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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 8 juillet 2026, n° 24/01885

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

COLIBRI

Exposé du litige

***

EXPOSE DU LITIGE

Par actes authentiques du 9 juin 2023, la SARL COLIBRI a vendu à Mme [X] [S] les quatre lots de copropriétés suivants, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] : 
- le lot n°5, à savoir un local d’habitation au 1er étage porte droite du bâtiment A, d’une superficie carrez de 25,90 m²,
- le lot n°7, à savoir un local d’habitation au 2ème étage porte droite du bâtiment A, d’une superficie carrez de 22,70 m²,
- ainsi que les lots n°205 et 206, à savoir deux places de stationnement extérieur. 

Le 17 octobre 2023, mandaté par la nouvelle propriétaire, le cabinet BATIMENT EXPERTISE a procédé à un mesurage de la superficie des locaux d’habitations et a retenu une superficie de 24,08 m² pour le lot n°5 et de 17,97 m² pour le lot n°7.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 décembre 2023, Mme [S] a mis en demeure la société COLIBRI de lui verser la somme de 23.158,61 euros au titre de son préjudice financier lié à la moindre superficie du bien acquis. 

Cette mise en demeure étant restée vaine, par exploit d’huissier du 29 janvier 2024, Mme [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société COLIBRI aux fins essentielles d’obtenir la réparation de son préjudice. 

Par ordonnance en date du 8 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné M. [R] [U] à cette fin, lequel a déposé son rapport le 10 octobre 2025. 
Décision du 08 Juillet 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/01885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33IV

Le 15 décembre 2025, la société défenderesse a saisi le juge de la mise en état un incident aux fins d’irrecevabilité des demandes en annulation ou, subsidiairement, en résolution de la vente du lot n°7, faute de publication au fichier immobilier, lequel incident a été joint au fond par mention au dossier le 18 décembre 2025. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, Mme [S] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1104, 1112 et suivants et 1130 et suivant du code civil
Vu l’article L.111-1 du Code de la consommation,
Vu les articles 1603 et 1224 du code civil,
Vu l’article 1178 du code civil,
Vu l’article 1229 du code civil,
Vu les articles 1352-5 et 1352-7 du code civil,
Vu l’article 1217 du Code civil,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965
- Déclarer Madame [X] [S] recevable et bien fondée en ses demandes.
- Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société COLIBRI,
A titre principal :
- Annuler la vente conclue selon acte authentique reçu par Me [M] [L], Notaire de la SELARL « [L] NOTAIRES ASSOCIES », à [Localité 1], le 09 juin 2023, entre
La société COLIBRI, Société à Responsabilité Limitée au capital de 1.000 euros, dont le numéro unique d’identification SIREN est le 852 197 938 RCS [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 4], et dont l’adresse effective communiquée le 19 janvier 2024 est le [Adresse 5], représenté par son Gérant,
Et
Madame [X], [V] [S], née le 28 mars 1991 à [Localité 5] (44), de nationalité française, souscripteur en assurance, demeurant [Adresse 6],
Portant sur :
Le lot numéro sept (7) situé dans le bâtiment A, constitué d’un local d’habitation situé au deuxième étage, porte droite sur le palier, et les sept cent vingt-quatre /dix millièmes (724 /10000 èmes) des parties communes générales.
Le lot numéro deux-cent-six (206) constitué d’un emplacement de voiture extérieur situé au rez-de-chaussée dans la cour commune, et les quarante-cinq /dix millièmes (45 /10000 èmes) des parties communes générales
Dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Localité 6] (SEINE-ET-MARNE) (77310) [Adresse 3]
Figurant ainsi au cadastre : Section AX - N° [Cadastre 1] - Lieudit [Adresse 7] - Surface 00 ha 07 a 39 ca.
A titre subsidiaire :
- Prononcer la résolution de la vente conclue selon acte authentique reçu par Me [M] [L], Notaire de la SELARL « [L] NOTAIRES ASSOCIES », à [Localité 1], le 09 juin 2023, entre La société COLIBRI, Société à Responsabilité Limitée au capital de 1.000 euros, dont le numéro unique d’identification SIREN est le 852 197 938 RCS [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 4], et dont l’adresse effective communiquée le 19 janvier 2024 est le [Adresse 5], représenté par son Gérant,
Et
Madame [X], [V] [S], née le 28 mars 1991 à [Localité 5] (44), de nationalité française, souscripteur en assurance, demeurant [Adresse 6],
Portant sur :
Le lot numéro sept (7) situé dans le bâtiment A, constitué d’un local d’habitation situé au deuxième étage, porte droite sur le palier, et les sept cent vingt-quatre /dix millièmes (724 /10000 èmes) des parties communes générales.
Le lot numéro deux-cent-six (206) constitué d’un emplacement de voiture extérieur situé au rez-de-chaussée dans la cour commune, et les quarante-cinq /dix millièmes (45 /10000 èmes) des parties communes générales Dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Localité 6] (SEINE-ET-MARNE) [Localité 7] [Adresse 3]
Figurant ainsi au cadastre : Section AX - N° [Cadastre 1] - Lieudit [Adresse 7] - Surface 00 ha 07 a 39 ca.
Au titre de l’annulation ou de la résolution du contrat de vente des lots n°7 et 206 :
Condamner la société COLIBRI à payer à Madame [X] [S] la somme totale de 75.696,38 euros, à titre de restitution des sommes réglées à l’occasion de l’acquisition des lots n°7 et 206.
- Dire et juger que la somme de 43.000 euros portera intérêt au taux légal à compter du 09 juin 2023.
A titre infiniment subsidiaire :
- Condamner la société COLIBRI à payer à Madame [X] [S] la somme de 11.189,50 euros au titre de la différence de superficie habitable du lot n°7
En tout état de cause :
- Condamner à la société COLIBRI à verser à Madame [X] [S] les sommes de : 21.959,11 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
9.180 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de son manque à gagner,
5.000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
- Condamner la société COLIBRI à verser à Madame [X] [S] la somme de 10.409 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.
- Condamner la société COLIBRI aux entiers dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Anne MAS, pour ceux dont elle aura fait l’avance, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Sur l’incident, Mme [S] prend acte dans le corps de ses écritures, que la société défenderesse s’en désiste. 

Sur le fond, Mme [S] sollicite à titre principal l’annulation de la vente des lots n°7 et 206 précités. 

Elle soutient que la qualité essentielle du lot n°7, situé dans les combles de l’immeuble et doté de poutres apparentes, vendu comme étant un « local d’habitation à aménager » était d’être à usage d’habitation notamment voire essentiellement locative, dans la mesure où il avait été présenté comme un produit d’investissement locatif, par une société MRZ liée à la société COLIBRI comme étant son mandataire, et qu’elle l’a acquis uniquement dans ce but. 

Elle soutient également que pour permettre sa mise en location, la ville de sa localisation impose le respect du Règlement sanitaire départemental de la Seine et Marne, lequel prévoit, notamment, l’obligation d’une hauteur moyenne sous plafond ne devant pas être inférieure à 2 m 20, soit une donnée également prévue par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, applicable au jour de la vente litigieuse, et souligne que cette condition n’étant pas remplie, se prévalent sur ce point des conclusions de l’expertise judiciaire, elle n’a pu se voir être autorisée à mettre ledit bien en location. 

Elle estime que la société COLIBRI, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer cette difficulté, rappelant que la commercialisation du bien le présentait comme source de revenus locatifs, et qu’au delà, en toute hypothèse, faute de répondre aux conditions départementales d’habitabilité, le lot n°7 ne pouvait davantage répondre à l’usage d’habitation. 

Mme [S] se prévaut par ailleurs des termes de l’acte notarié pour conclure que la destination d’habitation de l’immeuble et la nécessité de travaux d’isolation et d’aménagement étaient entrés dans le champ contractuel, pour en déduire qu’il appartenait dès lors à la société défenderesse de s’enquérir de la hauteur sous plafond des lots bruts qui découlerait desdits travaux, indispensables pour transformer le bien en local d’habitation. 

Elle estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé de procédure à l’encontre du refus opposé de louer le bien, qui aurait été longue et coûteuse. 

Elle en déduit que son consentement à l’acquisition du lot de copropriété n°7 et de son accessoire, le lot n°206, a été trompé par le comportement dolosif de la société COLIBRI et que l’erreur commise portait sur l’élément essentiel que constituait l’habitabilité dudit immeuble et la faculté d’en tirer un revenu locatif.

A titre subsidiaire, Mme [S] sollicite la résolution des ventes litigieuses, pour manquement à l’obligation de délivrance conforme, se prévalant des mêmes moyens tenant à la qualité alléguée de « local d’habitation à aménager » et à « usage d’habitation » du lot n°7, et du non-respect de cette qualité eu égard au non-respect des conditions d’habitabilité afférentes à la hauteur moyenne sous plafond posées par le Règlement sanitaire départemental de la Seine-et-Marne et par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002. 

Subséquemment à l’annulation ou à la résolution des ventes litigieuses, Mme [S] sollicite la restitution de diverses sommes engagées, au titre des conséquences financières, ainsi que la réparation de ses préjudices tant financier, que de perte de chance de louer le lot n°7, ainsi enfin que de celui moral, soutenant avoir développé un syndrome dépressif subséquent aux difficultés survenues dans le cadre de ces opérations commerciales mises en échec. 

A titre infiniment subsidiaire, Mme [S] sollicite la réfaction du prix de vente du lot n°7, au visa de l’article 46 de loi du 10 juillet 1965.
Décision du 08 Juillet 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/01885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33IV

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, la société COLIBRI demande au tribunal de :
« Vu les articles 1104, 112, 1112-1, 1130 et suivant du code civil,
Vu les articles 1603 et suivants du code civil,
Vu l’article 4 du décret du 30 janvier 2002,
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,
-PRENDRE ACTE du désistement de la société COLIBRI de son incident selon conclusions d’incident signifiées le 15 décembre 2025 ;
- DEBOUTER Madame [X] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment
o de sa demande en annulation ou, à défaut, résolution de la vente du lot n°7 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8]. ;
o de ses demandes en restitution et réparation des prétendus préjudices, dont la perte de chance et le préjudice moral
A défaut et si par impossible la vente du lot n°7 serait annulée ou résolue,
-ECARTER l’exécution provisoire de plein droit compte tenu des conséquences manifestement excessives qu’emporteraient l’annulation ou résolution d’une vente ;
En tout état de cause,
-CONDAMNER Madame [X] [S] à payer à la société COLIBRI la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER Madame [X] [S] aux entiers dépens, dont les frais d’expertise, dont distraction au profit de Me Mario Gonzalez, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Rappelant que le critère de la « hauteur moyenne sous plafond » prévue tant par le règlement sanitaire départemental de la Seine et Marne que le décret du 20 janvier 2022 ne répond à aucune méthode de calcul précise par ces textes, et soulignant que l’expert judiciaire a d’abord conclu à une hauteur moyenne de 2,27 mètres pour le lot n°7 avant de re-calculer cette hauteur selon sa mission complémentaire sollicitée par Mme [S] et de retenir une valeur certes moindre mais ne reposant sur aucune base de calcul légale ou réglementaire, la société COLIBRI estime qu’il appartenait à la demanderesse de contester le refus de permis de louer qui lui a été opposé, ce dont elle ne justifie pas.

Sur la demande de nullité de la vente des lots n°7 et 206, la société COLIBRI soutient avoir vendu un local à usage d’habitation à aménager, sans que l’acte de vente ne mentionne comme qualité essentielle du bien la possibilité d’une mise en location ni ne comporte d’engagement de résultat de sa part sur ce point de cette mise en location. 

Elle en déduit que Mme [S] ne peut valablement invoquer une quelconque intention dolosive, le lot n°7 ayant été vendu à l’état brut, la hauteur sous plafond n’étant donc nullement figée contractuellement puisque dépendant des travaux d’aménagement à mener, soulignant enfin que la hauteur moyenne calculée par l’expert judiciaire, selon une méthode qu’elle conteste, l’a été postérieurement à l’exécution desdits travaux, dont elle n’avait au demeurant pas la charge, de sorte que cet élément ne pouvait être préexistant à la vente. 

Elle prétend que l’acte notarié ne contient aucun élément quant à la prétendue volonté de Mme [S] de mettre le bien litigieux en location et quant au caractère déterminant de cette condition pour son consentement. 

Elle se prévaut enfin de ce qu’en toute hypothèse, à supposer avérée une non-conformité de la hauteur moyenne sous plafond du lot litigieux, cela ne suffit pas à caractériser l’impropriété du bien à usage d’habitation. 

Sur la demande subsidiaire de résolution des ventes litigieuses, la société COLIBRI conclut également au rejet, se prévalent en substance des mêmes moyens de défense tenant à l’absence d’intégration du champ contractuel des conditions tenant à l’habitabilité et à la mise en location du bien, et ajoutant que le refus de permis de louer n’emporte pas qualification définitive dudit lot n°7, après aménagement, en logement indécent ou inhabitable.

Enfin, elle relève l’absence de caractérisation et de justification des demandes en paiement au titre des prétendues restitutions financières ainsi que des demandes en indemnisation. 

Sur la demande, infiniment subsidiaire, en réfaction du prix, la société COLIBRI ne la conteste pas dans son principe mais relève que le calcul de Mme [S] est erroné. 

Elle soutient que la superficie privative à mesurer doit tenir compte des travaux d’isolation effectués de sorte que la réduction du prix n’est pas de 27,8% mais de 5,2%, et chiffre à 2.093 euros la réduction de prix pouvant être accordée. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 janvier 2026.

L'affaire, appelée à l'audience du 05 mai 2026, a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incident joint au fond 

Aux termes de ses dernières écritures, la société COLIBRI indique se désister de sa demande d’incident, devenue sans objet, ce qui sera constaté au dispositif du présent jugement. 

Sur les demandes en annulation ou en résolution des ventes des lots n°7 et 206 

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L'article 1139 de ce même code prévoit que « L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. »

L'article 1178 du même code dispose que « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a une obligation de délivrance de la chose vendue, et ce de manière conforme à ce qui a été contractuellement prévu. 

En vertu de l’article 1244 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. 

Les articles 1217, 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil disposent respectivement que : 
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. », « A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. », « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » et « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. ».

L'article 9 du code de procédure civile énonce qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

Sur ce, 

Aux termes de l’acte de vente du 09 juin 2023 litigieux, le lot n°7 était désigné ainsi : « dans le bâtiment A, situé au deuxième étage, porte droite sur le palier, ce lot consiste en un local d’habitation à aménager », avec cette précision que « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage ». 

L’acte prévoyait également des dispositions « sur le changement d’usage ou de destination », avec notamment un sous-paragraphe intitulé meublé de tourisme - information » selon lequel il était précisé que « l’acquéreur entend éventuellement louer le bien pendant des périodes de courte durée, comme différents sites internet le proposent ». 

Enfin, il était mentionné, au sous-paragraphe « notion de logement décent » que « l’acquéreur est averti qu’aux termes des dispositions du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 et de ceux subséquents, le logement dit « décent » se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin-cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un water-closet séparé. 
(…)
Etant précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal judiciaire. 

De plus, l’acquéreur est averti que le règlement sanitaire départemental peut prévoir des prescriptions spécifiques à l’entretien, l’utilisation et l’aménagement des locaux d’habitation qu’il devra respecter. Etant précisé que les règles du règlement sanitaire prévalent lorsqu’elles sont plus strictes que celles du décret. 
Le vendeur déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé.(...) ». 

Il s’évince ainsi et en premier lieu, de la lecture combinée de ces clauses de l’acte de vente querellé que le bien objet du contrat était un local à usage d’habitation à aménager, c’est à dire qu’il devait, au moment de la conclusion dudit acte, être habitable sous condition de réalisation de travaux d’aménagements idoines. 

La demanderesse ne conteste pas l’état « brut » du bien à l’initial, ni la nécessité de travaux. 

Or, rien ne permet en l’état des pièces produites que ces conditions n’étaient pas réunies au moment de la conclusion de l’acte de vente. 

Il s’en évince en deuxième lieu que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, la mise en location du bien une fois les travaux d’aménagement terminés, n’était pas une condition déterminante de son consentement à l’achat dès lors que cette possibilité est présentée dans l’acte comme une éventualité. 

Si elle produit la brochure commerciale concernant cette opération d’investissement locatif, ce seul élément est insuffisant à établir qu’il s’agissait, pour l’intéressée, d’un élément déterminant de son consentement à l’acquisition. 

Au demeurant sur ce point, le tribunal relève que cette commercialisation était l’œuvre de la société MRZ, distincte juridiquement de la société COLIBRI nonobstant des gérants communs à chacune d’entre elles dont la qualité prétendue de mandataire de la société défenderesse n’est pas démontrée, et que cette société MRZ, seule débitrice d’une obligation de conseil quant aux risques subséquents à un tel investissement, n’a pas été attraite à la cause. 

Il s’évince en troisième lieu des termes contractuels précités qu’en toute hypothèse, Mme [S] a été informée de l’obligation du respect des normes du logement décent posées par le décret du 04 janvier 2002 ainsi que des critères du règlement sanitaire départemental, pour permettre la mise en location du bien, une fois les travaux d’aménagement achevés, et dont il n’est ni prétendu ni justifié que la société COLIBRI devait en assurer l’exécution. 

Enfin, il ne peut qu’être relevé que la difficulté liée à la hauteur sous plafond du lot n°7 et le refus subséquent d’autorisation de louer opposé à Mme [S] sont des éléments postérieurs à la conclusion du contrat de vente, de sorte qu’il ne saurait être retenu un quelconque vice du consentement sur ces points au moment de la conclusion de l’acte. 

Dans ces conditions, la demande d’annulation de la vente des lots n°7 et 206 formée par Mme [S] ne saurait prospérer et devra être rejetée. 

Pour les mêmes motifs, aucun manquement de la société COLIBRI à son obligation de délivrance ne peut être considéré comme caractérisé de sorte que sa demande en résolution du contrat précité ne pourra davantage être accueilli. 

Ses demandes indemnitaires, présentées au dispositif de ses écritures « en tout état de cause » mais au soutien desquelles elle se prévaut des mêmes manquements de la société COLIBRI que ceux examinés supra, et jugés comme non établis, seront également rejetées. 

Sur la demande en réduction du prix de vente du lot n°7

Il résulte de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l'acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’alinéa 3 de cet article combiné à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 exclut les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² du mesurage dit Carrez. 

Sur ce, 

Pour mémoire, rappelons que l’acte authentique de vente faisait mention, pour le bien litigieux, d’une surface de 22,70 m².
Or, aux termes de l’expertise judiciaire diligentée, dont les conclusions ne sont pas contestées sur ce point, il a été conclu à une surface privative de 21,53 m² avant aménagement, et de 16,39 m² après aménagement, soit un écart de 5,2 %.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse sur ce point, il convient pour apprécier l’éventuelle erreur de mesurage de prendre en compte la surface du lot dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la vente, à savoir « à aménager » et de la comparer avec celle, calculée apr l’expert judiciaire, dans la même situation. 

Il doit donc être retenu une surface réelle de 21,53 m². 

L’écart entre la surface Carrez réelle au jour de la vente et la surface stipulée dans l’acte de vente querellé est donc de 1,17 m2 (22,70 – 21,53). 

Il est supérieur au vingtième de la surface stipulée qui est de 1,13 (22,70/20).

La demande en réduction de prix formée par Mme [S] est donc justifiée, dans son principe. 

La formule de réduction proportionnelle suivante doit enfin être appliquée pour déterminer le montant de la réduction du prix de vente :

Prix de la surface Carrez stipulée
Ecart de surface Carrez constaté x ---------------------------------
Surface Carrez stipulée

Le prix de vente mentionné à l’acte de vente se rapportant tant au lot n°7 qu’à celui n°206 (pour lequel aucune demande n’est formée au titre de la réduction), il convient de retenir un prix de 40.250 euros pour le seul lot n°7, chiffre retenu par les deux parties dans leurs écritures respectives. 

La société COLIBRI a vendu 22,70 m² au prix de 40.250 euros, soit à un prix au m² de 1.774 euros arrondis. 

Dans ces conditions et conformément aux termes de ses dernières écritures, elle doit restituer à Mme [S] la somme de 2.093 euros au titre de la réduction de prix du lot n°7. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d'expertise et frais d'expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522). 

Décision du 08 Juillet 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/01885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33IV

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant partiellement, la société COLIBRI devra être condamnée aux dépens, incluant els frais d’expertise judiciaire, et dont distraction au profit de Me Anne MAS, ainsi qu’à régler à la demanderesse une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la société COLIBRI de sa demande d’incident, devenue sans objet, 

REJETTE les demandes de Mme [X] [S] en annulation et en résolution de la vente du 09 juin 2023 ainsi que celels subséquentes en restitution et en indemnisation, 

CONDAMNE la SARL COLIBRI à verser à Mme [X] [S] la somme de 2.093 euros au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot n°7 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4],

CONDAMNE la SARL COLIBRI à payer à Mme [X] [S] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL COLIBRI aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et dont distraction au profit de Me Anne MAS, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre

 
N° RG 24/01885 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C33IV

N° MINUTE : 




Assignation du :
29 Janvier 2024









JUGEMENT 
rendu le 08 Juillet 2026 
DEMANDERESSE

Madame [X] [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Anne MAS, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #A0286, et Me Corinne ROUX, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. COLIBRI
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0460








Décision du 08 Juillet 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/01885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33IV


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 05 Mai 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 08 Juillet 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition
Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par actes authentiques du 9 juin 2023, la SARL COLIBRI a vendu à Mme [X] [S] les quatre lots de copropriétés suivants, au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] : 
- le lot n°5, à savoir un local d’habitation au 1er étage porte droite du bâtiment A, d’une superficie carrez de 25,90 m²,
- le lot n°7, à savoir un local d’habitation au 2ème étage porte droite du bâtiment A, d’une superficie carrez de 22,70 m²,
- ainsi que les lots n°205 et 206, à savoir deux places de stationnement extérieur. 

Le 17 octobre 2023, mandaté par la nouvelle propriétaire, le cabinet BATIMENT EXPERTISE a procédé à un mesurage de la superficie des locaux d’habitations et a retenu une superficie de 24,08 m² pour le lot n°5 et de 17,97 m² pour le lot n°7.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 décembre 2023, Mme [S] a mis en demeure la société COLIBRI de lui verser la somme de 23.158,61 euros au titre de son préjudice financier lié à la moindre superficie du bien acquis. 

Cette mise en demeure étant restée vaine, par exploit d’huissier du 29 janvier 2024, Mme [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris la société COLIBRI aux fins essentielles d’obtenir la réparation de son préjudice. 

Par ordonnance en date du 8 janvier 2025, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et a désigné M. [R] [U] à cette fin, lequel a déposé son rapport le 10 octobre 2025. 
Décision du 08 Juillet 2026
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Le 15 décembre 2025, la société défenderesse a saisi le juge de la mise en état un incident aux fins d’irrecevabilité des demandes en annulation ou, subsidiairement, en résolution de la vente du lot n°7, faute de publication au fichier immobilier, lequel incident a été joint au fond par mention au dossier le 18 décembre 2025. 

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 janvier 2026, Mme [S] demande au tribunal de :
« Vu les articles 1104, 1112 et suivants et 1130 et suivant du code civil
Vu l’article L.111-1 du Code de la consommation,
Vu les articles 1603 et 1224 du code civil,
Vu l’article 1178 du code civil,
Vu l’article 1229 du code civil,
Vu les articles 1352-5 et 1352-7 du code civil,
Vu l’article 1217 du Code civil,
Vu l’article 1231-1 du Code civil,
Vu l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965
- Déclarer Madame [X] [S] recevable et bien fondée en ses demandes.
- Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par la société COLIBRI,
A titre principal :
- Annuler la vente conclue selon acte authentique reçu par Me [M] [L], Notaire de la SELARL « [L] NOTAIRES ASSOCIES », à [Localité 1], le 09 juin 2023, entre
La société COLIBRI, Société à Responsabilité Limitée au capital de 1.000 euros, dont le numéro unique d’identification SIREN est le 852 197 938 RCS [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 4], et dont l’adresse effective communiquée le 19 janvier 2024 est le [Adresse 5], représenté par son Gérant,
Et
Madame [X], [V] [S], née le 28 mars 1991 à [Localité 5] (44), de nationalité française, souscripteur en assurance, demeurant [Adresse 6],
Portant sur :
Le lot numéro sept (7) situé dans le bâtiment A, constitué d’un local d’habitation situé au deuxième étage, porte droite sur le palier, et les sept cent vingt-quatre /dix millièmes (724 /10000 èmes) des parties communes générales.
Le lot numéro deux-cent-six (206) constitué d’un emplacement de voiture extérieur situé au rez-de-chaussée dans la cour commune, et les quarante-cinq /dix millièmes (45 /10000 èmes) des parties communes générales
Dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Localité 6] (SEINE-ET-MARNE) (77310) [Adresse 3]
Figurant ainsi au cadastre : Section AX - N° [Cadastre 1] - Lieudit [Adresse 7] - Surface 00 ha 07 a 39 ca.
A titre subsidiaire :
- Prononcer la résolution de la vente conclue selon acte authentique reçu par Me [M] [L], Notaire de la SELARL « [L] NOTAIRES ASSOCIES », à [Localité 1], le 09 juin 2023, entre La société COLIBRI, Société à Responsabilité Limitée au capital de 1.000 euros, dont le numéro unique d’identification SIREN est le 852 197 938 RCS [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 4], et dont l’adresse effective communiquée le 19 janvier 2024 est le [Adresse 5], représenté par son Gérant,
Et
Madame [X], [V] [S], née le 28 mars 1991 à [Localité 5] (44), de nationalité française, souscripteur en assurance, demeurant [Adresse 6],
Portant sur :
Le lot numéro sept (7) situé dans le bâtiment A, constitué d’un local d’habitation situé au deuxième étage, porte droite sur le palier, et les sept cent vingt-quatre /dix millièmes (724 /10000 èmes) des parties communes générales.
Le lot numéro deux-cent-six (206) constitué d’un emplacement de voiture extérieur situé au rez-de-chaussée dans la cour commune, et les quarante-cinq /dix millièmes (45 /10000 èmes) des parties communes générales Dépendant de l’ensemble immobilier situé à [Localité 6] (SEINE-ET-MARNE) [Localité 7] [Adresse 3]
Figurant ainsi au cadastre : Section AX - N° [Cadastre 1] - Lieudit [Adresse 7] - Surface 00 ha 07 a 39 ca.
Au titre de l’annulation ou de la résolution du contrat de vente des lots n°7 et 206 :
Condamner la société COLIBRI à payer à Madame [X] [S] la somme totale de 75.696,38 euros, à titre de restitution des sommes réglées à l’occasion de l’acquisition des lots n°7 et 206.
- Dire et juger que la somme de 43.000 euros portera intérêt au taux légal à compter du 09 juin 2023.
A titre infiniment subsidiaire :
- Condamner la société COLIBRI à payer à Madame [X] [S] la somme de 11.189,50 euros au titre de la différence de superficie habitable du lot n°7
En tout état de cause :
- Condamner à la société COLIBRI à verser à Madame [X] [S] les sommes de : 21.959,11 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,
9.180 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de son manque à gagner,
5.000 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
- Condamner la société COLIBRI à verser à Madame [X] [S] la somme de 10.409 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.
- Condamner la société COLIBRI aux entiers dépens, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Anne MAS, pour ceux dont elle aura fait l’avance, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Sur l’incident, Mme [S] prend acte dans le corps de ses écritures, que la société défenderesse s’en désiste. 

Sur le fond, Mme [S] sollicite à titre principal l’annulation de la vente des lots n°7 et 206 précités. 

Elle soutient que la qualité essentielle du lot n°7, situé dans les combles de l’immeuble et doté de poutres apparentes, vendu comme étant un « local d’habitation à aménager » était d’être à usage d’habitation notamment voire essentiellement locative, dans la mesure où il avait été présenté comme un produit d’investissement locatif, par une société MRZ liée à la société COLIBRI comme étant son mandataire, et qu’elle l’a acquis uniquement dans ce but. 

Elle soutient également que pour permettre sa mise en location, la ville de sa localisation impose le respect du Règlement sanitaire départemental de la Seine et Marne, lequel prévoit, notamment, l’obligation d’une hauteur moyenne sous plafond ne devant pas être inférieure à 2 m 20, soit une donnée également prévue par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002, applicable au jour de la vente litigieuse, et souligne que cette condition n’étant pas remplie, se prévalent sur ce point des conclusions de l’expertise judiciaire, elle n’a pu se voir être autorisée à mettre ledit bien en location. 

Elle estime que la société COLIBRI, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, ne pouvait ignorer cette difficulté, rappelant que la commercialisation du bien le présentait comme source de revenus locatifs, et qu’au delà, en toute hypothèse, faute de répondre aux conditions départementales d’habitabilité, le lot n°7 ne pouvait davantage répondre à l’usage d’habitation. 

Mme [S] se prévaut par ailleurs des termes de l’acte notarié pour conclure que la destination d’habitation de l’immeuble et la nécessité de travaux d’isolation et d’aménagement étaient entrés dans le champ contractuel, pour en déduire qu’il appartenait dès lors à la société défenderesse de s’enquérir de la hauteur sous plafond des lots bruts qui découlerait desdits travaux, indispensables pour transformer le bien en local d’habitation. 

Elle estime qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir engagé de procédure à l’encontre du refus opposé de louer le bien, qui aurait été longue et coûteuse. 

Elle en déduit que son consentement à l’acquisition du lot de copropriété n°7 et de son accessoire, le lot n°206, a été trompé par le comportement dolosif de la société COLIBRI et que l’erreur commise portait sur l’élément essentiel que constituait l’habitabilité dudit immeuble et la faculté d’en tirer un revenu locatif.

A titre subsidiaire, Mme [S] sollicite la résolution des ventes litigieuses, pour manquement à l’obligation de délivrance conforme, se prévalant des mêmes moyens tenant à la qualité alléguée de « local d’habitation à aménager » et à « usage d’habitation » du lot n°7, et du non-respect de cette qualité eu égard au non-respect des conditions d’habitabilité afférentes à la hauteur moyenne sous plafond posées par le Règlement sanitaire départemental de la Seine-et-Marne et par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002. 

Subséquemment à l’annulation ou à la résolution des ventes litigieuses, Mme [S] sollicite la restitution de diverses sommes engagées, au titre des conséquences financières, ainsi que la réparation de ses préjudices tant financier, que de perte de chance de louer le lot n°7, ainsi enfin que de celui moral, soutenant avoir développé un syndrome dépressif subséquent aux difficultés survenues dans le cadre de ces opérations commerciales mises en échec. 

A titre infiniment subsidiaire, Mme [S] sollicite la réfaction du prix de vente du lot n°7, au visa de l’article 46 de loi du 10 juillet 1965.
Décision du 08 Juillet 2026
2ème chambre civile
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Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 janvier 2026, la société COLIBRI demande au tribunal de :
« Vu les articles 1104, 112, 1112-1, 1130 et suivant du code civil,
Vu les articles 1603 et suivants du code civil,
Vu l’article 4 du décret du 30 janvier 2002,
Vu l’article 514-1 du code de procédure civile,
-PRENDRE ACTE du désistement de la société COLIBRI de son incident selon conclusions d’incident signifiées le 15 décembre 2025 ;
- DEBOUTER Madame [X] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment
o de sa demande en annulation ou, à défaut, résolution de la vente du lot n°7 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 8]. ;
o de ses demandes en restitution et réparation des prétendus préjudices, dont la perte de chance et le préjudice moral
A défaut et si par impossible la vente du lot n°7 serait annulée ou résolue,
-ECARTER l’exécution provisoire de plein droit compte tenu des conséquences manifestement excessives qu’emporteraient l’annulation ou résolution d’une vente ;
En tout état de cause,
-CONDAMNER Madame [X] [S] à payer à la société COLIBRI la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
-CONDAMNER Madame [X] [S] aux entiers dépens, dont les frais d’expertise, dont distraction au profit de Me Mario Gonzalez, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

Rappelant que le critère de la « hauteur moyenne sous plafond » prévue tant par le règlement sanitaire départemental de la Seine et Marne que le décret du 20 janvier 2022 ne répond à aucune méthode de calcul précise par ces textes, et soulignant que l’expert judiciaire a d’abord conclu à une hauteur moyenne de 2,27 mètres pour le lot n°7 avant de re-calculer cette hauteur selon sa mission complémentaire sollicitée par Mme [S] et de retenir une valeur certes moindre mais ne reposant sur aucune base de calcul légale ou réglementaire, la société COLIBRI estime qu’il appartenait à la demanderesse de contester le refus de permis de louer qui lui a été opposé, ce dont elle ne justifie pas.

Sur la demande de nullité de la vente des lots n°7 et 206, la société COLIBRI soutient avoir vendu un local à usage d’habitation à aménager, sans que l’acte de vente ne mentionne comme qualité essentielle du bien la possibilité d’une mise en location ni ne comporte d’engagement de résultat de sa part sur ce point de cette mise en location. 

Elle en déduit que Mme [S] ne peut valablement invoquer une quelconque intention dolosive, le lot n°7 ayant été vendu à l’état brut, la hauteur sous plafond n’étant donc nullement figée contractuellement puisque dépendant des travaux d’aménagement à mener, soulignant enfin que la hauteur moyenne calculée par l’expert judiciaire, selon une méthode qu’elle conteste, l’a été postérieurement à l’exécution desdits travaux, dont elle n’avait au demeurant pas la charge, de sorte que cet élément ne pouvait être préexistant à la vente. 

Elle prétend que l’acte notarié ne contient aucun élément quant à la prétendue volonté de Mme [S] de mettre le bien litigieux en location et quant au caractère déterminant de cette condition pour son consentement. 

Elle se prévaut enfin de ce qu’en toute hypothèse, à supposer avérée une non-conformité de la hauteur moyenne sous plafond du lot litigieux, cela ne suffit pas à caractériser l’impropriété du bien à usage d’habitation. 

Sur la demande subsidiaire de résolution des ventes litigieuses, la société COLIBRI conclut également au rejet, se prévalent en substance des mêmes moyens de défense tenant à l’absence d’intégration du champ contractuel des conditions tenant à l’habitabilité et à la mise en location du bien, et ajoutant que le refus de permis de louer n’emporte pas qualification définitive dudit lot n°7, après aménagement, en logement indécent ou inhabitable.

Enfin, elle relève l’absence de caractérisation et de justification des demandes en paiement au titre des prétendues restitutions financières ainsi que des demandes en indemnisation. 

Sur la demande, infiniment subsidiaire, en réfaction du prix, la société COLIBRI ne la conteste pas dans son principe mais relève que le calcul de Mme [S] est erroné. 

Elle soutient que la superficie privative à mesurer doit tenir compte des travaux d’isolation effectués de sorte que la réduction du prix n’est pas de 27,8% mais de 5,2%, et chiffre à 2.093 euros la réduction de prix pouvant être accordée. 

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 28 janvier 2026.

L'affaire, appelée à l'audience du 05 mai 2026, a été mise en délibéré au 08 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’incident joint au fond 

Aux termes de ses dernières écritures, la société COLIBRI indique se désister de sa demande d’incident, devenue sans objet, ce qui sera constaté au dispositif du présent jugement. 

Sur les demandes en annulation ou en résolution des ventes des lots n°7 et 206 

Aux termes des articles 1130, 1131 et 1137 du code civil, le dol est un vice du consentement, cause de nullité relative du contrat, lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Son caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des cocontractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

L'article 1139 de ce même code prévoit que « L'erreur qui résulte d'un dol est toujours excusable ; elle est une cause de nullité alors même qu'elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat. »

L'article 1178 du même code dispose que « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord.
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a une obligation de délivrance de la chose vendue, et ce de manière conforme à ce qui a été contractuellement prévu. 

En vertu de l’article 1244 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. 

Les articles 1217, 1231, 1231-1 et 1231-2 du code civil disposent respectivement que : 
« La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. », « A moins que l'inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable. », « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. » et « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. ».

L'article 9 du code de procédure civile énonce qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » 

Sur ce, 

Aux termes de l’acte de vente du 09 juin 2023 litigieux, le lot n°7 était désigné ainsi : « dans le bâtiment A, situé au deuxième étage, porte droite sur le palier, ce lot consiste en un local d’habitation à aménager », avec cette précision que « le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage ». 

L’acte prévoyait également des dispositions « sur le changement d’usage ou de destination », avec notamment un sous-paragraphe intitulé meublé de tourisme - information » selon lequel il était précisé que « l’acquéreur entend éventuellement louer le bien pendant des périodes de courte durée, comme différents sites internet le proposent ». 

Enfin, il était mentionné, au sous-paragraphe « notion de logement décent » que « l’acquéreur est averti qu’aux termes des dispositions du décret numéro 2002-120 du 30 janvier 2002 et de ceux subséquents, le logement dit « décent » se caractérise soit par une pièce principale d’au moins neuf mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit par un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin-cuisine, d’une douche ou d’une baignoire, d’un water-closet séparé. 
(…)
Etant précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. A défaut le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal judiciaire. 

De plus, l’acquéreur est averti que le règlement sanitaire départemental peut prévoir des prescriptions spécifiques à l’entretien, l’utilisation et l’aménagement des locaux d’habitation qu’il devra respecter. Etant précisé que les règles du règlement sanitaire prévalent lorsqu’elles sont plus strictes que celles du décret. 
Le vendeur déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent telles que celles-ci sont définies par le décret ci-dessus visé.(...) ». 

Il s’évince ainsi et en premier lieu, de la lecture combinée de ces clauses de l’acte de vente querellé que le bien objet du contrat était un local à usage d’habitation à aménager, c’est à dire qu’il devait, au moment de la conclusion dudit acte, être habitable sous condition de réalisation de travaux d’aménagements idoines. 

La demanderesse ne conteste pas l’état « brut » du bien à l’initial, ni la nécessité de travaux. 

Or, rien ne permet en l’état des pièces produites que ces conditions n’étaient pas réunies au moment de la conclusion de l’acte de vente. 

Il s’en évince en deuxième lieu que, contrairement à ce que soutient la demanderesse, la mise en location du bien une fois les travaux d’aménagement terminés, n’était pas une condition déterminante de son consentement à l’achat dès lors que cette possibilité est présentée dans l’acte comme une éventualité. 

Si elle produit la brochure commerciale concernant cette opération d’investissement locatif, ce seul élément est insuffisant à établir qu’il s’agissait, pour l’intéressée, d’un élément déterminant de son consentement à l’acquisition. 

Au demeurant sur ce point, le tribunal relève que cette commercialisation était l’œuvre de la société MRZ, distincte juridiquement de la société COLIBRI nonobstant des gérants communs à chacune d’entre elles dont la qualité prétendue de mandataire de la société défenderesse n’est pas démontrée, et que cette société MRZ, seule débitrice d’une obligation de conseil quant aux risques subséquents à un tel investissement, n’a pas été attraite à la cause. 

Il s’évince en troisième lieu des termes contractuels précités qu’en toute hypothèse, Mme [S] a été informée de l’obligation du respect des normes du logement décent posées par le décret du 04 janvier 2002 ainsi que des critères du règlement sanitaire départemental, pour permettre la mise en location du bien, une fois les travaux d’aménagement achevés, et dont il n’est ni prétendu ni justifié que la société COLIBRI devait en assurer l’exécution. 

Enfin, il ne peut qu’être relevé que la difficulté liée à la hauteur sous plafond du lot n°7 et le refus subséquent d’autorisation de louer opposé à Mme [S] sont des éléments postérieurs à la conclusion du contrat de vente, de sorte qu’il ne saurait être retenu un quelconque vice du consentement sur ces points au moment de la conclusion de l’acte. 

Dans ces conditions, la demande d’annulation de la vente des lots n°7 et 206 formée par Mme [S] ne saurait prospérer et devra être rejetée. 

Pour les mêmes motifs, aucun manquement de la société COLIBRI à son obligation de délivrance ne peut être considéré comme caractérisé de sorte que sa demande en résolution du contrat précité ne pourra davantage être accueilli. 

Ses demandes indemnitaires, présentées au dispositif de ses écritures « en tout état de cause » mais au soutien desquelles elle se prévaut des mêmes manquements de la société COLIBRI que ceux examinés supra, et jugés comme non établis, seront également rejetées. 

Sur la demande en réduction du prix de vente du lot n°7

Il résulte de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l'acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’alinéa 3 de cet article combiné à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 exclut les caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² du mesurage dit Carrez. 

Sur ce, 

Pour mémoire, rappelons que l’acte authentique de vente faisait mention, pour le bien litigieux, d’une surface de 22,70 m².
Or, aux termes de l’expertise judiciaire diligentée, dont les conclusions ne sont pas contestées sur ce point, il a été conclu à une surface privative de 21,53 m² avant aménagement, et de 16,39 m² après aménagement, soit un écart de 5,2 %.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse sur ce point, il convient pour apprécier l’éventuelle erreur de mesurage de prendre en compte la surface du lot dans l’état dans lequel il se trouvait au moment de la vente, à savoir « à aménager » et de la comparer avec celle, calculée apr l’expert judiciaire, dans la même situation. 

Il doit donc être retenu une surface réelle de 21,53 m². 

L’écart entre la surface Carrez réelle au jour de la vente et la surface stipulée dans l’acte de vente querellé est donc de 1,17 m2 (22,70 – 21,53). 

Il est supérieur au vingtième de la surface stipulée qui est de 1,13 (22,70/20).

La demande en réduction de prix formée par Mme [S] est donc justifiée, dans son principe. 

La formule de réduction proportionnelle suivante doit enfin être appliquée pour déterminer le montant de la réduction du prix de vente :

Prix de la surface Carrez stipulée
Ecart de surface Carrez constaté x ---------------------------------
Surface Carrez stipulée

Le prix de vente mentionné à l’acte de vente se rapportant tant au lot n°7 qu’à celui n°206 (pour lequel aucune demande n’est formée au titre de la réduction), il convient de retenir un prix de 40.250 euros pour le seul lot n°7, chiffre retenu par les deux parties dans leurs écritures respectives. 

La société COLIBRI a vendu 22,70 m² au prix de 40.250 euros, soit à un prix au m² de 1.774 euros arrondis. 

Dans ces conditions et conformément aux termes de ses dernières écritures, elle doit restituer à Mme [S] la somme de 2.093 euros au titre de la réduction de prix du lot n°7. 

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d'expertise et frais d'expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522). 

Décision du 08 Juillet 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/01885 - N° Portalis 352J-W-B7I-C33IV

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant partiellement, la société COLIBRI devra être condamnée aux dépens, incluant els frais d’expertise judiciaire, et dont distraction au profit de Me Anne MAS, ainsi qu’à régler à la demanderesse une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la société COLIBRI de sa demande d’incident, devenue sans objet, 

REJETTE les demandes de Mme [X] [S] en annulation et en résolution de la vente du 09 juin 2023 ainsi que celels subséquentes en restitution et en indemnisation, 

CONDAMNE la SARL COLIBRI à verser à Mme [X] [S] la somme de 2.093 euros au titre de la diminution du prix d’acquisition du lot n°7 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 4],

CONDAMNE la SARL COLIBRI à payer à Mme [X] [S] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL COLIBRI aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire et dont distraction au profit de Me Anne MAS, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 Juillet 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T18:44:51.703Z.