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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Béziers, Chambre 1 section 8, 15 septembre 2025, n° 25/00751

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 3 juillet 2015, Madame [S] [G] a acquis auprès de Madame [C] [H] divorcée [D] et des consorts [D], un immeuble à usage d’habitation situé au 22 rue casimir Péret 34500 BEZIERS, cadastré section PY n°252. 

L’acte de vente précise que l’immeuble comprend 3 étages avec une cour privative au rez-de-chaussée. 

Par acte du 7 janvier 2022, Madame [E] [X] a acquis un immeuble à usage d’habitation situé au 24 rue Casimir Péret 34500 BEZIERS, cadastré section PY n°75.

Par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 juillet 2022, il a été constaté que le propriétaire de l’immeuble du 24 rue Casimir Péret à BEZIERS, cadastré PY 75 a commencé à ouvrir le mur condamné lui donnant accès à la cour privative de Madame [G]. Il était relevé la présence de gravats sur le sol.

Par ordonnance de référé du 30 août 2022, il a été ordonné à Madame [E] [X] de reboucher l’ouverture qu’elle a créé depuis sa propriété qui lui donne un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Perret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY 252. Il a été fixé une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois courant à l’expiration d’un délai de 2 semaines à compter de la signification. 

Par arrêt du 20 avril 2023 de la cour d’appel de MONTPELLIER a confirmé la décision de première instance aux motifs que « la création d’un accès direct sur une cour privative sans droit ni autorisation Mme [X] a commis une voie de fait portant atteinte au droit de propriété de l’intimée ; et a causé à cette dernière un trouble manifestement illicite, qu’il y a lieu de faire cesser se trouble persistant en cause d’appel ». Il a été statué à nouveau sur l’astreinte provisoire en indiquant que celle-ci commencerait à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours qui suivrait la signification du présent arrêt. La demande subsidiaire d’expertise a été rejetée. 

Par arrêt de la Cour de cassation du 13 mars 2025, le pourvoi de Madame [E] [X] a été rejetée et cette dernière a été condamnée à verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 septembre 2023, il a été constaté que Madame [X] n’avait pas rebouché l’ouverture, l’accès étant toujours possible par une baie vitrée. Il est précisé qu’une grille amovible a été placée devant l’ouverture, tenue par des équerres vissées au sol et dans le mur. 

Par ordonnance de référé du 14 juin 2024, l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 30 août 2022, et confirmée par arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER du 20 avril 2023, a été liquidée à la somme de 9.000 euros ; Madame [E] [X] a été condamnée à verser cette somme à Madame [S] [G]. Parallèlement, [X] a été condamnée à procéder au rebouchage de l’ouverture qu’elle a créée depuis sa propriété lui donnant un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Péret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY n°252, en bâtissant un mur plein identique à celui détruit dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance. 
Cette condamnation a été assortie d’une astreinte définitive de 400 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, le juge des référés s’étant réservé la liquidation de l’astreinte. 

Par arrêt du 10 avril 2025, la cour d’appel de MONTPELLIER a confirmé la décision de première instance et liquidé l’astreinte définitive fixée par l’ordonnance de référé du 14 juin 2024, pour la période du 3 août au 1er octobre 2024 à la somme de 24.000 euros, Madame [E] [X] ayant été condamnée à verser cette somme à Madame [S] [G]. Il était précisé qu’en l’absence de rebouchage selon les conditions déterminées, une nouvelle astreinte définitive de 400 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours sera supportée par Madame [X]. 

***

Par acte du 14 mars 2025, Madame [S] [G] a assigné à jour fixe Madame [E] [M] [X], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 544, 545, 1240, 1241 et 1243 du code civil, aux fins de :

Ordonner à Madame [E] [M] [X] de reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture qu’elle a créée depuis sa propriété PY 95 qui lui donne un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire,

Interdire à Madame [E] [M] [X] et à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine d’amende de 2.500 euros par violation constatée,

Condamner Madame [E] [M] [X] à lui payer les sommes suivantes : 7.200 euros au titre de l’occupation illégale de la cour, somme à parfaire au jour du jugement, 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi, et 9.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, 

Condamner Madame [E] [M] [X] à payer 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers frais et dépens en ce y compris tous les frais de constat d’huissier et de depuis 2022. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2025, Monsieur [S] [G] demande au tribunal de :

Débouter de ses prétentions Madame [E] [M] [X], 

Ordonner à Madame [E] [M] [X] de reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture qu’elle a créée depuis sa propriété PY 95 qui lui donne un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire,
Interdire à Madame [E] [M] [X] et à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine d’amende de 2.500 euros par violation constatée,

Condamner Madame [E] [M] [X] à lui payer les sommes suivantes : 10.200 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance sur la cour et 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi, 
Condamner Madame [E] [M] [X] à payer 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers frais et dépens en ce y compris tous les frais de constat d’huissier et de depuis 2022. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2025, Madame [E] [M] [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles L.421-6 et suivants et R.421-117 du code de l’urbanisme, des articles 544, 546, 676, 692 et suivants, 1103, 1193 et 1200 du code civil, des articles 143, 144, 263 et 514 du code de procédure civile, ainsi que de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Débouter Madame [S] [G] de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé rendue le 14 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de BEZIERS,

A titre subsidiaire, si le tribunal ne devait pas s’estimer suffisamment informé,
Ordonner une expertise judiciaire avant-dire droit si les pièces versées au débat sont insuffisantes à emporter la conviction de la juridiction, 

En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision faisant droit aux demandes de Madame [S] [G], 

Condamner Madame [S] [G] à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner Madame [S] [G] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier engagés depuis l’acquisition du bien. 

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

***

L'affaire a été fixée à l'audience collégiale de plaidoirie du 19 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS


Sur le droit de propriété,

Aux termes de l’article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 546 du même code ajoute que « la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle "droit d'accession" ».

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1193 du même code précise que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Aux termes de l’article 1200 du même code « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. 

Ils peuvent s'en prévaloir notamment pour apporter la preuve d'un fait ». 

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 3 juillet 2015 que Madame [S] [G] a acquis auprès de Madame [C] [H] divorcée [D] et des consorts [D], un immeuble à usage d’habitation situé au 22 rue casimir Péret 34500 BEZIERS, cadastré section PY n°252. 

L’acte de vente précise que l’immeuble comprend 3 étages avec une cour privative au rez-de-chaussée. 

La propriété de Madame [G] quant à la cour privative n’est pas contestée. 
Selon procès-verbal de commissaire de justice du 25 juillet 2022, il a été constaté que Madame [E] [M] [X] a démoli le mur séparant sa propriété de celle de sa voisine, Madame [S] [G], créant ainsi une ouverture et un accès direct à la cour de cette dernière. 

Madame [S] [X] se prévaut d’une mention dans son acte de vente du 7 janvier 2022 faisant état d’« une porte-fenêtre donnant sur la cour de 22 rue Casimir Perret » au rez-de-chaussée de l’immeuble composé d’un local professionnel.

Il est rappelé les titres antérieurs de l’immeuble, dont celui en date du 13 janvier 2006, comportant en page 7, les stipulations suivantes au titre des conditions particulières : « L’ACQUEREUR murera la communication existante avec l’immeuble appartenant à Monsieur et Madame [P] [D] susnommés et fera réaliser une ouverture dans l’immeuble lui appartenant, le tout à ses frais exclusifs ». Il est également mentionné au titre de l’assainissement que « Le VENDEUR déclare qu’il existe dans le local professionnel du rez-de-chaussée une porte fenêtre donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis 22 rue Casimir Péret, sans aucun droit d’accès à cette cour. L’ACQUEREUR s’engage à faire placer ses frais exclusifs une grille sur cette ouverture en cas de difficultés quelconques, en signant ci-dessous ». 

La défenderesse à l’instance se prévaut de ces stipulations pour faire valoir le caractère illicite du murage de la porte-fenêtre litigieuse. 

Sur ce point, d’une part, il convient de relever qu’il n’est ni allégué, ni démontré que ce murage soit imputable à Madame [S] [G]. 

D’autre part, il est fait état de stipulations contractuelles, non opposables à la demanderesse, l’acte de vente de cette dernière ne portant trace d’aucune mention de ce chef. 

En conséquence, les prétentions de Madame [E] [M] [X] ne peuvent prospérer sur ce fondement. 

Sur la servitude par destination du père de famille :

Aux termes de l’article 692 du code civil « la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ».

L’article 693 du même code précise qu’ « il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ».


L’article 694 du même code ajoute que « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les immeubles concernés sont issus d’une division parcellaire. 

Il convient de souligner que l’acte de vente du 3 juillet 2015 de Madame [S] [G] ne se réfère à aucune servitude consentie par les propriétaires de la parcelle cadastrée section PY n°252 au profit de la parcelle cadastrée section PY n°75. 

Madame [E] [M] [X] fait état des stipulations de l’acte de vente de son vendeur du 13 janvier 2006 en affirmant que le murage auquel il est fait référence concerne une communication distincte de la porte-fenêtre litigieuse et se prévaut de la clause selon laquelle : « Le VENDEUR déclare qu’il existe dans le local professionnel du rez-de-chaussée une porte fenêtre donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis 22 rue Casimir Péret, sans aucun droit d’accès à cette cour. L’ACQUEREUR s’engage à faire placer ses frais exclusifs une grille sur cette ouverture en cas de difficultés quelconques, en signant ci-dessous ».

Pour autant, le tribunal relève que cette clause est stipulée au titre des conditions particulières et non au titre des servitudes. A cet égard, l’acte de vente de la défenderesse stipule, relativement aux servitudes que le vendeur déclare qu’aucune servitude n’a été créé ou laissé créer, et « qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme ».

En tout état de cause, la demanderesse produit des attestations concordantes tendant à démontrer que la porte-fenêtre concernée a été murée depuis plusieurs années, avant l’acquisition de l’immeuble par Madame [X] ; la défenderesse reconnaissant avoir elle-même procédé à la démolition dudit mur. 
Aussi, il est versé aux débats une attestation de Monsieur [I] [D] attestant du fait qu’aucune servitude ne grève la parcelle PY n°252. 
Dès lors, les conditions relatives à la servitude par destination du père de famille ne sont pas remplies en ce qu’il n’est pas démontré de volonté de Monsieur [P] [D] de créer une servitude, ou encore son caractère continue et apparent. 
En conséquence, les prétentions de Madame [E] [M] [X] ne peuvent prospérer de ce chef.

Sur la servitude légale de vue :

Aux termes de l’article 676 du code civil « le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. 

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant ».

En l’espèce, Madame [E] [M] [X] ne démontre pas avoir recueilli l’accord de Madame [S] [G], qui s’oppose fermement à l’existence d’une quelconque servitude, d’où l’objet de la présente procédure. 

En outre, elle n’apporte aucun élément de nature à caractériser une autorisation de la loi. 

Enfin, l’acquisition par prescription trentenaire est exclue eu égard aux attestations concordantes produites par la demanderesse démontrant un murage de la porte-fenêtre litigieuse pendant plusieurs années. 
Sur la sanction des atteintes portées au droit de propriété :

Aux termes de l’article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 1240 du même code dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

L’article 1241 du même code ajoute que « chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

L’article 1253 alinéa 1er du même code ajoute que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

En l’espèce, eu égard aux développement ci-dessus ne permettant pas de justifier la démolition du mur, occultant la porte-fenêtre de l’immeuble de Madame [E] [M] [X], il conviendra de condamner cette dernière à reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture créée depuis la propriété PY 95 donnant un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Aussi, il est demandé de voir ordonner l’interdiction à Madame [E] [M] [X] ainsi qu’à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative de Madame [S] [G] liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine de sanction de 1.000 euros par violation constatée. 

Sur ce point, il convient de souligner que le tribunal ne peut présumer du comportement à venir de la défenderesse et des occupants de son bien. Ainsi, il n’appartient pas au tribunal de prononcer une telle interdiction en ce qu’il appartiendra à Madame [S] [G] de faire valoir ses droits en cas de nouvelle atteinte à son droit de propriété. La demanderesse sera donc déboutée de ce chef. 

Sur les préjudices,

Madame [S] [G] sollicite réparation de son préjudice de jouissance en faisant valoir des nuisances dans la cour par les occupants du logement dont Madame [X] est propriétaire.

Au soutien de ses prétentions, il est produit des attestations des occupants du bien de Madame [G] décrivant des nuisances se caractérisant par des insultes, menaces ou encore des personnes urinant dans ladite cour, et ce, de manière régulière. 

Il est établi que le mur a été démoli à compter du mois de juillet 2022. Si Madame [G] se prévaut d’un préjudice de jouissance pour tous les mois entre le mois de juillet 2022 et le 19 mai 2025, il convient de relever que les témoignages ne permettent pas d’établir une fréquence précise, de sorte qu’il convient de ramener l’indemnisation du préjudice de jouissance à une somme de 3.000 euros. 




En outre, il est acquis que Madame [S] [G] bénéficie de deux ordonnances et d’un arrêt de cour d’appel interdisant l’utilisation de cette cour. Malgré ces différentes décisions, la demanderesse a été contrainte de saisir le juge du fond afin de faire valoir ses droits. Ainsi, outre le stress généré par les nuisances décrites ci-dessus, la multiplication des procédures caractérise un préjudice moral devant donner lieu à réparation à hauteur de 2.500 euros. 

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [E] [M] [X] à verser 5.000 euros à Madame [S] [G] en réparation de son préjudice de jouissance et 3.000 euros en réparation de son préjudice moral. 

Sur les mesures accessoires,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.

En l'espèce, Madame [E] [M] [X] succombe à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens. Il convient de préciser que les frais de commissaire de justice, non ordonnée judiciairement et non inhérents aux actes de procédure, n’entrent pas dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. 

En outre, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, Madame [E] [M] [X] étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 2.500 euros à Madame [S] [G] au titre des frais irrépétibles.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y aura lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture créée depuis la propriété PY 95 donnant un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire,

DEBOUTE Madame [S] [G] de sa demande de voir interdire à Madame [E] [M] [X] ainsi qu’à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative de Madame [S] [G] liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine de sanction de 1.000 euros par violation constatée,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à verser 3.000 euros à Madame [S] [G] en réparation de son préjudice de jouissance et 2.500 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à verser 2.500 euros à Madame [S] [G] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Septembre 2025


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Me Mélanie BAUDARD, Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

N° Minute : 25/416 

N° RG 25/00751 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3T2B


Jugement rendu le 15 Septembre 2025


DEMANDERESSE :

Madame [S] [G]
née le 02 Juin 1961 à ALER-ALGERIE-
22 rue Casimir Péret
34500 BEZIERS

Représentée par : Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS


DÉFENDERESSE :

Madame [E] [M] [X]
née le 15 Septembre 1995 à PARIS (75019)
13 avenue Aristide Maillol
95370 MONTIGNY LES CORMEILLES

Représentée par : Me Mélanie BAUDARD, avocat au barreau de BEZIERS


 2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

 2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties


1 copie dossier

le 15/09/2025

 
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Joël CATHALA, Vice-Président,
Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Sarah DOS SANTOS, Juge,
Sylvia LUCAS, Greffier,

Magistrats ayant délibéré :

Joël CATHALA, Vice-Président,
Julie LUDGER, Vice-Présidente,
Sarah DOS SANTOS, Juge,

DÉBATS :

Vu l'ordonnance sur requête en date du 19 Février 2025, autorisant une assignation à jour fixe pour l’audience collégiale en plaidoirie au 19 Mai 2025 où l'affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Septembre 2025 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;






JUGEMENT : 

Rédigé par Julie LUDGER Vice-Présidente et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Joël CATHALA, Vice-Président, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 3 juillet 2015, Madame [S] [G] a acquis auprès de Madame [C] [H] divorcée [D] et des consorts [D], un immeuble à usage d’habitation situé au 22 rue casimir Péret 34500 BEZIERS, cadastré section PY n°252. 

L’acte de vente précise que l’immeuble comprend 3 étages avec une cour privative au rez-de-chaussée. 

Par acte du 7 janvier 2022, Madame [E] [X] a acquis un immeuble à usage d’habitation situé au 24 rue Casimir Péret 34500 BEZIERS, cadastré section PY n°75.

Par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 25 juillet 2022, il a été constaté que le propriétaire de l’immeuble du 24 rue Casimir Péret à BEZIERS, cadastré PY 75 a commencé à ouvrir le mur condamné lui donnant accès à la cour privative de Madame [G]. Il était relevé la présence de gravats sur le sol.

Par ordonnance de référé du 30 août 2022, il a été ordonné à Madame [E] [X] de reboucher l’ouverture qu’elle a créé depuis sa propriété qui lui donne un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Perret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY 252. Il a été fixé une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois courant à l’expiration d’un délai de 2 semaines à compter de la signification. 

Par arrêt du 20 avril 2023 de la cour d’appel de MONTPELLIER a confirmé la décision de première instance aux motifs que « la création d’un accès direct sur une cour privative sans droit ni autorisation Mme [X] a commis une voie de fait portant atteinte au droit de propriété de l’intimée ; et a causé à cette dernière un trouble manifestement illicite, qu’il y a lieu de faire cesser se trouble persistant en cause d’appel ». Il a été statué à nouveau sur l’astreinte provisoire en indiquant que celle-ci commencerait à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours qui suivrait la signification du présent arrêt. La demande subsidiaire d’expertise a été rejetée. 

Par arrêt de la Cour de cassation du 13 mars 2025, le pourvoi de Madame [E] [X] a été rejetée et cette dernière a été condamnée à verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 4 septembre 2023, il a été constaté que Madame [X] n’avait pas rebouché l’ouverture, l’accès étant toujours possible par une baie vitrée. Il est précisé qu’une grille amovible a été placée devant l’ouverture, tenue par des équerres vissées au sol et dans le mur. 

Par ordonnance de référé du 14 juin 2024, l’astreinte prononcée par l’ordonnance de référé du 30 août 2022, et confirmée par arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER du 20 avril 2023, a été liquidée à la somme de 9.000 euros ; Madame [E] [X] a été condamnée à verser cette somme à Madame [S] [G]. Parallèlement, [X] a été condamnée à procéder au rebouchage de l’ouverture qu’elle a créée depuis sa propriété lui donnant un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Péret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY n°252, en bâtissant un mur plein identique à celui détruit dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance. 
Cette condamnation a été assortie d’une astreinte définitive de 400 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours, le juge des référés s’étant réservé la liquidation de l’astreinte. 

Par arrêt du 10 avril 2025, la cour d’appel de MONTPELLIER a confirmé la décision de première instance et liquidé l’astreinte définitive fixée par l’ordonnance de référé du 14 juin 2024, pour la période du 3 août au 1er octobre 2024 à la somme de 24.000 euros, Madame [E] [X] ayant été condamnée à verser cette somme à Madame [S] [G]. Il était précisé qu’en l’absence de rebouchage selon les conditions déterminées, une nouvelle astreinte définitive de 400 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours sera supportée par Madame [X]. 

***

Par acte du 14 mars 2025, Madame [S] [G] a assigné à jour fixe Madame [E] [M] [X], devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement des articles 544, 545, 1240, 1241 et 1243 du code civil, aux fins de :

Ordonner à Madame [E] [M] [X] de reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture qu’elle a créée depuis sa propriété PY 95 qui lui donne un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire,

Interdire à Madame [E] [M] [X] et à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine d’amende de 2.500 euros par violation constatée,

Condamner Madame [E] [M] [X] à lui payer les sommes suivantes : 7.200 euros au titre de l’occupation illégale de la cour, somme à parfaire au jour du jugement, 10.000 euros en réparation du préjudice moral subi, et 9.000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte, 

Condamner Madame [E] [M] [X] à payer 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers frais et dépens en ce y compris tous les frais de constat d’huissier et de depuis 2022. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2025, Monsieur [S] [G] demande au tribunal de :

Débouter de ses prétentions Madame [E] [M] [X], 

Ordonner à Madame [E] [M] [X] de reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture qu’elle a créée depuis sa propriété PY 95 qui lui donne un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret à BEZIERS sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 10 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire,
Interdire à Madame [E] [M] [X] et à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine d’amende de 2.500 euros par violation constatée,

Condamner Madame [E] [M] [X] à lui payer les sommes suivantes : 10.200 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance sur la cour et 20.000 euros en réparation du préjudice moral subi, 
Condamner Madame [E] [M] [X] à payer 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

La condamner aux entiers frais et dépens en ce y compris tous les frais de constat d’huissier et de depuis 2022. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2025, Madame [E] [M] [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles L.421-6 et suivants et R.421-117 du code de l’urbanisme, des articles 544, 546, 676, 692 et suivants, 1103, 1193 et 1200 du code civil, des articles 143, 144, 263 et 514 du code de procédure civile, ainsi que de l’article L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Débouter Madame [S] [G] de l’intégralité de ses demandes et prétentions,

Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé rendue le 14 juin 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de BEZIERS,

A titre subsidiaire, si le tribunal ne devait pas s’estimer suffisamment informé,
Ordonner une expertise judiciaire avant-dire droit si les pièces versées au débat sont insuffisantes à emporter la conviction de la juridiction, 

En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision faisant droit aux demandes de Madame [S] [G], 

Condamner Madame [S] [G] à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamner Madame [S] [G] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’huissier engagés depuis l’acquisition du bien. 

Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

***

L'affaire a été fixée à l'audience collégiale de plaidoirie du 19 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS


Sur le droit de propriété,

Aux termes de l’article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 546 du même code ajoute que « la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement.

Ce droit s'appelle "droit d'accession" ».

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1193 du même code précise que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Aux termes de l’article 1200 du même code « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. 

Ils peuvent s'en prévaloir notamment pour apporter la preuve d'un fait ». 

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 3 juillet 2015 que Madame [S] [G] a acquis auprès de Madame [C] [H] divorcée [D] et des consorts [D], un immeuble à usage d’habitation situé au 22 rue casimir Péret 34500 BEZIERS, cadastré section PY n°252. 

L’acte de vente précise que l’immeuble comprend 3 étages avec une cour privative au rez-de-chaussée. 

La propriété de Madame [G] quant à la cour privative n’est pas contestée. 
Selon procès-verbal de commissaire de justice du 25 juillet 2022, il a été constaté que Madame [E] [M] [X] a démoli le mur séparant sa propriété de celle de sa voisine, Madame [S] [G], créant ainsi une ouverture et un accès direct à la cour de cette dernière. 

Madame [S] [X] se prévaut d’une mention dans son acte de vente du 7 janvier 2022 faisant état d’« une porte-fenêtre donnant sur la cour de 22 rue Casimir Perret » au rez-de-chaussée de l’immeuble composé d’un local professionnel.

Il est rappelé les titres antérieurs de l’immeuble, dont celui en date du 13 janvier 2006, comportant en page 7, les stipulations suivantes au titre des conditions particulières : « L’ACQUEREUR murera la communication existante avec l’immeuble appartenant à Monsieur et Madame [P] [D] susnommés et fera réaliser une ouverture dans l’immeuble lui appartenant, le tout à ses frais exclusifs ». Il est également mentionné au titre de l’assainissement que « Le VENDEUR déclare qu’il existe dans le local professionnel du rez-de-chaussée une porte fenêtre donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis 22 rue Casimir Péret, sans aucun droit d’accès à cette cour. L’ACQUEREUR s’engage à faire placer ses frais exclusifs une grille sur cette ouverture en cas de difficultés quelconques, en signant ci-dessous ». 

La défenderesse à l’instance se prévaut de ces stipulations pour faire valoir le caractère illicite du murage de la porte-fenêtre litigieuse. 

Sur ce point, d’une part, il convient de relever qu’il n’est ni allégué, ni démontré que ce murage soit imputable à Madame [S] [G]. 

D’autre part, il est fait état de stipulations contractuelles, non opposables à la demanderesse, l’acte de vente de cette dernière ne portant trace d’aucune mention de ce chef. 

En conséquence, les prétentions de Madame [E] [M] [X] ne peuvent prospérer sur ce fondement. 

Sur la servitude par destination du père de famille :

Aux termes de l’article 692 du code civil « la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ».

L’article 693 du même code précise qu’ « il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ».


L’article 694 du même code ajoute que « si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les immeubles concernés sont issus d’une division parcellaire. 

Il convient de souligner que l’acte de vente du 3 juillet 2015 de Madame [S] [G] ne se réfère à aucune servitude consentie par les propriétaires de la parcelle cadastrée section PY n°252 au profit de la parcelle cadastrée section PY n°75. 

Madame [E] [M] [X] fait état des stipulations de l’acte de vente de son vendeur du 13 janvier 2006 en affirmant que le murage auquel il est fait référence concerne une communication distincte de la porte-fenêtre litigieuse et se prévaut de la clause selon laquelle : « Le VENDEUR déclare qu’il existe dans le local professionnel du rez-de-chaussée une porte fenêtre donnant sur la cour intérieure de l’immeuble sis 22 rue Casimir Péret, sans aucun droit d’accès à cette cour. L’ACQUEREUR s’engage à faire placer ses frais exclusifs une grille sur cette ouverture en cas de difficultés quelconques, en signant ci-dessous ».

Pour autant, le tribunal relève que cette clause est stipulée au titre des conditions particulières et non au titre des servitudes. A cet égard, l’acte de vente de la défenderesse stipule, relativement aux servitudes que le vendeur déclare qu’aucune servitude n’a été créé ou laissé créer, et « qu’à sa connaissance, il n’existe pas d’autres servitudes ou droits de jouissance spéciale que celles ou ceux résultant, le cas échéant, de l’acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux et de l’urbanisme ».

En tout état de cause, la demanderesse produit des attestations concordantes tendant à démontrer que la porte-fenêtre concernée a été murée depuis plusieurs années, avant l’acquisition de l’immeuble par Madame [X] ; la défenderesse reconnaissant avoir elle-même procédé à la démolition dudit mur. 
Aussi, il est versé aux débats une attestation de Monsieur [I] [D] attestant du fait qu’aucune servitude ne grève la parcelle PY n°252. 
Dès lors, les conditions relatives à la servitude par destination du père de famille ne sont pas remplies en ce qu’il n’est pas démontré de volonté de Monsieur [P] [D] de créer une servitude, ou encore son caractère continue et apparent. 
En conséquence, les prétentions de Madame [E] [M] [X] ne peuvent prospérer de ce chef.

Sur la servitude légale de vue :

Aux termes de l’article 676 du code civil « le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. 

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant ».

En l’espèce, Madame [E] [M] [X] ne démontre pas avoir recueilli l’accord de Madame [S] [G], qui s’oppose fermement à l’existence d’une quelconque servitude, d’où l’objet de la présente procédure. 

En outre, elle n’apporte aucun élément de nature à caractériser une autorisation de la loi. 

Enfin, l’acquisition par prescription trentenaire est exclue eu égard aux attestations concordantes produites par la demanderesse démontrant un murage de la porte-fenêtre litigieuse pendant plusieurs années. 
Sur la sanction des atteintes portées au droit de propriété :

Aux termes de l’article 544 du code civil « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’article 1240 du même code dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». 

L’article 1241 du même code ajoute que « chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ».

L’article 1253 alinéa 1er du même code ajoute que « le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

En l’espèce, eu égard aux développement ci-dessus ne permettant pas de justifier la démolition du mur, occultant la porte-fenêtre de l’immeuble de Madame [E] [M] [X], il conviendra de condamner cette dernière à reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture créée depuis la propriété PY 95 donnant un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire, en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Aussi, il est demandé de voir ordonner l’interdiction à Madame [E] [M] [X] ainsi qu’à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative de Madame [S] [G] liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine de sanction de 1.000 euros par violation constatée. 

Sur ce point, il convient de souligner que le tribunal ne peut présumer du comportement à venir de la défenderesse et des occupants de son bien. Ainsi, il n’appartient pas au tribunal de prononcer une telle interdiction en ce qu’il appartiendra à Madame [S] [G] de faire valoir ses droits en cas de nouvelle atteinte à son droit de propriété. La demanderesse sera donc déboutée de ce chef. 

Sur les préjudices,

Madame [S] [G] sollicite réparation de son préjudice de jouissance en faisant valoir des nuisances dans la cour par les occupants du logement dont Madame [X] est propriétaire.

Au soutien de ses prétentions, il est produit des attestations des occupants du bien de Madame [G] décrivant des nuisances se caractérisant par des insultes, menaces ou encore des personnes urinant dans ladite cour, et ce, de manière régulière. 

Il est établi que le mur a été démoli à compter du mois de juillet 2022. Si Madame [G] se prévaut d’un préjudice de jouissance pour tous les mois entre le mois de juillet 2022 et le 19 mai 2025, il convient de relever que les témoignages ne permettent pas d’établir une fréquence précise, de sorte qu’il convient de ramener l’indemnisation du préjudice de jouissance à une somme de 3.000 euros. 




En outre, il est acquis que Madame [S] [G] bénéficie de deux ordonnances et d’un arrêt de cour d’appel interdisant l’utilisation de cette cour. Malgré ces différentes décisions, la demanderesse a été contrainte de saisir le juge du fond afin de faire valoir ses droits. Ainsi, outre le stress généré par les nuisances décrites ci-dessus, la multiplication des procédures caractérise un préjudice moral devant donner lieu à réparation à hauteur de 2.500 euros. 

En conséquence, il conviendra de condamner Madame [E] [M] [X] à verser 5.000 euros à Madame [S] [G] en réparation de son préjudice de jouissance et 3.000 euros en réparation de son préjudice moral. 

Sur les mesures accessoires,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance.

En l'espèce, Madame [E] [M] [X] succombe à la présente instance. Il leur appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens. Il convient de préciser que les frais de commissaire de justice, non ordonnée judiciairement et non inhérents aux actes de procédure, n’entrent pas dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile. 

En outre, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l'équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l'espèce, Madame [E] [M] [X] étant condamnée aux dépens, il conviendra de la condamner à verser 2.500 euros à Madame [S] [G] au titre des frais irrépétibles.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y aura lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publics, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à reboucher définitivement et à l’aide de matériaux qui ne pourront être ni déplacés ni modifiés, l’ouverture créée depuis la propriété PY 95 donnant un accès direct sur la cour privative située au 22 rue Casimir Perret sur la parcelle cadastrée section PY n°252, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et ce pendant un délai de 60 jours, passé lequel il sera à nouveau dit droit si nécessaire,

DEBOUTE Madame [S] [G] de sa demande de voir interdire à Madame [E] [M] [X] ainsi qu’à tous occupants de son chef de l’immeuble PY 95 d’accéder et de se déplacer dans la cour privative de Madame [S] [G] liée au bâtiment cadastré PY n°252, sous peine de sanction de 1.000 euros par violation constatée,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à verser 3.000 euros à Madame [S] [G] en réparation de son préjudice de jouissance et 2.500 euros en réparation de son préjudice moral,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Madame [E] [M] [X] à verser 2.500 euros à Madame [S] [G] au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. 


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 15 Septembre 2025


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Copie à Me Mélanie BAUDARD, Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 694, code civil 1200, code de procedure civile 144, code civil 1253, code de l'urbanisme L421-6, code des procedures civiles d'execution L131-4, code civil 693, code civil 692, code civil 1243, code civil 676, code civil 545, code civil 546). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2025-10-22T19:21:09.501Z.