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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 10 septembre 2026, n° 24/08580

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DES FAITS 

Par acte du 16 novembre 2023, M. [C] [M] et Mme [B] [A], ci-après les consorts [M] [A], ont consenti au bénéfice de M. [W] [G] [J] et Mme [L] [U] épouse [J], ci-après les époux [J], une promesse unilatérale de vente portant sur leur appartement situé sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un prix global de 911.000 euros net, le délai de la promesse de vente expirant le 31 janvier 2024 à 16h00. 

Il était stipulé à la promesse une indemnité d'immobilisation de 91 000 euros, dont 45 000 euros ont été versés le jour de la promesse et séquestrée entre les mains du notaire.

Il était également prévu que le prix serait payé, en cas de levée d'option, à hauteur de la somme de 200 000 euros à la signature et le solde sous forme de 180 mensualités d'un montant de 3 950 euros.

Des conditions suspensives de droit commun étaient stipulées et aucune condition de prêt n'était prévue au contrat.

Par exploit d'huissier en date du 17 mai 2024, les époux [J] ont fait assigner M. [C] [M] et Mme [B] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner à leur payer une somme de 182 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière et la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juillet 2025, les époux [J] demandent au tribunal de : 
 
" Vu l'article 1124 du Code civil ; 
Vu l'article 1590 du Code civil ; 
Vu l'article 1112 du Code civil ; 
Vu l'article 1112-1 du Code civil ;
Vu l'article 1231-1 du Code civil ; 
Vu l'article 1128 du Code civil ; 
Vu l'article 1130 du Code civil ; 
Vu l'article 1137 du Code civil ;
(...)
 
A TITRE PRINCIPAL : 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer aux époux [J] la somme de 182 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière. 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer aux époux [J] la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière, au titre du préjudice subi en application de l'article 1231-1 du Code civil.
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Madame [L] [O] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [W] [G] [J] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.
 
A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE
 
o DECLARER la promesse de vente du 16 novembre 2023 nulle et non avenue.
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer aux époux [J] la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière. 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Madame [L] [O] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [W] [G] [J] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE. 

o CONDAMNER o solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [W] [G] [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code civil. 
 
o CONDAMNER les époux [M] aux entiers dépens. " 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, les consorts [M] [A] demandent au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, de : 
" - DEBOUTER les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER les consorts [J] à payer aux consorts [M] la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER les consorts [J] aux entiers dépens de l'instance."

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025. 
A l'audience du 1er juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demandes indemnitaires des époux [J]

Les époux [J] réclament la condamnation des promettants à leur verser, sur le fondement de l'article 1590 du code civil à titre principal, le double de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, et à titre subsidiaire, sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, la somme de 50 000 euros.

Ils reprochent aux promettants de ne pas avoir régularisé la vente en dépit de la levée d'option faite dans le délai imparti à la promesse unilatérale de vente, engageant ainsi leur responsabilité civile contractuelle.

Les promettants concluent au débouté de ces demandes.

Ils opposent la caducité de la promesse unilatérale de vente, indiquant qu'il n'est pas justifié par les bénéficiaires d'une levée d'option dans le délai, ni le respect du formalisme prévu au contrat en cas de carence du promettant à la réalisation de la promesse leur permettant de faire constater préalablement à la présente action la résiliation de la promesse du fait du promettant.

Ils prétendent que les différentes demandes indemnitaires sont injustifiées.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


L'article 1186 du code civil prévoit qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. 

La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la promesse de vente du 16 novembre 2023 conclue entre les parties stipule que celle-ci expire le 31 janvier 2024 à 16h00, ce qui suppose que la levée de l'option par les bénéficiaires de la promesse intervienne avant cette date.

Il est en outre prévu au contrat que la levée d'option peut être tacite.

S'agissant des conditions de sa réalisation, la promesse stipule, en page 7, que " L'option sera levée en toute hypothèse par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant:
- au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (...). "

Enfin, la promesse précise le formalisme attendu en cas de carence de l'une des parties en ces termes : 
" [I] 

La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente.
Du fait du PROMETTANT

[W] la vente n'est pas réalisée du fait de la carence du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE, après avoir versé au notaire rédacteur l'intégralité du prix et des frais (ou si le prix est payable au moyen de deniers d'emprunt, la somme correspondant à la partie du prix payable de ses deniers personnels et aux frais, après avoir justifié de l'octroi du prêt destiné au paiement du solde du prix), sera en droit de lui faire sommation par exploit d'huissier de se présenter chez le même notaire.

Faute par le PROMETTANT de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière. Le BENEFICIAIRE pourra à son choix dans le procès-verbal :

o Soit faire part de son intention de poursuivre l'exécution en nature de la vente en application de l'article 1221 du Code civil, et solliciter en conséquence la constatation judiciaire de la vente. Dans l'attente de cette constatation, l'exécution d'une formalité de pré-notation prévue par l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 pourra être effectuée à sa demande.

o Soit faire constater l'inexécution de la vente et déclarer alors sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le BENEFICIAIRE reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice.

La carence du PROMETTANT ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de sa part sur le BIEN, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix ou, à défaut, d'un jugement. 

Du fait du BENEFICIAIRE

Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas signé de son fait l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l'expiration de ce délai sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l'acquérir. [W] toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice. ".

Au cas présent, les époux [J] qui prétendent avoir levé l'option dans le délai de la promesse unilatérale de vente ne le démontrent pas. 

À cet égard, le seul mail présenté comme émanant de leur notaire, daté du 11 avril 2024, qui précise avoir adressé un courrier avec accusé de réception le 31 janvier 2024 au notaire des promettants indiquant qu'il lui demandait de confirmer qu'il se rapprochait du service du trésor public pour envisager la faisabilité de mise en place d'un échéancier et d'un remboursement par les bénéficiaires, au lieu et place des vendeurs, du solde de la dette fiscale, est insuffisant à prouver la réalité d'une levée d'option au 31 janvier 2024 à 16h00, ce d'autant que la lettre recommandée évoquée dans le courriel précité n'est pas produite et qu'il n'est aucunement justifié d'un quelconque rendez-vous de signature et de l'établissement par le notaire instrumentaire d'un procès-verbal constatant la carence du fait des promettants.

Dans ces conditions, les demandeurs échouant à rapporter la preuve de la levée d'option dans les délais, il y a lieu de constater que la promesse unilatérale de vente est caduque et de rejeter les demandes indemnitaires formées sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle.
 
Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente

À titre subsidiaire, les époux [J] sollicitent, au visa des articles 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, l'annulation de la promesse unilatérale de vente sur le fondement du dol, reprochant aux promettants de ne pas les avoir informés de l'existence d'une inscription hypothécaire sur le bien à hauteur de 438 000 euros au bénéfice de l'administration fiscale.

Les consorts [M] [A] concluent au débouté, soulignant que la preuve de leur connaissance de l'inscription hypothécaire n'est pas rapportée, outre que cette information avait nécessairement vocation à être révélée lors de la vente. Ils estiment que les demandes indemnitaires des époux [J] sont injustifiées.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1112-1 du même code dispose que " celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

L'article 1130 de ce code prévoit en outre que " L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. "

En l'espèce, si les bénéficiaires de la promesse reprochent aux promettants de ne pas les avoir informés, lors des négociations de la promesse, de l'existence d'une inscription hypothécaire du Trésor Public sur le bien promis à la vente, il y a lieu de constater qu'ils ne démontrent pas la connaissance, antérieure à la signature de l'acte, des promettants quant à l'existence de cette inscription hypothécaire.

Au surplus et en tout état de cause, il y a lieu de constater que la promesse unilatérale de vente prévoyait au titre des conditions suspensives de droit commun, en page 13, une condition suspensive stipulée en la faveur du bénéficiaire relatif à l'état hypothécaire, lequel ne devant " pas révéler de saisies ou d'inscription dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ".

Ainsi, il était prévu au contrat une clause suspensive tenant à la justification par les promettants de l'absence d'inscription hypothécaire sur le bien dont le solde serait supérieur au prix disponible. En application du contrat, les bénéficiaires, constatant l'absence de réalisation de la condition suspensive, étaient libres soit de s'en prévaloir pour être déliés de la promesse, soit de ne pas s'en prévaloir afin, le cas échéant, de tout de même lever l'option.

Dès lors, le contrat érigeant l'absence d'inscription d'hypothèque sur le bien promis en condition suspensive de la réalisation de la promesse, les bénéficiaires ne peuvent prétendre que la non révélation de l'inscription hypothécaire lors des négociations serait une cause de nullité de la promesse.

En conséquence, les époux [J] seront déboutés de leur demande tendant à l'annulation de la promesse unilatérale de vente et de leur demande indemnitaire subséquente.

Sur les demandes accessoires

Les époux [J], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer aux consorts [M] [A], pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [X] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

Rejette la demande de M. [W] [G] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] tendant à l'annulation de la promesse unilatérale de vente du 16 novembre 2023 ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [X] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] aux dépens ;



Condamne M. [W] [G] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] à payer à M. [C] [M] et Mme [B] [A], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 



Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026



La Greffière La Présidente
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
N° RG 24/08580 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C42WS

N° MINUTE : 


Assignation du :
17 Mai 2024






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEURS

Monsieur [W] [G] [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Madame [L] [O]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Tous les deux représentés par Me Rafik RABIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #W0016



DÉFENDEURS

Monsieur [C] [M]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [B] [A] époux de Madame [M]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Tous les deux représentés par Maître Jean-christophe DEVILLERS de la SELARL Alliance Europe Avocats Conseil, Devillers et Associé, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #B1040






Décision du 10 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 24/08580 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C42WS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 1er Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 septembre 2026. 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DES FAITS 

Par acte du 16 novembre 2023, M. [C] [M] et Mme [B] [A], ci-après les consorts [M] [A], ont consenti au bénéfice de M. [W] [G] [J] et Mme [L] [U] épouse [J], ci-après les époux [J], une promesse unilatérale de vente portant sur leur appartement situé sis [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un prix global de 911.000 euros net, le délai de la promesse de vente expirant le 31 janvier 2024 à 16h00. 

Il était stipulé à la promesse une indemnité d'immobilisation de 91 000 euros, dont 45 000 euros ont été versés le jour de la promesse et séquestrée entre les mains du notaire.

Il était également prévu que le prix serait payé, en cas de levée d'option, à hauteur de la somme de 200 000 euros à la signature et le solde sous forme de 180 mensualités d'un montant de 3 950 euros.

Des conditions suspensives de droit commun étaient stipulées et aucune condition de prêt n'était prévue au contrat.

Par exploit d'huissier en date du 17 mai 2024, les époux [J] ont fait assigner M. [C] [M] et Mme [B] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamner à leur payer une somme de 182 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière et la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 4 juillet 2025, les époux [J] demandent au tribunal de : 
 
" Vu l'article 1124 du Code civil ; 
Vu l'article 1590 du Code civil ; 
Vu l'article 1112 du Code civil ; 
Vu l'article 1112-1 du Code civil ;
Vu l'article 1231-1 du Code civil ; 
Vu l'article 1128 du Code civil ; 
Vu l'article 1130 du Code civil ; 
Vu l'article 1137 du Code civil ;
(...)
 
A TITRE PRINCIPAL : 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer aux époux [J] la somme de 182 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière. 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE : 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer aux époux [J] la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière, au titre du préjudice subi en application de l'article 1231-1 du Code civil.
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Madame [L] [O] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [W] [G] [J] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral.
 
A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE
 
o DECLARER la promesse de vente du 16 novembre 2023 nulle et non avenue.
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer aux époux [J] la somme de 50 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2024, outre la capitalisation par année entière. 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Madame [L] [O] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. 
 
o CONDAMNER solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [W] [G] [J] la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral. 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE. 

o CONDAMNER o solidairement Madame [B] [A] et Monsieur [C] [M] à payer à Monsieur [W] [G] [J] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code civil. 
 
o CONDAMNER les époux [M] aux entiers dépens. " 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, les consorts [M] [A] demandent au tribunal, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, de : 
" - DEBOUTER les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- CONDAMNER les consorts [J] à payer aux consorts [M] la somme de 4.000€ au titre de l'article 700 du CPC ;
- CONDAMNER les consorts [J] aux entiers dépens de l'instance."

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025. 
A l'audience du 1er juin 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur les demandes indemnitaires des époux [J]

Les époux [J] réclament la condamnation des promettants à leur verser, sur le fondement de l'article 1590 du code civil à titre principal, le double de l'indemnité d'immobilisation prévue au contrat, et à titre subsidiaire, sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, la somme de 50 000 euros.

Ils reprochent aux promettants de ne pas avoir régularisé la vente en dépit de la levée d'option faite dans le délai imparti à la promesse unilatérale de vente, engageant ainsi leur responsabilité civile contractuelle.

Les promettants concluent au débouté de ces demandes.

Ils opposent la caducité de la promesse unilatérale de vente, indiquant qu'il n'est pas justifié par les bénéficiaires d'une levée d'option dans le délai, ni le respect du formalisme prévu au contrat en cas de carence du promettant à la réalisation de la promesse leur permettant de faire constater préalablement à la présente action la résiliation de la promesse du fait du promettant.

Ils prétendent que les différentes demandes indemnitaires sont injustifiées.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.


L'article 1186 du code civil prévoit qu'un contrat valablement formé devient caduc si l'un de ses éléments essentiels disparaît.

Lorsque l'exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d'une même opération et que l'un d'eux disparaît, sont caducs les contrats dont l'exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l'exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d'une partie. 

La caducité n'intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l'existence de l'opération d'ensemble lorsqu'il a donné son consentement.

En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, la promesse de vente du 16 novembre 2023 conclue entre les parties stipule que celle-ci expire le 31 janvier 2024 à 16h00, ce qui suppose que la levée de l'option par les bénéficiaires de la promesse intervienne avant cette date.

Il est en outre prévu au contrat que la levée d'option peut être tacite.

S'agissant des conditions de sa réalisation, la promesse stipule, en page 7, que " L'option sera levée en toute hypothèse par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente d'une somme correspondant:
- au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (...). "

Enfin, la promesse précise le formalisme attendu en cas de carence de l'une des parties en ces termes : 
" [I] 

La carence s'entend ici du manquement fautif par l'une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente.
Du fait du PROMETTANT

[W] la vente n'est pas réalisée du fait de la carence du PROMETTANT, le BENEFICIAIRE, après avoir versé au notaire rédacteur l'intégralité du prix et des frais (ou si le prix est payable au moyen de deniers d'emprunt, la somme correspondant à la partie du prix payable de ses deniers personnels et aux frais, après avoir justifié de l'octroi du prêt destiné au paiement du solde du prix), sera en droit de lui faire sommation par exploit d'huissier de se présenter chez le même notaire.

Faute par le PROMETTANT de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut destiné à être publié au service de la publicité foncière. Le BENEFICIAIRE pourra à son choix dans le procès-verbal :

o Soit faire part de son intention de poursuivre l'exécution en nature de la vente en application de l'article 1221 du Code civil, et solliciter en conséquence la constatation judiciaire de la vente. Dans l'attente de cette constatation, l'exécution d'une formalité de pré-notation prévue par l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 pourra être effectuée à sa demande.

o Soit faire constater l'inexécution de la vente et déclarer alors sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le BENEFICIAIRE reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation de son préjudice.

La carence du PROMETTANT ne saurait entraîner aucun transfert de propriété de sa part sur le BIEN, ce transfert ne devant résulter que d'un acte authentique de vente constatant le paiement du prix ou, à défaut, d'un jugement. 

Du fait du BENEFICIAIRE

Au cas où le BENEFICIAIRE n'aurait pas signé de son fait l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l'expiration de ce délai sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l'acquérir. [W] toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le PROMETTANT pourra, en outre, réclamer le versement de l'indemnité d'immobilisation au titre de l'indemnisation de son préjudice. ".

Au cas présent, les époux [J] qui prétendent avoir levé l'option dans le délai de la promesse unilatérale de vente ne le démontrent pas. 

À cet égard, le seul mail présenté comme émanant de leur notaire, daté du 11 avril 2024, qui précise avoir adressé un courrier avec accusé de réception le 31 janvier 2024 au notaire des promettants indiquant qu'il lui demandait de confirmer qu'il se rapprochait du service du trésor public pour envisager la faisabilité de mise en place d'un échéancier et d'un remboursement par les bénéficiaires, au lieu et place des vendeurs, du solde de la dette fiscale, est insuffisant à prouver la réalité d'une levée d'option au 31 janvier 2024 à 16h00, ce d'autant que la lettre recommandée évoquée dans le courriel précité n'est pas produite et qu'il n'est aucunement justifié d'un quelconque rendez-vous de signature et de l'établissement par le notaire instrumentaire d'un procès-verbal constatant la carence du fait des promettants.

Dans ces conditions, les demandeurs échouant à rapporter la preuve de la levée d'option dans les délais, il y a lieu de constater que la promesse unilatérale de vente est caduque et de rejeter les demandes indemnitaires formées sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle.
 
Sur la nullité de la promesse unilatérale de vente

À titre subsidiaire, les époux [J] sollicitent, au visa des articles 1112-1 et 1130 et suivants du code civil, l'annulation de la promesse unilatérale de vente sur le fondement du dol, reprochant aux promettants de ne pas les avoir informés de l'existence d'une inscription hypothécaire sur le bien à hauteur de 438 000 euros au bénéfice de l'administration fiscale.

Les consorts [M] [A] concluent au débouté, soulignant que la preuve de leur connaissance de l'inscription hypothécaire n'est pas rapportée, outre que cette information avait nécessairement vocation à être révélée lors de la vente. Ils estiment que les demandes indemnitaires des époux [J] sont injustifiées.

Sur ce,

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1112-1 du même code dispose que " celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

L'article 1130 de ce code prévoit en outre que " L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. "

En l'espèce, si les bénéficiaires de la promesse reprochent aux promettants de ne pas les avoir informés, lors des négociations de la promesse, de l'existence d'une inscription hypothécaire du Trésor Public sur le bien promis à la vente, il y a lieu de constater qu'ils ne démontrent pas la connaissance, antérieure à la signature de l'acte, des promettants quant à l'existence de cette inscription hypothécaire.

Au surplus et en tout état de cause, il y a lieu de constater que la promesse unilatérale de vente prévoyait au titre des conditions suspensives de droit commun, en page 13, une condition suspensive stipulée en la faveur du bénéficiaire relatif à l'état hypothécaire, lequel ne devant " pas révéler de saisies ou d'inscription dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ".

Ainsi, il était prévu au contrat une clause suspensive tenant à la justification par les promettants de l'absence d'inscription hypothécaire sur le bien dont le solde serait supérieur au prix disponible. En application du contrat, les bénéficiaires, constatant l'absence de réalisation de la condition suspensive, étaient libres soit de s'en prévaloir pour être déliés de la promesse, soit de ne pas s'en prévaloir afin, le cas échéant, de tout de même lever l'option.

Dès lors, le contrat érigeant l'absence d'inscription d'hypothèque sur le bien promis en condition suspensive de la réalisation de la promesse, les bénéficiaires ne peuvent prétendre que la non révélation de l'inscription hypothécaire lors des négociations serait une cause de nullité de la promesse.

En conséquence, les époux [J] seront déboutés de leur demande tendant à l'annulation de la promesse unilatérale de vente et de leur demande indemnitaire subséquente.

Sur les demandes accessoires

Les époux [J], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés à payer aux consorts [M] [A], pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. [X] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] de l'ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

Rejette la demande de M. [W] [G] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] tendant à l'annulation de la promesse unilatérale de vente du 16 novembre 2023 ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M. [X] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] aux dépens ;



Condamne M. [W] [G] [J] et Mme [L] [U] épouse [J] à payer à M. [C] [M] et Mme [B] [A], pris ensemble, la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 



Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026



La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 700, code civil 1186, code civil 1128, code civil 1124, code civil 1112-1, code civil 1590, code civil 1221, code civil 1112). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:36:58.891Z.