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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Arras, 1ère Chambre CIVILE, 15 juin 2026, n° 24/00985

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 13 décembre 2023 régularisé en l’étude notariale de la SELARL [V] [A], Monsieur [N] [R] a consenti à Madame [O] [F] et Monsieur [G] [W] une promesse unilatérale de vente portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 3] cadastrée section C n°[Cadastre 1]. Le contrat de promesse a accordé aux bénéficiaires un délai s’achevant au 13 mars 2024 à 16 heures pour lever l’option.

Monsieur [W] et Madame [F] ont par la suite informé Monsieur [R] de leur intention de ne pas acquérir l’immeuble objet de la promesse. Le 27 mars 2024, ils ont versé entre les mains de la SELARL [V] [A], notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente, une somme destinée à Monsieur [R] d’un montant de 10 100 euros.

Par acte du 13 juin 2024, Monsieur [W] et Madame [F] ont fait assigner Monsieur [R] et la SELARL [A] [V] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 13 décembre 2023 et en conséquence de condamner Monsieur [R] à leur rembourser la somme de 10 100 euros et à leur verser des dommages et intérêts. Ils demandent à ce que ce jugement soit déclaré commun à la SELARL [A] [V].

Monsieur [R] et la SELARL [A] [V] ont chacun constitué avocat.

Par ordonnance en date du 11 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à cette date.

* * *

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, Monsieur [W] et Madame [F] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente qu’ils ont conclu le 13 décembre 2023 avec Monsieur [R] portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 4] Monsieur [R] à leur restituer la somme de 10 100 euros qu’ils lui ont versé au titre de la promesse unilatérale de vente, condamner Monsieur [R] à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner Monsieur [R] aux dépens,condamner Monsieur [R] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,déclarer le jugement commun à la SELARL [A] [V].
Au soutien de leur demande de caducité de la promesse unilatérale de vente, Madame [F] et Monsieur [W] se fondent sur l’article 1124 du Code civil pour soutenir qu’ils n’ont pas levé l’option dans le délai convenu entre les parties, de sorte que la promesse est devenue caduque. Ils en déduisent qu’ils ont indument versé à Monsieur [R] la somme de 10 100 euros en exécutant ce contrat frappé de caducité.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, Madame [F] et Monsieur [W] se fondent sur les articles 1104 et 1112-1 du Code civil pour soutenir que Monsieur [R] a manqué à son obligation de bonne foi en omettant d’entreprendre les diligences nécessaires pour leur remettre le diagnostic d’assainissement de l’immeuble objet de la promesse litigieuse. Les demandeurs reprochent ainsi à Monsieur [R] une rétention d’information doublée d’une négligence fautive. Ils soutiennent avoir en conséquence subi un préjudice, indiquant que leur consentement à la vente était conditionné au résultat du diagnostic d’assainissement, de sorte que l’absence de remise de ce document par Monsieur [R] les a privés de leur faculté de lever l’option stipulée dans la promesse unilatérale de vente.

Au soutien de leur demande tendant à ce que le présent jugement soit déclaré commun à la SELARL [A] [V], Madame [F] et Monsieur [W] se fondent sur l’article 331 du Code de procédure civile pour soutenir qu’ils ont intérêt à la mise en cause du notaire dans le présent litige, la somme dont ils demandent la restitution étant séquestrée en son étude. 

* * *

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, Monsieur [R] sollicite du tribunal de : 
rejeter les demandes de Madame [F] et de Monsieur [W], à titre principal, dire que Madame [F] et Monsieur [W] lui sont redevables de la somme de 10 100 euros au titre de leurs engagements contractuels et de leurs obligations de loyauté et de bonne foi et ordonner à la SELARL [V] [A] de procéder à son profit au décaissement des fonds qui lui ont été versés par Madame [F] et Monsieur [W], à titre subsidiaire, condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [F] à lui payer la somme de 10 100 euros et déclarer le jugement commun et opposable à la SELARL [V] [A], condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [F] aux dépens,condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [F] au paiement de la somme de 1 800 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens.Au soutien de sa demande tendant au rejet des prétentions de Madame [F] et Monsieur [W], Monsieur [R] se fonde sur l’article 1271-1 du Code de la construction et de l’habitation pour soutenir que les demandeurs disposaient d’un droit de rétractation au contrat litigieux qu’ils n’ont pas exercé. Il ajoute, en invoquant l’article 1304-6 du Code civil, que les conditions suspensives prévues dans la promesse unilatérale de vente ont été réalisées, les demandeurs ayant obtenu un contrat de prêt pour financer l’acquisition du bien objet du contrat litigieux et en déduit qu’ils étaient tenus de régulariser l’acte authentique de vente. En outre, Monsieur [R] analyse le courrier de Madame [F] indiquant qu’elle ne souhaite pas acquérir le bien comme une rétractation, révélant une volonté première d’acquérir le bien de sorte que la promesse ne peut être considérée comme étant caduque, les bénéficiaires ayant consenti à la vente.

En réponse aux moyens des demandeurs lui reprochant d’avoir fait preuve de mauvaise foi en s’abstenant de leur remettre le diagnostic d’assainissement, Monsieur [R] soutient que la promesse litigieuse prévoyait la remise de ce document au plus tard le jour de la régularisation de l’acte authentique de vente. Il ajoute que le contrat de promesse mentionne qu’il a informé les bénéficiaires que l’assainissement du logement n’était pas conforme à la réglementation en vigueur et que le bénéficiaire a déclaré prendre à sa charge les travaux de mise en conformité après en avoir fait évaluer le coût par un devis estimatif annexé au contrat, lequel a été pris en compte dans la fixation du prix de la vente. Monsieur [R] ajoute qu’il s’est montré diligent pour obtenir le diagnostic d’assainissement mais que la communauté de communes a tardé à le lui transmettre et précise que, en tout état de cause, ce diagnostic n’apportait pas d’autres informations sur la non-conformité de l’assainissement de l’habitation que celles qu’il avait déjà transmises aux bénéficiaires. Monsieur [R] reproche en outre à Madame [F] et à Monsieur [W] de s’être rétractés avant l’expiration du délai fixé pour lui permettre d’exécuter son obligation de leur remettre le diagnostic d’assainissement fixée par la promesse unilatérale de vente.

S’agissant de la créance de 10 100 euros qu’il soutient détenir sur Madame [F] et Monsieur [W], Monsieur [R] indique que le versement de cette somme était prévu par la promesse litigieuse en cas de rétractation d’une des parties dès lors que toutes les conditions suspensives seraient remplies. Il ajoute que les demandeurs ont formalisé par écrit à plusieurs reprises leur volonté de lui verser cette somme en réparation du dommage qu’il a subi en raison de l’immobilisation de l’immeuble alors même qu’il avait engagé des frais dans la perspective de sa vente. Se fondant sur les articles 1104 et 1112 du Code civil, Monsieur [R] soutient que cette indemnité lui est due en raison de la mauvaise foi dont ont fait preuve MADAME [F] ET MONSIEUR [W] en faisant obstacle au décaissement des fonds auprès du notaire alors même qu’ils ont reconnu lui avoir causé un préjudice et s’être engagés à l’indemniser.

* * *

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la SELARL [V] [A] sollicite de : 
limiter la demande de jugement commun et opposable à la somme à la somme séquestrée en son étude d’un montant de 10 100 euros,condamner la partie succombant à l’instance aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de sa demande, le notaire rappelle qu’il détient sous séquestre en son étude la somme de 10 100 euros qui lui a été versée par Madame [F] et Monsieur [W]. Il ajoute que ceux-ci lui ont adressé un courrier lui indiquant qu’ils lui ont remis cette somme en pensant à tort être redevables d’une indemnité envers Monsieur [R] et lui demandant en conséquence la restitution des fonds. Le notaire explique qu’il n’a pu donner suite à cette demande des bénéficiaires, n’ayant pas reçu l’accord du promettant en ce sens. La SELARL [V] [A] en déduit qu’elle n’est concernée par le présent litige qu’à hauteur de cette somme de 10 100 euros, et non par le surplus des demandes formées par les parties.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente;

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1186 de ce même code prévoit qu’un contrat valablement formé disparait si l’un de ses éléments essentiels disparait.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [R] et Madame [F] n’ont jamais levé l’option avant le 13 mars 2024 ni manifesté de manière claire et non équivoque leur consentement défintif à la vente. A cet égard, le fait que les bénéficiaires n’aient pas exercé leur droit de rétractation au contrat de promesse unilatérale de vente ne peut faire présumer leur volonté de consentir au contrat de vente. En outre, le courrier adressé par Madame [F] au notaire le 8 mars 2024 par lequel elle indique qu’elle ne « souhaite plus acquérir le bien » ne peut être interprété comme une rétractation d’un consentement déjà acquis à la vente, dès lors que Monsieur [R] ne produit pas d’élément démontrant que les bénéficiaires ont donné un consentement clair et non équivoque au contrat définitif. En tout état de cause, les bénéficiaires n’ont pas versé la somme prévue par le contrat de promesse en cas de levée de l’option, ce qui empêche la formation du contrat de vente et confirme qu’ils n’ont pas eu l’intention d’acquérir le bien.

En outre, la réalisation de la condition suspensive affectant la promesse n’entraine pas l’obligation pour les bénéficiaires de consentir au contrat de vente. En effet, la promesse peut être qualifiée d’unilatérale en ce qu’elle mentionne expressément la faculté pour Madame [F] et Monsieur [W] de lever l’option pour ainsi donner leur consentement à la vente. En conséquence, la promesse ne crée aucune obligation pour les bénéficiaires tant qu’ils n’ont pas levé l’option. Ainsi, la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires ne peut affecter que l’obligation du promettant de leur vendre le bien, les bénéficiaires n’étant pas tenus de consentir à la vente. La condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par les bénéficiaires n’affecte donc que le contrat de promesse unilatérale de vente et non le contrat de vente en lui-même, auquel les bénéficiaires n’ont pas consenti.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est établi que les bénéficiaires n’ont pas consenti au contrat de vente dans le délai stipulé dans la promesse unilatérale, de sorte qu’elle doit être déclarée caduque. 


2. Sur la restitution de la somme versée au promettant,

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

Les articles 1302 et 1302-1 du code civil énoncent que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu par erreur sans être dû est sujet à restitution par celui qui l’a indument reçu.

En l’espèce, le contrat de promesse unilatérale stipule qu’une pénalité compensatoire d’un montant de 10 100 euros sera due par la partie qui ne régularisera pas l’acte authentiques dès lors que « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies ». Les parties ayant expressément exclu tout versement d’une indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires, cette clause doit s’analyser en une clause pénale par laquelle les parties ont évalué forfaitairement et à l’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Compte tenu de la nature unilatérale du contrat, il convient d’interpréter cette stipulation comme visant à sanctionner, d’une part, le promettant qui refuserait de vendre aux bénéficiaires ayant consenti au contrat de vente définitif et, d’autre part, le bénéficiaire qui refuserait de régulariser l’acte authentique alors même qu’il aurait levé l’option dans le délai prévu par la promesse. Cette clause vise donc à sanctionner l’inexécution des parties et non à indemniser Monsieur [R] pour l’immobilisation de son bien dans l’hypothèse où les acquéreurs ne lèveraient pas l’option dans le délai convenu.

Or, la promesse unilatérale de vente n’a créé aucune obligation pour les bénéficiaires. En effet, ceux-ci n’ayant pas consenti à la vente, ils n’étaient pas tenus par les stipulations de la promesse de procéder à la régularisation de l’acte authentique. C’est donc par erreur qu’ils ont versé la somme de 10 100 euros au titre de la pénalité compensatoire à Monsieur [R]. 

En conséquence, Monsieur [W] et Madame [F] sont bien fondés à demander la restitution de la somme de 10 100 euros qu’ils ont versé entre les mains de la SELARL [A] [V]. Monsieur [R] sera pour sa part debouté de sa demande réciproque.


3. Sur l’indemnisation des bénéficiaires,

En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1217 et 1231-1 du Code civil disposent que la mauvaise exécution contractuelle peut être sanctionnée par des dommages et intérêts.

En l’espèce, si Monsieur [W] et Madame [F] soutiennent que le promettant a fait preuve d’une négligence fautive en s’abstenant sciemment de leur remettre le diagnostic d’assainissement, il convient de relever que la promesse unilatérale de vente stipule expressément que le promettant a indiqué aux bénéficiaires que le diagnostic d’assainissement n’est pas conforme et que les bénéficiaires ont reconnu en être informés et ont déclaré prendre à leur charge les travaux de mise en conformité. Il apparait ainsi que Monsieur [W] et Madame [F] ont consenti à la promesse en ayant connaissance de la non-conformité de l’assainissement de l’immeuble objet du contrat. En outre, Monsieur [R] n’était pas tenu de leur remettre le diagnostic d’assainissement avant la levée de l’option par les bénéficiaires, le promettant s’étant engagé à le faire réaliser avant au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que Monsieur [R] a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente. Par ailleurs, Monsieur [W] et Madame [F] ne démontrent pas en quoi ils ont subi un préjudice tenant à l’absence de communication par Monsieur [R] du diagnostic d’assainissement. En effet, ils ne peuvent soutenir que ce document était un élément déterminant de leur consentement à la vente dès lors qu’il ressort du contrat de promesse qu’ils avaient connaissance de la non-conformité de l’assainissement et qu’ils ont fait évaluer le coût de l’implantation des travaux de mise en conformité.

La demande d’indemnisation de Monsieur [W] et de Madame [F] sera en conséquence rejetée.


4. Sur la demande subsidiaire de Monsieur [R] tendant à la condamnation de Monsieur [W] et de Madame [F] au paiement de 10 100 euros,

En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1217 et 1231-1 du Code civil disposent que la mauvaise exécution contractuelle peut être sanctionnée par des dommages et intérêts. 

En l’espèce, il a été démontré précédemment que Monsieur [W] et Madame [F] ne sont pas redevables envers Monsieur [R] d’une indemnité de 10 100 euros. Si Monsieur [R] démontre que les bénéficiaires lui ont, à trois reprises, indiqué leur volonté de lui verser une telle somme, il n’en demeure pas moins que Monsieur [W] et Madame [F] ont acquis par erreur la conviction qu’ils étaient débiteurs à son égard d’une pénalité compensatoire. Cette erreur n’a fait naître aucune obligation à paiement et il apparaît que les bénéficiaires n’ont pas fait preuve de mauvaise foi en demandant la restitution de cette somme à Monsieur [R].

En conséquence, la demande de Monsieur [R] tendant au versement de la somme de 10 100 euros sera rejetée.



5. Sur les demandes accessoires, 

Sur l’opposabilité du jugement au notaire,

En vertu de l’article 311 du Code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
En l’espèce, la SELARL [A] [V] a été régulièrement assignée par les demandeurs, elle est donc partie au litige. 
En conséquence, il sera rappelé que le présent jugement est opposable au notaire dans toutes ses dispositions. 

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Monsieur [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R], condamné aux dépens, sera condamné à verser la somme de 1 500 euros à Monsieur [W] et à Madame [F] et la somme de 1 000 euros à la SELARL [A] [V].

Monsieur [R] sera débouté de ses propres demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Dispositif

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition. 


DISPOSITIF

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe, 

PRONONCE la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue par acte notarié du 13 décembre 2023 portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 5] [Localité 5] cadastrée section C n°[Cadastre 1] ; 

ORDONNE la restitution à Monsieur [G] [W] et à Madame [O] [F] de la somme de 10 100 euros retenue en séquestre par la SELARL [A] [V] ; 

DÉBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande tendant à ce que lui soit versée la somme de 10 100 euros retenue en séquestre par la SELARL [A] [V] ; 

DÉBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande tendant à ce que Monsieur [G] [W] et de Madame [O] [F] soit condamnés à lui payer la somme de 10 1000 euros ; 

DÉBOUTE Monsieur [G] [W] et de Madame [O] [F] de leur demande indemnitaire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est opposable en toutes ses dispositions à la SELARL [A] [V] ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à supporter la charge des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [G] [W] et à Madame [O] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la SELARL [A] [V] la somme de 1 000 euros au titre l’article 700 du Code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de Monsieur [N] [R] formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ; 

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier. 


Le greffier Le Président
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS


1ère CHAMBRE


N° RG 24/00985 - N° Portalis DBZZ-W-B7I-EWME




JUGEMENT DU 15 JUIN 2026


JUGEMENT de la Première Chambre civile du Tribunal judiciaire d’ARRAS composée, lors des débats et du délibéré, de Monsieur JOUANNY, Vice Président, statuant en qualité de juge unique

DÉBATS à l’audience publique tenue le 11 Décembre 2025
Greffier : Madame MEURISSE

PRONONCÉ après dérogation par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2026, le présent jugement est signé par Monsieur JOUANNY, Vice Président, et par Madame GROLL, Greffier.


DANS L’INSTANCE OPPOSANT :


Monsieur [G] [W]
né le 30 Août 1970 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Laurent FILLIEUX, avocat au barreau de LILLE

Madame [O] [F]
née le 07 Septembre 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Laurent FILLIEUX, avocat au barreau de LILLE


A


Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Anne-charlotte ANGOULVENT, avocat au barreau de BETHUNE

[A] [V], SELARL, titulaire d’une étude notariale dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Me Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BETHUNE



EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 13 décembre 2023 régularisé en l’étude notariale de la SELARL [V] [A], Monsieur [N] [R] a consenti à Madame [O] [F] et Monsieur [G] [W] une promesse unilatérale de vente portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 3] cadastrée section C n°[Cadastre 1]. Le contrat de promesse a accordé aux bénéficiaires un délai s’achevant au 13 mars 2024 à 16 heures pour lever l’option.

Monsieur [W] et Madame [F] ont par la suite informé Monsieur [R] de leur intention de ne pas acquérir l’immeuble objet de la promesse. Le 27 mars 2024, ils ont versé entre les mains de la SELARL [V] [A], notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente, une somme destinée à Monsieur [R] d’un montant de 10 100 euros.

Par acte du 13 juin 2024, Monsieur [W] et Madame [F] ont fait assigner Monsieur [R] et la SELARL [A] [V] devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue le 13 décembre 2023 et en conséquence de condamner Monsieur [R] à leur rembourser la somme de 10 100 euros et à leur verser des dommages et intérêts. Ils demandent à ce que ce jugement soit déclaré commun à la SELARL [A] [V].

Monsieur [R] et la SELARL [A] [V] ont chacun constitué avocat.

Par ordonnance en date du 11 juin 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à cette date.

* * *

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, Monsieur [W] et Madame [F] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de : 
prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente qu’ils ont conclu le 13 décembre 2023 avec Monsieur [R] portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 4] Monsieur [R] à leur restituer la somme de 10 100 euros qu’ils lui ont versé au titre de la promesse unilatérale de vente, condamner Monsieur [R] à leur verser la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, condamner Monsieur [R] aux dépens,condamner Monsieur [R] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,déclarer le jugement commun à la SELARL [A] [V].
Au soutien de leur demande de caducité de la promesse unilatérale de vente, Madame [F] et Monsieur [W] se fondent sur l’article 1124 du Code civil pour soutenir qu’ils n’ont pas levé l’option dans le délai convenu entre les parties, de sorte que la promesse est devenue caduque. Ils en déduisent qu’ils ont indument versé à Monsieur [R] la somme de 10 100 euros en exécutant ce contrat frappé de caducité.

A l’appui de leur demande de dommages et intérêts, Madame [F] et Monsieur [W] se fondent sur les articles 1104 et 1112-1 du Code civil pour soutenir que Monsieur [R] a manqué à son obligation de bonne foi en omettant d’entreprendre les diligences nécessaires pour leur remettre le diagnostic d’assainissement de l’immeuble objet de la promesse litigieuse. Les demandeurs reprochent ainsi à Monsieur [R] une rétention d’information doublée d’une négligence fautive. Ils soutiennent avoir en conséquence subi un préjudice, indiquant que leur consentement à la vente était conditionné au résultat du diagnostic d’assainissement, de sorte que l’absence de remise de ce document par Monsieur [R] les a privés de leur faculté de lever l’option stipulée dans la promesse unilatérale de vente.

Au soutien de leur demande tendant à ce que le présent jugement soit déclaré commun à la SELARL [A] [V], Madame [F] et Monsieur [W] se fondent sur l’article 331 du Code de procédure civile pour soutenir qu’ils ont intérêt à la mise en cause du notaire dans le présent litige, la somme dont ils demandent la restitution étant séquestrée en son étude. 

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Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 juin 2025, Monsieur [R] sollicite du tribunal de : 
rejeter les demandes de Madame [F] et de Monsieur [W], à titre principal, dire que Madame [F] et Monsieur [W] lui sont redevables de la somme de 10 100 euros au titre de leurs engagements contractuels et de leurs obligations de loyauté et de bonne foi et ordonner à la SELARL [V] [A] de procéder à son profit au décaissement des fonds qui lui ont été versés par Madame [F] et Monsieur [W], à titre subsidiaire, condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [F] à lui payer la somme de 10 100 euros et déclarer le jugement commun et opposable à la SELARL [V] [A], condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [F] aux dépens,condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [F] au paiement de la somme de 1 800 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens.Au soutien de sa demande tendant au rejet des prétentions de Madame [F] et Monsieur [W], Monsieur [R] se fonde sur l’article 1271-1 du Code de la construction et de l’habitation pour soutenir que les demandeurs disposaient d’un droit de rétractation au contrat litigieux qu’ils n’ont pas exercé. Il ajoute, en invoquant l’article 1304-6 du Code civil, que les conditions suspensives prévues dans la promesse unilatérale de vente ont été réalisées, les demandeurs ayant obtenu un contrat de prêt pour financer l’acquisition du bien objet du contrat litigieux et en déduit qu’ils étaient tenus de régulariser l’acte authentique de vente. En outre, Monsieur [R] analyse le courrier de Madame [F] indiquant qu’elle ne souhaite pas acquérir le bien comme une rétractation, révélant une volonté première d’acquérir le bien de sorte que la promesse ne peut être considérée comme étant caduque, les bénéficiaires ayant consenti à la vente.

En réponse aux moyens des demandeurs lui reprochant d’avoir fait preuve de mauvaise foi en s’abstenant de leur remettre le diagnostic d’assainissement, Monsieur [R] soutient que la promesse litigieuse prévoyait la remise de ce document au plus tard le jour de la régularisation de l’acte authentique de vente. Il ajoute que le contrat de promesse mentionne qu’il a informé les bénéficiaires que l’assainissement du logement n’était pas conforme à la réglementation en vigueur et que le bénéficiaire a déclaré prendre à sa charge les travaux de mise en conformité après en avoir fait évaluer le coût par un devis estimatif annexé au contrat, lequel a été pris en compte dans la fixation du prix de la vente. Monsieur [R] ajoute qu’il s’est montré diligent pour obtenir le diagnostic d’assainissement mais que la communauté de communes a tardé à le lui transmettre et précise que, en tout état de cause, ce diagnostic n’apportait pas d’autres informations sur la non-conformité de l’assainissement de l’habitation que celles qu’il avait déjà transmises aux bénéficiaires. Monsieur [R] reproche en outre à Madame [F] et à Monsieur [W] de s’être rétractés avant l’expiration du délai fixé pour lui permettre d’exécuter son obligation de leur remettre le diagnostic d’assainissement fixée par la promesse unilatérale de vente.

S’agissant de la créance de 10 100 euros qu’il soutient détenir sur Madame [F] et Monsieur [W], Monsieur [R] indique que le versement de cette somme était prévu par la promesse litigieuse en cas de rétractation d’une des parties dès lors que toutes les conditions suspensives seraient remplies. Il ajoute que les demandeurs ont formalisé par écrit à plusieurs reprises leur volonté de lui verser cette somme en réparation du dommage qu’il a subi en raison de l’immobilisation de l’immeuble alors même qu’il avait engagé des frais dans la perspective de sa vente. Se fondant sur les articles 1104 et 1112 du Code civil, Monsieur [R] soutient que cette indemnité lui est due en raison de la mauvaise foi dont ont fait preuve MADAME [F] ET MONSIEUR [W] en faisant obstacle au décaissement des fonds auprès du notaire alors même qu’ils ont reconnu lui avoir causé un préjudice et s’être engagés à l’indemniser.

* * *

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, la SELARL [V] [A] sollicite de : 
limiter la demande de jugement commun et opposable à la somme à la somme séquestrée en son étude d’un montant de 10 100 euros,condamner la partie succombant à l’instance aux dépens et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de sa demande, le notaire rappelle qu’il détient sous séquestre en son étude la somme de 10 100 euros qui lui a été versée par Madame [F] et Monsieur [W]. Il ajoute que ceux-ci lui ont adressé un courrier lui indiquant qu’ils lui ont remis cette somme en pensant à tort être redevables d’une indemnité envers Monsieur [R] et lui demandant en conséquence la restitution des fonds. Le notaire explique qu’il n’a pu donner suite à cette demande des bénéficiaires, n’ayant pas reçu l’accord du promettant en ce sens. La SELARL [V] [A] en déduit qu’elle n’est concernée par le présent litige qu’à hauteur de cette somme de 10 100 euros, et non par le surplus des demandes formées par les parties.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente;

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1186 de ce même code prévoit qu’un contrat valablement formé disparait si l’un de ses éléments essentiels disparait.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [R] et Madame [F] n’ont jamais levé l’option avant le 13 mars 2024 ni manifesté de manière claire et non équivoque leur consentement défintif à la vente. A cet égard, le fait que les bénéficiaires n’aient pas exercé leur droit de rétractation au contrat de promesse unilatérale de vente ne peut faire présumer leur volonté de consentir au contrat de vente. En outre, le courrier adressé par Madame [F] au notaire le 8 mars 2024 par lequel elle indique qu’elle ne « souhaite plus acquérir le bien » ne peut être interprété comme une rétractation d’un consentement déjà acquis à la vente, dès lors que Monsieur [R] ne produit pas d’élément démontrant que les bénéficiaires ont donné un consentement clair et non équivoque au contrat définitif. En tout état de cause, les bénéficiaires n’ont pas versé la somme prévue par le contrat de promesse en cas de levée de l’option, ce qui empêche la formation du contrat de vente et confirme qu’ils n’ont pas eu l’intention d’acquérir le bien.

En outre, la réalisation de la condition suspensive affectant la promesse n’entraine pas l’obligation pour les bénéficiaires de consentir au contrat de vente. En effet, la promesse peut être qualifiée d’unilatérale en ce qu’elle mentionne expressément la faculté pour Madame [F] et Monsieur [W] de lever l’option pour ainsi donner leur consentement à la vente. En conséquence, la promesse ne crée aucune obligation pour les bénéficiaires tant qu’ils n’ont pas levé l’option. Ainsi, la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les bénéficiaires ne peut affecter que l’obligation du promettant de leur vendre le bien, les bénéficiaires n’étant pas tenus de consentir à la vente. La condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt par les bénéficiaires n’affecte donc que le contrat de promesse unilatérale de vente et non le contrat de vente en lui-même, auquel les bénéficiaires n’ont pas consenti.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il est établi que les bénéficiaires n’ont pas consenti au contrat de vente dans le délai stipulé dans la promesse unilatérale, de sorte qu’elle doit être déclarée caduque. 


2. Sur la restitution de la somme versée au promettant,

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties.

Les articles 1302 et 1302-1 du code civil énoncent que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu par erreur sans être dû est sujet à restitution par celui qui l’a indument reçu.

En l’espèce, le contrat de promesse unilatérale stipule qu’une pénalité compensatoire d’un montant de 10 100 euros sera due par la partie qui ne régularisera pas l’acte authentiques dès lors que « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies ». Les parties ayant expressément exclu tout versement d’une indemnité d’immobilisation par les bénéficiaires, cette clause doit s’analyser en une clause pénale par laquelle les parties ont évalué forfaitairement et à l’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée. Compte tenu de la nature unilatérale du contrat, il convient d’interpréter cette stipulation comme visant à sanctionner, d’une part, le promettant qui refuserait de vendre aux bénéficiaires ayant consenti au contrat de vente définitif et, d’autre part, le bénéficiaire qui refuserait de régulariser l’acte authentique alors même qu’il aurait levé l’option dans le délai prévu par la promesse. Cette clause vise donc à sanctionner l’inexécution des parties et non à indemniser Monsieur [R] pour l’immobilisation de son bien dans l’hypothèse où les acquéreurs ne lèveraient pas l’option dans le délai convenu.

Or, la promesse unilatérale de vente n’a créé aucune obligation pour les bénéficiaires. En effet, ceux-ci n’ayant pas consenti à la vente, ils n’étaient pas tenus par les stipulations de la promesse de procéder à la régularisation de l’acte authentique. C’est donc par erreur qu’ils ont versé la somme de 10 100 euros au titre de la pénalité compensatoire à Monsieur [R]. 

En conséquence, Monsieur [W] et Madame [F] sont bien fondés à demander la restitution de la somme de 10 100 euros qu’ils ont versé entre les mains de la SELARL [A] [V]. Monsieur [R] sera pour sa part debouté de sa demande réciproque.


3. Sur l’indemnisation des bénéficiaires,

En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1217 et 1231-1 du Code civil disposent que la mauvaise exécution contractuelle peut être sanctionnée par des dommages et intérêts.

En l’espèce, si Monsieur [W] et Madame [F] soutiennent que le promettant a fait preuve d’une négligence fautive en s’abstenant sciemment de leur remettre le diagnostic d’assainissement, il convient de relever que la promesse unilatérale de vente stipule expressément que le promettant a indiqué aux bénéficiaires que le diagnostic d’assainissement n’est pas conforme et que les bénéficiaires ont reconnu en être informés et ont déclaré prendre à leur charge les travaux de mise en conformité. Il apparait ainsi que Monsieur [W] et Madame [F] ont consenti à la promesse en ayant connaissance de la non-conformité de l’assainissement de l’immeuble objet du contrat. En outre, Monsieur [R] n’était pas tenu de leur remettre le diagnostic d’assainissement avant la levée de l’option par les bénéficiaires, le promettant s’étant engagé à le faire réaliser avant au plus tard le jour de la signature de l’acte définitif.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que Monsieur [R] a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de la promesse unilatérale de vente. Par ailleurs, Monsieur [W] et Madame [F] ne démontrent pas en quoi ils ont subi un préjudice tenant à l’absence de communication par Monsieur [R] du diagnostic d’assainissement. En effet, ils ne peuvent soutenir que ce document était un élément déterminant de leur consentement à la vente dès lors qu’il ressort du contrat de promesse qu’ils avaient connaissance de la non-conformité de l’assainissement et qu’ils ont fait évaluer le coût de l’implantation des travaux de mise en conformité.

La demande d’indemnisation de Monsieur [W] et de Madame [F] sera en conséquence rejetée.


4. Sur la demande subsidiaire de Monsieur [R] tendant à la condamnation de Monsieur [W] et de Madame [F] au paiement de 10 100 euros,

En vertu de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1217 et 1231-1 du Code civil disposent que la mauvaise exécution contractuelle peut être sanctionnée par des dommages et intérêts. 

En l’espèce, il a été démontré précédemment que Monsieur [W] et Madame [F] ne sont pas redevables envers Monsieur [R] d’une indemnité de 10 100 euros. Si Monsieur [R] démontre que les bénéficiaires lui ont, à trois reprises, indiqué leur volonté de lui verser une telle somme, il n’en demeure pas moins que Monsieur [W] et Madame [F] ont acquis par erreur la conviction qu’ils étaient débiteurs à son égard d’une pénalité compensatoire. Cette erreur n’a fait naître aucune obligation à paiement et il apparaît que les bénéficiaires n’ont pas fait preuve de mauvaise foi en demandant la restitution de cette somme à Monsieur [R].

En conséquence, la demande de Monsieur [R] tendant au versement de la somme de 10 100 euros sera rejetée.



5. Sur les demandes accessoires, 

Sur l’opposabilité du jugement au notaire,

En vertu de l’article 311 du Code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.
En l’espèce, la SELARL [A] [V] a été régulièrement assignée par les demandeurs, elle est donc partie au litige. 
En conséquence, il sera rappelé que le présent jugement est opposable au notaire dans toutes ses dispositions. 

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

Monsieur [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R], condamné aux dépens, sera condamné à verser la somme de 1 500 euros à Monsieur [W] et à Madame [F] et la somme de 1 000 euros à la SELARL [A] [V].

Monsieur [R] sera débouté de ses propres demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition. 


DISPOSITIF

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe, 

PRONONCE la caducité de la promesse unilatérale de vente conclue par acte notarié du 13 décembre 2023 portant sur la maison d’habitation sise [Adresse 5] [Localité 5] cadastrée section C n°[Cadastre 1] ; 

ORDONNE la restitution à Monsieur [G] [W] et à Madame [O] [F] de la somme de 10 100 euros retenue en séquestre par la SELARL [A] [V] ; 

DÉBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande tendant à ce que lui soit versée la somme de 10 100 euros retenue en séquestre par la SELARL [A] [V] ; 

DÉBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande tendant à ce que Monsieur [G] [W] et de Madame [O] [F] soit condamnés à lui payer la somme de 10 1000 euros ; 

DÉBOUTE Monsieur [G] [W] et de Madame [O] [F] de leur demande indemnitaire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est opposable en toutes ses dispositions à la SELARL [A] [V] ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à supporter la charge des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [G] [W] et à Madame [O] [F] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à la SELARL [A] [V] la somme de 1 000 euros au titre l’article 700 du Code de procédure civile ; 

REJETTE la demande de Monsieur [N] [R] formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ; 

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier. 


Le greffier Le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1112, code civil 1124, code de procedure civile 311, code civil 1302-1, code civil 1112-1, code civil 1304-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-15T19:06:48.581Z.