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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, 6ème chambre civile, 9 juillet 2026, n° 24/04747

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurResponsabilité et quasi-contratsDommages causés par l'activité professionnelle de certaines personnes qualifiées
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte en date du 10 juin 2021, reçu par devant Maître [E] [W], Madame [Q] [L] a consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [Y] [O] et son épouse Madame [H] [A] épouse [O] (ci-après les époux [O]), pour terrain à bâtir sis [Adresse 4] à [Localité 1], de 740 mètres carrés, cadastré AZ [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 120 000 euros.

Une servitude de passage a été attachée à cette parcelle de terrain, afin de la rendre accessible depuis la voie publique. Cette servitude de passage, composée d'un triangle et d'un rectangle de quatre mètres de largeur, a été constituée aux termes d'un acte notarié le 21 novembre 1986, le long de la parcelle anciennement cadastrée AZ [Cadastre 3] (devenue après nouvelle numérotation, notamment les parcelles AZ [Cadastre 4], AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 6]).

Les époux [O] ont déposé une demande de permis de construire sur les parcelles en cause auprès de la mairie de [Localité 1], qui a été accordée le 3 février 2022.

Les consorts [M], propriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] et [Cadastre 6], ont formé un recours gracieux à l'encontre de ce permis de construire. Le recours gracieux a été rejeté par la mairie, rendant définitif le permis de construire.

Les époux [O] ont renoncé à signer l'acte de vente définitif.

Les époux [O] ont adressé le 17 octobre 2023 une mise en demeure à Madame [Q] [L], pour obtenir le remboursement des frais engagés inutilement pour l'opération d'obtention du permis de construire, soit la somme de 14 203,05 euros.

Par courrier du 6 novembre 2023, l'étude notariale a répondu aux époux [O] ne pas faire droit à leur demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, les époux [O] ont assigné l'étude notariale SELARL [W] [2] et Madame [Q] [L] devant le tribunal judiciaire de Grenoble en remboursement des frais indument versés, outre l''indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de la mise en état est intervenue le 14 avril 2026, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l'affaire fixée à l'audience du 7 mai 2026. 

A l'audience du 7 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, les époux [O] demandent au tribunal de :
- Condamner l'étude notariale [W] [2] et Madame [Q] [L], in solidum, à leur payer la somme de 14 203,5 euros au titre des frais indument versés pour l’opération d'acquisition du terrain,
- Condamner l'étude notariale [W] [2] et Madame [Q] [L], in solidum, à leur payer à titre de dommages et intérêts :
* La somme de 5000 euros correspondant à leur préjudice de perte de chance,
* La somme de 2000 euros correspondant à leur préjudice moral et de jouissance,
- Débouter Madame [Q] [L] de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner in solidum l'étude notariale [W] [2] et Madame [Q] [L] aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] évoquent, sur le fondement des articles 1112-1, 1602 et 1604 du code civil, la responsabilité de Madame [Q] [L] en qualité de venderesse, et celle de l'étude notariale, pour manquement à leurs obligations. Premièrement, ils soutiennent qu'ils ont accepté de signer la promesse de vente le 10 juin 2021 en prenant en compte la servitude de passage qui y était attachée pour accéder au terrain, selon le plan de division joint à la promesse de vente. Or, selon eux, Madame [Q] [L] et l'étude notariale ne les ont pas informés quant au changement de l'assiette de la servitude, modification ayant pourtant eu lieu avant la signature de la promesse, en 2017 et 2018 en suite de la construction de quatre maisons par la société [3]. Ils estiment que c'est donc un plan obsolète qui leur a été communiqué lors de la signature de la promesse de vente, et qu'ils ne pouvaient alors pas faire venir des camions de construction pour bâtir un immeuble sur leur terrain. Ils affirment que l'existence de cette servitude était une information déterminante pour eux, car s'ils avaient eu connaissance du fait que les travaux étaient inenvisageables sur leur terrain, ils ne l'auraient pas acquis. Les époux [O] ajoutent qu'ils ne sont pas des professionnels, à la différence de l'étude notariale, qui a commis un manquement fautif dans l'accomplissement de sa mission en rédigeant un acte erroné, en n'ayant pas vérifié que l'assiette de la servitude de passage vendue était réelle et existait toujours.

En réponse aux moyens invoqués par l'étude notariale, les époux [O] indiquent qu'elle avait bien connaissance de l'existence d'une servitude, puisque des travaux ayant eu lieu sur la parcelle voisine et qu'il lui appartenait de prendre connaissance des plans avant la signature de la promesse de vente.

Deuxièmement, ils évoquent la responsabilité de Madame [Q] [L] et de l'étude notariale pour absence d'information quant au précédent conflit entre Madame [Q] [L] et les consorts [M] sur l'existence de cette servitude. Les époux [O] affirment que lorsqu'ils avaient engagé leur projet de construction, aucune matérialisation n'empêchait l'accès au chemin de servitude, mais qu'aujourd'hui les consorts [M] estiment que cette servitude n'existe pas et l'utilise pour stationner leur véhicule. Selon eux, Maître [W] connaissait l'existence d'un conflit portant sur l'assiette de la servitude avec les époux [M], et ce avant la signature de la promesse de vente, mais qu'ils n'en ont pas été informés, alors que cet élément était déterminant de leur consentement. 

S'agissant des préjudices subis, les époux [O] indiquent qu'ils ont versés indument des frais en vue de la réalisation de l'opération de construction, pour un montant de 14.203,5 euros. Ils estiment avoir également subi une perte de chance d'effectuer une opération immobilière à meilleur prix, du fait de la hausse des prix survenue entre temps. Enfin ils évoquent un préjudice moral et de jouissance, dans la mesure où cette situation a retardé leur opération d'acquisition et a nécessité d'engager des diligences et des frais non prévus.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, Madame [Q] [L] demande au tribunal de :
- Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [O] à lui payer les sommes de :
* 12 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse unilatérale de vente,
* 11 629,02 euros en réparation des préjudices subis au titre des frais de viabilisation du terrain,
* 20 000 euros au titre de la perte de chance de revendre le terrain au même prix,
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [O] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP PIERROT et NEEL, société d'avocats, ainsi qu'à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer aux demandes des époux [O], Madame [Q] [L] indique qu'elle n'a commis aucun manquement, dans la mesure où il n'y a jamais eu de modification de l'assiette de la servitude de passage, que ce soit avant ou après la signature de la promesse de vente. Elle affirme que la servitude de passage telle que mentionnée dans la promesse existe toujours, à l'identique. Madame [Q] [L] soutient donc ne pas avoir dissimulé des informations aux époux [O]. Elle ajoute ne jamais avoir eu de différend avec les consorts [M], le litige entre eux et les époux [O] étant né postérieurement à la signature de la promesse de vente, dans le cadre du permis de construire déposé par les époux [O].

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, Madame [Q] [L] fait valoir que les époux [O] ont renoncé à tort de réitérer l'acte de vente, dans la mesure où ils étaient engagés par la promesse de vente et qu'ils ont obtenu le permis de construire souhaité. Elle soutient que la promesse unilatérale de vente contenait une clause pénale, qui doit alors être appliquée. Elle affirme qu'elle a subi un préjudice du fait de cette renonciation injustifiée, le terrain n'ayant pu être vendu alors qu'elle avait engagé des frais pour le viabiliser. Elle ajoute que les prix de l'immobilier ont baissé depuis cette date, de sorte qu'elle a subi un préjudice de perte de chance de revendre son terrain au même prix.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2025, la SELARL [W] [2] demande au tribunal de :
- Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamner solidairement les époux [O] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, ou à défaut subordonner l'exécution provisoire à la constitution d'une garantie par les demandeurs d'une somme d'argent.

Pour s'opposer aux demandes des époux [O], la SELARL [W] [2] soutient, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'aucun manquement fautif n'a été commis par Maître [W], de sorte que la responsabilité civile notariale de l'étude ne peut être engagée. Premièrement, elle estime qu'elle n'avait pas, au moment de la régularisation de la promesse de vente, d'élément en sa possession permettant de suspecter l'existence d'une modification partielle de l'assiette de servitude. Elle indique que la prétendue modification de l'assiette de servitude invoquée par les époux [O] n'est aucunement établie par un nouvel acte constitutif de servitude, de sorte que la servitude de passage mentionnée dans la promesse de vente existe toujours telle quelle. De plus, elle affirme que Maître [W] a bien procédé aux vérifications utiles et a donné toutes les informations nécessaires dans le cadre de la régularisation de la promesse de vente, quant à l'existence de la servitude de passage et sur son emprise. L'étude notariale explique avoir bien procédé à la vérification des titres de propriété antérieurs et des actes constitutifs de la servitude, lesquels n'ont jamais été remis en cause, de sorte qu'elle ne pouvait se douter d'une difficulté quant à l'emprise de la servitude. Elle ajoute qu'il n'appartient pas au notaire de procéder à une vérification sur les lieux pour s'assurer de la concordance de la situation physique avec la réalité des éléments indiqués par les titres ou le cadastre. En outre, la SELARL [W] [2] affirme que le problème soulevé par les époux [O] ne l'a été qu'au moment du recours formé par les consorts [M] à l'encontre du permis de construire. Or, la mairie a finalement validé le permis de construire, estimant que l'accès au terrain respectait bien les limites légales, de sorte que l'étude notariale ne pouvait suspecter l'existence d'une difficulté. Enfin, elle observe que la contestation et la pose d'un bloc de béton par les consorts [M] sur la servitude de passage ne relève pas de la responsabilité du notaire, et contrevient aux titres de propriété antérieurs.

Deuxièmement, la SELARL [W] [2] soutient qu'elle n'avait pas connaissance de l'existence d'un différend sur la servitude entre Madame [Q] [L] et les consorts [M] au moment de la régularisation de la promesse de vente. Elle indique n'avoir été informée d'un conflit avec les consorts [M] que lorsqu'ils ont formé un recours gracieux contre le permis de construire déposé par les époux [O], soit au mois d'avril 2022.

Enfin, la SELARL [W] [2] affirme que les époux [O] n'ont subi aucun préjudice indemnisable par l'étude notariale. Elle estime qu'ils ne justifient pas des frais qu'ils auraient indument versés pour l'opération d'acquisition du terrain, et qu'en tout état de cause, ces frais l'ont été en raison de l'accomplissement de leurs obligations convenues au titre de la promesse de vente, pour faire édifier une maison d'habitation. En effet, la promesse de vente était consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, demande de permis de construire ayant nécessité des frais. Or, malgré l'obtention de ce permis de construire, les époux [O] n'ont pas réitéré la vente. Sur la perte de chance, la SELARL [W] [2] indique que les époux [O] ne démontrent pas avoir cherché un nouveau terrain à acquérir à un montant plus onéreux, de sorte que leur demande à hauteur de 5000 euros n'est pas fondée, et qu'ils ne justifient pas plus d'un préjudice moral ou de jouissance.

Motifs

MOTIVATION

Sur les demandes des époux [O]

Sur l'existence d'une faute de Madame [Q] [L] et de la SELARL [W] [2]

Aux termes de l'article 1112 du code civil, " l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages ".

Selon l'article 1112-1 du même code, " celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

En application de l'article 1240 du code civil, les notaires, tenus professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'ils instrumentent, doivent opérer toute vérification utile lorsqu'il dispose d'éléments de nature à le faire douter de l'adéquation de l'acte qu'il établi avec l'intention de son client (arrêt cour de cassation, 1ère Civ., 29.06.2016, n°15-15.683).

Sur le moyen tiré de l'absence d'information du changement de l'assiette de servitude

En l'espèce, il ressort de la promesse de vente signée le 10 juin 2021 entre Madame [Q] [L], promettant, et les époux [O], bénéficiaires, qu'il existe bien une servitude attachée à la parcelle de terrain vendue. Il n'est pas contesté que cette servitude a été établie par acte de Maître [B], notaire, le 21 novembre 1986, à savoir " un droit de passage le plus étendu, pour tous usages et besoins utiles, sur une bande de terrain de quatre mètres de largeur le long de la limite ouest de la parcelle n°[Cadastre 3], section AZ ". Il n'est en outre pas contesté que la parcelle AZ [Cadastre 3] a par la suite été divisée en plusieurs parcelles, comprenant notamment les parcelles AZ [Cadastre 4], AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 6]. Selon l'annexe " rappel de servitudes " jointe à la promesse unilatérale de vente, il apparaît que cette bande de terrain pour la servitude comprend une bande de quatre mètres, ainsi qu'une avancée triangulaire en haut à droite de la parcelle AZ [Cadastre 3], devenue la parcelle AZ [Cadastre 6].

Ainsi, il apparaît bien que Madame [Q] [L] et l'étude notariale la SELARL [W] [2] ont fait état de l'existence et de l'assiette de la servitude dans la promesse unilatérale de vente, aux époux [O]. La SELARL [W] [2] a bien mentionné l'existence de la servitude dans la promesse, ayant réalisé les recherches nécessaires pour y faire figurer les actes de servitude antérieurs " rappels de servitude " et pour y annexer le plan cadastral et le plan de constitution des servitudes.

Or, si les époux [O] invoquent une modification de l'assiette de la servitude, ils ne justifient pas qu'une telle modification ait été véritablement opérée et actée. En effet, s'ils soutiennent que la modification de l'assiette de la servitude a eu lieu avant la signature de la promesse de vente, en 2017 ou 2018 à la suite de la construction de quatre maisons sur le terrain attenant, il n'en apporte aucun élément justificatif. Ils évoquent pour ce faire un plan cadastral de 2018, comprenant le projet immobilier de la société [3]. Or, les plans cadastraux fournissent des informations sur les parcelles et les limites de propriété, mais ne font pas état des servitudes grevant les fonds. Ainsi, ils ne peuvent déduire de ce plan une modification de l'assiette de servitude, seule la nouvelle numérotation des parcelles apparaissant. De plus, le plan de servitude de 2015 invoqué par les époux [O] (pièce numéro 13) ne concerne pas la servitude de l'espèce, mais une servitude entre les fonds AZ [Cadastre 7] et AZ [Cadastre 8], alors que celle qui concerne l'affaire est entre le fonds AZ[Cadastre 8] et le fonds AZ [Cadastre 9].

Selon le plan de division du 01 juin 2021, versé aux débats par la SELARL [W] [2], la servitude de passage comprenait bien toujours, à cette date concomitante à la signature de la promesse de vente, la bande de terrain grevé sur le fonds AZ [Cadastre 4] et le bout triangulaire grevé sur le fonds AZ [Cadastre 6]. De plus, l'acte d'acquisition des consorts [M] du 21 septembre 2019 mentionne bien que leur bien immobilier est grevé de plusieurs servitudes, et notamment la servitude établie par l'acte de Maître [B] du 21 novembre 1986 sur le fonds servant AZ [Cadastre 3], précisant que la parcelle acquise par les consorts [M] est issue du fonds AZ [Cadastre 3]. Il apparaît donc bien dans leur acte d'acquisition que cette servitude est une servitude de passage " tous usages tous réseaux ", sur laquelle il est interdit de construire, de planter, ou de stationner, pour maintenir le chemin en tout temps libre d'accès.

Ainsi, la modification de l'assiette de servitude n'étant pas avérée, la SELARL [W] [2] ne pouvait pas se douter d'une difficulté. Cette information ne pouvait donc pas être communiquée aux époux [O] par Madame [Q] [L] et la SELARL [W] [2]. Ce moyen sera ainsi rejeté.


Sur le moyen tiré de l'absence d'information quant au précédent conflit entre les consorts [M] et Madame [Q] [L]

En l'espèce, les époux [O] soutiennent que les consorts [M] contestent l'existence de la servitude de passage grevant leur fonds AZ [Cadastre 6], et ce, bien avant la signature de la promesse de vente.

Toutefois, s'il ressort du courrier en réponse de la SELARL [W] [2] du 6 novembre 2023 qu'ils ont envoyé une LRAR aux consorts [M] pour leur rappeler leurs obligations de respecter le tracé de la servitude et de ne pas empiéter dessus, aucune date n'est mentionnée quant à l'envoie de cette LRAR. Celle-ci peut alors être postérieure à la signature de la promesse de vente. En outre, un tel rappel des obligations ne permet pas d'affirmer que les consorts [M] contestent l'existence ou l'assiette de la servitude, mais seulement qu'ils ne la respectent pas.

De plus, il ressort de l'attestation sur l'honneur de l'architecte des époux [O], qui est venue sur place le 20 janvier 2022 pour étudier les lieux dans l'optique des travaux, qu'elle n'a " visualisé aucune matérialisation empêchant l'accès au chemin en servitude ". Ainsi, il apparaît que les consorts [M] n'empiétaient pas, à cette date, sur la servitude. 

Selon les différents courriels échangés entre la SELARL [W] [2] et Maître [K], notaire des époux [O], ce n'est qu'après l'obtention du permis de construire par les époux [O] que les consorts [M] ont matérialisé leur empiétement sur la servitude, notamment en y plaçant, comme cela apparaît sur la photographie fournie par les époux [O], un petit bloc de béton de chantier, pour éviter la circulation de gros camions. Il n'est donc pas justifié qu'un différend existait entre les consorts [M] et Madame [Q] [L], avant la signature de la promesse de vente du 10 juin 2021. Au contraire, ce différend ne semble être apparu qu'en février 2022 lors de l'obtention du permis de construire par les époux [O].

Enfin, l'installation par les consorts [M] d'un petit bloc de béton de chantier, facilement décalable à mains nues, ne saurait justifier la contestation de l'assiette de la servitude par les consorts [M], mais simplement d'un non-respect par eux du libre accès.

Ainsi, les époux [O] ne justifient aucunement d'un différend existant antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, entre les consorts [M] et Madame [Q] [L]. Ce moyen sera rejeté.

* * *

Aucune faute ne pouvant être reprochée à Madame [Q] [L] et à la SELARL [W] [2] dans le cadre de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, leur responsabilité pour absence de communication d'information déterminante, ou pour manquement à l'obligation de conseil, ne peut être engagée.


Par conséquent, les époux [O] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, sans qu'il n'y ait lieu d'étudier les prétendus préjudices invoqués.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [Q] [L]

En application de l'article 1124 du code civil, " la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ".

Il est constant que la promesse unilatérale ne met des obligations qu'à la charge du promettant, le bénéficiaire conservant toute liberté quant à la formation du contrat définitif. Si le bénéficiaire refuse, le contrat ne se forme pas et les indemnités d'immobilisation peuvent être conservées par le promettant.

Sur la clause pénale

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ".

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 10 juin 2021 comportait une clause pénale d'un montant de 12 000 euros, en cas d'inexécution de ses obligations par l'une des parties alors que les conditions relatives à l'exécution de la vente étaient remplies. 

Il est constant que les époux [O] n'ont pas réitéré l'acte de vente, malgré l'obtention de leur permis de construire le 3 février 2022, et le rejet du recours des consorts [M].

Ainsi, compte-tenu de l'inexécution définitive des époux [O], bénéficiaires, de leur obligation d'acquérir, malgré l'acquisition de la clause suspensive d'obtention du permis de construire, Madame [Q] [L] est fondée à solliciter le bénéfice de la clause pénale.

Dans la mesure où les époux [O] ne démontre 

En conséquence, les époux [O] seront condamnés à payer à Madame [Q] [L] la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur le préjudice subi au titre des frais de viabilisation du terrain

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

En l'espèce, si Madame [Q] [L] invoque des frais de viabilisation du terrain, elle ne justifie pas que ce préjudice est en lien avec le refus des époux [O] de réitérer la vente. En effet, tout d'abord, les factures qu'elle verse aux débats ne précisent pas la parcelle sur lesquelles les travaux ont été effectués. Ensuite, ces factures sont pour la plupart datées de l'année 2017, soit quatre ans avant la signature de la promesse de vente. Ainsi, il ne peut se déduire que ces travaux de viabilisation ont été entrepris par Madame [Q] [L] dans l'optique spécifiquement de la vente du terrain aux époux [O]. En tout état de cause, ces travaux de viabilisation ayant été effectués selon la défenderesse ils pourront lui bénéficier pour la vente du terrain à tout autre acheteur.

Par conséquent, Madame [Q] [L] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la perte de chance

Selon l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S'agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l'existence d'une probabilité réelle, même si minime, de la survenance de l'événement favorable donnant droit à réparation.

En l'espèce, Madame [Q] [L] ne justifie pas que l'absence de réitération de la vente avec les époux [O] lui ont causé un préjudice de perte de chance de vendre son bien au même prix. En effet, si elle évoque une baisse des prix de l'immobilier depuis la signature de la promesse de vente en 2021, elle n'en apporte aucun élément de preuve. Elle ne démontre en outre pas avoir vendu son terrain à un prix inférieur. 

Par conséquent, Madame [Q] [L] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En application de l'article 699 de ce code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l'espèce, les époux [O], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens, avec droit au recouvrement direct au profit de la SCP PIERROT et NEEL.

Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, les époux [O] étant condamnés aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à Madame [Q] [L] et à la SELARL [W] [2] la somme de 2.000 euros chacun, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition, et il n'y a pas lieu à l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [A] épouse [O], in solidum, à payer à Madame [Q] [L] née [P] la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale prévu à la promesse unilatérale de vente du 10 juin 2021 ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [A] épouse [O] aux dépens, avec distraction au profit de la SCP PIERROT et NEEL, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [A] épouse [O], in solidum, à payer Madame [Q] [L] née [P] et à la SELARL [W] [2], la somme de 2 000 euros chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


REJETTE pour le surplus toutes autres demandes des parties ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

6ème chambre civile

N° RG 24/04747 - N° Portalis DBYH-W-B7I-L6GL

N° JUGEMENT :
AC/MD





















Copie exécutoire 
et copie 

délivrées

à :

la SCP MONTOYA & DORNE

la SCP PIERROT ET NEEL

la SELARL SELARL AGNES MARTIN




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 09 Juillet 2026


ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [H] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Agnès MARTIN de la SELARL SELARL AGNES MARTIN, avocats au barreau de GRENOBLE et par Me DUREZ, avocat au barreau de LYON

Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Agnès MARTIN de la SELARL SELARL AGNES MARTIN, avocats au barreau de GRENOBLE et par Me DUREZ, avocat au barreau de LYON

D’UNE PART


 E T :

DÉFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. [1] [W] [2], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocats au barreau de GRENOBLE susbtitué par Me DELBE

Madame [Q] [L], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Cyril PIERROT de la SCP PIERROT ET NEEL, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART








A l’audience publique du 07 Mai 2026, tenue à juge unique par Adrien CHAMBEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Magali DEMATTEI, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 09 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte en date du 10 juin 2021, reçu par devant Maître [E] [W], Madame [Q] [L] a consenti une promesse unilatérale de vente à Monsieur [Y] [O] et son épouse Madame [H] [A] épouse [O] (ci-après les époux [O]), pour terrain à bâtir sis [Adresse 4] à [Localité 1], de 740 mètres carrés, cadastré AZ [Cadastre 1] et [Cadastre 2], au prix de 120 000 euros.

Une servitude de passage a été attachée à cette parcelle de terrain, afin de la rendre accessible depuis la voie publique. Cette servitude de passage, composée d'un triangle et d'un rectangle de quatre mètres de largeur, a été constituée aux termes d'un acte notarié le 21 novembre 1986, le long de la parcelle anciennement cadastrée AZ [Cadastre 3] (devenue après nouvelle numérotation, notamment les parcelles AZ [Cadastre 4], AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 6]).

Les époux [O] ont déposé une demande de permis de construire sur les parcelles en cause auprès de la mairie de [Localité 1], qui a été accordée le 3 février 2022.

Les consorts [M], propriétaires de la parcelle AZ [Cadastre 5] et [Cadastre 6], ont formé un recours gracieux à l'encontre de ce permis de construire. Le recours gracieux a été rejeté par la mairie, rendant définitif le permis de construire.

Les époux [O] ont renoncé à signer l'acte de vente définitif.

Les époux [O] ont adressé le 17 octobre 2023 une mise en demeure à Madame [Q] [L], pour obtenir le remboursement des frais engagés inutilement pour l'opération d'obtention du permis de construire, soit la somme de 14 203,05 euros.

Par courrier du 6 novembre 2023, l'étude notariale a répondu aux époux [O] ne pas faire droit à leur demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, les époux [O] ont assigné l'étude notariale SELARL [W] [2] et Madame [Q] [L] devant le tribunal judiciaire de Grenoble en remboursement des frais indument versés, outre l''indemnisation de leurs préjudices.

La clôture de la mise en état est intervenue le 14 avril 2026, par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et l'affaire fixée à l'audience du 7 mai 2026. 

A l'audience du 7 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, les époux [O] demandent au tribunal de :
- Condamner l'étude notariale [W] [2] et Madame [Q] [L], in solidum, à leur payer la somme de 14 203,5 euros au titre des frais indument versés pour l’opération d'acquisition du terrain,
- Condamner l'étude notariale [W] [2] et Madame [Q] [L], in solidum, à leur payer à titre de dommages et intérêts :
* La somme de 5000 euros correspondant à leur préjudice de perte de chance,
* La somme de 2000 euros correspondant à leur préjudice moral et de jouissance,
- Débouter Madame [Q] [L] de l'ensemble de ses demandes,
- Condamner in solidum l'étude notariale [W] [2] et Madame [Q] [L] aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [O] évoquent, sur le fondement des articles 1112-1, 1602 et 1604 du code civil, la responsabilité de Madame [Q] [L] en qualité de venderesse, et celle de l'étude notariale, pour manquement à leurs obligations. Premièrement, ils soutiennent qu'ils ont accepté de signer la promesse de vente le 10 juin 2021 en prenant en compte la servitude de passage qui y était attachée pour accéder au terrain, selon le plan de division joint à la promesse de vente. Or, selon eux, Madame [Q] [L] et l'étude notariale ne les ont pas informés quant au changement de l'assiette de la servitude, modification ayant pourtant eu lieu avant la signature de la promesse, en 2017 et 2018 en suite de la construction de quatre maisons par la société [3]. Ils estiment que c'est donc un plan obsolète qui leur a été communiqué lors de la signature de la promesse de vente, et qu'ils ne pouvaient alors pas faire venir des camions de construction pour bâtir un immeuble sur leur terrain. Ils affirment que l'existence de cette servitude était une information déterminante pour eux, car s'ils avaient eu connaissance du fait que les travaux étaient inenvisageables sur leur terrain, ils ne l'auraient pas acquis. Les époux [O] ajoutent qu'ils ne sont pas des professionnels, à la différence de l'étude notariale, qui a commis un manquement fautif dans l'accomplissement de sa mission en rédigeant un acte erroné, en n'ayant pas vérifié que l'assiette de la servitude de passage vendue était réelle et existait toujours.

En réponse aux moyens invoqués par l'étude notariale, les époux [O] indiquent qu'elle avait bien connaissance de l'existence d'une servitude, puisque des travaux ayant eu lieu sur la parcelle voisine et qu'il lui appartenait de prendre connaissance des plans avant la signature de la promesse de vente.

Deuxièmement, ils évoquent la responsabilité de Madame [Q] [L] et de l'étude notariale pour absence d'information quant au précédent conflit entre Madame [Q] [L] et les consorts [M] sur l'existence de cette servitude. Les époux [O] affirment que lorsqu'ils avaient engagé leur projet de construction, aucune matérialisation n'empêchait l'accès au chemin de servitude, mais qu'aujourd'hui les consorts [M] estiment que cette servitude n'existe pas et l'utilise pour stationner leur véhicule. Selon eux, Maître [W] connaissait l'existence d'un conflit portant sur l'assiette de la servitude avec les époux [M], et ce avant la signature de la promesse de vente, mais qu'ils n'en ont pas été informés, alors que cet élément était déterminant de leur consentement. 

S'agissant des préjudices subis, les époux [O] indiquent qu'ils ont versés indument des frais en vue de la réalisation de l'opération de construction, pour un montant de 14.203,5 euros. Ils estiment avoir également subi une perte de chance d'effectuer une opération immobilière à meilleur prix, du fait de la hausse des prix survenue entre temps. Enfin ils évoquent un préjudice moral et de jouissance, dans la mesure où cette situation a retardé leur opération d'acquisition et a nécessité d'engager des diligences et des frais non prévus.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, Madame [Q] [L] demande au tribunal de :
- Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [O] à lui payer les sommes de :
* 12 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse unilatérale de vente,
* 11 629,02 euros en réparation des préjudices subis au titre des frais de viabilisation du terrain,
* 20 000 euros au titre de la perte de chance de revendre le terrain au même prix,
- Condamner in solidum Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [O] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP PIERROT et NEEL, société d'avocats, ainsi qu'à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour s'opposer aux demandes des époux [O], Madame [Q] [L] indique qu'elle n'a commis aucun manquement, dans la mesure où il n'y a jamais eu de modification de l'assiette de la servitude de passage, que ce soit avant ou après la signature de la promesse de vente. Elle affirme que la servitude de passage telle que mentionnée dans la promesse existe toujours, à l'identique. Madame [Q] [L] soutient donc ne pas avoir dissimulé des informations aux époux [O]. Elle ajoute ne jamais avoir eu de différend avec les consorts [M], le litige entre eux et les époux [O] étant né postérieurement à la signature de la promesse de vente, dans le cadre du permis de construire déposé par les époux [O].

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, Madame [Q] [L] fait valoir que les époux [O] ont renoncé à tort de réitérer l'acte de vente, dans la mesure où ils étaient engagés par la promesse de vente et qu'ils ont obtenu le permis de construire souhaité. Elle soutient que la promesse unilatérale de vente contenait une clause pénale, qui doit alors être appliquée. Elle affirme qu'elle a subi un préjudice du fait de cette renonciation injustifiée, le terrain n'ayant pu être vendu alors qu'elle avait engagé des frais pour le viabiliser. Elle ajoute que les prix de l'immobilier ont baissé depuis cette date, de sorte qu'elle a subi un préjudice de perte de chance de revendre son terrain au même prix.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 décembre 2025, la SELARL [W] [2] demande au tribunal de :
- Débouter les époux [O] de l'ensemble de leurs demandes,
- Condamner solidairement les époux [O] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ecarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir, ou à défaut subordonner l'exécution provisoire à la constitution d'une garantie par les demandeurs d'une somme d'argent.

Pour s'opposer aux demandes des époux [O], la SELARL [W] [2] soutient, au visa de l'article 1240 du code civil, qu'aucun manquement fautif n'a été commis par Maître [W], de sorte que la responsabilité civile notariale de l'étude ne peut être engagée. Premièrement, elle estime qu'elle n'avait pas, au moment de la régularisation de la promesse de vente, d'élément en sa possession permettant de suspecter l'existence d'une modification partielle de l'assiette de servitude. Elle indique que la prétendue modification de l'assiette de servitude invoquée par les époux [O] n'est aucunement établie par un nouvel acte constitutif de servitude, de sorte que la servitude de passage mentionnée dans la promesse de vente existe toujours telle quelle. De plus, elle affirme que Maître [W] a bien procédé aux vérifications utiles et a donné toutes les informations nécessaires dans le cadre de la régularisation de la promesse de vente, quant à l'existence de la servitude de passage et sur son emprise. L'étude notariale explique avoir bien procédé à la vérification des titres de propriété antérieurs et des actes constitutifs de la servitude, lesquels n'ont jamais été remis en cause, de sorte qu'elle ne pouvait se douter d'une difficulté quant à l'emprise de la servitude. Elle ajoute qu'il n'appartient pas au notaire de procéder à une vérification sur les lieux pour s'assurer de la concordance de la situation physique avec la réalité des éléments indiqués par les titres ou le cadastre. En outre, la SELARL [W] [2] affirme que le problème soulevé par les époux [O] ne l'a été qu'au moment du recours formé par les consorts [M] à l'encontre du permis de construire. Or, la mairie a finalement validé le permis de construire, estimant que l'accès au terrain respectait bien les limites légales, de sorte que l'étude notariale ne pouvait suspecter l'existence d'une difficulté. Enfin, elle observe que la contestation et la pose d'un bloc de béton par les consorts [M] sur la servitude de passage ne relève pas de la responsabilité du notaire, et contrevient aux titres de propriété antérieurs.

Deuxièmement, la SELARL [W] [2] soutient qu'elle n'avait pas connaissance de l'existence d'un différend sur la servitude entre Madame [Q] [L] et les consorts [M] au moment de la régularisation de la promesse de vente. Elle indique n'avoir été informée d'un conflit avec les consorts [M] que lorsqu'ils ont formé un recours gracieux contre le permis de construire déposé par les époux [O], soit au mois d'avril 2022.

Enfin, la SELARL [W] [2] affirme que les époux [O] n'ont subi aucun préjudice indemnisable par l'étude notariale. Elle estime qu'ils ne justifient pas des frais qu'ils auraient indument versés pour l'opération d'acquisition du terrain, et qu'en tout état de cause, ces frais l'ont été en raison de l'accomplissement de leurs obligations convenues au titre de la promesse de vente, pour faire édifier une maison d'habitation. En effet, la promesse de vente était consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, demande de permis de construire ayant nécessité des frais. Or, malgré l'obtention de ce permis de construire, les époux [O] n'ont pas réitéré la vente. Sur la perte de chance, la SELARL [W] [2] indique que les époux [O] ne démontrent pas avoir cherché un nouveau terrain à acquérir à un montant plus onéreux, de sorte que leur demande à hauteur de 5000 euros n'est pas fondée, et qu'ils ne justifient pas plus d'un préjudice moral ou de jouissance.

MOTIVATION

Sur les demandes des époux [O]

Sur l'existence d'une faute de Madame [Q] [L] et de la SELARL [W] [2]

Aux termes de l'article 1112 du code civil, " l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.
En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages ".

Selon l'article 1112-1 du même code, " celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

En application de l'article 1240 du code civil, les notaires, tenus professionnellement de s'assurer de l'efficacité des actes qu'ils instrumentent, doivent opérer toute vérification utile lorsqu'il dispose d'éléments de nature à le faire douter de l'adéquation de l'acte qu'il établi avec l'intention de son client (arrêt cour de cassation, 1ère Civ., 29.06.2016, n°15-15.683).

Sur le moyen tiré de l'absence d'information du changement de l'assiette de servitude

En l'espèce, il ressort de la promesse de vente signée le 10 juin 2021 entre Madame [Q] [L], promettant, et les époux [O], bénéficiaires, qu'il existe bien une servitude attachée à la parcelle de terrain vendue. Il n'est pas contesté que cette servitude a été établie par acte de Maître [B], notaire, le 21 novembre 1986, à savoir " un droit de passage le plus étendu, pour tous usages et besoins utiles, sur une bande de terrain de quatre mètres de largeur le long de la limite ouest de la parcelle n°[Cadastre 3], section AZ ". Il n'est en outre pas contesté que la parcelle AZ [Cadastre 3] a par la suite été divisée en plusieurs parcelles, comprenant notamment les parcelles AZ [Cadastre 4], AZ [Cadastre 5] et AZ [Cadastre 6]. Selon l'annexe " rappel de servitudes " jointe à la promesse unilatérale de vente, il apparaît que cette bande de terrain pour la servitude comprend une bande de quatre mètres, ainsi qu'une avancée triangulaire en haut à droite de la parcelle AZ [Cadastre 3], devenue la parcelle AZ [Cadastre 6].

Ainsi, il apparaît bien que Madame [Q] [L] et l'étude notariale la SELARL [W] [2] ont fait état de l'existence et de l'assiette de la servitude dans la promesse unilatérale de vente, aux époux [O]. La SELARL [W] [2] a bien mentionné l'existence de la servitude dans la promesse, ayant réalisé les recherches nécessaires pour y faire figurer les actes de servitude antérieurs " rappels de servitude " et pour y annexer le plan cadastral et le plan de constitution des servitudes.

Or, si les époux [O] invoquent une modification de l'assiette de la servitude, ils ne justifient pas qu'une telle modification ait été véritablement opérée et actée. En effet, s'ils soutiennent que la modification de l'assiette de la servitude a eu lieu avant la signature de la promesse de vente, en 2017 ou 2018 à la suite de la construction de quatre maisons sur le terrain attenant, il n'en apporte aucun élément justificatif. Ils évoquent pour ce faire un plan cadastral de 2018, comprenant le projet immobilier de la société [3]. Or, les plans cadastraux fournissent des informations sur les parcelles et les limites de propriété, mais ne font pas état des servitudes grevant les fonds. Ainsi, ils ne peuvent déduire de ce plan une modification de l'assiette de servitude, seule la nouvelle numérotation des parcelles apparaissant. De plus, le plan de servitude de 2015 invoqué par les époux [O] (pièce numéro 13) ne concerne pas la servitude de l'espèce, mais une servitude entre les fonds AZ [Cadastre 7] et AZ [Cadastre 8], alors que celle qui concerne l'affaire est entre le fonds AZ[Cadastre 8] et le fonds AZ [Cadastre 9].

Selon le plan de division du 01 juin 2021, versé aux débats par la SELARL [W] [2], la servitude de passage comprenait bien toujours, à cette date concomitante à la signature de la promesse de vente, la bande de terrain grevé sur le fonds AZ [Cadastre 4] et le bout triangulaire grevé sur le fonds AZ [Cadastre 6]. De plus, l'acte d'acquisition des consorts [M] du 21 septembre 2019 mentionne bien que leur bien immobilier est grevé de plusieurs servitudes, et notamment la servitude établie par l'acte de Maître [B] du 21 novembre 1986 sur le fonds servant AZ [Cadastre 3], précisant que la parcelle acquise par les consorts [M] est issue du fonds AZ [Cadastre 3]. Il apparaît donc bien dans leur acte d'acquisition que cette servitude est une servitude de passage " tous usages tous réseaux ", sur laquelle il est interdit de construire, de planter, ou de stationner, pour maintenir le chemin en tout temps libre d'accès.

Ainsi, la modification de l'assiette de servitude n'étant pas avérée, la SELARL [W] [2] ne pouvait pas se douter d'une difficulté. Cette information ne pouvait donc pas être communiquée aux époux [O] par Madame [Q] [L] et la SELARL [W] [2]. Ce moyen sera ainsi rejeté.


Sur le moyen tiré de l'absence d'information quant au précédent conflit entre les consorts [M] et Madame [Q] [L]

En l'espèce, les époux [O] soutiennent que les consorts [M] contestent l'existence de la servitude de passage grevant leur fonds AZ [Cadastre 6], et ce, bien avant la signature de la promesse de vente.

Toutefois, s'il ressort du courrier en réponse de la SELARL [W] [2] du 6 novembre 2023 qu'ils ont envoyé une LRAR aux consorts [M] pour leur rappeler leurs obligations de respecter le tracé de la servitude et de ne pas empiéter dessus, aucune date n'est mentionnée quant à l'envoie de cette LRAR. Celle-ci peut alors être postérieure à la signature de la promesse de vente. En outre, un tel rappel des obligations ne permet pas d'affirmer que les consorts [M] contestent l'existence ou l'assiette de la servitude, mais seulement qu'ils ne la respectent pas.

De plus, il ressort de l'attestation sur l'honneur de l'architecte des époux [O], qui est venue sur place le 20 janvier 2022 pour étudier les lieux dans l'optique des travaux, qu'elle n'a " visualisé aucune matérialisation empêchant l'accès au chemin en servitude ". Ainsi, il apparaît que les consorts [M] n'empiétaient pas, à cette date, sur la servitude. 

Selon les différents courriels échangés entre la SELARL [W] [2] et Maître [K], notaire des époux [O], ce n'est qu'après l'obtention du permis de construire par les époux [O] que les consorts [M] ont matérialisé leur empiétement sur la servitude, notamment en y plaçant, comme cela apparaît sur la photographie fournie par les époux [O], un petit bloc de béton de chantier, pour éviter la circulation de gros camions. Il n'est donc pas justifié qu'un différend existait entre les consorts [M] et Madame [Q] [L], avant la signature de la promesse de vente du 10 juin 2021. Au contraire, ce différend ne semble être apparu qu'en février 2022 lors de l'obtention du permis de construire par les époux [O].

Enfin, l'installation par les consorts [M] d'un petit bloc de béton de chantier, facilement décalable à mains nues, ne saurait justifier la contestation de l'assiette de la servitude par les consorts [M], mais simplement d'un non-respect par eux du libre accès.

Ainsi, les époux [O] ne justifient aucunement d'un différend existant antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, entre les consorts [M] et Madame [Q] [L]. Ce moyen sera rejeté.

* * *

Aucune faute ne pouvant être reprochée à Madame [Q] [L] et à la SELARL [W] [2] dans le cadre de la conclusion de la promesse unilatérale de vente, leur responsabilité pour absence de communication d'information déterminante, ou pour manquement à l'obligation de conseil, ne peut être engagée.


Par conséquent, les époux [O] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts, sans qu'il n'y ait lieu d'étudier les prétendus préjudices invoqués.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [Q] [L]

En application de l'article 1124 du code civil, " la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ".

Il est constant que la promesse unilatérale ne met des obligations qu'à la charge du promettant, le bénéficiaire conservant toute liberté quant à la formation du contrat définitif. Si le bénéficiaire refuse, le contrat ne se forme pas et les indemnités d'immobilisation peuvent être conservées par le promettant.

Sur la clause pénale

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ".

En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 10 juin 2021 comportait une clause pénale d'un montant de 12 000 euros, en cas d'inexécution de ses obligations par l'une des parties alors que les conditions relatives à l'exécution de la vente étaient remplies. 

Il est constant que les époux [O] n'ont pas réitéré l'acte de vente, malgré l'obtention de leur permis de construire le 3 février 2022, et le rejet du recours des consorts [M].

Ainsi, compte-tenu de l'inexécution définitive des époux [O], bénéficiaires, de leur obligation d'acquérir, malgré l'acquisition de la clause suspensive d'obtention du permis de construire, Madame [Q] [L] est fondée à solliciter le bénéfice de la clause pénale.

Dans la mesure où les époux [O] ne démontre 

En conséquence, les époux [O] seront condamnés à payer à Madame [Q] [L] la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur le préjudice subi au titre des frais de viabilisation du terrain

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ".

En l'espèce, si Madame [Q] [L] invoque des frais de viabilisation du terrain, elle ne justifie pas que ce préjudice est en lien avec le refus des époux [O] de réitérer la vente. En effet, tout d'abord, les factures qu'elle verse aux débats ne précisent pas la parcelle sur lesquelles les travaux ont été effectués. Ensuite, ces factures sont pour la plupart datées de l'année 2017, soit quatre ans avant la signature de la promesse de vente. Ainsi, il ne peut se déduire que ces travaux de viabilisation ont été entrepris par Madame [Q] [L] dans l'optique spécifiquement de la vente du terrain aux époux [O]. En tout état de cause, ces travaux de viabilisation ayant été effectués selon la défenderesse ils pourront lui bénéficier pour la vente du terrain à tout autre acheteur.

Par conséquent, Madame [Q] [L] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la perte de chance

Selon l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

Celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité. S'agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser l'existence d'une probabilité réelle, même si minime, de la survenance de l'événement favorable donnant droit à réparation.

En l'espèce, Madame [Q] [L] ne justifie pas que l'absence de réitération de la vente avec les époux [O] lui ont causé un préjudice de perte de chance de vendre son bien au même prix. En effet, si elle évoque une baisse des prix de l'immobilier depuis la signature de la promesse de vente en 2021, elle n'en apporte aucun élément de preuve. Elle ne démontre en outre pas avoir vendu son terrain à un prix inférieur. 

Par conséquent, Madame [Q] [L] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En application de l'article 699 de ce code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l'espèce, les époux [O], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux dépens, avec droit au recouvrement direct au profit de la SCP PIERROT et NEEL.

Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, les époux [O] étant condamnés aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer à Madame [Q] [L] et à la SELARL [W] [2] la somme de 2.000 euros chacun, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, et seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En conséquence, l'exécution provisoire n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition, et il n'y a pas lieu à l'écarter.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [A] épouse [O], in solidum, à payer à Madame [Q] [L] née [P] la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale prévu à la promesse unilatérale de vente du 10 juin 2021 ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [A] épouse [O] aux dépens, avec distraction au profit de la SCP PIERROT et NEEL, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] et Madame [H] [A] épouse [O], in solidum, à payer Madame [Q] [L] née [P] et à la SELARL [W] [2], la somme de 2 000 euros chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;


REJETTE pour le surplus toutes autres demandes des parties ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1112-1, code civil 1602, code civil 1112, code civil 1124). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T22:43:15.038Z.