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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Reims, 1ERE CHAMBRE, 10 juillet 2026, n° 23/01912

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 26 novembre 2021, Madame [N] [J], promettant, a conclu une promesse de vente avec la société PROMOTION PICHET représentée par Monsieur [T] [M], bénéficiaire, lui accordant la faculté d'acquérir un bien immobilier cadastré CT 237 d'une surface de 19 ares et 92 centiares situé 132 boulevard Dauphinot à Reims, consistant en un terrain abritant un hangar.

La promesse prévoyait qu'en cas de réalisation, la vente donnerait lieu au paiement d'un prix de 600.000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2022 à seize heures. Elle prévoyait plusieurs conditions suspensives au titre desquelles l'obtention d'un arrêté de permis de construire par le bénéficiaire avant le 1er août 2022, et la résiliation préalable des baux et l'enlèvement des antennes téléphoniques présentes sur le site, à la charge du promettant.

Le 14 juillet 2022, la SARL PROMOBAT a obtenu un permis de construire un ensemble de 50 logements en accession et de démolir totalement les bâtiments existants.

Le bénéficiaire de la promesse n'a pas levé l'option avant le 15 décembre 2022 à 16 heures.

Le 18 février 2023, la SAS PROMOTION PICHET a signifié à Madame [N] [J] son intention de renoncer au bénéfice de la condition suspensive tenant à la résiliation préalable des baux et l'enlèvement des antennes téléphoniques.

Le 1er mars 2023, la SAS PROMOTION PICHET a fait délivrer par acte d'huissier une convocation d'avoir à participer à la signature de l'acte de vente au bénéfice de la SAS PROMOTION PICHET.

Le 9 mars 2023, Madame [N] [J] par l'intermédiaire de son conseil, informait Me [D] notaire, de la caducité de la promesse de vente et lui demandait de régler l'indemnité d'immobilisation de 30.000 euros prévue à son profit.

Une nouvelle sommation d'avoir à participer à la signature de l'acte de vente était délivrée à la demande la SARL PROMOBAT le 17 mars 2023.

Par lettre officielle de son conseil en date du 22 mars 2023, la société PROMOBAT substituée à la SAS PROMOTION PICHET, informait Madame [N] [J] de sa volonté de poursuivre la conclusion de la vente en justice.


***


Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023, la SARL PROMOBAT a fait assigner Madame [N] [J] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins d'obtenir sa condamnation à signer l'acte authentique de vente et au versement de la somme à parfaire de 200.000 euros en réparation des préjudices subis du fait des manquements à ses obligations contractuelles. 

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, la SARL PROMOBAT demande au tribunal de :

- Condamner à titre principal sous astreinte Madame [N] [J] à signer l'acte authentique de vente de l'immeuble situé 132 boulevard Dauphinot à Reims cadastré section CT n°237 au profit de la SARL PROMOBAT selon acte à recevoir par Maître [D] notaire à Reims ;
- Dire que les termes de l'acte seront conformes aux stipulations de la promesse de vente signée le 26 novembre 2021, réserve faite de l'enlèvement des antennes de télécommunication présentes sur le terrain dont la société PROMOBAT a déclaré accepté de faire son affaire personnelle ;
- Condamner Madame [N] [J] à verser à la SARL PROMOBAT à titre provisionnel la somme de 147.535 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ;
- Condamner à titre subsidiaire Madame [N] [J] à lui verser la somme de 955.838,22 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ;
- Débouter en tout état de cause Madame [N] [J] de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner Madame [N] [J] à supporter les dépens de l'instance et à lui verser la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles. 


Dans ses conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, Madame [N] [J] demande au tribunal judiciaire de :

- Débouter la SARL PROMOBAT ses demandes ; 
- Condamner la SARL PROMOBAT à lui payer une somme de 30.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- Condamner la SARL PROMOBAT aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL MOREL THIBAUT, et à lui payer une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. 


Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments. 

Par ordonnance en date du 13 janvier 2026, l'affaire a été clôturée avec effets différés au 13 avril 2026. L'affaire a été fixée à l'audience de juge unique du 28 avril 2026, et mise en délibéré au 10 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d'exécution forcée et d'indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle

La SARL PROMOBAT sollicite à titre principal la condamnation sous astreinte de Madame [N] [J] à signer l'acte authentique de vente de l'immeuble situé 132 boulevard Dauphinot à Reims à son profit dans des termes conformes aux stipulations de la promesse de vente du 26 novembre 2021, à l'exception de l'enlèvement des antennes de télécommunication dont elle déclare faire son affaire personnelle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le délai de la promesse de vente avait été prorogé, de sorte qu'elle a régulièrement levé l'option.

L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment en poursuivre l'exécution forcée en nature et demander réparation des conséquences de l'inexécution, ces sanctions pouvant être cumulées si elles ne sont pas incompatibles.

L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. En cas de promesse de vente, le promettant s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de la promesse, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. L'exécution forcée en nature peut être ainsi ordonnée par le juge lorsque l'option est valablement levée. 

Au cas d'espèce, le désaccord des parties porte : d'une part, sur l'existence d'une cause automatique de prorogation du délai en raison de l'incomplétude du dossier et de la nécessité pour le notaire de réunir diverses pièces justificatives ; d'autre part sur l'existence d'un accord des parties en vue de la prorogation de la condition pour le porter jusqu'au 31 mars 2023.

En effet, la SARL PROMOBAT entend se prévaloir de la promesse au-delà de la date du 15 décembre 2022, soutenant que la durée en a été prolongée, dès lors que Maître [D] avait, dès le 16 décembre 2022, rappelé par mail que l'acte de vente n'était pas en l'état d'être reçu à la date du 15 décembre 2022 compte tenu de son incomplétude.

En premier lieu, selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

L'article 1353 rappelle que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. 

L'article 1189 précise que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.

Au cas d'espèce, la société PROMOBAT soutient que le délai de la promesse ne peut lui être opposé, compte tenu de l'absence de transmission des documents attestant de la purge du droit de préemption urbain et le renouvellement de l'état hypothécaire, et de leur nécessité pour la régularisation de la vente. 


A ce titre, l'acte prévoit que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 décembre à 16 heures. Hors cas de carence du promettant, le délai de réalisation peut être prorogé d'un délai maximum de 30 jours " si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction ". 

Par ailleurs, il est relevé que la réalisation de la promesse s'entend " soit par la signature de l'acte authentique constatant la signature de la vente, accompagnée du virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte " soit " par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai ci-dessus ". 

Il ressort donc de ces stipulations que contrairement à ce que soutient à tort la SARL PROMOBAT, les parties n'ont entendu autoriser une prorogation de délai que pour permettre au notaire de finaliser l'acte ; et non pour permettre au bénéficiaire d'exercer l'option.

Il résulte de ce qui précède que la date du 15 décembre 2022 était bien celle avant laquelle la SARL PROMOBAT devait lever l'option, sauf pour les parties à avoir conventionnellement prorogé ledit délai. 

En second lieu, la SARL PROMOBAT fait valoir qu'elle a proposé en date du 16 novembre 2022 de proroger le délai au 31 mars 2023 moyennant un complément d'indemnité de 6.000€ ; qu'en outre, Madame [N] [J] a accepté oralement devant Maître [D], notaire, cette prorogation, moyennant une indemnité de 10.000€. 

Selon l'article 1359 du code civil, l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n'excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Cette somme est fixée à 1500 euros.

En outre, il est rappelé que ce principe trouve dérogation dans les conditions des articles 1360 à 1362 du Code civil en cas d'impossibilité matérielle ou morale, ou lorsqu'il est produit un aveu judiciaire, un serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. 

En l'espèce, si la société PROMOBAT soutient que Madame [N] [J] a accepté oralement de prolonger la durée de la promesse au 31 mars 2023, celle-ci le conteste. 

Or, force est de constater en premier lieu qu'il n'est ni démontré ni même soutenu par la SARL PROMOBAT qu'elle se trouve dans une des exceptions précitées au principe de la preuve littérale ; qu'en outre, aucun élément émanant du comportement de la défenderesse ne vient établir la réalité des affirmations de la SARL PROMOBAT et de son notaire. 

En outre, contrairement à ce qui est soutenu, les écrits émanant de Maître [D] ou de son employée ne suffisent à satisfaire à la charge de la preuve ; étant du reste relevé que ces écrits ne font nullement foi jusqu'à inscription en faux, dès lors qu'ils n'ont pas été établis en la forme authentique. 

Par ailleurs, Madame [N] [J] produit un projet d'acte envoyé par le notaire le 13 janvier 2023 ne mentionnant aucune date précise de report. 

De ce fait, force est de constater que les déclarations du notaire mentionnant un accord de Madame [N] [J] le 9 décembre 2022, apparaissent contredites par son propre projet d'acte.

En conséquence, il apparaît clairement qu'aucune prolongation n'est intervenue au-delà de la date du 15 décembre 2022, de sorte que la promesse de vente était effectivement caduque passé cette date. 

Dans ces conditions, il apparaît clairement que la levée d'option par la SAS PROMOTION PICHET en date du 18 février 2023 est inefficace à raison de la caducité de la promesse intervenue en date du 15 décembre 2022 à 16 heures.

En outre, tenant compte de la caducité de l'offre intervenue avant la levée d'option de la SARL PROMOBAT, il apparaît que cette dernière est mal fondée à solliciter l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, dès lors qu'il n'est nullement soutenu que la caducité est intervenue du fait de Madame [N] [J]. 


2. Sur les demandes subsidiaires fondées sur la responsabilité délictuelle subsidiaire

La SARL PROMOBAT sollicite subsidiairement la condamnation de Madame [N] [J] à lui verser la somme de 955.838,22 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis. 

Au soutien de ses prétentions, elle reproche à Madame [N] [J] d'avoir maintenu l'ambiguïté sur ses intentions réelles, d'avoir rompu de manière brusque et déloyale la promesse de vente, et de ne pas l'avoir informée de ses échanges et difficultés rencontrées avec les preneurs à bail pour obtenir l'enlèvement des antennes de télécommunication sur site dans un délai compatible avec le délai de réalisation de la promesse de vente. 

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'inexécution du contrat est sanctionnée par la responsabilité contractuelle du cocontractant. Par exception, le contrat peut donner lieu à un abus de droit engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement délictuel dans le cas où une partie exerce avec malveillance le droit qu'elle détient au détriment de son cocontractant.

Selon l'article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Selon l'article 1112 du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

En l'espèce, il est établi que la société PROMOBAT a reçu justification des diligences effectuées par la promettante auprès des opérateurs de téléphonie au plus tard au mois de novembre 2022, ainsi qu'en atteste un courrier électronique du 21 mars 2023, une lettre officielle du conseil de la société 22 mars 2023 ; de ce fait, c'est à tort qu'elle se prévaut d'un défaut d'information de la part de Madame [N] [J].

En outre, il ressort de ce qui précède qu'il n'est nullement démontré que Madame [N] [J] a accepté de proroger le délai pour lever l'option ; de ce fait, c'est à tort que la SARL PROMOBAT lui reproche d'avoir maintenu l'ambiguïté sur ses intentions, ce alors que dès le 16 décembre 2022, elle a demandé au notaire de lui confirmer que l'option n'avait pas été levée ; ce que le notaire lui a d'ailleurs confirmé le jour même dans son premier mail. 

En outre, aucune prorogation n'étant régulièrement intervenue entre les parties, il n'est pas démontré que le refus de prolongation ait été opposé abusivement ou brutalement, dès lors que Madame [N] [J] n'était nullement tenue de maintenir les termes de sa promesse de vente postérieurement au 15 décembre 2022 16h.

Du reste, si la société PROMOBAT justifie des correspondances envoyées par le notaire à Madame [N] [J] en date du 13 janvier 2023, 22 février 2023, 8 mars 2023, l'ensemble de ces correspondances avait vocation à contraindre Madame [N] [J] à accepter la vente dans les termes de la promesse devenue caduque et non d'engager une négociation. 

Dans ces conditions, le refus opposé par Madame [N] [J], quand bien même la société PROMOBAT avait renoncé au bénéfice de la condition suspensive non réalisée, ne peut être considéré comme fautif.

Par suite, il y a lieu de débouter la société PROMOBAT de ses prétentions à ce titre. 


3. Sur la demande reconventionnelle de condamnation au versement de l'indemnité d'immobilisation

L'article 1103 du code civil pose le principe de la force obligatoire du contrat. La promesse de vente du 26 novembre 2021 prévoit, que " le dépôt de garantie ne peut être considéré comme des arhes ou un dédit tel que prévu par l'article 1590 du code civil " .

L'acte précise, s'agissant du sort de l'indemnité d'immobilisation :
 
2°) Au cas de non réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives
- si l'engagement de caution a été remis, il sera restitué au bénéficiaire
- en cas de versement du dépôt de garantie, son montant sera restitué au bénéficiaire sans délai, à première demande de ce dernier ou de son notaire.

En l'espèce, il n'est contesté par aucune des parties la défaillance de la condition tenant à la résiliation amiable des baux et la libération du terrain.

Par conséquent, la demande de versement de l'indemnité d'immobilisation par Madame [N] [J] sera rejetée.



4. Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société PROMOBAT qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens, avec faculté de distraction dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la société PROMOBAT, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [N] [J] une somme qu'il est équitable de fixer à 2500 euros.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL PROMOBAT de l'intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [N] [J] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE la SARL PROMOBAT aux dépens de l'instance ; 

AUTORISE la SELARL MOREL THIBAUT à recouvrer les dépens dont elle a personnellement exposé la charge ;

CONDAMNE la SARL PROMOBAT à payer à Madame [N] [J] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.
Texte intégral
République française
Au nom du peuple français


ROLE N° RG 23/01912 - N° Portalis DBZA-W-B7H-ERRV
AFFAIRE : S.A.R.L. PROMOBAT / [N] [J]
Nature affaire : 50G

 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

 PÔLE CIVIL

 JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026



DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PROMOBAT
20-24 Avenue de Canteranne
33608 PESSAC
représentée par Maître Edouard COLSON, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et par Me Gilles GRARDEL, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDERESSE :

Madame [N] [J]
50 bis Grande Rue
51200 MERFY
représentée par Maître Antoine MOREL, avocat au barreau de REIMS




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Madame Céline LATINI, greffière lors des plaidoiries, et de Monsieur Alan COPPE, greffier lors de la mise à disposition.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 28 avril 2026, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 10 juillet 2026.











EXPOSE DU LITIGE

Le 26 novembre 2021, Madame [N] [J], promettant, a conclu une promesse de vente avec la société PROMOTION PICHET représentée par Monsieur [T] [M], bénéficiaire, lui accordant la faculté d'acquérir un bien immobilier cadastré CT 237 d'une surface de 19 ares et 92 centiares situé 132 boulevard Dauphinot à Reims, consistant en un terrain abritant un hangar.

La promesse prévoyait qu'en cas de réalisation, la vente donnerait lieu au paiement d'un prix de 600.000 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 15 décembre 2022 à seize heures. Elle prévoyait plusieurs conditions suspensives au titre desquelles l'obtention d'un arrêté de permis de construire par le bénéficiaire avant le 1er août 2022, et la résiliation préalable des baux et l'enlèvement des antennes téléphoniques présentes sur le site, à la charge du promettant.

Le 14 juillet 2022, la SARL PROMOBAT a obtenu un permis de construire un ensemble de 50 logements en accession et de démolir totalement les bâtiments existants.

Le bénéficiaire de la promesse n'a pas levé l'option avant le 15 décembre 2022 à 16 heures.

Le 18 février 2023, la SAS PROMOTION PICHET a signifié à Madame [N] [J] son intention de renoncer au bénéfice de la condition suspensive tenant à la résiliation préalable des baux et l'enlèvement des antennes téléphoniques.

Le 1er mars 2023, la SAS PROMOTION PICHET a fait délivrer par acte d'huissier une convocation d'avoir à participer à la signature de l'acte de vente au bénéfice de la SAS PROMOTION PICHET.

Le 9 mars 2023, Madame [N] [J] par l'intermédiaire de son conseil, informait Me [D] notaire, de la caducité de la promesse de vente et lui demandait de régler l'indemnité d'immobilisation de 30.000 euros prévue à son profit.

Une nouvelle sommation d'avoir à participer à la signature de l'acte de vente était délivrée à la demande la SARL PROMOBAT le 17 mars 2023.

Par lettre officielle de son conseil en date du 22 mars 2023, la société PROMOBAT substituée à la SAS PROMOTION PICHET, informait Madame [N] [J] de sa volonté de poursuivre la conclusion de la vente en justice.


***


Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023, la SARL PROMOBAT a fait assigner Madame [N] [J] devant le tribunal judiciaire de Reims aux fins d'obtenir sa condamnation à signer l'acte authentique de vente et au versement de la somme à parfaire de 200.000 euros en réparation des préjudices subis du fait des manquements à ses obligations contractuelles. 

Dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, la SARL PROMOBAT demande au tribunal de :

- Condamner à titre principal sous astreinte Madame [N] [J] à signer l'acte authentique de vente de l'immeuble situé 132 boulevard Dauphinot à Reims cadastré section CT n°237 au profit de la SARL PROMOBAT selon acte à recevoir par Maître [D] notaire à Reims ;
- Dire que les termes de l'acte seront conformes aux stipulations de la promesse de vente signée le 26 novembre 2021, réserve faite de l'enlèvement des antennes de télécommunication présentes sur le terrain dont la société PROMOBAT a déclaré accepté de faire son affaire personnelle ;
- Condamner Madame [N] [J] à verser à la SARL PROMOBAT à titre provisionnel la somme de 147.535 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ;
- Condamner à titre subsidiaire Madame [N] [J] à lui verser la somme de 955.838,22 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis ;
- Débouter en tout état de cause Madame [N] [J] de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamner Madame [N] [J] à supporter les dépens de l'instance et à lui verser la somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles. 


Dans ses conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 13 mars 2026, Madame [N] [J] demande au tribunal judiciaire de :

- Débouter la SARL PROMOBAT ses demandes ; 
- Condamner la SARL PROMOBAT à lui payer une somme de 30.000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ;
- Condamner la SARL PROMOBAT aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL MOREL THIBAUT, et à lui payer une somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles. 


Par application de l'article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments. 

Par ordonnance en date du 13 janvier 2026, l'affaire a été clôturée avec effets différés au 13 avril 2026. L'affaire a été fixée à l'audience de juge unique du 28 avril 2026, et mise en délibéré au 10 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d'exécution forcée et d'indemnisation sur le fondement de la responsabilité contractuelle

La SARL PROMOBAT sollicite à titre principal la condamnation sous astreinte de Madame [N] [J] à signer l'acte authentique de vente de l'immeuble situé 132 boulevard Dauphinot à Reims à son profit dans des termes conformes aux stipulations de la promesse de vente du 26 novembre 2021, à l'exception de l'enlèvement des antennes de télécommunication dont elle déclare faire son affaire personnelle.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le délai de la promesse de vente avait été prorogé, de sorte qu'elle a régulièrement levé l'option.

L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment en poursuivre l'exécution forcée en nature et demander réparation des conséquences de l'inexécution, ces sanctions pouvant être cumulées si elles ne sont pas incompatibles.

L'article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. En cas de promesse de vente, le promettant s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de la promesse, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire. L'exécution forcée en nature peut être ainsi ordonnée par le juge lorsque l'option est valablement levée. 

Au cas d'espèce, le désaccord des parties porte : d'une part, sur l'existence d'une cause automatique de prorogation du délai en raison de l'incomplétude du dossier et de la nécessité pour le notaire de réunir diverses pièces justificatives ; d'autre part sur l'existence d'un accord des parties en vue de la prorogation de la condition pour le porter jusqu'au 31 mars 2023.

En effet, la SARL PROMOBAT entend se prévaloir de la promesse au-delà de la date du 15 décembre 2022, soutenant que la durée en a été prolongée, dès lors que Maître [D] avait, dès le 16 décembre 2022, rappelé par mail que l'acte de vente n'était pas en l'état d'être reçu à la date du 15 décembre 2022 compte tenu de son incomplétude.

En premier lieu, selon l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 

L'article 1353 rappelle que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l'article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. 

L'article 1189 précise que toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier.

Au cas d'espèce, la société PROMOBAT soutient que le délai de la promesse ne peut lui être opposé, compte tenu de l'absence de transmission des documents attestant de la purge du droit de préemption urbain et le renouvellement de l'état hypothécaire, et de leur nécessité pour la régularisation de la vente. 


A ce titre, l'acte prévoit que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 décembre à 16 heures. Hors cas de carence du promettant, le délai de réalisation peut être prorogé d'un délai maximum de 30 jours " si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de la rédaction ". 

Par ailleurs, il est relevé que la réalisation de la promesse s'entend " soit par la signature de l'acte authentique constatant la signature de la vente, accompagnée du virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte " soit " par la levée d'option faite par le bénéficiaire à l'intérieur de ce délai, suivie de la signature de l'acte authentique de vente dans le délai ci-dessus ". 

Il ressort donc de ces stipulations que contrairement à ce que soutient à tort la SARL PROMOBAT, les parties n'ont entendu autoriser une prorogation de délai que pour permettre au notaire de finaliser l'acte ; et non pour permettre au bénéficiaire d'exercer l'option.

Il résulte de ce qui précède que la date du 15 décembre 2022 était bien celle avant laquelle la SARL PROMOBAT devait lever l'option, sauf pour les parties à avoir conventionnellement prorogé ledit délai. 

En second lieu, la SARL PROMOBAT fait valoir qu'elle a proposé en date du 16 novembre 2022 de proroger le délai au 31 mars 2023 moyennant un complément d'indemnité de 6.000€ ; qu'en outre, Madame [N] [J] a accepté oralement devant Maître [D], notaire, cette prorogation, moyennant une indemnité de 10.000€. 

Selon l'article 1359 du code civil, l'acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. Il ne peut être prouvé outre ou contre un écrit établissant un acte juridique, même si la somme ou la valeur n'excède pas ce montant, que par un autre écrit sous signature privée ou authentique. Cette somme est fixée à 1500 euros.

En outre, il est rappelé que ce principe trouve dérogation dans les conditions des articles 1360 à 1362 du Code civil en cas d'impossibilité matérielle ou morale, ou lorsqu'il est produit un aveu judiciaire, un serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve. 

En l'espèce, si la société PROMOBAT soutient que Madame [N] [J] a accepté oralement de prolonger la durée de la promesse au 31 mars 2023, celle-ci le conteste. 

Or, force est de constater en premier lieu qu'il n'est ni démontré ni même soutenu par la SARL PROMOBAT qu'elle se trouve dans une des exceptions précitées au principe de la preuve littérale ; qu'en outre, aucun élément émanant du comportement de la défenderesse ne vient établir la réalité des affirmations de la SARL PROMOBAT et de son notaire. 

En outre, contrairement à ce qui est soutenu, les écrits émanant de Maître [D] ou de son employée ne suffisent à satisfaire à la charge de la preuve ; étant du reste relevé que ces écrits ne font nullement foi jusqu'à inscription en faux, dès lors qu'ils n'ont pas été établis en la forme authentique. 

Par ailleurs, Madame [N] [J] produit un projet d'acte envoyé par le notaire le 13 janvier 2023 ne mentionnant aucune date précise de report. 

De ce fait, force est de constater que les déclarations du notaire mentionnant un accord de Madame [N] [J] le 9 décembre 2022, apparaissent contredites par son propre projet d'acte.

En conséquence, il apparaît clairement qu'aucune prolongation n'est intervenue au-delà de la date du 15 décembre 2022, de sorte que la promesse de vente était effectivement caduque passé cette date. 

Dans ces conditions, il apparaît clairement que la levée d'option par la SAS PROMOTION PICHET en date du 18 février 2023 est inefficace à raison de la caducité de la promesse intervenue en date du 15 décembre 2022 à 16 heures.

En outre, tenant compte de la caducité de l'offre intervenue avant la levée d'option de la SARL PROMOBAT, il apparaît que cette dernière est mal fondée à solliciter l'octroi de dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle, dès lors qu'il n'est nullement soutenu que la caducité est intervenue du fait de Madame [N] [J]. 


2. Sur les demandes subsidiaires fondées sur la responsabilité délictuelle subsidiaire

La SARL PROMOBAT sollicite subsidiairement la condamnation de Madame [N] [J] à lui verser la somme de 955.838,22 euros à parfaire à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis. 

Au soutien de ses prétentions, elle reproche à Madame [N] [J] d'avoir maintenu l'ambiguïté sur ses intentions réelles, d'avoir rompu de manière brusque et déloyale la promesse de vente, et de ne pas l'avoir informée de ses échanges et difficultés rencontrées avec les preneurs à bail pour obtenir l'enlèvement des antennes de télécommunication sur site dans un délai compatible avec le délai de réalisation de la promesse de vente. 

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'inexécution du contrat est sanctionnée par la responsabilité contractuelle du cocontractant. Par exception, le contrat peut donner lieu à un abus de droit engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement délictuel dans le cas où une partie exerce avec malveillance le droit qu'elle détient au détriment de son cocontractant.

Selon l'article 1187 du code civil, la caducité met fin au contrat. Selon l'article 1112 du code civil, l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi. En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.

En l'espèce, il est établi que la société PROMOBAT a reçu justification des diligences effectuées par la promettante auprès des opérateurs de téléphonie au plus tard au mois de novembre 2022, ainsi qu'en atteste un courrier électronique du 21 mars 2023, une lettre officielle du conseil de la société 22 mars 2023 ; de ce fait, c'est à tort qu'elle se prévaut d'un défaut d'information de la part de Madame [N] [J].

En outre, il ressort de ce qui précède qu'il n'est nullement démontré que Madame [N] [J] a accepté de proroger le délai pour lever l'option ; de ce fait, c'est à tort que la SARL PROMOBAT lui reproche d'avoir maintenu l'ambiguïté sur ses intentions, ce alors que dès le 16 décembre 2022, elle a demandé au notaire de lui confirmer que l'option n'avait pas été levée ; ce que le notaire lui a d'ailleurs confirmé le jour même dans son premier mail. 

En outre, aucune prorogation n'étant régulièrement intervenue entre les parties, il n'est pas démontré que le refus de prolongation ait été opposé abusivement ou brutalement, dès lors que Madame [N] [J] n'était nullement tenue de maintenir les termes de sa promesse de vente postérieurement au 15 décembre 2022 16h.

Du reste, si la société PROMOBAT justifie des correspondances envoyées par le notaire à Madame [N] [J] en date du 13 janvier 2023, 22 février 2023, 8 mars 2023, l'ensemble de ces correspondances avait vocation à contraindre Madame [N] [J] à accepter la vente dans les termes de la promesse devenue caduque et non d'engager une négociation. 

Dans ces conditions, le refus opposé par Madame [N] [J], quand bien même la société PROMOBAT avait renoncé au bénéfice de la condition suspensive non réalisée, ne peut être considéré comme fautif.

Par suite, il y a lieu de débouter la société PROMOBAT de ses prétentions à ce titre. 


3. Sur la demande reconventionnelle de condamnation au versement de l'indemnité d'immobilisation

L'article 1103 du code civil pose le principe de la force obligatoire du contrat. La promesse de vente du 26 novembre 2021 prévoit, que " le dépôt de garantie ne peut être considéré comme des arhes ou un dédit tel que prévu par l'article 1590 du code civil " .

L'acte précise, s'agissant du sort de l'indemnité d'immobilisation :
 
2°) Au cas de non réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives
- si l'engagement de caution a été remis, il sera restitué au bénéficiaire
- en cas de versement du dépôt de garantie, son montant sera restitué au bénéficiaire sans délai, à première demande de ce dernier ou de son notaire.

En l'espèce, il n'est contesté par aucune des parties la défaillance de la condition tenant à la résiliation amiable des baux et la libération du terrain.

Par conséquent, la demande de versement de l'indemnité d'immobilisation par Madame [N] [J] sera rejetée.



4. Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société PROMOBAT qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens, avec faculté de distraction dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la société PROMOBAT, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Madame [N] [J] une somme qu'il est équitable de fixer à 2500 euros.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l'article 514 du Code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL PROMOBAT de l'intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [N] [J] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE la SARL PROMOBAT aux dépens de l'instance ; 

AUTORISE la SELARL MOREL THIBAUT à recouvrer les dépens dont elle a personnellement exposé la charge ;

CONDAMNE la SARL PROMOBAT à payer à Madame [N] [J] une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 10 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,








En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire. 
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1359, code civil 1112, code civil 1124, code civil 1362, code civil 1360, code civil 1188, code civil 1590, code civil 1187). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-10T21:42:07.061Z.