Cour d'appel de Limoges, Chambre civile, 3 décembre 2025, n° 24/00864

ARRET N° 345



N° RG 24/00864 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BIUIE







AFFAIRE :



Mme [T] [H] [Z]



C/



M. [M] [P], S.C.I. LA VIGNE DE LACAN









SG/IM





Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

































Grosse délivrée aux avocats



COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025



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Le TROIS DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :





ENTRE :



Madame [T] [H] [Z]

née le 22 Février 1976 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représentée par Me François CHADAL, avocat au barreau de BRIVE.





APPELANTE d'une décision rendue le 03 décembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE





ET :



Monsieur [M] [P]

né le 06 Juin 2001 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 2]

non représenté.



S.C.I. LA VIGNE DE LACAN, 

dont le siègesocial est au [Adresse 3], pris en la personne de monsieur [Y] [I],

représentée par Me Chrystèle CHASSAGNE-DELPECH, avocat au barreau de BRIVE substitué par Me Amandine DOUNIES de la SELARL Amandine DOUNIES, avocat au barreau de LIMOGES.



INTIMÉS 



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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 08 Octobre 2025. L'ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2025.



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.



Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 26 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Le délibéré a été prorogé au 3 décembre 2025.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.



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LA COUR





EXPOSÉ DU LITIGE



Faits et procédure 



Par acte sous seing privé du 30 juillet 2021, à effet du 1er août 2021, conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, la SCI La Vigne de Lacan a donné à bail à madame [R] [U] et monsieur [M] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre une provision sur charges de 20 euros par mois.



Madame [T] [N] épouse [H] [Z], mère de madame [R] [U], s'est engagée par acte du 30 juillet 2021 en qualité de caution des locataires. 



Le 31 mai 2023, [V] [R] [U] a donné congé au bailleur, avec un préavis réduit, pour quitter le logement le 30 juin 2023. 



En raison de loyers impayés pour un montant de 1 620 euros pour les mois de juillet, août et septembre 2023, une mise en demeure a été adressée par la bailleresse à monsieur [M] [P] le 5 septembre 2023, et à madame [T] [H] [Z] en sa qualité de caution.



Madame [H] [Z] a adressé un chèque de 405 euros au bailleur pour la période d'occupation de sa fille [R] [U] jusqu'au 12 juillet 2023, mais a refusé de payer la somme de 1 620 euros considérant que son engagement de caution était nul.



Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire [M] [P] le 26 janvier 2024, et dénoncé à la caution le 7 février 2024, faute de règlement d'une dette de loyer d'un montant de 2 855 euros.



Par acte de commissaire de justice délivré le 18 juin 2024, la SCI La Vigne de Lacan a fait assigner monsieur [M] [P] et madame [T] [N] épouse [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire à la date du 26 mars 2024, en application d'un commandement de payer visant cette clause,

- fixer une indemnité d'occupation à la charge de monsieur [P] à la somme de 540 euros par mois à compter de la résiliation judiciaire jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamner solidairement [M] [P] et [T] [H] [Z], au paiement de :

' de la somme principale de 5 555 euros au titre des loyers et charges depuis juin 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

' d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement et de la signification,

- à titre subsidiaire, en cas d'octroi de délais de paiement, l'expulsion de l'occupant en cas de non paiement d'une seule échéance.





Par jugement contradictoire du 3 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde a notamment :

- constaté l'acquisition, à la date du 27 mars 2024, de la clause résolutoire du bail conclu entre la SCI La Vigne de Lacan et monsieur [M] [P] le 30 juillet 2021 sur le local à usage d'habitation sis [Adresse 1],

- autorisé la SCI La Vigne de Lacan, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 1] à faire procéder à l'expulsion de monsieur[M] [P] et à celle de tous occupant de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l'assistance de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,

- dit que les sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 27 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux à la somme de 540 euros,

- débouté madame [H] [Z] de sa demande d'ordonner à la SCI La Vigne de Lacan la production de ses contrats d'assurance de propriétaire non occupant,

- condamné solidairement monsieur [M] [P] et madame [T] [H] [Z] à payer à la SCI La Vigne de Lacan : 

' l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux,

' la somme de 7 715 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées à la date du 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 555 euros à compter du18 juin 2024, date de l'assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date,

'la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 et sa signification à caution du 7 février 2024. 



Par déclaration en date du 12 décembre 2024, madame [T] [N] épouse [H] [Z] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a : 

- débouté madame [T] [H] [Z] de sa demande d'ordonner à la SCI La vigne de Lacan la production de ses contrats d'assurance de propriétaire non occupant,

- condamné solidairement monsieur [M] [P] et madame [T] [H] [Z] à payer à la SCI La Vigne de Lacan : 

' l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux; 

' la somme de 7 715 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées à la date du 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 555 euros à compter du18 juin 2024, date de l'assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date, 

' la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 et sa signification à caution du 7 février 2024. 



La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025, sans que monsieur [M] [P] n'ait constitué avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut dès lors que monsieur [M] [P] s'est vu signifier la déclaration d'appel régularisée par madame [T] [N] épouse [H] [Z] par acte de Maître [K] [S] du 28 janvier 2025 déposé en son Etude.





Prétentions des parties



Dans le dernier état de ses conclusions en date du 20 juillet 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, madame [T] [H] [Z] demande à la Cour de : 

infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée solidairement avec monsieur [M] [P] à payer à la SCI La Vigne de Lacan :

'une indemnité mensuelle d'occupation de 540 euros à compter du 27 mars 2024 jusqu'à la libération effective des lieux,





' la somme de 7 715 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtées à la date du 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 555 euros à compter du18 juin 2024, date de l'assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date,

' la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024 et sa signification à caution du 7 février 2024



- statuant à nouveau



A titre principal : 

- dire nul et de nul effet son engagement de caution



A titre subsidiaire : 

- dire que la caution n'est pas tenue à l'indemnité d'occupation due par le preneur à compter de la résiliation du bail, faute de stipulation de son engagement à cet égard,



En tous les cas :

- débouter la SCI La Vigne de Lacan de toutes demandes formées à son encontre,

- condamner la SCI LaVigne de Lacan à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Dans le dernier état de ses conclusions en date du 25 avril 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI La Vigne de Lacan demande à la Cour de : 

- débouter madame [H] [Z] de ses demandes, tant principales que subsidiaires,

- débouter madame [H] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que relative aux dépens,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

- condamner solidairement monsieur [M] [P] et madame [T] [H] [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



I - Sur la validité de l'acte de cautionnement souscrit par madame [H] [Z] :



Au soutien de sa demande de nullité de son engagement de caution, madame [H] [Z] fait valoir que la clause prévue à l'article VII du contrat de bail signé le 30 juillet 2021, devant expliciter les modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires, n'est pas renseignée ,ni suffisamment précise. Elle en déduit que les locataires ne sont pas en mesure de connaître les obligations résultant de la solidarité et l'indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires. Elle ajoute que la caution, à qui il est demandé un cautionnement solidaire, ne peut ainsi être informée de la nature et de l'étendue des obligations qu'elle cautionne. Elle estime que dans la mesure où le contrat ne renseigne pas la clause de solidarité, la caution ne peut être ni directement ni indirectement solidaire avec les autres locataires. 

Elle fait également valoir que selon l'article 8-1 VI alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. Elle affirme qu'en l'espèce il n'y a pas de colocataire identifié pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution, et soutient que cela est d'autant plus pénalisant qu'elle s'était uniquement engagée parce que sa fille était colocataire, alors que celle-ci a donné congé au mois de juin 2023. 



La SCI La Vigne de Lacan réplique en faisant valoir que le bail unique pris par monsieur [P] et madame [U] contient bien une clause de solidarité faisant clairement mention, et de façon suffisamment explicite, de l'indivisibilité de leurs obligations, et qu'en conséquence chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer, des charges et de toutes sommes dues au propriétaire. 



Elle ajoute que l'engagement de caution est un document manuscrit qui comporte les mentions légales obligatoires prévues par l'article 22-1 d e la loi du 6 juillet 1989 et sa limitation de durée dans le temps. Elle estime que l'appelante ne peut valablement prétendre ne s'être engagée que pour sa fille ni que la cause de solidarité contenue au bail serait imprécise, puisqu'elle déclare au contraire dans son engagement manuscrit en avoir parfaite conscience. Elle explique que si Mme [L] voulait n'être engagée que pour sa fille en cas de défaillance dans le paiement de son loyer, cette dernière aurait dû signer un bail mobilité qui ne prévoit pas de clause de solidarité pour le paiement du loyer entre les locataires, et c'est dans cette seule hypothèse qu'il n'existe pas de solidarité entre les colocataires, chaque garant ne s'engageant que pour le loyer du colocataire dont il est caution. 



Elle ajoute qu'en colocation, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail, celui-ci se poursuivant au profit des locataires restant en place. Elle estime qu'en donnant congé de l'appartement le 31 mai 2023, la locataire reste solidaire du paiement des loyers de monsieur [P] resté dans le logement après son départ, pour une durée limitée au maximum pendant 6 mois à partir de la fin de son préavis, soit au 30 novembre 2024, et que pendant ce délai, la caution demeure également solidaire du paiement du loyer dû par monsieur [P]. 



En l'espèce, le premier juge a retenu la validité de l'engagement de caution de madame [H] [Z], laquelle ne formulait alors aucune autre contestation que celle ayant trait à la production par le bailleur du contrat d'assurance propriétaire garantissant les obligations locatives du locataire, de nature à exclure ou réduire son engagement. Le premier juge indique que le bailleur déclarant ne pas avoir souscrit ce type de d'assurance, qu'il ne peut donc produire un tel document, outre qu'une telle assurance n'est pas obligatoire.



Devant la cour, madame [H] [Z] ne soutient plus le moyen relatif à la production du contrat d'assurance garantissant les obligations locatives du locataire par le bailleur. Elle fonde ses prétentions sur l'imprécision de la clause de solidarité contenue au bail, et sur l'étendue des obligations qu'elle cautionne.



L'article 8-1 I. de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs définit la colocation comme "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat".



Sur le moyen tiré de l'imprécision de la clause de solidarité quant à l'entendue de l'acte de cautionnement :



Il n'est pas contesté que madame [H] [Z] s'est portée caution pour le paiement des loyers et accessoires, mais celle-ci soutient l'avoir fait uniquement au bénéfice de sa fille madame [U], et non à l'égard des deux colocataires. Or, dans l'acte de cautionnement manuscrit versé au dossier, madame [U] mais aussi monsieur [P] sont tous deux nommément visés dans son engagement libellé en ces termes : "Je soussignée, [T] [H] [Z], née [N], (...) déclare me porter caution solidaire de madame [R] [U] et monsieur [M] [P] pour les obligations résultant du contrat qui leur a été consenti par le bailleur". C'est donc à tort que madame [H] [Z] soutient que l'acte de cautionnement par elle souscrit doit s'interpréter comme étant uniquement en faveur de sa fille, de sorte que lorsque celle-ci a donné congé, son engagement de caution à l'égard de monsieur [P] n'a pas pris fin.



Madame [H] [Z] conteste ensuite la validité de la clause de solidarité insérée au contrat de bail, stipulant : "modalités particulières des obligations en cas de pluralité de locataires et prévoit simplement la solidarité des locataires et l'indivisibilité de leurs obligations en cas de pluralité de locataires". 



Selon l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas. Par ailleurs, si en application des articles 2294 du Code civil et 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la caution doit avoir connaissance explicite et non équivoque de la nature et de l'étendue de son engagement, cette exigence vaut principalement pour le quantum de cet engagement et passe par la connaissance précise du montant du loyer et l'étendue de son engagement.



En l'espèce, la clause de solidarité est sans équivoque, contrairement à ce que soutient l'appelante qui n'a pu ignorer qu'elle était tenue solidairement du paiement de l'intégralité des loyers et des charges. La Cour ajoute que le bailleur n'a pas d'obligation de fournir au locataire même profane d'explication juridique particulière sur les termes du contrat et l'étendue de ses engagements. Si la clause de solidarité figurant au bail ne mentionne pas expressément monsieur [P] et madame [U] comme agissant solidairement, elle vise néanmoins "les locataires" tels que désignés au contrat de bail, c'est-à-dire monsieur [P] et madame [U]. La Cour relève par ailleurs qu'il s'agit d'un bail unique, et que madame [H] [Z] dans l'acte de cautionnement manuscrit versé aux débats vise nommément madame [U] mais aussi monsieur [P] dans son engagement. Elle a donc ainsi parfaitement identifié les colocataires pour lesquels elle s'est portée caution solidaire, outre de déclarer " je m'engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par les locataires [R] [U] et [M] [P] (...) avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement. Cet engagement pour une caution solidaire est valable pour une durée déterminée, soit la durée du bail et son renouvellement jusqu'au 31 juillet 2027 pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertus de ce bail". 



La Cour observe que par cet acte, madame [H] [Z] déclare se porter caution solidaire, sans conditions particulières, au règlement des loyers et charges, impôts et taxes, réparations locatives, indemnités d'occupation (éventuellement dues après résiliation du bail) et de toutes autres indemnités tels que dommages et intérêts, dus tant par madame [U] que par monsieur [P]. L'acte de cautionnement précise par ailleurs que l'engagement de caution est conclut pour une durée déterminée, soit pour la durée du bail et son renouvellement jusqu'au 31 juillet 2027, ces mentions, claires et non équivoques étant exclusives de toute interprétation.



Cet acte ne porte mention d'aucune restriction de l'engagement de la caution, tenant à la condition du maintien en couple des deux colocataires solidaires, ou bien encore au titre d'un engagement exclusif au profit de la seule fille de la caution.



Par ailleurs, toutes les mentions prévus par l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité figurent à l'acte de cautionnement litigieux.



Il s'ensuit qu'en se portant caution solidaire des sommes dues au titre du contrat de bail par monsieur [M] [P] et madame [R] [U], madame [H] [Z] s'est engagée à garantir toutes les sommes dues tant par l'un que par l'autre au titre du contrat de bail et de ses renouvellements, jusqu'au 31 juillet 2027. 



Aucune nullité n'est donc encourue du chef d'une prétendue imprécision de la clause de solidarité quant à l'entendue de l'acte de cautionnement souscrit par madame [H] [Z].



Sur le moyen tiré des dispositions de l'article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 :



L'article 8-1 VI alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi Alur et relatif à la colocation et dans sa version en vigueur à la date de signature du contrat de bail, dispose que "la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé".



Cet article, qui a mis fin à la solidarité indéfinie des concubins, fixe ainsi une limite temporelle à la solidarité des colocataires, en disposant que le congé régulièrement délivré par l'un des colocataires met fin à son engagement solidaire à condition, toutefois, qu'un nouveau locataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après l'expiration du préavis donné par l'un d'eux. Il en résulte que la solidarité prend fin pour toutes les dettes nées à compter de cette date, qu'il s'agisse de loyers et charges ou d'indemnités d'occupation. Ce dispositif suppose donc qu'un congé ait été régulièrement délivré, et qu'un nouveau locataire figure au bail.



En l'espèce, la validité du congés donné par madame [U] le 31 mai 2023 n'est pas remise en cause, et il apparaît qu'elle a libéré les lieux le 12 juillet 2023. Néanmoins, aucun nouveau locataire ne figure au bail pour la substituer, seul monsieur [P] étant resté dans les lieux. Si le concubin, colocataire, est tenu par son obligation de solidarité jusqu'à six mois après l'expiration du préavis donné par lui, son engagement prend fin au terme du bail en cours et ne s'étend pas aux périodes de tacite reconduction. Par conséquent, en l'absence de nouveau colocataire pour la remplacer, madame [U] était tenue du paiement intégral des loyers et charges jusqu'au mois de novembre 2023, en application de l'article 8-1 VI alinéa 1 précité.



Par ailleurs, l'article 8-1 VI alinéa 2 ajoute que "l'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail de colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution".



Cette identification n'a de sens que si le cautionnement souscrit ne garantit que certains locataires. Or, en l'espèce, l'acte de cautionnement souscrit par madame [H] [Z] identifie expressément les deux locataires pour lesquels le cautionnement est donné, à savoir madame [R] [U] et monsieur [M] [P].

Il s'ensuit qu'il n'y avait pas lieu de préciser le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité mettait fin à l'engagement de la caution, de sorte que madame [H] [Z] est mal venue à soulever une nullité de ce chef.



De l'ensemble de ses observations, il s'évince qu'aucune nullité n'est encourue, et qu'il ne peut être soutenu que l'engagement de madame [H] [Z] a été dénaturé de quelque façon que ce soit.



Madame [H] [Z] sera donc déboutée de sa demande principale aux fins d'annulation de son engagement de caution.



II - Sur la limitation de l'engagement de caution souscrit par madame [H] [Z] :



Madame [H] [Z] soutient à titre subsidiaire, que le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Elle affirme qu'en se portant caution des loyers et charges, elle n'a pas entendu s'engager au paiement d'indemnités d'occupation qui sont nécessairement postérieures au bail. Elle ajoute que l'indemnité d'occupation n'est pas une dette locative mais une somme due par l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux malgré la cessation du bail, son paiement par la caution supposant selon elle une mention expresse dans l'acte .



La SCI La Vigne de Lacan s'oppose à cette analyse, et soutient que par l'acte de cautionnement signé le 30 juillet 2021, madame [H] [Z] s'est s'engagée à la fois pour le paiement des loyers, des charges, des réparations, des impôts taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu du bail, et également des indemnités d'occupation.



S'agissant de la période postérieure à la résiliation du bail, l'octroi au bailleur d'une indemnité d'occupation est fondé sur la faute du locataire ou de l'occupant qui, sans droit ni titre, se maintient dans les lieux et porte ainsi préjudice au bailleur. Cette indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin, mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu'il est privé de la libre disposition des lieux.



En l'espèce, il n'est pas contesté que madame [U] qui a quitté les lieux le 12 juillet 2023, n'était donc plus occupante à compter de cette date.

Par conséquent, madame [U] ne résidant plus dans les lieux à compter du 12 juillet 2023, et aucune clause expresse du bail ne mentionnant la solidarité du copreneur pour le paiement de l'indemnité d'occupation due par l'autre copreneur s'étant maintenu dans les lieux sans droit ni titre, elle ne saurait être tenue au paiement de ladite indemnité. 

Toutefois, monsieur [P] qui s'est maintenu dans les lieux après la résiliation du bail, est tenu au paiement de l'indemnité d'occupation mise à sa charge.



Selon les dispositions restrictives de l'article 1740 du code civil la caution donnée pour le bail ne s'étend pas aux obligations résultant de la prolongation et il est ainsi de jurisprudence constante que la caution n'est pas tenue au paiement des indemnités d'occupation postérieures à la résiliation du bail, leur nature indemnitaire excluant qu'elles se rattachent à l'exécution du contrat.



Ainsi, le cautionnement ne pouvant être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté, la caution ne peut être condamnée à payer l'indemnité d'occupation qui n'est pas mentionnée à l'acte d'engagement litigieux et ne constitue pas un accessoire du loyer.



Pour qu'il y ait prolongation des obligations de la caution à ces indemnisations, il faut une convention expresse et explicite. 

L'acte de cautionnement de madame [H] [Z] mentionne que "je m'engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par les locataires [R] [U] et [M] [P] (...) avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement. Cet engagement pour une caution solidaire est valable pour une durée déterminée, soit la durée du bail et son renouvellement jusqu'au 31 juillet 2027 pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d'occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertus de ce bail". 



Il s'ensuit que l'engagement souscrit en ces termes par madame [H] [Z] ne s'inscrit donc pas dans le seul contexte des obligations contractuelles du locataire, en ce qu'il mentionne expressément que celle-ci se porte garante non seulement de l'exécution des obligations résultant du contrat de bail tant pour madame [U] que pour monsieur [P], mais aussi du paiement des indemnités d'occupation susceptibles d'être dues par ces derniers.



En conséquence, madame [H] [Z] sera déboutée de sa demande aux fins de limitation de son engagement de caution au paiement des sommes autres que celles ayant la nature d'indemnités d'occupation.



Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions tant à l'égard de monsieur [M] [P] locataire, qu'à l'égard de madame [H] [Z] caution.





III ' Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :



Pour avoir succombé en son recours, madame [H] [Z] sera condamnée à supporter les entiers dépens d'appel, ce qui exclut par ailleurs qu'elle puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Il serait par contre inéquitable de laisser la SCI Les Vignes de Lacan supporter la totalité des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en cause d'appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu'elle se verra allouer une indemnité de 1 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel en sus de la somme de 500 euros octroyée par le premier juge, avec condamnation solidaire de monsieur [M] [P] et de madame [H] [Z] à son paiement.





PAR CES MOTIFS





La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision rendue par défaut, susceptible d'opposition rendue par mise à disposition au greffe et après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde ;



Y ajoutant,



CONDAMNE solidairement monsieur [M] [P] et madame [T] [N] épouse [H] [Z] à verser à la SCI La Vigne de Lacan la somme de 1 000 euros pour ses frais irrépétibles d'appel ;



DÉBOUTE madame [T] [N] épouse [H] [Z] de l'ensemble de ses demandes ;



CONDAMNE madame [T] [N] épouse [H] [Z] à supporter les entiers dépens d'appel.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,











Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.