Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 20 novembre 2025, n° 24/14759

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 20 NOVEMBRE 2025



N°2025/645













Rôle N° RG 24/14759 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BOCOI







[A] [L]





C/



[R] [I]

[T]-[J] [O] épouse [I]

[W] [D]

[N] [Y]

S.E.L.A.R.L. [W] [D] NOTAIRE ASSOCIE























Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Isabelle FICI 



Me Eric TARLET 



Me [W] KLEIN 



Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 14] en date du 20 Novembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/058778.





APPELANTE



Madame [A] [L]

née le 23 Janvier 1977 à [Localité 12], 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Magatte DIOP, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

assistée par Me Ahmed-Chérif HAMDI de la SELAS FAURE-HAMDI-GOMEZ & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





INTIMES



Monsieur [R] [I]

né le 04 Avril 1979 à [Localité 9], 

demeurant [Adresse 6]



représenté par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE subtitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant



Madame [G] [O] épouse [I]

née le 14 Mars 1982 à [Localité 19], 

demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE subtitué par Me Charles-Henri PETIT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant



Maître [W] [D], 

domicilié [Adresse 8]



représenté par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Cassandra DIDIER, avocat au barreau de NIMES, plaidant











S.E.L.A.R.L. [W] [D] 

dont le siège social est [Adresse 8]



représentée par Me Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Cassandra DIDIER, avocat au barreau de NIMES, plaidant



Maître [N] [Y]

née le 26 Mars 1962 à [Localité 13]

domiciliée [Adresse 4]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assistée par Me Florence COULANGES de la SELARL SELARL LEX ALLIANCE, avocat au barreau d'AGEN









*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Gilles PACAUD, Président, et Mme Paloma REPARAZ, Conseillère, chargée du rapport.



Mme Paloma REPARAZ, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.













Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère rapporteur







Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025.



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***







EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 23 décembre 2022, dressé par Maître [W] [D], notaire à [Localité 18] (Gard), M. [R] [I] et Mme [T] [O] (époux [I]), assistés de Maître [N] [Y], notaire à [Localité 11] (Lot) ont consenti à Mme [A] [L] une promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier situé à [Adresse 17].

Par acte notaire du 7 avril 2023, les époux [I] ont vendu à Mme [L] ce bien immobilier moyennant un prix de vente de 385 000 euros.

Se plaignant de désordres affectant sa maison et, en particulier, des inondations récurrentes de sa parcelle, de la saturation du terrain et de son vide sanitaire lors de fortes pluies, Mme [L] a, par exploit du 18 juillet 2024, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, les consorts [I], Maître [D], la société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) [W] [D] et Maître [Y] aux fins d'entendre ordonner une expertise judiciaire au visa de l'article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 20 novembre 2024, ce magistrat a :


dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes qu'elle avait formées,

l'a condamnée à payer aux époux [I], à Maître [D] et à Maître [Y] la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.


Il a notamment considéré que les vendeurs l'avaient parfaitement informée de la situation de la parcelle sur laquelle était édifié l'immeuble et des désordres ayant pu le grever en 2019 en lui transmettant l'ensemble des diagnostics obligatoires mais également les réponses aux questions qu'elle avait posées et ce, avant la vente. Il a ajouté que Mme [L] avait pu apprécier l'ampleur des désordres lors de différentes visites qu'elle avait effectuées, assistée d'un professionnel.

Selon déclaration reçue le 11 décembre 2024, Mme [L] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 

Dans ses dernières conclusions transmises le 29 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle demande à la cour:


de déclarer et juger recevable son appel,

d'infirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

de juger qu'elle rapporte la preuve d'un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile,

d'ordonner une expertise judiciaire,

en tout état de cause,

de débouter les intimées de toutes leurs demandes,

de juger qu'elle n'a pas formé de demande nouvelle en appel et de débouter les époux [I] de leur demande tendant à voir juger irrecevable sa demande d'expertise judiciaire,

de condamner les époux [I], Maître [D], la SELARL [W] [D] et Maître [Y] in solidum à lui payer 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.


Elle fait notamment valoir que les désordres affectant le bien qu'elle a acquis ne résultent pas d'informations qui lui ont été régulièrement délivrées avant la vente, en ce que la communication des diagnostics n'avait pas vocation à l'informer du risque d'inondation du bien immobilier qu'elle achetait et que ni la promesse de vente ni l'acte authentique de vente ne faisaient état de dommages consécutifs à une ou plusieurs inondations ni même d'un risque d'inondation.

Elle affirme que les époux [I] ne pouvaient ignorer le risque d'inondation du terrain dans la mesure où ce dernier et celui du voisin ont été inondés à plusieurs reprises auparavant.

Elle explique n'avoir été assistée d'un professionnel que lors des visites du 10 décembre 2022 et du 6 janvier 2023.

Elle ajoute que dans le cadre de la vente d'un bien immobilier le notaire est tenu à un devoir de conseil et de contrôle et qu'à ce titre, il doit opérer un contrôle des règles d'urbanisme et des dispositions susceptibles de présenter un risque ou d'affecter l'usage et la valeur du bien vendu.

Elle conteste que la modification de la mission de l'expert constitue une demande nouvelle irrecevable en appel, en ce que les termes de la mission ne constituent que des éléments tendant à la même fin.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 9 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, les époux [I] demandent à la cour :


de déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [L], comme étant de prétentions nouvelles formulées devant la cour,

de confirmer l'ordonner déférée en toutes ses dispositions,

de les mettre hors de cause,

de dire n'y avoir lieu à expertise judiciaire,

de condamner Mme [L] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.


Ils font notamment valoir que la demande d'expertise formée par Mme [L] est dépourvue de motif légitime en ce que :


elle a été parfaitement informée, avant la vente, de la situation de la parcelle sur une zone inondable ainsi que des désordres ayant pu grever l'immeuble en 2019,

elle a reçu communication des diagnostics et du rapport d'expertise dommages-ouvrage relatif au désordre lié à l'étanchéité de la maison,

ces désordres n'altéraient pas l'habitabilité normale du logement,

elle a procédé à plusieurs visites du bien immobilier accompagnée de l'agent immobilier, d'un maçon et d'un professionnel du bâtiment,

ils ont communiqué à leur notaire la déclaration de sinistre du mois de juillet 2019.


Dans leurs dernières conclusions transmises le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Maître [D] et la SELARL [W] [D] demandent à la cour :

À titre principal,


de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions

de débouter Mme [L] de sa demande d'expertise,

de les mettre hors de cause,


À titre subsidiaire, si la mesure d'expertise devait être ordonnée de rejeter toutes demandes visant à donner à l'expert judiciaire une mission concernant l'intervention du notaire et la recherche de responsabilité.

En tout état de cause, de condamner Mme [L] à leur payer la somme de 4 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Ils contestent avoir manqué à leur obligation d'information, en ce qu'aussi bien dans l'acte de promesse de vente que dans l'acte de vente figurent tous les renseignements sur les dispositions relatives à la construction, les permis de construire, l'existence des travaux avec en annexe les factures et le rapport des diagnostics.

Dans ses dernières conclusions transmises le 22 septembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Maître [Y] demande à la cour :


de débouter Mme [L] de son appel,

de confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

de condamner Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.


Elle fait notamment valoir que les désordres évoqués par Mme [L] relèvent de constatations matérielles et techniques, qui ne ressortent pas de la mission du notaire.

Elle affirme qu'aucun défaut d'information n'a pour origine une défaillance du notaire en ce que l'ensemble des documents administratifs obligatoires a été annexé tant à la promesse de vente qu'à l'acte authentique de vente.

L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 30 septembre 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expertise judiciaire

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

Pour que le motif de l'action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu'elle ait pour but d'établir une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l'échec. 

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d'une action en justice future, sans avoir à établir l'existence d'une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d'une action pouvant être conduite sur la base d'un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l'être dans un litige éventuel susceptible de l'opposer au défendeur, étant rappelé qu'au stade d'un référé probatoire, il n'a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu'il n'est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d'être utile lors d'un litige ou que l'action au fond n'apparaît manifestement pas vouée à l'échec. 

En l'espèce, il résulte de l'acte notarié en date du 23 décembre 2022 que le bien acquis par Mme [L] comporte une maison à usage d'habitation de plain-pied comprenant une terrasse, un garage attenant et un jardin. 

Mme [L] sollicite une mesure d'expertise au motif que le bien qu'elle a acheté est affecté de désordres en lien avec une insuffisance du système de gestion des eaux pluviales et un potentiel problème d'évacuation des eaux usées. 

Elle affirme avoir subi l'inondation de son terrain les 3, 10 et 31 mars 2024, qui a provoqué un refoulement des eaux usées, l'inondation du vide sanitaire et des remontées par capillarité sur les façades et dans certaines pièces de la maison.

Afin d'apporter la preuve des désordres affectant son bien, Mme [L] se prévaut des documents suivants :


des clichés photographiques datés des 4 et 10 mars et du 1er avril 2024 montrant des traces d'humidité sur les murs, l'inondation du terrain et un niveau élevé d'eau dans le vide sanitaire,

de la preuve d'achat d'une pompe le 10 mars 2024, 

de la déclaration de sinistre qu'elle a faite le 15 mars 2024, 

du rapport d'expertise établi le 12 février 2025 par l'expert de l'assurance qui a examiné les clichés photographiques pris par Mme [L] et a conclu que le vide sanitaire était rempli des eaux de ruissellement et constaté que les peintures d'une chambre et de la salle de bain étaient endommagées par capillarité,

du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé par Maître Bourgeonnier, le 7 juin 2024 qui, retranscrivant le contenu des vidéos prises par Mme , indique :


sur la vidéo prise le 10 mars 2024 à 00h56 le terrain est totalement inondé (') une pellicule d'environ 10 centimètres d'eau est remarquable,

sur la vidéo prise le 10 mars 2024 à 7h00 les phénomènes de ruissellement persistent (') l'ensemble de la zone est totalement inondé, tout comme le jardin » (') « les pieds de murs sont inondés,

sur les vidéos suivantes que les regards d'évacuation des colonnes de descente d'eaux pluviales sont saturés, l'ensemble est inondé, les eaux pluviales ne parviennent plus à s'évacuer, en arrière-plan, il y a un écoulement et un très fort débit du fossé d'écoulement situé le long de la rue, au niveau de la colonne de descente à l'angle Nord-Est de la maison, le regard est saturé et débordé,

sur la vidéo prise le 10 mars 2024 à 7h38 toute la zone située devant l'entrée, notamment devant le portail, demeure inondée ,

sur la vidéo prise à l'occasion des précipitations orageuses devant la porte principale où se trouve l'entrée du vide sanitaire, celui-ci est rempli d'eau. L'eau déborde et affleure le niveau supérieur du vide sanitaire, lequel est saturé en eau,

sur la vidéo prise le 31 mars 2024 à 21h49, l'ensemble témoigne d'un problème d'écoulement sur le réseau de tout-à-égout. On aperçoit des remontées d'eau : il s'agit d'une eau souillée, jaunâtre, témoignant qu'il s'agit d'un problème d'écoulement des eaux noires de tout-à-l'égout ,

sur la vidéo prise le 1er avril 2024, le vide sanitaire est à nouveau totalement inondé. Une pompe vide cave a été installée à l'intérieur du vide sanitaire. La pompe est immergée. Le vide sanitaire ne disposant d'aucun système d'évacuation et eu égard à sa saturation, ce vide sert à refouler l'eau vers le canal. La pompe vide cave recrache directement dans le canal via le regard d'eaux pluviales,


de plusieurs attestations de sa famille déclarant l'avoir aidée lors des inondations et du voisin indiquant que la maison de Mme [L] avait déjà été inondée en 2019,

une note hydraulique dressée le 10 février 2025 par M. [M] [E], expert près de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, dont le paragraphe intitulé « résumé et solutions proposées » est rédigé comme suit :


En résumé :


les défauts structurels du terrain et de ses aménagements rendent l'écoulement des eaux de ruissellement difficile, voire inefficaces lors de très fortes pluies, ce qui favorise les inondations dues (à) un problème hydraulique général,

la conjugaison de l'évacuation des eaux de ruissellement provenant des gouttières de la villa, des fonds voisins, et de la mise n charge partielle du canal, engendre des phénomènes d'inondation sur l'ensemble de la parce de Mme [L],

On est en présence d'une FAIBLE perméabilité du terrain soit une perméabilité moyenne de K=30,55 mm/h ne permettant pas aux eaux de s'infiltrer en totalité,

Les eaux provenant de la parcelle [Cadastre 10] été des parcelles situées à l'ouest du chemin d'accès ruissellent donc sur la parcelle et inondent le vide sanitaire qui tient lieu de bassin de rétention, avant évacuation mécanique directe par pompage vers le canal, et ce en l'absence d'un bassin de rétention réel pourtant cité dans l'expertise dommage d'ouvrage de AXA (rapport du 03 septembre 2019) 

(')

Ci-joint en annexe 5 le plan du zonage pluvial extrait du schéma Directeur des Eaux Pluviales sur la Commune de [Localité 15]. Il indique une « zone inondable » à préserver sur une partie de la propriété de Mme [L], ce qui met en évidence une inondabilité potentielle de sa parcelle,

La carte des zones inondables (AZI) en annexe 3 indique que la propriété n'est pas en zone inondable. Ce document a été établi en Décembre 2008. Le Schéma Directeur des Eaux Pluviales établi à une date postérieure sert actuellement de référence pour les décision en matière d'aménagement du territoire et de prévention des risques d'inondation. Il prévaut donc sur le document AZI.


Elle expose également que le bien qu'elle a acquis subit une perte de valeur et produit, à l'appui, une estimation de la valeur vénale élaborée le 23 août 2024 par le cabinet Berthier&Associés qui a évalué le bien à 260 000 euros.

Il résulte des dernières écritures des époux [I] que ces derniers ne contestent pas la réalité des désordres mais affirment avoir informé Mme [L], avant la vente, que le terrain présentait une sensibilité à l'eau. 

En l'état de ces éléments, il est manifeste que la maison d'habitation acquise par Mme [L] présente des désordres au niveau de l'évacuation d'eau.

Ces désordres ne sont toutefois susceptibles de caractériser un motif légitime que s'ils reposent sur un fondement juridique permettant d'engager devant la juridiction du fond la responsabilité des époux [I] et/ou celle des notaires. 

Mme [L] entend se prévaloir à l'encontre des époux [I] de la garantie des vices cachés sur le fondement de l'article 1641 du code civil, d'une action sur le fondement de la méconnaissance de délivrance d'une information de bonne foi découlant des articles 1112 et 1602 et suivants du même code ou d'une action sur le fondement du dol découlant de la mise en 'uvre des dispositions des articles 1130, 1137 et suivants du même code. 

À l'encontre des notaires, elle entend se prévaloir d'une action pour le non-respect de leur obligation de vérification et d'information.

Elle affirme que les époux [I] ont dissimulé, d'une part, les venues d'eau dans le vide sanitaire, ayant affirmé que les désordres étaient la conséquence d'un défaut de pose initiale de la baignoire et, d'autre part, le caractère inondable du terrain et que ce n'est que dans le cadre de la procédure de première instance qu'ils ont indiqué que le sinistre déclaré le 22 juillet 2019 à l'assureur dommages-ouvrage portait sur des venues d'eau dans le vide sanitaire. 

Elle argue de ce que la déclaration de sinistre n'était pas annexée à la promesse unilatérale de vente qui ne comprenait que des factures et un rapport d'expertise dommages-ouvrages, daté du 3 septembre 2019, relatif à une malfaçon du delta MS, ainsi qu'à l'évaluation d'un drain. 

Elle indique n'avoir eu connaissance des annexes que postérieurement à la signature de ladite promesse. 

Elle argue de ce que les diagnostics n'ont pas vocation à informer le futur acquéreur sur le risque d'inondation, que Maître [D] a demandé tardivement la communication du certificat d'urbanisme informatif parce qu'il l'a fait après la signature de la promesse unilatérale de vente et qu'il s'est abstenu, tout comme Maître [Y], de mentionner sur les actes que le terrain était inondable et de vérifier le contexte hydraulique du quartier alors que l'état des risques annexé aux actes est erroné car il concernait une autre parcelle.

À l'appui de ses prétentions, elle produit notamment: 


la promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle les époux [I] ont déclaré, dans la rubrique intitulée « existence de travaux » qu'ils avaient effectués les travaux suivants :


rénovation de la salle de bain : les travaux consistant en la réinstallation d'une baignoire ont été effectués en 2022

les peintures : les travaux consistant en repeindre suite à un dégât des eaux consécutif d'une rupture du joint du ballon d'eau chaude ont été effectués en 2019

terrassement : les travaux consistant en la réalisation d'une évacuation pluviale ont été effectués en 2020.


l'annonce que l'agent immobilier a publié indiquant que le terrain était piscinable,

les courriels qu'elle a échangés avec Maître [D] et plus particulièrement ceux du 28 décembre 2022 et du 2 janvier 2023 aux termes desquels elle indiquait à Maître [D] avoir remarqué une trace d'humidité dans une des pièces qui n'aurait pas été signalée par les vendeurs ni par l'agent immobilier et une auréole dans l'angle bas d'un mur qui n'était pas visible car cachée par des étagères et lui demandait s'il était possible d'insérer une clause suspensive afin de s'assurer qu'il n'y avait pas de problème de remontée capillaire,

la réponse que les époux [I] auraient apportée à Maître [Y] et que cette dernière a intégré dans le corps de son courriel du 6 janvier 2023: « l'entreprise de rénovation nous a bien dit que ces traces d'humidité résultaient de la mauvaise première pose de la baignoire, ils nous ont fait gracieusement la retouche côté chambre »,

le courriel que les époux [I] ont adressé le 11 décembre 2022 à Mme [P], assistante de Maître [Y] qui se présente comme suit :


(') Je n'ai pas reçu l'attestation d'assurance de l'entreprise de rénovation, je vais insister, mais vous me confirmez que ce n'est pas nécessaire ' Nous avons fait refaire la partie baignoire (murs et pose) car elle avait été mal posée en premier lieu. 

Vous trouverez également le compte-rendu de l'expert qui s'était déplacé. Afin que vous puissiez répondre au notaire de l'acquéreur, je vous rappelle les circonstances : à l'occasion des très fortes pluies classées alerte rouge pendant 3 jours, nous avons eu de l'eau sur le terrain, qui s'est résorbée rapidement. La maison étant sous garantie et n'y connaissant pas grand-chose, un expert est venu vérifier que la construction de la maison était bien ordre en ce qui concerne le drainage, ce qu'il a bien confirmé (voir fin compte-rendu). En revanche, il nous a conseillé pour plus de confort de mettre des gouttières et de raccorder le drain au canal d'évacuation prévu à cet effet sur le PLU, ce que nous avons fait. Pour les peintures, il s'agissait d'un dégât des eaux consécutif d'une rupture de joint du ballon d'eau chaude. L'assurance a pris en charge la rénovation des peintures sur toute la maison. Si besoin, nous pouvons demander une attestation à notre assurance. (')


l'attestation de M. [X], son voisin, déclarant que sa maison a été inondée depuis 2017 au moins cinq fois et que la maison que Mme [L] a acquise avait été inondée en 2019.


S'il est constant que Mme [L] a obtenu certains éléments de réponse aux questions qu'elle a posées par l'intermédiaire de l'agent immobilier et de son notaire et a pu constater par elle-même des traces d'eau sur les murs de la maison avant la vente, il n'en demeure pas moins qu'il est impossible d'affirmer, à ce stade de la procédure, d'une part, qu'elle avait connaissance de la gravité des problèmes d'évacuation d'eau affectant le bien, quand bien même elle aurait été accompagnée d'un professionnel et, d'autre part, que les documents annexés aux actes de vente lui apportaient ce niveau d'information et ce, en raison des imprécisions qu'ils contiennent notamment sur la référence à la parcelle et le caractère inondable du terrain.

Seule une expertise judiciaire pourra éclairer la juridiction du fond sur le point de savoir si Mme [L], acheteur non professionnel, avait connaissance ou a pu se convaincre elle-même des désordres affectant le bien litigieux dans leur ampleur et leurs conséquences en termes de solidité de la maison et de coût des travaux à réaliser mais aussi s'il s'agissait de vices indécelables. Cette expertise permettra de déterminer la nature, l'ampleur et l'origine des travaux qui avaient été réalisés dans le bien litigieux avant la vente, soit autant d'éléments qui seront nécessaires au juge du fond pour déterminer si Mme [L] ne pouvait qu'avoir connaissance des désordres affectant le bien vendu. 

Il s'ensuit que Mme [L] justifie de la possibilité d'une action en justice future à l'égard des époux [I] non manifestement vouée à l'échec et d'un motif légitime à entendre ordonner une mesure d'expertise. L'information que les époux [I] ont souhaité apporter à Mme [L] ayant été répercutée par l'intermédiaire des deux notaires, l'expertise sera ordonnée en leur présence. 

Il est admis que la détermination de la mission de l'expert relève du pouvoir discrétionnaire du juge, qui n'est pas lié par la mission proposée par les parties.

Il s'ensuit que la modification par Mme [L] entre la première instance et l'appel ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable en cause d'appel.

Il y a donc lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise et d'ordonner, au contradictoire de toutes les parties, une expertise judiciaire conformément à ce qui sera dit au dispositif de la décision aux frais avancés de l'appelante. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est admis que la partie défenderesse, puis intimée, à une demande d'expertise ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des dispositions susvisées. 

Il convient donc de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [L] aux dépens de première instance mais de l'infirmer en ce qu'elle l'a condamnée à payer à Maître [D], aux époux [I] et à Maître [Y] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Pour les mêmes raisons, il y a lieu de condamner Mme [L] aux dépens de la procédure d'appel. 

En revanche, compte tenu de la nature du litige, l'équité commande de ne faire application de l'article 700 du code de procédure civile pour les dépens exposés en première instance et à hauteur d'appel non compris dans les dépens. 

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [L] aux dépens de première instance.

L'infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Ordonne une expertise et commet pour y procéder Mme [B] [K], 

[Adresse 3]

[Localité 7]

tél. : [XXXXXXXX01] courriel : [Courriel 20]

avec pour mission, après avoir convoqué les parties ainsi que leurs conseils, s'être fait remettre tous documents utiles à l'exécution de sa mission (et notamment les différents rapports qui ont été dressés), communiquer tous renseignements à charge d'en indiquer la source, entendu tous sachants utiles et recouru, en tant que de besoin, à l'avis de tout spécialiste de son choix, de :

1°) se rendre sur les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 16], en présence des parties, de leurs conseils et de toutes personnes dont il estimera la présence nécessaire,

2°) dire si le bien de Mme [L] présente des vices, désordres et malfaçons pouvant affecter l'immeuble vendu, et plus particulièrement ceux allégués dans l'assignation, les dernières conclusions de cette dernière et dans l'ensemble des pièces qu'elle apportera,

3°) dans l'affirmative, les décrire et situer leur date d'apparition,

4°) rechercher et indiquer la ou les causes de ces désordres, dysfonctionnements, non-conformités en donnant toutes explications techniques utiles sur les moyens d'investigation employés,

5°) fournir tous éléments techniques et de fait permettant de dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériaux, d'une malfaçon dans la mise en 'uvre, d'une négligence dans l'entretien, de la vétusté de l'immeuble, d'incendies ou d'exploitation de l'ouvrage ou de toutes autres causes et s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage et/ou le rendent impropre à sa destination,

6°) en cas de vices, fournir tous éléments permettant de dire si ces vices, compte tenu de leur nature, de leur ampleur, de leur date d'apparition et du prix de vente, étaient ou non apparents et s'ils pouvaient être décelés par un acheteur non averti,

7°) en cas de vices, fournir tous éléments permettant de dire si les vendeurs ne pouvaient qu'en avoir connaissance ou non, notamment au regard de leur nature, leur ampleur, leur date d'apparition, du prix de vente et des travaux qui ont été réalisés avant la vente et dire si les vices ont été volontairement cachés ou non par les vendeurs et, le cas échéant, selon quel procédé,

8°) dire si les vices ont ou non été aggravés par un défaut ou un manque d'entretien de l'acquéreur,

9°) décrire les éventuels travaux réalisés par l'acheteur depuis l'acquisition,

10°) décrire les travaux propres à remédier aux vices, désordres et malfaçons, en chiffrer le coût et évaluer leur délai d'exécution,

11°) donner tous éléments permettant d'apprécier les préjudices subis par Mme [L], y compris de jouissance, et en proposer une évaluation chiffrée, 

12°) faire toutes constatations d'ordre technique de nature à éclairer le procès à venir,

Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et qu'en cas d'empêchement légitime il sera aussitôt pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ou d'office ;

Dit que l'expertise sera organisée aux frais avancés de Mme [L] qui devra consigner auprès du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Draguignan, dans un délai de 6 semaines à compter de la présente décision, une provision de 2 000 euros à valoir sur la rémunération de l'expert ;

Rappelle qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque ;

Dit que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera avisé par le greffe de la consignation de la provision ;

Rappelle que pour l'accomplissement de cette mission, l'expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d'entendre toutes les personnes qu'il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l'avis d'un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

Dit que l'expert adressera aux parties un pré-rapport en leur impartissant un délai pour faire connaître leurs observations et qu'il déposera son rapport au greffe de la cour avant le 30 juillet 2026, sauf prorogation dûment accordée par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan ;

Dit que l'expert devra adresser une copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat, accompagnée de sa demande de fixation de sa rémunération ;

Précise que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l'expert sans attendre d'être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

Dit qu'il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Draguignan en cas de difficultés ;

Désigne ce magistrat pour assurer le suivi des opérations d'expertise et procéder, en tant que de besoin, au remplacement de l'expert ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et à hauteur d'appel, non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [L] aux entiers dépens de la procédure d'appel. 

La Greffière Le Président