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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, JCP LOGEMENT, 25 septembre 2025, n° 25/00264

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 avril 2025
date des débats : 05 juin 2025
délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00264 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NRKT

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [I] [K] +Madame [W] [C] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 octobre 2019 à effet au même jour Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [W] [C] et [I] [K] un logement de type 4 lui appartenant sis, 15 Rue Jean-Marc Nattier, 3ème étage n°17 - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 343,81 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 132,03 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [W] [C] et [I] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 336,47 € arrêté au 20 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [W] [C] et [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion d’[W] [C] et de [I] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2 612,49 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 octobre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
· Condamner solidairement [W] [C] et [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 371,17 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
· Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 avril 2025 par l'Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée à l'audience du 24 avril 2025, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 5 juin 2025. A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 656,15 € au titre des loyers et charges échus à la date du 26 mai 2025.

Régulièrement assignés chacun à étude, [I] [K] n’a pas comparu et [W] [C] a comparu. Cette dernière indique [I] [K] a quitté le logement en décembre 2024. Toutefois, Nantes Métropole Habitat affirme que [I] [K] n’a pas donné congé.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige. [I] [K] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.




Par note en délibéré en date du 19 juin 2025, conformément à l’autorisation donnée lors de l’audience, le bailleur confirme au tribunal ne pas avoir reçu le congé de [I] [K].

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification de la situation d’impayés à la CAF le 4 juillet 2023, la Caisse ayant accusé réception le 06 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 21 juillet 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [W] [C] et [I] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 336,47 € arrêté au 20 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2023.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[W] [C] et [I] [K] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 656,15 €, au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, après déduction des frais de procédure et outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7 aux termes de laquelle « En cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location et de ses reconductions notamment au paiement du loyer, taxes et réparations et charges locatives, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division. 
Dans l’hypothèse où les locataires ne sont pas mariés, ni liés par un PACS, en cas de départ anticipé de l’un des locataires, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée d’un an à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé-réception ou de la remise en main propre du congé contre émargement ou récépissé informant le bailleur de son départ. À ce titre, il reste tenu du paiement du loyer et des charges du logement, de ses annexes et accessoires ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail (article 1200 et 1202 du code civil). » 

Si [W] [C] a indiqué lors de l’établissement du diagnostic social et financier et au cours de l’audience que [I] [K] a quitté le logement, aucune pièce versée au dossier ne justifie d’un congé qui aurait été donné par [I] [K]. Dès lors, ce dernier doit être considéré comme étant toujours co-titulaire du bail et tenu aux obligations qui en résultent.

[W] [C] et [I] [K] sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 27 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses. 

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats qu’[W] [C] et [I] [K] ont repris le paiement intégral des loyers en novembre 2024, versant en outre des sommes supplémentaires depuis cette date.

Le diagnostic social et financier indique que la dette locative est née à la suite de frais médicaux importants et de la séparation entre [I] [K] et [W] [C]. Cette dernière a expliqué avoir trois enfants à charge et déclaré percevoir des ressources mensuelles d’un montant total de 2 236,71 euros. En outre, les services sociaux du département relèvent qu’au regard des ressources et du montant de la dette, une demande auprès du fonds de solidarité logement pourra être formulée.

Lors de l’audience, [W] [C] propose de verser 100 € en plus du loyer courant et Nantes Métropole Habitat fait part de son accord.





Au regard de ces éléments, dès lors qu’[W] [C] et [I] [K] sont en situation de régler leur dette locative et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder de tels délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [W] [C] et [I] [K] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Nantes Métropole Habitat pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [C] et [I] [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En équité, la demande présentée par Nantes Métropole Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 octobre 2019 entre Nantes Métropole Habitat d'une part et [W] [C] et [I] [K] d’autre part, concernant le logement sis 15 Rue Jean-Marc Nattier, 3ème étage n°17 - 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 septembre 2023 ;


CONDAMNE solidairement [W] [C] et [I] [K] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 2 656,15 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [W] [C] et [I] [K] un délai de paiement de vingt-sept (27) mois pour se libérer de la dette, soit 26 mensualités de 100 €, la 27ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
 
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;


 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
 
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
 
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [W] [C] et [I] [K] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 15 Rue Jean-Marc Nattier, 3ème étage n°17 - 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
 
ORDONNE à défaut, l’expulsion d’[W] [C] et de [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l'expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
 
CONDAMNE solidairement dans ce cas [W] [C] et [I] [K] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 27 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY
Texte intégral
Minute n° 2025 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

 ============

JUGEMENT du 25 Septembre 2025
__________________________________________


DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT
26, Place Rosa Parks
B.P. 83618
44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [G] [H], munie d’un pouvoir écrit 
D'une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [K]
15 Rue Jean Marc Nattier
Logement 17 Etage 3
44100 NANTES

non comparant

Madame [W] [C]
15 Rue Jean Marc Nattier
Logement 17 Etage 3
44100 NANTES

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 avril 2025
date des débats : 05 juin 2025
délibéré au : 25 septembre 2025

RG N° N° RG 25/00264 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NRKT

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT
CCC à Monsieur [I] [K] +Madame [W] [C] + préfecture
Copie dossier


EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 octobre 2019 à effet au même jour Nantes Métropole Habitat a donné à bail à [W] [C] et [I] [K] un logement de type 4 lui appartenant sis, 15 Rue Jean-Marc Nattier, 3ème étage n°17 - 44100 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 343,81 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 132,03 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 juillet 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [W] [C] et [I] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 336,47 € arrêté au 20 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, Nantes Métropole Habitat a fait assigner [W] [C] et [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;
· Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties et subsidiairement, prononcer la résiliation dudit bail ;
· Ordonner l’expulsion d’[W] [C] et de [I] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques des locataires selon les dispositions prévues par la loi ;
· Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2 612,49 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 octobre 2024, à parfaire ou diminuer suivant décompte au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
· Condamner solidairement [W] [C] et [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 371,17 € augmentée des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’État ;
· Condamner in solidum les locataires au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
· Condamner in solidum les locataires au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;
· Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 10 avril 2025 par l'Espace départemental des solidarités.

L’affaire a été appelée à l'audience du 24 avril 2025, renvoyée à la demande des parties et retenue à l’audience du 5 juin 2025. A ladite audience, Nantes Métropole Habitat se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2 656,15 € au titre des loyers et charges échus à la date du 26 mai 2025.

Régulièrement assignés chacun à étude, [I] [K] n’a pas comparu et [W] [C] a comparu. Cette dernière indique [I] [K] a quitté le logement en décembre 2024. Toutefois, Nantes Métropole Habitat affirme que [I] [K] n’a pas donné congé.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige. [I] [K] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.




Par note en délibéré en date du 19 juin 2025, conformément à l’autorisation donnée lors de l’audience, le bailleur confirme au tribunal ne pas avoir reçu le congé de [I] [K].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales - CAF).

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification de la situation d’impayés à la CAF le 4 juillet 2023, la Caisse ayant accusé réception le 06 juillet 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 5 novembre 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 5 novembre 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 6 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.

Par exploit de commissaire en date du 21 juillet 2023, Nantes Métropole Habitat a fait commandement à [W] [C] et [I] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1 336,47 € arrêté au 20 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 septembre 2023.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



La créance de Nantes Métropole Habitat est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[W] [C] et [I] [K] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 2 656,15 €, au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, après déduction des frais de procédure et outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail contient une clause de solidarité en son article 7 aux termes de laquelle « En cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location et de ses reconductions notamment au paiement du loyer, taxes et réparations et charges locatives, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail, avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division. 
Dans l’hypothèse où les locataires ne sont pas mariés, ni liés par un PACS, en cas de départ anticipé de l’un des locataires, la solidarité se maintient à l’égard de celui ou ceux qui reste(nt) dans les lieux pendant une durée d’un an à compter du jour de la réception de la lettre recommandée avec accusé-réception ou de la remise en main propre du congé contre émargement ou récépissé informant le bailleur de son départ. À ce titre, il reste tenu du paiement du loyer et des charges du logement, de ses annexes et accessoires ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation dans le cadre d’une résiliation de bail (article 1200 et 1202 du code civil). » 

Si [W] [C] a indiqué lors de l’établissement du diagnostic social et financier et au cours de l’audience que [I] [K] a quitté le logement, aucune pièce versée au dossier ne justifie d’un congé qui aurait été donné par [I] [K]. Dès lors, ce dernier doit être considéré comme étant toujours co-titulaire du bail et tenu aux obligations qui en résultent.

[W] [C] et [I] [K] sont donc tenus solidairement du paiement des loyers et charges.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 27 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses. 

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats qu’[W] [C] et [I] [K] ont repris le paiement intégral des loyers en novembre 2024, versant en outre des sommes supplémentaires depuis cette date.

Le diagnostic social et financier indique que la dette locative est née à la suite de frais médicaux importants et de la séparation entre [I] [K] et [W] [C]. Cette dernière a expliqué avoir trois enfants à charge et déclaré percevoir des ressources mensuelles d’un montant total de 2 236,71 euros. En outre, les services sociaux du département relèvent qu’au regard des ressources et du montant de la dette, une demande auprès du fonds de solidarité logement pourra être formulée.

Lors de l’audience, [W] [C] propose de verser 100 € en plus du loyer courant et Nantes Métropole Habitat fait part de son accord.





Au regard de ces éléments, dès lors qu’[W] [C] et [I] [K] sont en situation de régler leur dette locative et que la bailleresse ne s’oppose pas aux délais de paiement, il convient de leur accorder de tels délais selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
 
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
 
Il convient par ailleurs de rappeler que si [W] [C] et [I] [K] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Ils pourront ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
 
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et ils seront redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). Nantes Métropole Habitat pourra, le cas échéant, procéder à leur expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [C] et [I] [K], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En équité, la demande présentée par Nantes Métropole Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 15 octobre 2019 entre Nantes Métropole Habitat d'une part et [W] [C] et [I] [K] d’autre part, concernant le logement sis 15 Rue Jean-Marc Nattier, 3ème étage n°17 - 44100 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 septembre 2023 ;


CONDAMNE solidairement [W] [C] et [I] [K] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 2 656,15 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 26 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [W] [C] et [I] [K] un délai de paiement de vingt-sept (27) mois pour se libérer de la dette, soit 26 mensualités de 100 €, la 27ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
 
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;


 
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
 
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;
 
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [W] [C] et [I] [K] et tout occupant de leur fait, devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 15 Rue Jean-Marc Nattier, 3ème étage n°17 - 44100 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
 
ORDONNE à défaut, l’expulsion d’[W] [C] et de [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l'expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
 
CONDAMNE solidairement dans ce cas [W] [C] et [I] [K] à payer à Nantes Métropole Habitat, à compter du 27 mai 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

DÉBOUTE Nantes Métropole Habitat de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; 

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY

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Mise à jour de la source le 2025-10-13T19:29:02.435Z.