Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 4 juin 2026, n° 24/11591

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 juillet 2021, la SCI SEI SELF a vendu à Mme [S] [M] un bien immobilier situé [Adresse 1] à Paris (75015), pour un prix de 570 000 euros.

Selon ordonnance de référé du 25 février 2020 le président du tribunal judiciaire de Paris a, à la demande de Mme [X] [W], ordonné une mesure d’expertise acoustique au contradictoire de Mme [M] et désigné M. [L] [R], expert judiciaire, pour y procéder. 
 
Par lettre recommandée en date du 7 octobre 2021, reçue le 8 octobre 2021, la SCI SEI SELF a contacté Mme [M] en vue de connaitre ses intentions quant à la prise en charge de travaux nécessaires à faire cesser un trouble acoustique subi par Mme [W], occupant l’appartement situé au-dessous du bien objet de la vente.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SCI SEI SELF par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Paris du 19 avril 2022 et l’expert a déposé son rapport le 25 mai 2023.

Par courrier officiel du 29 mai 2024, la SCI SEI SELF a, par l’intermédiaire de son avocat, demandé à Mme [M] la prise en charge de la somme de 21 961,70 euros au titre des travaux dans la salle de bains de l’appartement et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SCI SEI SELF a fait assigner Mme [S] [M] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, la SCI SEI SELF demande au tribunal de :

condamner Mme [S] [M] au paiement de la somme de 21 961,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 jusqu’à parfait paiement,condamner Mme [S] [M] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2204 jusqu’à parfait paiement,débouter Mme [S] [M] de ses demandes,le condamner à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle soutient, au visa des articles 1104, 1112 et 1112-1 du code civil, que Mme [M] n’a pas respecté son obligation de bonne foi et d’information précontractuelle, peu important l’existence ou non d’un trouble anormal de voisinage et l’obligation ou non pour la SCI SEI SELF d’entreprendre des travaux de reprise. Elle explique que Mme [M] ne l’a pas informée des travaux ayant conduit au déplacement de la salle de bains au-dessus de la chambre de l’appartement du dessous, des nuisances causées à la voisine, et du litige en cours depuis plusieurs années, les seuls travaux mentionnés dans la promesse de vente et l’acte de vente ne concernant pas le déplacement de la salle de bains. Elle ajoute que les déclarations figurant dans les actes sont volontairement inexactes, que ce soit concernant l’absence de connaissance de sinistres, que l’absence de travaux ayant pour effet de diminuer la qualité de l’isolation phonique. Elle estime que la remise du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2019, qui mentionne des travaux non-conformes réalisés par Mme [M], est insuffisante à satisfaire à l’obligation précontractuelle d’information. Elle ajoute que le rapport de l’architecte M. [P] du 14 février 2018 est contraire au rapport d’expertise judiciaire qui constate les nuisances sonores anormales subies. 

Conformément aux articles 1240 et 1231-7 du code civil, elle indique que le préjudice consiste à la réalisation des travaux préconisés par le rapport d’expertise du 25 mai 2023 à hauteur de 21 961,70 euros, lesquels étaient nécessaires afin de faire cesser les nuisances sonores causées à la voisine. Elle ajoute qu’il y a lieu de l’indemniser de ses préjudices de jouissance et moral, liés aux désagréments des travaux et à la diminution de la surface utile de la salle de bains de 0,58m².
 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 juin 2025, Mme [S] [M] demande au tribunal de :

à titre principal,
débouter la SCI SEI SELF de ses demandes,
à titre subsidiaire,
réduire les demandes de la SCI SEI SELF à la somme de 11 129,57 euros,débouter la SCI SEI SELF de sa demande d’intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024,en toutes hypothèses,
débouter la SCI SEI SELF de sa demande portant sur la condamnation au paiement de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance et moral et sur la demande d’intérêts au taux légal,juger que seront laissés à la charge de chaque partie les frais engagés pour sa défense outre les dépens. 
A titre principal, elle soutient que la SCI SEI SELF a été informée des travaux entrepris par elle et ne démontre pas en quoi les informations indiquées auraient été déterminantes de son consentement, si bien que la demande au titre de la violation de l’information précontractuelle est infondée. A ce titre, elle fait état de la communication des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires, dont celui du 28 mars 2019 mentionne l’existence d’un contentieux relatif aux travaux réalisés par elle, lesquels étaient rappelés dans l’acte de vente, l’adverbe « notamment » démontrant le caractère non exhaustif de la liste de travaux réalisés. Elle relève qu’il n’est pas démontré en quoi l’information de la mise en place d’une expertise en vue d’une action qui n’a jamais été engagée au titre d’un trouble anormal de voisinage aurait pu être déterminante du consentement de la SCI SEI SELF. Elle estime que les travaux, ont été considérés conformes par la copropriété et son architecte au regard des normes acoustiques de l’époque de la construction, mais que seule la voisine considérait qu’ils provoquaient des nuisances désagréables. 

Elle explique par ailleurs qu’en l’absence de poursuites engagées à son encontre pour confirmer l’existence d’un trouble anormal de voisinage, aucune obligation n’existait à la charge de la SCI SEI SELF quant aux travaux litigieux. A ce titre, elle souligne que l’expert judiciaire a constaté l’absence de nuisances sonores, les mesures réalisées étant conformes à la réglementation, même si l’expert a relevé une modification des bruits d’usage, rien ne permettant de confirmer qu’ils caractérisent des troubles anormaux du voisinage. 

Enfin, elle indique que la SCI SEI SELF ne démontre pas l’imputabilité des travaux entrepris à la résolution du litige. Elle estime que la mesure d’instruction ordonnées sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile a pour finalité d’éclairer le juge en vue d’un litige éventuel, si bien qu’à titre principal, la demande doit être rejetée en l’absence de poursuite. 

Subsidiairement elle souligne que les travaux entrepris comprennent des dépenses d’amélioration ne correspondant pas aux préconisations de l’expert judiciaire, le montant devant être réduit à 13 911,96 euros, somme de laquelle il convient de déduire la TVA compte tenu de récupération de TVA dont bénéficie la demanderesse en raison de son statut. Elle relève par ailleurs que le préjudice moral et de jouissance n’est ni démontré ni caractérisé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 mars 2026.

À l'audience du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la responsabilité

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte des articles 1112-1 et 1602 du code civil que le vendeur est tenu d’une obligation d’information à l'égard de son contractant.

Notamment, aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte prévoit en outre qu’il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Le devoir d'information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.
 
En l’espèce, la SCI SEI SELF a acquis de Mme [M] l’appartement situé [Adresse 1] à Paris, pour un prix de 570 000 euros, selon acte du 29 juillet 2021, après signature d’une promesse unilatérale de vente le 5 juillet 2021.

Il est fait mention à l’article 7.3 de l’acte de vente, relatif à l’identification du bien, que la venderesse a réalisé des travaux d’aménagement intérieurs au cours de l’année 2018 « ayant consisté notamment en : la création d’un dressing sur partie de la salle de bains, la suppression de la cloison entre la cuisine et le salon et le déplacement de la cuisine dans le séjour », avec indication que la facture de la SARL Atout Peinture ayant réalisé les travaux, qui n’est pas communiquée dans le cadre de l’instance, est annexée à l’acte. Il est également mentionné que la venderesse « n’a reçu relativement à ces travaux et à ceux qui auraient pu être effectués par un précédent propriétaire aucune mise en demeure ni réclamation de la part du syndicat des copropriétaires ou de l’un ou plusieurs d’entre eux qui ne seraient pas satisfaite à ce jour ».

Par ailleurs les cinq procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires intervenues entre 2017 et 2021 ont été annexés à la promesse de vente et communiqués à la SCI SEI SELF. 

Il est enfin mentionné à la clause 15.4 que la venderesse n’a pas « connaissance de sinistres relatifs au bien ou affectant d’autre locaux dans l’ensemble immobilier et dont l’origine proviendrait du bien » et n’a « procédé à aucune modification ni remplacement de matériaux ayant pour effet de diminuer la qualité de l’isolation phonique et donc de provoquer un manquement aux obligations contractuelle inhérentes à la tranquillité de l’immeuble ».

Il s’avère qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Paris du 25 février 2020, au contradictoire de Mme [M], à la demande de Mme [W], occupante du logement situé au-dessous de l’appartement objet de la vente, se plaignant de nuisances sonores en raison des travaux réalisés par Mme [M] dans l’appartement.

Mme [M] soutient qu’elle a valablement informé la SCI SEI SELF tant de la nature des travaux réalisés, dans les actes authentiques, que de l’existence d’un contentieux à leur sujet, qui serait mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2019.

Toutefois, force est de constater d’une part, que les travaux mentionnés dans l’acte de vente n’évoquent pas le déplacement de la salle de bains, mais simplement la création d’un dressing sur une partie de la salle de bains, et qu’il est précisé que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune réclamation ou mise en demeure de la part du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire, ce qui est contraire à la réalité, compte tenu de l’expertise judiciaire en cours au moment de la vente.

D’autre part, si le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2019 comprend un point 24 « sur les procédures en cours » dans lequel il est rappelé « le syndic rapporte à l’assemblée le cas des travaux non conformes de Mme [M]. Il fait un point de la situation sur ce dossier et sur les suites envisageables », les procès-verbaux ultérieurs ne comprennent aucune mention à ce titre et cette mention ne concerne que les procédures impliquant le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, mais pas les copropriétaires entre eux.

Enfin, il n’est fait aucune mention dans les différents actes authentiques d’une mesure d’instruction judiciaire en cours portant sur les travaux de la salle de bains.

Ces éléments ne suffisent donc pas à établir l’information par Mme [M] de la procédure initiée à son encontre par Mme [W] par assignation du 20 juin 2019, soit après l’assemblée générale du 28 mars 2019, et de l’expertise judiciaire en cours, tant au jour de la promesse de vente que de la vente.

L’existence d’une expertise judiciaire, portant sur des nuisances sonores alléguées provenant de l’appartement objet de la vente, même si elle est ordonnée avant tout litige au fond, en application de l’article 145 du code de procédure civile, constitue une information ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat de vente.

Son caractère déterminant pour le consentement de l’acquéreur résulte directement des mentions de l’acte de vente relatives aux déclarations du vendeur, à la clause 15, ainsi que de la mention figurant à la clause 7.3 selon laquelle « dument informé des déclarations du vendeur précitées, l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation », faisant référence aux travaux de réaménagement intérieur effectués en 2018.

En conséquence, Mme [M] engage sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information.

Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du code civil dispose : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Il résulte de ce texte que le préjudice peut consister dans une perte de chance, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le manquement de Mme [M] à son obligation d’information a nécessairement causé un préjudice à la SCI SEI SELF, qui a, de fait, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à la suite du dépôt du rapport d’expertise, fait réaliser des travaux dans l’appartement pour un prix de 21 961,70 euros, en vue de faire cesser les nuisances, et a été privée, par l’omission de la venderesse, de la possibilité de négocier en vue d’acquérir le bien immobilier à un prix inférieur ou de conclure le contrat à des conditions plus avantageuses, en tenant compte de cette procédure en cours.

Si aucune décision de justice n’a statué sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, il convient de relever que l’expertise judiciaire met en évidence la non-conformité, sur le plan de l’isolation phonique, des travaux de la salle de bains et que l’expert a préconisé des travaux correctifs évalués à 15 000 euros hors taxe, études comprises, somme à laquelle il a estimé devoir ajouter des honoraires d’architecte à hauteur de 1 500 à 2 000 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice résultant de la perte de chance d’avoir négocié la conclusion du contrat à des conditions plus avantageuses peut être évalué à 15 000 euros.

En revanche, le préjudice de jouissance invoqué, lié aux désagréments de la mise en œuvre des travaux et à la diminution de surface utile de la salle de bains ne constitue pas un préjudice consécutif au manquement de la venderesse à son obligation d’information. La demande sera donc rejetée. 

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, selon lequel, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, et en l’absence de circonstances qui justifieraient d’avancer le point de départ des intérêts, il n’y a pas lieu de condamner Mme [M] au paiement des intérêts à compter du 29 mai 2024.

Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
 N° RG 24/11591 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C52YC

Il convient en conséquence de condamner Mme [M] à Payer à la SCI SEI SELF la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
 
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [M] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI SEI SELF les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [M] à payer à la SCI SEI SELF la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
 
CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la SCI SEI SELF la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel au titre de la perte de chance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI SEI SELF au titre de l’indemnisation du préjudice moral et de jouissance,

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la SCI SEI SELF la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE la SCI SEI SELF de ses autres demandes et prétentions.



Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026


La Greffière La Présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
 N° RG 24/11591 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52YC

N° MINUTE : 


Assignation du :
20 Septembre 2024








JUGEMENT 
rendu le 04 Juin 2026 
DEMANDERESSE

S.C.I. SEI SELF
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Cécile MERLE, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0070 et par Maître Stéphane GOUIN de la SCP LOBIER & ASSOCIES, avocat au barreau de Nimes, avocat plaidant






DÉFENDERESSE

Madame [S] [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Emilie LIMOUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1024








Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
 N° RG 24/11591 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C52YC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 4 juin 2026.


JUGEMENT

rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire, en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 juillet 2021, la SCI SEI SELF a vendu à Mme [S] [M] un bien immobilier situé [Adresse 1] à Paris (75015), pour un prix de 570 000 euros.

Selon ordonnance de référé du 25 février 2020 le président du tribunal judiciaire de Paris a, à la demande de Mme [X] [W], ordonné une mesure d’expertise acoustique au contradictoire de Mme [M] et désigné M. [L] [R], expert judiciaire, pour y procéder. 
 
Par lettre recommandée en date du 7 octobre 2021, reçue le 8 octobre 2021, la SCI SEI SELF a contacté Mme [M] en vue de connaitre ses intentions quant à la prise en charge de travaux nécessaires à faire cesser un trouble acoustique subi par Mme [W], occupant l’appartement situé au-dessous du bien objet de la vente.

Les opérations d’expertise ont été rendues communes à la SCI SEI SELF par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Paris du 19 avril 2022 et l’expert a déposé son rapport le 25 mai 2023.

Par courrier officiel du 29 mai 2024, la SCI SEI SELF a, par l’intermédiaire de son avocat, demandé à Mme [M] la prise en charge de la somme de 21 961,70 euros au titre des travaux dans la salle de bains de l’appartement et de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SCI SEI SELF a fait assigner Mme [S] [M] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, la SCI SEI SELF demande au tribunal de :

condamner Mme [S] [M] au paiement de la somme de 21 961,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 jusqu’à parfait paiement,condamner Mme [S] [M] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2204 jusqu’à parfait paiement,débouter Mme [S] [M] de ses demandes,le condamner à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle soutient, au visa des articles 1104, 1112 et 1112-1 du code civil, que Mme [M] n’a pas respecté son obligation de bonne foi et d’information précontractuelle, peu important l’existence ou non d’un trouble anormal de voisinage et l’obligation ou non pour la SCI SEI SELF d’entreprendre des travaux de reprise. Elle explique que Mme [M] ne l’a pas informée des travaux ayant conduit au déplacement de la salle de bains au-dessus de la chambre de l’appartement du dessous, des nuisances causées à la voisine, et du litige en cours depuis plusieurs années, les seuls travaux mentionnés dans la promesse de vente et l’acte de vente ne concernant pas le déplacement de la salle de bains. Elle ajoute que les déclarations figurant dans les actes sont volontairement inexactes, que ce soit concernant l’absence de connaissance de sinistres, que l’absence de travaux ayant pour effet de diminuer la qualité de l’isolation phonique. Elle estime que la remise du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2019, qui mentionne des travaux non-conformes réalisés par Mme [M], est insuffisante à satisfaire à l’obligation précontractuelle d’information. Elle ajoute que le rapport de l’architecte M. [P] du 14 février 2018 est contraire au rapport d’expertise judiciaire qui constate les nuisances sonores anormales subies. 

Conformément aux articles 1240 et 1231-7 du code civil, elle indique que le préjudice consiste à la réalisation des travaux préconisés par le rapport d’expertise du 25 mai 2023 à hauteur de 21 961,70 euros, lesquels étaient nécessaires afin de faire cesser les nuisances sonores causées à la voisine. Elle ajoute qu’il y a lieu de l’indemniser de ses préjudices de jouissance et moral, liés aux désagréments des travaux et à la diminution de la surface utile de la salle de bains de 0,58m².
 
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 juin 2025, Mme [S] [M] demande au tribunal de :

à titre principal,
débouter la SCI SEI SELF de ses demandes,
à titre subsidiaire,
réduire les demandes de la SCI SEI SELF à la somme de 11 129,57 euros,débouter la SCI SEI SELF de sa demande d’intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024,en toutes hypothèses,
débouter la SCI SEI SELF de sa demande portant sur la condamnation au paiement de 30 000 euros au titre du préjudice de jouissance et moral et sur la demande d’intérêts au taux légal,juger que seront laissés à la charge de chaque partie les frais engagés pour sa défense outre les dépens. 
A titre principal, elle soutient que la SCI SEI SELF a été informée des travaux entrepris par elle et ne démontre pas en quoi les informations indiquées auraient été déterminantes de son consentement, si bien que la demande au titre de la violation de l’information précontractuelle est infondée. A ce titre, elle fait état de la communication des procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires, dont celui du 28 mars 2019 mentionne l’existence d’un contentieux relatif aux travaux réalisés par elle, lesquels étaient rappelés dans l’acte de vente, l’adverbe « notamment » démontrant le caractère non exhaustif de la liste de travaux réalisés. Elle relève qu’il n’est pas démontré en quoi l’information de la mise en place d’une expertise en vue d’une action qui n’a jamais été engagée au titre d’un trouble anormal de voisinage aurait pu être déterminante du consentement de la SCI SEI SELF. Elle estime que les travaux, ont été considérés conformes par la copropriété et son architecte au regard des normes acoustiques de l’époque de la construction, mais que seule la voisine considérait qu’ils provoquaient des nuisances désagréables. 

Elle explique par ailleurs qu’en l’absence de poursuites engagées à son encontre pour confirmer l’existence d’un trouble anormal de voisinage, aucune obligation n’existait à la charge de la SCI SEI SELF quant aux travaux litigieux. A ce titre, elle souligne que l’expert judiciaire a constaté l’absence de nuisances sonores, les mesures réalisées étant conformes à la réglementation, même si l’expert a relevé une modification des bruits d’usage, rien ne permettant de confirmer qu’ils caractérisent des troubles anormaux du voisinage. 

Enfin, elle indique que la SCI SEI SELF ne démontre pas l’imputabilité des travaux entrepris à la résolution du litige. Elle estime que la mesure d’instruction ordonnées sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile a pour finalité d’éclairer le juge en vue d’un litige éventuel, si bien qu’à titre principal, la demande doit être rejetée en l’absence de poursuite. 

Subsidiairement elle souligne que les travaux entrepris comprennent des dépenses d’amélioration ne correspondant pas aux préconisations de l’expert judiciaire, le montant devant être réduit à 13 911,96 euros, somme de laquelle il convient de déduire la TVA compte tenu de récupération de TVA dont bénéficie la demanderesse en raison de son statut. Elle relève par ailleurs que le préjudice moral et de jouissance n’est ni démontré ni caractérisé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 mars 2026.

À l'audience du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.
 
MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la responsabilité

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il résulte des articles 1112-1 et 1602 du code civil que le vendeur est tenu d’une obligation d’information à l'égard de son contractant.

Notamment, aux termes de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte prévoit en outre qu’il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.

Le devoir d'information précontractuelle ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre partie.
 
En l’espèce, la SCI SEI SELF a acquis de Mme [M] l’appartement situé [Adresse 1] à Paris, pour un prix de 570 000 euros, selon acte du 29 juillet 2021, après signature d’une promesse unilatérale de vente le 5 juillet 2021.

Il est fait mention à l’article 7.3 de l’acte de vente, relatif à l’identification du bien, que la venderesse a réalisé des travaux d’aménagement intérieurs au cours de l’année 2018 « ayant consisté notamment en : la création d’un dressing sur partie de la salle de bains, la suppression de la cloison entre la cuisine et le salon et le déplacement de la cuisine dans le séjour », avec indication que la facture de la SARL Atout Peinture ayant réalisé les travaux, qui n’est pas communiquée dans le cadre de l’instance, est annexée à l’acte. Il est également mentionné que la venderesse « n’a reçu relativement à ces travaux et à ceux qui auraient pu être effectués par un précédent propriétaire aucune mise en demeure ni réclamation de la part du syndicat des copropriétaires ou de l’un ou plusieurs d’entre eux qui ne seraient pas satisfaite à ce jour ».

Par ailleurs les cinq procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires intervenues entre 2017 et 2021 ont été annexés à la promesse de vente et communiqués à la SCI SEI SELF. 

Il est enfin mentionné à la clause 15.4 que la venderesse n’a pas « connaissance de sinistres relatifs au bien ou affectant d’autre locaux dans l’ensemble immobilier et dont l’origine proviendrait du bien » et n’a « procédé à aucune modification ni remplacement de matériaux ayant pour effet de diminuer la qualité de l’isolation phonique et donc de provoquer un manquement aux obligations contractuelle inhérentes à la tranquillité de l’immeuble ».

Il s’avère qu’une expertise judiciaire a été ordonnée par ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Paris du 25 février 2020, au contradictoire de Mme [M], à la demande de Mme [W], occupante du logement situé au-dessous de l’appartement objet de la vente, se plaignant de nuisances sonores en raison des travaux réalisés par Mme [M] dans l’appartement.

Mme [M] soutient qu’elle a valablement informé la SCI SEI SELF tant de la nature des travaux réalisés, dans les actes authentiques, que de l’existence d’un contentieux à leur sujet, qui serait mentionné dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2019.

Toutefois, force est de constater d’une part, que les travaux mentionnés dans l’acte de vente n’évoquent pas le déplacement de la salle de bains, mais simplement la création d’un dressing sur une partie de la salle de bains, et qu’il est précisé que ces travaux n’ont fait l’objet d’aucune réclamation ou mise en demeure de la part du syndicat des copropriétaires ou d’un copropriétaire, ce qui est contraire à la réalité, compte tenu de l’expertise judiciaire en cours au moment de la vente.

D’autre part, si le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mars 2019 comprend un point 24 « sur les procédures en cours » dans lequel il est rappelé « le syndic rapporte à l’assemblée le cas des travaux non conformes de Mme [M]. Il fait un point de la situation sur ce dossier et sur les suites envisageables », les procès-verbaux ultérieurs ne comprennent aucune mention à ce titre et cette mention ne concerne que les procédures impliquant le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, mais pas les copropriétaires entre eux.

Enfin, il n’est fait aucune mention dans les différents actes authentiques d’une mesure d’instruction judiciaire en cours portant sur les travaux de la salle de bains.

Ces éléments ne suffisent donc pas à établir l’information par Mme [M] de la procédure initiée à son encontre par Mme [W] par assignation du 20 juin 2019, soit après l’assemblée générale du 28 mars 2019, et de l’expertise judiciaire en cours, tant au jour de la promesse de vente que de la vente.

L’existence d’une expertise judiciaire, portant sur des nuisances sonores alléguées provenant de l’appartement objet de la vente, même si elle est ordonnée avant tout litige au fond, en application de l’article 145 du code de procédure civile, constitue une information ayant un lien direct et nécessaire avec le contrat de vente.

Son caractère déterminant pour le consentement de l’acquéreur résulte directement des mentions de l’acte de vente relatives aux déclarations du vendeur, à la clause 15, ainsi que de la mention figurant à la clause 7.3 selon laquelle « dument informé des déclarations du vendeur précitées, l’acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle de cette situation », faisant référence aux travaux de réaménagement intérieur effectués en 2018.

En conséquence, Mme [M] engage sa responsabilité pour manquement à son obligation d’information.

Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du code civil dispose : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Il résulte de ce texte que le préjudice peut consister dans une perte de chance, dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, le manquement de Mme [M] à son obligation d’information a nécessairement causé un préjudice à la SCI SEI SELF, qui a, de fait, dans le cadre de l’expertise judiciaire, à la suite du dépôt du rapport d’expertise, fait réaliser des travaux dans l’appartement pour un prix de 21 961,70 euros, en vue de faire cesser les nuisances, et a été privée, par l’omission de la venderesse, de la possibilité de négocier en vue d’acquérir le bien immobilier à un prix inférieur ou de conclure le contrat à des conditions plus avantageuses, en tenant compte de cette procédure en cours.

Si aucune décision de justice n’a statué sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, il convient de relever que l’expertise judiciaire met en évidence la non-conformité, sur le plan de l’isolation phonique, des travaux de la salle de bains et que l’expert a préconisé des travaux correctifs évalués à 15 000 euros hors taxe, études comprises, somme à laquelle il a estimé devoir ajouter des honoraires d’architecte à hauteur de 1 500 à 2 000 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le préjudice résultant de la perte de chance d’avoir négocié la conclusion du contrat à des conditions plus avantageuses peut être évalué à 15 000 euros.

En revanche, le préjudice de jouissance invoqué, lié aux désagréments de la mise en œuvre des travaux et à la diminution de surface utile de la salle de bains ne constitue pas un préjudice consécutif au manquement de la venderesse à son obligation d’information. La demande sera donc rejetée. 

Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, selon lequel, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement, et en l’absence de circonstances qui justifieraient d’avancer le point de départ des intérêts, il n’y a pas lieu de condamner Mme [M] au paiement des intérêts à compter du 29 mai 2024.

Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
 N° RG 24/11591 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C52YC

Il convient en conséquence de condamner Mme [M] à Payer à la SCI SEI SELF la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
 
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [M] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI SEI SELF les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Mme [M] à payer à la SCI SEI SELF la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
 
CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la SCI SEI SELF la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel au titre de la perte de chance, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI SEI SELF au titre de l’indemnisation du préjudice moral et de jouissance,

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la SCI SEI SELF la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE la SCI SEI SELF de ses autres demandes et prétentions.



Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026


La Greffière La Présidente

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• 16 juin 2026 · Tribunal des activités économiques de Marseille · n° 2025F01184

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:58:20.275Z.