU destiné à l’aménagement d’une voie d’emprise avec un recul de 2,75 m à partir du [Adresse 25], la parcelle se situant à 320 m environ de la parcelle à indemniser, au prix de 80.000 euros soit 166,66 euros le m², la commissaire de justice disant qu’un abattement de 30 % doit être appliqué pour tenir compte d’une surface bien plus réduite que la parcelle en cause, soit un prix rectifié de 118,89 euros le m².

La commissaire du gouvernement a finalement retenu comme pertinent le seul terme n° 3 : EY [Cadastre 8] (102,94 euros le m²), EY [Cadastre 10] (125,59 euros le m²), EY [Cadastre 11] (90,52 euros le m²) et EN [Cadastre 12] (118,89 euros le m²), soit un prix moyen de 109,41 euros le m² pour un terrain non bâti en 1AUc. 

Il convient cependant de considérer que les 4 termes proposés doivent être retenus comme pertinents afin de ne pas retenir que des prix ayant subi un abattement. Il résulte que l’ensemble des prix moyens (119,73, 144,16, 102,94, 125,59, 90,32, et 118,89 euros) sont homogènes et qu’ils totalisent un prix moyen de 116,94 euros. 

Pour tenir compte de la situation privilégiée modérée qui a été retenue, il convient de réhausser le prix à la somme de 127,59 euros le m², ce qui correspond à l’addition des prix moyens retenus au titre des cessions n° 1,2 et 4 plus avantageux pécuniairement tout en restant réalistes par rapport à la zone mais aussi à la modération. 

Il convient en conséquence de retenir pour la valeur du terrain non bâti en secteur 1AUc non impacté par le PPRN et le zonage naturel Nco d’une surface de 2.182 m² (2535 m² - (343 m² de PPRN aléas élevés + 10 m² en Nco), un prix de 278.401,38 euros (2.182 m² x 127,59 euros le m²). 

Il convient de retenir pour l’emprise de 343 m² impactée par le PPRN, un abattement classique de 80 % soit donc un prix de 25,52 euros le m² ( 127,59 le m² x 0,2), soit un prix de 8.753,36 euros (343 x 25,52).

Pour la zone Nco, il sera retenu les deux références citées par la commissaire du gouvernement, soit :
- références cadastrales 414000CL0350-414000CL0349 d’une surface de 34.524 m² au prix de 25.000 euros, soit 0,72 euros le m²,
- références cadastrales 414000CP122 d’une surface de 7.377 m² au prix de 16.500 euros, soit 2,24 euros le m², soit 1,48 euros le m², ramené à 1,50 euros le m² pour les 10 m² concerné par le zonage Nco, soit un total de 15 euros.

Il résulte du tout une valeur totale pour la parcelle EN [Cadastre 21] un prix de 287.170 euros hors taxe au titre de la préemption (278.401,38 + 8.753,36 + 15 = 287.169,74 arrondi à 287.170).

Les parties seront donc déboutées du surplus de leurs demandes. 

Sur les autres demandes

Mme [V] sollicite la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Au-delà du fait qu’elle ne justifie pas sur facture avoir réglé une telle somme, il convient de dire qu’elle succombe en partie et que si elle est ici défenderesse, elle avait l’intention de saisir le juge de l’expropriation. Il convient donc de réduire la somme demandée à de plus justes proportions.

L’EPFR sera condamné à verser à Mme [V] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de laisser à la charge de l’EPFR les dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

PAR CES MOTIFS

La vice-présidente, juge départemental de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Fixe à la somme de 287.170 euros (deux cent quatre-vingt-sept mille cent soixante-dix euros) le prix, hors la TVA, dû par l’Etablissement Public Foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR) à [G] [M] épouse [V] au titre de la préemption de la parcelle cadastrée section EN n° [Cadastre 21], d’une contenance totale de 2.535 m² située [Adresse 26] [Localité 24] [Adresse 28] [Localité 32] sur la commune de [Localité 37] (Réunion); 

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR) à payer à [G] [M] épouse [V] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Laisse les dépens de l’instance à la charge de l’Etablissement public foncier de [Localité 30] Réunion (EPFR).

La présente décision a été signée par le juge de l’expropriation et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Mise à jour de la source le 2025-09-30T16:41:02.145Z.