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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, 2ème Chambre civile, 8 juin 2026, n° 24/00001

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 07 décembre 2023, le préfet de la région Bretagne, préfet d'Ille et Vilaine, a déclaré d'utilité publique le projet de réalisation sur la commune de [Localité 1] d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) dite de Brocéliande, laquelle a pour objet la réalisation de quartiers d’habitations sur le secteur du Bézier. 

Ce projet a nécessité, notamment, l'acquisition par voie d'expropriation de quatre parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une surface totale de 14 851 m2, sises [Adresse 7], [Adresse 8] et [Localité 3] [Adresse 9], propriété de Mme [E] [C].
La commune de [Localité 1] soutient avoir vainement proposé à ce propriétaire exproprié une offre amiable d'indemnisation ; face à son refus, elle a ensuite saisi la juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire enregistré au greffe le 07 février 2024.
Le transport sur les lieux a été fixé au 06 octobre 2025, par une ordonnance du 15 juillet précédent, à l'issue duquel une audience s'est tenue en salle du conseil de la mairie mais au cours de laquelle l'affaire a été renvoyée à la demande des avocats des parties.
Lors de l'audience sur renvoi et utile du 16 mars 2026, les parties ainsi que le commissaire du gouvernement se sont référés à leurs écritures respectives. 
Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre au procès-verbal de transport, à leurs mémoires et aux conclusions du commissaire du gouvernement contradictoirement produits en application des articles R 311-9 et suivants du code de l'expropriation, comme le permettent les dispositions combinées des articles 455 du code de procédure civile et R 211-6 du code de l'expropriation.

Dispositif

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit applicable à la fixation des indemnités dues aux expropriés
Vu l'article L 321-1 du code de l'expropriation :
Selon ce texte, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral.
Il est fait obligation au juge de l'expropriation, par les dispositions de l'article L 321-3 du même code, de distinguer l'indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d'une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales :
- il résulte de l’article L 322-2 du code de l'expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ;
- la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ;
- il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date a été destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038, Bull. QPC).
Ces règles sont d'ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du même code et il revient au juge de l'expropriation, au besoin, de les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties.
Sur les biens à évaluer
Les parcelles expropriées, à vocation agricole mais non exploitées, ni même entretenues, forment un seul tènement, sans dénivelé apparent. Elles sont raccordées à la voie publique mais ne sont pour autant plus effectivement desservies, en raison de la présence d'une importante végétation non maîtrisée. La parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 2] supporte un cabanon édifié en tôles ondulées ainsi qu'une ancienne longère à l'état de ruine. Une structure métallique corrodée d'un ancien hangar subsiste également, à cheval sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4]. 
À côté de ce tènement, de l'autre côté de la [Adresse 10], se trouve une zone pavillonnaire entièrement bâtie. 
Sur la détermination des dates de référence
En application des règles sus énoncées, la valeur vénale des biens expropriés doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement.
Leur consistance doit être prise en compte, pour cette estimation, à la date de l'ordonnance portant transfert de leur propriété, soit le 03 mars 2025.
Ces deux dates ne suscitent pas de débat. 
S'agissant de la date à laquelle doivent être déterminés la qualification et l'usage effectif des biens expropriés, la commune affirme qu'il s'agit du 12 juillet 2018, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme (PLU) ayant concerné la zone, par application combinée des dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme. Elle ajoute que la date du 6 juillet 2023, qui correspond à la dernière modification du plan local d'urbanisme, ne saurait être retenue comme le prétendent le commissaire du gouvernement et Mme [C] dans la mesure où ladite modification n'a pas affecté les caractéristiques de la zone 1AUE dans laquelle sont classées actuellement les parcelles expropriées. 
Mme [C] répond que la commune ne produit aucun élément de nature à démontrer que la modification intervenue, le 6 juillet 2023, ne concernerait pas la zone litigieuse et affirme qu'il en résulte que c'est bien à cette date que l'usage effectif de ses parcelles doit être déterminé, en application des dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme.
La commune a répliqué en produisant aux débats l'intégralité de la notice de présentation de la modification n°1 de son PLU ainsi que la délibération de son conseil municipal, en date du 6 juillet 2023, approuvant ladite modification.
Le commissaire du gouvernement retient cette date, mais au seul motif qu'il s'agit de la dernière modification.
En premier lieu, l'institution d'un droit de préemption urbain sur les parcelles expropriées, à la date de leur transfert de propriété, ne suscite pas de débats d'où il suit qu'il convient, effectivement, pour déterminer la date de référence de faire une application combinée des dispositions des articles L 213-4, a), et L 213-6 du code de l'urbanisme et non de celles de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, quand bien même les parcelles expropriées sont situées à l'intérieur du périmètre d'une ZAC (Civ. 3ème 30 mars 2023 n°22-14.163 publié au Bulletin). 
En second lieu, Mme [C], à qui il incombe d'alléguer les faits propres à fonder ses prétentions, ne dit pas en quoi la modification du PLU intervenue le 6 juillet 2023 aurait affecté les caractéristiques de la zone dans laquelle sont situées les parcelles expropriées. 
En dernier lieu, il ressort de la notice de présentation du dossier relatif à la modification n°1 du plan local d'urbanisme que la zone 1AUE n'est concernée que par la suppression d'un emplacement réservé créé à son profit (pièce commune n°14, page 16), ajustement mineur, de sorte qu'il ne saurait être considéré que la délibération du 6 juillet 2023 a modifié les caractéristiques de la zone d'implantation des biens expropriés (Civ. 3ème 19 décembre 2019 n°18-24.794 publié au Bulletin). 
Il s'ensuit que la date de référence doit être fixée au 12 juillet 2018, date à laquelle il n'est pas discuté, ni qu'est devenu opposable aux tiers l'acte approuvant le PLU de la commune, ni que celui-ci a délimité la zone dans laquelle sont situés les biens à évaluer.
Sur la qualification des biens expropriés en terrains à bâtir
Vu l'article L 322-3 du code de l'expropriation :
Selon ce texte, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d'urbanisme, et sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, le cas échéant, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
Selon le même texte, lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, cette dimension doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Il en résulte que, lorsque la qualification de terrains à bâtir n'est contestée qu'au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l'ensemble de la zone, il incombe à l'expropriant, responsable de l'aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l'article R. 112-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance (Civ. 3ème 08 janvier 2026 n°24-22.726 publié au Bulletin).
Les parties et le commissaire du gouvernement s'accordent sur le classement des parcelles litigieuses à la date de référence en zone 1AUE, au PLU et sur leur caractère juridiquement constructible qui en découle.
La commune affirme ensuite que le PLU prévoit que l'urbanisation du secteur dans lequel se trouvent les parcelles expropriées doit être réalisée dans le cadre d'une opération d'ensemble et, qu'en outre, celles-ci sont incluses dans le périmètre de la [Adresse 11] à la date de référence, de sorte que la capacité des réseaux doit s'apprécier à l'échelle de l'ensemble du périmètre de l'opération d'aménagement. Elle soutient qu'au cas présent, le secteur n'est pas desservi par des réseaux de capacité suffisante pour assurer la desserte de l'ensemble de la ZAC et que des travaux, d'un coût de plus de 2,4 millions d'euros doivent être mis en œuvre pour parvenir à cette desserte. 
Mme [C] répond que les parcelles expropriées sont desservies par la [Adresse 12], laquelle est suffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC à la date de référence. Elle ajoute que la condition de desserte effective par une voie d'accès n'implique pas que tous les réseaux secondaires internes à la ZAC existent, puisque telle est précisément l'objet de l'opération d'aménagement. Elle prétend que la suffisance de la capacité des réseaux peut également se déduire du classement des parcelles en zone 1AUE. Elle affirme que les nouveaux réseaux d'eau potable, dont la création est invoquée par la commune, ne sont que des réseaux secondaires et internes à la ZAC et qui relèvent, là encore, de l'opération d'aménagement. Elle ajoute que la circonstance qu'un transformateur électrique devra être créé à l'intérieur de la ZAC ne suffit pas à démontrer que le réseau électrique existant en sa périphérie serait saturé et qu'il serait nécessaire de le renforcer. Elle soutient qu'il en va de même du réseau d'assainissement et ajoute qu'à la date de référence, la station d'épuration était d'une capacité suffisante, contrairement à ce que la commune affirme désormais. 
Le commissaire du gouvernement affirme que les parcelles expropriées bénéficient d'une desserte effective par les réseaux, de construction récente, ce que son administration a pu constater lors d'une visite sur place, mais sans autrement circonstancier cette allégation. 
En premier lieu, la desserte effective d'une parcelle expropriée par les réseaux ne peut se déduire de son seul classement en zone AU du plan local d'urbanisme (Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.084).
En second lieu, il ressort de l'extrait de la pièce du dossier d'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique relative aux caractéristiques principales des ouvrages les plus importants (pièce commune n°6) que devront être créés, afin de permettre la construction de logements :
- une voie principale et structurante ainsi que des voies secondaires, 
- des réseaux d'adduction d'eau potable, 
- un réseau enterré de desserte électrique, « les parcelles comprises dans le périmètre de la DUP, essentiellement de nature agricole, « n'étant » pas équipées », avec pose d'un poste de transformation du courant moyenne tension en basse tension, extrait corroboré, sur ce point, par la copie d'un dossier d'exécution émanant du syndicat départemental d'énergie 35 (pièce commune n° 16). 
Mme [C] ne discute ni de la réalité de ces travaux d'aménagement, ni de leur coût.
Il est donc établi que le projet de la commune supposait, à la date de référence, la mise en place d'une voie principale de distribution et de voies secondaires relevant de la catégorie des équipements primaires ainsi que de réseaux intermédiaires de distribution d'eau potable et d'électricité au profit de la centaine de logement à construire. L'importance de ces travaux à réaliser démontre que les dimensions des réseaux préexistants n'étaient pas adaptées à la capacité de construction des terrains expropriés au regard de l'ensemble de la zone (Civ. 3ème 26 mai 2004 n°02-70.182). 
D'où il suit que les parcelles expropriées ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, au sens du code de l'expropriation.
Elles seront, toutefois, estimées dans le cadre de la présente évaluation en tenant compte de leur situation privilégiée, laquelle est en effet admise par la commune.

Sur l'évaluation des parcelles à exproprier et le montant de l'indemnité principale en résultant
Vu l'article R 311-22, 1er alinéa, du code de l'expropriation :
Selon ce texte, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Le choix de la méthode d'évaluation relève de la libre appréciation des juridictions du fond, lesquelles doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée compte tenu des caractéristiques du terrain et des circonstances de la cause (Civ 3ème 18 mars 1970 n° 69-70.148 Bull. n°213).
L'évaluation des parcelles litigieuses se fera selon la méthode de la comparaison, par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères, sur laquelle s'accorde la commune, Mme [C] et le commissaire du gouvernement. 
Sur la base de sept termes de comparaison, la commune propose une indemnisation à hauteur de 5 € du mètre carré. Elle ajoute que ces transactions constituent des références privilégiées, au sens des dispositions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation. 
Mme [C] répond que ces termes de comparaison sont anciens et non pertinents, mais sans autrement circonstancier cette affirmation. Elle ajoute que le juge de l'expropriation n'est pas obligé de retenir les valeurs ressortant de transactions amiables réalisées par l'expropriant. 
En premier lieu, si les trois premiers termes de comparaison proposés par la commune sont un peu anciens, puisque datant en effet de l'année 2020, les quatre autres sont très récents puisque correspondant à des mutations intervenues en 2024. En tout état de cause, tous ces termes, hormis le quatrième, sont constitués de ventes conclues au prix de 5 € du mètre carré.
En second lieu, Mme [C], à qui il incombe d'alléguer les faits propres à fonder ses prétentions, procède par l'affirmation mais ne dit en rien en quoi les termes de comparaison proposés par la commune ne seraient pas pertinents. 
Il en résulte que ces termes sont retenus. 
Le commissaire du gouvernement ne propose que des cessions de terrains à bâtir, lesquelles ne peuvent dès lors qu'être écartées, puisque cette qualification n'a pas été retenue. 
Mme [C] affirme être fondée à revendiquer un prix de 16 € du mètre carré, lequel correspondrait selon elle à une valorisation « intermédiaire » entre un terrain à bâtir non viabilisé et une parcelle agricole. Elle n'articule, toutefois, aucun moyen à l'appui de cette prétention et ne soumet aux débats aucun terme de comparaison correspondant à une mutation d'un terrain en situation privilégiée.
D'où il suit qu'elle échoue à démontrer le bien fondé du prix qu'elle réclame.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la valorisation proposée par la commune, qui n'est pas utilement critiquée par Mme [C], ne pourra qu'être retenue.
Cette dernière ne contestant ni le principe, ni le quantum de l'abattement sollicité par la commune à hauteur de 13 827,60 €, au titre des bâtiments en ruine encombrant les parcelles expropriées, celui-ci sera retenu. 
Il s'ensuit que l'indemnité principale dont est redevable la commune ressort à :
(14 851 m2 x 5 € ) - 13 827,60 € = 60 427,40 €
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par l'exproprié pour acquérir des biens similaires est fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit la somme de 7 042,74 € .
Sur l'indemnité pour perte d'arbres
Mme [C] affirme déplorer la perte de 57 arbres et elle sollicite, en conséquence, une indemnité de ce chef à hauteur de 5 700 €.
La commune ne discute pas le principe de ce préjudice mais sollicite que l'indemnité soit limitée à un montant de 4 200 €.
À l'appui de sa demande, Mme [C] ne verse aucune pièce de nature à justifier une valorisation de 100 € par arbre, comme elle le prétend.
D'où il suit que seule la somme proposée par la commune pourra être retenue. 
Sur les dépens et les frais
Vu l'article L 312-1 du code de l’expropriation :
Selon ce texte, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.
La commune, partie expropriante, supportera seule la charge des dépens de la présente instance.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 de celui de l'expropriation, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L'équité ne commande pas, au cas présent, de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par Mme [C].
Elle sera rejetée.
DISPOSITIF
La juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine :
FIXE à la somme de :
- 60 427,40 € (soixante mille quatre cent vingt-sept euros et quarante centimes), le montant de l’indemnité principale due par la commune de [Localité 1] à Mme [E] [C] ;
- 7 042,74 € (sept mille quarante-deux euros et soixante-quatorze centimes), le montant de l'indemnité de remploi ;
- 4 200 € (quatre mille deux cents euros), l'indemnité pour perte d'arbres ; 
LAISSE la charge des dépens à la commune de [Localité 1] ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.


La greffière Le juge de l'expropriation
Texte intégral
Cour d'appel de Rennes
 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
-:-:-:-
 JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DÉPARTEMENT 
D’ILLE ET VILAINE 




 Le 08 Juin 2026


N° RG 24/00001 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZ7B



COMMUNE DE [Localité 1]

la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS

C/

[E] [C]

la SCP VIA AVOCATS






J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E


Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Rennes, juge de l'expropriation du département d'Ille-et-Vilaine, siégeant au tribunal judiciaire de Rennes, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier,


ENTRE :

La Commune de [Localité 1], [Adresse 1], représentée par son maire en exercice


DEMANDEUR EXPROPRIANT, représentée par Me Sarah Heitzmann avocat au barreau de RENNES au sein de la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS, [Adresse 2], substituée à l’audience par Me Pauline PERAMO


ET :

Madame [E] [C], demeurant [Adresse 3]


DÉFENDEUR EXPROPRIÉ, représentée par Me Sébastien COLLET, avocat associé de la SCP VIA AVOCATS - avocat au Barreau de RENNES - [Adresse 4] substitué à l’audience par Me Lauranne CANTIN-NYITRAY


ET :

Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, Division France Domaine, [Adresse 5] à [Localité 2] [Adresse 6], représenté par Monsieur Philippe PLACIER, Commissaire du Gouvernement.

PARTIE INTERVENANTE


DEBATS :

L'affaire a été plaidée le 16 Mars 2026, et mise en délibéré pour être rendue le 18 mai 2026. A cette date, le délibéré a été prorogé au 08 Juin 2026 .

JUGEMENT :

Par jugement contradictoire, en PREMIER RESSORT, par mise à disposition au Greffe





EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du 07 décembre 2023, le préfet de la région Bretagne, préfet d'Ille et Vilaine, a déclaré d'utilité publique le projet de réalisation sur la commune de [Localité 1] d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) dite de Brocéliande, laquelle a pour objet la réalisation de quartiers d’habitations sur le secteur du Bézier. 

Ce projet a nécessité, notamment, l'acquisition par voie d'expropriation de quatre parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une surface totale de 14 851 m2, sises [Adresse 7], [Adresse 8] et [Localité 3] [Adresse 9], propriété de Mme [E] [C].
La commune de [Localité 1] soutient avoir vainement proposé à ce propriétaire exproprié une offre amiable d'indemnisation ; face à son refus, elle a ensuite saisi la juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire enregistré au greffe le 07 février 2024.
Le transport sur les lieux a été fixé au 06 octobre 2025, par une ordonnance du 15 juillet précédent, à l'issue duquel une audience s'est tenue en salle du conseil de la mairie mais au cours de laquelle l'affaire a été renvoyée à la demande des avocats des parties.
Lors de l'audience sur renvoi et utile du 16 mars 2026, les parties ainsi que le commissaire du gouvernement se sont référés à leurs écritures respectives. 
Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre au procès-verbal de transport, à leurs mémoires et aux conclusions du commissaire du gouvernement contradictoirement produits en application des articles R 311-9 et suivants du code de l'expropriation, comme le permettent les dispositions combinées des articles 455 du code de procédure civile et R 211-6 du code de l'expropriation. 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit applicable à la fixation des indemnités dues aux expropriés
Vu l'article L 321-1 du code de l'expropriation :
Selon ce texte, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral.
Il est fait obligation au juge de l'expropriation, par les dispositions de l'article L 321-3 du même code, de distinguer l'indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d'une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales :
- il résulte de l’article L 322-2 du code de l'expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ;
- la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ;
- il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date a été destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038, Bull. QPC).
Ces règles sont d'ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du même code et il revient au juge de l'expropriation, au besoin, de les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties.
Sur les biens à évaluer
Les parcelles expropriées, à vocation agricole mais non exploitées, ni même entretenues, forment un seul tènement, sans dénivelé apparent. Elles sont raccordées à la voie publique mais ne sont pour autant plus effectivement desservies, en raison de la présence d'une importante végétation non maîtrisée. La parcelle cadastrée section C n° [Cadastre 2] supporte un cabanon édifié en tôles ondulées ainsi qu'une ancienne longère à l'état de ruine. Une structure métallique corrodée d'un ancien hangar subsiste également, à cheval sur les parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 2] et [Cadastre 4]. 
À côté de ce tènement, de l'autre côté de la [Adresse 10], se trouve une zone pavillonnaire entièrement bâtie. 
Sur la détermination des dates de référence
En application des règles sus énoncées, la valeur vénale des biens expropriés doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement.
Leur consistance doit être prise en compte, pour cette estimation, à la date de l'ordonnance portant transfert de leur propriété, soit le 03 mars 2025.
Ces deux dates ne suscitent pas de débat. 
S'agissant de la date à laquelle doivent être déterminés la qualification et l'usage effectif des biens expropriés, la commune affirme qu'il s'agit du 12 juillet 2018, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme (PLU) ayant concerné la zone, par application combinée des dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme. Elle ajoute que la date du 6 juillet 2023, qui correspond à la dernière modification du plan local d'urbanisme, ne saurait être retenue comme le prétendent le commissaire du gouvernement et Mme [C] dans la mesure où ladite modification n'a pas affecté les caractéristiques de la zone 1AUE dans laquelle sont classées actuellement les parcelles expropriées. 
Mme [C] répond que la commune ne produit aucun élément de nature à démontrer que la modification intervenue, le 6 juillet 2023, ne concernerait pas la zone litigieuse et affirme qu'il en résulte que c'est bien à cette date que l'usage effectif de ses parcelles doit être déterminé, en application des dispositions des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme.
La commune a répliqué en produisant aux débats l'intégralité de la notice de présentation de la modification n°1 de son PLU ainsi que la délibération de son conseil municipal, en date du 6 juillet 2023, approuvant ladite modification.
Le commissaire du gouvernement retient cette date, mais au seul motif qu'il s'agit de la dernière modification.
En premier lieu, l'institution d'un droit de préemption urbain sur les parcelles expropriées, à la date de leur transfert de propriété, ne suscite pas de débats d'où il suit qu'il convient, effectivement, pour déterminer la date de référence de faire une application combinée des dispositions des articles L 213-4, a), et L 213-6 du code de l'urbanisme et non de celles de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, quand bien même les parcelles expropriées sont situées à l'intérieur du périmètre d'une ZAC (Civ. 3ème 30 mars 2023 n°22-14.163 publié au Bulletin). 
En second lieu, Mme [C], à qui il incombe d'alléguer les faits propres à fonder ses prétentions, ne dit pas en quoi la modification du PLU intervenue le 6 juillet 2023 aurait affecté les caractéristiques de la zone dans laquelle sont situées les parcelles expropriées. 
En dernier lieu, il ressort de la notice de présentation du dossier relatif à la modification n°1 du plan local d'urbanisme que la zone 1AUE n'est concernée que par la suppression d'un emplacement réservé créé à son profit (pièce commune n°14, page 16), ajustement mineur, de sorte qu'il ne saurait être considéré que la délibération du 6 juillet 2023 a modifié les caractéristiques de la zone d'implantation des biens expropriés (Civ. 3ème 19 décembre 2019 n°18-24.794 publié au Bulletin). 
Il s'ensuit que la date de référence doit être fixée au 12 juillet 2018, date à laquelle il n'est pas discuté, ni qu'est devenu opposable aux tiers l'acte approuvant le PLU de la commune, ni que celui-ci a délimité la zone dans laquelle sont situés les biens à évaluer.
Sur la qualification des biens expropriés en terrains à bâtir
Vu l'article L 322-3 du code de l'expropriation :
Selon ce texte, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, quelle que soit leur utilisation, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d'urbanisme, et sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, le cas échéant, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
Selon le même texte, lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée par un plan local d'urbanisme comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, cette dimension doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Il en résulte que, lorsque la qualification de terrains à bâtir n'est contestée qu'au motif de l'insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l'ensemble de la zone, il incombe à l'expropriant, responsable de l'aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l'article R. 112-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance (Civ. 3ème 08 janvier 2026 n°24-22.726 publié au Bulletin).
Les parties et le commissaire du gouvernement s'accordent sur le classement des parcelles litigieuses à la date de référence en zone 1AUE, au PLU et sur leur caractère juridiquement constructible qui en découle.
La commune affirme ensuite que le PLU prévoit que l'urbanisation du secteur dans lequel se trouvent les parcelles expropriées doit être réalisée dans le cadre d'une opération d'ensemble et, qu'en outre, celles-ci sont incluses dans le périmètre de la [Adresse 11] à la date de référence, de sorte que la capacité des réseaux doit s'apprécier à l'échelle de l'ensemble du périmètre de l'opération d'aménagement. Elle soutient qu'au cas présent, le secteur n'est pas desservi par des réseaux de capacité suffisante pour assurer la desserte de l'ensemble de la ZAC et que des travaux, d'un coût de plus de 2,4 millions d'euros doivent être mis en œuvre pour parvenir à cette desserte. 
Mme [C] répond que les parcelles expropriées sont desservies par la [Adresse 12], laquelle est suffisante pour desservir l'ensemble de la ZAC à la date de référence. Elle ajoute que la condition de desserte effective par une voie d'accès n'implique pas que tous les réseaux secondaires internes à la ZAC existent, puisque telle est précisément l'objet de l'opération d'aménagement. Elle prétend que la suffisance de la capacité des réseaux peut également se déduire du classement des parcelles en zone 1AUE. Elle affirme que les nouveaux réseaux d'eau potable, dont la création est invoquée par la commune, ne sont que des réseaux secondaires et internes à la ZAC et qui relèvent, là encore, de l'opération d'aménagement. Elle ajoute que la circonstance qu'un transformateur électrique devra être créé à l'intérieur de la ZAC ne suffit pas à démontrer que le réseau électrique existant en sa périphérie serait saturé et qu'il serait nécessaire de le renforcer. Elle soutient qu'il en va de même du réseau d'assainissement et ajoute qu'à la date de référence, la station d'épuration était d'une capacité suffisante, contrairement à ce que la commune affirme désormais. 
Le commissaire du gouvernement affirme que les parcelles expropriées bénéficient d'une desserte effective par les réseaux, de construction récente, ce que son administration a pu constater lors d'une visite sur place, mais sans autrement circonstancier cette allégation. 
En premier lieu, la desserte effective d'une parcelle expropriée par les réseaux ne peut se déduire de son seul classement en zone AU du plan local d'urbanisme (Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.084).
En second lieu, il ressort de l'extrait de la pièce du dossier d'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique relative aux caractéristiques principales des ouvrages les plus importants (pièce commune n°6) que devront être créés, afin de permettre la construction de logements :
- une voie principale et structurante ainsi que des voies secondaires, 
- des réseaux d'adduction d'eau potable, 
- un réseau enterré de desserte électrique, « les parcelles comprises dans le périmètre de la DUP, essentiellement de nature agricole, « n'étant » pas équipées », avec pose d'un poste de transformation du courant moyenne tension en basse tension, extrait corroboré, sur ce point, par la copie d'un dossier d'exécution émanant du syndicat départemental d'énergie 35 (pièce commune n° 16). 
Mme [C] ne discute ni de la réalité de ces travaux d'aménagement, ni de leur coût.
Il est donc établi que le projet de la commune supposait, à la date de référence, la mise en place d'une voie principale de distribution et de voies secondaires relevant de la catégorie des équipements primaires ainsi que de réseaux intermédiaires de distribution d'eau potable et d'électricité au profit de la centaine de logement à construire. L'importance de ces travaux à réaliser démontre que les dimensions des réseaux préexistants n'étaient pas adaptées à la capacité de construction des terrains expropriés au regard de l'ensemble de la zone (Civ. 3ème 26 mai 2004 n°02-70.182). 
D'où il suit que les parcelles expropriées ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir, au sens du code de l'expropriation.
Elles seront, toutefois, estimées dans le cadre de la présente évaluation en tenant compte de leur situation privilégiée, laquelle est en effet admise par la commune.

Sur l'évaluation des parcelles à exproprier et le montant de l'indemnité principale en résultant
Vu l'article R 311-22, 1er alinéa, du code de l'expropriation :
Selon ce texte, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Le choix de la méthode d'évaluation relève de la libre appréciation des juridictions du fond, lesquelles doivent retenir celle qui leur paraît la mieux appropriée compte tenu des caractéristiques du terrain et des circonstances de la cause (Civ 3ème 18 mars 1970 n° 69-70.148 Bull. n°213).
L'évaluation des parcelles litigieuses se fera selon la méthode de la comparaison, par référence aux transactions les plus représentatives du marché dont les prix paraissent réels et sincères, sur laquelle s'accorde la commune, Mme [C] et le commissaire du gouvernement. 
Sur la base de sept termes de comparaison, la commune propose une indemnisation à hauteur de 5 € du mètre carré. Elle ajoute que ces transactions constituent des références privilégiées, au sens des dispositions de l'article L 322-8 du code de l'expropriation. 
Mme [C] répond que ces termes de comparaison sont anciens et non pertinents, mais sans autrement circonstancier cette affirmation. Elle ajoute que le juge de l'expropriation n'est pas obligé de retenir les valeurs ressortant de transactions amiables réalisées par l'expropriant. 
En premier lieu, si les trois premiers termes de comparaison proposés par la commune sont un peu anciens, puisque datant en effet de l'année 2020, les quatre autres sont très récents puisque correspondant à des mutations intervenues en 2024. En tout état de cause, tous ces termes, hormis le quatrième, sont constitués de ventes conclues au prix de 5 € du mètre carré.
En second lieu, Mme [C], à qui il incombe d'alléguer les faits propres à fonder ses prétentions, procède par l'affirmation mais ne dit en rien en quoi les termes de comparaison proposés par la commune ne seraient pas pertinents. 
Il en résulte que ces termes sont retenus. 
Le commissaire du gouvernement ne propose que des cessions de terrains à bâtir, lesquelles ne peuvent dès lors qu'être écartées, puisque cette qualification n'a pas été retenue. 
Mme [C] affirme être fondée à revendiquer un prix de 16 € du mètre carré, lequel correspondrait selon elle à une valorisation « intermédiaire » entre un terrain à bâtir non viabilisé et une parcelle agricole. Elle n'articule, toutefois, aucun moyen à l'appui de cette prétention et ne soumet aux débats aucun terme de comparaison correspondant à une mutation d'un terrain en situation privilégiée.
D'où il suit qu'elle échoue à démontrer le bien fondé du prix qu'elle réclame.
Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que la valorisation proposée par la commune, qui n'est pas utilement critiquée par Mme [C], ne pourra qu'être retenue.
Cette dernière ne contestant ni le principe, ni le quantum de l'abattement sollicité par la commune à hauteur de 13 827,60 €, au titre des bâtiments en ruine encombrant les parcelles expropriées, celui-ci sera retenu. 
Il s'ensuit que l'indemnité principale dont est redevable la commune ressort à :
(14 851 m2 x 5 € ) - 13 827,60 € = 60 427,40 €
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par l'exproprié pour acquérir des biens similaires est fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit la somme de 7 042,74 € .
Sur l'indemnité pour perte d'arbres
Mme [C] affirme déplorer la perte de 57 arbres et elle sollicite, en conséquence, une indemnité de ce chef à hauteur de 5 700 €.
La commune ne discute pas le principe de ce préjudice mais sollicite que l'indemnité soit limitée à un montant de 4 200 €.
À l'appui de sa demande, Mme [C] ne verse aucune pièce de nature à justifier une valorisation de 100 € par arbre, comme elle le prétend.
D'où il suit que seule la somme proposée par la commune pourra être retenue. 
Sur les dépens et les frais
Vu l'article L 312-1 du code de l’expropriation :
Selon ce texte, l'expropriant supporte seul les dépens de première instance.
La commune, partie expropriante, supportera seule la charge des dépens de la présente instance.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 de celui de l'expropriation, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
L'équité ne commande pas, au cas présent, de faire droit à la demande de frais non compris dans les dépens formée par Mme [C].
Elle sera rejetée.
DISPOSITIF
La juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine :
FIXE à la somme de :
- 60 427,40 € (soixante mille quatre cent vingt-sept euros et quarante centimes), le montant de l’indemnité principale due par la commune de [Localité 1] à Mme [E] [C] ;
- 7 042,74 € (sept mille quarante-deux euros et soixante-quatorze centimes), le montant de l'indemnité de remploi ;
- 4 200 € (quatre mille deux cents euros), l'indemnité pour perte d'arbres ; 
LAISSE la charge des dépens à la commune de [Localité 1] ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande.


La greffière Le juge de l'expropriation

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Mise à jour de la source le 2026-06-08T18:54:10.978Z.